2-11-51770/17 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Lea Aavastik

Otsuse tegemise aeg ja koht

26. juuni 2012, Tartu Kohtumaja, Kalevi 1

Tsiviilasja number

2-11-51770

Tsiviilasi

Külli Pedari hagi Natalja O’Konnel-Bronina, Natalja

O’Konnel-Bronina, Anton Krõkov ja Maksim Krõkov vastu

eluruumi

kostjate

ebaseaduslikust

valdusest

väljanõudmiseks

Tsiviilasja hind

263,86 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Külli Pedari, ik 47507192740, elukoht XXXX

Hageja esindaja Alari Avamägi;

Kostja Natalja O’Konnel-Bronina, ik 42309022734, elukoht

XXXX

Kostja Natalja O’Konnel-Bronina, ik 45405250021, elukoht

XXX;

Kostja esindaja riigi õigusabi korras adv Valli Murde;

Kostja Anton Krõkov, ik 37708182743, elukoht XXX

Kostja Maksim Krõkov, ik 38308210054, elukoht XXXX

Kohtuistungi toimumise aeg

Protokollija

18. juuni 2012

kohtuistungisekretär Tiia Lepp

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Välja mõista Natalja O’Konnel-Bronina (ik 42309022734), Natalja O’Konnel-Bronina (ik

45405250021), Anton Krõkov (ik 37708182743) ja Maksim Krõkov (ik 38308210054)

ebaseaduslikust valdusest eluruum aadressil XXX, Tartu Külli Pedari valdusse.

3. Eluruumist

väljakolimisest

keeldumise

korral

Natalja

O’Konnel-Bronina

(ik

42309022734),

Natalja

O’Konnel-Bronina

(ik

45405250021),

Anton

Krõkov

(ik

37708182743) ja Maksim Krõkov (ik 38308210054) välja tõsta eluruumist aadressil XXX

4. Poolte menetluskulud jätta solidaarselt kostjate kanda.

5. Välja mõista solidaarselt Natalja O’Konnel-Broninalt (ik 42309022734) ja Natalja

O’Konnel-Broninalt (ik 45405250021) nendele osutatud riigi õigusabi hüvitamiseks 249

(kakssada nelikümmend üheksa) eurot 60 senti, milline summa kuulub tasumisele

Rahandusministeeriumi

arveldusarvele

nr

10220034796011

SEB

Pangas

või

nr

221023778606 Swedbankis, viitenumber mõlema konto puhul 2800049874.

Riigi õigusabi tasu vabatahtliku maksmise korral tuleb Tartu Maakohtu kantseleisse

esitada riigi õigusabi tasu maksmist tõendav dokument, mis välistab nõude sundtäitmise.

Kui kohustatud isik ei ole kohtuotsust täitnud riigituludesse väljamõistetud riigi õigusabi

tasu osas lahendis märgitud tähtajaks, võib kohtuotsuse saata sundtäitmisele.

Riigi õigusabi tasu riigituludesse tasumisega viivitamise korral tuleb Natalja O’Konnel-

Broninal (ik 42309022734) ja Natalja O’Konnel-Broninal (ik 45405250021) tasuda

kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1

teises lauses ettenähtud ulatuses (TsMS § 179 lg 9).

Kohtuotsus saata menetlusosalistele ja pärast jõustumist Riigi Tugiteenuste Keskusele.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda

apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega

kirjalikus menetluses.

Menetlusabi taotlemisel peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse.

Asjaolud ja poolte seisukohad

Hagiavalduse kohaselt 04.11.1996 sõlmisid eluruumi asukohaga XXX , Tartu omanik Karin

Tinits ja Natalja O’Konnel-Bronina üürilepingu, millega andis Karin Tinits Natalja O’Konnel-

Bronina ja tema pereliikmete kasutusse elamispinna asukohaga XXX , Tartu. Lisaks üürnikule

Natalja O’Konnel-Broninale asusid 04.11.1996 sõlmitud üürilepingu alusel XXX asuvasse

eluruumi alaliselt elama ka Natalja O’Konnel-Bronina abikaasa Anatoli O’Konnel-Bronin

(hageja andmetel surnud), tütar Natalja Krõkova ja tütrepoeg Anton Krõkov.

