2-08-7093/61 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iko Nõmm, Kaupo Paal, Ande Tänav

Otsuse tegemise aeg ja koht

10.mai 2012, Tallinn

Tsiviilasja number

2-08-7093

Tsiviilasi

T R hagi R A vastu lepingutest taganemise

avalduste kehtivuse tunnustamiseks, lepingute

alusel saadu tagastamiseks, kahju hüvitamiseks ja

viivise saamiseks või puuduste kõrvaldamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 14.juuli 2011 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

T R apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

24.aprill 2012, avalik kohtuistung

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja T R (isikukood XXX), esindaja vandeadvokaat

Äili Rodi

Kostja R A (isikukood XXX), esindaja advokaat Siiri

Malmberg

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

127 823,29 eurot

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 14.juuli 2011 otsus muutmata.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Jätta kõik esimese astme kohtu ja apellatsioonimenetluse kulud hageja T R kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu

möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib

menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes

vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse,

samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja

vastuväiteid.

Menetlusabi taotlemise selgitus

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. T R esitas 25.02.2008 Harju Maakohtule hagi, milles hilisemaid muudatusi ja

täpsustusi arvestades esitas järgnevad nõuded: tunnustada hageja poolt 03.10.2009 R

Ale esitatud Tallinnas aadressil XXX asuva korteriomandi võlaõiguslikust ja

asjaõiguslepingust taganemisavalduse alusel lepingust taganemise kehtivust ja

26.05.2005 Tallinna notar M V poolt tõestatud korteriomandi müügilepingu ja

asjaõiguslepingu lõppemist alates taganemisavalduse kättesaamisest kostja poolt.

Alternatiivselt palus hageja tunnustada tema poolt 09.12.2009 kostjale esitatud XXX

korteriomandi võlaõiguslikust ja asjaõiguslepingust taganemisavalduse alusel

lepingust taganemise kehtivust ja 26.05.2005 Tallinna notar M V poolt tõestatud

korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu lõppemist alates taganemisavalduse

kättesaamisest kostja poolt. Hageja palus kostjalt välja mõista põhivõlana 2 068

209,31 krooni ning lisaks intress 182 304,15 krooni, 17.06.2011 seisuga

sissenõutavaks muutunud viivise 278 326 krooni ja edasi viivise võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni kohustuste kohase täitmiseni. Juhul, kui

kõik eelnimetatud nõuded jäävad rahuldamata, palus hageja kohustada kostjat

kõrvaldama puudused Tallinnas, XX elamus asuvate korterite nr X ja nr X vahelises

vahelaes, viies nimetatud vahelae heliisolatsioonitaseme vastavusse Eesti standardiga

EVS

842:2003.

Samuti

palus

hageja

kohustada

kostjat

kõrvaldama

ehituskonstruktsioonilised puudused nimetatud vahelaes, mille tõttu toimub elamus

asuva korteri nr 4 lae läbivajumine ja viia selleks läbi järgmised tööd ja toimingud:

eemaldada kolmanda korruse ehk pööningul oleva korteri nr 5 põrandakonstruktsioon

(põrandakatted ja alusplaadid); eemaldada prussid 100*100 mm; toestada olemasolev

katuslae konstruktsioon vastavalt OÜ Ehitusekspert eksperthinnangu (töö nr C-6810,

2010) lisa nr 2 joonisele K-01, paigutades laepinnale pikiprussid ja toestades ajutiselt

katuslae

konstruktsioonid

olemasolevatele

laetaladele

tuleb

säilitada

katusekonstruktsiooni püsivus (soovitav tööd teostada, kui puudub lumekoormus);

avada ja eemaldada pikiseinte alustala; paigaldada uued laetalad 60*240 mm vanade

talade vahele; talad toestada elamu kandeseintele vastavalt OÜ Ehitusekspert

eksperthinnangu (töö nr C-6810, 2010) lisa nr 2 joonisele K-01, lõige B-B ja

paigaldada olemasolevate talade vahele maksimaalse sammuga 600 mm; uute talade

aluspinna ja olemasoleva lae laudise pealispinna vahele tuleb jätta vahe 30 mm;

uutele taladele paigaldada uus pikiseinte alustala ja taastada seinte konstruktsioon;

talade vahed täita taas mineraalse puistevillaga; uutele laetaladele ehitada uus põranda

kattekonstruktsioon; likvideerida korteris nr X vahelae läbivajumisest tekkinud

kahjustused ehk taastada endine olukord.

2. Hagiavalduse kohaselt ostis hageja 26.05.2005 müügilepingu alusel kostjalt XXX

korteriomandi. XXX korterelamu koosneb 5 korteriomandist (korterid 1-5). Korter nr

X asub hoone katusekorrusel ning see on maja rekonstrueerimise käigus välja

ehitatud ning juurde on moodustatud korteriomandi osa. Korteriomandi nr X omanik

ja korteri väljaehitaja on kostja. Hageja korter (korter nr X) asub hoones kohe kostja

korteri all. Hageja elab ostetud korteris koos perega pidevalt alates 2006. aasta

algusest. 2006. aasta lõpus asusid ülakorruse korterisse (korter nr X) üürnikud.

Üürnike tulekuga kaasnes probleem, millele ei ole käesoleva ajani lahendust leitud.

Hageja ja tema perekonna igapäevast elu hakkas häirima ülakorruselt kostuv müra.

Eriti tõsiseks muutus probleem 2007. aasta teises pooles, mis on eelduslikult

põhjustatud üürnike vahetusest. Müra korterisse kostumise põhjuseks on ehituslikud

puudused katusekorruse korteri ja hageja korteri vahel asetsevas vahelaes. Nimetatud

puudusest

informeeris

hageja

kostjat

korduvalt,

esmakordselt

06.12.2006

elektronkirjaga ning palus astuda samme puuduse kõrvaldamiseks. Olukord ei ole aga

muutunud.

3. 03.10.2009 esitas hageja tähitud kirjaga kostjale korteriomandi võlaõiguslikust

müügilepingust ja asjaõiguslepingust taganemise avalduse. Hageja taganes

müügilepingust VÕS § 116 lg 1 alusel põhjusel, et müüja on müügilepingut oluliselt

rikkunud. Taganemisavalduse kohaselt loeb hageja oluliseks lepingurikkumiseks

seda, et jäi olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis ehk

elamiskeskkonnast, mida saaks ka sihipäraselt kasutada ja mis ei kahjustaks tervist.

Korteriomandi ostmisel ei arvestanud hageja sellega, et selle elamiskõlblikuks

kujundamisel peab ta hakkama paigaldama helipidavaid ripplagesid või nõudma

korteri nr X omanikult vahelae parandamist. Hageja ei oleks lepingusse astunud, kui

oleks teadnud selle korteri vahelae varjatud puudusest. Asjaolu, et kostja müüjana ei

teinud kindlaks, kas korterisse nr 4 pööningukorruselt kanduv müra ei suurene seoses

pööningukorruse väljaehitamisega, on raske hooletus, kuna kostja oli teadlik, et

pööningu väljaehituse dokumentatsioon puudub ja ei informeerinud kostjat sellest

puudusest. Hageja palus kostjalt korteriomandi puuduste kõrvaldamist ning andis

selleks mõistlikud tähtajad. Taganemisavalduses esitas hageja kostja vastu

tagasitäitmise nõude kogusummas 2 203 062 krooni, mis on siiani täitmata.

4. Lisaks ilmnesid tsiviilasja menetluse kestel tõsised ehitusvead elamu II korruse

vahelae ja pööninguosa konstruktsiooni kandevõimes. Elamu korterite nr X ja nr X

vahelae kandekonstruktsioon ei vasta ehitusnormidele, mis põhjustab vahelae

konstruktsiooni märgatava läbivajumise korteri nr X lagedes. See on oma iseloomult

ehitusviga ja lepingueseme varjatud puudus. Hageja sai sellest varjatud puudusest

teada Ü. L poolt teostud uuringutest. Kuivõrd vahelae läbivajumist ei saa hageja

korteri nr X poolt kõrvaldada ning kostja keeldus igasugusest vahelae puuduste

kõrvaldamisest, tegi hageja kostjale 09.12.2009 kohtule esitatud menetlusdokumendis

täiendava lepingust taganemise avalduse VÕS § 116 lg 1 järgi VÕS § 116 lg 2 p-des

1,3,4 ja 5 toodud alusel.

5. Hageja poolt omandatud korterit nr X ja kostjale kuuluvat katusekorterit nr X eraldav

vahelagi ei ole ehitatud vastavalt nõuetele, mis tagaksid piisava heliisolatsiooni ja

rekonstrueeritud vahelae vastavuse ehitusseaduse (EhS) § 3 nõuetele. Elamu

katusekorruse ehitas 2005. aastal välja kostja, mistõttu pidi ta olema vastava puuduse

olemasolust korteri müügilepingu sõlmimise ajal teadlik. Vahelae heliisolatsiooni

puudumine häirib hageja ja tema perekonna elu sedavõrd, et korteri sihtotstarbeline

kasutus ei ole võimalik. Vahelae põhikonstruktsioonide läbivajumine on muutunud

käesolevaks ajaks silmnähtavalt ohtlikuks ning takistab hagejal korteri sihtotstarbelist

kasutust. Kostja ei ole puudusi vahelaes vabatahtlikult kõrvaldanud, mistõttu hageja

on

õigustatud

müügilepingust

taganema

ning

esitama

nõuded

tulenevalt

tagasitäitmissuhtest. Lisaks on hageja õigustatud nõudma kostjalt vahelae

helipidavaks muutmist ning vahelae kandekonstruktsioonide ehitusseadusele

vastavusse viimist ka tuginedes asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 89 ja § 72 lg-le 5 ning

korteriomandiseaduse (KOS) § 11 lg 1 p-le 1. Samuti on hagejal võimalik esitada

nimetatud sätete alusel kostjale kahju hüvitamise nõue. Vahelae seisundi eest on

vastutav kostja, kes on selle mittenõuetekohaselt ehitanud.

6. Hageja nõuab VÕS § 189 lg 1 alusel korteriomandi müügilepingu alusel tasutud

hinna 109 932,25 euro tagastamist ning seadusejärgse intressi väljamõistmist

arvestatuna tagastamisele kuuluvalt ostuhinnalt ajavahemiku 28.05.2005-08.10.2009

eest kokku 11 651,80 eurot. Vastavalt VÕS § 191 lg-s 2 ja VÕS § 1042 lg-s 1

sätestatule tuleb kostjal hüvitada hagejale ka järgmised kulutused: korteriomandi

müügilepingu sõlmimisega seotud notaritasu ja riigilõivud summas 888,68 eurot;

müügitehinguks tehtud korteriomandi hindamise eest tasutud 75,42 eurot; tasutud

kodukindlustusmaksed 1726,64 eurot (kodukindlustus tehti seoses laenulepinguga,

kuna laenuleping sisaldas kohustust kindlustada laenu tagatiseks olev korteriomand);

tasutud maamaks 187,01 eurot; ühistu remondifondi tehtud maksed 1745,93 eurot;

kulutused

korteriomandi

reaalosaks

oleva

eluruumi

remonditöödele

ja

ehitusmaterjalidele kokku 13 353,35 eurot; korteriomandi ostutehinguks võetud

kodulaenu intresside summa 13 790,19 eurot ja tagastatavalt müügisummalt

seadusega ettenähtud intresside 11 651,36 euro vahe, kokku 2138,83 eurot. Lisaks

nõuab hageja VÕS § 113 lg 1 alusel viivise tasumist kõigi põhinõuete summalt

(132 182,67 eurot) määras 8% aastas, so 28,97 eurot päevas, alates nende

sissenõutavaks muutumisest 09.10.2009 kuni kõigi nõuete kohase täitmiseni.

