2-10-14601/46 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Ulvi Loonurm ja Malle

Seppik

Otsuse tegemise aeg ja koht

06.07.2012, Tallinn

Tsiviilasja number

2-10-14601

Tsiviilasi

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

OÜ Balti Teenused hagi Olympic Casino Eesti AS-i

vastu

tehingu

ülesütlemisavalduse

tühisuse

tuvastamiseks, võlgnevuse koos viivisega saamiseks

ning kahju hüvitamiseks

450 616.13 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 20.02.2012 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kohtuistungi toimumise aeg

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Olympic Casino Eesti AS-i apellatsioonkaebus

20.06.2012

Hageja OÜ Balti Teenused (registrikood 11517930,

asukoht Olevimägi t 16 Tallinnas), juhatuse liige A. R,

lepinguline esindaja vandeadvokaat Toivo Viilup

Kostja

Olympic

Casino

Eesti

AS

(registrikood

10011039, asukoht Pronksi t 19 Tallinnas), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Kalev Saare

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 20.02.2012 otsus jätta muutmata.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.

4. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

S e l g i t u s e d

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi

ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta

seisukohti ja vastuväiteid.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude

kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei

välista menetlustähtaja ennistamist.

Riigikohus võib asja läbi vaadata ja lahendada ilma kassatsioonikaebust kohtuistungil arutamata,

kui ta ei pea istungit vajalikuks.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude

jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest.

Hagi asjaolud

1. 26.03.2010 esitas OÜ Balti Teenused hagi Harju Maakohtusse Olympic Casino Eesti AS-i

vastu üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks, üürivõla kokku 868 847.40

krooni, kõrvalkulude võlgnevuse 96 927.56 krooni ning viivise 24.03.2010 seisuga 452

399.28 krooni saamiseks. Hageja taotles ka hagi esitamise ajaks sissenõutavaks

mittemuutunud viivise väljamõistmist protsendina (0,2% päevas) põhinõudest kuni

põhinõude täitmiseni.

2. 05.12.2006 sõlmisid OÜ Margea Invest ja Olympic Casino Eesti AS eelkokkuleppe

üürilepingu sõlmimiseks, mille kohaselt fikseerisid osapooled Rakvere valda rajatava

kaubanduskeskuse esimesel korrusel paiknevate äriruumide üürilepingu põhitingimused.

08.01.2008 sõlmisid OÜ Margea Invest ja kostja üürilepingu nr 3, mille kohaselt andis OÜ

Margea Invest kostjale üürile keskuse esimesel korrusel paiknevad ruumid eeldatava

suurusega 334m2 ning kostja kohustus üürile võetud ruumide eest tasuma üüri 500 krooni

iga ruutmeetri eest kalendrikuus, millele lisandub käibemaks. Vastavalt üürilepingu p-le

1.10 sõlmiti üürileping tähtajaga 10 aastat arvates üürilepingu sõlmimise kuupäevast.

3. 20.03.2008 sõlmisid OÜ Margea Invest ja OÜ Kobe Asset 5 keskuse kinnistu

müügilepingu ning 26.03.2008 kanti OÜ Kobe Asset 5 omanikuna kinnistusraamatusse.

08.07.2008 allkirjastasid OÜ Kobe Asset 5 ja kostja ruumide üleandmise-vastuvõtmise

akti üürilepingu esemeks olevate äriruumide valduse üleandmiseks kostjale. Aktis

fikseeriti üüripinna lõpliku suurusena 336,3m2.

4. 11.03.2009 kirjaga teatas kostja soovist üürileping üles öelda. 31.03.2009 esitas kostja

korduva

üürilepingu

ülesütlemisavalduse

ning

teatas

üürilepingu

erakorralisest

ülesütlemisest mõjuval põhjusel alates 04.05.2009. Üürilepingu ülesütlemisel tugines

kostja lepingu p-le 13.4.2 ning leidis, et üürileandja on oma kohustusi rikkunud viisil, mis

piiravad kostja võimalusi üüripinna sihtotstarbeliseks kasutamiseks.

5. Kuivõrd OÜ Kobe Asset 5 ülesütlemise avaldusega ei nõustunud ning käsitles seda tühi-

sena, siis jätkas ta igakuiste üüriarvete väljastamist. 05.08.2009 ning 24.08.2009 esitas OÜ

Kobe Asset 5 kostjale nõude üürilepingust tuleneva põhivõlgnevuse ja vastava kuupäeva

seisuga arvestatud viivise tasumiseks. OÜ Kobe Asset 5 esitas 10.09.2009 kostjale

avalduse üürilepingu ülesütlemiseks 10.10.2009 põhjendusel, et kostja ei ole alates

01.06.2009 tasunud igakuiseid üürimakseid. Arvestades üüripinna ebarahuldavat

seisukorda koostas OÜ Kobe Asset 5 ühepoolse akti üüripinna seisukorra kohta,

fikseerides visuaalselt tuvastatavad puudused kirjelduse ja fotode teel. Üüripinna

mittevastavusest üürilepingu tingimustele teavitas OÜ Kobe Asset 5 ka kostjat.

6. 03.02.2009 sõlmisid OÜ Kobe Asset 5 ja OÜ Balti Teenused müügilepingu, mille kohaselt

müüs OÜ Kobe Asset 5 keskuse kinnistu hagejale. Tulenevalt müügilepingu p-st 4.6 ja

võlaõigusseaduse (VÕS) § 291 lg-st 1 läksid hagejale üle ka üürilepingutest tulenevad

üürileandja õigused ja kohustused.

7. Hageja leidis, et ei üürilepingust ega eellepingust ei tulene hagejale kohustusi, mille

rikkumist kostja hagejale ette heidab. Kostja on ülesütlemisavalduses paljasõnaliselt

väitnud, et kaubanduskeskuses ei käi kliente ja samuti ei ole üürileandja tegelenud keskuse

tegevuse käivitamisega. Üürilepingu p 9.1 sätestab kostja kohustuse täita üürilepingu lisas

7 sätestatud keskuse reklaami ja turundusega seotud kohustusi eesmärgiga kujundada

keskusele terviklik imidž, töötada välja ning viia ellu ühtseid reklaamikampaaniaid ning

seeläbi edendada keskuse majandustegevust ja suurendada külastajate arvu. Kõnealusest

sättest hagejale kui üürileandjale mistahes kohustusi ei tulene. Üürilepingu p-d 9.2 ja 9.3

sätestavad täiendavalt kostja õiguse oma äritegevuse reklaamimiseks üüripinnal ja

keskuses tervikuna ega sisalda samuti mistahes hageja kohustusi turundustegevuse

korraldamiseks. Vaidlus puudub, et kostjalt ei laekunud üürilepingu kehtivuse jooksul

mistahes ettepanekuid või soovitusi keskuse turundustegevuse korraldamiseks ega senise

turundustegevusega rahulolematust väljendavaid etteheiteid.

8. Alusetu on kostja väide, justkui oleks hageja jätnud otseselt teostamata omalt poolt

lubatud tegevused, mis suurendaksid keskuse ümbruse külastatavust, see on vabaaja

piirkonna ehk liuvälja rajamine üüripinna vahetusse lähedusse. Liuvälja rajamata jätmine

hageja poolt ei ole käsitletav üürilepingu rikkumisena, mis õigustaks lepingu ülesütlemist.

9. Ülesütlemisavaldusest nähtuvalt heitis kostja hagejale ette puudulikku turundustegevust

ning vabaaja piirkonna väljaehitamata jätmist, mis kogumis tõid kaasa keskuse madala

külastatavuse. Eeldades kostja etteheidete põhjendatust, on ilmselge, et ühekuulise

täiendava tähtaja jooksul ei ole mõistlikult võimalik kostja poolt kirjeldatud rikkumisi

kõrvaldada, kuna ainuüksi nn vabaaja piirkonna ehitamine eeldanuks mitu korda pikemat

perioodi vajalike projekteerimis- ja ehitustööde teostamiseks. Samuti oleks naiivne

eeldada, et teostades täiendavaid turundustegevusi suureneks kaubanduskeskuse

külastatavus hüppeliselt ainuüksi ühe kalendrikuu jooksul. Hageja hinnangul tuleneb

eeltoodust üheselt, et faktiliselt ei olnud kostja huvitatud hagejale väidetavate rikkumiste

kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja andmisest, vaid määras väidetavate rikkumiste

lõpetamiseks teadlikult nii lühikese tähtaja, et nõutud eesmärgi saavutamine ei oleks olnud

isegi teoreetiliselt võimalik.

10. Hageja hinnangul on kostja poolt üüripinnal arendatava majandustegevuse planeeritust

madalam rentaablus ilmselgelt kostja kui ettevõtja äririsk ega õigusta lepingu ülesütlemist.

Asja kasutamise võimatus VÕS § 314 lg 1 tähenduses tähendab asja valduse äravõtmist,

samuti ka valduse teostamise takistamist, aga ka asja kasutuse keelamist või asjal lasuvat

või asjal tekkinud puudust, see tähendab tegemist peab olema füüsilise või õigusliku

takistusega asja kasutamiseks. Tulu teenimine üüritud ruumide kasutamisel ei ole

üürisuhte kehtivuse eelduseks. Kostja poolt opereeritava üüripinna võimalikku vähest

külastatavust ja rentaablust ei tinginud hageja ebapiisav turundustegevus, vaid kostja

suutmatus eesmärgiks seatud rentaablust saavutada, samuti objektiivsetest muudatustest

Eesti majanduskliimas, mis on viinud erinevatel hinnangutel kuni 50% Eestis tegutsenud

hasartmängukohtade sulgemiseni. Seetõttu ei ole kostjal võimalik põhjendada üürilepingu

erakorralist ülesütlemist suutmatusega üüripinnal tegutsevat kasiinot kasumlikult

majandada.

11. Hageja leidis, et üürileping lõppes 10.10.2009 seoses üürilepingu ülesütlemisega

üürileandja poolt, kusjuures kostja on kohustatud üürilepingust tulenevaid üürimakseid

tasuma kuni üürilepingu lõppemiseni. Vastavalt lepingu p-le 1.5 on üüri suuruseks 500

krooni üüripinna iga ruutmeetri eest kalendrikuus. Lähtudes üüripinnast 336,3m2 kuulus

kostja poolt seega igakuiselt tasumisele üür 168.150 krooni (käibemaksuta). Üüripinnalt

faktiline lahkumine ei vabasta kostjat üüri tasumise kohustusest. Kostja ei tasunud

üüriarvet nr 290768 198 417 krooni, nr 290989 201 780 krooni ja nr 291164 201 780

krooni. Üürilepingu ülesütlemise päeva seisuga võlgnes kostja hagejale üürimaksetena

kokku 868 847.40 krooni.

12. Lisaks üürivõlgnevusele võlgneb kostja hagejale ka üürilepingu ülesütlemiseni vastavalt

lepingu p-le 6.3 osutatud lisateenuste eest kõrvalkuludena kokku 96 927.56 krooni.

13. Täiendavalt üüri- ja kõrvalkulude võlgnevusele on hagejal üürilepingu p 11.2 alusel õigus

nõuda kostjalt viivist 0,2% õigeaegselt tasumata summast iga viivitatud päeva eest alates

maksetähtpäevale järgnevast päevast kuni summa tegeliku tasumiseni. 24.03.2010 seisuga

moodustab viivisvõlgnevus kokku 452 399.28 krooni.

14. Kostja üüripinna tagastamisel üürilepingu p-s 3.6 sätestatud regulatsiooni ja nõudeid ei

järginud. Kostja oli üüripinnalt lahkudes lohakalt demonteerinud kõik vähegi teisaldatavad

seadmed. Lisaks on kostja üüripinnale välja ehitanud sisekujundusliku lahenduse, mille

kasutamine üüripinna uuele üürnikule põhimõtteliselt võimalik ei ole. Vastavalt hageja

poolt erinevatelt ehitusettevõtjatelt võetud hinnapakkumistele varieerub üüripinna

nõuetekohasesse seisukorda viimiseks vajalike ehitustööde maksumus 573 792 kroonist

kuni 581 140 kroonini.

