3-07-2565/158 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Lilianne Aasma, Ruth Plaks ja Silvia Truman

Otsuse tegemise aeg ja koht

23. august 2012, Tallinn

Haldusasja number

3-07-2565

Haldusasi

J M kaebused Rae Vallavalitsuse 16.11.2007 kirja nr 5-

7/3785 õigusvastaseks tunnistamiseks ja ettekirjutuse

tegemiseks ning Majandus- ja Kommunikatsiooniminis-

teeriumi 15.01.2008 kirja nr 23.2-3/7-10613/001 tühis-

tamiseks või õigusvastaseks tunnistamiseks ja ettekirju-

tuse tegemiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – J M

Vastustajad – Rae Vallavalitsus ning Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeerium

Kolmas isik – OÜ Castell

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 31. mai 2011. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

OÜ Castell apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

15. augustil 2012. a

RESOLUTSIOON

1. Jätta OÜ Castell apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Tühistada Tallinna Halduskohtu 31. mai 2011. a otsuse haldusasjas nr 3-07-2565

resolutsiooni punktid 1 ja 3. Muus osas jätta halduskohtu otsus muutmata.

3. Mõista OÜ-lt Castell välja J M kasuks apellatsioonimenetluse kulud summas 2536

(kaks tuhat viissada kolmkümmend kuus) eurot.

4. Jätta OÜ Castell apellatsioonimenetluse kulud tema enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 24. septembril 2012, välja arvatud HKMS § 212 lg 1

teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Harju Maavalitsuse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise ko-

misjon tunnistas 08.06.1994 otsusega nr 4148 J M omandireformi õigustatud subjektiks Rae

vallas (endine Aruvalla mõis) asuva maaüksuse Anepalu 9 1/8 mõttelise osa ja muu vara suh-

tes. Omandireformi õigustatud subjektid sõlmisid kokkuleppe, mille kohaselt jäi J. Mle maa

3-07-2565

2(12)

tagastamise nõudeõigus Anepalu 9 maatüki osale, millel asuvad loomalaut, hoidla, silohoidla ja

pumbamaja.

2. J. M teavitati 04.12.1996 notariaalses avalduses, et AS P.A.W. & Co müüb Anepalu 9

maaüksusel asuvad varad 110 000 krooni eest ja J. Ml on õigus kasutada maareformi seaduse

(MaaRS) § 9 lg-s 7 ettenähtud ostueesõigust. J. M ei kasutanud ostueesõigust. AS P.A.W. &

Co müüs 03.02.1997 ostu-müügilepinguga Anepalu farmi ehitised (loomalaut, allapanuhoidla,

silohoidla, pumbamaja) 10 000 krooni eest AS-le Castell, kes kanti nende hoonete omanikuna

ehitisregistrisse. OÜ Castell esitas 30.12.1997 Rae Vallavalitsusele avalduse Anepalu 9 maa-

üksusel asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamiseks. Harju Maakohus kuulutas

16.01.1998 otsusega välja AS P.A.W. & Co pankroti, AS P.A.W. & Co kustutati äriregistrist

03.07.2000.

3. Harju Maakohus rahuldas 23.05.2006 otsusega nr 2-05-1318 osaliselt J. M hagi OÜ

Castell vastu omandaja õiguste ülekandmiseks, omandi tunnustamiseks ja ehitisregistrisse kan-

de tegemiseks. J. Mle kanti üle 03.02.1997 ostu-müügilepingust ostjale tekkinud kõik õigused

ja kohustused. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt loetakse MaaRS § 9 lg 8 järgi omandamis-

eesõigust omava isiku õiguse rikkumiseks ehitise võõrandamist võõrandamise kavatsuse teates

märgitust väiksema hinnaga. Kuna ehitised müüdi 10 000 krooni eest ehk võõrandamise kavat-

suse teates märgitust väiksema hinnaga, on hageja omandamiseesõigust rikutud. Hageja depo-

neeris 10 000 krooni kohtu tagatisrahade kontole. Hageja nõuded omandiõiguse tunnustami-

seks ja ainuomanikuna ehitusregistrisse kandmiseks jäeti rahuldamata, sest MaaRS § 9 lg 8

alusel on omandamiseesõigust omaval isikul õigus nõuda tehingust tulenevate õiguste ja ko-

hustuste ülekandmist ning puudub õiguslik võimalus sellise hagiga samaaegselt lahendada

omandi tekkimisega seonduvaid asjaõiguslikke küsimusi. Tallinna Ringkonnakohus jättis

20.12.2006 otsusega OÜ Castell apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutma-

ta ning Riigikohus ei võtnud 28.03.2007 OÜ Castell kassatsioonkaebust menetlusse.

4. Kohtuotsuse alusel kanti ehitisregistrisse ehitiste omanikuna J. M. Majandus- ja Kommu-

nikatsiooniministeerium (ka MKM) teavitas 21.11.2007 kirjaga J. M riikliku ehitisregistri

andmebaasis ehitiste (ehitisregistrikoodiga 116018357, 116038328, 116038329, 220414047)

kohta tehtud paranduskandest, sest 04.11.2007 muudetud omanikukanded ei vastanud alusdo-

kumentidele (Harju Maakohtu 23.05.2006 otsus nr 2-05-1318).

5. Rae Vallavalitsus teavitas 16.11.2007 kirjas nr 5-7/3785 J. M, et OÜ Castell on esitanud

taotluse erastada ostueesõigusega endise Anepalu (tekstis ka Aaspalu ja Aaspõllu) 9 kinnistul

asuva farmi ehitiste (laut, hoidla, pumbamaja ja silohoidla) juurde 13 441 m2 maad, põhjenda-

des taotlust Harju Maakohtu 23.05.2006 otsusega, millega jäeti hagi omandi tunnustamiseks ja

ainuomanikuna ehitisregistrisse kandmiseks rahuldamata. Valla arvates on 23.05.2006 kohtuot-

susega J. Mle üle läinud kõik ostja õigused ja kohustused, mistõttu tuleb J. Ml jõuda kokkulep-

pele OÜ-ga Castell omandi üleandmises või esitada müügilepingu alusel nõue omandi üleand-

miseks. Vallal puuduvad andmed, kellele vaidlusalused ehitised kuuluvad. J. Ml paluti esitada

maa tagastamise küsimuse lahendamiseks dokumendid, mis tõendaksid endise Aaspõllu 9 kin-

nistul asuvate ehitiste omandiõigust (asjaõiguskokkulepe esialgse ostjaga või seda asendav

kohtuotsus), ja märgiti, et enne tagastataval maal asuvate ehitiste omandiküsimuse lahendamist

pole võimalik lahendada ka maa tagastamise avaldust.

Rae Vallavalitsus teatas 13.12.2007 kirjaga nr 5-7/3785-1 J. Mle, et valla maa-amet valmistab

ette maa ostueesõigusega erastamise korralduse eelnõu, mille esitab vallavalitsuse istungile

2008. a. jaanuaris, ning selgitas, et maa tagastamise õigustatud subjektil on õigus esitada hagi

omandiõiguse tunnustamiseks tsiviilkohtusse ja taotleda hagi tagamise korras maa

erastamismenetluse peatamist.