Ajavahemiku 09.10.2009-17.06.2011 (614 päeva) eest moodustab viivis 17 788,96

eurot. Kokku on hageja põhinõude suurus 132 182,67 eurot ning kõrvalnõuete suurus

29 439,63 eurot, sh intress 11 651,36 eurot ja viivis 17 788,27 eurot.

Kostja vastuväited

7. Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja nõue, et lae helipidavus vastaks standardile EVS

842:2003, on põhjendamatu, kuna lae heliisolatsiooni olulist puudust ei tuvastatud.

EVS 842:2003 on kinnitatud ja kasutusele võetud Eesti Standardikeskuse 25.04.2003

käskkirjaga nr 66. XXX asuv elamu on aga ehitatud 1926. aastal. Seega ostis hageja

korteriomandi majja, mis valmis enne hageja poolt viidatud standardi vastuvõtmist.

Hageja teadis antud asjaolu, sest vastavalt müügilepingu p-dele 1.6.1 ja 1.6.2 tutvus

hageja enne korteri nr X ostmist nii kinnistu, ostetava korteriomandi faktilise

olukorraga kui ka neid puudutava dokumentatsiooniga. Korterit nr X ega ka hoonet,

milles korter nr X asub, ei ole ümberehitatud ega rekonstrueeritud selliselt, et korter

või hoone oleks omandanud uusehitise staatuse, millele kohalduvad kaasaegsed

ehitusnormid. Korteri nr X lae heliisolatsioon ei ole korteri nr X väljaehitamisega

halvenenud. Kuivõrd korteri nr X ehitamise käigus korteri nr X lage ei asendatud,

vaid tugevdati, siis ei ole korteri nr X lagi uus ja selle heliisolatsioon ei saagi vastata

selle valmimisega võrreldes hilisemalt vastu võetud standardile. Lisaks on standardi

kasutamine vastavalt tehnilise normi ja standardi seaduse (TNSS) § 2 lg-le 3

vabatahtlik. Seega on hageja poolt viidatud EVS standard vabatahtliku iseloomuga ja

lae vastavust nimetatud standardile ei ole alust nõuda. Heliisolatsiooni puudutavaks

kohustuslikuks normiks on praegusel juhul sotsiaalministri 04.03.2002 määrusega

nr 42 kehtestatud "Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamute ning ühiskasutusega

hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid" ning selle §-st 8 tulenevalt

projekteerimisnormide eelnõu EPN 16.1 "Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse

müra eest" (1999) ja selle lisad. Korteri nr X heliisolatsioon vastab EPN-is 16.1 ette

nähtud normidele.

8. Hageja ei teatanud kostjale väidetava heliisolatsiooni probleemist VÕS § 220 lg 1

mõttes õigeaegselt ning on seetõttu sama paragrahvi kolmandast lõikest tulenevalt

minetatud õiguse eelnimetatud puudusele tugineda. Korteriomandi nr X müügileping

sõlmiti 26.05.2005 ning hageja esitas esimese väidetava pretensiooni 06.12.2006, so

rohkem kui aasta pärast korteri omandamist. Ei ole tõenäoline, et niivõrd kaalukas

puudus, nagu seda on väidetav inimtervist kahjustav heliisolatsiooni puudus vahelaes,

ilmneks sedavõrd pika ajavahemiku järel.

9. Korteri nr X vahelae vajumine, tingituna vahelae ebaõigest konstruktsioonist, ei ole

tõendatud. Hageja tugineb oma väidetes vahelae läbivajumise põhjuste kohta OÜ

Ehitusekspert 30.11.2009 eksperthinnangule, millest nähtub, et ekspert ei fikseerinud

kohapeal olukorda ning seega on eksperdi hinnang lae vajumisest oletuslik. Ekspert ei

saa kohapeal käimata tuvastada, et vahelae kandekonstruktsioon on ebaõige ja

eksisteerib märgatav läbivajumine. Tegelikult vahelagi ei vaju ja selle osas ei ole

norme rikutud. Isegi, kui vajumine eksisteeriks, ei ole tõendatud, et vajumine on

põhjustatud ebaõigest lae konstruktsioonist. Vajumine võib olla põhjustatud nt ka

asjaolust, et hageja ise võis nt kandvaid seinu eemaldada.

10. Hageja 01.10.2009 lepingust taganemise avaldus on alusetu, samuti oli hageja selleks

hetkeks minetanud õiguse lepingust taganeda. Taganemisavalduses on taganemise

põhjuseks väidetav korteri nr X vahelael esinev puudus seoses heliisolatsiooniga.

Korterite nr X ja nr X vahelae heliisolatsioonis ei esine sellist olulist puudust, mis

annaks hagejale õiguse VÕS § 116 lg 1 alusel lepingust taganemiseks.

11. Lepingust taganemine ei ole VÕS § 116 lg-st 4 tulenevalt lubatud, kuna hageja ei

andnud kostjale VÕS §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega kohustuste täitmiseks ja

vahelae heliisolatsiooni parandamine oleks praegusel juhul oluliselt odavam, kui

lepingust taganemisega kaasnev. Ühestki hageja poolt esitatud dokumendist ei ole

võimalik välja lugeda, et hageja annab kostjale korterite vahelise vahelae

kordategemiseks tähtaja.

12. Hageja kaotas vastavalt VÕS § 118 lg 1 p-s 1 sätestatule õiguse lepingust

taganemiseks, kuna hageja ei taganenud lepingust mõistliku aja jooksul pärast

väidetavast puudusest teadasaamist. Hageja enda kinnistusel sai ta vahelae

heliisolatsiooni probleemist teada 2006. aastal, samal ajal pidi hageja teada saama ka

võimalikust puudusest. Esialgse hagiavalduse esitas hageja 2008. aastal. Lepingust

taganemine ligikaudu 4 aastat hiljem väidetava puuduse avastamist ei ole mõistlik aeg

õiguskaitsevahendi kasutamiseks.

13. Hageja ei saa lepingust taganeda ka vahelae läbivajumisele tuginedes. 09.12.2009

esitatud täiendavas lepingust taganemise avalduses nimetatud lepingust taganemise

alus on tõendamata. Täiendav alus lepingust taganemiseks on asjaolu, et eksisteerib

korterite nr X ja nr X vahelise vahelae märgatav läbivajumine. Juhul, kui vahelagi on

läbi vajunud, siis pidi hageja seda juba varem märkama. Vahelae läbivajumine on

visuaalselt märgatav puudus, mille avastamiseks ei ole vaja läbi viia ekspertiisi. VÕS

§-st 227 järelduvalt algab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva

nõude aegumistähtaeg asja üleandmisest ostjale. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat.

Hageja teatas kostjale vahelae vajumisest alles 09.12.2009 menetlusdokumendis, so

umbes 4 aastat pärast müügilepingu sõlmimist. Seega on vahelae vajumisest tulenev

nõue aegunud.

14. Kuivõrd korteriomandi müügileping kehtib, on hageja tagasitäitmise nõue alusetu.

Lepingust taganemise korral võiks kostjal vastavalt VÕS § 191 lg-le 2 olla kohustus

hüvitada lepinguesemele tehtud vajalikud kulutused. Muud kulutused tuleb

lepingupoolele hüvitada vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui teine lepingupool

on kulutuste läbi alusetult rikastunud. Hageja poolt nimetatud kodukindlustusmaksed

ja remonditööd ei ole TsÜS § 63 p-st 1 tulenevalt korteriomandile tehtud vajalikud

kulutused. Hageja enda poolt esitatud tõenditest nähtub, et kostjalt ostetud

korteriomandi reaalosaks olev eluruum oli heas seisukorras. Ostetud korteriomand ei

olnud hävimisohus ning selle säilitamiseks ei olnud vaja teha kulutusi. Hageja ei

põhjendanud, kuidas kostja eelnimetatud kulutuste tegemisel rikastus ning kuidas

rikastus kostja korteriomandi müügilepingu ettevalmistamise ja sõlmimisega

seonduvate kulutuste läbi. Juhul, kui hageja nõuab nende kulutuste hüvitamist kahju

hüvitamist käsitlevate sätete alusel, jääb arusaamatuks, kuidas tekitas kostja hagejale

kahju ja millel kostja vastutus põhineb. Kostja ei ehitanud korterit nr 4. Kostja ei

olnud müügilepingut sõlmides teadlik, et korteril esinevad puudused. VÕS § 127

lg-tes 1 ja 4 nimetatud kahju hüvitamise eeldused on täitmata. Asjaolu, et hageja

taganes lepingust, ei tähenda, et kostjal tekiks kohustus hüvitada hagejale

pangalaenuintressid, notaritasu ja riigilõiv.

Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused

15. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

16. Pooltel puudub vaidlus järgmist õiguslikku tähtsust omavate asjaolude üle: hageja

ostis kostjalt 26.05.2005 korteriomandi müügilepingu alusel Tallinnas, XXX asuva

korteriomandi ning tasus kostjale müügilepingu alusel müügihinna 1 720 000 krooni;

XXX asuvas korterelamus on kokku viis korteriomandit (korterid nr 1-5); kostjale

kuulub elamus korteriomand, mille reaalosaks on korterina nr X tähistatav eluruum;

korter nr X asub elamu katusekorrusel ning hageja poolt korteriomandi müügilepingu

alusel omandatud korteriomandi osaks olev eluruum (korter nr X) paikneb vahetult

kostja korteri (korteri nr X) all. Kostja ei vaidlustanud selgesõnaliselt hageja poolt

tehtud taganemisavalduste kättesaamist ning vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole

muudest avaldustest.

17. Pooled vaidlevad selle üle, kas korteriomandil esinevad hageja poolt välja toodud

puudused, kas hageja on teavitanud kostjat väidetavatest puudustest õigeaegselt ning

kas hagejal oli õigus korteriomandi müügilepingust taganeda. Samuti on kostja

hinnangul osaliselt põhjendamatud ka tagasitäitmise võlasuhtest tulenevad nõuded

(isegi kui hageja on korteriomandi müügilepingust kehtivalt

taganenud).

Alternatiivsete sooritusnõuete osas on pooltel erimeelsus selles, kas kostja on

kohustatud eelnimetatud võimalikud puudused korteriomandi müügilepingu alusel

või elamu korteriomanikuna kõrvaldama, sh esitas kostja vahelae läbivajumisele

tuginevatele lepingulistele nõuetele aegumise vastuväite.

18. Hageja poolt esitatu põhjal tegi hageja kaks avaldust korteriomandi nr X

võlaõiguslikust müügilepingust ja asjaõiguslepingust taganemiseks – 03.10.2009 ja

09.12.2009. Esimese taganemisavalduse on hageja enda väidete kohaselt teinud

03.10.2009, kuid avaldus ise kannab 01.10.2009 kuupäeva. Selle avalduse kohaselt

taganeb hageja korteriomandi müügilepingust ja asjaõiguslepingust p-s 6.2.

Lepingutest taganemise aluseks on märgitud Tallinnas XXX asuva elamu korterite nr

X ja nr X vahelise vahelae puudulik heliisolatsioon.

