2-09-72004/58 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja, Viivi Tomson

Otsuse tegemise aeg ja koht

23. jaanuar 2012 Tartu

Tsiviilasja number

2-09-72004

Tsiviilasi

OÜ Anovela Kinnisvara hagi Expert Estonia AS vastu

üürilepingu erakorralise ülesütlemisega tekitatud kahju

hüvitamiseks ja esitatud arvete tasumiseks.

Expert Estonia AS vastuhagi OÜ Anovela Kinnisvara

vastu müügihinna tasumiseks ning tagatisraha ja

üürilepingu täitmise käigus alusetult saadu tagastamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

Apellatsioonkaebuse hind 18 116,76 eurot

Vastuapellatsioonkaebuse hind 9 677,52 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 2. mai 2011 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Expert Estonia AS apellatsioonkaebus

OÜ Anovela Kinnisvara vastuapellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja/vastuhagis hageja): Expert Estonia AS

(registrikood: 10208954), esindaja advokaat Eero Tonka

Vastuapellant (hageja/vastuhagis kostja): OÜ Anovela

Kinnisvara (registrikood: 10353076), esindaja vandeadvokaat

Margo Lemetti

RESOLUTSIOON

1. Jätta

Expert

Estonia

AS

apellatsioonkaebus

rahuldamata ja rahuldada OÜ Anovela Kinnisvara

vastuapellatsioonkaebus osaliselt.

2. Tühistada Tartu Maakohtu 2. mai 2011 otsus

OÜ Anovela Kinnisvara viivisenõude perioodi 15. aprilli

2009 – 31. oktoober 2009 üüri tasumisega viivitamise eest

229 827 krooni rahuldamata jätmise osas (resolutsiooni

punkti 2 viimane lause).

Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista Expert

Estonia AS-lt välja OÜ Anovela Kinnisvara kasuks

perioodi

11.03.2011-22.01.2012

eest

viivis

summas

11 640,24 eurot.

Suurendada Anovela Kinnisvara hagi rahuldatud osa

(resolutsiooni punkt 4) 32 744,47 euroni ja suurendada

Expert Estonia AS-lt OÜ Anovela Kinnisvara kasuks

lõplikult väljamõistmisele kuuluvat summat 32 317,29

euroni (resolutsiooni punkt 6).

2. Muus osas jätta Tartu Maakohtu 2. mai 2011 otsus

muutmata.

3. Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks

järgmiselt:

„3.1. Jätta rahuldamata OÜ Anovela Kinnisvara hagi

Expert Estonia AS-i vastu kahju hüvitamiseks summas

481 614 krooni.

3.2.

Rahuldada

OÜ

Anovela

Kinnisvara

alternatiivnõudena esitatud hagi Expert Estonia AS-i

vastu lepingu täitmiseks üüri väljamõistmiseks perioodil

15. aprill 2009 - 31. oktoober 2009 summas 14 688,62

eurot ehk 229 827 krooni. Välja mõista Expert Estonia

AS-lt OÜ Anovela Kinnisvara kasuks perioodi 11. märts

2011-22. jaanuar 2012 eest viivis summas 11 640,24 eurot.

3.3. Rahuldada OÜ Anovela Kinnisvara tasumata arvetest

tuleneva nõue Expert Estonia AS-i vastu summas 3 428,14

eurot ehk 53 638,70 krooni ja viivisenõude summas

2 987,47 eurot ehk 46 743,70 krooni.

3.4. Kokku rahuldada OÜ Anovela Kinnisvara hagi

Expert Estonia AS-i vastu summas 32 744,47 eurot ehk

512 339,63 krooni.

3.5. Expert Estonia AS-i vastuhagi rahuldada osaliselt.

Välja mõista OÜ-lt Anovela Kinnisvara Expert Estonia

AS-i kasuks välja ülemäärases ulatuses tasutud küttetasu

427,17 eurot ehk 6 683,83 krooni. Ülejäänud osas jätta

vastuhagi rahuldamata.

3.6. Tasaarvestada OÜ Anovela Kinnisvara ja Expert

Estonia AS-i käesolevas otsuses rahuldatud vastastikused

nõuded ja lõplikult välja mõista Expert Estonia AS-ilt OÜ

Anovela

Kinnisvara

kasuks

32 317,29

eurot

(kolmkümmend kaks tuhat kolmsada seitseteist eurot

29 senti).

3.7. Jätta maakohtus hagiavalduselt tasutud riigilõivust

54% hageja kanda ja 46% kostja kanda. Jätta vastuhagi

avalduselt tasutud riigilõivust 7% vastuhagi kostja

(hageja) kanda ja 93% vastuhagi hageja (kostja) kanda.

Ülejäänud poolte muud menetluskulud jätta poolte endi

kanda.“

4. Jätta Expert Estonia AS apellatsioonkaebusega seotud

menetluskulud Expert Estonia AS kanda ja OÜ Anovela

Kinnisvara

vastuapellatsioonkaebusega

seotud

menetluskulud poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline

esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei

ole sätestatud teisiti.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus

ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ Anovela Kinnisvara esitas hagi Expert Estonia AS vastu üürilepingu erakorralise

ülesütlemisega tekitatud kahju hüvitamiseks ja esitatud arvete tasumiseks.

Hagiavalduses esitatud põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled 29.06.2000 rendilepingu

nr 08/2000L, mille kohaselt OÜ Anovela Kinnisvara andis Expert Estonia AS-ile üürile XXX

paiknevad ruumid üldpindalaga 426 m2. Pooled sõlmisid 11.11.2002 rendilepingu lisa nr 6,

millega muudeti üüripinda selliselt, et XXX asuvad ruumid asendati XXX paiknevate ruumidega

üldpindalaga 426 m2 ning lisaks võttis üürnik sama rendilepingu alusel üürile veel ka XXX

asuva hoone laoruumi pindalaga 56,3 m2. Pooled sõlmisid 08.06.2005 rendilepingu lisa nr 8,

mille p 1 alusel pikendasid rendilepingu kehtivust kostja soovil 5 aastaks, s.o kuni 14.09.2010.

Kuna leping pikendati 5 aastaks, pidi kostja mõistlikult arvestama turusituatsiooniga ja turul

toimuvate võimalike muutustega.

Üürnik kohustus maksma üürileandjale kogu üüripinna kasutamise eest üüri rendilepingu p-s 4

sätestatud korras ja lepingu lisades kokkulepitud ulatuses. Rendilepingu p-st 4.5 lähtuvalt

moodustas alates 01.12.2007 XXX asuva üüripinna (kogupindalaga 426 m2) üür ühe ruutmeetri

eest 83 krooni (426 m2 eest kokku 35 358 krooni), millele lisandub käibemaks. XXX asuva

laopinna (kogupindalaga 56,3 m2) üür oli 11.11.2002 rendilepingu lisa nr 6 alusel kokku lepitud

50 krooni ühe ruutmeetri eest, millele lisandub käibemaks.

Üürnik teatas 19.08.2008, et ta soovib rendilepingut ühepoolselt ennetähtaegselt lõpetada alates

15.10.2008. Üürileandja rendilepingu ühepoolse ja ennetähtaegse ülesütlemisega ei nõustunud.

2009 jaanuaris pakkus üürileandja üürnikule välja kokkuleppe projekti, mille alusel oleks

üürileandja lubanud üürnikul anda üüripind allüürile. Samuti oleks üürileandja olnud kokkuleppe

sõlmimisel nõus vähendama üüri 35 % võrra kalendrikuus perioodil 01.12.2008 - 31.03.2009

tingimusel, et rendileping ei lõpe üürnikupoolse rendilepingu rikkumise tõttu või kui üürnik

lõpetab rendilepingu ühepoolselt õigusliku aluseta. Kuna üürnik otsest keeldumist sellise

kokkuleppe sõlmimise kohta selgelt ei avaldanud, asusid pooled kokkuleppe projekti heas usus

täitma. Üürileandja vähendas perioodil 01.12.2008 - 31.03.2009 üürnikult arvestatavat üüri 35 %

võrra. Üürnik aga asus otsima üüripinnale allüürnikku. Hoolimata pooltevahelistest

läbirääkimistest rendilepingu lõpetamiseks pooltevahelisel kokkuleppel, teatas üürnik ikkagi

31.03.2009, et ütleb rendilepingu VÕS § 313 lg 1 alusel siiski ennetähtaegselt üles alates

15.04.2009.

Hageja oli seisukohal, et kostja ütles rendilepingu üles õigusliku ja rendilepingust tuleneva

aluseta. Kostja ei ole tõendanud XXX üüriruumide külastatavuse langust. Kostja ei ole

vaatamata kohtu ettepanekule tõendanud uue kaupluse majandustegevuse edukust või

majanduslikus tähenduses olulist erinevust võrreldes XXX asunud kauplusega. Kostja ütles

üürilepingu ennetähtaegselt üles seetõttu, et avas 2008 sügisel uue kaupluse T M . Kostja on

rendilepingut üles öeldes rikkunud rendilepingu p-e 1.2, 2.1 ja 2.2.

Hageja nõudis hagiavalduses kostjalt tasumata üüri ja kõrvalkulusid kuni 15.04.2009 ja lepingu

õigusvastase ülesütlemisega tekitatud kahju hüvitamist.

Rendilepingu õigusvastase ülesütlemisega tekitas üürnik üürileandjale varalist kahju, kuna

üürileandjal jäi seeläbi rendilepingust saamata ligemale 17 kuu üüritulu (04.2009 - 09.2010),

kokku summas ca 650 000 krooni. Perioodil 15.04.2009 - 01.11.2009 on hagejal jäänud

kostjapoolse lepingurikkumise tõttu saamata 6,5 kuu üüritulu summas 229 827 krooni (35 358

krooni x 6,5 kuud). Perioodil 01.11.2009 - 28.02.2010 õnnestus hagejal leida uus üürnik, kellele

ta üüris üüripinnad väiksema üüritasu eest ja seetõttu jäi hagejal saamata üüritasu, mis ta oleks

saanud kostjaga sõlmitud rendileping jätkamise korral. Perioodil 01.11.2009 - 28.02.2010 jäi

hagejal saamata 109 432 krooni. Kuivõrd järgmine asendustehing toimus üüripinna suhtes

30.03.2010, siis perioodil 01.03.2010 - 30.03.2010 jäi hagejal saamata 1 kuu üüritulu summas

35 358 krooni. 30.03.2010 üüris hageja üüripinna uuele üürnikule tähtajaga kuni 01.04.2015.

Kuna üüritasuna lepiti kokku 40 kr/m2 sai hageja läbi asendustehingu ühes kalendrikuus üüritasu

kokku 17 040 krooni, millele lisandub käibemaks. Seega on hageja poolt tehtud asendustehingu

ja lepingujärgse hinna vahe 18 318 krooni (35 358 – 17 040 = 18 318). Kuivõrd uus üürnik kolis

üüripinnale alates 12.04.2010, sai hageja 2010 aprillikuu eest üüritasu 17 040 krooni asemel

10 792 krooni, millest tulenevalt jäi hagejal 2010 aprillikuus saamata 24 566 krooni (35 358 –

10 792 = 24 566). Alates 2010 maikuust kuni 14.09.2010 oli asendustehingujärgseks üüritasu

suuruseks 17 040 krooni. Seega jäi hagejal perioodi 01.04.2010 - 14.09.2010 eest saamata

üüritasu kokku 106 997 krooni ulatuses. Tuginedes VÕS § 135 lg-le 1 on lepingu tähtaegse

lõppemise, s.o 14.09.2010 seisuga, hageja kahjunõue seega kokku 481 614 krooni (229 827 +

109 432 + 35 358 + 106 997 = 481 614).

Kostja on jätnud tasumata järgnevad hageja poolt esitatud arved: 28.02.2009 arve nr 30228

summas 11 446,60 krooni (2009 veebruarikuu elekter, prügivedu ja küte); 31.03.2009 arve

nr 30382 summas 443,70 krooni (2009 märtsikuu elekter, prügivedu ja küte ning kreeditarve

2009 veebruarikuu kütte eest); 01.04.2009 arve nr 30271 summas 42 902,45 krooni (XXX asuva

üüripinna 2009 aprillikuu üür, valveteenus); 01.04.2009 arve nr 30381 summas 6

643,40 krooni (XXX b asuva laoruumi üür 2009 märtsi- ja aprillikuu eest); 06.04.2009 arve nr

30362 summas 58 411,40 krooni (35 % üürivahe hüvitus perioodi 01.12.2008 - 31.03.2009 eest);

15.04.2009 kreeditarve nr 30391 summas -21 451,20 krooni (kuna XXX asuv üüripind vabastati

üürniku poolt 15.04.2009, siis esitas üürileandja 2009 aprillikuu üüritasu eest väljastatud arvele

nr 30271 vastavas ulatuses kreeditarve).

Hageja on täitnud kokkulepe projekti üüri osalises vähendamise osas, vähendades perioodil

01.12.2008 - 31.03.2009 üürnikelt arvestatavat üüri 35 % võra. Kuivõrd üürnik ei ole nõustunud

sellise kokkuleppe sõlmimisega, siis luges üürileandja pakkumuse kokkuleppe sõlmimiseks

lõppenuks VÕS § 19 lg 1 aluse, millest hageja teatas kostjale 06.04.2009. Seeläbi tekkis

üürileandjal õigus nõuda üürnikult perioodi 01.12.2008 - 31.03.2009 eest 35 % võrra vähendatud

üürivahe tasumist, millest lähtuvalt esitas üürileandja üürnikule arve nr 30362. Samas isegi kui

lugeda, et kõnealune kokkulepe oli poolte vahel sõlmitud ja kehtiv, siis tulenes üürileandjale

õigus nõuda 35% üürivahe tasumist ka selle kokkuleppe p 2.4 alusel, kuna üürnik ütles lepingu

ilma õiguslikku alust omamata ja lepingut rikkudes ennetähtaegselt üles.

Rendilepingu p 6.3.1 järgi on üürnik kohustatud üüritasu maksmisega viivitamise korral maksma

üürileandjale viivist 0,25 % võlguolevalt summalt iga viivitatud päeva eest. Üürileandja on

tasumata jätnud üüri, millelt on võimalik arvestada viivist järgnevalt: arvetest nr 30271 ja 30391

lähtuv üür summas 20 451,25 krooni (42 902,45 – 21 451,20 – 1000 (s.o valveteenuse kulu) =

20 451,25) maksetähtajaga 20.04.2009, millest perioodi 21.04.2009 - 28.02.2011 eest on

võimalik arvestada viivist 34 716 krooni (20 451,25 krooni x 0,25% x 679 päeva = 34 716

krooni); arvest nr 30381 lähtuv üür summas 6 643,40 krooni maksetähtajaga 19.04.2009, millest

perioodi 20.04.2009 - 28.02.2011 eest on võimalik arvestada viivist 11 293,78 krooni (6643,40

krooni x 0,25% x 680 päeva = 11 293,78 krooni); arvest nr 30362 lähtuv üür summas

58 411,40 krooni maksetähtajaga 16.04.2009, millest perioodi 17.04.2009 - 29.12.2009 eest on

võimalik arvestada viivist 37 529,33 krooni (58 411,40 krooi x 0,25% x 257 päeva = 37 529,33

krooni) ja perioodi 30.12.2009 – 28.02.2011 eest põhivõlgnevuse 24 229,16 krooni pealt viivist

25 804,06 krooni (24 229,16 krooni x 0,25% x 426 päeva = 25 804,06 krooni), kokku seega

63 333,39 krooni. Hageja viivisenõue kokku oli 28.02.2011 seisuga 109 343,17 krooni.

Tuginedes hea usu põhimõttele ja TsMS § 133 lg-le 2 nõudis hageja kostjalt viivise tasumist

kokku põhivõlgnevuse ulatuses, s. o kokku summas 64 214,11 krooni.

Hageja nõue kostja vastu kokku oli 610 042,22 krooni, millest 64 214,11 krooni moodustab

rendilepingu täitmata jätmisest tulenev põhinõue, 64 214,11 krooni moodustab rendilepingu

täitmata jätmisest tulenev viivisnõue ning 481 614 krooni moodustab rendilepingu

ennetähtaegsest lõpetamisest tulenev kahjunõue.

Menetluse kestel esitas hageja alternatiivnõudena rendilepingu täitmisenõude. Alternatiivnõude

suurus kokku oli 588 082,16 krooni, millest 64 214,11 krooni moodustab rendilepingu täitmata

jätmisest tulenev põhinõue, 64 214,11 krooni moodustab rendilepingu täitmata jätmisest tulenev

viivisnõue, 229 827 krooni moodustab rendilepingu täitmata jätmisest tulenev üür perioodi

15.04.2009 – 31.10.2009 eest ning 229 827 krooni moodustab rendilepingu täitmata jätmisest

tulenev viivisnõue perioodil 15.04.2009 – 31.10.2009 õigeaegselt tasumata jäetud üüri eest.

Kui kohus tuvastab, et kostja on rendilepingu üles öelnud õigusvastaselt, on rendilepingu

ülesütlemine tühine ning see ei too endaga kaasa ka õiguslikke tagajärgi, millest tulenevalt ei ole

rendileping 15.04.2009 lõppenud ning kehtib edasi. Seega kohustus kostja VÕS § 271, § 108

lg 1 ja § 296 lg 3 alusel rendilepingut täitma ka pärast 15.04.2009 kuni rendilepingu objektiks

oleva üüripinna uuele üürnikule kasutamiseks andmiseni 01.11.2009.

Arvestades, et rendilepingu objektiks oleva 426 m2 pindalaga üüripinna üüri suuruseks ühes

kalendrikuus oli 83 kr/m2, on hagejal jäänud alates kostja poolt rendilepingu ülesütlemisest

15.04.2009 ühes kalendrikuus kostjalt saamata 35 358 krooni, millele lisandub käibemaks.