3-07-2565

3(12)

6. J. M pöördus 13.12.2007 MKM poole taotlusega muuta riikliku ehitisregistri kannet ja

registreerida seni OÜ Castell nimele registreeritud Anepalu farmi ehitised (laut, hoidla, pum-

bamaja ja silohoidla) tema nimele, sest Harju Maakohtu 23.05.2006 otsusega on ehitiste oman-

diõigus temale üle kantud. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium teatas 15.01.2008

kirjaga nr 23.2-3/7-10613/001 J. Mle, et ei saa taotlust rahuldada, sest taotleja poolt viidatud

kohtuotsuse kohaselt kuulub Anepalu farmi ehitiste omandiõigus OÜ-le Castell, kes on ehitiste

omanikuna kantud ka ehitisregistrisse. Kohus jättis rahuldamata taotleja nõuded tunnustada

tema omandiõigust ehitistele ja kanda ta nende omanikuna ehitisregistrisse. Omandivaidluse

lahendamine ei kuulu ehitisregistritalituse pädevusse. Vabariigi Valitsuse 17.12.2002 määruse

nr 405 „„Riikliku ehitisregistri“ asutamine ja pidamise põhimäärus“ (Põhimäärus) § 24 koha-

selt on registriandmetel informatiivne ja statistiline tähendus ning andmete registrisse kandmi-

ne ei too endaga kaasa õiguslikke tagajärgi, kui seaduses pole sätestatud teisiti. Seega ei loo

registrikanne iseenesest omandiõigust ehitistele ega lahenda taotleja probleemi seoses ehitiste

omandiõigusega.

7. Harju Maakohus jättis 31.10.2008 otsusega nr 2-07-52309 rahuldamata J. M hagi OÜ

Castell vastu Anepalu farmi ehitiste valduse üleandmiseks ja üleandmisest keeldumise korral

farmi ehitistest väljatõstmiseks, sest hageja pole saanud ehitiste omanikuks ja tal pole õigust

nõuda kostjalt asja. Kohtuotsus on jõustunud.

8. Harju Maakohus rahuldas 21.12.2009 otsusega nr 2-08-81319 J. M hagi OÜ Castell vastu

lauda, hoidla, pumbamaja ja silohoidla omandiõiguse ja valduse üleandmiseks, tunnustas hage-

ja omandiõigust ehitistele ja kohustas kostjat andma hagejale üle ehitiste valduse ühe kuu jook-

sul kohtuotsuse jõustumisest tingimusel, et hageja on tasunud kostjale ostuhinna 10 000 krooni.

Tallinna Ringkonnakohus tühistas 22.06.2010 otsusega maakohtu otsuse ja jättis uue otsusega

hagi rahuldamata. Riigikohus tühistas 17.01.2011 määrusega nr 3-2-1-148-10 ringkonnakohtu

ja maakohtu otsused ning lõpetas asjas menetluse, sest hageja on esitanud hagi, mille ese ja

alus olid samad, mis olid arutuse all samade poolte vahel tsiviilasjas nr 2-05-1318 ja mille koh-

ta on olemas Harju Maakohtu 23.05.2006 jõustunud otsus.

9. J. M palus 17.12.2007 halduskohtule esitatud kaebuses tühistada Rae Vallavalitsuse

16.11.2007 kiri nr 5-7/3785 ja teha Rae Vallavalitsusele ettekirjutus haldusakti väljaandmiseks,

millega tagastatakse kaebajale Rae vallas Aruvalla külas asuva Anepalu 9 kinnistu maa (hal-

dusasi nr 3-07-2565). Tallinna Halduskohus võttis 18.12.2007 määrusega kaebuse menetlusse

Rae Vallavalitsuse 16.11.2007 kirja õigusvastasuse tuvastamise ja Rae Vallavalitsusele ettekir-

jutuse tegemise nõuetes, kuid keeldus Rae Vallavalitsuse 16.11.2007 kirja tühistamise nõuet

menetlusse võtmast, sest nimetatud kiri ei ole haldusakt, vaid toiming.

14.02.2008 esitas J. M halduskohtule kaebuse Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi

15.01.2008 kirja nr 23.2-3/7-10613/001 tühistamiseks või õigusvastaseks tunnistamiseks ja

ettekirjutuse tegemiseks kanda riikliku ehitisregistri andmebaasi ehitiste ehitisregistrikoodiga

116018357, 116038328, 116038329, 220414047 omanikuna sisse kaebaja (haldusasi nr 3-08-

289). Tallinna Halduskohus võttis 18.02.2008 määrusega kaebuse menetlusse ja liitis haldusas-

ja 3-08-289 haldusasjaga nr 3-07-2565, jättes liidetud haldusasjade numbriks 3-07-2565. Kae-

buste põhjendused:

1) Kaebaja on Anepalu farmi ehitiste omanik alates 29.03.2007, mil jõustus Harju Maakohtu

23.05.2006 otsus, millega kanti kaebajale üle 03.02.1997 ostu-müügilepingust ostjale tekkinud

kõik õigused ja kohustused. Lepingu p 6 kohaselt loeti lepinguobjekti üleandmine ja omandiõi-

guse üleminek müüjalt ostjale toimunuks lepingu allakirjutamisel. Kui kaebajal on kõik ostja

õigused, siis on tal ka õigus omandile, mis anti üle juba 03.02.1997. Kuna ühes ostja õiguste

üleandmisega anti üle ka omandiõigus, ei saanud ega pidanudki maakohus omandiõigust eraldi

3-07-2565

4(12)

tunnustama. Ehitisregistri kande tegemisest keeldus maakohus sellepärast, et tsiviilkohtume-

netluse seadustiku (TsMS) § 591 kohaselt ei pea maakohtud ehitusregistrit, seega ei saanud

maakohus teha ehitisregistris kandemuudatust. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi

ei olnud tsiviilasja kaasatud, seega ei saanud maakohus talle ettekirjutust teha ja kaebajal tuli

endal taotleda kohtuotsuse alusel ehitisregistri kande muutmist.

2) Kaebaja ei pea nõudma müüjalt asjaõiguslepingu sõlmimist, vaid on astunud ostja aseme-

le. Müüjat enam ei eksisteeri, AS P.A.W. & Co on äriregistrist kustutatud ja omand üle antud.

Riigikohus märkis 01.12.2005 otsuse nr 3-2-1-129-05 p-s 19, et asjaõiguslepingu sisu ei ole

võlaõiguslike kohustuste tekitamine, vaid teatud õigusmuutuse saavutamine, nt omandi tagasi-

kandmine. Selle kokkuleppe sisu on seadusega määratud (asjaõigusseaduse (AÕS) § 120) ning

sellest ei saa taganeda ega seda üles öelda. Antud juhul leidis õigusmuutus aset 03.02.1997,

selle uuesti teostamist ei saa nõuda. Isegi kui OÜ Castell tahaks, ei saaks ta teha ühtegi tahte-

avaldust omandiõiguse üleandmiseks, sest alates 01.03.2006 on ehitiste käsutamine vallasasja-

na võimalik üksnes täite-, pankroti- või sundvõõrandamismenetluses. Seega on kaebaja vaid-

lusaluste ehitiste omanik ja Rae Vallavalitsus ei saa keelduda talle farmi maade tagastamisest.

3) Isegi kui ehitisregistri kandel on vaid informatiivne tähendus, riivab kaebaja õigusi ebaõi-

ge kanne, millel on avalikkuse jaoks eksitav iseloom. Põhimääruse § 27 lg 5 kohaselt tuleb

ebaõigete kannete avastamisel registri digitaalses andmebaasis vead viivitamata parandada.