19. Hageja oli kõnesoleva taganemisavalduse esitamise hetkeks korteriomandi

müügilepingust taganemise õiguse VÕS § 118 lg 1 p 1 alusel kaotanud, kuna tegemist

on õigust lõpetava tähtajaga, mitte aegumistähtajaga. Viidatud säte teenib õigusrahu

saavutamise eesmärki – kahjustatud poolel tuleb mõistliku aja jooksul otsustada

õiguskaitsevahendi kasutamise üle, et anda lepingut rikkunud poolele selgust, kas

jätkata lepingu täitmist või mitte. Mõistliku aja kestus lepingust taganemiseks võib

erinevate lepinguliikide puhul olla erinev. VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud mõistlik aeg

on üldjuhul siiski lühem kui kohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg, mille

järgimisest sõltub VÕS § 118 lg 2 kohaselt lepingust taganemise kehtivus.

20. Korterite nr X ja nr X vahelise vahelae ebapiisavast heliisolatsioonist kui väidetavast

puudusest oli hageja teadlik hiljemalt 2006. aasta detsembriks. Sellise järelduse saab

teha J. R 06.12.2006 e-kirjast kostjale ja J. R poolt kohtule antud ütlustest.

25.02.2008 esitas hageja kohtule hagiavalduse nõudega sama väidetava puuduse

kõrvaldamiseks ja 2009. aasta oktoobris taganes hageja lepingust samale

lepingurikkumisele tuginedes. Hagejal tulnuks otsustada lepingust taganemise kui

õiguskaitsevahendi kastutamise üle oluliselt varem, arvestades muu hulgas, et

väidetavalt on tegemist korteri nr X sihipärast kasutamist oluliselt takistava

puudusega ning kostja ei ole hageja pretensioonidele puuduse kõrvaldamiseks

sisuliselt reageerinud. Korteriomandi müügilepingu eseme otsene valdus anti

kooskõlas korteriomandi müügilepingu p-ga 4.7 hagejale üle 01.08.2005, mida

kinnitavad eeskätt J. R ütlused ja hageja ei väitnud menetluses vastupidist. VÕS §

227 esimesest lausest lähtudes tuleb alates 01.08.2005 arvestada müüdud asja

lepingutingimusele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaja algust. Taolise

nõude aegumistähtaja pikkuseks on üldjuhul vastavalt TsÜS § 146 lg-le 1 kolm

aastat. 2009. aasta oktoobriks oli korteriomandi müügilepingu eseme valduse

üleandmisest hagejale möödunud enam kui neli aastat. Hageja poolt hagiavalduse

esitamine 25.02.2008 peatas käesoleval juhul küll puuduste kõrvaldamise nõude

aegumise (TsÜS § 160 lg 1), kuid VÕS § 118 lg-s 2 sätestatut silmas pidades tuleb

VÕS § 118 lg 1 p 1 kohaldamise kontekstis arvestada, et taganemisavalduse esitamise

hetkeks

olnuks

täitmisnõue

vahelae

heliisolatsiooni

väidetavate

puuduste

kõrvaldamiseks aegunud. Kuivõrd hageja kaotas õiguse lepingust taganeda VÕS

§ 118 lg 1 p 1 alusel, ei pidanud kohus vajalikuks asja lahendamisel täiendavalt

kontrollida, kas hageja oleks õiguse kaotanud vastavalt VÕS § 118 lg 1 p-s 2

sätestatule.

21. Taganemine vahelae heliisolatsiooni puudustele tuginedes ei toimunud mõistliku aja

jooksul ning seetõttu ei saa 03.10.2009 taganemisavaldust lugeda kehtivaks. Seetõttu

ei pidanud kohus vajalikuks analüüsida, kas esinesid materiaalsed eeldused

võlaõiguslikust müügilepingust taganemiseks, sh kostja poolt VÕS § 220 lg-le 3

tuginevalt esitatud vastuväidet. VÕS § 116 lg 1 alusel ei ole võimalik taganeda

asjaõiguslikust lepingust, kuna selles normis nimetatud õiguskaitsevahend kehtib

võlaõiguslike lepingute suhtes ning võlaõiguslikust lepingust taganemine iseenesest ei

mõjuta veel käsutustehingu kehtivust. Ka seetõttu oleks hageja tuvastusnõude

rahuldamine vastavas osas õiguslikult välistatud.

22. Teise taganemisavalduse esitas hageja 09.12.2009. Taganemisavaldus tugines ta

asjaolule, et elamu korterite nr X ja nr X vahelise vahelae kandekonstruktsioon ei

vasta ehitusnormidele, mis põhjustab vahelae konstruktsiooni märgatava läbivajumise

korteri nr X lagedes. Antud lepingust taganemise avaldus ei ole õiguslikult kehtiv

lähtuvalt VÕS § 118 lg-st 2, kuna ka selle tähtaja puhul on tegemist õigust lõpetava

tähtajaga ning normi eesmärgiks tuleb sarnaselt VÕS § 118 lg-ga 1 lugeda taganemise

avalduse tegemise tähtaja piiramist õigusrahu huvides. VÕS § 118 lg 2 täiendab sama

paragrahvi esimest lõiget ja määratleb taganemisõiguse absoluutse lõpu. Hageja

vahelae kandekonstruktsiooni võimalikest puudustest tulenevad nõuded olid

taganemisavalduse esitamise ajaks aegunud. Kostja tugines võimalike nõuete

aegumisele 17.09.2010 menetlusdokumendis. Seega ei ole hagejal võimalik sellele

väidetavale lepingurikkumisele tuginedes korteriomandi müügilepingust kehtivalt

taganeda.

23. Kohtul ei olnud võimalik rahuldada ka hageja poolt VÕS §-dele 189 jj rajanevaid

lepingu tagasitäitmise võlasuhtest tulenevaid rahalisi nõudeid. Taoliste nõuete

tekkimise

esmaseks

eelduseks

oleks

kehtiv

taganemine

korteriomandi

müügilepingust. Seetõttu ei pidanud kohus vajalikuks käsitleda otsuses kostja poolt

nendele rahalistele nõuetele esitatud muid vastuväiteid.

24. Kuivõrd hageja ei ole vaidlusalusest korteriomandi müügilepingust kehtivalt

taganenud, on see leping jätkuvalt pooltele täitmiseks kohustuslik. Seetõttu on vajalik

käsitleda hageja poolt esitatud täitmisnõudeid, mis võiksid kuuluda rahuldamisele

VÕS § 108 lg 2 esimeses lauses sätestatu alusel. Täitmisnõuet välistavad asjaolud on

sätestatud VÕS § 108 lg 2 p-des 1-4 ning osaliselt sama paragrahvi kuuendas lõikes.

Kohustuse täitmise nõude rahuldamise esmaseks eelduseks on kehtivast võlasuhtest

tuleneva kohustuse olemasolu, mis on jäänud täitmata või mida ei ole kohaselt

täidetud. Samuti ei tohi esineda täitmisnõuet välistavaid asjaolusid.

25. Hageja ei saa nõuda korterite nr X ja nr X vahelise vahelae heliisolatsioonitaseme

vastavusse viimist Eesti standardiga EVS 842:2003 – sellist kohustust ei ole kostjal

tekkinud. Hageja väidete kohaselt soovis ta korterit kasutada elamiseks, kuid

katusekorruselt kanduva müra tõttu on see oluliselt takistatud ning kahjustab tervist.

Seetõttu soovib hageja korterite nr X ja nr X vahelise vahelae parandamist selliselt, et

müra tase tema poolt ostetud korteriomandi reaalosaks olevas eluruumis ei ületaks

standardiga EVS 842:2003 seatud piirmäärasid.

26. Pooled ei leppinud korteriomandi müügilepingus kokku (VÕS § 217 lg 2 p 1), et

korteriomandi osaks oleva eluruumi heliisolatsioon peab vastama standardile EVS

842:2003. Eluruumi heliisolatsioon ei pea kõnealusele standardile vastama VÕS

§ 217 lg 2 p-st 2 lähtuvalt. Standardi nõuete järgimine ei ole kohustuslik. Antud

standard kinnitati ja võeti kasutusele Eesti standardina Eesti Standardikeskuse

05.04.2003 käskkirjaga nr 66. Perioodil 01.04.1999-30.09.2010 kehtinud TNSS § 2

lg

määratles

standardit

kui

üldist

ja

korduvaks

kasutamiseks

standardiorganisatsiooni poolt vastuvõetud dokumenti, mis sisaldab tehnilist

kirjeldust või juhiseid tegevuse või selle tulemuse kohta ning mille kasutamine on

vabatahtlik. Ekspert T. S kirjaliku arvamuse p 2.1 kohaselt saaks elamu

rekonstrueerimiseks kasutatud lahenduste ja materjalide hindamisel võtta muu hulgas

aluseks projekteerimise tingimustes ning ehitusprojektis konkreetselt nimetatud Eesti

Projekteerimisnormid (EPN) ja Eesti standardid kui vaadeldava hoone kavandamisel

kasutatud alused. Praegusel juhul ei ole aga 04.03.2002 projekteerimise tingimustes,

ehitusloa aluseks olevas ehitusprojektis ega 08.09.2004 väljastatud ehitusloa aluseks

olevas eelprojektis nimetatud projektlahenduste aluseks olevaid norme või

standardeid. Ü. L ja L. M kirjalike arvamuste kohaselt kuuluvad standardid Eestis hea

ehitustava (EhS § 3 lg 1) hulka. See seisukoht on ilmselt õiguslikult põhjendatud.

Samas ei oma nimetatu käesolevas asjas iseseisvat tähtsust, sest vaidlus käib

korteriomandi müügilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üle ning ei puuduta

otseselt ehitise töövõtulepingut.

27. Hageja saaks nõuda eluruumi heliisolatsiooni vastavusse viimist standardiga EVS

842:2003 juhul, kui pooled oleksid eraldi kokku leppinud, et eluruum peab selle

standardi nõuetele vastama. Sellist kokkulepet korteriomandi müügilepingus aga ei

sisaldu. Juba seetõttu ei saa hageja nõuet vahelae heliisolatsioonitaseme vastavusse

viimiseks Eesti standardiga EVS 842:2003 rahuldada. Lisaks ei ole hageja nõue viia

korterite nr X ja nr X vahelise vahelae heliisolatsioonitase vastavusse Eesti

standardiga EVS 842:2003 piisavalt määratletud, sest hagiavaldusest ei selgu, milliste

tööde ja toimingute teostamiseks peaks kohus kostjat nõutud heliisolatsiooni taseme

saavutamiseks kohustama. Seetõttu puuduks tegelik võimalus kohtuotsust sundtäita,

isegi kui kohus nõude esitatud kujul rahuldaks. Hagi esemeks tuleb lugeda

hagiavalduse resolutsioonis esitatud nõudeid ning kohus lähtub otsuse tegemisel

TsMS § 442 lg 5 esimese lauses ning TsMS §-s 439 sätestatust. TsMS §-s 2

sätestatud menetlusökonoomia eesmärki silmas pidades võinuks kohus nõude

menetlemisest esitatud kujul TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel keelduda. Samas on hageja

esialgses hagiavalduses reserveerinud endale õiguse hagi eset eelmenetluse käigus

vastavalt ekspertiisi tulemustele täpsustada. Seetõttu ei pidanud kohus põhjendatuks

TsMS § 371 lg 2 p-st 2 tulenevat diskretsiooniõigust kasutada. Vaatamata eeltoodule

ei täiendanud hageja tsiviilasja menetluse käigus selle nõude osas hagi eset ega

toonud välja, milliseid konkreetseid toiminguid peaks kostja tegema korteritevahelise

vahelae vastavusse viimiseks mainitud standardiga. Seejuures on hageja poolt esitatud

eriteadmistega isikute arvamuses muu hulgas selgitatud, et vahelae konstruktsiooni

parandamiseks löögimüra osas tuleks vahelae konstruktsiooni täiendada elastse

materjalikihiga korteri nr 5 poolt olemasolevat põrandat avades. Arvamuses on antud

selles osas ka täpsemaid soovitusi ning sellest tulenevalt võinuks hageja soovi korral

ka oma nõuet vastavalt Ü. Lja L. M uuringutele täpsustada.