Hageja leidis üüripinnale uue üürniku alates 01.11.2009. Seega perioodi 15.04.2009 - 01.11.2009

eest on kostja jätnud rendilepingu täitmata kokku 6,5 kuu üüritulu ulatuses summas

229 827 krooni. Hagejal on õigus nõuda kostjalt tasumata üüri eest lepingus kokkulepitud viivist,

s.o 0,25% võlguolevalt summalt iga viivitatud päeva eest. 28.02.2011 seisuga moodustab viivis

kokku 333 116,58 krooni. Hageja vähendas viivisenõuet põhinõude suuruseni ja nõudis viivist

summas 229 827 krooni.

2. Kostja Expert Estonia AS vaidles hagile vastu.

Vastuväidete kohaselt ei ole pooled pärast kostja poolt hagejale üürilepingu erakorralise

ülesütlemise soovi avaldamist kokku leppinud üürilepingu jätkamises kuni üürilepingu korralise

lõppemiseni. Samuti ei ole pooled kokku leppinud üürilepingu ühepoolse ülesütlemise aluste

piiramises ega välistamises.

Kostja on lõpetanud rendilepingu objektiks olevate ruumide kasutamise juba 2008 oktoobris.

2008 detsembris sõlmisid hageja ja kostja kokkuleppe, et kostja tasub hagejale perioodi

01.12.2008 - 31.03.2009 eest rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise kompensatsioonina

täiendavalt 65% rendilepingujärgsest üürist vastavalt hageja poolt esitatavatele igakuistele

arvetele, sealjuures kostja ei tasu hagejale enam alates 01.11.2008 ruumide kütte ega muude

kommunaalteenuste eest ja hageja sellekohaseid arveid enam kostjale ei esita. Samuti leppisid

pooled kokku, et rendilepingu alusel üüritud XXX laoruumid antakse kostjalt hagejale üle enne

31.03.2009 ja kõik rendilepingu alusel üüritud ruumid antakse kostjalt hagejale üle hiljemalt

01.04.2009 või kui hageja leiab enne seda rendilepingu objektiks olevatele ruumidele uue

üürniku, siis koheselt pärast hageja ja uue üürniku vahel üürilepingu sõlmimist. Hageja kinnitas,

et juhul kui kostja tasub ajavahemiku 01.12.2008 - 31.03.2009 eest hagejale maksed vastavalt

poolte vahel 2008 detsembris kokkulepitule, loeb hageja rendilepingu lõppenuks ja võtab

üürileantud ruumid kostjalt hiljemalt 01.04.2009 vastu.

Kui kostjapoolne ülesütlemine ei ole kehtiv, siis lõppes üürileping VÕS § 186 p 4 ja § 207 alusel

kahepoolse kokkuleppega 15.04.2009.

Kostja ütles rendilepingu üles põhjusel, et rendilepingust tulenevad kohustused olid

ebaproportsionaalsed ja muutunud majanduslikus olukorras kostjale ülejõukäivad. Hageja ei

olnud nõus sõlmima mõistlikku kokkulepet üürihinnas. Ajavahemikul 01.01.2008 - 14.10.2008

kandis kostja XXX kaupluse pidamisega kahju kokku 742 638 krooni ning perspektiiv olukorra

paranemiseks puudus. Samuti langes oluliselt 2008 XXX asuva kaupluse külastatavus.

Rendilepingu ülesütlemise põhjuseks ei olnud kostja poolt T M uue kaupluse avamine.

Kostja ei ole hageja lepingu täitmata jätmisest tulenevat nõuet summas 64 214,11 krooni

tunnistanud. Samuti hageja ei ole viivisearvestust arusaadavalt lahti kirjutanud, mistõttu hageja

viivisenõue kui ilmselt põhjendamatu tuleb jätta rahuldamata.

Hageja viivitas uue üürniku otsimisega ebamõistlikult kaua. Hageja ei ole tõendanud, et tema

huvi rendilepingu jätkamiseks kaalus üles kostja huvi rendilepingu ülesütlemiseks. Kostja on

rendilepingu üles öelnud VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud mõjuval põhjusel järgides kõiki nõudeid.

Hageja on esitanud kostjale hagiavalduses märgitud arved alusetult. Hageja ei saa esitada kostja

vastu lepingu täitmise nõuet aja eest, mil leping oli lõppenud. Asjas ei ole vaidlust, et alates

15.04.2009 kostja ei saanud enam üüritud ruume kasutada, sest kostja otsene ja kaudne valdus

üüritud ruumidele lõppes hageja tegevuse tõttu (hageja võttis ruumid ja võtmed kostjalt vastu).

Hageja ei ole selgitanud, millisel õiguslikul alusel ta nõuab kostjalt üüri tasumist aja eest, mil

kostja ei saanud enam üürilepingu esemeks olevaid ruume kasutada. Samuti ei ole hageja

selgitanud, millisest õigusnormist tulenevalt tuleb hageja kahjuna käsitleda täies ulatuses

üürilepingu korralise tähtaja lõpuni saamata jäänud üüri.

Hageja on esitanud kostjale arveid teenuste eest, mida tegelikkuses ei ole kostjale osutatud ja/või

mille eest tasu nõudmiseks puudub hagejal õigus. Kostja vabastas üüritud pinnad alates

15.10.2008 ja alates sellest ajast ei tarbinud mingeid teenuseid. Rendilepingus puudus kokkulepe,

et kostja peaks tasuma lisaks üürile ka veel eraldi tasu kommunaalteenuste, sh prügiveo ja

valveteenuse eest. Nõutav küttekulu veebruari 2009 eest on ebamõistlik ja ülemäärane. Arve nr

30362 summas 58 411,40 krooni on samuti põhjendamatu. 2008 detsembris sõlmitud kokkuleppe

kohaselt kohustus kostja hagejale tasuma ajavahemiku 01.12.2008 - 31.03.2009 eest igakuiste

maksetena 65% rendilepingu järgi hagejale tasumisele kuulunud üürihinnast. Eelnimetatud

kokkulepet tõendab hageja poolt 11.02.2009 kostjale 2008 detsembri ning 2009 jaanuari ja

veebruari eest üüri vähendamise kreeditarvete esitamine ja 2009 märtsikuu eest üüriarve

esitamine 65% suuruses osas rendilepingus sätestatud üürisummast. Lisaks on kokkulepe

tõendatud hageja juhatuse liikme A.U. 18.03.2009 e-kirjaga ja kostja juhatuse liikme A.K.

19.03.2009 e-kirjaga. Hageja arve nr 30362 kostjalt tagasiulatuvalt 2008 detsembri ja 2009

jaanuari, veebruari ja märtsi eest täiendavate üürisummade saamiseks on esitatud õigusvastaselt.

Hageja nõue kostjalt perioodi 15.04.2009 – 14.09.2010 eest üüritulu väljamõistmiseks on

alusetu. Rendilepingu ülesütlemisega ei ole kostja piiranud hageja võimalusi rendilepingu

objektiks olevate ruumide väljaüürimisest kasu saamiseks. Isegi juhul, kui hagejal on tekkinud

kahju seoses kostjapoolse rendilepingu erakorralise ülesütlemisega, on kosja sellise kahju

hagejale 2008 detsembris ja 2009 jaanuaris, veebruaris ja märtsis teostatud maksetega heastanud.

Hageja alternatiivse nõude osas leidis kostja, et antud asjas ei ole vaidlust, et üürileping lõppes

15.04.2009. Hageja ei saa esitada lepingu täitmise nõuet aja eest, mil leping oli lõppenud.

Viivisearvestuse aluseks olev põhinõue (lepingu täitmise nõue ajavahemiku 15.04.2009 -

31.10.2009 eest) on ainetu. Samuti vastavalt pooltevahelise rendilepingu p-le 4.1 muutub hageja

üürinõue sissenõutavaks pärast kostjale vastava arve esitamist. Ühtegi arvet pärast 15.04.2009

alanud aja eest hageja esitanud ei ole.

3. Expert Estonia AS esitas vastuhagi, milles palus mõista OÜ-lt Anovela Kinnisvara Expert

Estonia AS-i kasuks välja OÜ Anovela Kinnisvara poolt tasumisele kuuluv müügihinna

võlgnevus 6 895,00 krooni ja viivise müügihinna võlgnevuse tasumisega viivitamise eest

ajavahemiku 04.07.2009 - 14.10.2010 eest 4 121,07 krooni ning viivise müügihinna võlgnevuse

tasumisega viivitamise eest ajavahemiku eest alates 05.10.2010 kuni kohtuotsuse tegemiseni

kindlas summas vastavalt määrale 0,1% müügihinna summast päevas. Samuti viivise alates

kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast kuni OÜ Anovela Kinnisvara poolt Expert Estonia

AS-ile müügihinna tasumise kohustuse nõuetekohase täitmiseni 0,1% tasumisele kuuluvast

müügihinna summast päevas. Vastuhageja palus välja mõista Expert Estonia AS poolt

üürilepingu alusel OÜ-le Anovela Kinnisvara tasutud tagatisraha 34 182,25 krooni ja viivise

tagatisraha tagastamisega viivitamise eest ajavahemiku 17.04.2009 - 04.10.2010 eest summas

4 121,07 krooni ning viivise tagatisraha tagastamise viivitamise eest ajavahemiku eest alates

05.10.2010 kuni kohtuotsuse tegemiseni kindlas summas vastavalt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud

määrale. Samuti viivise alates kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast kuni OÜ Anovela

Kinnisvara poolt Expert Estonia AS-ile tagatisraha täies ulatuses tagastamiseni vastavalt VÕS

§ 113 lg-s 1 sätestatud määrale. Vastuhageja palus mõista OÜ-lt Anovela Kinnisvara poolt

alusetult saadud summad: ajavahemiku 01.09.2007 - 31.03.2009 eest Expert Estonia AS poolt

õigusliku aluseta OÜ-le Anovela Kinnisvara tasutud prügiveoteenuse tasu 23 366,92 krooni;

ajavahemiku 01.09.2007 - 28.02.2009 eest Expert Estonia AS poolt õigusliku aluseta

OÜ-le Anovela Kinnisvara tasutud valvetasu 26 019,00 krooni; ajavahemiku 01.11.2008 -

31.01.2009 eest Expert Estonia AS poolt ülemäärases ulatuses OÜ-le Anovela Kinnisvara

tasutud kaupluseruumide kütte tasu 6 683,83 krooni.

Vastuhagis esitatud põhjenduste kohaselt müüs Expert Estonia AS OÜ-le Anovela Kinnisvara

kaupu ja väljastas 26.06.2009 arve nr 0939676-05 summas 6 895 krooni. Arve tasumise tähtaeg

oli 03.07.2009. Vastukostja ei ole arvet tasunud. 26.06.2009 arvest nr 0939676-05 tulenev nõue

ei ole tasaarvestatud. Vastukostja poolt teostatud tasaarvestus puudutab vastuhageja 07.01.2009

arvet nr 0937777-05 (5 095,00 krooni), 23.01.2009 arvet nr 0937997-05 (550,00 krooni) ja

26.01.2009 arvet nr 0938032-05 (1 295,00 krooni), kokku summas 6 940,00 krooni. Vastuhageja

palus mõista vastukostjalt tema kasuks välja võlgnevuse summas 6 895 krooni ja vastuhagi

esitamise päeval sissenõutavaks muutunud viivise summas 3 157,91 krooni.

Vastavalt rendilepingu p-le 4.2 tasus vastuhageja vastukostjale 15.09.2000 tagatisraha koos

käibemaksuga 34 182,25 krooni. Leping lõppes 15.04.2009. Vastukostja vastuhagejale

tagatisraha tagastanud ei ole. Vastuhageja on esitanud vastukostja nõuetele vastuväited juba enne

vastukostja poolt hagiavalduse esitamist. Seega ei olnud täidetud vastukostja poolt tasaarvestuse

tegemiseks vajalikud eeldused. Vastuhageja palus mõista vastukostjalt enda kasuks välja

tagatisraha 34 182.25 krooni ja seadusjärgse viivise VÕS § 113 lg 1 alusel. Alates 17.04.2009

kuni esitamiseni 04.10.2010 moodustas vastuhageja viivisenõue kokku 4 121,07 krooni.

Vastuhageja palus mõista vastukostjalt välja alusetult saadud prügiveoteenuse tasu. Rendilepingu

p 4.3 kohaselt sisaldab rent tasu majaümbruse koristamise eest. Rendilepingu p-s 4 on kokku

lepitud, et lisaks üürile tasub üürnik üüriobjekti elektri, kanalisatsiooni ja vee, kütte ja tehnilise

valve eest. Rendilepingus ei ole kokku lepitud, et eelnevale lisaks peaks üürnik tasuma ka

XXX osutatud prügiveoteenuste eest ja pooled ei ole selles kunagi eraldi kokku leppinud. VÕS

§ 292 lg 1 kohaselt eeldatakse, et kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti, sisaldub tasu

üürilepingu objektil või sellega seoses osutatud kommunaalteenuste eest üürihinnas.

Ajavahemiku 01.09.2007 - 31.03.2009 eest sai vastukostja olematu kohustuse täitmise

tulemusena vastuhagejalt XXX prügiveoteenuse tasu kokku 23 366,92 krooni, mida vastuhageja

palus vastukostjalt VÕS § 1028 lg 1 alusel enda kasuks välja mõista.

Vastuhageja palus mõista vastukostjalt enda kasuks välja alusetult saadud valvetasu.

Rendilepingu p 4.3 kohaselt kohustus vastuhageja tasuma vastukostjale XXX hoone tehnilise

valve eest kaks aastat 1 000 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. Pooled ei olnud kokku

leppinud, et lisaks kahe aasta jooksul makstavale tehnilise valve tasule peaks vastuhageja tasuma

vastukostjale veel mingit muud valvetasu. Rendilepingus ei ole sätestatud, et valvetasu kohustus

jätkub ka pärast kahe aasta möödumist või, et mingil ajahetkel muutub valvetasu suurus

sõltuvaks selle tegelikust maksumusest. Samuti ei ole vastukostja valvetasu tegelikku maksumust

tõendanud. Vastukostja andis rendilepingu objektiks olnud kaupluseruumid vastuhagejale üle

15.09.2000. Seega vastuhageja kohustus XXX hoone tehnilise valve eest tasumiseks lõppes

hiljemalt 15.09.2002. Vastukostja sai vastuhagejalt kuni 2009 märtsikuuni vastuhageja olematu

kohustuse täitmise tulemusena valvetasu igakuiselt 1 445,50 krooni, seega perioodi 01.09.2007 -

28.02.2009 eest 26 019,00 krooni.

Vastuhageja palus mõista vastukostjalt enda kasuks välja alusetult saadud kütteteenuse tasu.

Vastavalt rendilepingu p-le 4.3 kohustus vastuhageja tasuma üüritud kaupluseruumide kütte eest

vastukostjale proportsionaalselt üüritud ruumide üldpinna suhtele hoone ruumide kogupindalaga

ja pooled olid kokku leppinud, et vastuhageja kanda jääb ¼ kogu hoone küttekuludest.

14.10.2008 lõpetas vastuhageja XXX hoones üüritud kaupluseruumide kasutamise ja sulges seal

küttekraanid. Seega hiljemalt alates 2008 novembrist pidid XXX hoone tegelikud küttekulud ja

sellest tulenevalt ka rendilepingu objektiks olnud kaupluseruumide tegelikud küttekulud olema

senisest ¼ võrra väiksemad. Vastukostja poolt vastuhagejale üüritud kaupluseruumide eest

esitatud kommunaalteenuste arvetel tegelike küttekulude vähenemine ei kajastunud. Vastukostja

on küttekulude vähenemise arvesse võtnud vastuhagejale kaupluseruumide eest 2009 veebruari ja

märtsi kütte eest esitatud arvel, kuid 2008 novembri ja detsembri ning 2009 jaanuari eest

vastuhagejale esitatud arvetel XXX hoone küttekulude vähenemist arvesse võetud ei ole ning

viimatinimetatud kolme kalendrikuu eest esitatud arvetel on vastuhageja poolt tasumisele kuuluv

küttekulu arvestatud tegelikkusest ca 25% võrra suuremana. Seega on vastuhageja maksnud

alates 2008 novembrist vastukostjale 3 kalendrikuu kütte eest 6 683,83 krooni rendilepingus

ettenähtust rohkem.

Vastukostja ei saa tugineda sellele, et vastuhageja on vastukostja arved tasunud. Arvete tasumisel

lähtus vastuhageja eeldusest, et arved on esitatud vastavalt lepingule ja õiguspäraselt.

4. OÜ Anovela Kinnisvara vaidles vastuhagile vastu.

Vastuväidete kohaselt on vastuhageja poolt 26.06.2009 arvest nr 0939676-05 tulenev

müügihinna tasumise kohustus pooltevahelise tasaarvestuse tulemusena lõppenud. Kuivõrd

vastukostja on müügihinna tasumise kohustuse tasaarvestuse kaudu täitnud, siis puudub alus ka

viiviste nõudmiseks.

Vastukostja ei nõustunud tagatisraha tagastamise nõudega. Vastukostja on rendilepingu

sõlmimisel tasutud tagatisraha arvestanud oma rahaliste nõuete katteks. Vastukostja vaidles

vastuhageja tagatisraha tagastamisest tulevale viivisenõudele vastu, kuna tagatisraha tagastamise

nõuet ei eksisteeri.