15. Üürileandja oli sunnitud pöörduma juriidilise konsultatsiooni saamiseks AB Brett&Soop

poole eesmärgiga saada hinnang kostja tegevuse õiguspärasusele ning esitada õiguslikult

korrektselt vormistatud nõue kostja poolt üürilepingu rikkumisega tekitatud kahju

hüvitamiseks. Hageja poolt seoses üürilepingu rikkumisega kantud kulud õigusabile kuni

hagi esitamiseni on kokku 31 062 krooni.

16. Vastavalt lepingu p-le 6.3 kohustus kostja lisaks üürile tasuma hagejale üüripinna

kasutamisega seotud lisateenuste osutamisega seotud kulud. Üürilepingu lõppemise

järgselt ei ole kostja faktiliselt üüripinna kasutamisega seotud lisateenuseid tarbinud.

Samas on tingituna üüripinna vakantsusest teatud lisateenustega seotud kulud pidanud

kostja asemel kandma hageja. Muuhulgas on hageja olnud kohustatud tasuma kostja

asemel üüripinna suurusega proportsionaalse osa keskuse üldiselt kasutatavate aladega

seotud kuludest, sealhulgas turunduskuludest. 24.03.2010 seisuga on hageja vastavaid

kulusid kandnud kokku 72 235.47 krooni ulatuses, kusjuures arvestades, et üürileping

sõlmiti tähtaega kuni 08.01.2018, ulatub hageja kahju seoses kõrvalkuludega mitte vähem

kui 1 393 025.80 kroonini.

17. Hagejal on õigus nõuda kostjalt üürilepingu erakorralise ülesütlemisega tekitatud varalise

kahju hüvitamist kuni üürilepingu kehtivuse lõpuni. Pooled sõlmisid üürilepingu tähtajaga

kuni 08.01.2018. Tingituna kostjapoolsest üürilepingu olulisest rikkumisest ütles hageja

üürilepingu erakorraliselt üles. Seega jääb hagejal ülesütlemisest tulenevalt saamata

lepingujärgne üür perioodil 10.10.2009 - 08.01.2018. 2009. aastal jäi laekumata üür

kokku 454 005 krooni (käibemaksuta) ning alates 01.01.2010 jääb hagejal iga-aastaselt

saamata üür 2 017 800 krooni (käibemaksuta). Seega jääb hagejal kostja poolse

üürilepingu rikkumise tõttu perioodil 10.10.2009 - 08.01.2018 saamata üür kokku 16

639 798.55 krooni (käibemaksuta). Tegemist on saamata jäänud tuluga, mille hüvitamist

on hageja õigustatud kostjalt nõudma. 24.03.2010 seisuga on hageja nõue kostja vastu

kokku mitte vähem kui 20 128 088.06 krooni, millest põhinõue on 19 675 688.86 krooni.

18. Hageja ei ole kunagi andnud kostjale mistahes lubadusi jäähalli väljaehitamise tähtaegade

osas ning kostja ei ole vastavas osas kunagi hagejalt mistahes täiendavat informatsiooni

ja/või siduvaid lubadusi küsinud. Üürilepingu p 2.5 kohaselt oli üürileandjal õigus

ühepoolselt ja kostja kui üürnikuga kooskõlastamata ning viimast teavitamata keskuse

projektdokumentatsiooni muuta eeldusel, et muudatus ei puuduta otseselt üüripinda ega

halvenda nende sihtotstarbelist kasutamist kostja poolt. Üheski läbirääkimiste faasis ei

esitanud kostja pretensioone seoses üüripinna paiknemisega keskuse parempoolses servas.

Kostja ei esitanud hagejale seoses jäähalli väljaehitamata jäämisega mistahes pretensioone

ka üüripinna vastuvõtmisel 08.07.2008.

19. Hageja leiab, et üüripinna väidetavalt madal külastatavus ei ole aluseks üürilepingu

erakorralisele ülesütlemisele. Oluline on arvestada, et keskuse avamine langes sisuliselt

samale päevale globaalse finantskriisi käivitanud investeerimispanga Lehman Brothers

pankrotiga. 2008. aastal alanud majanduskriisi tulemusena vähenes drastiliselt muuhulgas

sisetarbimine Eestis, mis mõjutas otseselt kõikide jaekaupmeeste majandustegevust ja -

tulemusi.

20. Keskuse kaupluste summaarne käive on 2009. aasta sama perioodiga võrreldes kasvanud

21%

võrra.

Kõnealune

asjaolu

kinnitab

üheselt,

et

stabiilne

panustamine

turundustegevusse ka keerulisematel aegadel on ennast õigustanud ning keskuse käive ja

külastatavus on selgelt kasvava trendiga. Pahatahtlik ning teadvalt vale on kostja väide,

justkui ei olnuks keskus kaetud Rakvere linna ühistranspordivõrgustikuga.

21. Üüripinna ühepoolne vabastamine kostja poolt ei oma hageja nõuete aegumise kontekstis

vähimatki õiguslikku tähendust. VÕS § 296 lg 3 kohaselt ei vabasta üüripinna lahkumine

kostjat enda üürilepingust tulenevate kohustuste täitmisest. VÕS § 338 lg-s 1 sätestatud

aegumistähtaja kontekstis on relevantne aga üüripinna tagasisaamine hageja kui

üürileandja poolt. VÕS §-s 336 sätestatud teavitamiskohustuse ning VÕS § 338 lg 1

aegumistähtaja kontekstis on täiendavalt oluline arvestada, et vähemalt kuni 14.01.2010

pidasid pooled läbirääkimisi üürilepinguga hagejale tekitatud kahju hüvitamiseks.

22. 04.02.2011 õnnestus hagejal sõlmida Tehnikatäht OÜ-ga üürileping kostja kasutuses

olnud üürilepingu esemeks olevate äriruumide üürileandmiseks. Seega vabaneb hageja

kohustusest tasuda üürilepingu erakorralise ülesütlemise järgselt vakantseks jäänud kostja

kasutuses olnud äriruumide osas keskuse üldkulusid ning samuti väheneb Tehnikatäht

OÜ-lt laekuvate maksete võrra üürilepingu rikkumise tõttu hagejal saamata jääv tulu.

Kuivõrd Tehnikatäht OÜ on alates 18.04.2011 kohustatud tasuma kostja kasutuses olnud

äriruumidega seotud kõrvalkulud, sealhulgas äriruumidele vastava osas keskuse

üldkuludest, siis ei suurene hageja otsene kahju. Perioodil 10.10.2009 - 31.03.2011 on

hageja tasunud üürilepingu esemeks olevate äriruumidega seotud kõrvalkulusid kokku

18 216.30 eurot. Tehnikatäht OÜ tasub kostja kasutuses olnud äriruumide kasutamise eest

üüri alates 01.06.2011, nõude täpsustamisel on hageja lähtunud eeldusest, et üürimäär

ulatub vähemalt üürilepingus fikseeritud miinimummäärani. Eeltoodust tulenevalt laekub

Tehnikatäht OÜ-lt asendustehingu alusel hagejale üürina kokku 124 700.04 eurot, mille

hageja arvestab maha kostja poolt tasumisele kuuluvast kahjuhüvitisest.

23. Asjakohaste ehitus- ja remonditööde teostamiseks sõlmis hageja 07.03.2011 AS-ga Impala

töövõtulepingu kogumaksumusega 42 000 eurot (käibemaksuta). Lisaks teostatud maksele

tarnis hageja äriruumide viimistlemiseks vajalikud põrandaplaadid kogumaksumusega

1405.30 eurot. Eeltoodust tulenevalt kandis hageja üürilepingu esemeks olevate

äriruumide üürilepingust tulenevate nõuetega vastavusse viimisega seoses kokku kulusid

43 405.30 eurot, mille on kostja kohustatud hagejale hüvitama.

24. Hageja üürilepingust tulenev üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse nõue on kokku 965 774.96

krooni, mis on ekvivalentne 61 724.27 euroga ning millest kostja üürivõlgnevus

moodustab 868 847.40 krooni ning kõrvalkulude võlgnevus 96 927.56 krooni. Üürilepingu

p-st 11.2 tulenev viivisintressi nõue on kokku 600 000 krooni, mis on ekvivalente

38 346.99 euroga ning on esitatud vähendatuna, kuna kostja tegelik viivisvõlgnevus

moodustab 25.04.2011 seisuga 1 217 293.04 krooni, mistõttu mistahes alused viivisnõude

täiendavaks vähendamiseks puuduvad. Üürilepingu kostjapoolse rikkumisega seoses

hageja poolt kantud õigusabikulude hüvitamise nõue on kokku 31 062 krooni, mis on

ekvivalentne 1985.22 euroga. Üürilepingu esemeks olevate äriruumide eest 10.10.2009 -

11.04.2011 hageja poolt kostja eest tasutud kõrvalkulud kokku on 285 023.15 krooni, mis

on ekvivalentne 18 216.30 euroga. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel

saamata jääva tulu nõue kokku 4 489 605 krooni, mis on ekvivalentne 286 938.05 euroga

ning on esitatud vähendatuna lähtudes järgmistest asjaoludest: hagejal jääb kostja poolse

üürilepingu rikkumise tõttu ajavahemikul 10.10.2009 - 08.01.2018 saamata üür kokku

16 639 798.55 krooni (käibemaksuta) ning et hageja on õigustatud nõudma vastava

summa kui saamata jäänud tulu hüvitamist kostja poolt. Hageja poolt seoses kostja poolse

üürilepingu rikkumise tõttu saamata üürist tuleb maha arvestada Tehnikatäht OÜ-ga

sõlmitud üürilepingu kui asendustehingu alusel laekuv üür 1 951 131.60 krooni, millest

tulenevalt on hageja õigustatud nõudma kostjalt kokku 14 688 666.95 krooni hüvitamist.

Kahjuhüvitis kuulub vähendamisele muuhulgas arvestades kostja poolt üürilepingu

lõppemisega seoses väidetavalt kantud kahjumit 5 253 893.60 krooni ning hageja

võimalust anda üüripind üürile kolmandatele isikutele, see tähendab isegi juhul, kui

arvestada täies ulatuses kostja poolt väidetavalt kantud kahjumit ning üüripinna

kolmandale isikule üürile andmisest laekuvaid vahendeid, oleks hagejal õigus nõuda

kostjal kahjuhüvitist 9 434 773.35 krooni.

25. Hageja vähendas enda saamata jäänud tulu hüvitamisele täiendavalt kuni 4 489 605

kroonini ning nõudis selliselt kostjalt tegelikult tekitatud kahjust üksnes ligikaudu 27%

hüvitamist, mistõttu on ilmne, et kahjuhüvitise täiendavaks vähendamiseks VÕS § 140

lg-st 1 tulenevalt mistahes alused puuduvad. Üürilepingu esemeks oleva äriruumide

lepingu p 3.6 nõuetega vastavusse viimise ja äriruumides esinenud puuduste

kõrvaldamisega seotud kulude hüvitamise nõue kokku on 679 145.36 krooni, mis on

ekvivalentne 43 405.30 euroga.

26. Juhul, kui kohus nõude osas aegumist kohaldab, siis esitas hageja alternatiivselt samas

summas nõude üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jääva tulu

hüvitamiseks, see tähendab käeolevas punktis toodud nõude rahuldamata jätmise korral

palus hageja rahuldada üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jääva tulu

hüvitamisele suunatud nõude 679 145.36 krooni võrra suuremas summas.

Kostja vastuväited

27. Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja poolt valitud kasiino asukoht, mis on märgitud nii

05.12.2006 sõlmitud eellepingu plaanil kui ka 08.01.2008 sõlmitud üürilepingu lisaks nr 1

oleval plaanil, paikneb keskuse paremasse tiiba viiva ühendusgalerii lõpus, vahetult enne

hoone osa, kuhu pidi rajatama jäähall koos muu meelelahutus- ja vabaajakeskuse osaga.

Ka eellepingu sõlmimise järgselt ja enne üürilepingu sõlmimist edastatud plaanimaterjalilt

nähtus jäähalli kuulumine keskuse koosseisu. Keskuse omanikud on käesolevaks

ajahetkeks välja ehitanud hoone vasakpoolse ja keskmise osa kasuliku pindalaga

suurusega 23 334,9m2. Jäähalli koos sinna planeeritud ca 860m2 suuruse äripinnaga ei ole

käesoleva ajani rajatud.