28. Seonduvalt poolte väidetega ei tohiks müra tase hagejale kuuluvas eluruumis ületada

projekteerimisnormide eelnõus EPN 16.1 nimetatud piirmäärasid. Viidatud

projekteerimisnorm on muudetud õiguslikult siduvaks sotsiaalministri 04.03.2002

määrusega nr 42 ja antud määrus kehtestab vastavalt § 1 lg-le 1 müra normtasemed

elu- ja puhkealal, elamute ning ühiskasutusega hoonete sees ja nende hoonete

välisterritooriumil ning mürataseme mõõtmise meetodid. Inimtegevusest põhjustatud

müra ehitistes loetakse sama määruse § 8 kohaselt vastuvõetavaks, kui ehitis vastab

projekteerimisnormide eelnõu EPN 16.1 nõuetele. Lähtudes hageja standardile EVS

842:2003 tuginevast nõudest puudub vajadus asja lahendamise seisukohast korteri

nr X vastavust EPN 16.1 nõuetele hinnata. Lähtudes ekspert T. S kirjalikus arvamuses

esitatud järeldustest ja 04.03.2010 kohtuistungil antud täiendavatest selgitustest võib

pigem järeldada, et kõnealune eluruum vastab EPN 16.1 nõuetele. Ka hageja poolt

täiendavalt esitatud spetsialist L. M analüüsis ei seatud Tervisekaitseinspektsiooni

Kesklabori füüsika labori heliisolatsiooni mõõtmise protokollis nr 6/4-6-2/219

sisalduvaid mõõtmise tulemusi kahtluse alla. Samas protokollis nimetatud mõõtmise

tulemustele on rajatud ka ekspert T. S arvamus. T. S ja L. M on erinevatel

seisukohtadel

mõõtmistulemuste

interpreteerimise

osas

(spektrilähendajate

kasutamine) ning selles, milliseid EPN 16.1 norme tuleks korteri nr X puhul

rakendada. Viimatinimetatu on aga olemuselt juba õiguslik vaidlusküsimus. L. M

pidas põhjendamatuks lähtumist EPN 16.1 lisaks nr X olevast elamute liigitustest

vastavalt akustilistele tingimustele, mille põhjal paigutas T. S elamu heliklassi "D".

Selline käsitlus ei ole põhjendatud, kuna 04.03.2002 määruse nr 42 § 8 viitab

projekteerimisnormide eelnõu EPN 16.1 nõuetele üldiselt. Sotsiaalministri määrusest

ei järeldu, et EPN 16.1 lisa nr 5 nõudeid ei tuleks arvestada. Sotsiaalministri viidatud

määruse taolist tõlgendamist ei saaks pidada mõistlikuks, kuna põhjendamatu oleks

laiendada vanematele ehitistele eranditeta tänapäeva uusehitistele kehtestatud

heliisolatsiooni nõudeid. Elamu on ehitatud 1920. aastatel ning olemasolevad tõendid

ei võimalda järeldada, et renoveerimise tulemusel saab seda vaadelda uusehitisena.

Ka vaidlusalust vahelage ei ole ekspert T. S arvamusest järelduvalt elamu

renoveerimise käigus vahetatud, vaid olemasoleva lae peale rajati uus konstruktsioon.

Vastupidist ei väitnud ka oma arvamustes spetsialistid Ü. L ja L. M.

29. Hageja nõue kohustada kostjat kõrvaldama korterite nr X ja nr X vahelise vahelae

ehituskonstruktsioonilised puudused, mis põhjustavad lae läbivajumist, on vastavalt

TsÜS § 142 lg-le 1 aegunud. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda

oma kohustuse täitmisest. Kostja on aegumise kohaldamist taotlenud ja kohus

arvestas antud asjaolu TsÜS § 143 alusel. Esmakordselt tugines kostja korterite

vahelae väidetavast läbivajumisest tingitud nõuete aegumisele juba 17.09.2010

menetlusdokumendis.

30. Korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi otsene valdus anti korteriomandi

müügilepingu alusel hagejale üle 01.08.2005. Arvestades TsÜS 135 lg-s 1, § 136

lg-s 2 ja § 137 lg-s 1 sätestatut, algas müüdud asja parandamise nõude 3-aastase

aegumise tähtaja kulgemine TsÜS § 146 lg 1 esimese lause, § 147 lg 1, § 143 ja VÕS

§ 227 alusel 02.08.2005 kell 00:00 ning lõppes 01.08.2008 kell 24:00. Vahelae

läbivajumist põhjustavate puuduste kõrvaldamise nõude esitas hageja alles

13.08.2010 kohtule saabunud hagiavalduse terviktekstis, millest tulenevalt esitati

nõue pärast aegumistähtaja lõppu. Hagiavalduse esitamine 25.02.2008 ei peatanud

kõnesoleva nõude osas hagi aegumist (TsÜS § 160 lg 1). Hageja nõudis sisuliselt ka

esialgses hagiavalduses väitetava puuduse kõrvaldamist korterite vahelaes, kuid

nimetatud nõue põhines olulises osas teistsugustel faktilistel asjaoludel. Tegemist on

erinevate hagi alustega (TsMS § 363 lg 1 p 2).

31. Aegumistähtaja pikkuse määratlemisel ei saa käesolevas asjas lähtuda TsÜS § 146

teisest ega neljandast lõikest. TsÜS § 146 lg 2 esimeses lauses sätestatud tähtaja

algust arvutatakse VÕS § 651 lg 1 alusel töö valmimisest, töö vastuvõtmise puhul

ajast, mil töö vastu võeti või selle sai lugeda vastuvõetuks. TsÜS § 146 lg 2 teine

lause täiendab lõike esimest lauset ning omab tähendust juhul, kui müügiesemeks

oleva ehitise valmimisest on möödunud vähem kui viis aastat. Muul juhul aeguvad

kinnisasja müügilepingust tulenevad nõuded TsÜS § 146 lg 1 järgi kolme aasta

jooksul. Pooltevaheline korteriomandi müügileping sisaldab üksnes müügilepingule

(VÕS § 208 lg 1) omaseid tingimusi ning kostja ei võtnud lepinguga kohustusi

korteriomandiga seonduvate tööde teostamiseks ega teenuste osutamises. Samuti on

elamu nii poolte väidete kui asja materjalide põhjal valminud 1920. aastatel. Seega

valmis ehitis tunduvalt enne korteriomandi müügilepingu sõlmimist. Asja materjalide

põhjal asus korter nr X elamus juba algselt. Seega puudub alus TsÜS § 146 lg-s 2

sätestatut praeguses vaidluses kohaldada.

32. Isegi kui elamus teostatud renoveerimistööd ja korteri nr X rajamine elamu

katusekorrusele annaks aluse TsÜS § 146 lg-s 2 sätestatu kohaldamiseks (mis kohtu

hinnangul ei ole põhjendatud), siis olid osundatud tööd faktiliselt teostatud ning vastu

võetud enne korteriomandi müügilepingu sõlmimist poolte vahel. See ilmneb eeskätt

kostja poolt esitatud teostatud tööde üleandmise aktist ning tunnistajate J. R ja A. A

ütlustest. J. R ütluste kohaselt oli 2005. aasta maikuus, kui hageja koos tunnistajaga

käis vaatamas korterit nr X, korter nr X välja ehitatud. A. A ütlustest järelduvalt oli

lõppviimistlus korteris nr X korteriomandi müügilepingu sõlmimise ajal veel

tegemata, kuid 2005. aasta suve lõpus võeti korter nr X reaalselt kasutusse. Vahelae

läbivajumist põhjustavate puuduste kõrvaldamise nõude esitamise ajaks 13.08.2010

oli möödunud rohkem kui viis aastat korteriomandi müügilepingu sõlmimisest ja ka

korteri nr X otsese valduse üleandmisest kostjale. Seega võib olemasolevate tõendite

põhjal hüpoteetiliselt väita, et kõnealune nõue oleks esitatud pärast TsÜS § 146 lg 2

teisest lausest tuleneva 5-aastase aegumistähtaja lõppu. Esitatud tõenditest järelduvalt

ei ole renoveerimistööde käigus tehtud ümberehitustele ega korterile nr X senini

väljastatud kasutusluba, kuid see ei puuduta töövõtulepingust ega poolte vahel

sõlmitud korteriomandi müügilepingust tulenevaid kohustusi. EhS § 33 lg-st 8

tulenevalt peavad elamul puuduvaid kasutuslubasid taotlema korteriomandite

omanikud ühiselt või üks korteriomanik korteriomanike häälteenamusel tehtud otsuse

alusel.

33. TsÜS § 146 lg 4 kohaselt on sama paragrahvi lõigetes 1–3 nimetatud nõuete

aegumistähtaeg kümme aastat, kui kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult.

Hageja leidis, et kostja pidi teadma, et korter nr X vahelagi ehitati välja ilma projekti

ja ehitusloata, arvutusi teostamata ning lae kandevõimet arvestamata, mistõttu pidi

kostja olema teadlik puuduste esinemisest ning kostja võõrandas hagejale tahtlikult

puudustega korteri. VÕS § 104 lg 5 kohaselt on tahtlus õigusvastase tagajärje

soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. TsÜS § 146 lg-s 4

sätestatud aegumistähtaeg kohaldub nõuetele, mis tulenevad lepingupoole tahtlikust

heade kommete vastasest teost, kui viimane soovib õigusvastase tagajärje saabumist.

Ainuüksi kohustuse täitmata jätmine ei ole aegumise instituudi eesmärke arvestades

TsÜS § 146 lg 4 kohaldamiseks piisav. Käesoleval juhul ei ole poolte esitatud

asjaolude põhjal võimalik järeldada kostja heade kommete vastast tegu või

tegevusetust, mis annaks aluse TsÜS § 146 lg 4 rakendamiseks.

34. Korteriomandi müügilepingu p-s 1.5.4 sisaldub kostja kinnitus, et lepingu esemel ei

ole mingeid temale teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta ostjale ei teatanud või

mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Hageja poolt väidetud puudused

vahelae kandekonstruktsioonis on olemuselt varjatud puudused, kuid tuvastatud

asjaolud ei anna alust arvata, et kostja hageja neist viimase kahjustamise sooviga

teavitamata jättis. Ei ole tõendatud, et kostja teadis või pidi teadma väidetavast

kandekonstruktsiooni puudusest. Kostja ei teostanud ega tellinud vahetult elamu

katusekorrusel tehtud ehitusöid. Asja materjalide hulgas olevast XXX korteriühistu

koosoleku protokollist nähtuvalt volitati uue eluruumi väljaehitamisega seonduvas

asjaajamises ühistut esindama M. A. Ka U. Pi ütlustest järelduvalt tegeles

katusekorruse eluruumi ehitustööde ja asjaajamisega algselt M. A ning hiljem

kostja abikaasa A. A. Teostatud tööde üleandmise akti põhjal tellis tööd A. A ja

töövõtjaks oli M. A. Ehitusloa taotluse esitamine kostja poolt vaidlusalust asjaolu ei

tõenda. Isegi kui kostjale saaks korteriomandi müügilepingu sõlmimisega seonduvalt

omistada TsÜS § 133 lg 2 alusel A. A teadmised, siis ei anna see ülaltoodut

arvestades veel alust TsÜS § 146 lg 4 kohaldamiseks. Tööde tellija ei pruugi teada

töö varjatud puudustest. Kohtule teadaolevalt puuduvad ka A. Al ehitusalased

eriteadmised.