Vabariigi Valitsuse 08.08.1996 määruse nr 211 p 7 kohaselt on ehitise omaniku kindlakstege-

misel määravaks mh riikliku ehitisregistri ja kohaliku omavalitsuse õiendid. Justiitsministri

01.04.2002 määruse nr 21 § 7 lg 1 sätestab, et notar ja muu tõestamisõiguslik isik on kohusta-

tud riikliku ehitisregistri elektroonilisest andmebaasist kontrollima omaniku ja riikliku ehitisre-

gistri elektroonilisse andmebaasi kantud kolmandate isikute õiguste andmeid ehitise või selle

osaga seotud tõestamistoimingute tegemisel.

10. Rae Vallavalitsus palus jätta kaebuse rahuldamata. Kaebaja ei ole tõendanud vaidlusalus-

te ehitiste omandiõigust. Ehitisregistri andmetel on ehitiste omanikuks OÜ Castell. Kohtuotsu-

se jõustumisega ei ole omandiõigust kaebajale üle läinud. Omanikuks saamine eeldab AÕS §

92 lg 1 kohaselt asjaõiguslikku kokkulepet omandi ülemineku kohta. Omandi tunnustamise

hagi rahuldamata jätmisega andis maakohus pooltele võimaluse jõuda vabatahtlikult kokkulep-

pele omandi ja valduse üleandmiseks. Antud juhul ei ole nõudeõiguse aluseks pooltevaheline

leping, vaid kohtuotsus. Ehitiste vabastamisega saaks kaebaja nii ehitiste omandi kui ka valdu-

se. Kokkuleppe mittesaavutamisel on õigus nõuda omandi ja valduse üleandmist hagimenetlu-

ses. Maa tagastamise taotlust on võimalik rahuldada alles pärast omandiõiguse üleminekut õi-

gustatud subjektile.

11. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium palus jätta kaebuse rahuldamata. Ostja

õiguste ja kohustuste ülekandmine kaebajale ei ole võrdsustatav omandiõiguse tekkimisega.

Põhimääruse § 23 lg 2 kohaselt keeldutakse andmete ehitisregistrisse vastuvõtmisest, kui esita-

tud alusdokument ei ole nõuetekohane. Kaebaja pole esitanud dokumente, millest nähtuks tema

omandiõigus Anepalu farmi ehitistele. Harju Maakohus ei rahuldanud omandiõiguse tunnus-

tamise ja kaebaja ainuomanikuna ehitisregistrisse kandmise nõuet, sest omandiõiguse tunnus-

tamise nõude esitamise õigus ei tulene MaaRS § 9 lg-st 8, sellise nõude rahuldamine oleneb

müügitehingu sisust ja täitmisest, samuti omandi tekkimiseks vajalike asjaõiguslike eelduste

olemasolust. Vallasomandi tekkimiseks ei piisa ainult ostja õiguste ja kohustuste ülekandmisest

ostueesõigust omavale isikule, vaid täidetud peavad olema omandi tekkimiseks vajalikud asja-

õiguslikud eeldused. AÕS § 92 lg 1 kohaselt tekib vallasomand asja üleandmisega, kui võõran-

daja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omanda-

jale. Omandi tekkimine eeldab lisaks omandi ülemineku kokkuleppele ka asja faktilist üleand-

mist omandaja valdusesse. Ehitiste valdust ei ole kaebajale üle antud ja ehitised on endiselt OÜ

3-07-2565

5(12)

Castell valduses. Kaebaja on ostuhinna 10 000 krooni deponeerinud, sest äriühing ei võta täit-

mist vastu. Omandi üleminek ei ole seotud vallasomandi registreerimisega ehitisregistris. Ehi-

tisregistrisse tehtav kanne omaniku kohta ei tekita ega lõpeta omandiõigust, ehitisregistri kan-

ded ei ole õigustloovad, neil on informatiivne ja statistiline tähendus, seega on alusetu kaebaja

seisukoht, et kande tegemisest keeldumisega rikuti tema omandiõigust.

12. OÜ Castell palus jätta kaebuse rahuldamata. Maa erastamise eeltoimingud ei riku kaebaja

õigusi. Rae Vallavalitsuse 16.11.2007 kiri on toiming, millega teavitati asjaoludest, selgitati

võimalikke lahendusvariante ja tehti ettepanek esitada ehitiste kohta omandiõigust tõendavad

dokumendid. Kirjaga ei ole keeldutud kaebajale maad tagastamast. Harju Maakohtu

23.05.2006 otsus kinnitab, et kolmas isik on vaidlusaluste ehitiste omanik. Ostja õiguste ja ko-

hustuste ülekandmine kaebajale tähendas võlaõiguslike õiguste ja kohustuste ülekandmist. As-

jaõigusliku nõudega omandi üleandmiseks saaks kaebaja pöörduda üksnes müüja poole. Kuna

müüja on omandi üle andnud kolmandale isikule, ei saa ta kaebajale enam omandit üle anda ja

kaebaja nõue jääks rahuldamata. Kaebaja ja kolmanda isiku vahel ei ole lepingut, mille täitmist

saaks nõuda. MKM jättis kande muutmise nõude rahuldamata, sest kande muutmiseks puudus

seaduslik alus, kuna kaebaja nõuet ehitistele omandiõiguse tunnistamiseks ei rahuldatud.

13. Tallinna Halduskohus rahuldas 31.05.2011 otsusega kaebused (p 1), tunnistas õigusvas-

taseks Rae Vallavalitsuse 16.11.2007 kirjas J. Mlt temale Rae vallas (endine Aruvalla mõis)

asuva õigusvastaselt võõrandatud maaüksuse Anepalu 9 maa tagastamise eeltingimusena maa-

üksusel asuvate loomalauda, hoidla, silohoidla ja pumbamaja omandiõiguse tõendamiseks li-

saks Harju Maakohtu 23.05.2006 otsusele täiendavate dokumentide nõudmise (p 2), tegi Rae

Vallavalitsusele ettekirjutuse viia kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates läbi õi-

gusvastaselt võõrandatud maaüksuse Anepalu 9 kaebajale tagastamise menetlus (p 3), tühistas

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 15.01.2008 otsuse nr 23.2-3/7-10613/001 (p 4),

tegi Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile ettekirjutuse kanda viie tööpäeva jooksul

kohtuotsuse jõustumisest arvates riikliku ehitisregistri andmebaasi koodidega 116018357,

116038328, 116038329 ja 220414047 registreeritud ehitiste omanikuna J. M (p 5), mõistis

kummaltki vastustajalt J. M kasuks välja menetluskulu 10,23 € (p 6) ning jättis OÜ Castell

menetluskulud tema enda kanda (p 7).

1) Rae Vallavalitsuse 16.11.2007 kiri ei ole haldusakt, vaid toiming, mille õiguspärasusele

peab kohus vallavalitsusele ettekirjutuse tegemise nõude lahendamisel obligatoorselt hinnangu

andma. Kirjas väljendatud keeldumine kaebaja maa tagastamise avalduse lahendamisest enne,

kui kaebaja esitab lisaks Harju Maakohtu 23.05.2006 otsusele veel dokumente, mis tõendaksid

tema omandiõigust tagastataval maal asuvatele ehitistele, rikub kaebaja MaaRS § 6 lg-s 1 sä-

testatud õigust maa tagastamisele; seda enam, et 13.12.2007 kirjaga teatas vallavalitsus kaeba-

jale, et 2008. a jaanuaris hakkab ta arutama OÜ-le Castell maa ostueesõigusega erastamist.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 15.01.2008 kiri on käsitatav kande tegemisest

(toimingu sooritamisest) keelduva haldusaktina, mille tühistamist on võimalik halduskohtus

nõuda (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 43 lg 2, § 52, halduskohtumenetluse seadustiku

(HKMS) § 4 lg 1).