2003 augustis võõrandas Karin Tinits eluruumi XXX , Tartu Toomas Lepalole, kes esitas

15.07.2004 Natalja O’Konnel-Broninale tähtajatu üürilepingu ülesütlemise avalduse. Natalja

O’Konnel-Bronina esitas 09.12.2004 Tartu Maakohtusse hagi Toomas Lepalo vastu üürilepingu

ülesütlemise tühisuse tunnustamiseks. Toomas Lepalo esitas vastuhagi, milles palus välja mõista

eluruum Natalja O’Konnel-Bronina ja tema perekonnaliikmete valdusest Toomas Lepalo

valdusesse. Tartu Maakohus rahuldas 21.12.2005 otsusega hagi ja tuvastas üürilepingu

ülesütlemisavalduse tühisuse. Vastuhagi jättis maakohus rahuldamata. Tartu Ringkonnakohus

jättis 12.06.2006 otsusega Toomas Lepalo apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse

lõppjäreldustes muutmata.

24.03.2006 omandas vaidlusaluse eluruumi Külli Pedari, kes esitas Tartu Ringkonnakohtu otsuse

peale kassatsioonkaebuse. 11.12.2006 tegi Riigikohtu tsiviilkolleegium otsuse, millega tühistas

Tartu Ringkonnakohtu 12.06.2006 otsuse ja otsustas saata asja samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks. 23.04.2007 tegi Tartu Ringkonnakohus uue otsuse, millega tühistas Tartu

Maakohtu 21.12.2005 otsuse ning tegi uue otsuse, millega jättis rahuldamata Natalja O’Konnel-

Bronina hagi Toomas Lepalo vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks. Samuti

jättis ringkonnakohus rahuldamata Toomas Lepalo vastuhagi Natalja O’Konnel-Bronina, Anatoli

O’Konnel-Bronini, Anton Krõkovi ja Natalja Krõkova eluruumist väljatõstmiseks ning selle

kostja valdusesse andmiseks. Ringkonnakohus leidis 23.04.2007 otsuses, et kuna asjas on

tuvastatud, et üürileping on sõlmitud tähtaega määramata, siis oli Toomas Lepalo poolt

15.07.2004 tehtud ülesütlemise avaldus kehtiv. Ringkonnakohus kordas täiendavalt riigikohtu

lahendi seisukohti, et vaidlusalune ülesütlemisavaldus sisaldab VÕS § 325 lg-s 2 nõutavaid

andmeid ning hageja nõue, et ülesütlemisavalduses peaks kirjas olema konkreetne ülesütlemise

alus, ei tulene seadusest.

Tulenevalt Ringkonnakohtu 23.04.2007 otsusest, milles on tuvastatud Toomas Lepalo

üürilepingu ülesütlemisavalduse kehtivus ning asjaolust, et Külli Pedari Natalja O’Konnel-

Broninaga uut üürilepingut sõlminud ei ole, on Külli Pedari seisukohal, et Natalja O’Konnel-

Bronina elab koos oma perega alusetult eluruumis asukohaga XXX , Tartu. Külli Pedari vajab

vaidlusalust eluruumi tungivalt elamiseks ise. Külli Pedari on saatnud Natalja O’Konnel-

Broninale korduvalt kirju palvega eluruum vabastada ning olukorda kohtuväliselt lahendada,

kuid tulutult.

Hageja palub välja nõuda eluruum asukohaga XXX , Tartu kostjate ebaseaduslikust valdusest

hageja valdusesse ning väljakolimisest keeldumise korral kostjad eluruumist välja tõsta.

Kostjad ei tunnista esitatud hagi ning vaidlevad sellele vastu. Vastuväidete kohaselt on oluline

tuvastada, kas eluruumi kasutaja tasub eluruumi omanikule eluruumi kasutamise eest või mitte.

Antud juhul nähtub nii hageja enda kui ka kostjate dokumentaalsest tõendist, et kostjad tasuvad

hagejale üüri igakuise summana 30 eurot. Seega on tegemist üürisuhtega. VÕS § 274 kohaselt,

kui eluruumi üürilepingut tähtajaga üle ühe aasta ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, loetakse

leping sõlmituks tähtajatult. Nimetatud seadusesättest nähtub, et eluruumi üürileping ei pea

olema sõlmitud kirjalikus vormis. Antud juhul puudub vaidlus selle üle, et hageja andis

kostjatele kasutamiseks eluruumid asukohaga XXX , Tartu ning üürnikud maksavad hagejale

selle eest tasu (üüri). Seega juhul, kui hageja otsustas üürilepingu lõpetada, pidi ta tulenevalt

VÕS §-s 325 sätestatud nõudest esitama kostjatele kirjalikult taasesitamist võimaldavas vormis

ülesütlemisavalduse, milles peavad olema märgitud üüritud asi, lepingu lõppemise päev,

ülesütlemise alus ning eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord

ja tähtaeg. Toimiku materjalidest ei nähtu, et hageja oleks kostjatele kätte toimetanud nimetatud

seaduses ettenähtud ülesütlemisavalduse. VÕS § 325 lg 5 kohaselt on paragrahvi lõigetes 1–4

sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine.