Vastukostja vaidles vastu vastuhageja nõuetele, mis on seotud üürilepingu täitmise käigus

tasutud prügiveoteenuse, valvetasu ja kütteteenuse tasudega. Vastukostja ei ole nimetatud

teenuste eest tasu saades alusetult rikastunud. Kuna rendileping sõlmiti enne VÕS-i jõustumist,

kohaldus rendilepingule rendiseaduse regulatsioon ja üürileping ei sisaldanud prügiveo teenuse

liiki. Rendiseaduse kohaselt lasus rentnikul kohustus tasuda lisaks rendile ka osutatud

kommunaalteenuste kulud. Seega VÕS § 292 lg 1 ei kohaldu. Prügiveoteenuse osutamise osas

olid pooled suuliselt sellise teenuse osutamist korduvalt kooskõlastanud. Vastuhageja on

vastukostja poolt esitatud arveid kogu lepinguperioodi kestel aktsepteerinud ja neid tasunud.

Seega on vastuhageja oma käitumisega kinnitanud lepingulise kokkuleppe olemasolu.

Valvetasu maksmise kokkulepe oli pooltevahelises lepingus sätestatud ning see ei lõppenud

15.09.2002. Valveteenuse jätkumist on pooled kinnitanud ka suulise kokkuleppega. Vastukostja

ei nõustu vastuhageja rendilepingu p-i 4.3 tõlgendusega, et tehnilise valve eest tuli tasuda vaid

2 aastat ning pärast seda muutus tehnilise valve eest tasu üüri osaks. Rendilepingu p-s 4.3 on

tehnilise valve osas sätestatud tasu suuruse kehtivus esimesel kahel aastal. Edaspidi oli tasu

suurus sõltuv selle tegelikust maksumusest. Pooled on ka tehnilise valve jätkuvuse ning selle

summa suuruse kehtivust kinnitanud korduvalt suuliselt. Kokkuleppeid on vastuhageja

kinnitanud oma tegevusega, tasudes kõik tehnilist valvet sisaldavad arved.

Vastuhageja nõue kütteteenuse tasu tagastamise osas on alusetu. Vastuhageja ei ole tõendanud, et

ta oleks 14.10.2008 kaupluseruumides keeranud küttekraanid kinni. Kaupluse küttekulud ei

olnud ¼ võrra väiksemad. Radiaatorite küte keerati vastuhageja poolt maha alles märtsis 2009.

Pärast kraanide sulgemist küttekulu tõepoolest vähenes ning selles osas vähendas vastukostja ka

2009 märtsis küttearvet. Küttekulude suurus oli üürilepingus kokku lepitud ning vastukostja

lähtus sellest.

MAAKOHTU LAHEND

5. Tartu Maakohus 2. mai 2011 otsusega jättis rahuldamata OÜ Anovela Kinnisvara hagi Expert

Estonia AS-i vastu kahju hüvitamiseks summas 481 614 krooni.

Maakohus rahuldas OÜ Anovela Kinnisvara alternatiivnõudena esitatud hagi Expert Estonia

AS-i vastu lepingu täitmiseks üüri nõudes perioodil 15.04.2009 - 31.10.2009 summas

229 827 krooni.

Maakohus jättis rahuldamata OÜ Anovela Kinnisvara viivisenõude perioodil 15.04.2009 -

31.10.2009 üüri tasumisega viivitamise eest 229 827 krooni.

Maakohus rahuldas OÜ Anovela Kinnisvara tasumata arvetest tuleneva nõude Expert Estonia

AS-i vastu summas 53 638,70 krooni ja viivisenõude summas 46 743,70 krooni.

Maakohus rahuldas OÜ Anovela Kinnisvara hagi Expert Estonia AS-i vastu summas kokku

330 209,40 krooni.

Maakohus rahuldas Expert Estonia AS-i vastuhagi osaliselt. Maakohus mõistis OÜ-lt Anovela

Kinnisvara Expert Estonia AS-i kasuks välja ülemäärases ulatuses tasutud küttetasu

6 683,83 krooni. Ülejäänud osas jättis maakohus vastuhagi rahuldamata.

Maakohus tasaarvestas OÜ Anovela Kinnisvara ja Expert Estonia AS-i rahuldatud vastastikused

nõuded ja lõplikult mõistis Expert Estonia AS-ilt OÜ Anovela Kinnisvara kasuks välja

323 525,57 krooni ehk 20 677,05 eurot. Maakohus jättis hagiavalduselt tasutud riigilõivust 54%

hageja kanda ja 46 % kostja kanda ning vastuhagi avalduselt tasutud riigilõivust 7 % vastuhagi

kostja (hageja) kanda ja 93 % vastuhagi hageja (kostja) kanda. Ülejäänud poolte menetluskulud

jättis kohus poolte endi kanda

Maakohtu otsuses esitatud põhjenduste kohaselt ei ole poolte vahel vaidlust selles, et kostja ütles

XXX kaupluseruumide üürilepingu üles erakorraliselt ennetähtaegselt VÕS § 313 lg 1 alusel

31.03.2009 alates 15.04.2009. Kauplus ei tegutsenud üüritud ruumides alates 15.10.2008.

Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjapoolne erakorraline üürilepingu ülesütlemine on kehtiv; kui

kostjapoolne üürilepingu erakorraline ülesütlemine ei ole kehtiv, kas siis üürileping lõppes poolte

kokkuleppel; kas pooled sõlmisid kehtivalt neljaks kuuks perioodil 01.12.2008 – 31.03.2009

XXX ruumide üüri osas 35 % ulatuses üüri vähendamise kokkuleppe ja, kas kokkuleppel oli

lisatingimusi; kas lisaks üürile pidi kostja tasuma ka prügiveo ja valvekulude eest; millises

ulatuses pidi kostja tasuma küttekulusid perioodil 15.10.2008 – 15.04.2009; kas ja millises

ulatuses on pooled omavahelisi vastastikuseid nõudeid tasaarvestanud.

VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingu pool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles

öelda mõjuval põhjusel. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-62-04 leidnud, et VÕS § 313 lg 1

rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas

lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem

kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Samuti Riigikohtu praktika

kohaselt nõuab VÕS § 313 lg 1 kohaldamine kohtult diskretsiooniotsuse tegemist. Tuginedes

Riigikohtu praktikale leidis maakohus, et kostja kui üürniku vajadus sulgeda kahjumiga töötav

ettevõte võib põhimõtteliselt olla VÕS § 313 lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, kuid

seda vaid juhul, kui tema eeltoodud huvi ületab ülekaalukalt hageja kui üürileandja huvi

üürilepingu jätkamise vastu. Kohus leidis, et kostja huvi ületab sellisel juhul ülekaalukalt hageja

huvi üürilepingu jätkamise vastu, kui üürisuhtest tulenevate kohustuste täitmine tooks kaasa

ettevõtja alalise maksejõuetuse ja ühe võlausaldaja (üürileandja) eelistamise teiste võlausaldajate

ees. Käesoleval juhul maakohus nimetatud asjaolusid üürilepingu erakorralise ülesütlemise

alusena ei tuvastanud.

Maakohus luges tunnistaja kaupluse juhataja T.T. ütlustega tõendatuks, et müüjad külastajaid ei

loendanud. T.T. ütluste kohaselt 2008 esimesed üheksa kuud oli kauplus kahjumis, kuid

elektroonika jaekaubanduses on see tavaline, et aasta esimesel poolel töötab kauplus kahjumiga.

Kostja 2008 majandusaasta aruandest ei nähtu kostja alaliselt maksejõuetuks muutumise oht.

Kohe pärast XXX kaupluse sulgemist avas kostja uue kaupluse, mis nõudis investeeringuid.

Kostja ei ole, vaatamata kohtu ettepanekule, esitanud andmeid uue kauplusega seotud kulude

kohta. Tunnistaja T.T. väitel oli uue kaupluse üürihind ruutmeetri kohta suurem kui XXX

tänaval. Kohus oli seisukohal, et kuigi hageja esitas ülesütlemise alusena tegevuse piiramise

vajaduse, siis tegelikkuses kostja hoopis 2008 sügisel laiendas Tartu linnas oma tegevust,

avades senisest oluliselt suurema pindalaga kaupluse, mille tegevuskulud ei saanud olla

väiksemad kui XXX . Kohus märkis, et kostja väited oma maksevõime kohta on olnud

menetluses ka vastuolulised.

Kostja pikendas üürilepingut 2005 viieks aastaks. Sellega kindlustas kostja, et majandusliku

tõusu aastatel üür tema jaoks ei kallinenud, seega peaks kostja taluma ka majanduslanguse

aastaid. Viis aastat ei ole üürilepingu sõlmimiseks ülipikk aeg. Hageja kui kinnisvara ettevõtte

eeldatav võimekus uue üürniku leidmisel ei ole käesoleval juhul see asjaolu, mis õigustaks

kostjapoolset lepingu ülesütlemist enne tähtaega. Käesoleval juhul ei ole tuvastatud, et kostja

huvi lepingu erakorralise ülesütlemise vastu kaaluks üle hageja huvi lepingu jätkamise vastu.

Kostjapoolne üürilepingu erakorraline ülesütlemine ei ole kooskõlas VÕS § 313 lg-ga 1 ja on

tühine. Leping ei ole lõppenud kostja poolse ülesütlemisega.

Maakohus ei nõustunud kostjaga, et üürileping on lõppenud poolte kokkuleppel. Asjas on

tõendatud, et pooled pidasid läbirääkimisi lepingu lõpetamiseks kokkuleppel. Hageja on algusest

peale kokkuleppe eeldusena nimetanud kostja poolt teatud kulude hüvitamist ja/või uue üürniku

leidmist. Samas pooled hüvise tasumises kokkuleppele ei jõudnud ja 15.04.2009, mis hetkest

luges kostja üürilepingu lõppenuks, ei olnud leitud ka uut üürnikku. Kohus leidis, et asjas

tuvastamist leitud asjaoludel ei saa lugeda pooli üürilepingu lõppemises kokku leppinuks. Asjas

puuduvad ka tõendid, et üürileping oleks lõppenud ka mõnel muul VÕS §-s 186 sätestatud

alusel. Maakohus asus seisukohale, et üürileping ei lõppenud 15.04.2009 vaid jätkus pärast

nimetatud kuupäeva. Alates 01.11.2009 üüris hageja nimetatud ruumid OÜ-le Mazur Grupp.

Maakohus leidis, et arvestades asjaolu, et üürileping oli kehtiv, ei ole võimalik kvalifitseerida

hageja nõuet pärast 15.04.2009 üüritasu saamiseks kahju hüvitamise nõudeks. Hagejal on õigus

nõuda kostjalt kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni. Riigikohtu

praktika kohaselt võib lepingulise põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamise nõudmist

vaadelda konkludentse taganemisena lepingust. Kuna ei ole täidetud VÕS §-s 325 nimetatud

tingimused, st üürilepingu ülesütlemise avaldus peab olema esitatud kirjalikus vormis, siis ei saa

lugeda üürilepingut hageja poolt ülesöelduks ka kaudse tahteavaldusega. Seetõttu ei ole hagejal

võimalik esitada kahju hüvitamise nõuet täitmise nõude asemel. Hageja kahju hüvitamise nõue

481 614 krooni tuleb jätta rahuldamata.

Maakohus rahuldas VÕS § 296 lg 3 alusel hageja alternatiivnõude välja mõista kostjalt üür

perioodi 15.04.2009 - 31.10.2009 eest 229 827 krooni. VÕS § 296 lg 3 alusel saabki hageja

nõuda lepingu täitmiseks kostjalt kokkulepitud üüri kuni ajani, mil kostja ei saanud enam ruume

kasutada uute üürilepingute tõttu.

Pooled on rendilepingu p-s 4.1 kokku leppinud, et üüri tasumine toimub üks kord kuus

üürileandja arve alusel. Üürileandja poolt arve esitamisega viivitamisel lükkub maksetähtaeg

edasi arve esitamisega viivitatud päevade arvu võrra. Hageja ei ole perioodi 15.04.2009 –

31.10.2009 eest arveid esitanud. Maakohus nõustus kostjaga selles, et olukorras, kus hageja

nõuab kostjalt lepingu täitmisena üüri, on ta ise jätnud täitmata oma lepingulise kohustuse arvete

esitamiseks vastavalt lepingu p-le 4.1. Kuna hageja pole arveid esitanud, siis pole hagejal

võimalik nõuda ka viivist, sest üüri maksetähtaeg on edasi lükkunud arve esitamata jätmise tõttu.

Seega tuleb jätta rahuldamata hageja viivisenõue perioodil 15.04.2009 - 31.10.2009 tasumisele

kuuluva üüri tasumisega viivitamise eest.

Pooltevaheline üürileping (nimetusega rendileping) on sõlmitud esialgselt 29.06.2000, mil

äriruumide kasutusse andmist reguleeris kuni 01.07.2002 kehtinud rendiseadus. Rendilepingu

p. 4.3 kohaselt sisaldas rent tasu majaümbruse koristamise eest. Elektri, kanalisatsiooni ning vee

eest tasub rentnik vastavalt tegelikele kuludele. Kommunaalteenuste eest tasub rentnik kulutuste

järgneva kuu 10. kuupäevaks. Tehnilise valve eest kohustub rentnik tasuma kaks aastat

rendileandjale 1000 krooni pluss käibemaks ühes kuus. Rendilepingut on muudetud vastavate

lisadega. 08.06.2005 lisa nr 8 kohaselt on lepingut poolte kokkuleppel pikendatud kuni

14.09.2010. Maakohus nõustus hagejaga selles, et lepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse

§ 6 lg 2 kohaselt ei sisaldanud rent tasu kommunaalmaksete eest. Lepingust ei nähtu, et prügiveo

ja valvetasu maksmine oleks üürileandja kohustus ja vastavalt ei ole lepingut ka muudetud.

Asjas ei ole vaidlust, et kostja on tasunud kuni üüritud ruumides kaupluse pidamise lõpuni talle

esitatud arvete alusel nii prügi kui valveteenuse eest ja mõlemat teenust on ka hageja

üürileandjana kostjale osutanud. Maakohus leidis, et olukorras, kus kostja on ca 8 aastat tasunud

talle hageja poolt esitatud arveid prügiveo ja valveteenuse eest, on kostja vähemalt kaudse

tahteavalduse kaudu väljendanud oma nõustumust tasuda nimetatud teenuste eest täiendavalt

rendi (üüri) tasule, kuigi pooled ei ole selles kirjalikult kokku leppinud. Nõustuda ei saa kostja

seisukohaga, et ta tasus arveid lähtudes eeldusest, et arved on korrektsed. Tegelikult on pooled

leppinud 01.09.2000 lepingu lisas nr 4 kokku täiendada lepingut p-ga 3.2.9, milles valvetasu

suuruses on kokku lepitud tähtaega määramata. Ka ei saa lepingu p-i 3.1.5 tõlgendada nii, et

rendileantud välisterritooriumi koristamine sisaldab prügiveo teenust. Tunnistaja T.T. on andnud

ütlusi, et kostja tegevus kaupluse pidamisel tekitas prügi. Kuna pooled sõlmisid oma

kokkulepped enne VÕS-i jõustumist, siis ei saanud VÕS-i jõustumine alates 01.07.2002

avaldada õiguslikku mõju juba poolte vahel kokku lepitule. Seega ei ole hageja alusetult

rikastunud saadud valvetasu ja prügiveo tasu arvelt ja kostjal tuleb ka tasuda talle selles osas

hageja poolt esitatud ja veel tasumata arved.

Hageja ei vaidlusta kostja vastuhagis esitatud väidet, et hageja ostis kostjalt digiboksi ja

tolmuimeja kokku 6 895 krooni eest, mille kohta on hagejale väljastatud 26.06.2009 arve

nr 0939676-05. Arve tasumise tähtaeg oli 03.07.2009. Maakohus leidis, et 06.01.2010 e-kirjaga

hageja raamatupidaja poolt kostja raamatupidajale saadetud ettepanekut tasaarvestuse

kokkuleppe sõlmimiseks ei saa käsitleda tasaarvestusavaldusena VÕS § 198 tähenduses, kuna

tegemist ei ole volitatud isiku tahteavaldusega. Kostja nõue 6 895 krooni tasumiseks muutus

sissenõutavaks alates 04.07.2009. Hageja tasaarvestusavalduse kohaselt tasaarvestas tema kostja

nõude oma nõuetega, mis muutusid sissenõutavaks varem. Seega võis hageja oma nõudeid kostja

nõudega tasaarvestada alates kostja arve saamisest 26.06.2009. Maakohus on tuvastanud, et

selleks hetkeks oli hagejal kostja vastu põhinõudeid kokku 54 035,63 krooni, lisandus viivis.

Seega tuleb vastuhagi müügihinna tasumiseks jätta rahuldamata. Kuna kostja vastuhagis esitatud

müügihinna tasumise nõue on lõppenud seoses tasaarvestusega alates 26.06.2009 ehk siis enne

sissenõutavaks muutumist, ei saa kostja nõuda ka viivist.

Pooltel ei ole vaidlust, et vastavalt rendilepingu p-le 4.2 tasus vastuhageja vastukostjale

15.09.2000 tagatisraha koos käibemaksuga 34 182,25 krooni. Hageja on oma hagiavalduse

avaldanud, et ta on tagatisraha oma lepingu täitmise nõudega kostja vastu juba tasaarvestanud.

Tasaarvestus on tehtud põhivõlaga. Maakohus on käesolevas asjas tuvastanud, et arve nr 30362

aluseks olev nõue on põhjendatud. Seega tuleb vastuhagi tagatisraha tagastamiseks jätta

rahuldamata, kuna vastav nõudeõigus on lõppenud tasaarvestusega. Tagatisrahalt viivise nõue

tuleb jätta samuti rahuldamata.