28. Olukorras, kus keskus ei olnud 2009. aasta alguseks valminud üürileandja poolt enne

eellepingu sõlmimist lubatud ega ehitusregistris näidatud mahus ning keskuse vabaaja- ja

meelelahutuskeskuse osa ei käivitunud, sealhulgas jäi kostja poolt üüritud üüripind

kaubanduskeskuse parempoolsesse nurka ning külastajate põhivoost eemale, siis

tunnistades nii omapoolseid tegematajätmisi kui vabaaja- ja meelelahutuskeskuse osa

mittekäivitumist, nõustus üürileandja tulenevalt kostja 16.12.2008 ja 23.12.2008 tehtud

ettepanekutest alandama veebruari 2009. aasta üürimäära 25% võrra ning sõlmima

25.02.2009 üürilepingu ajutise muutmise kokkuleppe, mille kohaselt üürileandja loobus

alates 01.03.2009 - 31.05.2009 üldse lepinguga kokkulepitud üüritasu nõudest. Kostjale

teadaolevalt vähendas üürileandja või loobus seoses keskuse madala külastatavusega ka

üüri nõuetest mitmete teiste äripinna üürnike suhtes. Vaatamata eeltoodule jätkus

lepingujärgse üüripinna külastajate arvu vähenemine, millest tulenevalt ei olnud kasiino

majandamine

üüripinnal

enam

võimalik.

Kostja

poolt

31.03.2009

tehtud

ülesütlemisavalduse kohaselt lõppes leping 04.05.2009. Ülesütlemisavalduse koostamisel

on arvestatud seadusest tulenevate sisu- ja vorminõuetega.

29. Ebaõige on hageja väide, mille kohaselt ei olnud üürileandjana tegutsenud keskuse

omanikud, sealhulgas hageja, kohustatud välja ehitama nn vabaaja keskust, sealhulgas

Jäähalli. Poolte vahel eellepingu sõlmimise ajaks oli keskust arendanud OÜ Margea Invest

üheselt ja selgelt esitanud kõigile üüripinna huvilistele nägemuse rajatavast keskusest

(sealhulgas selle suurusest). Üürileandja ei teavitanud lepingu sõlmimise eel üürnikku

keskuse ehitusmahtude vähendamisest ega kontseptsiooni muudatustest.

30. Ebaõige on hageja väide, mille kohaselt ei olevat tõendatud, et hageja on

mittenõuetekohaselt

korraldanud

Põhjakeskuse

turundust.

Kaubanduskeskuse

turundustegevuse ülesandeks on vaieldamatult tagada keskuse piisav külastatavus tarbijate

poolt ning selle kaudu edendada kaubanduskeskuses tegutsevate ettevõtjate käivet ja

kasumit. Keskuses turundustegevuse korraldamine ja elluviimine oli üürileandja

ülesandeks. Lepingu p 9 ja lisa nr 7 reguleerivad eelkõige üürniku kohustusi turunduse

läbiviimiseks vajalike osamaksete tasumisel, sätestades nimetatud osamaksete kujunemise

alused. Lepingu lisa nr 7 p 1 kohaselt tegutseb üürnike esindus üksnes üürileandjale

nõuandva organina ning mistahes otsuse elluviimiseks on vajalik üürileandja eelnev

nõusolek. Lisa nr 7 p 9 kohaselt määrab turunduseelarve suuruse igaks kalendriaastaks

üürileandja kooskõlastatult üürnikega. Hageja ei ole tõendanud turundustegevuse

tulemuslikkust keskuse terviku ega ka seonduvalt hoone parempoolse osaga. Keskuse

külastatavust mõjutas negatiivselt muuhulgas selle mittekaetus Rakvere linna

ühistranspordi võrgustikuga, mida keskust opereerinud üürileandjad ei suutnud tagada.

31. Üürnik andis vastavalt lepingu p-s 13.4.2 kokkulepitule üürileandjale täiendava 30-

päevase tähtaja üürileandjale lepingust tulenevate kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks.

Seega on kostja järginud kokkulepitud ülesütlemistähtaega. Täidetud on ka kostja poolt

tehtud ülesütlemisavalduse materiaalsed eeldused. Üüripinna kasutamise takistatuse

esinemist tuleb hinnata kõigi lepingust ja seadusest üürileandjale tulenevate kohustuste

täitmise valguses, millel on mõju üürniku poolt lepingus kokkulepitud sihtotstarbel

üüripinnal majandustegevuse teostamisele. Üldise majanduslanguse kontekstis omas

kostja jaoks erilist tähendust asjaolu, et üürileandja poolsed kõik olulised kohustused,

sealhulgas keskuse väljaarendamine vastavalt algselt lubatule, oleksid täidetud. Kuna

hageja eelnimetatud kohustust ei täitnud, siis olid üksnes eelnimetatud asjaolud lepingu

erakorralise ülesütlemise alusteks. Eeltoodust tulenevalt on leping lõppenud juba arvates

04.05.2009, mistõttu hageja poolt tehtud viide üürivõlgnevuse olemasolule, kõrvalkulude

võlgnevusele ja nendel arvutatud viivistele 24.03.2010 seisuga, on alusetu ja

põhjendamatu.

32. Kostja jättis kostja osa üüripinnale tehtud üldehitus- ja siseviimistlustöödest eemaldamata

ning seda põhjusel, et need tööd võisid omada väärtust ka uue üürniku suhtes. Üüripinna

vabastamisel jäi eemaldamata kostja poolt üüripinnale paigaldatud seadmeid ja töid, mille

arvestuslik teostusmaksumus lähtudes lepingu sõlmimise järgselt tehtud tööde

maksumusest on kokku 2 255 024 krooni (käibemaksuga). Kostjale ei ole teada ning ka

hagi materjalidest ei nähtu, et hageja oleks kostja poolt kõik üüripinnale jäänud tööd ja

seadmed üüripinnalt eemaldanud.

33. Olukorras, kus kostja lõpetas üüripinnal hasartmängude korraldamise 29.03.2009 ning

vabastas faktiliselt üüripinna juba 10.04.2009, koostades üüripinna seisundi kohta akti

ning võimaldas üürileandjal pärast 31.03.2009 avaldusega teostatud nõuetekohast lepingu

ülesütlemist üüripind vastu võtta 04.05.2010, teatades sellest üürileandjale ning hageja ei

ole tõendanud, et ta oleks vastavalt lepingu p-le 3.7 teatanud pretensioonidest üüripinna

seisundi osas 2 kuu jooksul arvates üüripinna vabastamisest ning üüripinna vastuvõtmise

võimaldamisest, siis on hageja kaotanud ka üüripinna võimalikest puudustest tuleneva

kahju hüvitamise nõude.

34. Hageja nõue seoses üüripinna võimalike puudustega on VÕS § 338 lg 1 alusel aegunud.

Hageja ei ole esitanud nõuet seoses üüripinna võimalike puudustega kohtule 6 kuu jooksul

arvates lepingu lõppemisest (04.05.2009) ning üürileandjale võimaluse tagamisest

üüripinna vastuvõtmiseks. Isegi, kui hagejal oleks kostja vastu lepingust tulenevaid

nõudeid, oleksid nimetatud nõuded kõiki asjaolusid arvesse võttes põhjendamatult suured

ning kuuluksid tulenevalt VÕS § 113 lg-st 8, § 140 lg-st 1 ja § 162 lg-st 1 vähendamisele

mõistliku suuruseni. Kostja taotles nii võimalike väljamõistetavate viiviste kui ka kahju

hüvitise vähendamist.

35. Hageja ei ole tõendanud nõude suurendamise avalduses märgitud keskuse üldkulude nõuet

seisuga 28.02.2010 72 235.47 krooni ega ka äriruumidega seotud kõrvalkulusid perioodil

10.10.2009 - 31.03.2011 285 023.15 krooni. Kulutuste hüvitamise nõue seoses kostja

kasutuses olnud äripinna väidetava vastavusse viimisega lepinguga kokkulepitud nõuetele

on lepingu p-st 3.7 tuleneva tähtaja tõttu lõppenud või aegunud.

36. Isegi kui hageja kulutuste hüvitamise nõue ei ole aegunud ega lõppenud, hõlmavad hageja

poolt AS-ga Impala 07.03.3011 sõlmitud töövõtulepingu järgsed tööd töid, mis ei seondu

üüripinna

viimisega

lepingule

vastavasse

seisundisse.

Hageja

poolt

esitatud

ümberehitustööde teostamisega kaasnenud kulutuste hüvitamise nõue 43 405.30 eurot aga

hõlmab ka kulutusi, mis ei seondu üüripinna standardviimistluse tasemega. Hageja on

nõustunud AS-le Impala tasuma tööde mahtude eest, mis ei vasta tegelikkusele. AS

Impala andis oma töövõtulepingu järgsed tööd hagejale üle 18.04.2011, kuigi

töövõtulepingu p 2.2 kohaselt oli tööde lõpptähtaeg 11.04.2011. Hageja oleks

töövõtulepingu p 7.1 alusel saanud nõuda AS-lt Impala viivist (leppetrahvi) 0,1% tööde

maksumusest iga viivitatud päeva eest ning vastava summa (42 000x0,01x7= 294 eurot)

AS-le Impala tasutud tööde maksumusest kinni pidada. Hageja ei ole seda teinud ning on

seega kaasa aidanud vastavas summas kahju suurenemisele, mistõttu puudub alus selle

kostjalt väljanõudmiseks. Seega tuleks juhul, kui hageja poolt esitatud ümberehituskulude

hüvitamise

nõue

43 405.30

eurot

ei

ole

aegunud,

igal

juhul

vähendada

(5444.37+284.4+294)= 6022.77 euro võrra.

37. Hageja ei tõendanud, et ta oleks teinud pärast üüripinna vabastamist kostja poolt

04.05.2009 ning hageja poolt üüripinna valduse faktilist vastuvõtmist 10.10.2009,

mõistlikke jõupingutusi ning käitunud tavalise ettevõtja hoolsusega, tagamaks üüripinna

turutingimustel väljaüürimine kolmandale isikule ning hagejale tekkivate võimalike

kulutuste (kahju) vähendamine. Hageja on lepingujärgse üüripinna välja üürinud alles ca

19 kuud pärast kostja poolt lepingu esemeks olnud ruumide vabastamist ning

asendustehingu järgset üüri hakkab hageja saama ca 25 kuud pärast kostja poolt lepingu

esemeks olnud üüripinna vabastamist.

38. Isegi, kui hagejal oleks kostja vastu lepingust tulenevaid nõudeid, oleksid nimetatud

nõuded põhjendamatult suured. Mõistlik kahju, viivise ning leppetrahvi kogusuurus ei

tohiks ületada 3 kuu üürisummat (käibemaksuta).

Esimese astme kohtu otsus

39. 20.02.2012 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi ja menetluskulud jättis kostja kanda.

Kohus tuvastas Olympic Casino Eesti AS-i poolt 31.03.2009 Kobe Asset 5 OÜ-le esitatud

08.01.2008 üürilepingu nr 3 ülesütlemise tühisuse ja mõistis kostjalt välja üürivõlgnevuse

55 529.47 eurot, kõrvalkulude võlgnevuse 6194.80 eurot ning üürilepingu alusel üüri- ja

kõrvalkulude võlgnevuselt arvestatud viivisintressid kokku 38 346.99 eurot ning

kahjuhüvitise 350 544.87 eurot.