35. Kohus jättis nõude korterite nr X ja nr X vahelise vahelae läbivajumist puudutavate

ehituskonstruktsiooniliste puuduste kõrvaldamiseks rahuldamata selle nõude

aegumise tõttu. Kohus ei pidanud aegumise kohaldamist arvestades vajalikuks

tuvastada nõude olemasolu ning jättis käsitlemata poolte sellekohased väited ega

analüüsinud ka vastavasisulisi tõendeid, sh Ü. L ütlusi. Samal põhjusel ei pidanud

kohus vajalikuks analüüsida, milliseid tööd ja toiminguid oleks vaja väidetava

läbivajumise kõrvaldamiseks kostjal teostada.

36. Hageja leidis, et kostja on kohustatud puudused kõrvaldama ka AÕS §-st 89 ja KOS

§ 11 lg 1 p-st 1 tulenevalt. Nimetatud nõudenormid ei seondu korteriomandi

müügilepinguga – tegemist ei ole lepingu täitmise nõuetega. AÕS §-s 89 on üldiselt

sätestatud nn negatoornõue, st asja omaniku nõue kolmandate isikute vastu omandi

rikkumise kõrvaldamiseks ja edasisest rikkumisest hoidumiseks. Samas kohalduvad

korteriomanike omavahelistes suhetes KOS § 11 sätted, mis on käsitletavad

erinormidena asjaõigusseaduse regulatsiooni suhtes.

37. Korterite nr X ja nr X vahelise vahelae väidetav defektsus ei ole praegusel juhul

vaadeldav kostja kui korteriomaniku poolt kohustuse rikkumisena KOS § 11 lg 1 p 1

mõttes. Kostja korteriomandi reaalosaks olev eluruum on elamu katusekorrusele välja

ehitatud korteriomanike kokkuleppe alusel, mida tõendavad ka U. Pi poolt antud

ütlused. Hageja ei väitnud, et kostja oleks korterite nr X ja nr X vahelist vahelage

pärast eluruumi rajamist katusekorrusele lammutanud, ümber ehitanud või muul viisil

rikkunud või lubanud seda teha mõnel KOS § 11 lg-s 2 nimetatud isikutest. Selliseid

asjaolusid ei nähtu ka tõenditest. Hageja ei saa nõuda KOS § 11 lg 1 p 1 alusel

kostjalt vahelae võimalike puuduste kõrvaldamist või sellega seonduva kahju

hüvitamist ka VÕS § 136 lg-s 5 sätestatud muul viisil, nt naturaalrestitutsiooniga.

Samuti ei võimalda nõuda kostjalt vahelaes esinevate väidetavate puuduste

kõrvaldamist hageja poolt viidatud AÕS § 72 lg 5.

38. Hageja saaks KOS § 11 lg 1 p 1 alusel nõuda kostjalt tegevusest hoidumist, mis

ületavad korteriomanikule tavakasutusest tekkivaid mõjusid. Muu hulgas võib nõuda

hoidumist tavakasutust ületava müra tekitamisest. Samuti saaks hageja nõuda, et teine

korteriomanik tagaks, et kolmandad isikud lõpetaks õigusrikkumised ja hoiduks

nendest. Selliseid nõudeid hageja käesolevas tsiviilasjas esitanud ei ole.

39. Ühtegi hageja poolt esitatud nõuetest ei saa rahuldada. Hageja poolt tehtud

taganemisavaldused ei ole kehtivad VÕS § 118 lg 1 p-st 1 ja lg-st 2 tulenevate

piirangute tõttu, mistõttu on õiguslikult põhjendamatud ka lepingu tagasitäitmise

võlasuhtele rajanevad nõuded, sh intressinõuded. Korterite nr 4 ja nr 5 vahelise

vahelae heliisolatsioonitaseme vastavusse viimist Eesti standardiga EVS 842:2003 ei

ole hageja korteriomandi müügilepingu järgi õigustatud nõudma ning vahelae

puudulikule kandekonstruktsioonile tugineva hageja täitmisnõude jätab kohus

rahuldamata selle aegumise tõttu. Samuti ei võimalda hagi alusena toodud asjaolud

rahuldada KOS § 11 lg 1 p 1 ja AÕS § 72 lg 5 alusel esitatud nõuet vahelae võimalike

puuduste kõrvaldamiseks.

40. T. S on ehitustehniliste ekspertiiside alal riiklikult tunnustatud ekspert ning omab

ekspertiiside tegemisel pikaajalist kogemust. Hageja ei esitanud vastuväiteid T. S

eksperdiks nimetamisele. Kohtul puudub alus arvata, et T. Sl ei olnud pädevust

käesolevas tsiviilasjas ekspertiisi teostada. Samuti ei saa nõustuda hagejaga, et

ekspert T. S andis asjas teadvalt ebaõige arvamuse. Ekspert andis eksperdiarvamuses

hinnangu ning seda ei saa juba olemuselt käsitleda õige või ebaõigena. Arvamus saab

olla üksnes rohkem või vähem põhjendatud. Samuti ei pruugi eksperdid jõuda alati

ühesugusele arvamusele, sellist võimalust on arvestatud TsMS § 301 lg-s 2 sisalduvas

regulatsioonis. Seega ei muuda eriteadmistega isikute Ü. L ja L. Mu arvamused veel

T. S seisukohti ebaõigeks. Asudes ekspertarvamuses hindama korteri nr X vastavust

EPN 16.1 nõuetele, toimis ekspert T. S kooskõlas TsMS § 301 lg-ga 3. Eksperdile

võiks ette heita heliisolatsiooni mõõtmiste läbiviimist olukorras, kus ta leidis, et EVS

842:2003 nõuded elamule niikuinii ei kohaldu. Samas märkis ekspert T. S 27.05.2010

kohtule esitatud kirjalikus seisukohas, et ta selgitas oma seisukohti EVS 842:2003

standardi osas hagejat esindanud advokaat Kenno Vilippusele juba vahetult pärast

elamu ehitusprojektiga tutvumist. Sellele vaatamata jäi hageja oma soovidele

mõõdistuste teostamiseks kindlaks ning ekspert pidas võimalikuks nendele vastu

tulla. Eriteadmistega isikud Ü. L ja L. M said oma arvamusi kujundada just teostatud

mõõdistustele tuginedes. Hagejaga võib nõustuda selles, et T. S andis oma kirjalikus

ekspertarvamuses muu hulgas õiguslikke hinnanguid, kuid kohus ei ole mainitud

õiguslike hinnangutega asja lahendamisel TsMS § 438 lg-st 1 tulenevalt seotud.

Sarnaselt T. S arvamusega sisaldavad õiguslikke hinnanguid ka Ü. L ja L. Mu

poolt esitatud kirjalikud arvamused.

Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused

41. Hageja palub maakohtu otsuse tervikuna tühistada ja saata asi esimese astme kohtule

uueks läbivaatamiseks. Juhul, kui kohus peab võimalikuks lahendada asi ilma seda

esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata, palub hageja kohtuotsuse

tervikuna tühistada ja teha uus otsus, millega rahuldada hageja nõuded lähtudes

hagiavalduses esitatud järjekorrast. Samas märgib hageja, et ta ei vaidlusta maakohtu

otsust osas, millega kohus jättis rahuldamata tema rahalised nõuded 4359,40 euro

ulatuses (kodukindlustusmaksed, ühistu remondifondi tehtud maksed, turvasüsteemi,

välisukse ja rõduukse luku maksumus).

42. Kohus asus otsuses ekslikult seisukohale, et käesolevas asjas ei kuulu kohaldamisele

TsÜS § 146 lg 2 teiseses lauses sätestatu. Kuivõrd lepingu objektiks oleva

korteriomandi puhul toimus vahelae rekonstrueerimine, siis on tegemist olukorraga,

kus aegumine allub TsÜS § 146 lg 2 sätetele, mitte ainult TsÜS § 146 lg 1 sätetele,

kus üldjuhul nõuded ei tulene ehitamisest. Kohtu seisukoht, justkui TsÜS § 146 lg 2

teise lause kohaldamiseks peaks müüja olema lisaks ka töövõtja ehk lepingus peaks

siduma ka töövõtuleping, ei ole õige. Ainus kriteerium TsÜS § 146 lg 2 teise lauses

sätestatu kohaldamiseks on, et ehitise valmimine, mille osas on puudused, peab olema

toimunud vähem kui 5 aastat tagasi nõude esitamisest.

43. Tööde üleandmise akti kohaselt anti tööd üle 15.02.2004, millest tulenevalt ei saanud

hageja nõuded ehitise puuduse tõttu aeguda TsÜS § 146 lg 2 kohaselt enne

14.02.2009. Kohus leidis ekslikult, et hageja täitmisnõuded aegusid hiljemalt

01.08.2008 kell 24.00. Käesolevas vaidluses kuulub kohaldamisele lisaks ka TsÜS

§ 146 lg 4. Kohus leidis ekslikult, et TsÜS § 146 lg 4 ei kuulu kohaldamisele, kuivõrd

poolte esitatud asjaolude põhjal ei ole kohtu arvates võimalik järeldada kostja heade

kommete vastast tegu või tegevusetust. Kohus ei põhjendanud otsuses, millised

hageja poolt esitatud asjaolud ei võimalda järeldada kostja heade kommete vastast

tegu. Hageja tõi kohtus esile asjaolud ja õiguslikud põhjendused, mis tema arvates

tõendavad kostja hea usu ja heade kommete vastast käitumist lepingu sõlmimisel ja

selle täitmisel. TsÜS § 146 lg 4 järgi on aegumistähtaeg kümme aastat ehk mitte

varem kui 01.08.2015. Hageja mõlemad täitmisnõuded ei ole aegunud.

44. Kohus leidis ekslikult, et hageja oli 03.10.2009 tehtud taganemisavalduse ajaks

kaotanud VÕS § 118 lg 1 alusel korteriomandi müügilepingust taganemise õiguse.

