3-10-1441/83 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Karin Kalmiste

Otsuse tegemise aeg ja koht

27.09.2011 Tallinn

Haldusasja number

3-10-1441 (liidetud haldusasi)

Haldusasi

II.-M.K., E.K. ja A.-M.L. kaebus Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumi 07.05.2010 käskkirjale nr

146 ( selle p 2 tühistamiseks ja vastustaja MKM

kohustamiseks määrama vara sundvõõrandamisel õiglane

hüvitis).

Asja läbivaatamise vorm

Istungimenetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta II.-M.K., E.K. ja A.-M.L. kaebused rahuldamata.

2. Sekretäril saata käesolev kohtuotsus:

- kaebajate esindajale: Maido Pajo

- vastustajale: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

- kolmandale isikule: Maanteeamet

Edasikaebamise kord ja tähtaeg

Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul, arvates selle

avalikult teatavaks tegemisest, esitada apellatsioonkaebuse

vahetult Tallinna Ringkonnakohtule (HKMS § 31 lg 4).

Samaks kuupäevaks tuleb apellatsioonkaebus esitada ka

juhul, kui selle koostamiseks vajatakse menetlusabi.

Menetlusabi taotluse ja apellatsioonkaebuse võimalike

puuduste kõrvaldamise lahendab ringkonnakohus hiljem.

Kui apellatsioonkaebuses ei taotleta asja lahendamist

kohtuistungil,

võidakse

see

lahendada

kirjalikus

menetluses (TsMS 442 lg 6).

KAEBUSE ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tulenevalt Maanteeameti (edaspidi MA) poolt ettevalmistatud tee eelprojekti riigimaantee nr

1 Tallinn-Narva 8,4 km pikkuse Väo-Maardu lõigu (km 9,0-17,4) ehitamiseks asus MA pidama

läbirääkimisi isikutega, kelle omandis olevatest kinnisasjadest tuli projekti elluviimiseks maad

omandada.

MA peadirektor kinnitas 18.10.2005 käskkirjaga nr 164 eelprojekti, mille kohaselt

rekonstrueeritakse Väo-Maardu projekti raames 8,4 km pikkune teelõik Tallinn-Narva maanteel

(km 9,0-17,4). Projekti kohaselt ehitatakse samatasandiliste ristmike asemele 3 eritasandilist

liiklussõlme (Väo, Iru-Loo, Maardu) ning jalakäijatele ja jalgratturitele rajatakse kergliiklusteed

ja tunnelid. Väo-Maardu projekt viiakse ellu kahes etapis: I etapp – Loo-Maardu km 10,6-17,4

teelõigu ehitus (2009-2011) ja II etapp – Väo liiklussõlme ehitus (2010-2012).

2. MA ja Haaviku kinnisasja selleaegse omaniku Mati Klochi vahel toimusid 2005 aastal

läbirääkimised Haaviku kinnistust teeprojekti elluviimiseks vajaliku kinnistuosa omandamiseks,

samuti toimus kirjavahetus 2006.a., kuid kokkuleppele maa võõrandamiseks riigile ei jõutud.

06.04.09 teatas MA kirjaga, et tellis veebruaris uue eksperthinnangu Haaviku kinnistu

turuväärtuse määramiseks ja vastav info edastati 09.03.09 kirjaga kaebajatele koos ettepanekuga

asja arutada. MA selgitas maa omandamise protseduuri ja teatas, et kava kohaselt alustatakse

sundvõõrandamise menetlust 2009 a kevadel.

Haaviku kinnistu omanik oli märkinud õiglaseks hinnaks 250 kr/m².

MA tugines hinnapakkumuse esitamisel OÜ Kinnisvaraekspert Tallinn koondeksperthinnangule

0902-678/1 ja äralõike eest pakuti 184 000 kr. MA selgitas, et kõnealuses piirkonnas on

tulenevalt eksperthinnangust hoonestamata kinnistu turuväärtuseks 100 kr/m².

Juhiti tähelepanu, et erakorraline hindamine viiakse läbi sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise

hetke seisuga ning seoses kinnisvaraturu jätkuva langusega võib hinnatase osutuda madalamaks,

kui Kinnisvaraekspert Tallinn OÜ eksperthinnangus, mis koostati veebruaris 2009.a. Selgitati, et

äralõike hinnale ollakse valmis tasuma hüvitist teekaitsevööndist tulenevate piirangute eest.

06.04.2009 kirjas nr 3.2-2/09-00102/010 pakkus MA võimaluse võõrandada tee ehitamiseks

vajalik kinnisasja osa selle harilikust väärtusest 15% võrra kõrgema hinna eest (pakutud summa

mahtus eksperthinnangus toodud täpsusastme sisse).

3. MA 05.05.2009 kirjas nr 3.2-2/09-00102/014 selgitati kinnistu omanikule eksperthinnanguga

seonduvat ning kinnisasja omaniku teeseadusest tulenevat õigust nõuda tee omanikult tee

kaitsevööndi piirangutest tulenevalt kahju hüvitamist ja et eksperthinnangus on võrdluses

kasutatud hinnatava objektiga sarnasemaid tehinguobjekte, erisuste arvesse võtmiseks kasutati

kohandamist. Selgitati, et kinnistu turuväärtus ei tulene asjaolust, kas hetkel soovitakse kinnistut

müüa; maaüksuse turuväärtus sõltub eelkõige asukohast. Selgitati, et ka 2005/2006 a tehti

pakkumus tuginedes eksperthinnangule, kuid ka siis ei olnud omanik nõus pakutud hinnaga ja

pidas seda madalaks. Märgiti, et omaniku vastustest ei selgunud kahju ja paluti seda täpsustada

ning taas tehakse pakkumine võõrandatava 3239 m² suuruse maatüki eest summas 184 000 kr.

4. 2009 märtsis pöördus MA Haaviku kinnistu selleaegse omaniku poole ja tegi ettepaneku

arutada eksperthinnangut (13.02.09 seisuga). 01.04.09 on E.K. e- kirjaga teatatud, et arvutatud

ruutmeetri hind on ebaõiglane.

MA 05.05.2009 kirjale on 16.05.2009 esitanud vastuse M. K., kes märkis, et kinnistu omanikule

hüvitamisele kuuluv õiglane ja kohene hüvitis ei peegelda kinnisasja harilikku väärtust, vaid

tuleb arvestada kinnistuomanike huve kinnistu kasutamiseks tema enda ja pere tarbeks.

5. Kinnistuomanik ja MA teenistujad kohtusid läbirääkimiste pidamiseks 09.06.2009, mille

protokollist nähtuvalt on Haaviku kinnistul tee kaitsevööndi ulatus 25 m tee äärmisest teljest

ning tee-ehitushanke tingimustesse lisati ka kinnistuomaniku soov olemasoleva tee

likvideerimiseks ja mahasõidu rajamiseks ehitatavalt kogujateelt, samuti nõustus MA

suurendama eksperthinnangus kajastatud harilikku väärtust 15% võrra ning tasuma hüvitist tee

kaitsevööndist tulenevate piirangute eest 25 m ulatuses (2041 m² suurusel pindalal) 48 984

krooni.

15.06.2009 teatas kinnistuomanik, et ei nõustu MA pakutud hinnaga ning leiab, et õiglane ja

kohene hüvitis ei saa olla alla 100 kr/², millele lisandub hüvitis teeseaduses sätestatud tee

kaitsevööndiga seotud kitsenduste ja piirangute talumise eest.

6. Kuna KASVS § 3 lg 3.1 kohaselt tuleb enne sundvõõrandamise menetluse alustamist välja

selgitada kinnisasja omaniku nõusolek kinnisasja võõrandamiseks, milleks esitatakse kinnisasja

omanikule pakkumus, milles märgitud hind ei või olla väiksem kinnisasja harilikust väärtusest ja

kui kinnisasja omanik sellega ei nõustu, on riigil õigus kinnisasi sundvõõrandada. Kuivõrd

kokkulepet ei saavutatud, siis kooskõlas KASVS § 11 lg 4 esitas MA majandus- ja

kommunikatsiooniministrile sundvõõrandamise taotluse.

03.09.2009 korraldusega nr 378 „Harju maakonnas Jõelähtme vallas asuvate kinnisasjade osaline

sundvõõrandamine“ otsustas Vabariigi Valitsus Haaviku kinnistust 3239 m² suuruse osa

sundvõõrandada.

Kooskõlas KASVS § 16 alustas majandus- ja kommunikatsiooniminister erakorralise hindamise

menetlust, mille raames koostas maa hindamise seaduse § 4 lg 1 sätestatud tegevuslitsentsi omav

hindaja T. Tammaru eksperthinnangu nr 1424/109 H.

Vastavalt KASVS § 16 lg 1 ning Vabariigi Valitsuse 25.10.1996 määrusega nr 260 kinnitatud

„Maa erakorralise hindamise korrale“ (Hindamise Kord) koostatud eksperthinnangu kohaselt on

03.09.2009 seisuga Haaviku kinnistu sundvõõrandatud 3239 m² suuruse osa harilik väärtus

165 000 krooni (ehk 51 kr/m²).

19.03.2010 esitasid Haaviku kinnistu uued omanikud II.-M.K., E.K. ja A.-M.L. oma

seisukohad ja ettepanekud, märkides, et erakorralise hindamise aktis toodud harilik väärtus ei ole

nende hinnangul õiglane hind ning esitasid muuhulgas pretensioonid hindamisakti osas.

Erakorralise hindamise lõppemisel alustas majandus- ja kommunikatsiooniminister vastavalt

KASVS § 22 lg 2 kokkuleppemenetlust, mille raames sundvõõrandamismenetluse pooled

sundvõõranditasus ja kahjustatud õiguste eest makstavas hüvitises kokkuleppele ei jõudnud.

7. 07.05.2010 käskkirja nr 146 p 1 lõpetas majandus- ja kommunikatsiooniminister

kokkuleppemenetluse ning määras II.-M.K.ile, E.K.ile ja A.-M.L.ile 3237 m² suuruse

sundvõõrandatud kinnisasja osa eest sundvõõranditasuks erakorralise hindamise raames

koostatud eksperthinnangus 1424/109H märgitud hariliku väärtuse – 165 000 kr (10 545.42

eurot).

8. 04.06.2010 saabusid Tallinna Halduskohtule II.-M.K., E.K. ja A.-M.L. kaebused Majandus-

ja

Kommunikatsiooniministeeriumi

07.05.2010

käskkirjale

nr

„

Kinnisasja

sundvõõrandamine ja sundvõõranditasu määramine“. Samuti on kaebaja esitanud Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumi ning Maanteeameti toimingute tegemiseks kohustamise

nõudeid. Kaebuse esitajad on tasunud igaüks riigilõivu 250 kr.

Kohus jättis kaebused määrustega korduvalt käiguta ning palus täpsustada kaebuse nõuded ja

selgitada nende sisu. Vastamisel oli lisatud veel uusigi nõudeid, ebaselgeks jäi, kelle vastu

nõudeid esitatakse.

9. 28.04.2011 vastamisel vormistasid kaebajad uuesti tervikteksti kohtu nõudmisel ja märkisid

vastustajaks Majandus-ja Kommunikatsiooniministeeriumi ja puudutatud isikuks Riigi

Maanteeameti.

Kaebajad taotlesid MKM 07.05.2010 käskkirja nr 146 p 2 tühistamist ja HKMS § 26 lg 3 alusel

MKM-le motiveeritud ettekirjutuse tegemist viia käskkiri kooskõlla KASVS § 17 lg 1 ja § 27 lg

1-3 ja PS § 32 ning määrata ettekirjutuses õiglase hüvitise (õiglane sundvõõranditasu ja õiglane

hüvitis sundvõõrandamisega kahjustatud õiguste eest) kindlaksmääramise ja väljamaksmise

üldtingimused :

- võtta õiglase sundvõõranditasu kindlaksmääramisel arvesse samas piirkonnas asuvate

kinnisasjade keskmist harilikku väärtust perioodil 2004-2010 arvestades naaberkinnisasjade

suhtes rakendatud võõrandamishindu;

-võtta

sundvõõrandamisega

kahjustatud

õiguste

eest

väljamakstava

õiglase

hüvitise

kindlaksmääramisel arvesse ja hinnata kokkuleppemenetluses teatatud kahjud: 1) moraalne

kahju; 2) hüvitis teekaitsevööndist tulenevate piirangute tõttu; 3) rajatavalt riigimaanteelt

tulenevad kahjud kaebaja kinnisasjale, tema elule ja tervisele, arvestades, et kaebaja kinnisasi ja

alaline elukoht jääb riigimaantee tehnoloogilisse vööndisse, teekaitsevööndisse, tervikuna

sanitaarkaitsevööndisse; 3) sundvõõrandatud kinnisasja väärtuse tõusu tulenevalt selle piirkonna

maade juhtfunktsiooni määramist ärimaaks Jõelähtme valla üldplaneeringuga; 5) saamata jäänud

tulu sundvõõrandatud kinnisasjal lasuvate paekivivarude kaevandamisest.

-Jätta kohaldamata asja läbivaatamisel KASVS sätted sundvõõranditasu määramise ja

väljamaksmise kohta, sh § 16 lg 1; § 27 lg 2 vastuolu tõttu PS § 32 ning § 12 ja algatada

põhiseaduslikkuse järelevalve menetlus.

10. 04.05.2011 määrustega nr 3-10-1441, 3-10-1444 ja 3-10-1445 võttis kohus II.-M.K., E.K. ja

A.-M.L. kaebused Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 07.05.2010 käskkirjale nr 146

( selle p 2 tühistamiseks ja vastustaja MKM kohustamiseks määrama vara sundvõõrandamisel

õiglane hüvitis) menetlusse ning liitis haldusasjad ühte menetlusse. Liidetud haldusasja numbriks

jäi 3-10-1441.

26.08.2011 määrusega nr 3-10-1441 kinnitas kohus menetlusosaliste vahel sõlmitud

kompromissi ning lõpetas haldusasja nr 3-10-1441 menetluse kaebajate II.-M.K., E.K. ja A.-

M.L. nõudes Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi vastu Haaviku kinnistule rajatava

riigimaantee (kogujatee) kaitsevööndist tuleneva kahju hüvitamiseks kokku summas 3195.58

eurot (50 000 krooni).

11. Majandus-ja kommunikatsiooniministeeriumi (edaspidi MKM) ministri käskkirjaga

07.05.2010.a. nr 146 lõpetati kokkuleppemenetlus (p 1) ja määrati kinnisasja osa kõrgeima

väärtusena sundvõõranditasuks 165 000 kr (p 2) ; MA peab kandma sundvõõranditasu

kohtutäitur K.Põlts deposiitarvele (p 3); kohtutäitur peab võtma üle käskkirja p-is 2 nimetatud

kinnisasja valduse ja andma selle üle MA valdusesse (p 5); sundvõõrandisaajal MA-il tuleb

korraldada

sundvõõrandatud

osa

kinnistamine

ja

esitada

dokumendid

maaüksuse

registreerimiseks riigivara registris (p 6).

Kaebajad on vaidlustanud käskkirja p 2.

KAEBUSE ESITAJATE SEISUKOHAD

12. Kaebuse esitajad paluvad kaebus rahuldada ning menetluskulud jätta vastustaja kanda.

Kaebuse esitajad ei vaidlusta kokkuleppemenetluse lõpetamist, vaid nad ei nõustu määratud

sundvõõranditasuga põhjusel, et asja harilik väärtus ei iseloomusta õiglast hüvitist ja nad

taotlevad õiglase hüvitise määramist ja kahjude hindamist.

Kaebajad leiavad, et õiglase sundvõõranditasu kindlaksmääramisel tuleb arvesse võtta samas

piirkonnas asuvate kinnisasjade keskmist harilikku väärtust perioodil 2004-2010 ja arvestada

MA poolt naaberkinnisasjade suhtes rakendatud võõrandamishinda. Kahjustatud õiguste eest

väljamakstava

õiglase

hüvitise

kindlaksmääramisel

tuleb

arvesse

võtta

ja

hinnata

kokkuleppemenetluses teatatud kahjud: moraalne kahju, hüvitis teekaitsevööndi piirangute eest;

riigimaanteelt lähtuvate kahjulike mõjutuste eest kaebajate elule ja tervisele, sundvõõrandamisel

kinnisasja väärtuse tõusust tulenevalt selle piirkonna maade juhtfunktsiooni määramisest

ärimaaks Jõelähtme valla ÜP-s; saamata jäänud tulu sundvõõrandatud kinnisasjal lasuvate

paekivivarude

kaevandamisest.

Kaebajad

paluvad

jätta

kohaldamata

KASVS

sätted

sundvõõranditasu määramise ja väljamaksmise kohta, sh KASVS § 16 lg 1 ja KASVS § 27 lg 2

ning tunnistada need vastuolus olevaks PS § -is 32 sätestatud õiglase hüvitise ning PS § -is 12

sätestatud isikute võrdse kohtlemise põhimõttega ning algatada põhiseaduslikkuse järelevalve

menetlus.

13. MKM käskkirja p 2 tuleb tühistada, kuna sundvõõranditasu KASVS § 16 lg 1 ja § 27 lg 1

kohaselt hetke turuhinnana ei ole õiglane hüvitis ega vasta PS § -le 32. Viimase kohaselt on

õiglane hüvitis tunduvalt laiem mõiste kui kinnisasja sundvõõrandamise momendil harilik

väärtus (vabaturuhind). Selle tõttu ongi kaebajad ka leidnud, miks KASVS sätted tuleb jätta

kohaldamata. Määramata on ka jäänud hüvitis sundvõõrandamisega tekitatud kahjustatud

õiguste eest ja selle taotluse õiguslikeks alusteks on KASVS § 17 lg 1, 23 lg 2, PS § 32.