Hageja nõuab kostjalt arve nr 30228 alusel elektri eest tasumist 238,80 krooni veebruar 2009

eest ja arve nr 30382 alusel elektri eest tasumist 212,40 krooni 2009 märtsi eest. Tunnistaja

T.T. on andnud ütlusi selle kohta, et pärast Mööblimajja minekut kasutati XXX tänava ruume

laona. Mingi elekter oli. Üürilepingu p 4.3 kohaselt peab kostja tasuma elektri eest vastavalt

tegelikele kulutustele. Tunnistaja T.T. on 15.04.2009 seisuga allkirjastanud ka elektri arvesti

näidu 334726. Kostja enda poolt kohtule esitatud arvetest perioodil november - detsember 2008

nähtub, et ka eelmistel kuudel enne vaidlustatud arveid pärast kaupluse ära kolimist tarbis kostja

endiste kaupluseruumide kasutamisel enamvähem samas koguses elektrit ja ka tasus selle eest.

See on kooskõlas tunnistaja T.T. ütlustega. Seega on hageja nõue kostja vastu elektri eest

tasumiseks veebruaris-märtsis 2009 põhjendatud.

Üürilepingu p 4.3 kohaselt pidi kostja tasuma ¼ kogu hoone XXX Tartus küttekulust. Pooled ei

vaidle selles, et kostjal on kohustus küttekulu tasuda, kuid kostja on vaidlustanud küttekulu

suuruse perioodil 01.11.2008 - 31.01.2009 summas 6 683,83 krooni (vastuhagis) ja veebruar

2009 (vastuses hagile).

Maakohus leidis, et asjas ei ole tõendatud vaidlusalustel perioodidel kostjalt nõutav ja juba

nõutud küttekulu suurus. Vastavalt lepingu p-le 4.3 peaks kostja küttekulu kontrollimiseks kohus

teadma terve hoone küttekulu, kuid hageja ei ole vastavaid andmeid esitanud. Hageja ei ole ka

selgitanud, miks on küttekulu ühiku hind erinevatel arvetel erinev. Seetõttu ei saanud kohus olla

veendunud, et kostjalt nõutud ja veel nõutav küttekulu on kooskõlas lepinguga. Seega jättis

kohus hagi veebruar 2009 küttekulu nõudes (arve nr 30228) rahuldamata ja arve nr 30228 alusel

rahuldas üksnes tasu elektri ja prügiveo eest. Maakohus rahuldas kostja vastuhagi alusetult

saadud kütteteenuse tagastamise nõudes VÕS § 1028 lg 1 alusel 6 683,83 krooni 2008 november,

detsember ja 2009 jaanuari eest.

Maakohus leidis, et pooled ei jõudnud siduva kokkuleppeni üürhinna vähendamiseks perioodil

01.12.2009 - 31.03.2009, sest lisaks üürihinna vähendamisega pidi kostja nõustuma ka

pakkumuse olulise tingimusega vähendatud üürisumma tagastamise kohta. Selles olulises

tingimuses (kokkuleppe projekti p 2.4) aga pooled kokkuleppele ei jõudnud ja kostja lükkas

hageja pakkumuse tagasi hiljemalt 19.03.2009 e-kirjaga. Asjas puuduvad tõendid, mis annaksid

aluse järeldusele, et kokkulepe üüri perioodiliseks vähendamiseks oleks saavutatud ilma

täiendava tingimuseta. Seetõttu peab kostja üüri tasuma perioodil 01.12.2008 - 31.03.2009

ikkagi varem kokkulepitud tingimustel. Hagi vähem tasutud üüri osas kuulub, arvestades hageja

seisukohti, tasaarvestuse osas tagatisrahaga rahuldamisele summas 24 229,16 krooni (koos

käibemaksuga). Lepingu p 6.3.1 kohaselt rendi tasumisega viivitamise korral maksab rentnik

viivist 0,25% ulatuses võlguolevalt summalt iga viivitatud päeva eest. Viivis arve nr 30381

tasumisega viivitamise eest seisuga 28.02.2011 oli kokku 63 333,39 krooni.

Maakohus rahuldas hagi summas 337 104,40 krooni ja vastuhagi summas 6 683,83 krooni.

Kohus märkis, et kaupade eest tasu nõude 6 895 krooni on kostja vastuhagis esitanud

tasaarvestuse eesmärgil. Kohus tuvastas, et nõue on lõppenud seoses juba toimunud

tasaarvestusega. Samas ei ole tasaarvestav pool, st hageja, avaldanud, millist oma nõuet kostja

vastu ta täpselt kostja müügihinna tasumise nõudega tasaarvestas. Arvestades VÕS § 201 lg-s 2

sätestatut luges kohus tasaarvestatuks sissenõutavaks muutunud viivisintressi 6 895 krooni

ulatuses, mistõttu tuleb vähendada hageja kasuks kostjalt välja mõistetavat viivist 6 895 krooni

võrra. Kokku tuleb seega hageja kasuks välja mõista 337 104,40 – 6895 = 330 209,40 krooni.

Kohus tasaarvestas rahuldatud vastuhagi osa rahuldatud hagiga ja lõplikuks kostjalt hageja

kasuks väljamõistetavaks summaks on 323 525,57 krooni ehk 20 677,05 eurot.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

6. Expert Estonia AS esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 2. mai 2011

otsuse tühistamist hagi rahuldatud osas ning uue otsuse tegemist, millega jäetakse rahuldamata

OÜ Anovela Kinnisvara alternatiivnõudena esitatud nõue Expert Estonia AS-i vastu lepingu

täitmiseks üüri nõudes perioodi 15.04.2009 - 31.10.2009 eest summas 229 827 krooni; jäetakse

rahuldamata OÜ Anovela Kinnisvara nõue Expert Estonia AS-i vastu perioodi 01.12.2008 -

31.03.2009 eest täiendava üüri saamiseks 35% ulatuses üürilepingu järgsest üürist ning jäetakse

rahuldamata OÜ Anovela Kinnisvara nõue 06.04.2009 arve nr 30362 summa 58 411,40 krooni ja

sellelt arvestatud viiviste tasumiseks; jäetakse rahuldamata OÜ Anovela Kinnisvara nõue Expert

Estonia AS-i vastu 28.02.2009 arve nr 30228 alusel 2009 veebruarikuu eest elektri ja

prügiveoteenuse tasu summas 871,64 krooni ja sellelt arvestatud viiviste saamiseks; jäetakse

rahuldamata OÜ Anovela Kinnisvara nõue Expert Estonia AS-i vastu 31.03.2009 arve nr 30382

alusel 2009 märtsikuu eest elektri ja prügiveoteenuse tasu summas 443,70 krooni ja sellelt

arvestatud viiviste saamiseks; jäetakse rahuldamata OÜ Anovela Kinnisvara nõue Expert Estonia

AS-i vastu 01.04.2009 arve nr 30381 alusel laoruumi 2009 märtsi ja aprillikuu üüri, kokku

summas 6 643 krooni, ja sellelt arvestatud viivise saamiseks.

Expert Estonia AS palub tühistada Tartu Maakohtu 2. mai 2011 otsus vastuhagi rahuldamata

jätmise osas ja teha uus otsus, millega mõistetakse ilma tasaarvestuseta OÜ-lt Anovela

Kinnisvara Expert Estonia AS-i kasuks välja 26.06.2009 arve nr 0939676-05 alusel müügihinna

võlgnevus 6 895 krooni; mõistetakse OÜ-lt Anovela Kinnisvara Expert Estonia AS-i kasuks

välja viivis müügihinna tasumisega viivitamise eest ajavahemikul 04.07.2009 - 02.06.2011

summas 441,55 eurot; määratakse rahaliselt kindlaks ja mõistetakse OÜ-lt Anovela Kinnisvara

Expert Estonia AS-i kasuks välja ajavahemikul 04.01.2012 kuni kohtuotsuse tegemise

kuupäevani sissenõutavaks muutunud viivis. Mõistetakse OÜ-lt Anovela Kinnisvara Expert

Estonia AS-i kasuks välja viivis kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast kuni OÜ Anovela

Kinnisvara poolt müügihinna tasumise kohustuse nõuetekohase täitmiseni 0,1% tasumisele

kuuluvast müügihinna summast päevas; rahuldatakse Expert Estonia AS-i nõue OÜ Anovela

Kinnisvara vastu ajavahemiku 01.09.2007 - 31.03.2009 eest õigusliku aluseta tasutud

prügiveoteenuse tasu tagastamiseks kokku summas 23 366,92 krooni; arvestades OÜ Anovela

Kinnisvara poolt 01.04.2009 arve nr 30271 (koos 15.04.2009 kreeditarvega nr 30391) alusel

2009 poole aprillikuu üüri ja valvetasu nõude summas 21 451,20 krooni ning Expert Estonia

AS-i poolt tagatisraha tagastamise nõude summas 34 182,25 krooni tasaarvestust; mõistetakse

OÜ-lt Anovela Kinnisvara Expert Estonia AS-i kasuks välja tagatisraha summas

12 731,05 krooni; mõistetakse OÜ-lt Anovela Kinnisvara Expert Estonia AS-i kasuks välja viivis

tagatisraha tagastamisega viivitamise eest ajavahemikul 17.07.2009 - 03.01.2012 summas

180,44 eurot; määratakse VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määra alusel rahaliselt kindlaks ja

mõistetakse OÜ-lt Anovela Kinnisvara Expert Estonia AS-i kasuks välja ajavahemikul

04.01.2012 kuni kohtuotsuse tegemise kuupäevani sissenõutavaks muutunud viivis; mõistetakse

OÜ-lt Anovela Kinnisvara Expert Estonia AS-i kasuks välja viivis kohtuotsuse tegemisele

järgnevast päevast kuni OÜ Anovela Kinnisvara poolt tagatisraha tagastamise kohustuse

nõuetekohase täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Expert Estonia AS palub jätta

menetluskulud nii esimeses kui teises kohtuastmes täies ulatuses OÜ Anovela Kinnisvara kanda.

Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt:

1) on põhjendamatu maakohtu otsus üürilepingu jätkumise kohta pärast 15.04.2009. Maakohus

on jätnud andmata hinnangu XXX peetud kostja kaupluse 2008 tegevust ja tulemusi

kajastavatele tõenditele ning poolte poolt selle kohta avaldatud asjaoludele. Maakohus on

segamini ajanud „ettevõtte“ ja „ettevõtja“ mõisted. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise põhjus

oli üüritud ruumides peetud kaupluse kahjum ja jätkusuutmatus. Juhul, kui ühele ettevõtjale

kuulub mitu ettevõtet (nt kauplust) ja iga ettevõtte pidamiseks on sõlmitud üürileping, siis iga

üürilepingu erakorralisel lõpetamisel on eelkõige asjassepuutuv konkreetse ettevõtte (kaupluse)

majandussuutlikkus, mitte ettevõtja majandussuutlikkus tervikuna. Maakohus ei ole selgitanud,

kuidas on kohus jõudnud järelduseni, et mitme kauplusega (ettevõttega) äriühingu puhul ei saa

ühe konkreetse kaupluse (ettevõtte) kahjum olla ühelgi juhul mõjuvaks põhjuseks sellesama

püsivalt kahjumlikuks muutunud kaupluse (ettevõtte) pidamiseks sõlmitud üürilepingu

erakorraliseks ülesütlemiseks.

XXX kaupluse sulgemine oli vajalik selleks, et vähendada kaupluse pidamisega kostjale suures

ulatuses pika aja jooksul kaasnevat ja järjest süvenevat kahju ning vältida kostja kui äriühingu

tervikuna alaliselt maksejõuetuks muutumist.

Isegi juhul, kui tunnistaja T.T. ütlus selle kohta, et 2008 esimesed kuud oli kauplus kahjumis,

oleks usaldusväärne, siis järeldub tunnistaja ütlusest, et üheksa kuu vältel kahjumi esinemine ei

ole tavapärane. T.T. ütlused elektroonika jaekaubanduse üldise olukorra kohta ei ole

usaldusväärsed.

Hageja on esitatud hagiavalduses tunnustanud, et 2008 oli elektroonika ja kodumasinate

jaekaubanduses müüjate jaoks üldiselt raske ning 2009 oli veel raskem. Maakohus on hageja

väited põhjendamatult tähelepanuta jätnud. Lisaks on maakohus jätnud põhjendamatult

tähelepanuta ka kostja selgitused selle kohta, et suletud kaupluse lähiümbruses ega Ropka

linnajaos tervikuna ei olnud ega ole ühtegi tõmbekeskust, mis võinuks tagada kostja kauplusele

mõistliku kliendivoo ja/või oluliselt parema tulemuse kui elektroonikakaupade jaekaubanduses

üldiselt, kuigi kostja ootus Ropka linnajaos sellise tõmbekeskuse väljakujunemisele oli üks

asjaolu, miks kostja hagejaga XXX kaupluse pidamiseks üürilepingu üldse sõlmis. Kostja ei

osanud ega pidanud lepingu sõlmimisel 2000 ja pikendamisel 2005 ette nägema, et 2008

klientide vool väheneb.

Ebaõige on maakohtu seisukoht ja vastuolus kostja 2008 majandusaasta aruandes esitatud

andmetega, et kostja 2008 majandusaasta aruandest ei nähtu kostja alaliselt maksejõuetuks

muutumise oht. Võrreldes 2007 vähenes kostja kasum 2008 ca 440% võrra. 2008 esimesel poolel

halvenes kostja majanduslik olukord niivõrd, et kostja oli sunnitud võtma täiendavalt laenu

selleks, et tal oleks üldse võimalik tegevust jätkata. 2008. a majandusaasta kahjumi katmiseks

kulutati üle 2/3 kõikidel eelmistel aastatel kogutud jaotamata kasumist. Olukorras, kus ettevõtja

on võtnud tegevuse jätkamiseks 2008 jooksul täiendavalt üle 13 miljoni krooni laenu ning

ilmselgelt ei piisa veel mitme järgneva aasta jooksul omavahenditest olemasolevate kohustuste

teenindamiseks, ei saa 7,858 miljoni krooni suurusest investeeringust teha järeldust ettevõtja hea

majandusliku toimetuleku kohta.

XXX kaupluse sulgemise aeg ja uue kaupluse avamise aeg T M ei oma üürilepingu

ülesütlemisega mingit puutumust. Kostja avas 2008 Tartu linnas Karlova linnaosas uue kaupluse

alles pärast seda, kui Ropka linnaosas XXX kauplus oli juba suletud. Maakohus on jätnud

tähelepanuta asjaolu, et enne Ropka linnaosas XXX kaupluse sulgemist sulges kostja 2008 juulis

Veeriku linnaosas peetud kaupluse.

Ebaõige on maakohtu väide, et kostja väited oma maksevõime kohta on olnud menetluses

vastuolulised. Sellest, milline oli kostja kui ettevõtja maksevõime tervikuna hagiavalduse

esitamise ja kostja pangakonto arestimise ajal (2009 lõpus ja 2010 alguses), ei saa teha mitte

mingisugust järeldust kostja üksiku kaupluse 2008 majandustulemuste kohta.

Maakohus ei ole põhjendanud, millel põhineb maakohtu järeldus, et kostja peaks taluma ka

majanduslanguse aastaid. Kostja arvates, kui üürilepingu eesmärgi saavutamiseks vajalikud

kulud suurenevad pärast lepingu sõlmimist mitu korda või kui üürilepingu täitmisest saadava

väärtus väheneb mitu korda, siis järelikult esinevad eeldused VÕS § 97 lg 1, VÕS § 97 lg 5,

VÕS § 196 lg 1, VÕS § 313 lg 1 rakendamiseks.

Ainetu ja tõenditega vastuolus on maakohtu järeldus, et alates 2005 üür kostja jaoks ei

kallinenud. Nähtuvalt üürilepingu 08.06.2005 lisast 8 tõsteti 2005 üüri seniselt 68 kroonilt

ruutmeetri eest 75 kroonile ruutmeetri eest. Nähtuvalt hageja 31.10.2007 teatest tõstis hageja

2007 lõpus üüri seniselt 75 kroonilt ruutmeetri eest 83 kroonile ruutmeetri eest. Lisaks sellele, et

maakohtu seisukoht üüri mittemuutumise kohta on ebaõige, puudub sellisel seisukohal ka seos

vaidluse esemega;

2) ei ole maakohus kaalunud üürilepingu lõppemisel poolte põhjendatud huve ega üürilepingu

lõppemisest pooltele kaasnenud tagajärgi. Maakohus on viidetega Riigikohtu lahenditele

märkinud, et üürniku vajadus sulgeda kahjumiga töötav ettevõte võib põhimõtteliselt olla VÕS

§ 313 lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, kuid seda vaid juhul, kui tema eeltoodud huvi

ületab ülekaalukalt üürileandja huvi üürilepingu jätkamise vastu. Samuti maakohus on leidnud,

et käesoleval juhul ei ole tuvastatud, et kostja huvi lepingu erakorralise ülesütlemise vastu

kaaluks üles hageja huvi lepingu jätkamise vastu. Kohtuotsuses puudub lepingu erakorralise

lõppemise korral vastustaja huvide ja nende kahjustumise ulatuse ja asjaolude analüüs.

Kostja on tõendanud, et perioodil 01.01.2008 - 14.10.2008 kandis kostja XXX kaupluse

pidamisega kahju kokku 742 638 krooni. Hageja ei ole sellist asjaolu vaidlustanud. Kostja ei

nõustu, justkui olevat maakohus tuvastanud, et XXX kaupluse pidamisega jätkamine ja sellest

saadav kahjum ei kujutanud ohtu kostja alalisele maksevõimele. Asjaolust, et kostja tegutses

2008 Eestis mitme kaupluse kaudu, ei saa teha järeldusi XXX kaupluse sulgemise

põhjendamatuse või selle pidamisest kostjale maksevõimele kaasnenud ohu kohta.