Kohus kohaldas VÕS § 118 lg-t 1 ebaõigesti. Hageja sai 2006. aasta detsembris teada,

et tema peal asetsevast korterist kostub ebaharilikult tugevalt läbi igasugune korterist

tulenev müra, kuid hageja ei saanud 2006. aasta detsembris teada seda, et hagejat

häiriv müra oli tingitud vahelae ehk müügilepingu objekti konstruktsioonilisest

puudusest, mitte korterielanike lärmakatest eluviisidest ja et tegemist võis olla

lepinguobjektil olnud olulise varjatud puudusega. Sellest kirjutas hageja oma 2006.

aasta e-kirjas kostjale, et annab küsimuse juristile lahendada ja kui viimane soovitab,

lasevad koostada ekspertiisi. Kui selgub, et vahelagi on ehitatud nii, nagu projekt ette

näeb, siis tuleb neil leppida tõigaga, et lagi võibki vastavalt kehtivale

ehitusstandardile niimoodi läbi kosta. Kui aga ehitanud on kuidagi teistmoodi, peab

kostja midagi ette võtma. Kostja väitis oma vastuses hagiavaldusele samuti, et

tegemist ei ole vahelae puudusega heliisolatsioonis, vaid lärmakate üürnikega. Hageja

sai vahelae mittevastavusest heliisolatsiooni nõuetele teada alles 2009. aasta augustis

kohtumenetluses tehtud ekspertiisiaktile lisatud müramõõtmiste tulemustest. Seega

sai hageja teada lepinguobjekti olulisest puuduses alles 2009. aasta augustis ja seda

jällegi kostja enda tahtliku õigusvastase käitumise tagajärjel - mitte võimaldades teha

müramõõtmisi tavalise aegumistähtaja jooksul. Hageja teavitas kostjat, et ta ei ole

rahul

olukorraga,

kus

kostja

ei

reageeri

hageja

pöördumistele

seoses

müraprobleemidega, ei lase vabatahtlikult ekspertiisi teha ning hageja soovib

jätkuvalt ekspertiisi teostamist. Peale kostja poolt hagejale mittevastamisi ja peale

linnavalitsuse ehitusjärelevalve kohalkäiku 2007. aastal esitas hageja 2008. aasta

jaanuaris kohtule hagiavalduse. Hageja ei saanud varasemalt teha valikut

õiguskaitsevahendi kasutamise osas, kuna ta ei saanud ilma eriteadmisi omavate

isikute poolt ekspertiisi tegemiseta teada, kas lepinguobjektil on oluline puudus või

mitte.

45. Hageja sai 2009. aasta septembris akustikakonsultant L. Mult teada, et

Tervisekaitseinspektsiooni Füüsikalabori mõõtmistulemused näitavad, et löögimüra

tase kahe korteri vahel ületab lubatud norme ja et tegemist on olulise puudusega

lepinguesemel. Seejärel sai hageja asuda otsustama muude õiguskaitsevahendite

valikute üle kui esialgselt kohtule esitatud puuduse kõrvaldamise nõue. Hageja tegi

valiku mõistliku aja jooksul peale teadasaamist 2009. aasta septembris, et

lepinguobjekt ei vasta olulises osas lepingutingimustele ja teatas 03.10.2009 kostjale,

et ta taganeb lepingust.

46. Arvestades, et hagi aegumise tähtaeg on käesoleval juhul TsÜS § 146 lg-st 4

tulenevalt kümme aastat ja hageja sai teada olulisest puudusest lepinguobjektil 2009.

aasta septembris, siis 1 kuu alates olulisest puudusest teadasaamisest ei ole

ebamõistlikult pikk aeg otsustamaks lepingust taganemise kui õiguskaitsevahendi,

kasutamise üle. 03.10.2009 tehtud taganemisavaldus seoses lepinguobjekti oluliste

puudustega on kehtiv.

47. Kohus leidis ekslikult, et hageja tuvastusnõude rahuldamine on õiguslikult välistatud

ka seetõttu, et VÕS § 116 lg 1 alusel ei ole võimalik taganeda asjaõiguslikust

lepingust. Hageja ei esitanud kostja vastu asjaõiguslikust lepingust taganemise nõuet

ega ka omandi tagasikandmisele suunatud nõuet, mida iseenesest käsitletakse

võlaõigusliku nõudena asjaõiguslepingu sõlmimiseks AÕS § 641 järgi. Kostja

nõusolekut kinnisomandi tagasikandmiseks saab asendada TsÜS § 68 lg 5 järgi

kohtuotsusega. Seega lahendatakse võlaõiguslikult lepingust taganemise korral

tagasitäitmine, sh ka omandi tagasikandmise asjaõigusliku kokkuleppe küsimus

võlaõiguslike nõuete kaudu.

48. Kohus leidis ekslikult, et hageja taganemisavaldus asjaolu alusel, et elamu

kandekonstruktsioon ei vasta ehitusnormidele, mis põhjustab vahelae märgatava

läbivajumise korter nr 4 lagedes, ei ole õiguslikult kehtiv lähtuvalt VÕS § 118 lg-st 2.

Hageja kohustuse täitmise nõuded ei ole aegunud, kuna nende osas on rakendatav

VÕS § 146 lg 4 alusel aegumistähtaeg 10 aastat. Kuivõrd kohus tugineb üksnes VÕS

§ 118 lg-le 2 taganemisõiguse lõppemise arvestamisel ja ei tugine selle

taganemisavalduse hindamisel VÕS §-le 118 lg 1, siis kohus möönas, et hageja esitas

taganemisavalduse mõistliku aja jooksul peale lepingu olulisest rikkumisest

teadasaamist ja lepingust taganemise õigus ei lõppenud analoogselt heliisolatsiooni

küsimusega VÕS § 118 lg 1 alusel.

49. Kohus on oma otsustustes ebajärjekindel. Ühelt poolt leidis kohus, et

heliisolatsiooninõude puudusest tulenevat taganemisavaldust ei tehtud mõistliku aja

jooksul tulenevalt VÕS § 118 lg-st 1, siis teise puuduse osas, milles samuti kostja

väitis, et hageja pidi teadma läbivajumisest, leidis kohus, et rakendada tuleb VÕS

§ 118 lg 2, millega kohus nõustub kaudselt, et hageja ei saanudki teada saada vahelae

konstruktsiooni puudusest ilma spetsialisti poolse hinnanguta. Hageja sai 30.11.2009

OÜ Ehitusekspert poolt koostatud eksperthinnangust teada, milline oht hagejat

ähvardab lisaks müraprobleemile ja arvestades, et hageja esitas juba 03.10.2009

kostjale müügilepingust taganemise avalduse, samuti, et hageja nõue puuduse

kõrvaldamiseks vahelaes oli lahendamisel kohtus, esitas hageja kostjale 09.12.2009

kohtule esitatud menetlusdokumendis koheselt taganemisavalduse ka seoses korter X

ja X vahelae kandekonstruktsiooni mittevastavusega ehitusnormidele, mis põhjustab

vahelae konstruktsiooni märgatava läbivajumise korter nr X lagedes.

50. Kohus leidis ekslikult, et hageja ei saa kostjalt nõuda vahelae heliisolatsioonitaseme

vastavusse

viimist

standardiga

EVS

842:2003.

Hageja

määratles

heliisolatsiooninormid, millele vastavusse viimist ta kostjalt vahelae osas nõuab,

tulenevalt teadmisest, et käesoleval ajal ei ole EPN 16.1 normid enam kehtivad ja

nende asemel on müranormid määratletud Eesti standardina EVS 842:2003.

Vaidlusaluses müügilepingus ei ole kokku lepitud lepinguobjekti kvaliteeti VÕS § 77

lg-st 1 lähtuvalt. Seega tuleb vaadelda, kas lepinguobjekti kvaliteeditingimused

tulenevad seadusest (VÕS § 217 lg 1 ja 2).

51. Hageja põhjendas oma nõuet õiguslikult tulenevalt EhS § 3 lg-test 1 ja 4. Hageja

tugines lepingu eseme kvaliteedinõuete hindamisel EhS-le põhjusel, et tema poolt

ostetud lepinguobjekti rekonstrueeriti enne müüki seoses pööningukorruse

väljaehitamisega. Hageja kvalifitseeris korter nr X ja X vahelae ehitust ehitise

rekonstrueerimisena, mis EhS § 2 lg 8 kohaselt on ehitise piirdekonstruktsioonide

muutmine ning kande – ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine või asendamine.

Kuivõrd ehitusseaduses ei ole täpsemalt sätestatud ehitise heliisolatsiooninõudeid,

mida saaks käsitleda seaduses sätestatud kvaliteedinõudena, siis selgitas hageja välja,

EhS § 3 lg 11 alusel, millised ehitusstandardid kehtisid ehitamise ajal, so 2004. aastal

selles valdkonnas.

52. Sotsiaalministri 04.03.2002 määrus nr 42 kehtestati Rahvaterviseseaduse § 8 lõike 2

punkti 17 alusel. Määruse § 1 lg 1 kohaselt kehtestab määrus müra normtasemed elu-

ja puhkealal, elamute ning ühiskasutusega hoonete sees ja nende hoonete

välisterritooriumil ning mürataseme mõõtmise meetodid. Määruse § 8 kohaselt

inimtegevusest põhjustatud müra loetakse ehitises vastuvõetavaks, kui ehitis vastab

projekteerimisnormide eelnõu EPN 16.1 nõuetele. Heliisolatsiooninõuded on esitatud

tingimusel, et helirõhutase L pAmax müraallikaga ruumis ei ületa 80 dB.

Projekteerimisnormi eelnõu EPN 16.1 teine redaktsioon (1999) jäigi eelnõu tasemele

ja seda ei kehtestatud projekteerimisnormina. Eesti Standard EVS 842:2003 kinnitati

ja võeti kasutusele Eesti standardina Eesti Standardikeskuse 24.04.2003 käskkirjaga

nr 66. Ehitise rekonstrueerimise ja vastuvõtmise ajal kehtis Eesti Standard EVS

842:2003 ja üheaegselt määrus nr 42, milline tegi §-s 8 viite projekteerimisnormide

eelnõule EPN 16.1, mida ei kehtestatud kunagi projekteerimisnormina.

53. Kohus asus ekslikult seisukohale, et kuivõrd määrus nr 42 kehtib, siis selle § 8 kaudu

muudeti õiguslikult siduvaks ka EPN 16.1 eelnõu, hageja korteri heliisolatsioon peaks

vastama EPN 16.1 sätestatud normidele ning hagejal oleks õigus nõuda kostjalt

vahelae heliisolatsiooni vastavusse viimist standardis EVS 842:2003 sisalduvate

normidega üksnes siis, kui poolte vahel sisalduks sellekohane kokkulepe lepingus.

54. VÕS § 77 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava

kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või

seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt

keskmise kvaliteediga. Juhul kui kvaliteedinõudeid lepingus ei määratud ja need ei

tulene ka seadusest, tuleb lähtuda VÕS § 77 lg 1 teisest lausest, mille kohaselt peab

võlgnik sellisel juhul kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise

kvaliteediga. Asjaoludeks, mida keskmise kvaliteedi määramisel tuleb arvestada, on

eelkõige vastavate standardite ja normide olemasolu, tavad ja praktika. Käesoleval

juhul ei tulene kvaliteedinõuded ei lepingust ega ka seadusest, mistõttu on hageja

õigustatud keskmise kvaliteedi määramisel nõudma keskmise kvaliteedi näitajana ka

EVS 842:2003 sisalduvaid norme, mis kattuvad EPN 6.1 eelnõus kavandatuga.

55. Kohus asus ekslikult seisukohale, et kuigi tulenevalt hageja nõudest puudub vajadus

hinnata korter X vastavust EPN 16.1 nõuetele, siis ekspert T. S arvamuse järgi saab

väita, et kõnealune eluruum vastab EPN 16.1 nõuetele. Vaidlus käib ka selle üle, kas

eelnõu EPN 16.1 rakendamisel tuleb rakendada selle lisa 5 või mitte. Ekspert T. S

leidis, et kuivõrd määrus 42 teeb viite EPN 16.1 eelnõule tervikuna, siis sõltumatuna

selle sisust on kõik muudetud kohustuslikuks ja tuleb ka tervikuna rakendada. Kohus

asus samuti seisukohale, et kuivõrd sotsiaalministri määrusest ei järeldu, et eelnõu

EPN 16.1 lisa nr 5 nõudeid ei tuleks arvestada ja määrus viitab EPN 16.1 eelnõule

üldiselt, siis oleks põhjendamatu laiendada vanematele ehitistele eranditeta tänapäeva

uusehitistele kehtestatud heliisolatsiooninõudeid.