Sundvõõrandamise tõttu kantavad kahjud ja selle eest makstav hüvitis ei ole sama, mis

sundvõõranditasu. KASVS § 17 lg 1 kohaselt kuuluvad hüvitamisele ka sundvõõrandamise tõttu

tekkinud kahjud ja antud juhul kinnistu väärtuse vähenemine selle jäämisest teekaitsevööndi

piirangusse ja kahjulike mõjude tõttu ning moraalne kahju.

KASVS § 23 ei sea piiranguid, millist liiki kahjude nõudeid saab kinnisasja omanik esitada.

KASVS § 23 lg 2 saab tõlgendada PS § 32 valguses. Hüvitada tuleb ka sellised kahjud, mis

tekivad sundvõõrandamise tagajärjel ja tulemusel. Kahjude suurusi ei pea välja tooma kinnisasja

omanik, sellist kohustust tal ei ole. KASVS § 27 lg 1 kohaselt tuleb kokkuleppele mittejõudmisel

teha sundvõõranditasu ha hüvitise määramise otsus, kuid käskkiri nr 146 sisaldab ainult

sundvõõranditasu määramist ja ei sisalda otsust kahjustatud õiguste eest hüvitise määramise

kohta.

Sundvõõrandiandjale makstav tasu koosneb 2 osast: 1) sundvõõranditasust sundvõõrandatud

kinnisasja eest; 2) hüvitisest sundvõõrandamisega tekitatud kahjude eest.

Erakorralise hindamise juures tuleb võtta arvesse (KASVS § 16) sundvõõrandatava kinnisasjaga

seotud piiratud asjaõigusi, mille väärtus ka kuulub hüvitamisele. Kokkuleppemenetluses teatatud

kahjud jäeti hindamata ja selle tõttu on käskkirja p 2 vastuolus KASVS § 17 lg 1 ja § 27 lg 1, 2

ja 3 (ning PS § 32). Kaebaja saab taotleda käskkirja kooskõlla viimist KASVS § 17 lg 1 ja § 27

lg 1-3 ja PS § 32, et määrata ettekirjutusega õiglase hüvitise väljamaksmise tingimused.

Haaviku kinnistu osa eest on käskkirja p 2 kohaselt sundvõõranditasu suuruseks 165 000 kr

vastavalt kinnisasja arestimise aktis märgitud väärtusele ja 51 kr ruutmeetri eest seisuga 03.09.09

tulenevalt korraldusest nr 378, kuid sellises suuruses määratud tasu ei vasta PS § 32 nõuetele.

Sundvõõranditasu on MKM poolt määratud väiksemana, kui varasemas menetluses pakuti.

2004.a. tegi MA erinevaid ettepanekuid ja nt 22.08.05 kirjas nr 11.3-1/1258 pakkus hinnaks 100

kr/m² eest, seega saanuks kaebajad võõrandamisel tasu suuruses 323 700 kr. Läbirääkimistel

kokkuleppele ei jõutud, kuid 2009 a kevadel pakuti kirjas 05.05.09 nr 3.2.-2/09-00102/014

184 000 kr, seega 57 kr/m² . Pakuti ka Kinnisvaraekspert Tallinn OÜ tehtud töö alusel

kujunenud hinda 55 kr/m² eest ehk 178 145 kr. MA nõustu ka hüvitama teekaitsevööndi

piirangute eest täiendavalt 48 984 kr.

Kaebaja märgib, et sellise hinnaga nad ei nõustunud, kuna enne sundvõõrandamise alustamist,

mis tulemusi ei andnud, kuna MA taganes oma pakkumusest, oleks pidanud 2009.a.

läbirääkimiste jätkumisel järgima 2004.a. hinnataset. Kaebajad leiavad, et pakkumus 100 kr/m²

eest pidi olema MA seisukohalt õiglane hind, seega ei saanud sellest taganeda 2009.a. ja

pakkuda hinnaks 55 kr/m² , hiljem aga 51 kr/m². Kõik pakutud hinnad (100 kr/m²; 55 kr/m²;51

kr/m²) ei saa vastata PS kohase õiglase hüvitise mõistele.

Sundvõõranditasu ei arvesta samas piirkonnas samal eesmärgil võõrandatud teiste kinnisasjade

eest tasutud keskmist hinda ja riku omanike võrdse kohtlemise põhimõtet. Igaühe omand on PS §

32 kohaselt võrdselt kaitstud. MA enda info kohaselt on naabermaatükkide omandamisel riik

tasunud 100 kr/m² keskmise hinnana, kaebajal on õigustatud ootus, et teda koheldakse võrdselt

teiste kinnistute omanikega. Arvesse ei võetud seega neid tehinguid, mis MA sõlmis selles

piikonnas teiste omanikega. Tee alla jäävate sarnaste naaberkinnisasjade väärtus peab olema

ühesugune ja võõrandamise korral peab samas piirkonnas asuvaid maaomanikke kohtlema

võrdselt sõltumata võõrandamise ajast ja viisist.

Kinnisvaraturu kõikumine perioodil 2004-2010 on üldteada; kaebajad ei kavatsenud müüa oma

kinnistut vabaturul; käesolevalt ei ole tegemist ostu-müügiga, seda maatükki oli vaja riigil, seega

kui riik pakkus hinda madalseisu perioodil, on tegemist ebaõiglase hinnapakkumisega ja ka

sellest tulenevalt on sundvõõranditasu ebaõiglane. Tuleb määrata perioodil 2004-2010 keskmine

harilik väärtuse suurus selles piirkonnas ja võttes arvesse MA poolt naaberkinnistute suhtes

rakendatud võõrandamishindu.

Kaebuse esitajad ei pea vajalikuks vaidlustada erakorralise hindamise akti.

KASVS § 16 lg 1 ja § 27 lg 2 esimene lause tuleb tunnistada PS –ga vastuolevateks, kui seda

teha, siis ei ole takistust õiglase sundvõõranditasu kindlaksmääramiseks.

14. Kahjustatud õiguste osas märgib kaebaja, et eraldi tuli määrata hüvitis sundvõõrandamisega

tekitatud kahjude eest.

Rajatav tee avaldab kahjulikke mõjutusi (saaste, heitgaasid, müra jm kahjulikud mõjutused).

KASVS § 22 lg 1 kohaselt on kokkuleppemenetluses pooltel õigus ja võimalus vaadata läbi kõik

sundvõõrandamisega seotud asjaolud ja kokku leppida nii sundvõõrandamistasu suuruses kui ka

kahjude hüvitamises. Kaebajatele teatati 05.03.2010, et tuleb teatada kahjudest ja kaebajad seda

ka tegid, märkides teekaitsevööndist tulenevad kahjud; teest tulenevalt müra ja muu saaste

kahjulikud mõjutused; moraalse kahju hüvitamise; vajaduse arvestada, et Jõelähtme ÜP-s on

tegemist ärimaaga, senine sihtotstarve oli maatulundusmaa; paekivivarude lasumise tõttu

kinnisasjal kaevandamisest saamata jäänud tulu hüvitamise nõue.

3 kohtumise raames ei nõustunud MA ja MKM nende nõuetega, va hüvitise määramises

teekaitsevööndi kitsenduste eest summas 50 000 kr, mis siiski käskkirjas ei kajastunud.

19.03.09 esitatud kahjude hüvitamises kokkulepet ei saavutatud ja 27.04.10 esitasid kaebajad

kompromissettepaneku ning nõudsid 100 kr/m² eest, millele tuleks liita 50 000 kr ja kokku

kujuneks sundvõõranditasuks hüvitis 373 700 kr. MKM ja MA aga asusid seisukohale, et

lähtuda tuleb KASVS § 16 ja erakorralise hindamise aktist (kokkuleppe koosoleku protokolli p

4).

Kaebaja leiab, et kuna kokkuleppemenetlus jäi tulemuseta, siis MKM jättis täitmata

kohustuslikud KASVS sätted ja kaebajate kirja 19.03.10 alusel oli tehtud vastustajale ettepanek,

mis kohustas selgitama, kas viia läbi täiendav hindamine, kuid vastustaja sellest keeldudes ei

määranud sundvõõranditasu õigesti. Kahjudena tuli välja mõista teekaitsevööndist tulenevalt

48 984 kr, mida kaebajad tagasi ei lükanud, kuigi palusid selle suurust täpsustada. Arvestatud ei

ole selliselt moraalset kahju ja MKM selgitus, et ebamugavuste ja emotsionaalse kahju eest ei

saa nõuet esitada, seda saaks ekspert määrata. Kaebajad ei pea silmas, et kohus seda nõudena

käsitleb vaid et see kuulub õiglase hüvitise sisse ja saab hinnata KASVS § 27 lg 1-3 kohaselt ja

vastustaja saab selle käskkirjaga hüvitise määramisel arvesse võtta. KASVS ei välistanud

moraalse kahju hüvitamist, ka ei välista seda PS § 32.

Hilisemalt on kaebajal võimalik esitada ka eraldi kahjunõue moraalse kahju hüvitamiseks, kui

selgub, et MKM või MA on põhjustanud sundvõõrandamise protsessis moraalset kahju.

Kaebaja

leiab,

et

hüvitamisel

kuulus

ka

kinnisasja

väärtuse

suurenemine

pärast

sundvõõrandamise otsuse jõustumist, mida erakorralise hindamise akt ei kajasta. See nõue on

kooskõlas KASVS § 17 lg 1 ja § 23 lg 2 ja tuleneb ka PS § 32 õiglase hüvitise põhimõttest.

13.04.10 ei nõustunud MKM seda hüvitama (koosoleku protokoll p 7). ÜP muutumisest tingitud

asjaolusid ei saanud varem hinnata, kuid kahjuhüvitamisel sai seda teha.

Paekivivarude osas jäi kaebajatele hüvitamata saamata jäänud tulu. Nõue on kooskõlas KASVS

§ 17 lg 1 ja § 23 lg 2 ning PS § 32. Oluline ei ole, kas kaebajad on seni maad rentinud maavara

kaevandamiseks või mitte. Vastustajal oli võimalik kaasata eksperte, et määrata ära, millises

suuruses seda hinnata. Siiski märgivad kaebajad, et sundvõõrandatava kinnisasja osas võis välja

arvutada ligilähedaselt, et summa suuruseks võiks olla 243 000 kr. Ka oleks kaebajatel olnud

lootus renditasule kaevandamisele kuuluva maatüki eest.

Kinnisasjale avalduva müra ja muu saaste osas tuginesid kaebajad kohese hüvitise nõudele PS §

32 alusel ja see jäi arvesse võtmata ilma õigusliku aluseta.

On äärmiselt ebaõiglane, et kui kokkuleppemenetluses kokkulepet ei saavutata, siis riik võib

määrata sundvõõrandamismenetluses väiksema tasu ja ei hüvita kaebajate kahjuhüvitamise

nõuetest tulenevat, kuigi vastustajal oli diskretsioon seda teha.

15. Kohtuistungil jäid kaebajad samadele seisukohtadele ning kuivõrd lahendati 50 000 kr

küsimus kompromissiga, siis selles osas kaebajatel nõudeid ei ole ja kohtukulude kandmine jäi

menetlusosaliste endi kanda.

VASTUSTAJA SEISUKOHAD:

16. Kaebused ei kuulu rahuldamisele ning kaebaja kantud menetluskulud tuleb jätta kaebajate

kanda.

17. Sundvõõranditasu on õiguspäraselt määratud.

PS § 32 sätestatut (omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud

juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest) on konkretiseeritud KASVS-

s, milles on lisaks KASVS § 2 lg 1 toodule (kinnisasja sundvõõrandamine on lubatav vaid

üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitamise eest) sätestatud ka sundvõõranditasu määramise

regulatsioon. Kuivõrd PS § 32 sätestatud „õiglane ja kohene hüvitus“ on määratlemata

õigusmõiste, tuleb siinkohal rakendada madalama õiguse kohaldamise põhimõtet st kui on

olemas madalam norm, tuleb seda esmajärjekorras rakendada. Esmalt kontrollitakse haldusakti

vastavust määrusele, määruse vastavust seadusele ning seejärel seaduse vastavust Põhiseadusele.

Väär on tuvastada haldusakti õiguspärasust otse põhiseaduse alusel.

KASVS § 16 tuleneb kohustus maksta sundvõõrandiandjale sundvõõranditasu kinnisasja (samuti

selle osa) harilikus väärtuses, mis kinnisasjal oli sundvõõrandamise otsuse kuupäeval.

KASVS § 16 lg 3 sätestab, et sundvõõranditasu kindlaksmääramisel ei arvestata kinnisasja või

piiratud asjaõiguse väärtuse muutumist sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise ja erakorralise

hindamise vahelisel ajal ega selle võimalikku muutumist tulevikus. Samasisuline nõue tuleneb ka

KASVS § 16 lg 4 viidatud Hindamise Korra p. 21.

Vastustaja andis Käskkirja kooskõlas KASVS § 27 lg 1, sest sundvõõranditasu määramisele

eelnenud kokkuleppemenetluses kokkuleppele ei jõutud ja kohaldas õigesti KASVS § 27 lg 2,

mille kohaselt näidatakse sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuses KASVS § 16 lg 9

sätestatud hindamisaktis märgitud kõrgeim kinnisasja väärtus. Sellest ongi vastustaja lähtunud,

määrates sundvõõranditasuks erakorralise hindamise aktis toodud sundvõõrandatud kinnisasja

osa hariliku väärtuse – 165 000 krooni.

Kaebuste esitajad ei ole vaidlustanud kohtutäituri koostatud kinnisasja arestimise akti (viide

aktile sisaldub ka vaidlustatud Käskkirjas), mistõttu on kaebajate etteheited eksperthinnangu osas

asjakohatud. KASVS § 16 lg 6 kohaselt on sundvõõrandatud kinnisasja asukohajärgse

kohtutäituri ülesandeks kinnisasi üles kirjutada, hinnata ja vajadusel hoiule võtta täitemenetluse

seadustikus sätestatud korras KASVS-st tulenevate erisustega, st et hinda ei määrata võlgniku ja

sissenõudja kokkuleppel (TMS § 74 lg 3), vaid KASVS § 16 lg 6 tulenevalt osaleb hindamisel

maa hindamise seaduse § 4 lg 1 sätestatud tegevuslitsentsi omav hindaja. Kaebajad ei ole

kinnisasja arestimise akti vaidlustanud. Hinna vaidlustamise korral on kohtutäitur täitemenetluse

seadustiku § 74 lg 8 järgi kohustatud kohtult taotlema eksperdi määramist uue hindamise

korraldamiseks. Kohtutäituri koostatud kinnisasja arestimise akt jõus ning Käskkirjas on

majandus- ja kommunikatsiooniminister KASVS § 27 lg 2 tulenevalt sundvõõranditasu õigesti

määranud.

Sundvõõrandamise otsuse tegemise järgselt erakorralise hindamise läbiviimisel lähtutakse

KASVS regulatsioonist, mille kohaselt määratakse sundvõõrandatud kinnisasja harilik väärtus

sundvõõrandamise otsuse tegemise seisuga. Seisukohad, nagu oleks kinnisasja omanikele aastaid

tagasi tehtud pakkumused riigile siduvad, on väärad. Tulenevalt KASVS § 3 lg 3¹ ja VÕS § 17

on tegemist määratud nõustumuse andmise tähtajaga pakkumusega, st kui kinnisasja omanik

pakkumusele märgitud tähtajaks nõustumust ei anna, on riigil õigus kinnisasi (samuti selle osa)

KASVS § 3 lg 1 sätestatud eesmärgil ning KASVS-s sätestatud korras sundvõõrandada. Seega

pakkumusele nõustumuse mitteandmisel või muudatusega nõustumuse andmisel loetakse isik

pakkumust mitteaktsepteerinuks ning pakkumus lõpeb. Maanteeamet on enne sundvõõrandamise

otsuse tegemist kinnistuomanikule selgitanud, et sundvõõrandamismenetluses määratakse

sundvõõrandatud kinnisasja osa harilik väärtus sundvõõrandamise otsuse kuupäeva seisuga.

Maanteeameti pakutud ja eksperthinnangul põhinevast pakkumusest keeldumine oli

kinnistuomaniku õigus (vastustaja märgib, et Maanteeamet nõustus sundvõõrandamise otsuse

tegemise eelsel perioodil maksma harilikust väärtusest 15% võrra kõrgema hinna), kuid

kinnistuomanik pidi arvestama KASVS ja asjakohaste õigusaktide regulatsiooniga.

Kaebusest ei nähtu, mida kaebajad õiglaseks hüvitiseks peavad ja nad ei märgi, milles seisnevad

nende hinnangul täpsemalt eksperthinnangu vajakajäämised, piirdutakse üldiste etteheidetega.

Erakorralisel hindamisel ei saa arvestada planeeringuid, mis ei olnud kehtestatud

sundvõõrandamise otsuse tegemise ajaks. Kaebuste esitajad on kaebusega esitanud Jõelähtme

Vallavalitsuse 21.12.2009 kirja E.K.ile, millest nähtuvalt on Loo aleviku, Liivamäe, Saha ja

Nehatu küla üldplaneering, millele kaebuste esitajad ilmselt viitavad, alles koostamisel.