2) Kohus ei nõustu vastustajate ja kolmanda isiku käsitlusega Anepalu 9 maal asuvate looma-

lauda, hoidla, silohoidla ja pumbamaja omaniku küsimuses. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsu-

ses nr 3-2-1-123-02 sedastati, et vastavalt MaaRS § 10 lg-le 2 ja § 7 lg-le 6 on maa tagastamise

õigustatud subjektil omandamise eesõigus, kui võõrandatakse ehitis, mille alune või mille tee-

nindamiseks vajalik maa asub tagastamisele kuuluval maal. Kui hoone omanik ostueesõigusega

isikule hoone võõrandamise kavatsusest eelnevalt ei teatanud, andis seadus õigustatud subjekti-

le õiguse pöörduda hagiga kohtusse talle omandaja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Selli-

ne omandamise eesõiguse kasutamise mehhanism erineb põhimõtteliselt AÕS-s kinnisasjade

3-07-2565

6(12)

ostueesõiguse kasutamise korrast, kus ostueesõigust kasutatakse pärast ostu-müügilepingu

sõlmimist (AÕS § 261 lg 1) ja ostueesõiguse kasutamise avaldusega astub ostueesõigust omav

isik esialgsesse müügilepingusse ostja asemele (AÕS § 264 lg 3). Otsuses leiti, et seetõttu ei

saa AÕS ostueesõiguse sätteid otse kohaldada. AÕS kohaselt astub ostja vaid võlaõiguslikku

müügilepingusse, millega ei kaasne lepingu täitmist, st omandi üleandmise asjaõiguslepingut.

Asjaõiguslepingusse ta astuda ei saa – küll omandab ta AÕS § 264 lg 3 järgi õiguse nõuda kin-

nistusraamatusse kande tegemist ja omandi tunnustamist, st võlaõigusliku lepingu täitmist.

Kuid MaaRS § 10 lg-st 2 ja § 7 lg-st 6 tulenevale omandamise eesõigusele pole eelnimetatud

ostueesõiguse kasutamise põhimõtted sellisel kujul ülekantavad. Seadus näeb ette omandaja

kõigi õiguste ja kohustuste ülekandmise vaidlusaluste ehitiste suhtes. Muuhulgas on lepingu

järgi ostjal õigus saada ehitised oma valdusse ja saada ka ehitiste omanikuks.

3) Riigikohtu tsiviilkolleegiumi seisukoht kehtib ka MaaRS § 9 alusel maa tagastamise juh-

tudel. Kuna Harju Maakohtu 23.05.2006 otsusega kanti kaebajale üle 03.02.1997 ostu-müügi-

lepingust ostjale tekkinud kõik õigused ja kohustused ning lepingu p 6 kohaselt loeti lepingu-

objekti üleandmine ja omandiõiguse üleminek müüjalt ostjale toimunuks lepingu allakirjutami-

sel, on kaebajal alates kohtuotsuse jõustumisest Riigikohtu 28.03.2007 määrusega kõik ostja

õigused, sh ka õigus omandile, mis anti üle juba 03.02.1997. Alates maakohtu otsuse jõustumi-

sest pole kolmandal isikul ühtegi dokumenti, mis tõendaks tema omandiõigust Anepalu 9 maal

asuvatele ehitistele. Alates 28.03.2007 on 03.02.1997 ostu-müügilepingu poolteks AS P.A.W.

& Co müüjana ja kaebaja ostjana, kolmandale isikule lepingus kohta pole, seega ei tulene talle

sellest lepingust ka mingeid õigusi kõnealustele hoonetele. Samuti ei tulene lepingust kaebajale

mingeid kohustusi kolmanda isiku ees. Kaebajale võiks lepingust tuleneda kohustusi vaid AS

P.A.W. & Co ees, kuid see äriühing on lõppenud juba 03.07.2000. Alates 28.03.2007 tõenda-

vad kaebaja omandiõigust nendele ehitistele 03.02.1997 ostu-müügileping ja Harju Maakohtu

23.05.2006 otsus. Omandiõiguse seisukohast ei oma tähtsust, et hooned on kolmanda isiku

valduses ja ta keeldub neid kaebajale üle andmast. Seega on õigusvastane Rae Vallavalitsuse

16.11.2007 kirjas Anepalu 9 maa tagastamise eeltingimusena kaebajalt maal asuvate ehitiste

omandiõiguse tõendamiseks täiendavate tõendite nõudmine. Kuna vallavalitsuse kinnitusel

takistab üksnes selliste tõendite puudumine kaebajale maa tagastamist, saab teha vallavalitsuse-

le ettekirjutuse viia tagastamismenetlus läbi kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates.

4) Õigusvastane on ja tühistada tuleb ka Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi

15.01.2008 otsus. Ehitisregistri kanded küll ei tekita, muuda ega lõpeta omandiõigust, kuid

registrisse kantud andmete õigsust eeldatakse, vastasel juhul kaotaks registri pidamine igasugu-

se mõtte. MKM on rikkunud Põhimääruse § 27 lg 4 ja 5, mille kohaselt sulgeb volitatud töötle-

ja pädev ametiisik ebaõigete andmete avastamisel registris juurdepääsu registreeringuandmete-

le kuni andmete õigsuse kindlakstegemiseni ning parandab viivitamata vead. Kohus teeb

MKM-le ettekirjutuse kanda kaebaja viie tööpäeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates

riikliku ehitisregistri andmebaasi vaidlusaluste ehitiste omanikuna.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

14. OÜ Castell palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse tühistada ja jätta uue otsusega

kaebused rahuldamata. Menetluskulud palutakse jätta kaebaja kanda.

1) MKM kiri ei ole haldusakt, vaid toiming, millega teavitati kaebajat, et puudub seaduslik

alus ehitisregistri kande muutmiseks. MKM kiri ei riku kaebaja õigusi ega piira tema vabadusi.

Kohus tunnistas põhjendamatult kirja õigusvastaseks ja tegi MKM-le ettekirjutuse. Ehitussea-

dusest (EhS) ega Põhimäärusest ei tulene kaebajale subjektiivset õigust nõuda ehitisregistri

andmete muutmist, seega ei olnud MKM-l ka kohustust kaebaja taotlust rahuldada. EhS §-d

55-58 ja Põhimääruse sätted kaitsevad avalikke, mitte isiku huve. Seadusest ei tulene, et ehitis-

3-07-2565

7(12)

registri andmete muutmise aluseks oleks kohtuotsus. Kohtuotsus on vastuolus 03.02.1997 ostu-

müügilepinguga, mille alusel kolmas isik omandas vaidlusalused ehitised, ning Harju Maakoh-

tu 23.05.2006 otsusega, millega jäeti rahuldamata kaebaja hagi kolmanda isiku vastu omandi

tunnustamiseks ehitiste üle ja vara ainuomanikuna ehitisregistrisse kandmiseks. Kui ehitisre-

gistri pidamise seaduslikkuse üle tekib kahtlus, tuleb see lahendada kohases haldusmenetluses,

mitte halduskohtumenetluses.