40. Menetlusosalised ei vaielnud selle üle, et 05.12.2006 sõlmisid OÜ Margea Invest ja

Olympic Casino Eesti AS eelkokkuleppe üürilepingu sõlmimiseks, mille kohaselt

fikseerisid osapooled Rakvere valda rajatava kaubanduskeskuse „Põhjakeskus" esimesel

korrusel paiknevate äriruumide üürilepingu põhitingimused. Üürilepingu nr 3 kohaselt

andis OÜ Margea Invest kostjale üürile keskuse esimesel korrusel paiknevad ruumid ning

kostja kohustus üürile võetud ruumide eest tasuma üüri 500 krooni iga ruutmeetri eest

kalendrikuus, millele lisandub käibemaks. 31.03.2009 esitas kostja üürilepingu

ülesütlemisavalduse ning teatas üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest mõjuval põhjusel

alates 04.05.2009. 10.09.2009 esitas OÜ Kobe Asset 5 kostjale avalduse üürilepingu

ülesütlemiseks alates 10.10.2009 põhjendusel, et kostja ei ole alates 01.06.2009 tasunud

igakuiseid üürimakseid ning on teatanud, et ei kavatse üüri tasuda ka edaspidi. Pooled

vaidlesid selle üle, kas kostjal oli õigus üürileping erakorraliselt üles öelda. Samuti selle

üle, kas hageja üüri, kõrvalkulude, viivise ja kahju hüvitamise nõue on põhjendatud.

41. Kohus leidis, et üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused on kostja poolt täidetud.

Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on ülesütlemisavalduse kätte saanud. Kostja andis

hagejale vastavalt lepingu p-s 13.4.2 kokkulepitule täiendava 30-päevase tähtaja lepingust

tulenevate kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks. Ülesütlemisvaldus on tehtud VÕS § 325

lg 1 kohases kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning selles on märgitud VÕS

§ 325 lg 2 p-des 1-3 sätestatud andmed.

42. Üürilepingu p 13.4 sätestab, et üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles öelda üksnes

üürileandja poolt lepingu olulise rikkumise korral. Kohus leidis, et kuigi kostja viitab

sellele, et hageja vastutab keskuse väidetavalt madala külastatavuse eest, ei ole kostja

osundanud ühelegi üürilepingu punktile ega õigusakti sättele, millest tulenevalt olnuks

hageja kohustatud garanteerima keskuse minimaalse külastatavuse. Kostja võrdles keskuse

üüripinnal äsja avatud ning alles turgu võita üritava kasiino külastatavust ennast juba sisse

töötanud ja püsiklientuuri omavate kasiinode külastavusega. Tunnistaja M. H-i ütluste

kohaselt võib Narva põhjal öelda, et enamus ehk 70% käibest teevad püsikliendid. Kui

kostja Rakverre läks, puudus püsikliendi baas, info kasiino avamise kohta saadeti

püsiklientidele. Ka loodeti, et teiste kasiinode kliendid tulevad kostja juurde üle. Kostja

seadusliku esindaja T. K poolt hagejale 16.12.2008 saadetud kirjast nähtub, et keskuses

asuv kasiino ei ole seni veel käima läinud ning kostja on sellega seoses palunud hinna

alandamist. Kohus leidis tulenevalt eeltoodust, et kuivõrd hageja ei ole üürilepinguga või

mistahes muus lepinguga võtnud endale kohustust garanteerida keskuse külastatavust

teatud minimaalselt tasemele, siis ei saa keskuse võimalikku madalat külastatavust

käsitleda üürilepingu rikkumisena, mis õigustaks üürilepingu erakorralist ülesütlemist

kostja poolt.

43. Üürilepingu ülesütlemisavalduses on kostja väitnud, et hageja on jätnud teostamata omalt

poolt vabaaja piirkonna ehk liuvälja rajamise kostja vahetusse lähedusse, mis suurendaks

kostja külastatavust. Samas ei ole kostja tõendanud seda, kas eksisteerib põhjuslik seos

jäähalli ehitamata jätmise ja kostja kasiino väidetavalt madala külastatavuse vahel.

44. Kohus leidis, et kostja ei ole üürilepingu ülesütlemise avalduses osundanud mitte ühelegi

konkreetsele puudusele keskuse turunduses. Üürilepingu p 9 reguleerib eelkõige üürniku

kohustust turundustegevuse läbiviimiseks vajalike osamaksete tasumisel, sätestades

nimetatud osamaksete kujunemise alused. Üürilepingu lisa nr 7 p 1 kohaselt on keskusel

üürnike esinduskogu, kuhu kuulub keskuse võtmeüürniku ning ülejäänud üürnike poolt

määratud 4 esindajat. Üürnike esinduskogu otsuse elluviimiseks on vajalik üürileandja

eelnev heakskiit. Seega on üürnike esindusel üksnes nõuandev roll turundustegevuse

kujundamise osas ning otsused turundustegevuse osas langetab lõplikult siiski hageja.

Hageja seaduslik esindaja A. R selgitas vande all, et kaubanduskeskust avades 2008. aasta

septembrist kuni sama aasta lõpuni kulutas keskuse omanikfirma avamisega seotud

turundusele 1,3 miljonit krooni. Selle raha eest tehti massiivne kampaania, reklaamid olid

raadios, välimeedias, ühistranspordis, klassikaline suur avamine, pressiteated, kohalikud

lehed, üleriiklikud lehed, esialgu alustati pereüritustega, korraldati moeshowsid jmt.

Kõigiti

üritati

muuta

keskust

piirkonna

inimestele

tavapäraseks

ostu-

ja

meelelahutuskohaks. Keskuse ürituste kalender oli tol ajal kindlasti tihedam kui Tallinna

keskustel. Age Reklaam OÜ esindaja J. T poolt antud hinnangu kohaselt oli keskuse poolt

2008. aastal ja 2009. aastal kasutatud oskuslikult ning piisavalt kõiki tavapäraseid

turundus- ja kommunikatsioonikanaleid. Kohus leidis, et keskuse turundus on seotud

üürnike poolt kooskõlastatava turunduseelarvega ning hageja ei saanud turunduskulusid

mitmekordistada. Kostja ei ole nimetanud ühtegi üürnikku, kes selle perioodi jooksul

seoses hageja poolt ebarahuldava turundusega keskusest lahkus, rääkimata väite

tõendamisest. Kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et kostja ise turundusnõukogu tegevuses

ega keskuse turundusstrateegia kujundamises mistahes viisil osalenud ei ole.

45. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas üürilepingust tulenevalt oli hageja kohustatud tagama

jäähalli väljaehitamise ning kas jäähalli olemasolu (sealhulgas selle väljaehitamise

tähtaeg) oli kostja jaoks määrava tähtsusega ning mõjutas kostja otsust üürileping selles

kokkulepitud tingimustel sõlmida. Samuti selle üle, kas kostja oli teadlik enne üürilepingu

sõlmimist, et jäähalli ehitamine lükkub määramata ajaks edasi. Kohus leidis, et toimikus

olevatest materjalidest ei nähtu, et hageja oleks võtnud endale kohustuse jäähalli

väljaehitamiseks. Eelkokkuleppes, mille kohaselt kohustus hageja andma kostjale üürile

Põhjakeskuse esimesel korrusel asuvad kasiino tegevuseks sobivad ruumid, puuduvad

viited sellele, et hageja kohustus välja ehitama jäähalli koos keskusega. Samuti puuduvad

viited jäähalli väljaehitamisele üürilepingus. 17.09.2008 välja antud kasutusloas jäähalli

märgitud ei ole. Seega ei ole kostja tõendanud, et hagejal oleks olnud üürilepingust

tulenev kohustus jäähalli väljaehitamiseks koos keskusega.

46. 05.12.2006 OÜ Margea Invest ja kostja vahel sõlmitud eelkokkuleppes puuduvad

mistahes viited jäähallile või sellele, et jäähalli olemasolu või väljaehitamise aeg oleks

omanud kostja jaoks mistahes tähtsust. OÜ Margea Invest nimel kostjaga läbirääkimisi

pidanud tunnistajana üle kuulatud U. K poolt antud ütluste kohaselt kostja huvitus sellest

osast kaubanduskeskuses, mis ei oleks peaukse kõrval, et nende kliente toidupoe kõrval

kohe ei märgataks, kasiino tingimuseks oli, et neil oleks sissepääs maja esifassaadist otse

nende pinnale, neil oleks maja sisefassaadis võimalikult palju fassaadi, läbirääkimiste

käigus ei jäänud muljet, et jäähalli olemasolu mängiks mingit rolli. Samas kostja nimel

läbirääkimisi pidanud tunnistajana üle kuulatud T. K poolt antud ütluste kohaselt algselt

pakuti kasiino asukohta peasissekäigule lähemale, kostja soovis saada kasiino asukohta

paremasse tiiba kohe jäähalli kõrvale, toitlustusettevõtete vahetusse lähetusse.

47. Tunnistaja U. K ütluste kohaselt, kui selgus, et jäähalli rajamine jääb hilisemasse faasi, siis

sellest teavitati kõiki üürnikke, kellega oli selleks ajaks sõlmitud eelleping ning ka tulevasi

potentsiaalseid üürnikke. Selle info edastas hageja kindlasti ka T. K-le, valdavalt käis see

telefoni teel. Olid ka mõned üksikud üürnikud, kes sellest teavitatuna otsustasid, et nad ei

soovi keskusesse tulla, siis lõpetati nendega eelleping. Kostja poolt ei tulnud ühtki

negatiivset tagasisidet seoses sellega, et seda jäähalli ei tule, pigem oli suhtumine

ükskõikne. Kuivõrd T. K ja U. K ütlused olid vastuolulised ning neid vastuolusid ei

õnnestunud 18.11.2011 istungil toimunud tunnistajate vastandamise käigus kõrvaldada,

jättis kohus T. K ütlused tähelepanuta ja tugines U. K ütlustele, kuna need haakuvad

paremini teiste asjas kogutud tõenditega.

48. U. K ütlustega ning toitlustusettevõtte Chopstics esindajaga peetud kirjavahetusega,

millest nähtuvalt on hageja hüvitanud kõnealusele üürnikule seoses jäähalli ärajäämisega

siseviimistlusprojekti koostamisel kantud kulud, on leidnud tõendamist, et hageja on

teavitanud üürnikke sellest, et jäähalli koheselt keskuse koosseisus välja ei ehitata.

Tunnistaja U. K ütluste kohaselt keskuse vastu oli kasiino operaatoritel väga suur huvi,

kolme kasiino vahel läks valimiseks - Monte Carlo kasiino, City kasiino ja Olympic

Casino. Tunnistaja T. K-i ütluste kohaselt sai ta 2008. aasta kevadel U. K abilise S. R

käest joonised, et hakata kasiinot projekteerima. Kasiino projekteerimise käigus toimus

pidev suhtlemine hageja ja kostja esindajate vahel. T. K on kinnitanud, et ta on kätte

saanud keskuse projektdokumentatsiooni ning nimetatud materjalides ei ole keskuse

koosseisus jäähalli kajastatud. Seega hiljemalt 2008. aasta suvel oli kostjale teada, et

keskuse koosseisu jäähalli ei tule. Kostja ei ole kohtule esitanud ühtegi kirjalikus

taasesitatavas vormis tõendit, millest nähtuks, et kostjal on hagejale esitanud pretensioone

seoses jäähalli väljaehitamisest loobumisega. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et kostja

ei ole tõendanud, et hageja poolt jäähalli väljaehitamata jätmine keskuse kooseisus oleks

hageja poolt üürilepingu oluline rikkumine.

49. Arvestades seda, et kostja ülesütlemisavaldus ei toonud kaasa lepingu lõppemist, tuleb

kostjal kuni lepingu lõppemiseni, see on kuni 09.10.2009, tasuda hagejale lepingu alusel

üüri ning kõrvalkulude eest. Lähtudes 08.07.2008 üüripinna üleandmise-vastuvõtmise

aktis fikseeritud üüripinna suurusest 336,3m2 kuulus kostja poolt igakuiselt tasumisele üür

168 150 krooni (käibemaksuta). Üürilepingu p 6.3 kohaselt pidi kostja lisaks üürile tasuma

hagejale lisateenuste osutamisega seotud kõrvalkulude eest. Kohus leidis, et hageja üüri

55 529.46 eurot (868 847.40 krooni) ning kõrvalkulude võlgnevuse 6194.80 eurot (96 927.

56 krooni) nõue on põhjendatud.

50. Kuigi üürilepingu p 11.2 alusel arvestatav kostja tegelik viivisevõlgnevus on 25.04.2011

seisuga 1 217 293.04 krooni, nõuab hageja kostjalt viivist vähendatuna 38 346.99 eurot

(600 000 krooni). Kostja viivise arvestusele sisuliselt vastu ei vaielnud, kuid palus

vähendada viivist vastavalt VÕS § 113 lg-le 8. Kohus leidis, et kostja ei ole välja toonud

mõjuvaid põhjuseid viivise vähendamiseks ning üürilepingus kokku lepitud viivis ei ole

ebamõistlikult suur. Lisaks sellele on hageja esitanud viivisenõude vähendatud määras.