56. Isegi juhul, kui EPN 16.1 eelnõu normatiive tuleks ehitise keskmise kvaliteedi

hindamisel aluseks võtta, siis ei muuda määrus 42 selle sisu. EPN 16.1 eelnõu osas

märkis selle autor Linda M, et normide eelnõu lisas 5 esitati Põhjamaade INSTA

standardi eelnõu lõplik versioon, mis käsitleb elamute liigitamist akustiliste

tingimuste

alusel.

INSTA

standardite

eelnõu

on

mõeldud

kasutamiseks

juhendmaterjalina,

mille

põhjal

saab

elamute

heliisolatsiooni

senisest

diferentseeritumalt hinnata. EPN 16.1 eelnõus märgiti, millised osad on kohustuslikud

ja millised on teatmelised. Lisas 5 olevas INSTA Standard korrigeeritud eelnõu

INSTA 122:1998 sissejuhatuses märgiti, et selle standardi eesmärgiks on võimaldada

elamute projekteerimisel ja ehitamisel järgida standardikohaseid akustilisi tingimusi

ja kaasa aidata elamute akustiliste omaduste paranemisele sel määral, et

heliisolatsiooninõuded oleksid täidetud enam kui minimaalsed nõuded ette näevad.

Standard võib leida kasutamist ka elanike, tellijate, konsultantide, kohaliku

haldusvõimu esindajate jt poolt kui alus lepingu sõlmimisel või kui juhendmaterjal

elamutes soodsamate akustiliste tingimuste loomiseks. EPN 16.1 eelnõu tabelis 1

märgiti, et elamutes taandatud löögimürataseme indeks L n,w korterist teise korterisse

on 53 dB. Lisas 5, mis on teatmeline, on klassifitseeritud hooned A, B, C, D

heliklassideks ja sealsed taandatud löögimürataseme indeksi suurimad väärtused on

klass A- 43 dB, klass B- 48 dB, klass C-53 dB, klass D -58 dB. Kui EPN 16.1

eelnõus määratleti iseseisvalt löögimüra tase ühtse suurusena 53 dB, siis on ebaõige

asuda võtma norme teatmelisest lisast 5, mis diferentseerib elamud heliklassidesse ja

määratleb heliklassidele A ja B tunduvalt kõrgemad nõudmised, kui eelnõu EPN 16.1

ise. Kohtu seisukoht, et lisa 5 on kohustuslik, on põhjendamatu, kuna selle

kohustuslikkuse korral oleksid need heliklassid koos normidega ka olnud EPN 16.1

eelnõu normatiivides sees. Seda põhimõtet kinnitas ka EPN 16.1 autor L. M, kelle

kirjaliku arvamuse kohaselt ei kohaldata lisa 5 kohustusliku normina.

57. Standardis EVS 842:2003 määrati elamus taandatud löögimürataseme indeks korterist

teise korterisse samuti 53 dB. T. S ekspertarvamuses esitatud Füüsikalabori

mõõtmistulemuste kohaselt oli lastetoa vahelae taandatud löögimürataseme indeks

ilma spektri lähendustegureid arvestamata 61 dB, elutoa vahelael 58 dB, magamistoa

vahelael 57 dB, mis on rohkem kui minimaalne 53 dB. Keskmise kvaliteedi

määramisel rekonstrueeritud elamule ei tohiks taandatud löögimüra kahe korteri vahel

olla suurem kui minimaalne 53 dB. Korterite 4 ja 5 vahelae heliisolatsioonitase ei

vasta ka EPN 16.1. eelnõus sätestatud normidele, mis ühtivad Eesti standardi EVS

842:2003 normidega. Kohtu vastupidine seisukoht on ebaõige ja ümber lükatud

hageja esitatud ehitusekspert Ü. L ja akustikakonsultant L. Mu ekspertarvamusega.

58. Kohus leidis ekslikult, et hageja nõue viia korterite nr X ja nr X vahelise vahelae

heliisolatsioonitase vastavusse Eesti standardiga EVS 842:2003 ei ole piisavalt

määratletud. Kohus jättis täitmata eelmenetluse ülesanded välja selgitada hageja

nõuded ja rikkus selgitamiskohustust. Kohus jättis esialgselt hagiavalduse käiguta ja

peale vaidlusaluse ebaselge nõude saamist asus nõuet menetlema, jättes hagejale

mulje, et nõue on lahendamiseks piisavalt selge. Kohus rikkus TsMS § 392 lg 1 p 1,

3, 4 ja lg 3 sätteid.

59. Kohus leidis ekslikult, et hagejal ei ole korteriomanikuna/kaasomanikuna õigust

nõuda kostjalt AÕS § 72 lg 5 ja § 89 ning KOS § 11 lg 1 alusel vahelae puuduste

kõrvaldamist. Kohus ei põhjendanud, miks hageja ei ole korteriomanikuna õigustatud

nõudma kaasomandi esemel lasuvate puuduste kõrvaldamist kostjalt kui rikkujalt ja

rikkumise eest vastutavalt kaasomanikult. Vigase vahelae ehitamise otsustasid

korteriomanikud /kaasomanikud ja andsid selleks nõusoleku kostjale koos volituste

andmisega M. Aile ühistu esindamiseks pööningukorruse väljaehitamisega

seonduvas.

60. Pööningukorruse väljaehitamise otsustamine kui toiming oli KOS §-st 16 tulenevalt

korteriomanike kokkulepe, mis pandi kirja ühistu koosoleku protokollis. Saabunud

tagajärgede eest vastutavad korteriomanikud solidaarvõlgnikena. Rikkumine pandi

toime 2004. aastal, see avastati 2009. aastal ehitusekspertiisi tulemusel uue

korteriomaniku T. R poolt. Rikkumist ei ole siiani kõrvaldatud, mistõttu on tegemist

jätkuva rikkumisega. Hageja ei ole korter nr X uue korteriomanikuna kohustatud

taluma ebaõigest vahelae ehitusest tingitud tagajärgi, kuna nende talumiskohustust

(AÕS § 89) ei kantud eelmise korteriomaniku poolt kinnistusraamatusse. Kinnisasja

omanikud/korteriomanikud vastutavad kaasomandi esemel toimepandud rikkumise

eest ühiselt. Kuivõrd on tegemist solidaarvastutusega, siis on hageja õigustatud

valima, millise võlgniku vastu ta oma nõude suunab. Hageja leidis, et nõue tuleb

suunata kostja vastu, kuivõrd temale otsustati anda pööningukorruse väljaehitamise

õigus

ühes

korteriomanikuks

saamise

õigusega,

temale

pandi

kohustus

pööningukorrus välja ehitada ja järelikult väljaehitamise õiguspärasuse eest ka

vastutada. Hageja nõudeks on rikkumise tagajärgede kõrvaldamine, kuivõrd

rikkumine kestab – tegemist on negatoorhagiga, mis ei aegu.

61. Kohus ei põhjendanud, miks ei ole hageja õigustatud kaasomanikuna nõudma kostjalt

AÕS § 89 ja 72 lg 5 alusel rikkumiste kõrvaldamist. Hageja nõue on AÕS § 89 ja 72

lg 5 alusel alternatiivnõue lepingurikkumisest tulenevatele nõuetele. Kohtu käsitluse

kohaselt sellisele korteromanike tegevusele, mille tagajärjeks on pööningukorruse

väljaehitamise tulemusel vahelae läbivajumine ja puudused heliisolatsioonis, ei olegi

võimalik õiguslikult mingeid nõudeid asja parandamiseks esitada. Korteriomanikel,

kelle kaasomandisse vahelagi kuulub, justkui vastutus puudub. Selline seisukoht on

ebaõige. Korteriomandi omanikud kui kaasomandieseme ühisomanikud ja asja

omanikud vastutavad igasuguste nende omandist tulenevate kahjulike tagajärgede

eest. Kui omanik ei ole võimeline ehitajalt nõudma ehitusseadusele vastavat ehitust,

siis tagajärgede eest vastutab asja omanik, mitte ei vabane neist viitega – ehitaja tegi.

Selliselt sätestab ka asjaõigusseadus omaniku vastutuse.

62. Kohus leidis ekslikult, et hagejal puudub nõudeõigus kostja vastu KOS § 11 lg 1 p 1

alusel seetõttu, et vahelae ehitus toimus korteriomanike kokkuleppel enne seda kui

kostja sai pööningukorruse korter X omanikuks. Kostja pani rikkumise

korteriomanikuna toime juba enne seda kui korteriomand nr X juriidiliselt moodustati

ja tema selle omanikuks vormistati. Kostja pani kaasomandi osa suhtes rikkumise

toime juba pööningukorruse väljaehitamise ajal ja tema tegevuse tagajärjed ilmnesid

alles hiljem. Pööningukorruse väljaehitamine on samuti kaasomandiosa kasutamine,

mille toime ei tohi teistele korteriomanikele ületada omandi tavakasutusest tekkivaid

mõjusid. Kostja, kui korteriomaniku ja kaasomaniku vastutus ei tulene mitte sellest

ajast, mil ta sai korteri nr X omanikuks, vaid sellest ajast, kui vaidlusalune vahelagi

rekonstrueeriti ja pööningukorrus välja ehitati.

63. Hageja vaidlustas maakohtus ekspert T. S ekspertarvamuse temal pädevuse

puudumise ja ebaõige ekspertiisi tõttu ning taotles kordusekspertiisi läbiviimist, mille

kohus

jättis

rahuldamata.

Samuti

jättis

kohus

rahuldamata

eksperdi

taandamisavalduse. Hageja esitas kohtule vastuväited kohtu tegevusele seoses

eksperdi taandamisavalduse rahuldamata jätmisega, mille kohus jättis rahuldamata.

Kohus jättis rahuldamata ka hageja teise taotluse ekspertiisi läbiviimiseks

põhjendusel, et kohtu arvates on asjas kogutud piisavalt tõendeid.

64. Ekspertarvamuste näol on menetluses vastuolulised tõendid. Ekspert T. S

ekspertarvamus on teadlikult antud valearvamus ja antud asjaolusid moonutades.

Ekspert T. Sl puuduvad teadmised ja kogemused akustikaalase ekspertarvamuse

andmiseks, mistõttu ta ei ole pädev hageja taotletud ekspertiisi läbi viima. Kohus

leidis ekslikult, et eksperdi arvamust ei saa olemuslikult käsitleda õige-ebaõige

skaalal, kuna tegemist on hinnanguga, mis võib olla üksnes rohkem või vähem

põhjendatud. Isegi karistusseadustiku § 321 näeb ette kriminaalvastutuse eksperdi

poolt teadvalt vale ekspertarvamuse andmise eest. Hageja esitas vastuväited T. S

poolt tehtud ekspertiisile 25.09.2009 ja taotles uue ekspertiisi määramist. Kohus jättis

taotluse rahuldamata, mispeale tellis hageja kohtuväliselt ekspert Ü. Lt

ekspertarvamuse tulenevalt T. S poolt tehtud ekspertarvamuses antud arvamusele.

Ehitusekspert OÜ 30.11.2009 antud arvamuse kohaselt on ekspert T. S andnud

ebaõige arvamuse, mis puudutab heliisolatsiooninorme, teostatud mõõtmisi ja nende

tulemuste interpreteerimist, ehitise rekonstrueerimist määratlevate õigusnormide

kohaldamist ja tähendust vaidluses, mahutades ebaseadusliku ehituse tulemused

ehitusnormide raamidesse. Kohus kuulas ekspert T. S 24.03.2010 kohtuistungil üle,

mille tulemusel hageja veendumus eksperdi erapoolikust arvamuseandmisest süvenes.