2) Kohus leidis ebaõigesti, et Rae Vallavalitsuse kiri on õigusvastane toiming ja rikub kaeba-

ja õigust maa tagastamisele. Tegemist on isiku teavitamisele suunatud menetlustoiminguga,

mis ei saanud isiku õigusi rikkuda. Isiku õigused oleksid rikutud juhul, kui vallavalitsus ei

oleks isikut haldusmenetluses teavitanud olulistest asjaoludest. Kaebaja õigusi võiks rikkuda

lõplik haldusakt, millega otsustatakse jätta maa tagastamata või millega otsustatakse ostueesõi-

gusega erastada maa kolmandale isikule. Enne lõpliku haldusakti andmist ei ole kaebaja õigus-

te rikkumine teatamis- ja teabe kogumise toimingutega võimalik. Kuna menetlustoimingu ise-

seisev vaidlustamine ei ole üldjuhul lubatud, ei oleks halduskohus tohtinud Rae Vallavalitsuse

kirja peale esitatud kaebust üldse menetleda ja apellatsioonimenetluses tuleks Rae Vallavalit-

suse kirja peale esitatud kaebus jätta läbivaatamata. Kiri on õiguspärane ja kooskõlas HMS §

38 lg-tega 1 ja 3. Kohus tegi ebaseaduslikult Rae Vallavalitsusele ettekirjutuse tagastamisme-

netluse läbiviimiseks. Vaidlusalune kiri ei ole käsitatav maa mittetagastamise korraldusena.

Kaebaja ei ole väitnud, et vallavalitsus viivitaks maa tagastamise taotluse menetlemisega. Sa-

muti kohustatakse vallavalitsust toime panema õigusrikkumise. Kui vallavalitsus otsustaks maa

tagastamise enne maa ostueesõigusega erastamist, läheks tema tegevus vastuollu MaaRS § 23

lg-ga 2 ja rikuks kolmanda isiku õigust maa ostueesõigusega erastamisele.

3) Kohus tuvastas seadusevastaselt kaebaja omandiõiguse vaidlusalustele ehitistele. Haldus-

kohtul ei ole pädevust omandiõiguse olemasolu või puudumise tuvastamiseks. Omandiõigus ei

ole tsiviilõiguslik asjaolu HKMS § 17 lg 1 ja § 25 lg 3 tähenduses. Harju Maakohtu 23.05.2006

otsusega jäeti rahuldamata kaebaja hagi kolmanda isiku vastu omandi tunnustamiseks ehitiste-

le. Maakohtu lahendi resolutsiooni on pädev tõlgendama üksnes maakohus. Halduskohus ei ole

põhjendanud seisukohta, et kolmandal isikul ei ole alates 28.03.2007 kohta 03.02.1997 ostu-

müügilepingus, ega viidanud kohaldatud seadustele. Kaebaja ostueesõigus tuleneb MaaRS sä-

tetest ja on võlaõigusliku toimega õigus, mille kasutamisega tekib õigustatud subjektil õigus

nõuda ehitiste omanikult müügilepingu sõlmimist võõrandamisteates märgitud hinnaga ja tin-

gimustel. Ostu-müügileping on võlaõiguslik leping ja sellest ostjale tekkinud kõigi õiguste ja

kohustuste ülekandmisega ei teki iseenesest asjaõiguslikke tagajärgi. Seadus ei näe ette, et

MaaRS-st tuleneval omandamiseesõigusel oleks asjaõiguslik toime. Maakohtu otsusest selgub,

et ainuüksi kohtuotsusega kaebajale ostu-müügilepingust ostjale tekkinud kõigi õiguste ja ko-

hustuste ülekandmisega ei tekkinud ega saanudki tekkida kaebajal omandit vaidlusalustele ehi-

tistele. Seadus ei näe ette, et omand võiks tekkida kohtuotsuse alusel. Vallasomand tekib võla-

õigusliku lepingu sõlmimise, asjaõigusliku kokkuleppe sõlmimise ja asja valduse üleandmise-

ga. Käesolevas asjas on kolmanda isiku puhul täidetud kõik eeldused omandi tekkimiseks vaid-

lusalustele ehitistele. Kolmanda isiku omand on tekkinud seaduses sätestatud alustel ja puudub

seaduslik alus tema omandi lõpetamiseks. Tema omandiõigust tõendavad 03.02.1997 ostu-

müügileping, Harju Maakohtu 23.05.2006 otsus nr 2-05-1318, Harju Maakohtu 31.10.2008

otsus nr 2-07-52309 ja Riigikohtu 17.01.2011 määrus nr 3-2-1-148-10.

15. J. M palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata, jätta kaebaja

menetluskulud vastustajate kanda ja kolmanda isiku menetluskulud tema enda kanda.

1) HKMS § 17 lg-st 1, § 25 lg-st 3 ning Riigikohtu otsustest nr 3-3-1-59-02 ja 3-3-1-59-06

tulenevalt tuli halduskohtul selgitada, kas kaebaja on vaidlusaluste ehitiste omanik. Kohus lei-

dis õigesti, et kaebajale on üle läinud õigus ehitiste omandile, mis anti üle juba 03.02.1997.

3-07-2565

8(12)

MaaRS näeb omandamiseesõiguse korral ette omandaja kõigi õiguste ja kohustuste ülekandmi-

se vaidlusaluste ehitiste suhtes. Muuhulgas on lepingu järgi ostjal õigus saada ehitised oma

valdusesse ja saada ka ehitiste omanikuks lepingu allkirjastamisel. Igal juhul ei ole omandiõi-

gust ehitistele kolmandal isikul, sest käsutustehing oli vastuolus MaaRS § 9 lg-st 8 tuleneva

keeluga ja seega vastavalt sel ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lg-le 2

tühine. TsÜS § 66 lg 3 järgi on tühine tehing kehtetu algusest peale. Seega ei ole kolmas isik

kunagi neid ehitisi omandanud ja tal puuduvad dokumendid, mis tõendaksid tema omandiõi-

gust ehitistele. Kuna kaebaja on ehitiste omanikuks, on tal HKMS § 7 lg 1 järgi kaebeõigus.

2) Rae Vallavalitsuse toiming rikub kaebaja MaaRS § 6 lg-st 1 tulenevat õigust maa tagasta-

misele. Kuna kolmas isik ei saanud kunagi ehitiste omandiõigust, puudub kaebajal võimalus

täita vallavalitsuse nõuet sõlmida kolmanda isikuga asjaõiguslik kokkulepe. Kaebajal puudub

kolmanda isikuga igasugune lepinguline suhe. Kaebaja on ehitiste omanik ja vallavalitsusel

puudub õigus nõuda maa tagastamise taotluse rahuldamiseks täiendavaid dokumente.

3) Kui kohus peaks leidma, et Rae Vallavalitsuse kiri on menetlustoiming, on Riigikohus

pidanud oma varasemas praktikas erandlikult võimalikuks eraldiseisvalt vaidlustada ka menet-

lustoiminguid. Menetlustoiming rikub kaebaja õigusi ja venitab põhjendamatult maade tagas-

tamise otsustamist. Rae Vallavalitsus ei ole lahendanud kaebaja avaldust 20 aasta jooksul.

4) Maa ostueesõigusega erastamiseks tulnuks esitada avaldus hiljemalt 01.01.1998 (Maa os-

tueesõigusega erastamise korra p 7). Harju Maavalituse erastamise aruande registri väljavõte ei

kinnita kolmanda isiku poolt avalduse esitamist selleks tähtajaks. Rae Vallavalitsus teavitas

kaebajat kolmanda isiku ostueesõigusega erastamise avaldusest alles 16.11.2007 kirjaga ega

ole teinud 9 aasta jooksul ühtegi toimingut maa ostueesõigusega erastamiseks, kuigi puudusid

igasugused takistused selliste toimingute tegemiseks, seega võib kolmanda isiku erastamis-

avalduse näol olla tegemist hilisema fiktiivse avaldusega. MaaRS § 40 lg 1 võimaldab avaldusi

maa ostueesõigusega erastamiseks esitada kuni 01.06.2006. Seega isegi juhul, kui kolmas isik

esitas oma avalduse alles 2007. a, oli selleks ajaks avalduste esitamise tähtaeg möödas ja kol-

mandal isikul oli õigus esitada avaldus vaid hoonestusõiguse seadmiseks.