51. Hageja leidis, et seoses üürilepingu erakorralise ülesütlemisega on talle tekkinud kahju

mitte vähem kui 20 128 088.66 krooni, mis koosneb hageja poolt kantud õigusabikuludest

1985.22 eurot (31 062 krooni), üürilepingu esemeks olevate äriruumide eest perioodil

10.10.2009 - 11.04.2011 kantud kõrvalkuludest 18 216.30 eurot (285 023.15 krooni),

üürilepingu rikkumise tõttu perioodil 10.10.2009 - 08.01.2018 saamata jäänud üürist

16 639 798.55 krooni, millest tuleb maha arvestada hageja poolt Tehnikatäht OÜ-ga

sõlmitud üürilepingu nr 98 kui asendustehingu alusel laekuv üür 1 951 131.60 krooni,

millest tulenevalt on hageja õigustatud nõuda kostjalt kahju hüvitist kokku 14 688.95

krooni ning üürilepingu esemeks olevate äriruumide üürilepingu nõuetega vastavusse

viimise ja ruumides puuduste esinemisega seotud kuludest 43 405.30 eurot (679 145.36

krooni).

52. Kohtumenetluse eelsete õigusabikulude hüvitamise nõue on põhjendatud juhul, kui on

täidetud kahju hüvitamise üldised eeldused VÕS § 115 lg 1 järgi, eelkõige kahju

olemasolu ja põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel. Praegu on hagejale kahju tekkimine

põhjuslikus seoses, sest hageja ja kostja vahel tekkinud õigusliku vaidlusega seoses

üürilepingu kostja poolt kohase täitmise osas pidi hageja tegema kulutusi õigusabile.

Kohus leidis, et õigusabikulu 1985.22 eurot (31 062 krooni) ei oleks hagejal tekkinud, kui

kostja oleks lepingut nõuetekohaselt täitnud, seega on hageja nõue põhjendatud.

53. Keskuse üüripindade tabelist nähtuvalt oli kostja kasutuses üüripind, mis on tähistatud

numbriga B130 ja millele osundatakse 1,69% hoolduse ja remondiga seotud kuludest,

üldvee, üldelektri, lumekoristuse ja kütte kuludest ning 2,19% turvateenistusega soetud

kuludest. Alates 10.10.2009 ei ole üüripinna B130 osas tulnud tasuda jäätmekäitlusega

seotud kulusid. Kohus leidis, et AS Pristis arvest nr 1098513 ja nr 1102084 nähtuvalt

kuulus hageja poolt valveteenuse eest tasumisele 65 653.25 krooni, millest kostja

kasutuses olnud üüripinna osas turvateenuste kuludest moodustas 1330.40 krooni.

Keskuse koristus- ja hooldustöödega seoses esitati hagejale detsembris 2010 arveid kokku

199 681.69 krooni, millest kostja kasutuses olnud üüripinna osa moodustas 3303.93

krooni. Eesti Energia AS arvest nr 5625954 ja nr n56275492 nähtuvalt kuulus

elektrienergia ja võrguteenuste eest tasumisele 124 121.29 krooni ja tarbitud elektrienergia

võrguteenuste eest tasumisele 214 331.95 krooni, milles kostja kasutuses olnud üüripinna

osa on 3849.37 krooni. AS Rakvere Vesi poolt esitatud arve nr 201014395 kohaselt kuulus

tasumisele 13 160.88 krooni, millest detsembris 2010 moodustas kostja kasutuses olnud

üüripinna eest tasumisele kuuluv üldvee kulu 106.79 krooni. AS Cramo Estonia esitatud

arvest nr 228707 ning Eleks Telefon OÜ arvest nr 2010211 nähtuvalt kuulus detsembris

2010 seoses lumekoristusega tasumisele 38 299.79 krooni, millest kostja kasutuses olnud

üürpinna osa oli 646.67 krooni. 2010. aasta detsembri kuu eest oli keskuse küttekulu

196 706.08 krooni, millest kostja kasutuses olnud üüripinna osa oli 3321.23 krooni.

54. 25.03.2009 toimunud keskuse turundusnõukogu koosoleku protokollist nähtuvalt oli kuni

31.12.2009 turunduskulu fikseeritud 12kr/m2 ning 13.01.2010 toimunud turundusnõukogu

koosoleku protokollist nähtuvalt oli alates 01.01.2010 turunduskulu 15kr/m2. Sellest

nähtuvalt tuli hagejal tasuda kostja kasutuses olnud üüripinna eest keskuse

turunduseelarvesse kuni 31.12.2009 igakuiselt 4035.60 krooni ning 5044.50 krooni alates

01.01.2010. Kuigi hageja esitas tasutud kõrvalkulude arvestuskäigu ilmestamiseks

dokumentaalsed tõendid üksnes detsember 2010 kõrvalkulude osas ning kostja ei ole

hageja poolt kõrvalkude kandmisega seoses vastuväiteid esitanud, leidis kohus, et hageja

on tõendanud tasutud kõrvalkulusid kogu vaidlusaluse perioodi jooksul. Hageja poolt

kõigi kõrvalkulude tasumise kohta dokumentaalsete tõendite kohtule esitamine ei oleks

otstarbekas, kuna hageja väitel on neid vähemalt 500 dokumenti. Eeltoodust tulenevalt

rahuldas kohus perioodi 10.10.2009 - 11.04.2011 eest hageja poolt tasutud kõrvalkulude

nõude 285 023.15 eurot (18 216.30 krooni).

55. Hageja hinnangul kostja ei järginud üüripinna tagastamisel üürilepingu p-s 3.6 sätestatud

nõudeid. Esiteks ei ilmunud kostja eelnevalt kooskõlastatud ajal üüripinna tagastamise akti

koostamiseks üüripinnale, mistõttu oli hageja sunnitud valduse üle võtma ühepoolelt ning

teiseks ei vastanud üüripinna tegelik olukord üürilepingus sätestatud nõuetele. Kostja

leidis, et nimetatud nõue kulutuste hüvitamiseks 43 405.30 eurot on lepingu p-st 3.7

tuleneva tähtaja tõttu lõppenud või aegunud. Kostja leiab, et kostja on üüripinna

vabastanud 04.05.2009 ning hageja ei tõendanud, et ta oleks vastavalt lepingu p-le 3.7

teatanud pretensioonidest üüripinna seisundi osas 2 kuu jooksul alates üüripinna

vabastamisest. Kohus leidis, et üüripinna ühepoolne vabastamine ei oma hageja nõude

aegumise kontekstis õiguslikku tähendust. VÕS § 296 lg 3 kohaselt ei vabasta üüripinnalt

lahkumine kostja enda üürilepingust tulenevate kohustuste täitmisest. Käesoleval juhul

üürileping lõppes 09.10.2009 ja hageja võttis üüripinna osas otsese valduse üle

10.10.2009. Seega tuli hagejal esitada pretensioonid üüripinna seisundi osas 2 jooksul

alates 10.10.2009. Hageja ei tõendanud kostjale üüripinna osas pretensioonide esitamist 2

kuu jooksul alates üüripinna otsese valduse ülevõtmisest 10.10.2010. Hageja esitatud

tõendist nähtuvalt on hageja pidanud kostjaga läbirääkimisi kompromissi sõlmimise osas,

kuid hageja ei ole kohtule esitanud ühtegi tõendit, millest nähtuks hageja poolt on kostjale

üüritud pindade osas pretensiooni esitanud üürilepingu p-s 3.7 sätestatud tähtaja jooksul.

Sellest tulenevalt on hageja nõue üüripinna puuduste kõrvaldamiseks tehtud täiendavate

kulutuste hüvitamiseks lõppenud. Kuivõrd hageja nõue on lõppenud, siis ei ole vajalik

analüüsida hageja poolt üüripinna puuduste kõrvaldamiseks tehtud ehitustööde

põhjendatust ja kulutuste suurust.

56. Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-37-09 on märgitud, et alates üürilepingu ülesütlemisest võib

üürileandja VÕS § 135 lg 1 alusel kuni lepingu kehtivuse lõpuni nõuda kahjuhüvitisena

üürilepingust tuleneva üüri ja uute üürnikega sõlmitud lepingutest tuleneva üüri vahe

tasumist, kui uued üürnikud maksavad sõlmitud üürilepingute alusel madalamat üüri, kui

üürileandja oleks saanud endise üürnikuga sõlmitud üürilepingu alusel. Juhul kui

üürileandja ei ole üürilepingu esemeks olevaid ruume uutele üürnikele välja üürinud, on

tal üürilepingu ülesütlemise korral õigus nõuda alates lepingu ülesütlemisest VÕS § 135

lg 2 alusel abstraktselt arvestatud kahju hüvitamist kuni lepingu kehtivuse lõpuni.

Hagiavalduse kohaselt jääb hagejal üürilepingu erakorralisest ülesütlemises tulenevalt

saamata üür perioodi 10.10.2008 - 08.01.2018 eest 16 639 798.55 krooni. Nimetatud nõue

tuleneb üürilepingu kehtivuse korral perioodil 10.10.2009 - 30.10.2009 kostja poolt

tasumisele kuuluvast üürist 21 kalendripäeva eest 117 705 krooni, perioodil 01.01.2010 -

31.12.2017 kostja poolt tasumisele kuuluvast üürist 2 017.80 eurot ning perioodi 01.-

08.01.2018 eest tasumisele kuuluvast üürist 43 393.55 krooni.

57. 04.02.2011 sõlmis hageja Tehnikatäht OÜ-ga üürilepingu kostja kasutuses olnud

äriruumide üleandmiseks alates 01.06.2011. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt

kahjuhüvitisena saamata jäänud üüri alates 11.10.2009 - 01.06.2011 eest 3 312 555 krooni

(10.10.2009 - 31.12.2009 eest 454 005 krooni, 01.01.2010 - 31.12.2010 eest 2 017 800

krooni ning 01.01.2011 - 01.06.2011 eest 840 750 krooni).

58. Hageja ja Tehnikatäht OÜ vahel sõlmitud üürilepingut saab käsitleda asendustehinguna.

Üürilepingu p 1.5.2 kohaselt on fikseeritud miinimumüür 6,3 eurot m² (välja arvatud

perioodil 01.06.2011 - 30.09.2011 4,5 eurot m2). Eeltoodust tulenevalt laekub Tehnikatäht

OÜ-lt hagejale üüri kokku 124 700.04 eurot tingimusel, et üürileping kehtib 31.05.2016.

59. Kohus leidis, et hageja tegi mõistlikke jõupingutusi ja käitus tavalise ettevõtja hoolsusega

üüripinnale uue üürniku leidmisel. Hageja õiguseellane ja 1Partner Kinnisavara Tallinn

OÜ vahel on sõlmitud maaklerleping vara üürimiseks. Hageja seaduslik esindaja A. R

selgitas, et pärast kostja lahkumist kasutas hageja mitme kinnisvara büroo ja tegi ka ise

pakkumisi ja suhtles nendega, kes olid keskuse poole pöördunud. Kõige suurem probleem

oli see, et pind ei vastanud kaubanduspinna vajadustele. Potentsiaalsed üürnikud ei

pidanud otstarbekaks selle pinna ümberehitamist oma vajadustele vastavaks. Kohtu

hinnangul üüris hageja üüripinna välja vastavalt turuhinnale.

60. Kuigi hagejal oleks õigus kostjalt nõuda üürilepingu rikkumise tõttu saamata jäänud üüri

14 688 666.95 krooni, esitas hageja üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel

saamata jääva tulu nõude vähendatuna 286 938.05 eurot (4 489 605 krooni), see on ligi

27% tegelikult kostja poolt tekitatud kahjust. Kohus leidis, et kahju hüvitise suuruse

vähendamiseks alused puuduvad.