Hageja ei nõustu kostjate seisukohaga, et kuna nad on tasunud üüri igakuiste maksetena 30 eurot,

siis see tähendab, et kostjate ja hageja vahel on sõlmitud suusõnaline üürileping, mis VÕS § 274

alusel on muutunud tähtajatuks. Hageja hinnangul on kostjad jätnud tähelepanuta asjaolu, et

üürilepingu sõlmimiseks on vajalik mõlema osapoole nõusolek ja tahe üürilepingu sõlmimiseks –

käesoleval juhul esineb küll kostjatepoolne tahe olla üürilepinguga seotud, kuid hageja ei ole

kogu korteri omanikuks oleku ajal avaldanud soovi kostjatega üürilepingu sõlmimiseks, mistõttu

jääb hagejale arusaamatuks, millistele asjaoludele tuginedes leiavad kostjad, et hageja on

nendega üürilepingu sõlminud. Olukorras, kus hageja on kogu korteri omanikuks oleku ajal

pidanud korduvalt läbirääkimisi kostjatega korteri vabatahtliku vabastamise küsimustes on

meelevaldne kostjate tõlgendus, et hageja ja kostja vahel on sõlmitud suusõnaline üürileping.

VÕS § 9 lg 1 kohaselt on lepingu sõlmituks lugemiseks oluline, et kokkuleppe saavutamine

oleks piisavalt selge. Hageja kinnitab, et ta ei ole palunud kostjatel hageja arvelduskontole

mingeid rahalisi vahendeid kanda, mistõttu ei saa nimetatud asjaolu pidada asjakohaseks

üürisuhte olemasolu tuvastamisel. Kui hagejal oleks olnud soov kostjaga üürilepingut sõlmida, ei

oleks 30 euro suurune igakuine üürisumma olnud hageja jaoks mingil juhul aktsepteeritav, sest

omandatud korteri üürihind oleks tavaturu tingimustes olnud oluliselt kõrgem. Üürisuhtele on

iseloomulik kindla üürisumma kokkulepe – kostja aga on teinud hagejale ülekandeid väga

kaootilistes summades, määrates ise summa suuruseid, mis viitab täiendavalt asjaolule, et poolte

vahel puudub igasugune kokkulepe korteri üürimise osas ning kostja käitub hagejale raha üle

kandes omaalgatuslikult. Hageja hinnangul viitab asjaolu, et hageja liitus korteri endise omaniku

Toomas Lepalo kohtuvaidlusega kostjate vastu nende valdusest oleva korteri väljamõistmiseks,

samuti hageja soovile vabaneda korteris elavatest üürnikest ehk kostjatest. Hageja ei oleks

menetlusega ühinenud, kui tal oleks olnud soov jätta kostjad omandatud korterisse elama. Hageja

märgib, et on kahte väikelast kasvatav üksikema ning omandas korteri täie teadmisega, et saab

sinna elama asuda koheselt pärast kostjate poolt korteri vabastamist. Kuna poolte vahel ei ole

sõlmitud korteri üürimiseks üürilepingut, siis ei ole seda võimalik ka üles öelda.

Kohtuistungil jäid pooled ja nende esindajad esitatud seisukohtade juurde.

Kohtu seisukoht ja põhjendused

Kohus on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada.

Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle:

- 24.03.2006 omandas vaidlusaluse eluruumi asukohaga XXX , Tartu Külli Pedari;

- Ringkonnakohtu 23.04.2007 otsusega nr 2-04-2055 on tuvastatud eluruumi asukohaga XXX

(endine korter 5), Tartu eelmise omanikuga Toomas Lepaloga sõlmitud üürilepingu ülesütlemise

avalduse kehtivus;

- Natalja O’Konnel-Bronina kasutab eluruumi asukohaga XXX Tartus koos Natalja O’Konnel-

Bronina, Anton Krõkovi ja Maksim Krõkoviga.

Pooled vaidlevad selles, kas kostjatel on olemas seaduslik alus XXX Tartus asuva eluruumi

valdamiseks ja kasutamiseks. Hageja soovib, et kostjad eluruumi vabastaksid.