5) MKM otsus on õigusvastane ja tuleb tühistada. Tegemist on kande tegemisest (toimingu

sooritamisest) keelduva haldusaktiga, mille tühistamist on võimalik halduskohtu kaudu nõuda.

MKM otsus rikub kaebaja õigusi (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-59-02). Isegi kui kohus peaks ole-

ma seisukohal, et kaebaja ei ole ehitiste omanik, tuleks MKM-l muuta registriandmeid selliselt,

et ka kolmas isik ei nähtuks ehitisregistrist hoonete omanikuna.

16. Rae Vallavalitsus toetab apellatsioonkaebust.

1) Vallavalitsuse kiri ei saa kaebaja õigusi rikkuda. Kuna maaüksusel asuvate ehitiste oman-

diõigus ei olnud üheselt selge, tuli vallavalitsusel uurimispõhimõttest lähtudes välja selgitada

asjas olulise tähendusega asjaolud. Tegemist oli teatamis- ja teabe kogumise toiminguga, mil-

lega kaebaja kaasati ostueesõigusega erastamise menetlusse ning anti talle võimalus selgituste,

tõendite ja vastuväidete esitamiseks. Kaebaja õigusi võiks rikkuda haldusakt, millega otsusta-

takse maa tagastamata jätta või erastada see ostueesõigusega kolmandale isikule. Enne lõpliku

haldusakti andmist ei ole kaebaja õiguste rikkumine menetlustoiminguga põhimõtteliselt või-

malik. Seega puudus kaebajal kaebeõigus vallavalitsuse kirja vaidlustamiseks.

2) Vallavalitsuse kiri ei ole õigusvastane, kuna HMS § 38 lg 1 järgi on haldusorganil õigus

nõuda haldusmenetluse käigus menetlusosalistelt ja muudelt isikutelt nende käsutuses olevate

tõendite ja andmete esitamist, mille alusel haldusorgan teeb kindlaks asja lahendamiseks oluli-

sed asjaolud. HMS § 38 lg 3 kohaselt on menetlusosaline kohustatud haldusorganile esitama ja

teatavaks tegema talle teada olevad menetluses tähtsust omavad asjaolud ja tõendid.

3-07-2565

9(12)

3) Ettekirjutuse tegemine oleks olnud põhjendatud juhul, kui vallavalitsus oleks jätnud kaeba-

jale maa tagastamata või viivitaks õigusvastaselt maa tagastamise menetluse läbiviimisega.

Kaebaja maa tagastamise avalduse menetlemist takistab tagastataval maal asuvate ehitiste

omandiõiguse küsimus. Enne maa tagastamist on vallavalitsus kohustatud välja selgitama, kel-

le omandisse kuuluvad tagastatavale maale õiguslikul alusel püstitatud ehitised ja nende kuu-

lumisel kolmandale isikule on vallavalitsusel kohustus kindlaks määrata ostueesõigusega eras-

tatava ma suurus ja piirid, mida õigustatud subjektile ei tagastata, vaid kompenseeritakse.

4) Halduskohus tõlgendas pädevust ületades Harju Maakohtu 23.05.2006 otsust. Tulenevalt

TsMS § 368 lg-st 2 on maakohtu lahendi resolutsiooni pädev tõlgendama üksnes maakohus ise.

Seega ei saa nõustuda kohtu järeldusega, et alates 28.03.2007 tõendavad kaebaja omandiõigust

vaidlusalustele ehitistele 03.02.1997 ostu-müügileping ja Harju Maakohtu 23.05.2006 otsus.

17. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium nõustub apellatsioonkaebusega osaliselt,

kuid leiab, et halduskohtu otsus on lõppjäreldustes õige.

1) MKM-l polnud võimalik kanda kaebajat ehitiste omanikuna ehitisregistrisse, sest kannete

tegemise taotlemise ajal (2007. a) olid tsiviilkohtus pooleli ehitiste omandiõigusega seonduvad

vaidlused ning kohus jättis kaebaja hagid omandi tunnustamiseks ja vara ainuomanikuna ehitis-

registrisse kandmiseks rahuldamata. Registripidajale ei esitatud dokumente, millest nähtunuks

üheselt kaebaja omandiõigus ehitistele. MKM ei ole rikkunud Põhimääruse § 27 lg 4 ja 5. Re-

gistrikande tegemise aluseks saab olla ka kohtuotsuses sisalduv ettekirjutus, mille täitmine on

otsuse jõustumisel haldusorganile kohustuslik tulenevalt HKMS §-st 5 ja TsMS § 457 lg-st 1.

2) MKM kiri ei ole haldusakt, sest see ei vasta HMS § 51 lg-s 1 sätestatud nõuetele. MKM ei

saa tõlgendada esitatud dokumente, vaid teeb kandemuudatuse dokumentide alusel, millest

nähtub üheselt omandiõiguse olemasolu. Vaidlusalune kiri ei loo ise õigusi ega kohustusi, kir-

jas puudus haldusorgani tahteavaldus õigussuhte reguleerimiseks. Viide HMS § 43 lg-le 2 on

ebaõige, kaebaja ei taotlenud haldusakti andmist, vaid toimingu sooritamist. HMS § 43 lg 4 p-

st 2 ei tulene absoluutset kohustust anda toimingu sooritamisest keeldumisel igal juhul haldus-

akt. EhS ega Põhimäärus ei näe ette registripidaja kohustust kandemuudatuse sooritamisest

keeldumisel haldusakti andmiseks. Sellegipoolest on kaebajal kaebeõigus MKM toimingu õi-

gusvastasuse tuvastamiseks. Kuigi EhS § 56 lg-st 2 ega Põhimääruse §-st 24 tulenevalt ei oma

ehitisregistrisse kantud andmed õiguslikku tähendust, ei võta see isikult õigust taotleda regist-

risse kantud andmete muutmist ja vastava toimingu tegemisest keeldumisel halduskohtule kae-

buse esitamise õigust. Vastasel juhul polekski võimalik kandemuudatusi teha, kui Põhimääruse

§-s 13 nimetatud andmete esitaja seda ei taotle. Asjaolu, et kaebajat ei ole ehitiste omanikuna

ehitisregistrisse kantud, ei saa takistada Rae Vallavalitsuse poolt tehtavaid toiminguid maa

tagastamise menetluses. Rae Vallavalitsus on märkinud, et maa tagastamist kaebajale takistas

ainult ehitiste omandi küsimus.