61. Kuivõrd kohus leidis, et hageja varalise kahjuna üüripinna puuduste kõrvaldamiseks

tehtud täiendavate kulutuste hüvitamise nõue on lõppenud, siis rahuldas kohus hageja

alternatiivse nõude ja mõistis kostjalt välja üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel

saamata jäänud tulu 43 405.30 eurot (679 145.36 krooni).

Apellatsioonkaebus

62. Olympic Casino Eesti AS palub tühistada maakohtu otsuse kogu ulatuses, välja arvatud

osas, milles kohus luges lõppenuks hageja nõude üüripinna puuduste kõrvaldamiseks

tehtud täiendavate kulutuste 43 405.30 euro hüvitamiseks ning osas, milles kohus tuvastas

kostja 31.03.2009 ülesütlemisavalduse formaalsete eelduste täidetavuse ning osas, milles

kohus tuvastas, et hageja kohustuseks oli keskuse turundustegevuse korraldamine ja selle

elluviimine ja saata asi tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks või uue otsusega

jätta hagi täielikult rahuldamata ja jätta menetluskulud vastustaja kanda.

63. Kohtu järeldus, mille kohaselt ei olevat hageja võtnud endale lepinguga kohustust Jäähalli

väljaehitamiseks, on põhjendamata. Samuti on kohus järelduse tegemisel rikkunud

oluliselt menetlusõiguse norme, ebaõigesti hinnanud tõendeid, samuti kohaldanud

ebaõigesti materiaalõiguse norme. Kohus jättis Jäähalli rajamise kohustuse olemasolu

kindlakstegemisel hindamata üürileandja poolt enne eellepingu sõlmimist esitatud

plaanimaterjali, samuti pärast eellepingu sõlmimist, kuid enne lepingu sõlmimist

üürileandja poolt edastatud plaanimaterjali, Põhjakeskuse ehitusloa väljastamise aluseks

olnud projektdokumentatsiooni, pärast lepingu sõlmimist poolte vahel edastatud kasiino

projektdokumentatsiooni, portaalis www.kinnisvaraturg.ee 02.11.2007 avaldatud intervjuu

U. K-ga, samuti tunnistaja T. K ütlused. Nii kohtu poolt ebaõigesti hinnatud kui ka

hindamata jäetud tõenditest tuleneb, et eellepingu ja lepingu esemeks olnud üüripind

antakse kostjale üürile keskuses, mille kontseptsiooni osaks oleva vabaaja- ja

meelelahutuskeskuse koosseisu pidi kuuluma ka jäähall (projektijärgse pindalaga

4300m2). Kohus tuvastas, et jäähall jäi välja ehitamata ning alles lepingu sõlmimise

järgselt (ca keskuse avamisega samal kuul) väljastatud uue kasutusloa kohaselt on jäähall

jäetud keskuse koosseisust välja. Kohus on poolte kohustuste väljaselgitamisel ebaõigesti

kohaldanud VÕS § 14 lg-t 2, mille kohaselt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav pool

teatama teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki

arvestades oluline huvi.

64. Eellepingu ega lepingu sõlmimisel ei teavitanud üürileandja kostjat keskuse uuest

kontseptsioonist. Arvestades lepingueelsetel läbirääkimistel avaldatut, oli kostjal seega

õigustatud ootus, et üürileandja oma lubadused täidab. Kostja rikkus temale lepingust

tulenevaid kohustusi keskuse väljaarendamise osas. Kui lepingueelsete kohustuste

rikkumine selgub alles pärast lepingu sõlmimist, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse

suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on

tekkinud juba enne lepingu sõlmimist (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-111-07). Kohus ei ole

analüüsinud VÕS § 23 lg-t 1, § 29 ja § 31 lg-t 3 ning on jätnud lepingust tulenevate poolte

kohustuste tegeliku sisu välja selgitamata.

65. Nii kohtu poolt uuritud U. K-i ütlustest, kõrvale jäetud T. K ütlustest, samuti üldse

hindamata jäetud kasiino kohapealse juhi M. H-i ütlustest tuleneb üheselt, et kasiino

asukoht oli poolte vaheliste läbirääkimiste teemaks enne lepingu sõlmimist ning kasiino

asukohta läbirääkimiste käigus ka muudeti. Läbirääkimisi peeti selges teadmises, et hageja

ehitab kasiino välja lähtuvalt kontseptsioonist, millest hageja õiguseellased olid kostjat

lepingueelsete läbirääkimiste käigus teavitanud ehk vastavalt keskuse ehitusloa aluseks

olevale ehitusprojektile, mille koosseisu kuulus ka jäähall. Kostja endine töötaja T. K on

oma ütlustes selgelt esile toonud kõik kaalutlused, millest kostja kasiino asukohta valides

lähtus ning üheks asjaoluks oli kasiino asukoha jäämine vabaaja-keskuse keskse osa ehk

jäähalli vahetusse lähedusse, jäähalli ja muu kaubanduskeskuse vahelisele ühendusteele.

Jäähall oli keskuse vabaaja- ja meelelahutusosa keskne element.

66. Kohus jättis tähelepanuta, et tunnistaja T. K teavitas 2008. aasta suvel kostja juhatust

asjaolust, et jäähalli ei ole ehitama hakatud, mitte ei vahendanud väidetavat teadet, et

jäähalli ei tule. Tunnistaja T. K on oma ütlustes selgitanud, et pärast T. K-lt teate saamist

jäähalli rajamisega mittealustamise kohta pöördus kostja esindaja U. K-i poole ning sai

selgituseks, et jäähalli teema on linna ja vallaga läbirääkimisel. Määramatuks ajaks

jäähalli väljaarendamise edasilükkumisest ei olnud juttu. Seega puudub ka kohtu poolt

viidatud vastuolu tunnistajate T. K ja T. K ütluste vahel. Asjaolu, et lähitulevikus ei ole

hagejal kavas jäähalli üldse rajama hakata, selgus alles keskuse avamise järgselt.

67. Asjaolule, et lepingu esemeks oleva üüripinna asukoht ei ole keskuse muutunud

kontseptsiooni kohaselt atraktiivne kasiinoettevõtte ega ka meelelahutusettevõtte

majandamiseks, viitab muuhulgas ka see, et hagejal ei õnnestunud ca 2 aasta jooksul

arvates kostja poolt ruumide vabastamisest leida lepingu esemeks olevale üüripinnale

üldse uut üürnikku.

68. Kohtuotsus on asjaolu tuvastamisel, kas hageja informeeris kostjat jäähalli rajamise

edasilükkumisest enne lepingu sõlmimist või pärast seda, vastuoluline. Kohus on

hinnanud tõendeid ühekülgselt, tuginedes eelkõige tunnistaja U. K-i ütlustele. Kohus ei

kõrvaldanud kostja poolt esile toodud vastuolusid tunnistaja U. K-i ja teiste asjas kogutud

dokumentaalsete tõendite vahel. Kohus on tuvastanud tunnistaja T. K ütlustele tuginedes,

et hiljemalt 2008. aasta suvel oli kostjale teada, et jäähalli ei tule, teisalt on kohus

märkinud, et isegi kui kostja ei olnud enne üürilepingu sõlmimist teadlik sellest, et jäähalli

ei ehitata välja koos keskusega ja sai teada sellest 2008. aasta kevadel. Lisaks on kohus

tuginenud U. K-i ütlustele jäähalli ärajäämisest teatamise aja tuvastamisel ning nimetatud

tunnistaja ütluste kohaselt olevat ta informeerinud kostjat ja teisi üürnikke jäähalli

lükkumisest hilisemasse etappi 2007. aasta kevadel, kusagil aasta alguses. Eeltoodust jääb

arusaamatuks, millisest ajast arvates on kohus lugenud hageja poolt kostja informeerituks

jäähalli rajamise edasilükkumisest määramatuks ajaks.

69. Maakohus on jätnud turundustegevuse korraldamise ja elluviimise kohustuse

väljaselgitamisel välja selgitamata kriteeriumid, millal saab lugeda hageja poolt

eelnimetatud kohustuse nõuetekohaselt täidetuks ja millal mitte, sealhulgas kas ja milline

on nimetatud kohustuse seos Põhjakeskuse külastatavusega ehk kas tegemist on VÕS § 24

lg 1 kohaselt kohustusega saavutada teatud tulemus või teha tulemuse saavutamiseks kõik

mõistlikult võimalik. Kohus on viidanud hageja turunduskohustuse nõuetekohaseks

lugemisel abstraktselt keskuse turundusnõukogu koosoleku protokollidele, täpsustamata,

millisest protokollist millised asjaolud nähtuvad. Samuti on kohus tuginenud oma

järeldustest turunduskohustuse nõuetekohasuse kohta eelkõige hageja seadusjärgse

esindaja A. R poolt suuliselt antud ütlustele. Samas on kohus jätnud eelnimetatud isiku

ütlused seostamata turundusnõukogu protokollidest nähtuvaga ning teiste asjas

ülekuulatud tunnistajate, eelkõige M. H-i ja T. K ütlustega. Asjaolu, et keskuse

turundustegevus ei olnud keskuse avamise järgselt kuni kevadeni 2009 nõuetekohane,

tõendavad muuhulgas asjaolud, et suuremate kampaaniate ning ürituste korraldamine

hakkas toimuma alles 2009. aasta kevadel, see tähendab enam kui 6 kuud pärast keskuse

avamist.

70. Age Reklaam OÜ esindaja poolt antud kirjalikust hinnangust ei selgu, millist

kvalifikatsiooni ja pädevust omab hinnangu andja ning millistele andmetele või

alusmaterjalidele tuginedes on arvamus antud, see tähendab mida on millega võrreldud

arvamuses sisalduvate üldiste järelduste tegemisel. Esitatud seisukohad ei ole

argumenteeritud ning neid ei ole võimalik kontrollida, mistõttu nimetatud arvamusel

puudub tõenduslik väärtus. Kuigi kostja on eelnimetatud küsitavustele senises menetluses

selgelt viidanud, jättis kohus need hindamata.

71. Ebaõige on kohtu seisukoht, mille kohaselt pooled ei vaidle asjaolu üle, et kasiinode

külastatavust mõjutas jõustunud registreerimiskohustus. Kostjal puudusid enne 01.01.2009

tõsikindlad andmed kasiino külastatavuse kohta, mistõttu ei olnud võimalik esitada

kohtule ka andmeid kasiinode külastatavuse kohta. Kohus hindas ebaõigesti M. H-i ütlusi

ning tegi nende alusel järelduse, mille kohaselt ei saavat keskuses asuva kasiino

külastatavuse andmeid võrrelda andmetega teiste kasiinode kohta, kuna keskuses kostjal

olevat puudunud püsikliendibaas. Olukorras, kus hageja rikkus turundustegevuse

korraldamise

kohustust

ning

on

tõendatud,

et

üldine

majanduslangus

ega

kasiinokülastajate registreerimiskohustus sisulist mõju kasiino külastatavusele ei

avaldanud ning hageja ei ole lisaks eelnimetatud asjaoludele välja toonud ühtegi muud

asjaolu, mis väidetavalt oleksid võinud mõjutada kasiino külastatavuse langust, tuleneb

eeltoodust, et kasiino madal külastatavus oli põhjuslikus seoses hageja poolt

turundustegevuse korraldamise kohustuse rikkumisega.

72. Olukorras, kus leping lõppes kostja poolt 31.03.2009 tehtud ülesütlemisavalduse alusel

04.05.2009, on alusetu ja põhjendamatu hageja üüri, kõrvalkulude, viivisintresside ja

kahjuhüvitise nõue.

73. Kohus on otsuse põhjendavas osas korduvalt eksinud summade sidumisel rahaühikutega

(kroon ja euro), mistõttu ei ole kohati võimalik aru saada, kuidas kohtu lõppjäreldused on

kujunenud. Kõrvalkulude nõue kahju hüvitamise nõudena perioodi 10.10.2009-

31.03.2011 eest 18 216.30 eurot on tõendamata. Samuti on tõendamata kõrvalkulud aprill

2009 - 10.10.2009 eest 6194.80 eurot. Hageja on esitanud kantud kõrvalkulude kohta

dokumendid üksnes detsembri 2010 kohta, millest nähtub, et väljastatud arvete kohaselt

on üüripinnale langeva kõrvalkulude suuruseks 9237.16 krooni, see on 590.36 eurot.