Eksperthinnangust nähtuvalt ja vastupidiselt kaebuste esitajate väljatoodule on hindaja siiski

arvestanud kinnistu parima kasutuse ning väljatöötatava üldplaneeringuga, seega on kaebajate

vastavad väited asjakohatud.

Riik ei saa sundvõõranditasu määramisel tugineda vaid kinnistuomaniku subjektiivsele

hinnangule vara väärtuse osas, vaid tasu määramise otsus peab olema faktiliselt ja õiguslikult

põhjendatud, mida see käesoleval juhul ka on.

18.Moraalse kahju nõue ei ole põhjendatud.

Kokkuleppemenetluses toimunud koosolekutel on kaebajatele selgitatud, et hinnata ei saa

emotsionaalset kahju, küll aga kinnisasja osa hariliku väärtuse muutumist (vt 13.04.2010

koosoleku protokolli p. 10).

Kuigi KASVS § 27 lg 2 sätestab, et muude nõuete hindamiseks, millest on õigeaegselt teatatud,

kuid milles ei saavutatud kokkulepet, korraldab pädev isik täiendava hindamismenetluse, tuleb

siinkohal arvestada, et täiendava hindamismenetluse saab siiski korraldada juhul, kui nõude

esitanud isik on tõendanud temale kahju tekkimist ning selle põhjuslikku seost

sundvõõrandamisega.

Kaebuste esitajad ei ole sundvõõrandamismenetluses ega kohtule esitatud kaebustes moraalse

kahju tekkimise fakti ega olemust mingil määral selgitanud. Üksnes väite põhjal moraalse kahju

tekkimisest ei saa seda hinnata. Kuigi PS § 25 näeb ette igaühe õiguse saada hüvitatud temale

õigusvastaselt tekitatud moraalne kahju, kehtivad ka moraalse kahju puhul tavapärased kahju

hüvitamise eeldused: põhjuslik seos isiku kahjutekitaja käitumise ja tekkinud kahju vahel, kahju

tekkimine kannatanul, kahju tekitaja käitumise õigusvastasus ja süü. Kuigi sundvõõrandamine

on isiku omandiõiguse intensiivne riive, tuleb siinkohal tähele panna, et, sundvõõrandamise

lubatavuse eeldust täitmise puhul (käesoleval juhul olid need täidetud ning sundvõõrandamise

otsus õiguspärane, mida näitab ka asjaolu, et kaebuste esitajad ei ole sundvõõrandamise otsust

vaidlustanud), on tegemist õiguspärase riivega ning sundvõõrandamise fakt iseenesest ei anna

veel alust kahjunõude esitamiseks.

KASVS § 17 lg 1 kohaselt tuleb hüvitada kahjud, mida sundvõõrandiandja sundvõõrandamise

tõttu kannab, kuid kahjunõude esitajal lasub ka temale tekkinud kahju tõendamiskoormis.

KASVS § 27 lg 2 ei pööra tõendamiskoormist teistpidi, vaid pädev isik peab korraldama

täiendava hindamismenetluse võimaldamaks tekkinud kahju rahaliselt hüvitada, pädev isik ei pea

tõendama kahju olemasolu.

Riigikohtu praktika kohaselt on heaolu langus või põhjendatult loodetud heaolu loomise

võimaluse kaotus moraalseks kahjuks ainult püsiva kehalise terviklikkuse kaotuse,

väljanägemise muutuse või olulise psüühika ja närvitegevuse häire tuvastamisel (Riigikohtu

18.01.2000 otsuse nr 3-2-1-144-00 p. IV). Seega lisaks heaolu langusele peavad moraalse kahju

hüvitamise eeldusena kaasnema ka muud tegurid, mille olemasolu ei ole kaebuste esitajad

kordagi nimetanud. Kuna tegemist on kinnistu osa sundvõõrandamisega on siinkohal asjakohane

tugineda VÕS § 134 lg 4, mille kohaselt on asja hävimise või kaotsimineku korral isikul

erandlikke asjaolusid arvestades õigus nõuda ka mõistlikku rahasummat mittevaralise kahju

hüvitisena, kui kahjustatud isikul on hävinud või kaotsiläinud asja suhtes eriline huvi,

arvestamata asja kasulikkust, eelkõige isiklike põhjuste tõttu.

Kaebuste esitajad ei ole kordagi märkinud erilist huvi, ainuüksi fakt, et kinnistul, millest tehakse

äralõige, asub nende kodu, ei tähenda veel erilise huvi olemasolu. Vastustaja lisab käesolevale

vastusele väljavõtte riigimaantee nr 1 Tallinn-Narva Loo-Maardu lõigu teeprojektist, millest

nähtub, et eluhooned jäävad ehitatavast kogujateest 242 meetri kaugusele ja olemasolevast

Tallinn-Narva maanteest 419 meetri kaugusele. Kogujatee ehitamine, mille tarbeks

sundvõõrandamine teostati, ei mõjuta kaebajate kodu mingil viisil.

19.Sundvõõrandatud kinnisasja osale rajatavalt riigimaanteelt lähtuvad kahjulikud mõjud

kaebuste esitajatele elule, tervisele ja nende kinnisasjale.

Teeprojekti kavandades koostati keskkonnamõju hindamise aruanne, millele eelnevalt toimusid

kohalikus omavalitsuses projekti keskkonnamõjude hindamise avalikud arutelud (03.11.2003 ja

18.05.2004), kus tutvustati projekti ja kuulati ka maaomanike ettepanekuid. Haaviku kinnistu

omanikud ettepanekuid ei esitanud. Käesoleval juhul ei ole rajatava kogujatee puhul tegemist I

klassi maanteega nagu eksitavalt viitavad kaebajad. Tee-ehitusprojektis on prognoositavaks

liiklussageduseks 800 autot ööpäevas (väljavõte teeprojektist esitatud vastuse lisana), mistõttu on

tegemist IV klassi maanteega (Maanteede klassid on toodud teede-ja sideministri 28.09.1999

määruse nr 55 lisas tabelis 1.5), mille puhul on nimetatud määruse lisas oleva tabeli 1.26 järgi

sanitaarkaitsevöönd 60 m sõidutee servast. Seega ei jää kaebuste esitajate elamu

sanitaarkaitsevööndisse ega tehnoloogilisse vööndisse (olemasolevad hooned asuvad rajatavast

kogujateest 242 meetri kaugusel), mistõttu ei ole kaebuste esitajate väited tõesed.

Heakskiidetud keskkonnamõju hindamise aruanne ei näe ette müraseina rajamist Haaviku

kinnistu piires, mis ei ole ka vajalik, sest tulenevalt prognoositavast liiklussagedusest ei ületa

müra piirnorme. Vastustaja esitab tervikuna keskkonnamõju hindamise aruande, milles on

käsitletud müra ja vibratsiooni (2004 mai Keskkonnamõju hindamise aruande lk 32, p.6.6.1).

KMH aruande p. 6.6.1. on toodud 2004 aprillis teostatud müra mõõtmiste tulemused ning on

märgitud mürataseme vähenemine detsibellides olenevalt hoone kaugusest maanteest.

Arvestades Haaviku kinnistul asuva eluhoone suhtelist kaugust rajatavast kogujateest ning

ööpäeva prognoositavat liiklussagedust, ei peetud KMH aruandes vajalikuks Haaviku kinnistuga

piirnevalt müratõkke seina rajada. Müra normtasemed elu- ja puhkeala, elamute ning

ühiskasutusega hoonete sees ja välisterritooriumil ning mürataseme mõõtmise meetodid on

kehtestatud sotsiaalministri 04.03.2002 määrusega nr 42. Vastustaja viitab Määruse § 2 p 17 § 2

p 18 § 4 lg 2 ning leiab, et tee omanikul lasub kohustus kasutada müra vähendamisele suunatud

meetmeid juhul, kui müra ületab piirtaset. Müra piirtasemete arvsuurused olemasolevatel aladel

on toodud Määruse § 5 lg 6, milliste ületamisel tuleb kasutada leevendusmeetmeid, mille

kohaldamise tulemusena peab olema saavutatud taotlustase.

Välisõhu kaitse seaduse § 134 lg 1 p 2 ja lg 2 tulenevalt lasub maantee omanikul kohustus

koostada ja esitada Terviseametile välisõhu strateegilise mürakaart ja välisõhus leviva müra

vähendamise tegevuskava, mis tuleb vähemalt iga viie aasta järel üle vaadata ning seejärel

Terviseametile esitada. Seega teostatakse pidevat seiret ning lubatud normide ületamisel

kohaldatakse leevendusmeetmeid tagamaks kahjulike mõjutuste (müra) jäämise normide

piiresse. Kaebuste esitajate seisukoht nagu tuleks hüvitist maksta juba kahjuliku müra ja saaste

suurenemise eest ette, on väär lähenemine.

20.Saamata jäänud tulu nõue.

AÕS § 130 lg 1 sätestab kinnisomandi ulatuse maavaradele, maapõueseaduse § 4 konkretiseerib

omandit maavarale. Kaebusest ei nähtu, et tegemist oleks kaebajate omandis oleva maavaraga

ega ka seda, kas kinnistu maapõues kaebuses viidatud paekivivaru paikneb.

Kinnistu osa sundvõõrandamine (Haaviku kinnistu pindala on 3,64 ha ning sundvõõrandati 3239

m² ehk 8,9% kinnistu pindalast) ei takista paekivivarude kaevandamist. Kaebuste esitajad ei ole

selgitanud, kus paekivivarud täpselt paiknevad, lisatud ei ole ühtki tõendit, millest nähtuks, et

isikud oleksid juba teinud kaevandamiseks ettevalmistusi, kuid kaevandamine jääks ellu viimata

sundvõõrandamise tõttu.

Kehtiva Jõelähtme valla üldplaneeringu seletuskirja kohaselt asuvad vallas üleriigilise tähtsusega

maardlatest Kallavere savi- ja graniidimaardla ning Väo III lubjakivimaardla. Kohaliku

tähtsusega maavaradest leidub vallas kruusa, turvast ja ehituslubjakivi (Jõelähtme Vallavolikogu

29.04.2003 otsusega nr 40 kehtestatud „Jõelähtme valla üldplaneeringu“ seletuskirja lk 68).

RVS § 13 lg 2 sätestab, et saamata jäänud tulu ei hüvitata, kui isik tõendab, et ta ei ole kahju

tekitamises süüdi. Kaebuste esitajate 19.03.2010 kahjudest teatamise nõudes ning kohtule

esitatud kaebuses on saamata jäänud tulu nõue formuleeritud nii üldiselt, et selle põhjal ei saa

mingil viisil järeldada riigi süüd, samuti ei nähtu sellest, et kaebuste esitajad oleksid asunud

tegema mõistlikke ettevalmistusi maavara kaevandamisest tulu saamiseks. Ainuüksi paekivi

maapõues lasumise fakt ei tähenda seda, et kaebuste esitajatel ei ole võimalik paekivi

kaevandamiselt tulu saada. MaaPS § 52 lg 3 näeb ette, et eraõiguslikule isikule kuuluval

kinnisasjal võib maavaravaru kaevandada kokkuleppel kinnisasja omanikuga, kuid siinkohal

tuleb arvestada, et kaevandada võib vastavalt MaaPS § 25 lg 1 vaid kaevandamisloa alusel ning

üldjuhul võib kaevandada ainult keskkonnaregistris arvele võetud looduslikku lasundit (MaaPS §

25 lg 2). Kaebuste esitajad ei ole esitanud kaevandamisloa taotlust ega teinud muid

ettevalmistusi, seega ei ole kaebuses toodu põhjal võimalik väita, et tegemist on saamata jäänud

tuluga.

21. Juhul, kui kohus siiski otsustab kaebused rahuldada, puudub kohtul vastustaja hinnangul

pädevus määrata ettekirjutuses õiglase hüvitise kindlaksmääramise ja väljamaksmise

üldtingimused. Sundvõõranditasu ja sundvõõrandamisega seonduvalt tekitatud kahjude

hüvitamine on haldusorgani diskretsiooniotsus ning selliste otsuse puhul on kohtulik kontroll

piiratud.

Vastustajale jääb arusaamatuks, mida peavad kaebuste esitajad silmas, märkides, et kohus peaks

vastavalt HKMS § 26 lg 3 määrama summa kindlaksmääramise ja väljamaksmise üldtingimused.

22.KASVS § 16 lg 1 ja § 27 lg 2 on Põhiseadusega kooskõlas.

„Õiglane hüvitis“ on määratlemata õigusmõiste, mille sisustamisel ei saa lähtuda ainult

Põhiseadusest, vaid arvestada tuleb ka teisi asjakohaseid norme kogumis. KASVS regulatsioon

tagab nii sundvõõrandatud kinnisasja (samuti selle osa) hariliku väärtuse kui ka

sundvõõrandamisega tekitatud kahjude hüvitamise.

Vastustaja hinnangul on kõnealusel juhul probleem mitte niivõrd KASVS regulatsioonis, kuivõrd

selles, et kaebuste esitajad ei ole näidanud, et väidetavad kahjud oleksid neile üldse tekkinud

ning tekkinud sundvõõrandamise otsuse tegemise tõttu (tee kaitsevööndist tulenevate piirangute

hüvitamise osas pooltel sisuline vaidlus puudus).

KASVS § 16 lg 1 sätestab ajalise hetke, mille seisuga sundvõõrandatava kinnisasja harilik

väärtus määratakse. Nimetatud sätte muudatus jõustus 21.07.2005. Kinnistuomanikele tehtavate

pakkumuste puhul tuleb tähele panna, et tegemist on sundvõõrandamiseelse olukorraga. Riigil on

KASVS § 3 lg 3¹ tulenevalt kohustus enne sundvõõrandamismenetluse alustamist välja selgitada

kinnisasja omaniku nõusolek kinnisasja võõrandamiseks. Maanteeamet on läbirääkimiste

pidamise ajal teinud kaebajale 2 korral ekspertarvamusele tuginevad pakkumused tsiviilõigusliku

tehingu teostamiseks.

Kaebajate väited nagu oleksid riigile siduvad sundvõõrandamise otsusele eelnevalt tehtud

pakkumused ka pärast sundvõõrandamise otsuse tegemist, on väärad. Sundvõõrandamine kui

omandipõhiõigust (PS § 32) maksimaalselt riivav meede on lubatud ainult omaniku nõusoleku

puudumisel (KASVS § 2 lg 1). Maanteeamet on kaebuste esitajaid ka korduvalt teavitanud, et

pakkumuste mitteaktsepteerimisel järgneb sundvõõrandamismenetlus, milles määratakse harilik

väärtus sundvõõrandamise otsuse kuupäeva seisuga.

2005.a. muudeti KASVS-i „Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse, täitemenetluse seadustiku,

teeseaduse ja raudteeseaduse muutmise seadusega“ (RT I 2005, 40, 312). Seletuskirjas on

märgitud, et seaduse muutmise eesmärgiks oli sundvõõrandamise menetluse ja haldussuutlikkuse

efektiivsemaks muutmine. 2005.a jõustunud muudatused viisid regulatsiooni õigluseni, mis on

igal juhul kaebuste esitajate viidatud põhiseaduse sätetega kooskõlas ning tagab läbipaistvuse ja

isikute võrdse kohtlemise. Kuni 21.07.2005 kehtiv KASVS § 16 lg 1 regulatsioon ei sätestanud

üldse hariliku väärtuse määramise kuupäeva, mistõttu puudub alus ka kaebuste esitajate väidetel

nagu oleks riik pidanud lähtuma mingi teatud kuupäeva seisuga esitatud pakkumusest. Kaebuste

esitajatel ei ole õiguspärast ootust sellise õigusliku positsiooni kaitsele, millist ei ole neil kunagi

olnud.

KASVS § 16 lg 1 ja KASVS § 3 lg 3¹ kooskõlas on ka KASVS § 27 lg 2, mille kohaselt peab

pädev isik sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuses tuginema eksperthinnangule. Otsuse

koostamisele eelneb kokkuleppemenetlus, mis ongi mõeldud poolte seisukohtade ärakuulamiseks

ning konsensuse saavutamiseks. Kui seda aga siiski ei toimu, lähtutakse tasu määramisel

eksperthinnangust, mille koostamisel on arvestatud KASVS § 16 lg 1 sätestatuga. Kaebuste

esitajate KASVS sätete tõlgenduse kasutamine viiks pigem suvahalduseni, mis on

haldusõiguslikes suhetes ning avaliku raha kasutamisel absoluutselt lubamatu ja välistatud.

KASVS § 16 lg 1 ja § 27 lg 2 on kooskõlas Põhiseaduse § 12 sätestatud võrdse kohtlemise

põhimõttega.

Väited nagu oleks KASVS § 16 lg 1 ja § 27 lg 2 vastuolus võrdse kohtlemise põhimõttega, ei

pea paika. Kaebuste esitajad ei ole viidanud ühelegi faktilisele asjaolule, millest nähtuks

ebavõrdne kohtlemine, mistõttu jäävad kaebaja väited paljasõnaliseks. Antud juhul kaebuste

esitajad ei nõustunud neile sundvõõrandamise-eelselt tehtud pakkumusega, kuid ei põhistanud

kordagi ka enda soovitud hinda. On selge, et avalike ressursside kasutamine peab toimuma

kooskõlas õigusaktidega, mitte lähtuvalt konkreetse isiku põhjendamata soovist.