3) Halduskohus ei ole seadusevastaselt tõlgendanud Harju Maakohtu 23.05.2006 otsust, vaid

on, arvestades maakohtu otsuse resolutsiooni, Riigikohtu 11.11.2002 otsust nr 3-2-1-123-02 ja

MaaRS regulatsiooni, võtnud seisukoha kaebaja omandiõiguse tekke suhtes. Halduskohtul on

õigus tuvastada tsiviilõiguslikke asjaolusid, kui see on vajalik haldusõigusliku vaidluse lahen-

damiseks. Halduskohus ei ole asunud menetlema omandiõiguse tuvastamise nõuet, vaid on

teinud järelduse, et kaebajal on vaidlusaluste ehitiste omandiõigus juba tekkinud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

18. Ringkonnakohus leiab, et halduskohtu otsus on lõppjäreldustes õige.

I

3-07-2565

10(12)

19. J. M vaidlustas esimeses kaebuses Rae Vallavalitsuse 16.11.2007 kirja nr 5-7/3785 ja taot-

les selle tühistamist ning Rae Vallavalitsusele ettekirjutuse tegemist haldusakti andmiseks, mil-

lega talle tagastatakse Rae vallas Aruvalla külas asuva Anepalu 9 kinnistu maa.

20. OÜ Castell leiab, et halduskohus ei oleks tohtinud Rae Vallavalitsuse 16.11.2007 kirja

peale esitatud kaebust üldse menetleda ja apellatsioonimenetluses tuleks jätta Rae Vallavalitsu-

se kirja peale esitatud kaebus läbivaatamata. Rae Vallavalitsuse arvates puudub J. Ml kaebeõi-

gus Rae Vallavalitsuse kirja vaidlustamiseks. Ringkonnakohus OÜ Castell ja Rae Vallavalitsu-

se seisukohaga ei nõustu.

21. Halduskohus on käsitlenud kaebuse nõudeid eraldi - Rae Vallavalitsuse 16.11.2007 kirja

nr 5-7/3785 (toimingu) õigusvastasuse tuvastamise nõudena ja Rae Vallavalitsusele ettekirjutu-

se tegemise nõudena ning rahuldanud tuvastusnõude kohtuotsuse resolutsiooni p-ga 1 ja kohus-

tamisnõude resolutsiooni p-ga 2.

22. Kuni 31.12.2011 kehtinud HKMS § 7 lg 1 teisest lausest tulenevalt pidi isikul olema hal-

dusakti või toimingu õigusvastasuse tuvastamiseks põhjendatud huvi. Halduskohtule esitatud

kaebusest selgub, et J. M eesmärk on saada tagasi õigusvastaselt võõrandatud Anepalu 9 kin-

nistu maa, millel asuvad loomalaut, hoidla, silohoidla ja pumbamaja. J. M ei ole väitnud ja

halduskohus ei ole käsitlenud ühtki muud põhjendatud huvi Rae Vallavalitsuse toimingu õi-

gusvastasuse kindlakstegemiseks.

23. Kuna J. M ei ole esitanud kohustamisnõudega hõlmamata õigusvastasuse tuvastamise

nõuet, tuleb ringkonnakohtu arvates kaebust kuni 31.12.2011 kehtinud HKMS § 19 lg 7 alusel

tõlgendada nii, et selle esemeks on üksnes kohustamisnõue. Halduskohtu otsuse põhjendustes

toodud lausest (See, et kiri pole haldusakt, vaid toiming, mille õiguspärasusele peab kohus val-

lavalitsusele ettekirjutuse tegemise nõude lahendamisel obligatoorselt hinnangu andma.) võib

järeldada, et halduskohus ei ole pidanud Rae Vallavalitsuse 16.11.2007 kirja nr 5-7/3785 mitte

haldusaktiks, vaid toiminguks, mille õigusvastasuse tuvastamise nõue on hõlmatud kohusta-

misnõudega, kuid lahendanud siiski ka tuvastamisnõude kohtuotsuse resolutsiooniga (p 1).

HKMS § 162 lg 1 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga kaebuse nõuded. Kuna toi-

mingu õigusvastasuse tuvastamise nõue on hõlmatud kohustamisnõudega, siis ei ole tuvastus-

nõude näol tegemist iseseisva nõudega, mida halduskohus oleks pidanud kohtuotsuse resolut-

sioonis eraldi lahendama. Toimingu õigusvastasuse tuvastamisega oleks tulnud piirduda üksnes

kohtuotsuse põhjendustes. Seetõttu tuleb halduskohtu otsuse resolutsiooni p 1 tühistada.

24. Kuni 31.12.2011 kehtinud HKMS § 6 lg 1 p 2 nägi ette, et kaebusega võib taotleda välja

andmata jäetud haldusakti väljaandmist, peatatud või sooritamata toimingu sooritamist. Riigi-

vastutuse seaduse (RVastS) § 6 lg 1 kohaselt on haldusakti andmiseks või toimingu sooritami-

seks kohustamisele suunatud nõude rahuldamise eelduseks, et avaliku võimu kandja on kohus-

tatud haldusakti andma või toimingu sooritama ja see puudutab isiku õigusi. Asjas ei ole vaid-

lust selle üle, et Rae Vallavalitsus on kohustatud viima läbi J. M avalduse alusel õigusvastaselt

võõrandatud Anepalu 9 kinnistu maa tagastamise menetluse ja andma haldusakti maa tagasta-

mise või tagastamata jätmise kohta ning Rae Vallavalitsus ei ole seda käesoleva ajani teinud.

II

25. Teises kaebuses vaidlustas J. M MKM 15.01.2008 kirja nr 23.2-3/7-10613/001 ning taotles

selle tühistamist või alternatiivselt õigusvastaseks tunnistamist ja ettekirjutuse tegemist kanda

riikliku ehitisregistri andmebaasi ehitiste ehitisregistrikoodiga 116018357, 116038328,

116038329, 220414047 omanikuna sisse kaebaja.

3-07-2565

11(12)

26. Halduskohus käsitles MKM 15.01.2008 kirja nr 23.2-3/7-10613/001 ekslikult haldusakti-

na. Ringkonnakohus leiab, et andmete registrisse kandmine ja registriandmetes muudatuste

tegemine või muudatuste tegemisest keeldumine on käsitatav haldusaktina juhul, kui andmete

registreerimise eesmärk on seaduse kohaselt õiguste või kohustuste tekkimine, muutmine või

lõppemine. Nii näiteks majandustegevuse registrisse kandmine annab majandustegevuse regist-

ri seaduse kohaselt õiguse tegutseda erinõuetega tegevusalal. EhS § 55 lg 1 kohaselt on riikliku

ehitisregistri põhiülesandeks arvestuse pidamine ehitatavate ja kasutatavate ehitiste üle. Põhi-

määruse § 2 kohaselt on registri pidamise eesmärgiks ehitatavate ja kasutatavate ehitiste kohta

teabe kogumine, hoidmine ja avalikustamine. Vastavalt EhS § 56 lg-le 2 ja Põhimääruse §-le

24 on ehitisregistri andmetel (sh. ehitise omaniku andmetel – EhS § 56 lg 1 p 7) informatiivne

ja statistiline tähendus. Ehitisregistrisse omaniku kohta tehtav kanne ei tekita ega lõpeta iseene-

sest omandiõigust hoonele. Seega on ehitisregistrisse andmete kandmine, registriandmetes

muudatuste tegemine või muudatuste tegemisest keeldumine käsitletav avalik-õiguslikke hal-

dusülesandeid täitva asutuse toiminguna, mille peale kuni 31.12.2011 kehtinud HKMS § 4 lg 2

alusel võis esitada kaebuse halduskohtusse.