Hageja ei ole tõendanud muude kalendrikuude osas üüripinnale langevat kõrvalkulude

osa, samuti seda, et hageja või keegi kolmas isik oleks tasunud või kandnud üüripinna eest

vastaval arvestusperioodil turunduskulud. Hageja ei ole üldse tõendanud üüripinnale

langevate väidetavate küttekulude suurust ega nende tasumist. Kohtu seisukoht, mille

kohaselt kõigi kõrvalkulude tasumise kohta dokumentaalsete tõendite kohtule esitamine ei

ole otstarbekohane, ei ole kooskõlas TsMS-i põhimõttega, mille kohaselt peab hageja

tõendama oma nõude aluseks olevaid asjaolusid.

74. Sõltumata lepingu lõppemise kuupäevast ei ole seaduslik ja põhjendatud ka kohtulahend

osas, mille kohaselt on loetud kostja poolt hagejale tekitatud kahjuks seoses saamata

jäänud üüriga perioodi 10.10.2009 kuni lepingu järgse tähtajani 08.01.2018 eest kokku 14

688 666.95 krooni, mis väidetavalt arvestab asendustehingu järgselt laekuvat üüri 1

951 131.60 krooni. Kohus on jätnud tähelepanuta kostja väited, mille kohaselt ei ole

põhjendatud asendustehingu järgselt hagejale tasutavaks üüriks üksnes Tehnikatäht OÜ-ga

sõlmitud üürilepingu p-de 1.5.1 ja 1.5.2 järgse miinimumüüri arvestamine ning p 1.5.7

järgse lisaüüri tähelepanuta jätmine. Lisaüür sõltub asendusüürniku kaupluse netokäibest.

Seega on reaalne, et asendustehingu järgne üür on suurem kui väidetud miinimumüür.

Arvestades Arco Vara Kinnisvarabüroo ekspertarvamuses toodut, kujuneb hageja poolt

saadava üüri suuruseks antud asendustehingust vähemalt (6,3+1,5) 7,9 eurot m², millele

lisanduvad käibemaks ja kõrvalkulud. Seega kujuneks üüri suuruseks ühes kalendrikuus ca

2656.77 eurot (aastas 31 881.24 eurot), millele lisanduvad käibemaks ja kõrvalkulud.

Kuigi asendustehing on sõlmitud perioodiga kuni 31.05.2016, on selgelt põhjendamatu nii

hageja kui kohtu seisukoht, mille kohaselt tuleb hagejale saamata jääva tulu arvestamisel

lähtuda sellest, et 01.06.2016 kuni lepingu tähtaja saabumiseni (08.01.2018) hageja

asendustehingut ei tee. Arvestades poolte esitatud dokumentidest nähtuvat hageja poolt

asendustehingu alusel saadavat ühe kuu üüri, saab eeldada, et hageja saab arvates

01.06.2011 lepingu tähtaja lõpuni 08.01.2018 üüripinnalt üüri vähemalt 207 228.06 eurot

ehk ca 3,24 milj krooni, millele lisandub käibemaks. Seega on põhjendamatu kohtu

seisukoht, nagu oleks hagejale asendustehingu järgi laekuva üüri suuruseks 1,95 milj

krooni ning hagejal oleks õigus kostjalt nõuda saamata jäänud tuluna eelnimetatud

summat arvesse võttes 14 688 666.95 krooni.

75. Kuigi kohus on viidanud VÕS § 135 lõigetele, ei selgu otsusest, kas kohus on rahuldanud

vastava nõude nimetatud alusel või hoopis kahju hüvitamise üldalustel. Kohtuotsus on

antud osas ebaselge.

76. Olukorras, kus kostja vabastas üüripinna juba mais 2009 ning hageja sõlmis

asendustehingu alles 04.02.2011 ning hakkas nimetatud pinnalt üüri saama arvates

01.06.2011, ei saa viidatud asendustehingut lugeda tehtuks mõistliku aja jooksul. Kohtu

viitamine, et üüripind ei vastanud kaubanduspinnale esitatavatele nõuetele, on alusetu ja

põhjendamatu, kuna hageja ei esitanud kostjale õigeaegselt nõudeid üüripinna seisundi

osas ning seetõttu on vastav nõudeõigus ka lõppes. Eeltooduga seondub ühtlasi laiem

õiguslik küsimus sellest, kui suur saab üldse olla kohtuotsuse tegemise ajahetke seisuga

lepingu ülesütlemisega tekitatud ning kohtu poolt hageja kasuks väljamõistetav kahju.

Hageja on saamata jäänud tulu arvestamisel lähtunud lepingujärgsest üürist 168 150

krooni kuus. Hageja on hagi suurendamise avalduses märkinud, et tema poolt esitatud

saamata jäänud üüritasu nõue 4 489 605 krooni (286 938.05 eurot) hõlmab arvestuslikult

üüri perioodi eest 10.10.2009 - 31.12.2011. Alternatiivse nõudena suurendas hageja

saamata jäänud tulu nõuet 43 405.30 euro võrra, mis vastab seega ca lepingujärgsele 4 kuu

üürile. Seega hõlmab hageja poolt hagis lõplikult nõutud saamata jäänud tulu

kogusummas (286 938.05+43 405.30) 330 343.35 eurot ca 30,7 kuu pikkust lepingu

järgset üüriperioodi. Antud juhul oli kohtuotsuse tegemise ajahetkeks möödunud arvates

10.10.2009 ca 28,3 kalendrikuud. Seega isegi kui mitte võtta arvesse hageja poolt

asendustehingu järgselt arvates 01.06.2011 saadavat üüri (vähemalt 2656.77 eurot kuus),

siis oleks hageja saanud lepingu kehtivuse jätkumisel arvates 10.10.2009 kuni kohtuotsuse

tegemise ajani (20.02.2012) kostjalt üürina üksnes (10 746x28,3) 304 111.80 eurot, mitte

aga 330 343.35 eurot, millises summas on kohus rahuldanud saamata jäänud tulu nõude.

Seega oleks hageja maakohtu otsuse jõustumisel kohtuotsuse tegemise ajahetke seisuga

paremas seisus, kui lepingu edasise kehtivuse korral. Eeltoodu ei vasta aga selgelt kahju

kehtiva õiguse järgsele kahju hüvitamise eesmärgile. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju

hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei

oleks esinenud. Seega olukorras, kus lepingu kehtivuse jätkumisel arvates 10.10.2009 kuni

kohtuotsuse tegemiseni 20.02.2012 oleks hageja võinud saada kostjalt üürina 304 111.80

eurot, ei vasta kostjalt hageja kasuks 330 343.35 euro suuruse kahjuhüvitise

väljamõistmine kehtivas õiguses tunnustatud kahju hüvitamise eesmärgile. Seega ei ole

kohtuotsus kahjuhüvitise väljamõistmise osas seaduslik ega põhjendatud. Ühtlasi tähendab

eeltoodu, et hageja sattus kohtuotsuse järgse kahjuhüvitise väljamõistmisega paremasse

olukorda, kui ta oleks olnud lepingu edasise kehtivuse korral. Lisaks tähendab see, et

kostjalt hageja kasuks väljamõistetud kahjuhüvitise puhul ei ole kohus väljamõistetud

hüvitist võrreldes tegeliku kahjuga mitte vähendanud, vaid on seda suurendanud. Lisaks

tähendab eeltoodu, et kohtu järeldus, nagu saaks praegusel ajahetkel rääkida lepingu

erakorralise lõppemise tõttu hagejale saamata jäänud tulu näol kokku 14 688 666.95

krooni ehk 938 776.92 eurot (mis arvestab ka hageja esitatud andmeid asendustehingu

kohta) suuruse kahju tekkimisest, on selgelt ebaõige.

77. Olukorras, kus lepingu kehtivuse korral perioodil 10.10.2009 kuni kohtuotsuse tegemiseni

oleks hagejal olnud õigus saada üüritasu summas 304 111.80 eurot, siis ei ole võimalik

rääkida kohtulahendi tegemise ajahetke seisuga seda numbrit ületava kahju tekkimisest

saamata jäänud tulu näol. Ühtlasi on kostja seisukohal, et kohtuotsuse tegemise järgselt

hagejale tulevikus tekkiva võimaliku kahju suurust seoses saamata jäänud üüriga on

võimalik hinnata iga kuu järgselt, mis järgneb kohtuotsuse tegemisele. Seega saanuks

kohus mõista tulevikku suunatult (ehk kohtulahendile järgnevate perioodi eest kuni

lepingu tähtaja saabumiseni) kahjuhüvitise hageja kasuks viimase poolt esitatud

sellekohase nõude korral välja igakuise maksena, mitte aga kogusummana. Lepingu

kehtivuse jätkumisel oleks hageja saanud kostjalt üürimakseid üksnes igakuuliste

maksetena, mitte ühe maksena kogu järgneva lepingu kehtivuse ajaperioodi eest.

78. Saamata jäänud tulu nõuet kahjuna rahuldades ei ole kohus arvestanud ega hinnanud ka

võimalust, et poolte vahel sõlmitud leping võinuks edasise kehtivuse korral siiski

ennetähtaegselt lõppeda, sealhulgas hagejast tuleneval põhjusel, mistõttu koheselt

väljamõistetava hüvitise korral hageja rikastunuks alusetult. Seega sõltumata asjaolust, kas

leping lõppes seoses kostjapoolse ülesütlemisega 04.05.2009, on kohtuotsus nii

kõrvalkulude kui saamata jäänud tulu kostjalt väljamõistmise osas selgelt põhjendamatu ja

ebaõige.

79. Olukorras, kus kohus on nõuetekohaselt jätnud välja selgitamata hageja poolt saamata

jäänud üüri kuni lepingu tähtaja lõpuni, on kohus jätnud välja selgitamata ka kostja

taotluse kahju hüvitise ja viivise vähendamiseks lahendamise seisukohalt olulised

asjaolud, sealhulgas kui suur on hagejal tegelikult saamatajäänud tulu ning kui suures

ulatuses on hageja ise hagiavalduses kahjunõuet vähendanud. Olukorras, kus kohus on

rahuldanud saamata jäänud tulu nõuded kokku summas (286 938.05+43405.30)

330 343.55 eurot ning ebaõige on ka kohtu poolt tuvastatud saamata jäänud tulu (14

688 666.95 krooni ehk 938 776.91 eurot), siis seega on ebaõige kohtulahendis märgitu,

mille kohaselt moodustab kohtu poolt rahuldatav saamata jääva tulu nõue 27% hagejale

lepingu ennetähtaegsest lõppemisest tulenevast võimalikust kahjust. Kuni kohus ei ole

eelnimetatud asjaolusid õigesti välja selgitanud, ei ole kohtul võimalik objektiivselt ka

hinnata, kas hageja poolt hagis taotletud ulatuses kahju nõude rahuldamine on

põhjendatud või mitte.

80. Kostja on väljamõistetava kahjuhüvitise vähendamise taotlemisel tuginenud nii

üüripinnale tehtud investeeringute mahule, üüripinna kasutamisel saadud kahjumile,

tekkinud erakorralisele kahjumile seoses lepingu ennetähtaegse lõppemisega, hageja poolt

hea usu põhimõttega vastuolus antud lubadustele väljaehitatava keskuse suuruse ja

kontseptsiooni kohta ning selle täitmata jätmisele, mille tagajärjel kasiino asukoht jäi

keskuse nurka tupikusse, hageja poolt keskuse turunduse mittenõuetekohasele

korraldamisele keskuse avamise järgselt kuni kostja poolt lepingu ülesütlemiseni

31.03.2009, samuti hageja passiivsusele vabanenud üüripinna uuesti väljaüürimisel ning

hageja poolt abinõude mitterakendamisele tekkiva kahju suuruse vähendamiseks, siis

esineb kostja hinnangul piisavalt asjaolusid, mis andnuks kohtule alust vähendada oluliselt

nii hageja nõutud kahjuhüvitist, sealhulgas saamata jäänud tulu, kui ka viivisenõuet.

81. Kohus ei ole viivise vähendamise taotluse lahendamisel analüüsinud muuhulgas seda, kas

ja kui palju ületab lepinguga kokkulepitud viivise määr seadusjärgset viivise määra.