Kuna isikud müügilepingu sõlmimisega ei nõustunud järgnes KASVS-s sätestatud

sundvõõrandamismenetlus, mille raames viidi läbi ka kinnisasja erakorraline hindamine.

Kinnisvaraturul toimunud muutused (kinnisvarabuumi lõppemine jne) aga ei tähenda, et kaebajat

oleks teiste isikutega võrreldes ebavõrdselt koheldud. Vastustaja saab kaebusest aru, et kaebuste

esitajad võrdlevad iseendi kohtlemist enne sundvõõrandamismenetluse algatamist ja

sundvõõrandamismenetluse

raames

läbiviidud

erakorralise

hindamise

menetluses

(sundvõõranditasu määrati sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga). Sellisel

mõttekäigul aga ei ole puutumust Põhiseaduse § 12 lauses 1 sätestatud üldise

võrdsuspõhiõigusega.

KASVS § 16 lõige 1 ja § 27 lg 2 on kooskõlas Põhiseaduse § 32-ga.

Põhiseaduse § 32 tulenev nõue – omandi tahtevastaselt võõrandamine on lubatud ainult õiglase

ja kohese hüvituse eest – on sätestatud ka KASVS § 2 lg 1 ning hüvitise täpsem arvutamise kord

KASVS teistes sätetes.

Kaebaja ei ole selgitanud, milles seisneb hinna ebaõiglus ega enda soovitud hinda mitte

millegagi põhjendanud, kaebajate sellekohased väited on paljasõnalised. Õige ei ole samastada

kõrget hinda ning õiglast hinda. Ka liiga kõrge hind, mis oleks kindlasti kaebuste esitajate

huvides, võib olla ebaõiglane.

Vabariigi Valitsuse 25.10.1996.a määruse nr 260 „Maa erakorralise hindamise korra

kinnitamine“ (kuni 09.11.2005.a kehtinud redaktsioonis) p-i 15 kohaselt viiakse erakorraline

hindamine

sundvõõrandamise

eesmärgil

sundvõõranditasu

kindlaksmääramisel

läbi

sundvõõrandatavate asjade osas, mille kohta kokkuleppemenetluse osalised kokkulepet ei

sõlminud. Seega võeti ka enne KASVS § 16 muudatuse jõustumist erakorralisel hindamisel

aluseks mitte sundvõõrandamise otsuse ega varasem kuupäev, vaid hilisem kuupäev

(kokkuleppemenetlus toimub pärast sundvõõrandamise otsuse tegemist).

KASVS 16 lg 1 mõju kaebuste esitajatele on juhuslik ning põhiseaduslikkuse järelevalve taotlus

seetõttu lubamatu.

Põhiseaduslikkuse järelevalve taotlus ei kuulu antud juhul rahuldamisele.

Taotlus ei vasta tingimusele, et vaidlustatud õigusnorm peab olema antud asjas asjassepuutuv, st

otsustava tähendusega (3-4-1-2-07, p 15) ning mitte juhuslikult või põhjendamatult kohaldatud

(3-4-1-33-05, p 18). Antud juhul on KASVS § 16 lg 1 kaebuste esitajatele juhuslik mõju.

Kaebajate väited ebaõiglase hinna kohta on ilmselt ajendatud asjaolust, et 2009.a sügiseks oli n.-

ö. „kinnisvarabuum“ lõppenud ning kinnisvarahinnad langesid võrreldes aastatetaguse ajaga. See

aga ei ole vaidlusaluste sätetega seotud õigusküsimus, vaid konkreetselt mitte ühegi isiku mõju

all olev faktiküsimus.

KASVS

sätestab

kinnisasja

väärtuse

määramisel

selge

regulatsiooni:

nii

enne

sundvõõrandamismenetluse algatamist pakkumuse esitamisel kui hilisemal sundvõõranditasu

määramisel tuleb lähtuda kinnisasja harilikust väärtusest sundvõõrandamise hetkel. Harilik

väärtus (turuhind) tähendab seda, et tegemist ei ole mitte piiramatuks ajaks fikseeritud hinnaga,

vaid just sellise hinnaga, mis kujuneb turul nõudluse-pakkumise vahekorras, st hinnaga, milles

pooled teatud kuupäeval tõenäoliselt tehingu teeksid. Kaebuste esitajad on meelevaldselt asunud

KASVS § 16 lg 1 ja § 27 lg 2 õiguspärasust käsitlema väga ühepoolselt ja endile konkreetse

juhtumi asjaoludest tulenevalt meelepärases suunas.

Ülaltoodud põhjustel on põhiseaduslikkuse järelevalve taotlus formaalselt lubamatu.

23. 26.08.2011 toimunud kohtuistungil vastustaja leidis, et kaebaja on vaidlustanud käskkirja

punkti kaks. Kuna kaebaja ei ole vaidlustanud täituri poolt koostatud arestimise akti ega

eksperthinnangut, ei saa kaebust rahuldada ja sundvõõranditasu suurust muuta ja

sundvõõranditasu suurem määramine ei ole õiguslikult ega sisuliselt võimalik, see on määratud

põhistatult ja kontrollitud andmete alusel

Praegu on relevantne ainult kaebaja kohustamisnõue. Kaebajad on esitanud 19.03.2010 nagu

KASVS ette näeb kahjunõude hüvitamise nõude ja vastustaja lahendas selle nii, et ei lugenud

neid hüvitamisele kuuluvateks. Hüvitis on siin kahjunõue. Kirjast, mille kaebajad

ministeeriumile esitasid, ei selgu kahju tekkimine. Väide, et sundvõõrandi tasu puhul oleks

pidanud arvestama hindu 2004-2010, on vastuolus asjakohaste õigusaktidega ja erakorralise

hindamise tulemustega, mida kaebaja ei ole vaidlustanud. Kirjalikus vastuses on märgitud, miks

loeme, et hind määratakse sundvõõrandamise hetke seisuga. Kaebajad on maininud moraalset

kahju ja maavarade kaevandamisega seotud kahju. Need väited on aga niivõrd üldised ja neist ei

nähtu kahju tegelik tekkimine ja kaebajatel lasub ka kohustus tõendada kahju olemasolu.

Sisulises vastuolus on väited kodu puutumatuse kaitseks ja samal ajal nõue maavarade

kaevandamise sooviks. Eesmärk ei ole tingimata kahjude rahaline hüvitamine, kaebajad ei ole

kunagi selgitanud, et nende huvi on maavarad välja kaevandada. Juhul kui oleksid vastavad

dokumendid ka juba olemas olnud, st et juba oleks kaebajatel kas maavara kaevandamise taotlus

vms; see eeldaks kaevandamisele suunatud tegevuste alustamist, mil tekkisid mingid kulutused

ja tuleks vaadata, kas neid saab hüvitada. Kaebajate poolt kohustamiskaebuses toodud

asjaoludega, millega peaks kohus arvestama, nähtub, et tegemist on hüpoteetiliste nõuetega.

Kaebajad ei ole tõendanud üheski nõudes kahju olemasolu, tekkimist. Muid hüvitise aluseid ka ei

esine. Kahju peab olema reaalselt tekkinud, see ei saa olla hüpoteetiline. Müra ja saaste kohta on

tehtud prognoosid- KMH aruanne, selle lk 30 käsitleb müraküsimusi. Kui need normid peaksid

ületatud kunagi olema, siis võetakse kasutusele vastavad meetmed, riigil on kohustus teha seiret.

Vastav regulatsioon, mis aitab mõjusid jälgida ja kompenseerida tagab kaebajate huvid.

Praegusel juhul ei ole kaebajad tõendanud kahju tekkimist ja reaalselt väljendust kahju ei leia.

Tee on tegelikult kaebajate majast kaugel, sundvõõrandi osa moodustab 8,9 protsenti kaebajate

maast, mis on tegelikult väike protsent ja omandi kasutamisel ei ole tekkinud erandlikult piiravat

olukorda. Jääme vastuväidete juurde ja leiame, et kaebus tuleks jätta rahuldamata ja

menetluskulud esitamisel nende kanda.

KOLMANDA ISIKU MAANTEEAMETI SEISUKOHAD

24. Kolmas isik ühineb kõigi vastustaja seisukohtadega ning palub jätta kaebused täies ulatuses

rahuldamata.

KOHTU SEISUKOHAD

25. Kohus uurinud menetlusosaliste seisukohti ja esitatud tõendeid leiab, et kaebus ei kuulu

rahuldamisele. Kohus põhjendab oma seisukohti järgmiselt.

26. Vara sundvõõrandamise otsust kaebajad ei ole vaidlustanud, ka ei vaidlustanud nad

sundvõõranditasu ja erakorralisel hindamisel koostatud hindamisakti, mis koostati KASVS § 16

lg 9 alusel. Kinnisasjade osade sundvõõrandamise Vabariigi Valitsuse korraldusega 03.09.09.a.

nr 378 nähti ette Haaviku kinnistust ca 3239 m² sundvõõrandamine (p1) ja märgitud

korralduses selgitati kaebajatele senist menetluskäiku, esitati õiguslikud järeldused.

Vastustaja andis kaebajatele võimaluse KASVS § 23 lg 2 kohaselt teatada sundvõõrandamisega

tekitatud kahjudest, mis KASVS § 16 lg 9 alusel koostatud erakorralises hindamisaktis ei

kajastu. Lisaks juba määratud sundvõõranditasule soovib kaebaja sisuliselt veel siiski selle

muutmist ehkki ta on lubanud määratud tasu välja maksta. Kaebaja ei pea käskkirjaga määratud

tasu õiglaseks, samas leiab kaebaja, et hüvitamata jäeti tekitatud kahju.

Vastustaja on selgitanud, et lubatav on teatada neist kahjudest, mis erakorralise hindamise aktis

ei kajastu, mis kinnitab kohtule, et kaebajad pidid mõistma, et esitada saab nõudeid tulenevalt

KASVS normidest ja et on alustatud KASVS § 24 lg 1 kohast kokkuleppemenetlust.

Sundvõõrandamise kokkuleppemenetluse käik on kajastatud protokollides, mis fikseerib ära, et

kaebajad

esitasid

lisaks

kohtutäituri

poolt

koostatud

hindamisaktist

tulenevale

sundvõõranditasule taotluse tekitatud sundvõõrandamise kahjude kompenseerimiseks ja et

kaebajad tõendeid täiendavate kahjude kohta ei esitanud. Kuna kokkuleppemenetluses ei jõutud

kokkuleppele, siis seda ei jätkatud.

Seega nähtub kohtule, et kaebajad tegutsesid oma nõuete esitamisel KASV alusel läbiviidavas

konkreetses haldusmenetluses ja nad pidid andma vastustajale pädeva informatsiooni ja nõuded,

et vastustaja saaks lahendada kokkuleppemenetluses vajalikud küsimused ja kinnitada

sundvõõranditasu. Kaebajad soovivad ehk tulevikus esitada eraldi moraalse kahju nõude, kui nad

leiavad, et lisaks tekitasid MKM ja MA neile moraalset kahju.

07.05.2010 käskkirjaga nr 146 p 1 lõpetas majandus- ja kommunikatsiooniminister (edaspidi

MKM) kokkuleppemenetluse ning määras II.-M.K.ile, E.K.ile ja A.-M.L.ile 3237 m² suuruse

sundvõõrandatud kinnisasja osa eest sundvõõranditasuks erakorralise hindamise raames

koostatud eksperthinnangus 1424/109H märgitud hariliku väärtuse – 165 000 kr (10 545.42

eurot).

KASVS kohaselt tehakse peale kokkuleppemenetluse lõppemist sundvõõranditasu määramise

otsus ja kaebajad on vaidlustanud kohtus selle käskkirja vaid osaliselt ning vaidlustavad üksnes

selle p 2. Kaebajad ei soovi esitada kohtu kaudu kahjunõuet. Kuigi kohtule nähtus, et kaebajad

pidid tulenevalt konkreetse haldusmenetluse läbiviimisest vaidlustama ka korralduse p 1 ja

nõudma uue hindamise läbiviimist, kui selleks on seaduslikud alused, kuid kaebajad ei soovinud

sellist konkreetset tühistamis- ja kohustamisnõuet esitada.

Kaebajad leiavad, et KASVS võimaldab määrata lisaks juba määratud tasule nende poolt

näidatud tekitatud kahjud, kuna sundvõõrandiandjale tekitatakse lisaks juba hinnatud kahjudele

muid kahjusid ja vastustaja pidi arvesse võtma kõik põhjustatud kahjud.

Samas nähtub kohtule, et kaebajad on vastuolulised, kuivõrd lugedes sundvõõrandamistasu

määratuks vastavuses KASVS nõuetega, ei nõustunud nad samas määratud tasuga, kuivõrd

leiavad, et KASVS õigusvastaselt piirab õigusi, kui määratleb, et sundvõõranditasu määratakse

sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga, so KASVS § 16 lg 1 alusel.

Sundvõõranditasu suurus on sõltuvuses eksperthinnangust ja kohtutäituri poolt läbi viidud

sundvõõrandamise etapis antud hinnanguga, mille tulemust kaebaja ei ole vaidlustanud ega soovi

vaidlustada. Seega nähtub kohtule, et vastustajal ei ole võimalik asendada eksperthinnangu

tulemusi oma kaalutlustega ja vastupidine kaebaja seisukoht ei ole õige.

Kohtule nähtub, et kaebajad leiavad alusetult, et kui KASVS mõte ja eesmärk on hinnata

sundvõõrandamisega seonduvaid kahjusid ja võimalusel saavutada poolte kokkulepe, et siis ei

ole (kaebajate meelest) takistust määrata kahjusid ka siis, kui erakorralise hindamise tulemused

on juba kinnitatud.

MKM ja kohtu arvates ei ole aga enam võimalik mitte lähtuda erakorralise hindamise

tulemustest ja täiendav hindamine on vajalik, kui objekti väärtust suurendavad või vähendavad

tegurid mingil põhjusel muutusid, mistõttu on tulemused valed. Arvestada saab ka neid kahjusid,

mis võisid tekkida kolmandatele isikutele ja mis on senimaani arvestamata.

Erakorralise hindamise käigus tuleb vastavalt KASVS § 16 lg 4 ja MHS § 8 lg 2 alusel

kehtestatud korrale hinnata kõiki tegureid, mis võivad suurendada või vähendada hinnatava

objekti väärtust, seega saab järeldada, et lähtuda tuleb erakorralise hindamise käigus teostatud

eksperthinnangust, mis kõigi eelduste kohaselt peab silmas kõiki sundvõõrandiandjale

põhjustatud kahjusid, st et ekspert peab ära hindama kõik kahjud või kaasama vajadusel

spetsialiste, kui ta selleks vajab abi ja ise seda ei hinda, sj ekspert põhjendab, miks ühte või teist

kahjutegurit /kahjuliiki ei arvestata.

Seega nähtub kohtule, et seadusandja on ette näinud, et kõiki sundvõõrandamisega seonduvaid

kahjusid tuleb arvesse võtta ja neid tuleb kohtutäituri poolt läbi viidavas sundvõõrandamise

menetluse etapis eksperdi poolt hinnata. Kui selles etapis sundvõõrandiandja täiendavate kahjude

esinemise üle vaidlust ei algata, siis ei saa veel kõnelda, et hindamine teostati valesti.

Kui eksperdi hinnangul ei teki muid kahjusid sundvõõrandiandjale, siis ta ka erakorralises

hindamismenetluses neid sundvõõranditasuna ei saa määrata ja puuduvad takistused KASVS

ettenähtud kokkuleppemenetluse algatamiseks.

Vaidlus on tekkinud selle tõttu, et KASVS § 17 lg 1 on öeldud, et sundvõõranditasu peab katma

kahjud, mida sundvõõrandiandja peab sundvõõrandamise tõttu kandma, kusjuures kinnisasja

sundvõõranditasu peab katma nii kinnisasja kui ka koos sellega sundvõõrandatavate päraldiste ja

viljade väärtuse, kui seadusest ei tulene teisiti.

Kaebaja leiab, et nii KASVS § 17 lg kui ka § 22 lg 1 esimene lause, mis ütleb, et

kokkuleppemenetlus on kokkuleppe sõlmimine sundvõõrandatava kinnisasja ja hoonestusõiguse

eest

sundvõõrandiandjale

makstava

sundvõõranditasu

ja

teiste

isikute

õigustele

sundvõõrandamisega tekitatud kahju hüvitamise suuruse ning maksmise, kahjustatud õiguste

omajaga huvide tagamise ning kinnisasja valduse üleandmise tingimuste kohta, annavad

võimaluse igal ajal vastustajale esitada täiendavate kahjude loetelu, kui keegi neid ei ole

hinnanud. Kaebaja leiabki, et ta on esitanud asjakohased kahjud, mida ei soovita arvesse võtta ja

kohus saab teha ettekirjutuse, et vastustaja need arvesse võtaks.

27. Kuivõrd nähtus, et Vabariigi Valitsuse korraldusega on otsustatud eelnimetatud kinnisasi

märgitud osas sundvõõrandada, oli ekspertiisi esemeks oleva kinnisasja näol tegemist

sundvõõrandatava

kinnisasja

osaga,

mille

eest

peab

sundvõõrandisaaja

maksma

sundvõõrandiandjale kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (KASVS) § 15 sätestatud tasu, mille

kindlaksmääramisel lähtutakse erakorralisel hindamisel väljaselgitatud sundvõõrandamisele

määratud kinnisasja või piiratud asjaõiguse maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise

hetke seisuga (KASVS § 16 lg 1).