65. Kohus rikkus TsMS § 442 lg-s 8 sätestatut. Kohus ei põhjendanud otsuses, miks ta ei

arvestanud hageja poolt esiletoodud asjaolusid kostja õigusvastase ja pahas usus

käitumise põhjendamisel, mis annavad hagejale õiguse nõuda vaidluses TsÜS § 146

lg 2 ja 4 sätete rakendamist, samuti heliisolatsiooninormide rakendamist. Kohus

esitas põhjendavas osas vaid deklaratiivseid otsustusi, mitte aga põhjendusi ja neist

tehtavaid järeldusi, miks hageja nõuded ei kuulu rahuldamisele, miks on hageja

väited ebaõiged või miks nendega ei arvestata.

66. Apellant vähendas nõuet 4359,38 euro võrra ja ei vaidlusta apellatsioonimenetluses

tagasitäitmisnõudes esitatud kodukindlustusmaksete, ühistu remondifondi tehtud

maksete, turvasüsteemi, välisukse ja rõduukse luku maksumuse nõuete rahuldamata

jätmist (kokku 4359,40 eurot).

Vastus apellatsioonkaebusele

67. Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud

hageja kanda.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused

68. Hageja ei vaidlusta maakohtu otsust osas, millega kohus jättis rahuldamata tema

rahalised nõuded 4359,40 euro ulatuses (kodukindlustusmaksed, ühistu remondifondi

tehtud maksed, turvasüsteemi, välisukse ja rõduukse luku maksumus). TsMS § 651

lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsust

ja seaduslikkust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

69. Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ning tutvunud apellatsioonkaebuse

ja asja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse

tühistamiseks vaidlustatud osas. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätab ringkonnakohus

apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohus nõustub

esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust

neid ei korda.

70. TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel

ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna

puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või

protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea

nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.

71. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus asja menetlemisel ja otsuse

tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõigust õigesti. Samuti tuvastas

kohus õigesti asjas tähtsust omavad asjaolud. Kohus analüüsis otsuses kõiki tõendeid

ja märkis, millistele tõenditele on rajatud kohtu järeldused. Samuti põhjendas kohus,

miks

ta

ei

nõustunud

hageja

väidete

ja

seisukohtadega.

Vastuseks

apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

72. Maakohus jättis TsÜS § 146 lg 2 teises lauses sätestatu õigesti kohaldamata. Antud

juhul ei olnud müügilepingu esemeks korteriomand, mida oleks rekonstrueeritud.

Vahelae näol ei ole tegemist ehitisega EhS § 2 lg 1 tähenduses. Samuti ei pidanud

maakohus kohaldama TsÜS § 146 lg-t 4, mis sätestab tehingust tuleneva nõude 10

aastase aegumistähtaja, kui kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult.

Kohustuse tahtliku rikkumisega TsÜS § 146 lg 4 tähenduses on tegemist juhul, kui

lepingupool soovib õigusvastast tagajärge ja käitub tahtlikult heade kommete

vastaselt. TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud aegumistähtaeg kohaldub nõuetele, mis

tulenevad lepingupoole tahtlikust heade kommete vastasest teost, kui viimane soovib

õigusvastase tagajärje saabumist. Ainuüksi kohustuse täitmata jätmine (ka tahtlikult)

või puudulik täitmine ei ole aegumise instituudi eesmärke arvestades TsÜS § 146 lg 4

kohaldamiseks piisav. Selleks, et kohus oleks saanud nimetatud sätet kohaldada,

oleks hageja pidanud tooma kohtu ette asjaolud ja esitama tõendid selle kohta, et

kostja võõrandas hagejale korteriomandi sooviga hagejat õigusvastasel viisil

kahjustada. Maakohus leidis õigesti, et hageja poolt esitatud asjaolude alusel ei saa

seda järeldada. Ka apellatsioonkaebuses esitatud loetelu asjaoludest, millele hageja

tugineb kostja hea usu ja heade kommete vastase käitumise põhjendamisel (kaebuse

lk 6 – 13), ei anna alust maakohtust erineva järelduse tegemiseks. Ükski loetletud

asjaolu ei võimalda teha järeldust, et kostja tegutses hagejaga 20.05.2005 lepingut

sõlmides eesmärgiga hagejat kahjustada.

73. Maakohus kohaldas VÕS § 118 lg-t 1 õigesti. Kohus leidis põhjendatult, et hageja oli

03.10.2009 taganemisavalduse esitamise hetkeks kaotanud õiguse lepingust taganeda,

kuna ta ei teinud taganemisavaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui sai

väidetavast vahelae ebapiisavast heliisolatsioonist teada. Kohus tuvastas õigesti, et

hageja oli eelnimetatud väidetavast puudusest teadlik hiljemalt 2006.aasta detsembris.

Maakohus põhjendas, milliste asjaolude alusel ta sellise järelduse tegi. Asja

materjaliga (hageja abikaasa e-kirjad kostjale, hageja abikaasa J. R ütlused

kohtuistungil, 25.02.2008 esitatud hagi puuduse kõrvaldamiseks) ei ole kooskõlas

apellatsioonkaebuse väide, et hageja sai eelmärgitud puudusest teada alles

kohtuekspertiisiaktist 2009.aasta augustis.

74. Asja materjaliga ei ole kooskõlas ka apellatsioonkaebuse väide, et hageja ei esitanud

avaldust asjaõiguslikust lepingust taganemiseks. 03.10.2009 ja 09.12.2009

taganemisavaldused

on

esitatud

nii

võlaõigusliku

müügilepingu

kui

ka

asjaõiguslepingu kohta. Samuti on hageja palunud hagiavalduses tunnustada hageja

poolt kostjale esitatud XXX võlaõiguslikust ja asjaõiguslepingust taganemisavalduste

alusel lepingust taganemise kehtivust ja 26.05.2005 Tallinna notar M V poolt

tõestatud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu lõppemist. Seega on hageja

palunud tunnustada lepingust taganemise kehtivust ka asjaõigusliku lepingu osas ja

maakohus on õigesti võtnud selle nõude osas seisukoha.

75. Maakohus leidis õigesti, et 09.12.2009 menetlusdokumendis tehtud lepingust

taganemise avaldus väidetava vahelae vajumise põhjendusel on VÕS § 118 lg 2 alusel

tühine, sest vastava kohustuse täitmise nõue on TsÜS § 146 lg 1 alusel aegunud.

Hageja viitab apellatsioonkaebuses selles osas ebaõigesti TsÜS § 146 lg-s 4

sätestatud 10 aastasele aegumistähtajale. Ringkonnakohus käsitles seda eelnevalt

käesoleva otsuse p-s 72.

76. Maakohus leidis õigesti ka seda, et hageja ei saa kostjalt nõuda vahelae

heliisolatsioonitaseme vastavusse viimist standardiga EVS 842:2003. Kohus on oma

seisukohta piisavas ulatuses põhjendanud. Maakohus lähtus õigesti EPN 16.1

normidest, sh selle lisast 5. Kostjal puudub seadusest või lepingust tulenev kohustus

viia heliisolatsioon vastavusse EVS-ga 842:2003. Nimetatud standardi kohaldamine

ei ole kohustuslik. Pealegi EPN 16.1 ja EVS 842:2003 normid ühtivad ja maakohus

tuvastas, et vaidlusaluse vahelae heliisolatsioon vastab nendele normidele.

77. Alusetud on etteheited, et kohus ei täitnud eelmenetluse ülesandeid ja rikkus

selgitamiskohustust. Maakohus jättis 10.03.2008 määrusega hagiavalduse käiguta ja

selgitas hagejale, et tema nõue vahelae puuduste kõrvaldamiseks ei ole selge, sest ei

ole aru saada, millised puudused tuleb kõrvaldada (I kd lk 22). Muu hulgas selgitas

kohus, et haginõuded tuleb esitada selliselt, et kohus saaks hagi rahuldamise korral

võtta nende osas seisukoha otsuse resolutsioonis ja sellisel juhul oleks kohtuotsuse

resolutsioon selgelt arusaadav ja täidetav. Seega üritas kohus hageja nõuet täpsustada

ja täitis selgitamiskohustust. Hagiavalduse täpsustuses (I kd lk 27) märkis hageja, et

ta soovib hagi eset menetluse käigus täpsustada, kuid seda ta ei teinud. Kuna hageja

oli teadlik nõude täpsustamise vajadusest, kuid jättis selle tegemata, ei ole alust

süüdistada kohut menetlusnormide rikkumises. Pealegi ei olnud nõude puudulikkus

antud juhul määravaks asjaoluks, mis tingis hagi rahuldamata jätmise. Ka juhul, kui

hageja oleks määratlenud konkreetsed tegevused, mida kostja peaks tema arvates

tegema vahelae heliisolatsiooni vastavusse viimiseks EVS-ga 842:2003, ei oleks

kohus saanud hagi rahuldada.

78. Maakohus leidis õigesti ka seda, et hagi alusena esitatud asjaolud ei võimalda hagi

rahuldada KOS § 11 lg 1 p 1 ning AÕS § 72 lg 5 ja § 89 alusel. Eluruumi nr X

ehitamine otsustati 2003.aastal korteriomanike poolt ja see valmis 2004.aastal, so

enne, kui hageja omandas korteriomandi nr X. Kostja ei ole teinud pärast hageja poolt

korteriomandi omandamist ühtegi tegu, mida võiks käsitleda KOS § 11 lg 1 p 1

rikkumisena. Samuti ei ole kostja teinud või jätnud tegemata AÕS § 89 tähenduses

midagi sellist, mida võiks pidada hageja omandiõiguse rikkumiseks. AÕS § 72 lg 5

reguleerib nõude esitamist, kui kaasomandis olevat asja ei vallata ja kasutata kõigi

kaasomanike huvidest, millega antud juhul tegemist ei ole.

79. Kuigi maakohus jättis hageja taotlused kordusekspertiisi läbiviimiseks rahuldamata,

ei esitanud ta kohtu tegevuse kohta TsMS § 333 lg-s 1 sätestatu kohast vastuväidet,

mistõttu ei või ta sama paragrahvi lg 3 järgi tugineda veale kohtu tegevuses

kohtulahendi

peale

edasi

kaevates

ja

ringkonnakohus

jätab

sellekohased

apellatsioonkaebuse väited tähelepanuta.

80. Hageja avaldused ekspert T.S taandamiseks pärast ekspertiisi tegemist jättis

maakohus põhjendatult rahuldamata (selle kohta esitas hageja maakohtule

vastuväited). T.S on ehitustehniliste ekspertiiside alal riiklikult tunnustatud ekspert ja

ta omab sellel alal pikaajalist kogemust. Hageja ei vaielnud ekspertiisi määramisel

sellele vastu, et eksperdiks määratakse T.S. Iseenesest asjaolu, et eksperdi järeldused

ei ole hagejale meelepärased, ei anna alust kahelda eksperdi pädevuses, teadmistes,

kogemustes ja erapooletuses.

81. Kuna apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha

teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse

muutmata.

82. Maakohtus kantud menetluskulud jäävad hageja kanda, nagu on määratud maakohtu

otsuses. Kuna ringkonnakohus jätab vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja

apellatsioonkaebuse

rahuldamata,

kannab

TsMS

§

lg

järgi

ka

apellatsioonimenetluse kulud hageja.

83. TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud

esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva

kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi

jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa

kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule.

Iko Nõmm

Kaupo Paal

Ande Tänav