Lepingu p 11.2 järgne viivise määr 0,2% ületab märkimisvääruselt seadusjärgset viivise

määra. Tuleb arvestada ka tunnistaja U. K-i ütlustest selgunud asjaoluga, et lepingu

projekti valmistas ette hageja ning viivise määra pooled eraldi läbi ei rääkinud.

82. Kostja hinnangul ei tohtinuks isegi kostjapoolse lepingu ülesütlemise tühisuse korral

ületada kostjalt väljamõistetavate kahjuhüvitise ja viivise kogusumma lepingu järgset 3

kuu üüri (see on 32 240.23 eurot).

Vastustaja seisukoht

83. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.

Tsiviilkolleegiumi seisukoht

84. Kolleegium, kuulanud istungil ära vastustaja esindajate seletused ja tutvunud tsiviilasja

materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse

tühistamiseks. Kolleegium ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõiguse normide

rikkumist ega materiaalõiguse normide ebaõiget kohaldamist, mis oleks võinud viia

ebaõige lahendi tegemiseni. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid.

Samuti võtab kolleegium apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks

maakohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd puuduvad kahtlused nende tõendamise

menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta. Alljärgnevalt vastab

kolleegium apellatsioonkaebuse seisukohtadele.

85. Esmalt ei nõustu apellant läbiviidud tõendite hindamisega, mille tulemusena maakohus

tuvastas, et 31.03.2009 üürilepingu ülesütlemise avalduses esile toodud väidetavad

üürileandja rikkumised (üüripinna madal külastatavus, keskuse nõuetekohase turundamise

korraldamata jätmine, jäähalli väljaehitamata jätmine) kas ei leidnud tõendamist või ei

saanud vastavalt pooltevahelistele kokkulepetele olla aluseks üürilepingu erakorralisele

ülesütlemisele üürniku poolt. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga. Tsiviilasja

materjalidest nähtub, et algselt oli rajatava keskuse koosseisus planeeritud ehitada ka

jäähall ja selliselt oli teavitatud lepingueelsete läbirääkimiste käigus tulevasi üürnikke,

sealhulgas ka kostjat, samuti oli vastav teave avaldatud meedias. Kas ja kui, siis millisel

määral, omas jäähall tähendust pooltevaheliste üürisuhete kujunemisel, tuli tuvastada

tehingu tõlgendamise teel. Kindlasti ei saa kolleegium nõustuda kostja seisukohaga, et

tähtsust omab üksnes asjaolu, et kasiino asukoht oli pooltevaheliste läbirääkimiste

teemaks, kuid tähtis ei ole, milliseid konkreetseid kaalutlusi seoses asukohaga pooled

lepingueelsete läbirääkimiste käigus teineteisele avaldasid ja milliseid mitte. On ilmne, et

pidades läbirääkimisi ehitatavas kaubanduskeskuses ruumide üürimiseks, on alati üheks

kokkulepitavaks asjaoluks ruumide konkreetne asukoht. Samas on käesolevas vaidluses

lepingu ülesütlemise põhjuste üle omandanud tähtsaima koha nimelt see, kui oluliseks

tingimuseks konkreetne asukoht konkreetse asutuse naabruses poolte jaoks oli ja kas ühe

poole ootusest oli teadlik ka teine pool. Eelkokkuleppe ja üürilepingu kohaselt kohustus

hageja andma kostjale üürile keskuse I korrusel kasiino alaseks tegevuseks sobivad

ruumid üldpinnaga 334 m². Puudub vaidlus, et kokkulepitud ruumid hageja kostja

valdusesse ja kasutusse ka andis. Et üürnik oleks sidunud ruumide asukoha nimelt ja ainult

jäähalli

kui

konkreetset

funktsiooni

täitva

vabaaja-asutuse

naabrusega,

lepingudokumentidest ega muudest kohtule esitatud tõenditest ei nähtu. Seega tuleb

nõustuda maakohtuga, et kuigi algselt oli planeeritud ehitatava keskuse koosseisu ka

jäähall, siis kohustust see ehitada hageja õiguseelneja vähemalt pooltevahelises

õigussuhtes endale ei võtnud ja selle ehitamata jäämine ei saanud olla lepingu erakorralise

ülesütlemise põhjuseks üürniku poolt. Kas selline kohustus võis tuleneda mõnest muust

suhtest kellegi teise osapoolega, käesolevas asjas tähtsust ei oma.

86. Tsiviilasja materjalide põhjal ei saa asuda seisukohale, nagu oleks kostjal olnud

konkreetne alus veendumusele, et jäähall ehitatakse valmis koos kaubanduskeskusega või

mõneks muuks konkreetseks ajaks. Keskuse esitlusmaterjali, millega tutvumist kostja

kinnitab, kohaselt oli liuvälja ja uisukeskuse rajamine ette nähtud II etapis (t II kd lk 17).

Konkreetseid tähtaegu II etapi valmimise kohta kohtule esitatud materjalidest ei nähtu.

Seega ainuüksi selle materjali põhjal pidi mõistlik isik aru saama, et kasiino tuleb

käivitada ilma jäähallita ning teada ei ole, millal vastav osa keskusest valmib.

87. TsMS § 232 lg 1 kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt,

täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise

esitatud väide on tõendatud või mitte. TsMS § 442 lg 8 kohaselt peab otsuse põhjendavas

osas olema jälgitav kohtu siseveendumuse kujunemine. Kolleegium on seisukohal, et

maakohtu otsus vastab viidatud sätetele. Apellandi seisukoht, et maakohus jättis jäähalli

rajamise kohustuse kindlakstegemiseks hindamata rida tõendeid (enne ja pärast eellepingu

sõlmimist kostjale esitatud plaanimaterjali, ehitusloa väljastamise aluseks olnud

plaanimaterjali,

pärast

üürilepingu

sõlmimist

poolte

vahel

edastatud

kasiino

projektdokumentatsiooni, U. K intervjuu 02.11.2007 ja tunnistaja T. K ütlused) otsuse

materjalidega kinnitamist ei leidnud. Otseselt on maakohus otsuse lk-del 23-26 viidanud

plaanimaterjalile (II kd lk 236-239) ja tunnistaja T. K ütlustele. Asjaolu, et muuhulgas

nende alusel tehtud kohtu järeldused ei ühtinud kostja seisukohtadega, ei anna alust öelda,

et kohus jättis need tõendid hindamata. Kuna U. K kuulati tunnistajana üle, siis võttis

maakohus asjakohaselt arvesse eelkõige tema poolt kohtus vande all antud ütlused. Vande

all antud ütlused on üldjuhul veenvam tõend kui teadmata ajakirjaniku poolt vahendatud

teade BNS veebiportaalis. Maakohus on põhjendanud, miks ta eelistas vastuolude korral

U. K-i, mitte aga T. K ütlusi. Arvestades, et maakohus tegi kõik endast oleneva

(sealhulgas kasutas tsiviilkohtu praktikas suhteliselt harva kasutatavat vastastamist), et

vastuolusid tunnistajate ütluste vahel kõrvaldada, ja selle tulemusena oli T. K see, kes

osaliselt muutis oma esmaseid ütlusi, siis on maakohtu otsusest jälgitav, miks T. K ütlused

osutusid kogumis muude kogutud tõenditega kohtu jaoks vähemveenvateks kui U. K-i

ütlused. Ringkonnakohus ei näe alust teistsugusele seisukohale asumiseks.

88. Nõustuda ei saa apellandiga ka selles, nagu oleks maakohus põhjendamatult võtnud

pooltevahelise tehingu tõlgendamisel aluseks asjaolud, mis toimusid pärast lepingu

allkirjastamist. VÕS § 29 lg 5 kohaselt tuleb tehingu tõlgendamisel muuhulgas arvestada

lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist. T. K ütluste kohaselt sai ta juba

2008. aasta kevadel/suvel teada, et jäähalli ei tule. Sellele vaatamata jätkus kasiino

projekteerimine, toimus avamine septembrikuus ja tegevus ligi kuue kuu jooksul. Selle aja

kestel ei esitatud üürileandjale ühtki pretensiooni põhjendusega, et jäähall on rajamata ega

ole teada, millal see tuleb. Viidet jäähalli puudumisele ei sisaldanud ka üüri alandamise

avaldused detsembris 2008 (t II kd lk 38, 39) ega juhatuse liikme allkirjastatud esmane

ülesütlemisavaldus 11.03.2009. Vastav väide ilmus esmakordselt alles 31.03.2009

avalduses, mille oli koostanud lepingulise esindajana vandeadvokaat.

89. Nõude üldkulude (üüripinnaga seotud lisateenused – turvateenus, üldvesi, üldelekter jmt

perioodil ) saamiseks esitas hageja esmases hagiavalduses 26.03.2010 kahjuhüvitise

koosseisus, märkides, et hagiavalduse esitamise seisuga oli vastavaid kulutusi kantud

kokku 72 235.47 krooni ja kuni lepingu lõppemise kuupäevani ulatub tasumisele

kuuluvate kulude suurus 1 393 025.80 kroonini. Tõenditena esitati arved perioodi aprillist

oktoobrini eest aastal 2009 (t I kd lk 144, 146-151), samuti ülevaatlik tabel kuludest kuni

28.02.2010 (samas lk 162). Kirjalikus vastuses hagile (samas lk 177-185) vaidles kostja

küll kahjuhüvitise nõudele vastu, kuid seda mitte üldkulude osas nende suuruse

tõendamatuse tõttu, vaid sel põhjusel, et üürilepingu ülesütlemine oli kostja arvates

seaduslik ja sellest tulenevalt mingeid rahalisi nõudeid hageja esitada ei saa.

Alternatiivselt taotles kostja kahjuhüvitise vähendamist. Uue üldkulude arvestuse esitas

hageja koos hagi muutmise avaldusega (t II kd lk 171), millele vastates viitas kostja

üldkulude summalisele tõendamatusele (t samas lk 187). Nüüd esitas hageja tõendid

kulude kohta ühes kuus (detsembris 2010; samas lk 266-297), selgitades, et kuna

kuludokumentide hinnanguline maht ulatub ligi 500 leheküljeni, siis esitab hageja

vastavad dokumendid kogumahus juhul, kui kostja peab vajalikuks nende kontrollimist

kogu perioodi osas. Kostja vastavat taotlust maakohtus ei esitanud, kuid kordas

tõendamatuse väidet kohtuvaidluses. Maakohus leidis, et kõrvalkulude nõue on

põhjendatud, kuna kostja sisulisi vastuväiteid ei esitanud.

90. Kolleegium nõustub maakohtu lõppjäreldusega järgmistel põhjendustel. TsMS § 200 lg 1

kohaselt on menetlusosaline kohustatud kasutama oma menetlusõigusi heauskselt.

Olukorras, kus hageja oli esitanud osa äärmiselt mahukast arvete jmt kuludokumentide

hulgast ning selgitanud valmisolekut kostjal vastava tahte olemasolul kõigi perioodil

10.10.2009 kuni 11.04.2011 hageja poolt tasutud kulude kohta dokumentide esitamiseks,

kuid kostja vastavat tahet ei avaldanud, kuigi selleks oli piisavalt aega ja võimalusi

(hageja esitas 01.06.2011, kohtuistungid toimusid 17.06.2011, 20.09.2011, 18.11.2011ja

20.01.2012, lisaks vahetasid esindajad ja kohus vahepealsel perioodil arvukaid e-kirju

erinevatel menetluslikel teemadel). Eeltoodust tulenevalt jättis kostja maakohtus

kasutamata võimaluse hageja täiendavate kuludokumentidega tutvumiseks ja hageja

arvestuse kontrollimiseks ning nõude tõendamatuse etteheite tegemine hagejale ja

maakohtule ei ole asjakohane.

91. Ülejäänud apellandi väited kordavad maakohtus esitatud seisukohti ja põhjusel, et

maakohus on neile ammendavalt vastanud ning ringkonnakohus sellega nõustub,

kolleegium neid ei korda.

92. TsMS § 171 lg 1 alusel jäävad apellatsioonimenetluse kulud kaebuse rahuldamata jäämise

korral apellandi kanda.

Ulvi Loonurm Malle Seppik Imbi Sidok