Juba sellest järelduvalt nähtub kohtule, et kõigi kahjude hindamine teostatakse selles etapis ja

kindlaksmääratud ajaga ning kaebajad ei saanud arvestada, et nad esitavad oma kahjunõuded

hilisemalt ja kui vahepealsel ajal ei ole toimunud objekti suhtes olulisi muudatusi.

Vastavalt KASVS § 16 lg 4 teises lauses sätestatule lähtutakse erakorralisel hindamisel maa

hindamise seaduse § 8 lõike 2 alusel kehtestatud korrast. Maa hindamise seaduse § 8 lg 2 järgi

toimuvad erakorraline hindamine sundvõõrandamiseks ja riigi omandis oleva objekti

erakorraline hindamine Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras .

Vabariigi Valitsuse 25.10.1996. a. määrusega nr 260 kinnitatud “Maa erakorralise hindamise

kinnitamine“ p 1 kohaselt reguleerib kord ka kinnisasja sundvõõrandamise eesmärgil teostatavat

erakorralist hindamist ja hindamise objektiks on maatükk koos selle oluliste osade ja

pärandistega. Täpsustavalt märgitakse, et “käesolevat korda rakendatakse maaga püsivalt

ühendatud ehitiste, kasvava metsa, muude taimede ja koristamata vilja, samuti maatükiga seotud

asjaõiguste ja päraldiste hindamiseks. Käesoleva korra alusel hinnatakse ka teiste isikute piiratud

asjaõigusi, mis lasuvad hindamise objektiks oleval kinnisasjal”.

Seega nähtub, et kahjudena saab mõista ka teiste isikutega seotult neile tekkivaid kahjusid, mis

tuleb hüvitada.

Antud juhul kaebajad ei toonud esile, et on olemas isikuid, kellel on hindamise objektiks oleval

kinnisasjal piiratud asjaõigused. Korra p 15 kohaselt erakorraline hindamine sundvõõrandamise

eesmärgil viiakse läbi sundvõõranditasu kindlaksmääramisel sundvõõrandatava kinnisasja ja

piiratud asjaõiguste eest; korra p 18 kohaselt “hindamisel võetakse arvesse nii kinnisasi kui ka

koos sellega sundvõõrandatavate päraldiste ja viljade väärtus”; p 19 kohaselt hinnatakse

kinnisasja kui tervikut ja “seda ka juhul, kui hindamine toimub kinnisasja osade kaupa. Osade

kaupa hindamisel tuuakse eraldi välja see osa objekti väärtusest, mida soovitakse

sundvõõrandada”.

Seega oli kaebajal kohustus vaidlustada riiklikult tunnustatud eksperdi tööst tulenevaid järeldusi,

kui kaebajad leiavad, et see töö ja täituri akt ei ole kooskõlas osundatud Vabariigi Valitsuse

25.10.1996. a. määrusega nr 260 kinnitatud “Maa erakorralise hindamise kinnitamine“ ja

vastavalt taotleda nt uut ekspertiisi või nt vastavalt TsMS § 304 lg-le 1 eksperdiarvamuse

ebaselguse, vasturääkivuse või puudulikkuse korral, mida ei ole võimalik kõrvaldada täiendavate

küsimustega, on kohtul õigus määrata kordusekspertiis.

Kui antud eksperdiarvamust ei saanud kaebajate arvates pidada piisavalt selgeks või hoopiski

täielikuks ning osundatud puudusi ei olnud võimalik kõrvaldada ärakuulamise käigus, siis sai

taotleda tsiviilasja arutavalt kohtult kordusekspertiisi. Kohus oleks saanud arvestades ekspertiisi

objekti täpsustada, millest tuleb kinnisasja hindamisel juhinduda ja mis puudused on senisel

eksperdi hindamisel.

Kohus uurinud kohtupraktikat ja kehtivaid õigusnorme järeldab, et eeltoodud ekspertiisi

määrmisega ja vaidlustega seotud küsimused alluvad tsiviilkohtumenetluse pädevusse ja

halduskohus siinkohal vaidlusse sekkuda ei saaks.

Seega ei nõustu kohus, et vastustaja ise oleks saanud eirata eksperdi hinnaguid ning neid

tulemusi ise muuta, kuivõrd eelmärgitud viisil läbiviidav menetlus tagab KASVS kohase

sundvõõrandamise menetluse õiguspärased tulemused ning sundvõõranditasu suurust ja selle

raames hinnatavaid kahjusid ei saa määrata ka halduskohus, tehes selleks ettekirjutusi.

28. Kohus nõustub, et PS § 32 teine ja kolmas lause sätestavad, et omandit võib omaniku

nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja

kohese hüvituse eest; igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda

kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus. PS § 13 lg 1 järgi on

igaühel õigus riigi ja seaduse kaitsele. Riigi ülesanne on antud juhul tagada omandi omaniku

nõusolekuta võõrandamisel vajalike reeglite kehtestamine vara võõrandamiseks ja selle eest

hüvituse määramiseks. Kinnisasja sundvõõrandamise alused ja kord on sätestatud KASVS-is.

Sundvõõrandamise läbiviimine on lubatav ka vallasasjade suhtes ja KASVS § 48 lubab sama

seadust kohaldada ka ehitiste kui vallasasjade sundvõõrandamiseks. Maa hindamisel lähtutakse

kohtu poolt eelnevalt toodud sätetest.

29. Riigikohtu HK lahendis 20.06.2003 nr 3-3-1-51-03 märgitakse, et tulenevalt PS § 32 lg 1

teisest lausest on sundvõõrandamise korral nõutav kohene ja õiglane hüvitus. Üldjuhul on

õiglaseks hüvituseks asja turuväärtus.

PS § 32 lg 1 teise lausega võib olla kooskõlas ka väiksem hüvitus, kui täielik hüvitamine oleks

erandlike asjaolude tõttu ebaõiglane.

Põhiseaduse antud säte loob riigile kohustuse tagada riigi poolt ettenähtud sundvõõrandamise

korral õiglase hüvituse maksmine. Õiglase hüvituse maksmine võib toimuda ka kolmanda isiku,

näiteks sundvõõrandatava vara omandaja poolt. Kui kolmanda isiku makstav hüvitus ei ole

piisav, on riik rikkunud põhiseaduslikku omandigarantiid.

Sama lahendi p-is 12 märgitakse, et kui sundvõõrandamisel ei maksta õiglast ja kohest hüvitust,

on tegemist õigusvastase omandiõiguse riivega. Seega on õigusvastase omandiõiguse riivega

tegemist ka siis, kui sundvõõrandamisel makstav hüvitus ei ole piisav. Vastavalt PS § 32 lg 1

kolmandale lausele on igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, õigus pöörduda

kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus ja selle suurus. Kui isik leiab, et

sundvõõrandamine on õigusvastane, peab ta sundvõõrandamise vaidlustama ja mitte laskma

endale õigusvastaselt kahju tekitada. Ka siis, kui sundvõõrandamisel määratakse kindlaks

hüvituse suurus, tuleb hüvituse suurus tähtaegselt vaidlustada, kui isik leiab, et makstav hüvitus

ei ole õiglane. Riigivastutuse seaduse § 7 lg-st 1 tuleneb põhimõte, et kannatanu peab võimaluse

korral püüdma ära hoida kahju tekkimist, vaidlustades õigeaegselt kahju põhjustava avaliku

võimu kandja tegevuse. Riigikohtu üldkogu on 18.03.05.a. otsuses nr 3-2-1-59-04 rõhutanud

samuti, et Põhiseaduse § 32 sätestab omandivabaduse kui põhiõiguse. Ühe omandivabaduse

tahuna tagab põhiseaduse § 32 lõige 1 kaitse sundvõõrandamise eest. Vastavalt põhiseaduse

§ 32 lõike 1 esimesele lausele on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Sel viisil

väljendatud omandi puutumatuse ja võrdse kaitstuse põhimõte ei ole siiski piiramatu.

Põhiseaduse § 32 lõike 1 teise lause järgi võib omandit omaniku nõusolekuta võõrandada ainult

seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Lahendi

p-is 13 märgitakse, et sundvõõrandamine tähendab omaniku täielikku või osalist ilmajätmist

subjektiivsest õigusest, mille põhiseaduse § 32 garanteerib ja p-is 15, et sundvõõrandamine kui

põhiseaduse §-s 32 sätestatud omandi põhiõiguse kandja täielik või osaline ilmajätmine

omandist on väga intensiivne omandiõiguse piirang, mille puhul põhiseadus sätestab

kvalifitseeritud seadusereservatsiooni. Vastavalt põhiseaduse § 32 lõike 1 teisele lausele võib

omandit omaniku nõusolekuta seaduses sätestatud juhtudel ja korras küll võõrandada, kuid

põhiseadus ise seab sellise võõrandamise põhiseaduspärasuse sõltuvusse täiendavatest

lisatingimusest. Esiteks tohib omandit seaduses sätestatud juhtudel ja korras sundvõõrandada

üksnes üldistes huvides, teiseks peab see toimuma õiglase ja kohese hüvitise eest.

Seega nähtub kohtule, et kaebajatel oli õigus algatada vaidlus kohtus, kui nad ei nõustunud

sundvõõrandamisega ja kui makstav hüvitus ei olnud piisav.

Antud juhul on vastustaja soovinud õiglase hüvitise tasuda koheselt sundvõõrandamise

lõpuleviimisel ja ta on seda ka vaidlusaluses haldusaktis ette näinud, sj on eelnevalt läbitud

sundvõõrandamismenetluse etapid, milles tunnustatud ekspert määras sundvõõrandatava objekti

hinna.

Kaebajad leiavad, et sundvõõrandamisel eksiti, kuna kokkuvõttes ei ole määratud õiglast

hüvitist.

Riigikohus on samas eelnevalt kohtu poolt märgitud lahendis ja muudes lahendites käsitlenud

korduvalt õiglase hüvitise küsimust ja õiglaseks hüvitiseks peetakse sundvõõrandatava asja

harilikku väärtust, mis vastavalt kuni 30. juunini 2002. a kehtinud AÕS § 29 lõikele 2 on asja

kohalik keskmine turuhind (alates 1. juulist 2002. a kehtib sarnane säte – tsiviilseadustiku üldosa

seaduse § 65 järgi). Sundvõõrandatava asja õiglane hind ei pea tingimata võrduma asja hariliku

väärtuse ehk turuhinnaga, põhiseadusega kooskõlas võib olla ka väiksem hüvitis, kui täielik

hüvitamine ei ole sundvõõrandamise asjaolusid arvestades põhjendatud.

Seega kõneldes asja õiglasest hüvitisest mõistame selle all asja harilikku väärtust, st asja

turuhinda.

KASV § 15 (sundvõõranditasu mõiste) märgib vastavalt lg-le 1, et sundvõõrandisaaja peab

kinnisasja sundvõõrandamise korral maksma sundvõõrandiandjale sundvõõranditasu; vastavalt

lg-le 2 sundvõõranditasu makstakse rahas, kui pooled ei lepi kokku teisiti ja lg-le 3

sundvõõrandisaaja peab maksma hüvitist isikutele, kelle õigusi sundvõõrandamine kahjustab.

Antud juhul sundvõõranditasu tuli määrata rahas, kuna pooled teisiti kokku ei leppinud.

KASVS § 17 (sundvõõranditasu suurus) lg 1 sätestab, et sundvõõranditasu peab katma kahjud,

mida sundvõõrandiandja peab sundvõõrandamise tõttu kandma, kusjuures kinnisasja

sundvõõranditasu peab katma nii kinnisasja kui ka koos sellega sundvõõrandatavate päraldiste

ja viljade väärtuse, kui seadusest ei tulene teisiti.

KASVS näeb ette, et sundvõõrandamise korral tuleb maksta hüvitist (sundvõõranditasu) ja

hüvitada sundvõõrandamisega tekitatud kahjud (§ 23 lg 2), kuid kohtule nähtub, et kaebajad on

valesti mõistnud lause teist osa, kuivõrd kohtu arvates ka Maa hindamise korrast lähtuvalt p 1

teise lõigu kohaselt on kahjude all mõistetud teiste isikute kahjusid, mis on seotud hindamise

objektiga.

30. Kuivõrd kaebajad jätsid maa erakorralise hindamise tulemused vaidlustamata, siis leiab

kohus, et sellest tulenevalt juba ei saaks enam määratud hindamistulemust muuta. Asja õiglase

hüvitise all mõistame asja harilikku väärtust, st asja turuhinda ja see määratakse konkreetse aja

seisuga. Antud juhul on vastustaja soovinud õiglase hüvitise tasuda ka koheselt

sundvõõrandamise lõpuleviimisel ja ta on seda vaidlusaluse haldusaktiga ette näinud. Kuna

eelnevalt on sj läbitud sundvõõrandamismenetluse etapid, milles tunnustatud ekspert määras

sundvõõrandatava objekti hinna, siis ei ole vastustaja eksinud.

31. Siiski on vastustaja kontrollinud, kas hindamise objektiga seotult on jäänud veel midagi

hindamata.

Kaebajad on ise ära nimetanud koosolekute ajad ja selle tulemused, mis kinnitavad, et kaebajate

nõuded arutati läbi, kuigi tulemused kaebajatele ei ole soodsad, va kompromissiga lõppenud

nõue, mis oli jäänud varasemast lõpuni lahendamata, kuid oli olemas MA nõusolek hüvitada tee

kaitsevööndist tulenevalt 50 000 kr ja MA saanud kaebajate nõustumuse, lahendas olukorra

kompromissiga.

32. Kaebajad leiavad endiselt, et vastustaja on alusetult leidnud, et esitatud nõuetest ei tulene, et

tegemist ei ole sundvõõrandamisega tekitatud kahjudega või et kinnisasja harilikku väärtust ei

saaks määrata teisti ning kaebajate nimetatud muid kahjusid ei saaks määrata väljamõistmisele

ka muudest seadustest tuleneval alusel. Samas jäid kaebajad seisukohale, et sundvõõranditasu

määramisel oleks tulnud arvestada piirkonnas asuvate kinnisasjade harilikku väärtust perioodil

2004-2010 ja kuna seda ei tehtud, siis määratud summa ei ole PS § 32 märgitud kohane hüvitis

ning käskkirja nr 146 p 2 ei vasta võrdse kohtlemise PS § 12 põhimõttele ja ei taga igaühe

omandi võrdset kaitset. Kaebajad jäid ka seisukohale, et kohaseks õiglaseks hüvitiseks ei ole

summa, mis on väiksem sundvõõrandamise alguses pakutud hinnast ja kaebajad leiavad

hoopiski, et KASVS § 16 lg 1 ja § 27 lg 1 kohaselt sundvõõrandamise otsuse hetke turuhinnana

määratud sundvõõranditasu ei ole õiglane hüvitis PS § 32 mõttes. Kaebajad nõuavad

sundvõõranditasu õiglast suurust ja täiendava hüvitise saab määrata MKM lähtudes KASVS §27

lg 1-3. Seega leiavad kaebajad rikutakse täiendava kahju hüvitamise keeldumisega kaebaja

põhiõigust saada omandikitsendamise tõttu õiglast ja kohest hüvitist avalikes huvidest toimunud

omandiõiguse kitsenduste eest. Kaebajad leiavad, et kinnisasja harilik väärtus ei ole õiglane

hüvitis. Vara sundvõõrandamise tõttu on tekkinud ka muud kahjulikud tagajärjed kaebajate

omandisse jääva kinnisasja vara väärtuse vähenemisena, teekaitsevööndist tulenevate

piirangutena kahjulike mõjude tõttu ja moraalne kahju. KASVS § 23 ei sea kitsendusi, millist

liiki kahju saab nõuda. KASVS § 27 lõike 2 alusel oleks vastustaja saanud algatada täiendava

hindamismenetluse eelmärgitud põhjustel.

Vastustaja leiab, et käesoleval juhul on korraldus nii faktiliste asjaolude kui ka õiguslikele

alustele tuginedes piisavalt motiveeritud ja sundvõõranditasu maksmine toimus kooskõlas

seadusega. Kaebajad määratud hinda ei ole vaidlustanud, samuti ei ole nad vaidlustanud

erakorralise hindamise tulemusi/akti, seega ei saa hiljem akti ebaõigsusele toetuda, kui ei tehtud

märkusi arestitava vara kohta ning uut hindamist ei ole nõutud. Vastustaja kontrollis kaebaja

esitatud nõuded ja jääb seisukohale, et makstud hüvitus on õiglane. Antud juhul ei vaidlusta

kaebaja korraldust tervikuna, kuid leiab vastuoluliselt, et makstud hüvitus ei ole õiglane.

Vastustaja põhjendas, miks ta jääb määratud turuhinna juurde ja miks ta ei saanud algatada ka

uut hindamist. Kuivõrd vaidlust ei jäänud selles, et sundvõõrandamisele kuuluva vara

erakorralise hindamise viis õiguspäraselt läbi ekspert ja hinnangus olid toodud alused ja asjaolud

ning Haaviku sundvõõrandatud kinnistu osa väärtuseks määrati 165 000 kr, siis alustati KASVS

§ 22 l 2 kohast kokkuleppementlust, mille jooksul kokkuleppele ei jõutud.