Maakohus ei ole otsuses selgitanud, millised kahjulikud tagajärjed hagejale üürilepingu

ennetähtaegsest lõpetamisest kaasnesid, kas hageja võinuks mõistlikult selliseid kahjulikke

tagajärgi vältida, millised objektiivsed asjaolud õigustasid hageja poolt uue üürniku leidmise

võimekuse realiseerimata jätmist ning millistest asjaoludest tulenevalt on kujunenud kohtus

veendumus, et üürilepingu lõppemisega hagejale kaasnenud tagajärg oli raskem kui üürilepingu

jätkamisega kostjale kaasneda võinud tagajärg;

3) on põhjendamata maakohtu seisukoht, et üürileping ei lõppenud 15.04.2009, vaid jätkus

pärast nimetatud kuupäeva. Maakohus on põhjendamatult jätnud andmata hinnangu selle kohta,

et 15.04.2009 kohtusid pooled eesmärgiga üüritud ruumide valdus kostjalt hagejale

üleandmiseks, üleandmisele ilmudes oli hagejale eelnevalt teada kostja lepingu lõpetamise soov

ning ruumide kasutus kostja poolt oli juba pikemat aega faktiliselt lõppenud. Maakohus on

põhjendamatult jätnud andmata hinnangu selle kohta, et 15.04.2009 esitas hageja kostjale 2009

poole aprillikuu üüri ja valvetasu eest kreeditarve ning pärast 15.04.2009 hageja kostjale

üürilepingu alusel enam ühtegi arvet ei esitanud. Asjas on tõendatud, et 19.08.2008 teatas kostja

hagejale kirjalikult üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise soovist. 04.12.2008 avaldas hageja

internetis kuulutuse kostjale üüritud ruumide uuele üürnikule väljaüürimiseks, st hiljemalt 2008

detsembrist oli hageja tegevus suunatud kostjaga sõlmitud üürilepingu lõpetamisele. Puudub

vaidlus selles, et kostja valdus ja ruumide kasutamise võimalus ka tegelikult 15.04.2009 lõppes

ning läks täielikult üle hagejale. Ruumide üleandmise järgselt esitas hageja kostjale 15.04.2009

kreeditarve kostja poolt 2009 terve aprillikuu eest juba tasutud üüri ja valveteenuse tasu

vähendamiseks. Ühtegi uut arvet hageja pärast 15.04.2009 enam üürilepingu alusel kostjale ei

esitanud.

Ainetu on maakohtu väide, et hageja on algusest peale kokkuleppe eeldusena nimetanud kostja

poolt teatud kulude hüvitamist ja/või uue üürniku leidmist. 2009 detsembris asus hageja ise

otsima ruumidele uut üürnikku. Enne 15.04.2009 vastastikuste tahteavalduste vahetamist

läbirääkimiste käigus üksteisele kokkuleppe eeldusena nimetatud soovid ei muuda pooltevahelisi

15.04.2009 tahteavaldusi olematuks ega kehtetuks.

Maakohtu järeldus, et ei saa lugeda pooli üürilepingu lõppemises kokku leppinuks on vastuolus

asjas tuvastatud asjaoludega. Hageja kinnitab ka ise 20.04.2009 esitatud seisukohas, et lepingu

objekti otsese valduse faktiline üleandmine toimus 15.04.2009 ning alles nimetatud kuupäevast

alates saab lugeda lepingu objekti hagejale üleantuks. Hageja on hagiavalduses märkinud, et

pooltevaheline leping on sisuliselt lõppenud 15.04.2009. Seega loeb üürileandja pooltevahelise

lepingu alates 15.04.2009 ennetähtaegselt lõppenuks. 25.08.2010 avalduses märgib hageja

viitega VÕS § 135 lg-le 1, et on pärast üürilepingust taganemist teinud alates 01.11.2009 kostjale

üüritud ruumide osas asendustehinguid. Kui hageja tegi üüritud ruumide osas asendustehinguid,

siis pidi asendustehingute tegemise ajaks kostjaga sõlmitud üürileping olema lõppenud. Seega

lisaks kostjale üürilepingu alusel arvete esitamise lõpetamisega on hageja ka ruumide suhtes

nn asendustehingute sõlmimisega oma käitumises üheselt juhindunud sellest, et kostjaga

üürileping lõppes 15.04.2009;

4) on põhjendamata maakohtu otsus hageja lepingu täitmise nõude rahuldamise kohta perioodi

15.04.2009 - 31.04.2009 eest. Ruumide faktiline kasutus kostja äraoleku tõttu oli lõppenud juba

2008 lõpus. 15.04.2009 ruumide üleandmisega lõppes kostja jaoks üüritud ruumide edasise

kasutamise võimalus ning hageja aktsepteeris aktiivse tahteavaldusega, et alates 15.04.2009

kostja jaoks üüritud ruumide kasutamise võimalus oli lõppenud.

Maakohus on ekslikult leidnud, et kostja ei saanud ruume kasutada hageja poolt alates

01.11.2009 sõlmitud uute üürilepingute tõttu. Tegelikkuses kostja ei saanud ruume kasutada juba

alates 15.04.2009 ning selle põhjuseks oli asjaolu, et ruumide kasutamise võimalus anti kostjalt

täielikult üle hagejale.

Kostja suhtes saaks VÕS § 296 lg-t 3 kohaldada ainult ajavahemikule 15.10.2008 - 15.04.2009.

Selle ajavahemiku eest on kostja täitnud üürilepingu alusel hagejale kohustusi 264 846,75 krooni

ulatuses ja selle üle vaidlus puudub.

Maakohus on hageja viivisenõude lahendamisel leidnud, et kuivõrd lepingu kohaselt muutub üüri

nõue sissenõutavaks hageja poolt kostjale arve esitamisega ning hageja alates 15.04.2009 arveid

kostjale esitanud ei ole, siis ei ole hageja nõue üüri tasumiseks muutunud sissenõutavaks ning

hageja ei saa kostja poolt tasumata üürilt arvestada ka viivist. Kostja arvates kui viivisenõue on

põhjendamatu põhjusel, et põhinõue ei ole muutunud sissenõutavaks, siis järelikult ei saa

võlgnikult nõuda ka põhinõude täitmist;

5) on põhjendamata maakohtu otsus kostjalt hageja kasuks 35% üürivahe hüvituse

väljamõistmise kohta. Ajavahemikul 01.12.2008 - 31.03.2009 vähendas hageja üüri 35% võrra

ning kostja tasus selle ajavahemiku eest vastavalt hageja arvetele igakuiselt üüri 65%

üürilepingus ettenähtud üürihinnast. Eeltooduga seoses on tõendatud, et pooled pidasid

läbirääkimisi ajavahemiku 01.12.2008 - 31.03.2009 eest üüri vähendamiseks, 10.02.2009 teatas

kostja hagejale, et kokkuleppe sisu on üüri vähendamine ilma igasuguste lisatingimusteta,

11.02.2009 esitas hageja kostjale kreeditarve tagasiulatuvalt ajavahemiku 01.12.2008 -

28.02.2009 eest tasutud üüri vähendamiseks 35% võrra ning 2009 märtsikuu eest esitas hageja

kostjale üüriarve 65% ulatuses lepingujärgsest üürist.

Kui pooled ei olnud üüri vähendamisel kokku leppinud üheski lisatingimuses, kuid hageja siiski

esitas kostjale üüri arveid vähendatud ulatuses, siis järeldub sellest, et pooled olid kokku

leppinud üüri vähendamises ilma täiendavate tingimusteta. Käesolevas asjas on tõendatud, et

pooled olid kokku leppinud ajavahemiku eest 01.12.2008 - 31.03.2009 üüri vähendamises.

Maakohus on jätnud tähelepanuta, et ajaks, mil hageja teatas kostjale nö üüri vähendamise

pakkumusest taganemisest, oli pakkumus juba ammu lõppenud pakkumuses väljendatud üüri

vähendamise kokkuleppe sõlmimisega ja selle täitmisega poolte poolt.

Maakohus ei ole tuvastanud ajavahemikul 01.12.2008 - 31.03.2009 üüri vähendamise

kokkuleppe sidumist täiendavate lisatingimustega.

Kuivõrd maakohtu otsus 35% ulatuses vähem tasutud üüri nõude rahuldamise kohta tuleb

tühistada, siis tuleb ka tühistada maakohtu arvestatud tasaarvestus vähem tasutud üüri nõude

summas 58 411,40 krooni tasaarvestamiseks tagatisrahaga summas 34 182,25 krooni ning

tagatisraha tuleb kostja kasuks välja mõista;

6) on tõendamata hageja nõue kostjalt 2009 veebruari ja märtsi eest elektri tasu saamiseks.

Üürilepingu p 4.3 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale elektri, kanalisatsiooni ning vee eest

vastavalt tegelikele kulutustele. Kostja lõpetas üüritud ruumide faktilise kasutamise 2008

oktoobris ja kostja oli sellest teadlik. Vee ja kanalisatsiooni eest hageja kostjale 2009 enam ka

arveid ei esitanud ja pooltel puudub selle üle vaidlus. Lisaks veele ja kanalisatsioonile ei

kasutanud kostja 2009 veebruaris, märtsis ja aprillis üüritud ruumides elektrit ning hageja on

selle perioodi eest elektri arved esitanud kostjale alusetult.

Tunnistaja T.T. ütlus selle kohta, et pärast kostja poolt kaupluse sulgemist 2008 oktoobris

kasutati ruume veel mingi aeg laona ja mingi elekter oli, ei tõenda, et kostja tarbis üüritud

ruumides elektrit ka veel 2009 veebruari ja märtsikuus;

7) on põhjendamata maakohtu otsus hageja 01.04.2009 arve nr 30381 alusel kostjalt 2009

märtsi ja aprilli üüri summas 6 643 krooni ja viiviste väljamõistmise kohta. Maakohus ei ole

selgitanud, miks ta rahuldas hageja nõude laoruumi 2009 märtsi ja aprilli üüri ja viivise

väljamõistmise kohta. Kostja on maakohtule 07.04.2010 vastuses selgitanud, et kostja 2009

märtsis ega aprillis XXX enam laoruumi ei kasutanud ja lao ruumid olid juba 2009 veebruaris

kostja poolt hagejale tagastatud. Eeltoodut tõendab mh hageja enda 18.03.2009 kinnitus selle

kohta, et selleks ajaks laoruumid olid juba hagejale tagastatud. Samuti tõendab lao ruumide

hagejale üleandmist 2009 veebruaris asjaolu, et hageja oli arvestanud 2009 veebruari laoruumide

üüri suuruseks üksnes 1 110,40 krooni, sealjuures laoruumi üür terve kalendrikuu eest pidanuks

olema 2 815 krooni. Hageja esitas laoruumide 2009 märtsi ja aprilli üüri arve tagantjärele alles

pärast seda, kui kostja oli 31.03.2009 hagejale esitanud üürilepingu ülesütlemisavalduse. Hageja

01.04.2009 arve nr 30381 on esitatud õigusliku aluseta ja üksnes hageja poolt hilisema võimaliku

kohtusse pöördumise eesmärgil;

8) on põhjendamata maakohtu otsus kostjale prügiveoteenuse tasu tagastamise nõude

rahuldamata jätmise kohta. Kostja ei nõustu maakohtu järeldusega, et lepingu punkti 3.1.5 ja 4.3

ei saa mõistlikult tõlgendada nii, et välisterritooriumi ja majaümbruse koristamine sisaldab ka

prügiveo teenust. Kostja tegevusest tekkinud prügi ja territooriumi koristamisest tekkinud prügi

ladustati XXX välisterritooriumil paiknevatesse prügikonteineritesse. Juhul, kui lepingus on

kokku lepitud, et üür sisaldab tasu majaümbruse koristamise eest ja selles ei ole tehtud välistust,

et majaümbruse koristamine ei sisalda seal paiknevate prügikastide tühjendamist ega prügivedu,

siis tuleb eeldada, et prügiveoteenuse tasu sisaldub majaümbruse koristamise tasus;

9) on maakohus puudulikult ja ebaõigesti lahendanud kostja nõude hagejale müüdud kaupade

eest müügihinna saamiseks. Maakohus on põhimõtteliselt leidnud, et kostja nõue 6 895 krooni

saamiseks on põhjendatud. Hageja on väitnud, et kostja nõue 6 895 krooni saamiseks lõppes

2009 märtsis toimunud tasaarvestuse tulemusel. Kostja juhib tähelepanu, et hageja poolt

01.11.2010 maakohtule esitatud tõendist nähtuvalt käsitleb see 2009 märtsis toimunud

tasaarvestust ning tasaarvestus toimus hageja 6 940 krooni suuruse võla osas. Kostja nõue

hagejalt 6 895 krooni suuruse müügihinna saamiseks tekkis aga alles 2009 juunis. Seega ei

saanud selle nõude osas 2009 märtsis toimuda hageja poolt väidetud tasaarvestust. Seda, et

hageja poolt väidetud tasaarvestust ei olnud toimunud, tõendab täiendavalt hageja raamatupidaja

poolt 06.01.2010 kostjale esitatud tasaarvestusettepanek. Maakohus on leidnud, et 06.01.2010

hageja raamatupidaja poolt kostjale saadetud tasaarvestusettepanekuga kostja nõue ei lõppenud ja

tasaarvestust ei toimunud. Samas maakohus aga märgib, et kostja nõue 6 895 krooni suuruse

müügihinna võlgnevuse osas lõppes tasaarvestusega. Maakohtu järeldus on vastuolus asjas

kogutud tõenditega ning maakohtu enda poolt eelnevalt tuvastatud asjaoludega. Pärast

06.01.2010 hageja selle nõude osas kohtule ega kostjale ühtegi tasaarvestusavaldust ei esitanud.

Kostja nõue ei saa olla lõppenud;

10) on

maakohus

väljunud

asja

lahendamise

piiridest

ja

ebaõigesti

kohaldanud

menetlusõigusnorme. Maakohus lõpetas esimest korda asja sisulise arutamise 13.12.2010.

Selleks ajaks hageja lepingu täitmise nõuet ajavahemiku 15.04.2009 – 31.10.2009 eest esitanud

ei olnud. 10.01.2011 määrusega uuendas maakohus asja sisulise arutamise. 10.01.2011

määrusega maakohus möönab, et vastustaja kahju hüvitamise nõude rahuldamine on võimatu.

Samas kohtumääruses tegi kohus ühtlasi ettepaneku, et hagejal on kostja vastu lepingu täitmise

nõue ajani, mil kostja ei saanud enam üüritud ruume kasutada hageja poolt uue üürilepingu

sõlmimise tõttu, s.o 6,5 kuud x 35 358 krooni = 229 827 krooni. Vastavalt maakohtu

ettepanekule vastustaja 28.02.2011 täiendaski oma hagiavaldust ning esitas eelnevalt esitatud

kahju hüvitamise nõudele alternatiivse lepingu täitmise nõude perioodi 15.04.2009 - 31.10.2009

eest summas 229 827 krooni.

Kui hageja nõue on ebaselge, siis võib kohus (enne asja sisulise arutamise lõpetamist) anda

hagejale tähtaja nõude täpsustamiseks ja selgitamiseks. Kohtu poolt on aga lubamatu hagejale

ette kirjutada, eriti pärast hagejale nõude täpsustamiseks ja selgitamiseks antud korduvaid

tähtaegu ning pärast asja sisulise arutamise lõppemist, millise täiendava nõude peaks hageja

esitama selleks, et kohus saaks tema hagi ikkagi rahuldada.

Asjaolu, et maakohus ei ole pooltega eraldi arutanud, millisel seadusest tuleneval alusel on

pooltevahelised lepingulised suhtes lõppenud, ei ole asja sisulise arutamise uuendamise aluseks.

Kui hageja on kogu menetluse aja väitnud, et ta ei vaidlusta lepingu lõppemist 15.04.2009, siis

on kohtu poolt lubamatu teha hagejale ettepanek, et hagejal on pärast 15.04.2009 lepingu täitmise

nõue.

Maakohus on kõrvale kaldunud erapooletuse põhimõttest ka pooltevahelise menetluskulude

jaotuse kindlaksmääramisel. Enne menetluse uuendamist oli hageja esitanud kostja vastu a) üüri

ja kõrvalkulude nõude summas 64 214,11 krooni, b) viivisenõude summas 58 583,70 krooni,

c) kahjunõude summas 481 614 krooni, kõik nõuded kokku summas 604 411,81 krooni. Kuni

menetluse uuendamiseni 10.01.2011 hageja pärast 15.04.2009 aja eest lepingu täitmise nõuet

esitanud ei olnud ja hageja oli korduvalt kinnitanud, et ta ei soovigi sellist nõuet esitada. Hageja

esitas pärast 15.04.2009 aja eest lepingu täitmise alternatiivnõude alles pärast sisulise arutamise

lõpetamist maakohtu poolt selleks võimaldatud täiendava aja jooksul. Maakohtu otsusest

nähtuvalt hageja primaarnõue kahju hüvitamiseks summas 481 614 krooni tuli jätta rahuldamata

ning ülejäänud enne asjas sisulist arutamist esitatud nõuetest rahuldas maakohus tasumata arvete

nõude summas 53 638,70 krooni ja viivisenõude summas 46 743,70 krooni (53 638,70 krooni +

46 743,70 = 100 382,40 krooni). Kui enne menetluse uuendamist 604 411,81 krooni ulatuses

esitatud haginõuetest rahuldas maakohus vastustaja nõuded üksnes 100 382,40 krooni ehk 17%

ulatuses ja 83% ulatuses jättis kohus need nõuded rahuldamata, siis vastavalt pidanuks maakohus

igal juhul jätma ka poolte poolt kuni menetluse uuendamiseni kantud hagimenetluse

menetluskuludest 83% vastustaja kanda.