Asjaõigusseaduse § 80 lg 1, lg 2 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku

aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja

väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse.

Hageja väitel ei ole ta kostjatega sõlminud üürilepingut korteri üürimiseks ei suusõnaliselt ega ka

kirjalikult. Samuti ei ole hageja avaldanud kordagi tahet olla kostjatega üürilepinguliselt seotud.

Kostjad on seisukohal, et poolte vahel on tegemist üürisuhtega, kuna kostjad on tasunud

hagejale üüri igakuiselt 30 eurot.

Leping on tehing kahe või enama isiku vahel, millega lepingupool kohustub midagi tegema

(VÕS § 8 lg 1). Leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega,

samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et

lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Pakkumusele nõustumuse andmisega on leping

sõlmitud ajast, mil pakkumuse esitaja nõustumuse kätte sai (VÕS § 9 lg 1 ja lg 2).

Kohus leiab, et asjas kogutud tõendid ei võimalda pidada üürilepingut poolte vahel sõlmituks

kostjate poolt väidetud tingimustel ning kostjate tõlgendus poolte vahel üürisuhte olemasolu

kohta on väär.

Üürilepingu järgi on üüri maksmine üürniku kõige peamine kohustus (VÕS § 271). Konto

väljavõttest (tl 76) nähtub, et Natalja O’Konnel-Bronina on tasunud ajavahemikul 18.03.2010-

28.11.2011 hageja arvelduskontole 19 eurot kuni 30 eurot kuus. Hageja väitel puudub poolte

vahel igasugune kokkulepe eluruumi üürimise osas ning kostja käitub hagejale raha üle kandes

omaalgatuslikult. Kohus nõustub hagejaga, et üürisuhtele on iseloomulik kindla üürisumma

kokkulepe ning antud juhul ei ole nimetatud kokkuleppe olemasolu poolte vahel tõendatud.

Kohus on seisukohal, et kostja poolt ülekannete tegemine hageja kontole saab olla üheks

tõendiks üürisuhte tõendamisel, kuid raha maksmine hageja kontole ei saa olla iseseisvalt

piisavaks tõendiks selle kohta, et poolte vahel oli üürisuhe. Kuna kostja on kasutanud eluruumi

ja tarbinud teenuseid, siis oli kostjal ka kohustus teenuste eest tasuda.

Asja materjalidest nähtuvalt ei ole hageja kostjat ja tema perekonnaliikmeid üürnikuna kunagi

aktsepteerinud. Kohtu hinnangul kinnitab asjaolu, et hageja liitus korteri endise omaniku

Toomas Lepalo kohtuvaidlusega kostjate vastu nende valdusest eluruumi väljamõistmiseks,

samuti hageja tahet mitte olla üürilepinguliselt kostjatega seotud. Pärast üürisuhte lõpetamist

2004 jäi eluruum kostjate valdusse ilma õigusliku aluseta. Tõendatud ei ole, et kostjatel on õigus

kasutada vaidlusalust eluruumi kehtiva määramata tähtajaga sõlmitud üürilepingu või muul

õiguslikul alusel.

Menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste

vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 162 lõikele 1 kannab

menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi rahuldamise tõttu tuleb menetluskulud jätta

solidaarselt kostjate kanda.

TsMS § 174 lg 1 ja 3 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme

kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse

jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule.

Kohus on 09.01.2012 määrusega määranud Natalja O’Konnel-Broninale (ik 42309022734) ja

Natalja O’Konnel-Broninale (ik 45405250021) nende taotlusel esindaja riigi õigusabi korras

tingimusel, kui nende vastu esitatud hagi rahuldatakse, siis tuleb kostjatel neile antud riigi

õigusabi tasu ja kulud hüvitada täielikult. Maksete kord määratakse kindlaks menetlust lõpetavas

lahendis.

Käesoleva kohtuotsusega rahuldatakse kostjate vastu esitatud hagi täielikult. Natalja O’Konnel-

Bronina (ik 42309022734) ja Natalja O’Konnel-Bronina (ik 45405250021) esindaja advokaat

Valli Murde on esitanud kohtule taotluse õigusabi osutamise tasu saamiseks. Kohus on määranud

26.06.2012 määrusega OÜ-le Karl Saavo Advokaadibüroo makstava tasu suuruseks 249,60 eurot

koos käibemaksuga. Tulenevalt 09.01.2012 kohtumäärusest tuleb kostjatel hüvitada riigile

249,60 eurot ühekordse maksena.

Kohtunik