33. Sundvõõrandamisega seotud olulisemad asjaolud on kohus ära toonud käesoleva kohtuotsuse

p 1- 11 ja kohus neid siinkohal ei korda.

Kuna maa erakorralise hindamise tulemusena koostatud hindamisakti kaebajad ei soovi

vaidlustada ega ole vaidlustanud seda ka selle koostamisel, nad ka ei nõudnud TMS § 74 ja §

217 lg 1 kohaselt vara osas uut hindamist 10 p jooksul arvates vara arestimise ja hindamise akti

saamisest, siis on tegemist jõustunud aktiga, millest tulenevalt erakorralise hindamise tulemused

kehtivad. Et sundvõõrandamisele kuuluva vara erakorralise hindamise viis õiguspäraselt läbi

ekspert ja hinnangus olid toodud alused ja asjaolud ning Haaviku sundvõõrandatud kinnistu osa

väärtuseks määrati 165 000 kr, siis alustati KASVS § 22 l 2 kohast kokkuleppementlust, mille

jooksul kokkuleppele ei jõutud.

Läbirääkimiste etapis saab KASVS § 24 lg 3 kohaselt lähtuda sama seaduse § 16 lg 9 nimetatud

hindamisaktis märgitud kõrgeimast kinnisasja või piiratud asjaõiguse väärtusest. Läbirääkimistel

on pädeval isikul õigus kaasata eksperte, kelle kulud kannab sundvõõrandisaaja.

Kuna hindamisakti ei ole kaebajad vaidlustanud, siis nähtus kohtule, et kaebajad ei kurda ka selle

üle, et hindamisakti osas jäeti midagi tähelepanuta ja samas ka nähtus, et kaebajad ei olnudki

esitanud neid nõudeid antud etapil, mis nad lõppeks formuleerisid vastustajale hilisemas

menetluses. Kohtu arvates jättes hindamisakti tulemuse vaidlustamata, on kaebajatel juba

võimatu saavutada sundvõõranditasu teistsugust määramist. Kaebajad oma esitatud kaebusest ei

loobunud ega soovinud muuta ka selle nõudeid.

34. KASVS § 22 lg 1 märgib ära kokkuleppemenetluses läbiviidava tegevuse sisu.

Vastustaja leiab, et TSMS § 74 lg 7 järgi võib võlgnik ja sissenõudja kohtutäituri määratud hinna

vaidlustada kaebusega TSMS § 217 sätestatud korras.

Kohus kaalunud asjaolusid ja uurinud õigusnorme ja kohtupraktikat nõustub kokkuvõttes

vastustajaga, et KASVS § 17 lg 2 sätestatud asjaoludest teatamise nõue kohustas kaebajaid juba

märgitud etapis esitama kõik oma põhistatud nõuded ja hilisemalt saab esitada muid nõudeid,

mis nende nõuete kaudu jäid lahendamata ja mida ei saanudki ette näha või veel kindlaks

määrata.

KASVS § 17 lg 2 sätestab, et sundvõõranditasu peab katma kahjud, mida sundvõõrandiandja

peab sundvõõrandamise tõttu kandma, kusjuures kinnisasja sundvõõranditasu peab katma nii

kinnisasja kui ka koos sellega sundvõõrandatavate päraldiste ja viljade väärtuse, kui seadusest ei

tulene teisiti. Sundvõõrandamisega tekitatud kahju mõiste on tuletatav koostoimes KASVS-i

erinevatest sätetest. KASVS § 23 lg 2 tulenevalt teatab sundvõõrandiandja enne

kokkuleppemenetluse alustamist sundvõõrandamisega tekitatud kahjudest, mis KASVS § 16 lg 9

nimetatud hindamisaktis ei kajastu. KASVS § 16 lg 9 nimetatud hindamisakti näol on tegemist

erakorralise hindamise tulemusega, mis koostatakse sundvõõrandamisele määratud kinnisasja või

piiratud asjaõiguse maksumuse alusel sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga.

Seega nähtub, et asja väärtust ei saa hinnata suvalise aja seisuga ja kaebajate teistsugune

seisukoht on väär. KASVS § 17 lg 2 sätestatu on kohus eelnevalt nimetanud. Seega said

kaebajad lähtuda neist võimalustest.

Täiendavate kahjudena mõistame selle tõttu juhtumit, mil mõni ülaltoodud varaga seotust on

jäänud hindamisaktis kajastamata või mida ei saanud otsuse vastuvõtmise ajal määrata. Seega

pidid kaebajad oma taotluses näitama, mis on jäänud hindamata otsuse vastuvõtmise aja seisuga

ja mis tuleks veel hinnata ja mida ei saanud otsuse vastuvõtmise ajal määrata.

Kohtule nähtub sj, et samas on seaduse kohaselt õigus isegi hinda muuta alanemise suunas,

juhul, kui on tekkinud olulised muutused ja need on tingitud sundvõõrandiandja tegevuse tõttu.

Kuna vaidlus on tekkinud sellest, et vastustaja leidis, et kaebajate esitatud ja kohtus vaidlustatud

nõuded ei ole seotud KASVS kahjudega, mida saaks arvestada, siis kontrollis kohus, kas

kaebajate kohtukaebuses vaidlustatud nõuete näol on tegemist kahjudega, mida KASVS

võimaldaks hüvitada.

Kaebajate üheks sooviks on soov saada hüvitatud enne sundvõõrandamise alustamist peetud

läbirääkimistes märgitud pakkumist, mille alusel tehingut ei sõlmitud ja millise tehingu hinnaks

oli kõrgem hind, kui lõppeks ekspert T.Tammaru määratud hind.

Kohtule nähtub aga, et kaebajad jätavad tähelepanuta, et Haaviku kinnistu endise omaniku M. K.

ja Maanteeameti vahel viidi läbi läbirääkimised 2005 a kinnistuosa omandamiseks ja siis tugineti

pakkumuse esitamisel koondeksperthinnangule, millega M.K. ei nõustunud ning kaebajad on ka

ise märkinud, et kokkulepeteni ei jõutud, vastustaja märkis, et 30.11.05 a seisuga kokkuleppele

ei jõutud.

Kuna varasemad kaebajatele nende väidetel ka soodsamad kokkulepped ei realiseerunud, siis

märgitud ajal kokkuleppele mittejõudmisest järgnes sundvõõrandamine ja hindamine toimus

13.02.09 seisuga, mil tuli määrata äralõike hind.

Arvestades kaebajate erinevaid väiteid, võis aru saada, et kaebajate käsitlus oleks eksitav, kui

nad sundvõõrandamise otseseks kahjuks soovivad lugeda tekkinud hinnavahet.

Vastustaja on asja lahendamisel selgitanud õigesti, et ta sai lähtuda sundvõõrandamise

menetluses saadud hindamise tulemustest ja enne sundvõõrandamise menetlust tehtud

soodsamatest hinnapakkumisest ei saa lähtuda - KASVS § 27 lg 2.

35. KASVS § 15 sätestab lg-s 1, et sundvõõrandisaaja peab kinnisasja sundvõõrandamise korral

maksma sundvõõrandiandjale sundvõõranditasu; sundvõõranditasu makstakse rahas, kui pooled

ei lepi kokku teisiti (lg 2). Kohus juba märkis, et teistsugust kokkulepet ei olnud.

Sundvõõrandisaaja peab maksma hüvitist isikutele, kelle õigusi sundvõõrandamine kahjustab (lg

3). Tulenevalt KASVS § 16 lg-st 1 sundvõõranditasu ja hüvitise kindlaksmääramisel lähtutakse

erakorralisel hindamisel väljaselgitatud sundvõõrandamisele määratud kinnisasja või piiratud

asjaõiguse maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga.

Seega nähtub kohtule, et vastustaja ei saa ega pea aluseks võtma mingi muu aja asja väärtust,

kui määrama selle sundvõõrandamise otsusest arvates. Antud juhul kaebajatele tehti

maatulundusmaa eest hinnapakkumine enne sundvõõrandamisele asumist ja kuigi see on

kaebajate arvates tagantjärgi nähtuvalt soodsam, nähtub, et arvestada tuleb otsuse vastuvõtmise

aja seisu.

KASVS § 17 (sundvõõranditasu suurus) lg 1 sätestab, et sundvõõranditasu peab katma kahjud,

mida sundvõõrandiandja peab sundvõõrandamise tõttu kandma, kusjuures kinnisasja

sundvõõranditasu peab katma nii kinnisasja kui ka koos sellega sundvõõrandatavate päraldiste

ja viljade väärtuse, kui seadusest tulene teisiti. KASVS näeb ette, et sundvõõrandamise korral

tuleb maksta hüvitist (sundvõõranditasu) ja hüvitada sundvõõrandamisega tekitatud kahjud (§ 23

lg 2). Kuivõrd erakorralise hindamise tulemusena saadi sundvõõrandi tasu suuruseks 165 000 kr

ja seda kaebaja ei vaidlustanud, siis on ainus hindamisakt, mis on tehtud sundvõõrandamise

menetluses sellise hinnaga akt, millest järeldub, et selles näidatud vara hind vastas hindamise ajal

kehtinud turuhinnale. Seadus lubab arvestada vaid selliselt saadud turuhinnaga ja järelikult tuleb

ühtlasi lugeda, et see katab asja hariliku väärtuse ehk tekkinud kahju seaduses märgitud aega

arvestades.

Neid tingimusi vastustaja suvaliselt muuta ei saa. TsÜS § 65 sätestab, et eseme väärtuseks

loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik

väärtus on selle kohalik keskmine müügihind ehk turuhind.

36. Sundvõõrandamistasu peab kompenseerima varalise kaotuse.

Varaline kaotus hüvitatakse vastavalt turuhinnale ehk tasuda tuleb hüvitis, mis vastab

sundvõõrandatud asja turuväärtusele. Kuna kinnisvara turul hinnad muutvad, on oluline

väärtuskuupäeva sätestamine, mida antud juhul seadus ka sätestab ja mida ka järgiti.

Kaebajad on aga eksitavalt leidnud, et kui seadus räägib kahjudest, siis peetakse siinkohal silmas

kaebajatele tekkinud kõiki kulusid või kahjusid, mille saab seostada sundvõõrandamisega ja neid

nõudeid saab esitada igal ajal.

Asjaolu, et KASVS nimetab nt § 15 lg 3, et sundvõõrandisaaja peab maksma hüvitist isikutele,

kelle õigusi sundvõõrandamine kahjustab või et § 16 lg 10 nimetab erakorralise hindamisega

seotud kulud, ei tähenda, et neis peetakse silmas sundvõõranditasu, millele on õigus kaebuse

esitajatel. Ka erinevad kolmandad isikud võivad kannatada kahju, st et neile on tagatud

seadusega samamoodi nõudeõigused. Kaebajate varalise kaotuse osa tuleb mõista kohtu

eelnevalt toodud selgitusi arvestavalt.

37. Vastustaja keeldumine hüvitada täiendavad nõuded tugines seadusest tuleneval alusel.

Kohus selgitab, et vastustaja on lähtunud õigetest argumentidest ja õiguslikest alustest vähemalt

selles osas, mis kaebajad on käesolevalt vaidlustanud kohtus.

37.1. Esmalt kohtu arvates vajab siiski veelkord selgitamist, et enne sundvõõrandamise otsuse

tegemist pidas Maanteeamet kaebajatega läbirääkimisi sellest, kas vara omandamiseks on

võimalus tsiviilõigusliku tehingu alusel.

Enne sundvõõrandamise otsuse tegemist läbiviidud läbirääkimine ja hinnapakkumine on

käsitletav sundvõõrandamiseeelse olukorraga. Seda ei saa nimetada kokkuleppemenetluseks,

mille märgib ära KASVS 4.peatükis. Seadus ei näinud ette keeldu omandada vara tsiviilõiguslike

tehingute alusel. MA-il oli õigus kontrollida, kas kaebajate vara saab omandada ka ilma

sundvõõrandamise menetlust läbi viimata, kuivõrd sundvõõrandamise menetlus on kulukas ja

töömahukas protsess.

37.2. Kaebajate seisukohad, et vastustaja oleks pidanud vara hinna määramisel lähtuma juba

eelmärgitud 2005 a läbirääkimiste kaebajatele soodsamast tulemusest, ei osutunud õigeteks ja

kohus on eelnevalt ära märkinud, millise aja hetkega on vastustaja antud juhul seotud.

Ilmselt ei pea kaebajad oluliseks teha vahet nn kokkuleppemenetlustel, millest tulenebki erinev

arusaamine. Kuivõrd nendes asjaoludes tuleb vahet teha, siis tuleb sundvõõrandamise hüvituse

määramisel lähtuda sellest pakutud hinnast, mis määras äralõike väärtuseks 165 000 kr.

2005.a. läbirääkimised nurjusid, kuna kaebaja ei võtnud vastu tehtud pakkumusi ja kohus ei

nõustu kaebajatega, et läbirääkimised ei lõppenud. Kaebajatele oli nähtuvalt asjaoludest täpselt

teatatud, mida nad peavad tegema ja millega arvestama ning et vastupidiselt järgneb

sundvõõrandamismenetlus.

Kuivõrd KASVS on võimaldanud ega tee takistusi sundvõõrandisaajal omandada vara enne

sundvõõrandamise menetluse alustamist ka tehingutega, siis 2005 a ja ka 2006 a püüti saavutada

kaebajatega kokkulepe tehingu teostamiseks. Asjaolu, et sundvõõrandaja oli kohustatud välja

selgitama kinnisasja omaniku nõusoleku kinnisasja võõrandamiseks ja ta seda ka tegi, ei loo veel

selliseid õiguslikke tagajärgi, et hiljem saab arvestada hinnaga, mis oli pakutud, kuid mida

omanik ei aktsepteerinud. Seadus võimaldas siis, kui kinnisasja omanik esitatud pakkumuse

vastu võtab, õiguse sõlmida kinnisasja omanikuga leping kinnisasja võõrandamiseks riigile või

kohaliku omavalitsuse üksusele. Seega lubab seadus vara omandada ka ilma sundvõõrandamist

läbi viimata, kui selleks on seaduses sätestatud tingimused olemas ja kui saavutatakse kokkulepe.

Tallinna Ringkonnakohtu lahendis haldusasjas nr 3-08-1352 (millele Riigikohus menetlusluba ei

andnud) käsitletakse neid probleeme ning ringkonnakohus leidis, et vara tohib omandada

kokkuleppel, kui see kokkulepe saavutatakse.

Kui kokkulepet vara ostmiseks ei saavutata, siis tehakse otsus vara sundvõõrandamiseks ja kui

vara sundvõõrandatakse, siis sundvõõrandamisel hindab vara väärtuse kohtutäitur. Sellises

olukorras peab edaspidiselt aluseks võtma kohtutäituri pakutud hinna.

Kohus peab vajalikuks selgitada oma seisukohta lisaks ka vastustaja poolt viidatud käsitlusega

KASVS-ist § 3 lg 3 ja § 3 lg 31, mis jõustusid 2005 vastuvõetud kinnisasja sundvõõrandamise

seaduse, täitemenetluse seaduse, teeseaduse ja raudteeseaduse muutmise seadusega.

Juba esitatut selgitab kohus õiguslike viidete kaudu: KASVS § 3 lg 3¹ tulenevalt tehakse enne

sundvõõrandamismenetluse alustamist selgeks, kas kinnisasja omaniku nõusolekul on võimalik

kinnisasja võõrandada. Selleks võib esitada kinnisasja omanikule pakkumuse, milles märgitud

hind ei või olla väiksem kinnisasja harilikust väärtusest. Vastavalt TsÜS § 65 on eseme harilik

väärtus selle kohalik keskmine müügihind ehk turuhind. Võimalus teostada tsiviilõiguslik tehing

ei olnud KASVS kohaselt keelatud. KASVS § 5 ( sundvõõrandamismenetlus) lg 1 sätestab, et

sundvõõrandamismenetlus

algab

sundvõõrandamise

taotluse

esitamisega,

valla-

või

linnavalitsuse poolt käesoleva seaduse § 121 lõikes 1 nimetatud eelnõu esitamisega valla- või

linnavolikogule või eeltöödega ja lõpeb sundvõõrandatud kinnisasja kinnistamisega

sundvõõrandisaaja

omandisse,

sundvõõrandamise

taotluse

rahuldamata

jätmisega

või

sundvõõrandamisest loobumisega. Sundvõõrandamine, kui omandipõhiõigust (PS § 32) riivav

meede, on lubatud ainult omaniku nõusoleku puudumisel -KASVS § 2 lg 1.

Seega on esmalt vajalik selgitada omanike tahteavaldus või selle puudumine tsiviilõigusliku

tehingu tegemiseks, kui esitatakse pakkumus kinnisasja võõrandamiseks ja kui kokkulepet ei

saavutata, käivitub sundvõõrandamise menetlus.