7. OÜ Anovela Kinnisvara vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata

jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) on maakohus kõiki asjaolusid arvesse võttes põhjendatult leidnud, et antud juhul ei ole

tuvastamist leidnud kostja väidetavalt kaalukam huvi lepingu erakorralise ülesütlemise vastu

võrreldes hageja huviga lepingu jätkamise vastu, mistõttu puudus kostjal mõjuv põhjus

üürileping VÕS § 313 lg 1 alusel erakorraliselt üles öelda. Seega maakohus on õiguspäraselt

tuvastanud, et kostjapoolne lepingu ülesütlemine oli õigusvastane.

Hageja ei nõustu kostja väitega, et maakohus on otsuses segamini ajanud “ettevõtte” ja

“ettevõtja” mõisted. Kostja on jätnud põhjendamata, miks ta leiab, et üürilepingu erakorralisel

lõpetamisel on eelkõige asjassepuutuv just konkreetse ettevõtte (kaupluse) majandussuutlikkus,

mitte aga ettevõtja majandussuutlikkus tervikuna. Ühtlasi ei ole kostja viidanud ühelegi tõendile,

mille alusel ta väidab, et konkreetsel juhul tegutses üüriobjektiks olev kauplus püsivalt kahjumis

ja makseraskustes. Isegi kui lähtuda kostja poolt esitatud materjalidest, siis käivad need üksnes

2008 esimese 9 kuu kohta, mitte aga pikema perioodi kohta, mis annaks aluse järeldada sellise

trendi „püsivust“.

Kostja viited tunnistaja T.T. ebapädevusele on asjakohatud.

Asjakohatu on kostja viide hagi tagamise menetluses hageja poolt esitatud väidetele. Hageja

poolt hagi tagamise menetluses antud seisukohti ei saa kostja käesoleval juhul kasutada tõendina

omapoolsetele seisukohtadele, veel vähem aga omaksvõtuna tema väidete suhtes. Samuti on

kostja ise hagi tagamise menetluses oma majandusnäitajaid pidanud eeskujulikuks.

Arusaamatuks jääb apellandi viide tema väidetavale ootusele Ropka linnajaos uue tõmbekeskuse

väljakujunemisele.

Maakohus on õigesti tuvastanud, et 2008. a majandusaasta aruandest ei nähtu kostja alaliselt

maksejõuetuks muutmise oht. Kostja on läbi 2008 laenukohustuste suurendamise soovinud

näidata end suurtes majandusraskustes oleva ettevõtjana. On arusaadav, et laenukohustuste

suurendamine vähendab isiku majanduslikku suutlikkust, kuid see ei anna alust järeldada, et

antud asjaolu oleks toonud kaasa kostja alalise maksejõuetuse.

Majanduslanguse negatiivsed tagajärjed avaldusid kõigi turuosaliste peal. Puudub igasugune

loogika, miks peaks kostjal avalduva kahju lugema hagejal üürilepingu lõppemisel tekkinud

kahjust tähtsamaks ja kostja sellisest kahju hüvitamise kohustusest vabastama.

Hageja leiab, et nii üüriobjektiks olnud kaupluse sulgemise aeg ja uue kaupluse avamise aeg T M

, kui ka Veeriku ostukeskuses 2008 suvel kaupluse sulgemine ei oma käesoleval juhul lepingu

ülesütlemisega mingit puutumust.

Kostja väited tema majandusliku olukorra ja maksevõime kardinaalse erinevuse kohta lepingu

lõpetamise ajal (2009 aprill) ja hageja poolt hagiavalduse esitamise ajal (2009 detsember) on

ebausutavad. Selline väide ei ole tõendatud ja puudub alus arvata, et kostja majanduslik

suutlikkus tõusis 8 kuuga sedavõrd palju.

Kostja väide, et kohus ei põhjendanud, miks peaks üürnik pärast üürilepingu pikendamist

5 aastaks taluma majanduslanguse aastaid, on ainetu. Hageja hinnangul on maakohtu loogika

kooskõlas lepinguõiguse põhimõttega, mille kohaselt on leping pooltele täitmiseks kohustuslik

ning mõlemad lepingupooled võtavad endale lepingut sõlmides kohustuse (ja riski) täita lepingut

ka majanduslanguse perioodil.

Hageja arvates on alusetud ja tõendamata kostja väited, et ei öelnud üürilepingut üles mitte

seetõttu, et ruumide üür ei vastanud turutasemele, vaid eelkõige seetõttu, et üüritud ruumides

peetud kaupluse kahjum oli püsiv ja süvenev ning kaupluse pidamine ei olnud jätkusuutlik.

Kostja pidi lepingu pikendamisel arvestama võimalusega, et tema kaupluse pidamine ei pruugi

olla pidevalt jätkusuutlik ja võib tekitada talle ka kahjumit;

2) on maakohus diskretsiooniotsuse korras põhjendatult leidnud, et kostjal puudub ülekaalukas

huvi lepingu lõppemise vastu, kuna lepingu jätkamine ei too kaasa tema alalist maksejõuetust.

Maakohus polnudki seetõttu kohustatud otsuses pikemalt käsitlema hageja võimalikku huvi

lepingu jätkamise vastu ja neid kostja huvidega võrdlema. Olukorras, kus kostjal puudus lepingu

lõpetamiseks ülekaalukas huvi, on selge, et kostjal puudus lepingu lõpetamiseks mõjuv põhjus

VÕS § 313 tähenduses ning, et hageja huvi lepingu jätkamise vastu oli suurem kostja huvist.

Kuivõrd kohus on diskretsiooniotsuse korras leidnud, et kostjal puudub ülekaalukas huvi lepingu

lõpetamise vastu, siis kõrgema astme kohtutel puudub õigus maakohtu sellekohast

diskretsiooniotsust ümber vaadata. Hageja hinnangul ei ole maakohus ka diskretsiooni piire

ületanud;

3) on maakohus õigesti tuvastanud poolte vahel kokkuleppe puudumise üürilepingu lõpetamise

kohta. Ainuüksi asjaolu, et hageja võttis kostja initsiatiivil 15.04.2009 vastu üüriobjektiks

olevate ruumide valduse, ei anna mitte mingisugust alust järeldada, et pooled oleksid üürilepingu

lõpetamises saavutanud mingisugusegi kokkuleppe. Maakohus on õigesti leidnud, et mõlemad

pooled olid ruumide üleandmiseks ette valmistanud omapoolsed aktid, kuid kumbki pool ei

nõustunud teise akti allkirjastama, mis viitab sellele, et mingit kokkulepet üürilepingu

lõpetamises pooled ei saavutanud, vaid nad olid selles erimeelel. Ühtlasi on maakohus õigesti

viidanud, et 5 päeva pärast ruumide üleandmist teatas hageja oma 20.04.2010 kirjas kostjale, et

peab kostja poolt üürilepingu ülesütlemist alusetuks ega nõustu selle õiguspärasusega.

Kostja etteheide, et maakohus on vastuolus hageja enda poolt menetluses esitatud asjaoludega

leidnud, et üürileping ei lõppenud 15.04.2009, on ainetu.

Kohus ei ole seotud menetlusosaliste poolt esitatud seisukohtadega, vaid võib menetluses

tuvastatud asjaolude pinnalt teha omad õiguslikud ja sisulised järeldused. Nii on maakohus ka

antud juhul võtnud menetlusosaliste poolt esitatud asjaolud ning teinud nende alusel omapoolse

järelduse, leides, et pooltevaheline leping ei ole lõppenud 15.04.2009. Ka nõuete õiguslik

(ümber)kvalifitseerimine kohtute, sh kõrgema astme kohtute, poolt on täiesti tavapärane praktika

ning kooskõlas menetlusõigusega.

Lisaks on kostja jätnud arvestamata, et hageja on ka ise oma 28.02.2010 menetlusdokumendi

p-s 2.2.1 pidanud võimalikuks, et leping ei lõppenud 15.04.2009, vaid et kestis edasi, mistõttu ei

ole võimalik väita, et kohus on otsust tehes tegutsenud vastuolus hageja seisukohtadega.

Hageja poolt kreeditarve esitamine ja hilisem jooksvate arvete mitteesitamine ei ole käsitletav ei

aktiivse ega passiivse tahteavaldusena seonduvalt pooltevahelise üürisuhtega. Arveid ei esitatud

eesmärgiga mitte tekitada põhjendamatut arvete esitamisega kaasnevat käibemaksu tasumise

kohustust enne, kui selgub kostja poolt kohustuste täitmise faktiline ulatus;

4) on maakohus õigesti tuvastanud, et kostja ei kasutanud ruume pärast nende üleandmist

15.04.2009 temast endast tulenevatel põhjustel, ning sellest lähtuvalt ka õigesti kohaldanud VÕS

§ 296 lg-s 3 sätestatud materiaalõigusnormi, rahuldades hageja üüritasu täitmisnõude perioodi

15.04.2009 - 31.10.2009 eest. Ruumide üleandmine 15.04.2009 toimus kostja enda initsiatiivil ja

vabal tahtel, mitte hageja nõudmisel. Samuti oleks kostja saanud soovi korral ruumide valduse

hagejalt endale tagasi ning jätkata ruumide kasutamist senise üürilepingu alusel. Puuduvad aluse

väitmaks, et ruumide kasutamine oli takistatud hagejast tulenevatel asjaoludel.

Asjaolu, et maakohtu otsuses ei ole välja toodud sellise üüritasunõude sissenõutavaks muutumise

aega, ei anna alust järeldada, et sellist nõuet ei olegi olemas või et sellise nõude täitmist ei saa

nõuda. Kohtuvaidluses rahuldatud nõue muutub sissenõutavaks hiljemalt kohtuotsuse

jõustumisest, kuid see ei välista, et hagejal võis olla õigus selle täitmist kostjalt nõuda juba

varem, millest lähtuvalt on hagejal õigus nõuda täitmisega viivitamise pealt ka viiviseid;

5) on maakohus õigesti tuvastanud üüri perioodilise vähendamise kokkuleppe sidumise

täiendavate lisatingimustega, mille täitmisega kostja ei nõustunud, mistõttu ei lugenud kohus

kokkulepet sõlmituks ning rahuldas põhjendatult hageja nõude üürivahe tasumiseks. Maakohus

on õigesti viidanud hageja poolt kostjale esitatud kokkuleppe projektile, mis sidus üüri

vähendamise kokkuleppe üheselt mõistetavalt veel täiendavate lisatingimustega. Kostja käsitluse

puhul jääb arusaamatuks, et juhul, kui tema väitel leppisid pooled üüri vähendamise kokku ilma

selle sidumiseta täiendavate lisatingimustega, siis milleks hageja üldse sellise kokkuleppe

projekti kostjale saatis. Hageja kinnitab veelkord, et ta nõustus kostja jaoks üüri vähendama

üksnes juhul, kui kostja nõustub ka muude kokkuleppe projektis sätestatud tingimustega;

6) on maakohus õigesti tuvastanud, et hageja poolt kostjale esitatud elektriarved 2009 veebruari-

ja märtsikuu eest on tõesed ning vastavad tegelikule kulule. Hageja hinnangul on maakohus

õigesti viidanud nii tunnistaja T.T. ütlustele, kes kinnitas, et kostja kasutas üüriobjektiks olnud

ruumides elektrit ka pärast sealt välja kolimist 2008 sügisel, ning ka asjaolule, et vaidlusaluse

perioodi (s.o 2009 veebruar-märts) elektrikulu jäi samasse suurusjärku 2008 lõpukuudega, s.o

novembri-detsembriga, mil kostja oli ruumidest juba välja kolinud. Ühtlasi allkirjastas kostja

15.04.2009 ruume üleandes akti, milles kinnitas elektrinäidu vastavust tegelikkusele ja sellega

nõustumist. Nimetatud asjaolud annavad piisava aluse järeldada, et hageja poolt kostjale esitatud

elektriarved 2009 veebruari- ja märtsikuu eest on tõesed ning vastavad tegelikule kulule;

7) on maakohus õiguspäraselt rahuldanud hageja nõude üüriobjekti osaks olnud laoruumide eest

2009 märtsi ja aprilli üüritasu osas, kuna kostja kohustus VÕS § 296 lg 3 alusel üüri maksma ka

perioodil, mil ta ruume endast tuleneval põhjusel ei kasutanud. Asjaolu, et kostja annab lepingu

objektiks olevad ruumid enda initsiatiivil ja tahtel üle hagejale, ei võta kostjalt ära kohustust

lepingut edasi täita, mistõttu kohustub kostja VÕS § 296 lg-st 3 lähtuvalt hagejale üüri maksma

ka siis, kui ta üüriobjekti temast tuleneval põhjusel ei kasuta;

8) on maakohus põhjendatult leidnud, et hageja ei ole alusetult rikastunud saadud prügiveo tasu

arvelt ja kostjal tuleb tasuda ka talle selles osas hageja poolt esitatud ja veel tasumata arved.

Maakohus on õigesti märkinud, et asjas ei ole vaidlust, et kostja on tasunud kuni üüritud

ruumides kaupluse pidamise lõpuni talle esitatud arvete alusel prügiteenuse eest ja vastavat

teenust on ka hageja üürileandjana kostjale osutanud. Kohus on VÕS § 9 lg 1 ja TsÜS § 68 lg 3

alusel õigesti leidnud, et olukorras, kus kostja on pikema aja jooksul ca 8 aastat tasunud talle

hageja poolt esitatud arveid prügiveo ja valveteenuse eest, ongi kostja vähemalt kaudse

tahteavaldusega väljendanud oma nõustumust tasuda nimetatud teenuste eest täiendavalt rendi

(üüri) tasule, kuigi pooled ei ole selles kirjalikult kokku leppinud. Kuivõrd seadus ei näe vastava

kokkuleppe osas ette ka kohustuslikku vorminõuet, on hageja ja kostja vaheline kokkulepe

lubatav ka kaudsete tahteavaldustega, sh suulises vormis;

9) on maakohus õigesti tuvastanud, et hageja võis oma nõudeid kostja 26.06.2009 arvest

nr 0939676-05 tuleneva nõudega tasaarvestada alates arve saamisest 26.06.2009, mistõttu on

maakohus ka põhjendatult jätnud kostja vastava vastuhagi nõude rahuldamata. Maakohus on

õigesti tuvastanud, et kostja nõue, mis tulenes tema 26.06.2009 arvest nr 0939676-05, muutus

sissenõutavaks alates 04.07.2009, ning hageja nõuded (kokku summas 54 035,63 krooni),

millega hageja kostja vastava nõude hiljemalt oma 01.11.2010 menetlusdokumendiga

tasaarvestas, muutusid sissenõutavaks juba enne 04.07.2009. Sellest lähtuvalt on maakohus ka

õigesti märkinud, et hageja võis oma nõudeid kostja nõudega tasaarvestada alates arve saamisest

26.06.2009, mistõttu on maakohus põhjendatult jätnud kostja vastava vastuhagi nõude

rahuldamata;

10) ei ole maakohus menetlust uuendades rikkunud erapooletuse ja võistlevuse põhimõtteid,

vaid on menetlusökonoomika põhimõttega kooskõlas lahendanud ühes menetluses ära kõik

olulised küsimused ning teinud otsuse, milles käsitletud asjaolud ei ole pooltele üllatuslikud.

Kostja väide, justkui oleks kohus oma 10.01.2011 määruses hagejale ette kirjutanud, kuidas,

milliseid ning millises summas nõudeid võiks/peaks hageja kohtule veel esitama, ei vasta tõele ja

on apellandi pahatahtlik kohtu eksitusse viimine. Maakohus on kõnealuses määruses palunud

poolte seisukohta küsimusele, mida ei pooled ega ka kohus varasema menetluse kestel ei

käsitlenud, kuid mis õige ja asjakohase kohtuotsuse valguses vajasid kindlasti käsitlemist.

Maakohtu selline käitumine oli kooskõlas tsiviilkohtumenetluses kehtiva põhimõttega, mille

kohaselt ei tohi kohtu käitumine olla menetlusosaliste suhtes üllatuslik, mis hõlmab endas ka

seda, et kohus peaks menetluse käigus juhtima poolte tähelepanu asjaoludele, mis asja

lahendamise käigus võiksid tähendust omada, kuid mida pooled ise ei ole välja toonud. Seega ei

saa maakohtu tegevust pidada erapoolikuks ega võistlevuse põhimõtet rikkuvaks.

8. OÜ Anovela Kinnisvara esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu

2. mai 2011 otsuse tühistamist osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja hagi kahju

hüvitamise nõudes ja uue otsuse tegemist, millega rahuldatakse hageja kahjunõue summas

481 614 krooni. Eeltoodud nõude rahuldamata jätmise korral palub vastuapellant tühistada Tartu

Maakohtu 2. mai 2011 otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja hagi viiviste

väljamõistmiseks, ning teha selles osas uus otsus, millega mõista kostjalt hageja kasuks välja

viivised alates 11.03.2011 põhinõudelt summas 14 688,62 eurot 0,25% päevas (s.o 36,72 eurot

päevas) kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest kuni

põhinõude täitmiseni, kuid mitte rohkem kui põhinõude ulatuses. OÜ Anovela Kinnisvara palub

jätta menetluskulud Expert Estonia AS kanda.

Vastuapellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt:

1) on maakohus TsMS § 442 lg-st 8 lähtuvalt põhjendamiskohustust rikkudes jätnud

selgitamata, miks ta ei nõustu hageja seisukohaga, et isegi olukorras, kus lepingu ülesütlemine on

toimunud õigusvastaselt, tuleb poolte käitumisele tuginedes lugeda leping alates 15.04.2009

lõppenuks ning rahuldada kahju summas 481 614 krooni, mida kostja on läbi lepingut rikkuva

tegevuse hagejale põhjustanud. Hageja leiab, et maakohus oleks hageja poolt viidatud Riigikohtu

seisukohtadele tuginedes saanud ja pidanud rahuldama hageja kahjunõude ka olukorras, kus

kohus tuvastas, et kostjapoolne lepingu ülesütlemine oli õigusvastane. Ehkki hageja nõustub

maakohtuga selles, et lepingu ennetähtaegne ülesütlemine kostja poolt oli õigusvastane ning

lisaks ka lepingu tingimusi rikkuv, tuli maakohtul arvestada asjaoluga, et hageja ei soovinud

nõuda kostjalt lepingu edasist täimist, vaid nõustus faktiga, et pooltevaheline leping on sisuliselt

lõppenud 15.04.2009. Seega luges hageja lepingu alates 15.04.2009 ennetähtaegselt lõppenuks,

kuid asus samas seisukohale, et lepingut ennetähtaegselt üles öeldes toimis kostja lepingut

rikkudes. Maakohus tuvastas sisuliselt, et lepingu ennetähtaegse ülesütlemise vajadus oli tingitud

üksnes kostjast tulenevast asjaolust, samuti maakohus tuvastas, et kostjal puudus alus, s.o mõjuv

põhjus, lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 kohaselt ning ka möönis, et kostja

ütles lepingu üles muu hulgas ka seetõttu, et avas 2008 sügisel uue kaupluse T M . Hageja leiab

endiselt, et kuivõrd kostjal ei esinenud lepingu ennetähtaegseks ülesütlemiseks ei seaduslik ega

ka lepingust lähtuv alus, oli kostja antud juhul lepingut üles öeldes oluliselt rikkunud

pooltevahelist lepingut, mh p-e 1.2, 2.1 ja 2.2. Arvestades eelpooltoodut on hagejal õigus nõuda

kostjalt üürilepingu erakorralise ülesütlemisega hagejale tekitatud kahju hüvitamist;

2) vaidlustab hageja alternatiivselt maakohtu otsuse, millega kohus jättis täies ulatuses

rahuldamata hageja viivisenõude, tõlgendades ja kohaldades seeläbi vääralt pooltevahelise

lepingu p-i 4.1. Maakohus on nõustunud hageja alternatiivnõudeks oleva lepingu täitmise

nõudega, s.o põhinõudega, rahuldades hageja üüritasunõude perioodi 15.04.2009 - 31.10.2009

eest täies ulatuses, s.o summas 229 827 krooni. Lepingu p 4.1 reguleerib üüri tasumise korda.

Hageja möönab, et lepingu p 4.1 viimase lause kohaselt lükkub üüritasu maksetähtaeg arve

esitamisega viivitatud päevade võrra edasi, kuid leiab, et maakohus on kõnealust lepingupunkti

tõlgendanud liiga kitsalt, andes mõistele “arve esitamine” vaid formaalse tähendusega sisu.

Mõistet „arve esitamine“ tuleb lepingu p 4.1. viimase lause kontekstis sisustada selliselt, et

olukorras, kus arve esitamise (õiguslik) võimalikkus on vaieldav, nt nagu käesolevast

kohtuvaidlusest tulenevalt, ning sellises olukorras arve esitamine võib omakorda hagejale hoopis

täiendavat kahju tekitada, nt läbi käibemaksu tasumise arvete pealt, tuleb „arve esitamisena“

käsitleda ka üüritasu nõude esitamist mõnes muus vormis. Selliseks teistsuguseks vormiks võib

olla ka vastava üüritasu nõude teatavaks tegemine kostjale ja selle esitamine nt kohtuvaidluste

käigus. Nii on ka riigikohtu praktikas aktsepteeritud nõuete esitamist kohtuvaidluste käigus ning

loetud sellised nõuded esitatuks nõuetekohaselt (nt tasaarvestuse teostamine kohtuvaidluse

raames). Sellest tulenevalt on hageja üüritasunõude esitamiskohustuse lepingu p 4.1 tähenduses

täitnud hiljemalt siis, kui ta esitas 28.02.2011 kohtule menetlusdokumendi, mille p-s 2.2 esitas ta

kostja vastu selge ja üheselt arusaadava nõude üüritasu maksmiseks perioodi 15.04.2009 -

31.10.2009 eest. Kuivõrd lepingu p 4.1 näeb ette, et üürileandja peab “arve” esitama vähemalt

10 päeva enne maksetähtaega, siis saabus antud juhul maksetähtaeg kostja jaoks hiljemalt

10.03.2011. Seega leiab hageja, et ta on lepingu p 4.1 ja 6.3.1 alusel õigustatud nõudma kostjalt

alates 11.03.2011 ka lepingujärgse viivise tasumist.

Hageja leiab, et arve esitamata jätmine olukorras, kus hageja on korduvalt kirjalikult nõudnud

lepingust tuleneva kohustuse täitmist on hagejale vabandatav ega anna seejuures kostjale kui

kohustatud isikule alust keelduda üürisumma mittemaksmisest tuleneva viivise tasumisest. Arve

puudumine ei saa õigustada kohustuse mittetäitmist ja seda eriti olukorras, kus kostja ei ole

hagejale öelnud, et ta ei saa lepingust tulenevat üüri ilma arvet omamata tasuda.

9. Expert Estonia AS vaidleb OÜ Anovela Kinnisvara vastuapellatsioonkaebusele vastu ja

taotleb selle rahuldamata ning vastuapellatsioonkaebuses esitatud viivisenõude läbi vaatamata

jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) on hageja kahjunõue aluseta ja see tuleb jätta rahuldamata. Hageja on kogu menetluse vältel

nõustunud, et kostja majanduslik olukord oli 2008 raske ning 2009 veel raskem. Asjaolu, et

hagejalt üüritud kostja kauplus oli terve 2008 kuni sulgemiseni kahjumis, on mh tõendatud

hageja enda poolt kohtusse kutsutud tunnistaja ütlustega.

Hageja ei ole põhistanud ega tõendanud, et hageja huvi kostjaga üürilepingu jätkamiseks oli

kaalukam kostja objektiivsest huvist üürilepingu lõpetamiseks. Hageja jätab jätkuvalt

selgitamata, milline on see lepingu lõppemisega hagejale kaasnenud kahjulik tagajärg, mis kaalus

üles kostja huvi üürilepingu erakorraliseks lõpetamiseks ja millest tulenevalt saaks lepingu

erakorraline lõpetamine olla õigusvastane.

Hageja ei ole selgitanud, et kui kostja poolt tehtud ülesütlemise tagajärjel leping lõppes, siis miks

ei teinud hageja midagi selleks, et vältida ülesütlemisega kaasnevat võimalikku kahjulikku

tagajärge.

Hageja tuginemine Riigikohtu lahenditele on ainetu. Lahendites nr 3-2-1-37-09, nr 3-2-1-62-04,

nr 3-2-1-2-06, nr 3-2-1-20-08 ning nr 3-2-1-84-10 on Riigikohus märkinud, et kui üürilepingu

ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest,

toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt

võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. Hageja ei ole tõendanud, et 2008

üldine majanduslangus oli põhjustatud kostjast tulenevast asjaolust. Hageja ei ole tõendanud, et

hagejale teadaolev 2008 ning 2009 elektroonikakaupade jaekaubanduses valitsenud üldine väga

raske olukord oli põhjustatud kostjast tulenevast asjaolust. Hageja ei ole tõendanud, et kostja

kaupluse külastatavuse vähenemine ning 2008 9 kuud väldanud igakuine ja süvenev kostja

kaupluse kahjum oli põhjustatud kostjast tulenevast asjaolust.

Juhul kui kohus ei nõustu, et kostjapoolne üürilepingu ülesütlemine oli õiguspärane, siis juhib

kostja taas tähelepanu, et pärast kostja poolt hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse esitamist

vahetasid pooled vastastikku täiendavalt tahteavaldusi kostja valduse lõpetamiseks ja üüritud

ruumide hagejale üleandmiseks. Hagejapoolset nõustumist üürilepingu lõpetamisega kinnitab

täiendavalt asjaolu, et üürilepingu lõpetamise päeval 15.04.2009 esitas hageja kostjale

kreeditarve 2009 aprillikuu eest kostjale juba arvestatud üüri ja valveteenuse tasu vähendamiseks

ning pärast 15.04.2009 hageja kostjale enam ühtegi arvet ei esitanud;

2) väljub vastuapellatsioonkaebuses esitatud viivisenõue apellatsioonimenetluse piiridest.

Hageja esitas 28.02.2011 hagi täpsustuses üürilepingu täitmata jätmisest tuleneva üüri nõude

ajavahemiku eest 15.04.2009 - 31.10.2009 ja 28.02.2011 viivisenõude tasumata üürilt. Hageja ei

esitanud kohtule taotlust põhinõude esitamise ajaks veel sissenõutavaks mittemuutunud viivise

väljamõistmiseks. Seega ei saanud maakohus hageja viivisenõuet selles osas ka lahendada.

Maakohus jättis hageja viivisenõude seisuga 28.02.2011 rahuldamata. Hageja selles osas

maakohtu otsust ei vaidlusta. Hageja ei saa maakohtu otsuse peale edasi kaevates esitada

täiendavat, alates 11.03.2011 sissenõutavaks muutunud viivise nõuet;

3) on põhjendamata hageja poolt alates 15.04.2009 kostjale arvestatud üürilt viivise nõue

ükskõik millises ulatuses. Juhul kui ringkonnakohus peab vastuapellatsioonis esitatud kujul

viivisenõude esitamist lubatavaks, palub kostja jätta see täielikult rahuldamata. Üürilepingu p 4.1

kohaselt peab üüri arve olema kostjale laekunud vähemalt 10 päeva enne maksetähtpäeva ning

hageja poolt arve esitamisega viivitamisel lükkub maksetähtaeg edasi arve esitamisega viivitatud

päevade võrra. Seega muutub üüri nõue sissenõutavaks ja viivisearvestus algab 11. päeval pärast

arve (ja mitte muus vormis üürinõude) kättesaamist. Hageja ajavahemiku 15.04.2009 -

31.10.2009 eest üüri tasumiseks ühtegi arvet kostjale esitanud ei ole, vastupidi, 15.04.2009 esitas

hageja kostjale kreeditarve üüriarvestuse lõpetamiseks 15.04.2009 seisuga. Maakohus on õigesti

leidnud, et kui hageja on võtnud endale lepingulise kohustuse esitada üüri tasumiseks kostjale

arveid, kuid hageja selliseid arveid ei esita, siis pole hagejal võimalik nõuda ka viivist, sest üüri

maksetähtaeg on edasi lükkunud arve esitamata jätmise tõttu.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Ringkonnakohus leiab, et Expert Estonia AS apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

OÜ Anovela Kinnisvara vastuapellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt ning Tartu Maakohtu

2. mai 2011 otsus tuleb tühistada OÜ Anovela Kinnisvara viivisenõude perioodi 15. aprilli 2009

– 31. oktoober 2009 üüri tasumisega viivitamise eest 229 827 krooni rahuldamata jätmise osas

(resolutsiooni punkti 2 viimane lause). Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega

mõistab kostjalt välja hageja kasuks perioodi 11.03.2011-22.01.2012 eest viivise summas

11 640,24 eurot. Samuti tuleb suurendada otsuse resolutsiooni punktis 4 märgitud OÜ Anovela

Kinnisvara hagi rahuldamise ulatust 32 744,47 euroni ning resolutsiooni punktis 6 märgitud

Expert Estonia AS-lt OÜ Anovela Kinnisvara kasuks väljamõistetavat summat ning lõplikult

välja mõista Expert Estonia AS-lt OÜ Anovela Kinnisvara kasuks 32 317,29 eurot.

Muus osas tuleb jätta Tartu Maakohtu 2. mai 2011 otsus muutmata.

11. Tartu Maakohtu 2. mai 2011 otsus on Expert Estonia AS apellatsioonkaebuses vaidlustatud

osas seaduslik ja põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub kõigi maakohtu poolt esitatud vastavate

põhjendustega ning TsMS § 654 lg 6 alusel ei korda neid.

11.1. Maakohus on õigustatult asunud seisukohale, et kostja 31.03.2009 avaldus üürilepingu

erakorralise ülesütlemise kohta oli tühine ning seetõttu ei ole leping 15.04.2009 lõppenud ja

apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale.

Maakohus on õigesti kohaldanud VÕS § 313 lg-t 1 ning järginud Riigikohtu praktikat

VÕS § 313 lg 1 rakendamisel. Maakohus on kaalunud mõlema lepingupoole huve ning

apellatsioonkaebuses esitatud vastupidine väide on alusetu. Maakohus on diskretsiooniotsustuse

korras põhjendatult leidnud, et kostjal puudub ülekaalukas huvi lepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks, kuna lepingu jätkamine ei too kaasa tema alalist maksejõuetust (või selle ohtu).

Maakohus polnudki seetõttu kohustatud otsuses pikemalt käsitlema hageja võimalikku huvi

lepingu jätkamise vastu ja neid kostja huvidega võrdlema. Olukorras, kus kostjal puudus lepingu

lõpetamiseks ülekaalukas huvi, on selge, et kostjal puudus lepingu lõpetamiseks mõjuv põhjus

VÕS § 313 tähenduses ning, et hageja huvi lepingu jätkamise vastu oli suurem kostja huvist.

VÕS § 313 lg 1 kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsuse tegemist, sest kohtul tuleb

kaaluda, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli olemas mõjuv põhjus, ning diskretsiooniotsuse sisu

saavad kõrgema astme kohtud kontrollida piiratult, eelkõige selles osas, kas alama astme kohus

on ületanud diskretsiooni piire. Antud juhul ei ole maakohus ületanud diskretsiooni piire ning

puudub alus asuda maakohtust erinevale seisukohale.

Alusetu on kostja väide, et maakohus on otsuses segamini ajanud “ettevõte” ja “ettevõtja”

mõisted. Antud juhul on üürilepingu pooleks olnud kostja, mitte aga kostja poolt XXX peetud

kauplus ning seetõttu on eelkõige asjassepuutuv just kostja kui ettevõtja majandussuutlikkus

tervikuna, mitte aga konkreetse ettevõtte (kaupluse) majandussuutlikkus. Ühtlasi ei ole kostja

esitanud kohtule selliseid tõendeid, mis annaks aluse väita, et konkreetsel juhul tegutses

üüriobjektiks olev kauplus püsivalt kahjumis ja makseraskustes. Kostja poolt esitatud materjalid

käivad üksnes 2008 esimese 9 kuu kohta, mitte aga pikema perioodi kohta.

Maakohus on õigesti hinnanud tunnistaja T.T. ütlusi ning apellandi vastupidine väide ei anna

alust hinnata tunnistaja ütlusi maakohtust erinevalt.

Asjakohatu on kostja viide hagi tagamise menetluses hageja poolt esitatud väidetele, sest hageja

seisukohti ei saa kostja käesoleval juhul kasutada temapoolseid seisukohti kinnitavate tõendina,

samuti ei ole tegemist hagejapoolse omaksvõtuga kostja väidete suhtes. Kostja on ise hagi

tagamise menetluses esitatud määruskaebuses (I kd tl 58-63) märkinud, et hageja poolt hagi

tagamise taotluses esitatud väited kostja halbade majandusnäitajate kohta on ebaõiged.

Arusaamatu on apellandi väide, et maakohus on jätnud põhjendamatult tähelepanuta kostja

selgitused selle kohta, et ootus Ropka linnajaos uue tõmbekeskuse väljakujunemisele oli üks

asjaolu, miks kostja hagejaga XXX kaupluse pidamiseks üürilepingu üldse sõlmis. Üürilepingust

(I kd tl 15-19) ja selle pikendamise kokkuleppest (I kd tl 22) ei nähtu, et leping oleks olnud

seotud asjaoluga, kas Ropka linnajaos kujuneb või ei kujune välja uus tõmbekeskus.

Maakohus on õigesti tuvastanud, et 2008. a majandusaasta aruandest ei nähtu kostja alaliselt

maksejõuetuks muutmise oht. Ringkonnakohus nõustub maakohtu vastavate põhjendustega ning

ei korda neid.

Iseenesest õige on apellandi väide, et XXX kaupluse sulgemise aeg ja uue kaupluse avamise aeg

T M ei oma üürilepingu ülesütlemisega mingit puutumust. Samas aga on viidatud asjaolu

maakohus õigesti hinnanud tuvastamaks, kas kostjal oli olemas üürilepingu ülesütlemiseks

mõjuv põhjus.

Õige on maakohtu seisukoht, et kostja väited oma maksevõime kohta on olnud menetluses

vastuolulised. Samuti on põhjendatud maakohtu järeldus, et kostja peaks taluma ka

majanduslanguse aastaid. Üürilepingut on pikendatud 08.06.2005 kuni 15.08.2010 (I kd tl 22).

Lepingu pikendamisel pidi kostja arvestama võimalusega, et kaupluse pidamine ei pruugi olla

pidevalt jätkusuutlik ja võib tekitada talle ka kahjumit ning lähtuvalt sellest oli tal võimalus

pikendada lepingut lühemaks tähtajaks kui viis aastat või üldse mitte pikendada lepingut. Kostja

pidi lepingut pikendades viieks aastaks aru saama, et leping on pooltele täitmiseks kohustuslik

ning mõlemad lepingupooled võtavad endale lepingut sõlmides kohustuse (ja riski) täita lepingut

ka majanduslanguse perioodil.

Õige on apellandi väide, et nähtuvalt üürilepingu 08.06.2005 lisast 8 tõsteti alates 01.03.2005

üüri 75 kroonile ruutmeetri eest ning hageja 31.10.2007 teate kohaselt tõstis hageja alates

01.12.2007 üüri 83 kroonile ruutmeetri eest. Samas kuna apellandi väite kohaselt ei öelnud ta

üürilepingut üles seetõttu, et ruumide üür ei vastanud turutasemele, siis puudub üüri tõstmisel

seos vaidluse esemega.