27. Kuni 31.12.2011 kehtinud HKMS § 7 lg 1 teisest lausest tulenevalt pidi isikul olema hal-

dusakti või toimingu õigusvastasuse tuvastamiseks põhjendatud huvi. Kuigi J. M kaebuses on

märgitud põhjendatud huvina seda, et tema õigusi riivab ebaõige kanne, millel on avalikkuse

jaoks eksitav iseloom, ei nähtu kaebusest, kuidas toimingu õigusvastaseks tunnistamine või-

maldab kaebajal kaitsta oma õigusi. Kaebusest nähtuvalt on J. M kaebuse eesmärgiks see, et

teda kantakse ehitisregistrisse vaidlusaluste ehitiste omanikuna. Tulenevalt eeltoodust leiab

ringkonnakohus, et MKM 15.01.2008 toimingu õigusvastasuse tuvastamise nõue on hõlmatud

kohustamisnõudega ja J. M kaebust tuleb kuni 31.12.2011 kehtinud HKMS § 19 lg 7 alusel

tõlgendada nii, et selle esemeks on üksnes kohustamisnõue. HKMS § 162 lg 1 kohaselt lahen-

dab kohus otsuse resolutsiooniga kaebuse nõuded. Kuna toimingu õigusvastasuse tuvastamise

nõue on hõlmatud kohustamisnõudega, siis ei ole tuvastusnõude näol tegemist iseseisva nõu-

dega, mida halduskohus oleks pidanud kohtuotsuse resolutsioonis eraldi lahendama. Toimingu

õigusvastasuse tuvastamisega oleks tulnud piirduda üksnes kohtuotsuse põhjendustes. Seetõttu

tuleb halduskohtu otsuse resolutsiooni p 3 tühistada.

28. Kuigi ehitisregistrisse kantud andmed ei oma õiguslikku tähendust ja kaebaja ei ole regist-

rile andmete esitaja Põhimääruse § 13 tähenduses, kes Põhimääruse §-st 26 tulenevalt võib

esitada registriandmete muutumise korral andmete muutmise taotluse, ei võta see isikult, kes

peab ennast ehitiste tegelikuks omanikuks, õigust taotleda registrisse kantud andmete muutmist

ja vastava toimingu tegemisest keeldumisel halduskohtule kaebuse esitamise õigust. MKM

märgib õigesti, et vastasel juhul polekski võimalik kandemuudatusi teha, kui Põhimääruse §-s

13 nimetatud andmete esitaja seda ei taotle. Ka kohtupraktikas on tunnustatud hoone tegeliku

omaniku õigust nõuda, et talle kuuluva hoone kohta ei säilitataks hooneregistris (hooneregistris

koguti ja töödeldi andmeid hoonete kohta enne ehitisregistri asutamist) puudulikke, aegunud

või eksitavaid andmeid (Riigikohtu 11.11.2002 otsus haldusasjas nr 3-3-1-59-02).

III

29. Rae Vallavalitsus kinnitas halduskohtus, et kaebajale maa tagastamist takistab vaid see, et

puuduvad dokumendid, mis tõendavad, et kaebaja on sellel maal asuvate ehitiste omanik.

MKM väitis, et kaebaja vaidlusaluste ehitiste omanikuna ehitisregistrisse kandmist takistab

üksnes dokumentide puudumine, millest üheselt nähtuks kaebaja omandiõigus ehitistele. Kae-

baja arvates on tema ehitiste omanik, Rae Vallavalitsus ja OÜ Castelle leidsid, et ehitiste

omandiõigus ei ole OÜ-lt Castell kaebajale üle läinud. Seegi tuli halduskohtul kohustamis-

nõuete ja kohustamisnõuetega hõlmatud toimingute õigusvastasuse tuvastamise nõuete lahen-

damiseks selgitada välja, kes on Anepalu 9 maatükil asuva loomalauda, hoidla, silohoidla ja

3-07-2565

12(12)

pumbamaja omanik, sest kui kaebaja on vaidlusaluste ehitiste omanik, siis on vastustajate toi-

mingud õigusvastased ning kaebaja kohustamisnõuded põhjendatud ja kuuluvad rahuldamisele

(vt ka Riigikohtu 11.11.2002 otsus haldusasjas nr 3-3-1-59-02, p 15).

30. Ringkonnakohus leiab, et halduskohus ei ole tõendite hindamisel, materiaalõiguse normide

tõlgendamisel ja kohaldamisel eksinud ning on järeldanud õigesti, et kaebaja on vaidlusaluste

ehitiste omanik. Halduskohtu otsus on kaebajal vaidlusaluste ehitiste omandiõiguse osas ka

piisavalt põhjendatud. Nõustudes selles osas täielikult halduskohtu põhjendustega ei pea ring-

konnakohus vajalikuks neid korrata. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkon-

nakohus järgmist.

31. Harju Maakohtu 23.05.2006 otsust nr 2-05-1318 J. M hagi rahuldamata jätmise kohta tun-

nustada tema omandit ja kanda ta vara ainuomanikuna ehitisregistrisse ei saa pidada haldus-

kohtule kaebuse kohastamisnõuete lahendamisel siduvaks. Samas võib Riigikohtu tsiviilkol-

leegiumi 17.01.2011 määruse nr 3-2-1-148-10 p 11 teises lõigus märgitust (Harju Maakohus

rahuldas 23. mai 2006. a otsusega hageja nõude kanda talle üle ostja õigused ja kohustused.

Samas jättis maakohus selle otsusega rahuldamata hageja nõude tunnustada tema omandit ja

kanda ta vara ainuomanikuna ehitisregistrisse. Hageja ei esitanud maakohtu otsuse peale

apellatsioonkaebust, kuigi maareformi seaduses sätestatud ostueesõiguse sisu oli Riigikohtu

tsiviilkolleegium korduvalt käsitlenud (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus asjas 3-2-1-123-

02, p-d 17 ja 18).) järeldada, et maakohtu otsus hagi rahuldamata jätmise osas ei ole ka seadus-

lik ja J. Ml oleksid kohtuotsuse vaidlustamisel olnud ilmselgelt eduväljavaated. OÜ Castell

seisukoht, mille kohaselt on maareformi seadusest tuleneval omandamise eesõigusel vaid võla-

õiguslik toime, ei ole kooskõlas Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsuses nr 3-2-1-123-02 väljen-

datud seisukohtadega, millele halduskohus on kohustamisnõuete lahendamisel õigesti tugine-

nud. Kaebajal vaidlusaluste ehitiste omandiõiguse puudumist ei tõenda ka Harju Maakohtu

31.10.2008 otsus nr 2-07-52309 J. M hagi rahuldamata jätmise kohta, sest nagu halduskohus

õigesti leidis, ei oma omandiõiguse seisukohast tähtsust, et hooned on kolmanda isiku valduses

ja ta keeldub neid kaebajale üle andmast.

32. Eelneva põhjal ei anna OÜ Castell apellatsioonkaebuse väited alust halduskohtu otsuse

tühistamiseks kohustamisnõuete rahuldamise osas ja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

IV

33. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

OÜ Castell apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, peab apellatsioonimenetluse kulud kandma

apellant. Samuti jäävad OÜ Castell apellatsioonimenetluse kulud tema enda kanda.

Kaebaja taotles apellatsioonimenetluses apellandilt menetluskulude väljamõistmist summas

2536 eurot (sh käibemaks 20%) ning esitas kulude kandmist tõendavad dokumendid. Ringkon-

nakohtu hinnangul on tegemist vajalike ja põhjendatud menetluskuludega HKMS § 109 lg 6

mõttes, mille kandmine on nõuetekohaselt tõendatud, ning ringkonnakohus mõistab OÜ-lt

Castell välja J M kasuks apellatsioonimenetluse kulud summas 2536 eurot.

Ruth Plaks

Silvia Truman

Lilianne Aasma