Kuni 20.07.2005 kehtis KASVS § 3 lg 3 järgmises sõnastuses: ”Kui eesmärk, milleks

sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav muul lubataval viisil, ei ole sundvõõrandamine

lubatud.” Alates 21.07.2005 kehtis KASVS § 3 lg 3 järgmises sõnastuses: „Kui eesmärk, milleks

sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja

omandamiseta, ei ole sundvõõrandamine lubatud.“ Seega ei saa sundvõõrandada seda vara, mis

ei kuulu sundvõõrandamisele; st seaduse kohaselt ei olegi võimalik sundvõõrandamise sildi all

teha tehinguid teise isiku kinnisasjaga, kui see ei kuulu sundvõõrandamisele. Kui seotult tee

ehitamisega saaksid nt kaebajad asja kasutada, ei ole sundvõõrandamine samuti lubatav. KASVS

§ 3 lg-s 3 toodud eelduse täitmiseks on vaja ühtlasi tuvastada, et tee-ehitus ei ole võimalik

kaebajatele kuuluvate ehitiste võlaõiguslikul (nt rendileping) või asjaõiguslikul (nt

hoonestusõigus, kasutusvaldus jms) alusel põhineva lepingu sõlmimisega. Asjaolu, et seaduse §

3 nimetab ära, millal on sundvõõrandamine lubatav, ei muuda olukorda ning seadusandja peab

silmas, et kui on võimalik teed ehitada nii, et isiku asja ei pea sundvõõrandama, siis

sundvõõrandamist läbi ei viida. Rõhutatakse ka kinnisasja sundvõõrandamise olulist momenti, so

üldistes huvides võõrandamaist.

Antud juhul ei jäänud siiski ka vaidlust küsimuses, et vajalikku teed saab ehitada siis, kui

kaebajate

vara

sundvõõrandatakse.

Kohus

selgitab

siinkohal

veelkord,

et

kuivõrd

sundvõõrandamise otsust ei ole vaidlustatud, siis tuleb lugeda, et sundvõõrandamine oli seaduse

kohaselt võimalik ja vajalik ning tuleneb jõustunud otsusest.

Seaduse eri aegadel kehtinud redaktsioonid viisid sisuliselt samale tulemusele. Seletuskirjast

tulenevalt oli nimetatud sätte muutmine vajalik, kuna senine tekst ei võimaldanud

sundvõõrandamismenetlusi efektiivselt läbi viia. Nn läbirääkimised võisid venida nii

sundvõõrandamise eelses läbirääkimiste staadiumis kui ka sundvõõrandamise menetluses

KASVS § 22 märgitud kokkuleppemenetluses, seadusandja tahe ei ole venitada

sundvõõrandamise läbiviimisega. Menetluse läbiviimise tähtajad märgitakse sundvõõrandamise

menetluse läbiviimisel. Kui kinnisasja omanikuga hinna suhtes kokkuleppele jõudmine võttis

liigselt aega, va kui riik oleks maksnud selle hinna, mida küsib omanik, siis on seadusandja

püüdnud regulatsiooni muuta efektiivsemaks. Samas oli oht, et hinnaküsimuses oleks

paratamatult kaasnenud omanike ebavõrdne kohtlemine, kuivõrd hind sõltuks sellest, kui suurt

hinda küsib omanik. Veel viidatakse ohule avalike ressursside kasutamise õiguspärasuse ja

otstarbekuse aspektist.

Seega oli KASVS muutmise eesmärk just nimelt suunatud seaduses sätestatud aluste esinemisel

sundvõõrandamismenetluse efektiivse läbiviimise võimaldamisele ja kinnisasja omanike

õigusele saada sundvõõrandatud kinnisasja eest õiglast hüvitist ehk asja harilikku väärtust

(seletuskiri

on

kättesaadav

interneti

aadressil:

http://web.riigikogu.ee/ems/saros-

bin/mgetdoc?itemid=051320007&login=proov&password=&system=ems&server=ragne11).

KASVS muutmine ei toonud kaasa vastuolu PS-e sätetega.

KASVS järgi määratakse sundvõõranditasu sundvõõrandamise otsuse tegemise kuupäeva

seisuga. Seega nähtub, et KASVS muutmisel oli eesmärgiks kinnisasja väärtuse määramisel

saavutada selgem regulatsioon, kuid nii enne sundvõõrandamismenetluse algatamist

pakkumuse esitamisel kui ka hilisemal sundvõõranditasu määramisel tuleb lähtuda kinnisasja

harilikust väärtusest sundvõõrandamise hetkel. Harilik väärtus ehk turuhind tähendab, et

lähtutakse hinnast, mis kujuneb turul nõudluse-pakkumise vahekorrast.

Kuivõrd kinnisvarahinnad turul muutuvad, oli väärtuskuupäeva sätestamine oluline, kuna

hariliku hinna määramise aeg välistab selles küsimuses liigsed vaidlused. KASVS varasem

regulatsioon ei sätestanud hindamise väärtuskuupäeva.

Kohus juba viitas Tallinna Ringkonnakohtu lahendile haldusasjas nr 3-08-1352 milles

märgitakse, kuidas tuleks KASVS § 3 lg-t 3 tõlgendada: Säte keelab sundvõõrandamise, kui

eesmärgi, milleks sundvõõrandamist taotletakse, saavutamine on võimalik ka ilma teise isiku

omandis oleva kinnisasja omandamiseta. Selle üle, et eesmärk, milleks käesolevas asjas

sundvõõrandamist taotletakse, ei ole kaebaja vara omandamiseta võimalik, ei vaielda. Nagu

juba märgitud, ei tulenenud ka enne 28. märtsi 2009. a jõustunud KASVS muudatusi seadusest

riigile või kohalikule omavalitsusele keeldu sõlmida omaniku nõusolekul kinnisasja

võõrandamise tehing kinnisasja omandamiseks KASVS § 3 lg-s 1 toodud eesmärkidel ilma, et

läbi

viidaks

sundvõõrandamismenetlus.

Kaebaja

arusaama

kohaselt

tähendab

aga

sundvõõrandamismenetluse alustamise eelduseks olev omaniku

nõusoleku puudumise

väljaselgitamine seda, et riik või kohalik omavalitsus ja kinnisasja omanik peavad eelnevalt

pidama põhjalikke läbirääkimisi, püüdes teineteist veenda enda pakutud hinna õigsuses ja

vastaspoole hinna sobimatuses, ning kuni on säilinud veel võimalus ratsionaalseid argumente

esitada ja vähimagi kahtluseta pole ammendunud võimalus jõuda kompromissile, ei tohi

sundvõõrandamismenetlust alustada. Ka kaebaja väited vaidlustatud linnavolikogu otsuse

ebaproportsionaalsusest (sundvõõrandamise mittevajalikkus) ja motiveerimatusest tulenevad

kaebaja seisukohast, et kohalik omavalitsus ei ole suutnud kaebajat ei enne otsuse tegemist ega

otsuses veenda kohaliku omavalitsuse pakutud hinna õigsuses ja kaebaja soovitud hinna

sobimatuses. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsusest tuleneva järeldusega, et seadus ei

nõua lõputute läbirääkimiste pidamist ning just selliste situatsioonide lahendamiseks on

kinnisasja sundvõõrandamise regulatsioon kehtestatud.

Käesolevas vaidluses ei tekkinud tegelikult vaidlust selles nagu keelanuks KASVS riigi või

kohaliku omavalitsuse üksuse poolt kinnisasja omandamise muul viisil, kui üksnes läbi

sundvõõrandamismenetluse. Sundvõõrandamisel oli riigi esindaja leidnud, et kinnisasja

omandamine KASVS § 3 lg-s 1 sätestatud eesmärkidel on lubatud ka tehingu alusel

sundvõõrandamismenetlust läbimata. Seega ei saa väita, et antud juhul riigi esindaja ei ole enne

sundvõõrandamismenetluse alustamist kooskõlas KASVS § 2 lg-ga 1 selgitanud välja omaniku

nõusoleku puudumist või selle olemasolu ja et vastustaja ei oleks tohtinud teha oma

hinnapakkumist, kuivõrd kaebajad on siiski kokkuvõttes nõustunud, et teed ei saa ehitada, kui

neile kuuluvat vara ei omandata kas tehinguga või sundvõõrandamise teel.

Seadusest tulenevalt on isikul samuti õigus nõuda kinnisasja võõrandamist, kui seda ei saa

kasutada vastavalt otstarbele, nt § 14 (Kinnisasja osa sundvõõrandamine) lg 1 sätestab, et kui

taotletakse kinnisasja ühe osa sundvõõrandamist ja kinnisasi seetõttu tükeldub või kaotab

väärtuselt nii, et selle ülejäänud või teatavaid osi ei saa enam otstarbekalt kasutada, on kinnisasja

omanikul õigus nõuda kogu kinnisasja või teatava osa sundvõõrandamist.

Kohus nõustub seetõttu vastustaja seisukohaga, et enne sundvõõrandamist kulgesid

läbirääkimised ja selgitati välja, kas kaebaja vara võõrandamine on vajalik ja lubatav. Eristada

tuleb läbirääkimiste etappi ja sundvõõrandamismenetluses märgitud kokkuleppemenetlust.

Ka nende läbirääkimistega ei saanud venitada isegi siis, kui seadus ei määratle aega, millal peab

sundvõõrandamisega alustama. Samas ei sätesta seadus aega, millal tuleb sundvõõrandamisega

alustada. TeeS § 18 lg 1 järgi kohaldatakse avalikult kasutatava tee ehitamise korral ettenähtud

sundvõõrandamise suhtes kinnisasja sundvõõrandamise seadust. KASVS § 3 lg 1 punktist 7

tulenevalt võib kinnisasja üldistes huvides sundvõõrandada avalikult kasutatava tee (riigimaantee

ja kohaliku tee, välja arvatud talitee), avaliku raudtee ja väljaku ehitamiseks või omandamiseks.

Kui vara võõrandamine otsustatakse läbi viia sundvõõrandamise teel, siis rakendub KASVS

regulatsioon. KASVS § 22 lg 2 kohaselt pärast sundvõõrandamise otsuse jõustumist ja

erakorralist hindamist alustab pädev isik viivitamata kokkuleppemenetlust. Antud juhul alustati

peale sundvõõrandamise otsust kokkuleppemenetlus ja kaebaja ei väida, et siin on viivitatud.

Tulenevalt ka lepinguvabaduse põhimõttest ei saa seadust tõlgendada selliselt, et vara oleks

tulnud omandada lähtudes vara eest pakutud soodsamast hinnast, mis oli pakutud enne

sundvõõrandamisele asumist.

Sundvõõrandamise

menetluse

läbimisel

juhindutakse

KASVS

normidest,

milles

kokkuleppementlust reguleerib KASVS 4.ptk. Need normid ei reguleeri pakkumust, mis tehti

enne sundvõõrandamisemenetluse alustamist, mille alguse ja lõppemise nimetab ära KASVS § 5

lg 1.

Kohus märkis, et kaebajatele pakkumuse tegemise ajal neid huvitavas summas ei olnud

sunvõõrandamismenetlust KASVS § 5 lg 1 kohaselt alanud. Enne sundvõõrandamismenetluse

alustamist tehtud pakkumuses koostatud akti ei saa võtta aluseks KASVS kohases

sundavõõrandamismenetluses, kui algab kokkuleppemenetlus. Seda tingib juba kasvõi nõue, et

sundvõõranditasu määratakse kindlaks seaduses märgitud ajahetkega. Kui kinnisasja omanik

sundvõõrandamiseelses etapis esitatud pakkumusega nõustub, on riigil või kohaliku

omavalitsuse üksusel õigus sõlmida kinnisasja omanikuga leping kinnisasja võõrandamiseks

riigile või kohaliku omavalitsuse üksusele. Seega säilib riigil või omavalitsusel õigus leping

sõlmida, see ei ole absoluutne kohustus. PS § 32 lg 2 esimese lause järgi võib igaüks enda

omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada, sellest tuleneb üldine lepinguvabaduse põhimõte,

mille järgi võib igaüks vabalt valida, kellega ja missugustel tingimustel ta lepingu sõlmib. Samas

ei tulene isikule seadusest üldist õigust nõuda, et teine isik sõlmiks temaga lepingu või et ta teeks

seda mingitel kindlatel tingimustel. Järelikult ei olnud maa omanikul alust eeldada, et vara

võõrandamise leping sõlmitakse tema/nende poolt pakutud tingimustel, vaid pidi arvestama, et

kui enne sundvõõrandamist määratud hinnaga ei õnnestu vara realiseerida, siis hind määratakse

sundvõõrandamisemenetluses KASVS normide alusel.

Põhiseaduse kohaselt saab üldistes huvides arendatavate valdkondade, eesmärkide saavutamiseks

piirata lepinguvabadust nii sõlmimise kui ka tingimuste vabaduse osas.

Kohus märgib, et kaebuse kohaselt oli kaebajal põhiseaduse § 13 sätestatud üldise kaitseõiguse

põhimõttest ja PS § 10 sätestatud õiguskindluse põhimõttest tulenevalt õiguspärane ootus, et neil

säilib PS § 32 sätestatud õigus omandi sundvõõrandamisel saada õiglast ja kohest hüvitust ka

tulevikus, kuid kohtule nähtub, et seda õigust ei ole ka ära võetud, kui algatati

sundvõõrandamismenetlus ning määrati hind selle seaduse alusel. Kaebajatel oli õigus nõuda

vara turuhinda.

Kohus nõustub seega kokkuvõttes kaebajate endi seisukohaga, et kui eesmärk, milleks

sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja

omandamiseta, ei ole sundvõõrandamine lubatud. Kuivõrd antud juhul oligi tekkinud olukord,

mil kinnisasja omandamiseta ei saanud riik planeeritavat teed ehitada, siis tuli see maa

omandada, sj oli see võimalik kas kokkuleppel sundvõõrandamise otsuse eelselt või siis

sundvõõrandamisena KASVS alusel. Vara omanikud ehk kaebajad ei saa nõuda hinna määramist

kokkuleppemenetluses (KASVS 4 ptk) nii, et enne sundvõõrandamismenetluse alustamist tehtud

pakkumuse hind tuleks võtta arvesse ja kui seda ei tehta, et siis saab ta nõuda selle vahe tasumist.

Kohus on korduvalt rõhutanud, et turuhind määratakse hüvitamisekohustuse täitmisel, kuid ei

lähtuta hinnast, mis asjal oli enne sundvõõrandamist. Riik ei pea sundvõõrandamismenetluse

algatamisel ja selle läbiviimisel sundvõõranditasu määrama summas, milles kinnisasja

omanikule esitati pakkumus enne seda protsessi.

37.3. Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 65 sätestab, et eseme väärtuseks loetakse selle

harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti, kuid samas nähtubki, et

erakorralisest hindamisest saab rääkida alles sundvõõrandamismenetlusest KASVS mõttes ning

harilik väärtus antud juhul tulenes mitte tehingust või kokkuleppest vaid erakorralisest

hindamisest.

Kohus siinkohal märgib, et õiglaseks hinnaks loetakse seaduse kohaselt ka hinda, mis võibki olla

turuhinnast madalam, mistõttu ei olnud iseenesest võimatu pakkuda hinda ka allapoole vastustaja

tellitud hindamistööd. Kohus juba viitas, et Riigikohus on otsuses nr 3-2-1-59-04 selgitanud p-is

19, et sundvõõrandatava asja õiglane hind ei pea tingimata võrduma asja hariliku väärtuse ehk

turuhinnaga. Olukorras, kus kaebajad ei aktsepteerinud riigi esindaja poolt esitatud pakkumust,

vaid

esitas

omapoolse,

so

kõrgema

hinnapakkumise,

oli

MA

õigus

alustada

sundvõõrandamismenetlust. Sellekohane eeldus – omaniku nõusoleku puudumine võõrandada

avalikes huvides oma kinnisasja sundvõõrandamismenetluseta – oli täidetud.

Asjakohased ei ole siinkohal ka enam põhjused, miks kaebajate isa pidasid õigeks hinnaks

teistsugust hinda. Edasi tuli juhinduda KASVS sundvõõrandamise sätetest, kuivõrd õigusselguse

põhimõttest tulenevalt omandi sundvõõrandamise ja selle eest makstava hüvitise tingimused ja

kord on seadusega määratletud, seega normi adressaadil pidi tekkima selge ettekujutus

sundvõõrandamisega kaasnevate õiguste realiseerimise võimalustest.

Kuna seadus siiski märgib, kui palju sundvõõrandamiseks kohustatu hüvitist saab, siis tuleb

hüvitis mõista välja konkreetses asjas lähtudes seadusest.

KASVS § 22 lg 1 nimetab, et kokkuleppemenetlus on kokkuleppe sõlmimine sundvõõrandatava

kinnisasja ja hoonestusõiguse eest sundvõõrandiandjale makstava sundvõõranditasu ja teiste

isikute õigustele sundvõõrandamisega tekitatud kahju hüvitamise suuruse ning maksmise,

kahjustatud õiguste omajate huvide tagamise ning kinnisasja valduse üleandmise tingimuste

kohta. Antud juhul teisi kahjustatud õigustega isikuid ei tuvastatud, hindamisaktis oli kajastatud

KASVS § 17 lg 1 märgitud kahju. Juhul, kui oleks olnud 3.isikuid, nt rentnikke jms isikuid või

nt kaebajatel kaotatud renditulu, siis tulnuks sellega arvestada. Kui sellised isikud avaldavad

oma nõuded või kui kaebajad nende eest avaldavad nõudeid, siis tuleb ka need lahendada. Kuid

see ei puuduta antud juhul kaebajate kohtukaebust ja selle nõuet, kuna kaebajad ei ole kohtusse

pöördunud põhjusest, et keegi teine isik kannatas. Samas nähtus, et kaebajad ei saanud ka

renditulu ega saanud seda ka selle tõttu kaotada, ehkki kaebajad on kaebuses märkinud, et nad

kaotavad kaevandamisega seotult tulu. Kohus peatub sellel kaebajate väitel edaspidiselt.