11.2. Maakohus on õigesti tuvastanud pooltevahelise kokkuleppe puudumise üürilepingu

lõpetamise kohta 15.04.2009 ning ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei anna alust asuda

teisele seisukohale.

Asjaolu, et pooled kohtusid 15.04.2009 eesmärgiga üüritud ruumide valdus kostjalt hagejale üle

anda ning, et ruumide kasutus kostja poolt oli juba enne faktiliselt lõppenud, ei tõenda poolte

kokkulepet üürilepingu lõpetamiseks 15.04.2009. Maakohus on õigesti leidnud, et mõlemad

pooled olid ruumide üleandmiseks 15.04.2009 ette valmistanud omapoolsed aktid, kuid kumbki

pool ei nõustunud teise akti allkirjastama (II kd tl 215-216), mis viitab sellele, et 15.04.2009

kokkulepet üürilepingu lõpetamises pooled ei saavutanud. Ainuüksi asjaolu, et 15.04.2009 esitas

hageja kostjale 2009 poole aprillikuu üüri ja valvetasu eest kreeditarve ning pärast 15.04.2009

hageja kostjale üürilepingu alusel enam arveid ei esitanud, ei tõenda üürilepingu lõpetamist

poolte kokkuleppel. Kokkuleppe mittesaavutamist tõendab ka hageja 20.04.2010 kiri kostjale

(I kd tl 31-35), milles hageja peab kostja poolt üürilepingu ülesütlemist 31.03.2009 alusetuks ega

nõustu selle õiguspärasusega.

Asja materjalidest nähtub, et pooled on pidanud läbirääkimisi üürilepingu lõpetamiseks

kokkuleppel (nt I kd tl 24-26), kuid vastavat kokkulepet ei ole saavutatud enne ruumide valduse

üleandmist ega ka ruumide valduse üleandmisel.

Vastavalt TsMS § 442 lg-le 8 otsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja

nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida

kohus kohaldas.

Viidatud sätte kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste poolt esitatud õiguslike ja sisuliste

seisukohtadega, vaid võib menetluses tuvastatud asjaolude põhjal teha oma õiguslikud ja

sisulised järeldused. Maakohus on antud juhul menetlusosaliste poolt esitatud asjaolude alusel

teinud järelduse, et pooltevaheline leping ei ole lõppenud 15.04.2009.

Lähtudes eeltoodust ei olnud maakohtu jaoks siduv hageja poolt hagiavalduses märgitud asjaolu,

et pooltevaheline leping sisuliselt lõppes 15.04.2009. Samuti on hageja ise menetluse kestel

asunud seisukohale, et kuna lepingu ülesütlemine kostja poolt oli tühine, siis leping kestis edasi

(II kd tl 202).

11.3. Maakohus on õigesti rahuldanud hageja alternatiivnõude välja mõista kostjalt üür perioodi

15. aprill 2009 – 31. oktoober 2009 eest summas 229 827 krooni ning apellatsioonkaebuses

esitatud väited ei anna alust asuda teisele seisukohale. Siinkohas on maakohus õigesti

kohaldanud VÕS § 296 lg-t 3 leides, et kostja ei kasutanud ruume pärast nende üleandmist

15.04.2009 temast endast tulenevatel põhjustel. Ruumide üleandmine 15.04.2009 toimus kostja

enda initsiatiivil ja vabal tahtel, mitte hageja nõudmisel. Samuti kuna üürileping ei olnud

lõppenud 15.04.2009, siis oli kostjal õigus soovi korral nõuda ruumide valdus hagejalt endale

tagasi ning jätkata ruumide kasutamist senise üürilepingu alusel, kuid kostja ei ole seda teinud.

Seega puudub alus väitmaks, et ruumide kasutamine oli takistatud hagejast tulenevatel

asjaoludel.

Ebaõige on apellandi väide, et kuna kohtuotsuses esitatud põhjenduste kohaselt viivisenõue on

põhjendamatu seetõttu, et põhinõue ei ole muutunud sissenõutavaks, siis järelikult ei saa

võlgnikult nõuda ka põhinõude täitmist.

Asjaolu, et maakohtu otsuses ei ole märgitud üüritasunõude sissenõutavaks muutumise aega, ei

anna alust järeldada, et sellist nõuet ei ole olemas või, et sellise nõude täitmist ei saa nõuda.

Kohtuvaidluses rahuldatud nõue muutub sissenõutavaks hiljemalt kohtuotsuse jõustumisest.

11.4. Maakohus on õigesti tuvastanud, et üüri perioodilise vähendamise kokkulepe oli seotud

täiendavate lisatingimustega, mille täitmisega kostja ei nõustunud. Seetõttu maakohus

põhjendatult ei lugenud kokkulepet sõlmituks ning rahuldas hageja nõude üürivahe tasumiseks.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu kõigi vastavate põhjendustega ja ei korda neid.

Läbirääkimiste ajal hageja poolt kostjale kreeditarve tagasiulatuvalt ajavahemiku 01.12.2008 -

28.02.2009 eest esitamist tasutud üüri vähendamiseks 35% võrra ning 2009 märtsikuu eest

üüriarve esitamist 65% ulatuses lepingujärgsest üürist ei saa käsitleda poolte kokkuleppena

üürihinna vähendamiseks. Hageja poolt kostjale esitatud kokkuleppe projektil kohaselt (I kd

tl 26) oli üüri vähendamise kokkulepe seotud üheselt mõistetavalt veel täiendavate

lisatingimustega. Maakohus on õigesti tuvastanud, et kostja lükkas hageja pakkumuse tagasi

hiljemalt 19. märtsi 2009 e-kirjaga (I kd tl 133).

Kuna maakohus on õigesti rahuldanud hageja nõude kostjalt 35% ulatuses vähem tasutud üüri

väljamõistmiseks, siis on kehtivalt toimunud tagatisraha summas 34 182,25 krooni

tasaarvestamine vähem tasutud üüri nõudega.

11.5. Maakohus on põhjendatult rahuldanud hageja nõude kostja vastu elektri eest tasumiseks

veebruaris-märtsis 2009. Ringkonnakohus nõustub kõigi vastavate põhjendustega ja ei korda

neid. Maakohus on siinkohal õigesti hinnanud tunnistaja T.T. ütlusi II kd tl 180) ja maakohtule

esitatud arveid (II kd tl 67-69), samuti kostja poolt 15.04.2009 allkirjastatud ruumide

üleandmisakti II kd tl 215).

11.6. Maakohus on õigustatult rahuldanud hageja nõude üüriobjekti osaks olnud laoruumide eest

2009 märtsi ja aprilli üüritasu osas, kuna kostja kohustus VÕS § 296 lg 3 alusel üüri maksma ka

perioodil, mil ta ruume endast tuleneval põhjusel ei kasutanud. Asjaolu, et kostja andis lepingu

objektiks olevad ruumid enda initsiatiivil ja tahtel üle hagejale, ei võta kostjalt ära kohustust

lepingut edasi täita. Nähtuvalt üürilepingu lisast 6 (I kd tl 20) olid laoruumid üürilepingu

objektiks ning seetõttu on ebaõige apellandi väide, et hageja 01.04.2009 arve nr 30381 on

esitatud õigusliku aluseta. Arve esitamisel oli õiguslikuks aluseks kehtiv üürileping.

11.7. Ebaõige on apellandi väide, et maakohus jättis põhjendamatult rahuldamata kostjale

prügiveoteenuse tasu tagastamise nõude. Oma väite põhjendamisel on apellant tuginenud

samadele seisukohtadele, mis ta esitanud maakohtule, ning kuna ringkonnakohus nõustub

maakohtu vastavate põhjendustega, siis kohus ei korda neid.

11.8. Maakohus ei ole puudulikult ja ebaõigesti lahendanud kostja nõuet hagejale müüdud

kaupade eest müügihinna saamiseks, nagu on apellant leidnud oma apellatsioonkaebuses.

Maakohus on õigesti tuvastanud, et kostja nõue, mis tulenes tema 26.06.2009 arvest

nr 0939676-05, muutus sissenõutavaks alates 04.07.2009, ning hageja nõuded (kokku summas

54 035,63 krooni), millega hageja kostja vastava nõude hiljemalt oma 01.11.2010

menetlusdokumendiga (II kd tl 119-122) tasaarvestas, muutusid sissenõutavaks juba enne

04.07.2009. Sellest lähtuvalt on maakohus ka õigesti märkinud, et hageja võis oma nõudeid

kostja nõudega tasaarvestada alates arve saamisest 26.06.2009, mistõttu on maakohus

põhjendatult jätnud kostja vastava vastuhagi nõude rahuldamata.

11.9. Apellandi väite kohaselt maakohus on väljunud asja lahendamise piiridest ja ebaõigesti

kohaldanud menetlusõigusnorme sellega, et 10.01.2011 määrusega uuendas asja sisulise

arutamise ja tegi ühtlasi ettepaneku, et hagejal on kostja vastu lepingu täitmise nõue ajani, mil

kostja ei saanud enam üüritud ruume kasutada hageja poolt uue üürilepingu sõlmimise tõttu ning

vastavalt maakohtu ettepanekule hageja 28.02.2011 täiendaski oma hagiavaldust ning esitas

eelnevalt esitatud kahju hüvitamise nõudele alternatiivse lepingu täitmise nõude perioodi

15.04.2009 - 31.10.2009 eest summas 229 827 krooni.

Vastavalt TsMs §-le 437 võib kohus asja arutamise määrusega uuendada, kui pärast asja

arutamise lõpetamist ja enne lahendi tegemist tuvastab kohus menetluses vea, mis on otsuse

tegemisel oluline ja mille saab kõrvaldada.

Antud juhul on maakohus asja arutamise uuendanud seetõttu, et kohus asja sisulise arutamise

käigus ei ole välja selgitanud kõiki asja lahendamiseks tähtsust omavaid asjaolusid ning ei ole

kõiki asjaolusid pooltega arutanud. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu selline käitumine oli

kooskõlas menetlusökonoomika põhimõttega ning välistas pooltele üllatusliku kohtuotsuse

tegemise. Maakohus on sisulise arutamise uuendamise määruses palunud poolte seisukohta

küsimusele, mida ei pooled ega ka kohus varasema menetluse kestel ei käsitlenud, kuid mis õige

ja asjakohase kohtuotsuse valguses vajasid kindlasti käsitlemist. Maakohtu tegevust ei saa pidada

erapoolikuks ega võistlevuse põhimõtet rikkuvaks, nagu on ekslikult leidnud apellant.

12. OÜ Anovela Kinnisvara vastuapellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt ning maakohtu

otsus tuleb tühistada üüri tasumisega viivitamise eest täielikult viivise väljamõistmata jätmise

osas (otsuse resolutsiuooni pinkt 2). Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega

mõistab kostjalt välja hageja kasuks perioodi 11.03.2011-22.01.2012 eest viivise summas

11 640,24 eurot.

12.1. Maakohus on õigesti jätnud rahuldamata hageja nõude kostja vastu kahju hüvitamiseks

summas 481 614 krooni ning ükski vastuapellatsioonkaebuses esitatud väide ei ole selles osas

maakohtu otsuse tühistamise aluseks.

Maakohus on põhjalikult vaidlustatud otsuse põhjendavas osas selgitanud, miks ta ei nõustu

hageja seisukohaga, et isegi olukorras, kus lepingu ülesütlemine on toimunud õigusvastaselt,

tuleb poolte käitumisele tuginedes lugeda leping alates 15.04.2009 lõppenuks ning rahuldada

kahju summas 481 614 krooni. Ringkonnakohus nõustub maakohtu vastavate põhjenduste ja ei

korda neid. Ekslik on hageja seisukoht, et kehtiv Riigikohtu praktika võimaldab rahuldada hageja

kahjunõude olukorras, kus kohus tuvastas, et kostjapoolne lepingu ülesütlemine oli õigusvastane.

Maakohus on selles osas õigesti leidnud, et kuivõrd tuvastatud asjaoludel on üürilepingu

ülesütlemine tühine (üürileping on kehtiv), on hagejal õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri ja

kõrvalkulusid, st hageja saab nõuda kostjalt lepingu täitmist. Hageja ei ole tuginenud asjaolule, et

üürileping oleks lõppenud poolte kokkuleppel, samuti sellele, et hageja oleks ise üürilepingu

erakorraliselt üles öelnud. Arvestades, et üürileping on kehtiv, ei ole võimalik kvalifitseerida

sellist nõuet kahju hüvitamise nõudeks.

12.2. Õige on vastuapellandi väide, et maakohus on alusetult jätnud täielikult rahuldamata

põhinõudelt viivise nõude.

Maakohus on nõustunud hageja alternatiivnõudeks oleva lepingu täitmise nõudega,

s.o põhinõudega, rahuldades hageja üüritasunõude perioodi 15.04.2009 - 31.10.2009 eest täies

ulatuses, s.o summas 14 688,62 eurot (229 827 krooni).

Poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 4.1 kohaselt kohustub üürnik tasuma üüri kord kuus

hiljemalt 20. kuupäevaks tingimusel, et üürileandja sellekohane põhjendatud arve on laekunud

üürnikule vähemalt 10 päeva enne vastavat maksetähtpäeva; üürileandja poolt arve esitamisega

viivitamisel lükkub maksetähtaeg edasi arve esitamisega viivitatud päevade võrra.

Maakohus on õigesti asunud seisukohale, et üüri maksetähtaeg on edasi lükkunud arve esitama

jätmise tõttu, kui otsuses puudub kohtu seisukoht selle kohta, millal ja kas üldse üüri maksmise

kohustus muutus sissenõutavaks ning mis ajast tekkis (või ei tekkinud üldse) viivisenõue üüri

tasumisega viivitamise ees.

Hageja poolt 01.03.2011 maakohtule esitatud menetlusdokumendist (II kd tl 197-204) nähtub, et

hageja on oma hagi täpsustanud ning muuhulgas esitanud lepingu täitmata jätmisest tuleneva

viivisenõude perioodil 15.04.2009-31.10.2009 tasumata jäetud üüri eest summas 229 827 krooni

(hageja taotlused p 2.4.). Õige on vastuapellandi väide, et hageja üüritasunõude

esitamiskohustuse lepingu p 4.1 tähenduses saab lugeda täidetuks hiljemalt siis, kui hageja esitas

28.02.2011 kohtule menetlusdokumendi, mille p-s 2.2 esitas ta kostja vastu nõude üüritasu

maksmiseks perioodi 15.04.2009 - 31.10.2009 eest, siis alates 11.03.2011 oli hageja õigustatud

nõudma kostjalt lepingujärgse viivise tasumist.

Üürilepingu punkti 6.3.1. kohaselt üüri tasumisega viivitamise korral maksab üürnik viivist

0,25% ulatuses võlguolevalt summalt iga viivitatud päeva eest.

Kuna üüritasu muutus sissenõutavaks 10.03.2011, siis on hageja õigustatud nõudma viivist alates

11.03.2011 ja perioodil 11.03.2011-22.01.2012 on viivise suuruseks 11 640,24 eurot

(36,72x317=11640,24).

Vastavalt TsMS §-le 367 viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et

taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist

kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni

põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla

summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.

Hagi täpsustuses on hageja esitanud nõude viivise väljamõistmiseks alternatiivnõudelt kindla

summana, kuid ta ei ole esitanud taotlust sissenõutavaks mittemuutunud viivise väljamõistmiseks

protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Seetõttu jätab ringkonnakohus tähelepanuta

vastuapellatsioonkaebuses esitatud taotluse välja mõista kostjalt kohtuotsuse tegemisest viivise

põhinõudelt summas 14 688,62 eurot 0,25% päevas kuni põhinõude täitmiseni.

13. Expert Estonia AS esitas 22.11.2011 taotluse täiendava tõendi, milleks on väljatrükk

kinnisvaraportaalis 10.04.2011 avaldatud üürikuulutusest, asja materjalide juurde võtmiseks.

Ringkonnakohus jätab TsMS § 652 lg 4 alusel tähelepanuta, sest tõendit ei ole esitatud koos

apellatsioonkaebusega 02.06.2011, vaid alles 22.11.2011, s.o pärast apellatsioonitähtaega.

14. Maakohus on õigesti jaganud poolte vahel menetluskulud maakohtus ning kostja vastupidine

väide ei ole aluseks menetluskulude jaotuse muutmisele maakohtus.

Ebaõige on kostja väide, et kuna enne menetluse uuendamist 604 411,81 krooni ulatuses esitatud

haginõuetest rahuldas maakohus vastustaja nõuded üksnes 100 382,40 krooni ehk 17% ulatuses

ja 83% ulatuses jättis rahuldamata, siis vastavalt pidanuks maakohus igal juhul jätma ka poolte

poolt kuni menetluse uuendamiseni kantud hagimenetluse menetluskuludest 83% vastustaja

kanda.

Antud juhul on hageja esitanud hagis põhinõude ja alternatiivnõude ning menetluskulude jaotusel

lähtutakse hagi rahuldamise ulatusest.

15. Kuna Expert Estonia AS apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis TsMS § 171 lg 1 alusel

jäävad apellatsioonkaebusega seotud menetluskulud Expert Estonia AS kanda. OÜ Anovela

Kinnisvara vastuapellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt ja seetõõttu jätab ringkonnakohus

TsMS § 163 lg 1 alusel vastuapellatsioonkaebusega seotud menetluskulud poolte endi kanda.

Andra Pärsimägi

Üllar Roostoja

Viivi Tomson