Seega nõustub kohus vastustajaga, et sundvõõrandamisega tekitatud kahju suurus hõlmab: 1)

sundvõõrandatava kinnisasja (või ehitise) väärtust; 2) sundvõõrandatava kinnisasja (või ehitise)

päraldiste väärtust; 3) sundvõõrandatava kinnisasja (või ehitise) viljade väärtust. Kuna KASVS §

23 lõike 2 alusel tehakse ettepanek teatada sundvõõrandamisega tekitatud kahjudest, mis

hindamisaktis ei kajastu ja antud juhul hindamisaktist midagi välja ei ole jäetud, siis ei algatatud

täiendavat hindamismenetlust, mille nimetab KASVS § 27 lg 2. KASVS § 27 (Sundvõõranditasu

ja hüvitise määramise otsus) lg 2 märgib, et sundvõõranditasu ja hüvitise suurusena näidatakse

sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuses käesoleva seaduse § 16 lõikes 9 nimetatud

hindamisaktis märgitud kõrgeim kinnisasja või piiratud asjaõiguse väärtus, kuid selleks ei ole

enne sundvõõrandamismenetlust koostatud hindamisaktis näidatud väärtus. Seega pidi kajastama

otsus erakorralise hindamise tulemusena saadud sundvõõrandi tasu suurust.

Kuivõrd kohtule nähtub, et kaebajatel nimetatud põhjustel täiendava hindamise vajadus puudus,

siis ei pidanud kokkuleppemenetlust ka enam tekitatud kahju hüvitamise suuruse üle jätkama,

kuivõrd kahjustatud väärtuse hind oli teada ja seda kaebajate taotlusest tulenevalt muuta ei

saanud.

37.4. Kohus ei näe, et siinkohal ei oleks kaebajatele antud võimalus esitada oma seisukohti ja

haldusaktis on seda ka selgitatud ning on olemas piisav motivatsioon koos viitega õiguslikule

alusele, miks jäädakse senise määratud hinna juurde ja et kaebajate nõuded ei tingi selle

ümbervaatamist. Vastustaja leiab õigesti, et haldusorganil puudub õiguslik alus sundvõõranditasu

määramisel

arvesse

võtta

kaebaja

soovitud

varasemat

ja

soodsamat

hinda,

kuna

sundvõõrandamisega tekitatud kahju määratakse üksnes hindamismenetluses erakorralisel

hindamisel saadud hinna põhjal. Haldusakt, mille kaebaja on vaidlustanud ja mille

ümbervaatamist ta soovib, ei kohusta vastustajat hindamist uuesti läbi viima ega nn hinnavahet

kahjuna hüvitama.

37.5. Kuigi kaebajad nimetasid, et ta soovitakse lisaks määratud sundvõõranditasu suurusele ka

teiste kahjude hüvitamist ning selleks ei ole vaja vaidlustada juba määratud tasu, ei saa kohus

nõustuda kaebajaga, et nende nimetatud sundvõõrandamisega nn kaasnevad kahjud kuuluvad

KASVS alusel või PS § 32 tulenevalt hüvitamisele sundvõõrandamismenetluse nõuetena.

Sundvõõrandamise kulude /kahjude määramine ja vastustajalt väljamõistmine toimub KASVS

sätete alusel. Asjaolu, et kaebajad ei saavutanud soovitud vajalikku tulemust, ei tähenda, et

vastustaja jättis kaebajate väited uurimata ja jõudis õigusvastase tulemuseni. Vastustaja ei

leidnud, et on tekkinud kahju, mida saaks ja tuleks hüvitada ja millega pole varem arvestatud,

kuid tuleb arvestada.

Vaidlustatud

haldusakt

vastab

eriseaduseks

oleva

KASVS

nõuetele.

Kuivõrd

sundvõõrandamisega tekitatud kahju on määratud kooskõlas seadusega, kuna kaebajate õigusi ei

ole rikutud, siis vastustaja ei pea asjas tegema uut otsust ja hakkama täiendavalt tehtud otsust

revideerima ning motiveerima, milliste nõuetega saaks kaebaja nõuda moraalset kahju, kahjulike

mõjutuste tagajärgede kahju, saamata jäänud tulu või muid hüvitisi. Kohustamisnõude saab

rahuldada juhul, kui selleks on seaduslik alus. Kui kaebajad soovivad esitada vastustajale alles

tulevikus nende poolt formuleeritud muul õiguslikul alusel esitada kahjunõude, siis seda saab

teha sõltumatult kohtu ettekirjutusest.

38. Haldusakti ei muuda õigusvastaseks ka kaebajate teiste nõuete suhtes tehtud keeldumine, so

moraalse kahju nõue, teest tulenevad kahjulikud mõjutused elule, tervisele, ja kaebajate

kinnisasjale, saamata jäänud tulu nõue, mida kaebajad olid märkinud.

Vastustaja asus seisukohale, et kaebuse esitajate poolt sundvõõrandamismenetluses esitatud

eelmärgitud kahjude näol ei ole tegemist KASVS § 23 lõikes 2 nimetatud kahjudega. Seetõttu

puudus õiguslik alus kohaldada KASVS 27 lõiget 2 täiendava hindamismenetluse alustamiseks.

Keeldumine on kooskõlas KASVS § 23 lõikega 2 ja § 27 lõikega 2 nende koostoimes, mille

eesmärk on alustada täiendavat hindamismenetlust üksnes täiendavate nõuete osas, mis on

põhjendatud. Kuna kaebuse esitaja poolt esitatud täiendavad kulud selle alla ei kuulu, on

haldusakt ka selle vaidlustatud p 2 osas põhjendatud ning õiguspärane.

Kohus nõustub vastustajaga, et nähtuvalt menetlusmaterjalist oli kaebajatele piisavalt selgitatud

nii menetluse käiku kui ka saabuvaid tagajärgi. Vastustaja keeldumise põhistused olid arutatud

läbi kaebaja ja vastustaja poolt, selle kohta esitasid pooled koosolekute protokollid. Haldusakt on

antud juhul kontrollitav ja teistsuguse otsuse tegemine ei ole kohtu arvates võimalik.

Kohus selgitab, et seadusandja on pidanud silmas KASVS alusel nende kulutuste hüvitamist, mis

sundvõõrandamismenetluses korvavad vara turuhinna ja kaebajate esitatud nõuded seda hinda ei

puuduta. Kohus on seda eelnevalt põhistanud, mille hüvitamist seadus ette näeb, kui isik kaotab

vara. Kohus on juba selgitanud, miks KASVS peab õiglaseks hinnaks vara turuhinda; edasi

nähtub seadusest, et kõik muud hädavajalikud kulutused seotud sundvõõrandamisega võtab

sundvõõrandisaaja seadusest tulenevalt enda kanda ja reguleeritud on ka ekspertiiside ja täituri

tegevus ning nende tasustamise alused. Sundvõõrandiandja ei pea kulutusi tegema, vastavalt

teostab vajalikud toimingud täitur koos eksperdiga vms, KASVS § 16 lõike 10 kohaselt kannab

kõik erakorralise hindamise kulud sundvõõrandisaaja.

Seega ei saaanud antud juhul tekkida probleeme ka hüvitamata kulutuste osas seotult

sundvõõrandamisega neis küsimustes, kuivõrd selliseid täiendavaid kulutusi kaebajad ei ole

kandnud ja sundvõõrandamise läbiviijate poolt ei ole pandud kaebajale ka ühtegi lisakohustust,

mis tooks kaasa märgitud kulutuste tegemise vajaduse, kuigi nende kulutuste hüvitamist saab

samuti nõuda. Kohus selgitab lisaks, et juhul, kui oleks selgunud, et mingil põhjusel oleks

kaebajad kandnud selliseid kulutusi, võiks tekkida küsimus, kas need hüvitada, kuid sellist

olukorda ei tekkinud. Sundvõõrandisaajal tuleb kanda erakorralise hindamise kulud, see

tähendab kindlat regulatsiooni ja on siinkohal silmas peetud eelkõige eesmärki, et

sundvõõrandamine ei muutuks ebamõistlikult kulukaks. KASVS mõttega ei ole kooskõlas

tekitada ja ka hüvitada mittevajalikke kulutusi.

39. Kaebajate seisukoht, et vastustaja ei ole soovinudki välja selgitada tegelikku kahju suurust ja

seda kinnitab asjaolu, et kahjunõue jäi rahuldamata, kohus ei nõustu. See seda ei kinnita

iseenesest asjaolu, et väidetav kahju jäi hüvitamata.

Sõltumata eeltoodust on vastustaja jõudnud õige tulemuseni, et täiendavat hindamist ja hinna

muutust need väidetult tehtud kulutused ei tingi. Vastustaja ei pidanud näitama, missugusel

alusel veel võiks kaebaja oma nõudeid esitada, kui tegi keelduva otsuse.

Kujunenud situatsioonis oli selge, et poolte arusaamised õiglasest kompensatsioonist on liialt

erinevad ja et kaebajate isa ei andnud MA poolt pakutud tingimustel nõusolekut maa

võõrandamiseks. Sundvõõrandamise lubatavuse seisukohast ja KASVS § 3 lg 3 tõlgendamisel

pole primaarne mitte sundvõõrandiandjaga pikkade läbirääkimiste pidamine, et selgitada välja

keeldumine tsiviilõiguslikust tehingust, vaid sundvõõrandamise eesmärgi saavutamine eeldab

kinnisasja omandamist. Kaebajad ei olnud vaidlustanud ka tellitud hindamisaktis kasutatud

metoodikat, saadud hinda vms selliseid küsimusi, seega ei saanud sealt leida ka hinnaküsimuse

analüüsi, mis on käesolevalt ülesse kerkinud, kuivõrd selleks puudus vajadus.

Kaebajate kaebust võiks ehk ajendada samas riigikohtu lahendis esitatud I eriarvamuse p 3.1,

milles märgitakse, et üldjuhul peaks sundvõõrandamishüvitis lisaks asja turuhinnale sisaldama

ühiskonnale jõukohast hüvitist isiku omandivabadusse sekkumise eest. Kui sundvõõrandamise

tagajärjeks on näiteks isiku ettevõtluse lõpetamine, peaks õiglane hüvitis eelduslikult sisaldama

ka mingi perioodi eeldatava tulu.

Kuid antud kohtukaebuse puhul nähtub, et kaebuse esitajad siiski sellele seisukohale ei toetunud,

kui teostati sundvõõrandamise tõttu erakorraline hindamine. Nõuded haldusorganile, mis kohtus

esitati, on eksitavad, kuivõrd nähtub, et kaebajate maa ei ole antud rendile ning seal ei toimu

ühegi isiku ettevõtlust, mistõttu ei ole tekkinud ka tagajärge- isiku ettevõtluse lõpetamine.

Kaebajatel ei jäänud saamata tulu sundvõõrandatud kinnisasjal lasuvate paekivivarude

kaevandamisest, kuna niisugust kaevandamist ei toimu.

Kahju hüvitamist reguleerib ka Riigivastutuse seadus ja RVS § 7 lg 3 näeb ette, et isikule

hüvitatakse avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega tekitatud otsene varaline kahju ja

saamata jäänud tulu, kuid antud juhul ei ole vastustaja tegevus olnud õigusvastane, kui ta

otsustas vara sundvõõrandada ning ei lähtunud hinnast, mis ta oli esitanud sundvõõrandamise

otsuse eelselt ning ka ei võtnud arvesse nn mingi perioodi eeldatavat tulu. Juhul, kui kaebaja

siiski otsustab esitada eraldi kahjunõude nagu ta väitis, siis ei ole selleks takistusi.

Vastustaja leidis, et reaalset varalist kaotust nendest nõuetest ei nähtunud ning kahju ei ole

tekkinud.

Kohus leiab, et vastustaja saades kaebaja kahjunõude, saigi antud juhul kontrollida, kas vara

sundvõõrandamisest tekkiva hüvitamiskohustuse täitmise nõue on täidetud ja seda ta tegi, hindas

kaebaja näidatud kulusid (kahjusid).

Nähtub, et isegi juhul, kui ei tuleks arvestada eksperdi määratud hinnaga, kas siis ei puuduta

kaebaja nõuded konkreetse asja turuväärtust mingis piirkonnas ja ei tekita erandlikku olukorda,

mil tulnuks hind määrata teistsugusena. Kuna kaebaja selgitas ka ise oma pöördumist nii, et

vaidlus käib vara sundvõõrandamisest tekkiva hüvitamiskohustuse täitmise üle, siis ei ole

tegemist kahjunõudega muudel alustel.

Tasumisele kuuluva õiglase hinna selgitas vastustaja välja sundvõõrandamise menetluse käigus,

kus hinna määrab erapooletu hindaja. Seega nähtub kohtule, et kui riik või kohalik omavalitsus

soovib lepinguliste läbirääkimiste teel või sundvõõrandamise teel omandada asja avalikes

huvides avalike vahendite arvel, peab määratud hind olema õiglane ja otstarbekas; PS § 32

kaitseb omaniku õigusi sundvõõrandamise korral, kuid ei näe ette õiglasest tasust suuremat tasu

ning rikastumist avalike vahendite arvel, seega on avalike huvidega kooskõlas hinna määramine,

mille suurus ei ületaks asja turuhinda.

Vastustaja ei saa siinkohal seda hinda suurendada ja lahendus ei sõltuks sellest, kas vastustaja

põhistas lisaks oma seisukohti lähtudes RVS seadusest või muudest seadustest tulenevalt või

jättis selle tegemata. KASVS näeb ette, et sundvõõrandamise korral tuleb maksta hüvitist

(sundvõõranditasu) ja kui seda ei tehta, siis on isiku õigusi rikutud. Vastustaja ei ole kaebaja

taotluste rahuldamata jätmisest rikkunud põhimõtet, et sundmenetluses selgitatakse välja, milline

on avalikes huvides võõrandatava kinnisasja õiglane hind (KASVS § 2 lg 1).

Kuna vastustaja on välja selgitanud, missugune on vara võõrandamisest õiglane hind ja nähtub,

et kaebajad seda ei olnud vaidlustanud, siis tuleb nõustuda, et kaebajad on saanud vara eest

õiglase ja kohese hüvitise ja esitatud nõuded ei tingi uut hindamismenetlust, vastustaja ei jätnud

kaebaja taotlust läbi vaatamata. Hüvitamiskohustust kaebaja taotluses märgitud põhjustel ei

tekkinud.

40. Sundvõõranditasu on õiguspäraselt määratud.

PS § 32 sätestatut on konkretiseeritud KASVS-is, milles on lisaks KASVS § 2 lg 1 toodule

sätestatud ka sundvõõranditasu määramise regulatsioon. Kuivõrd eelnevast nähtus, et KASVS §

16 lg 1 sätestab, et sundvõõranditasu ja hüvitise kindlaksmääramisel lähtutakse erakorralisel

hindamisel väljaselgitatud sundvõõrandamisele määratud kinnisasja või piiratud asjaõiguste

maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga ja sundvõõranditasu ei või

olla madalam kinnisasja harilikust väärtusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke

seisuga, siis tulenes vastustajal kohustus maksta sundvõõrandiandjale sundvõõranditasu

kinnisasja (samuti selle osa) harilikus väärtuses, mis kinnisasjal oli sundvõõrandamise otsuse

kuupäeval. KASVS § 16 lg 3 sätestab, et sundvõõranditasu kindlaksmääramisel ei arvestata

kinnisasja või piiratud asjaõiguse väärtuse muutumist sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise ja

erakorralise hindamise vahelisel ajal ega selle võimalikku muutumist tulevikus ning samasisuline

nõue tuleneb ka juba varem viidatud maa erakorralise hindamise korra p-st 21. Vastustaja andis

käskkirja kooskõlas KASVS § 27 lg 1, kuna sundvõõranditasu määramisele eelnenud

kokkuleppemenetluses kokkuleppele ei jõutud. KASVS § 27 lg 2 kohaselt märkis vastustaja ära

sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuses KASVS § 16 lg 9 sätestatud hindamisaktis

märgitud kõrgeim kinnisasja väärtuse, seega vastustaja lähtus seadusest, kuna ta määras

sundvõõranditasuks erakorralise hindamise aktis toodud sundvõõrandatud kinnisasja osa hariliku

väärtuse – 165 000 krooni.

Kaebajate etteheited eksperthinnangu osas on asjakohatud ja kohus on seda eelnevalt juba

selgitanud. Kuna KASVS § 16 lg 6 kohaselt on sundvõõrandatud kinnisasja asukohajärgse

kohtutäituri ülesandeks kinnisasi üles kirjutada, hinnata ja vajadusel hoiule võtta täitemenetluse

seadustikus sätestatud korras KASVS-st tulenevate erisustega, st et hinda ei määrata võlgniku ja

sissenõudja kokkuleppel, vaid KASVS § 16 lg 6 tulenevalt osaleb hindamisel maa hindamise

seaduse § 4 lg 1 sätestatud tegevuslitsentsi omav hindaja. Kohtutäitur koostas kinnisasja

arestimise akti eksperthinnangule tuginedes, ka sundvõõrandatud kinnisasja (samuti selle osa)

hind tugines sellele. Kinnisasja arestimise akti kaebajad ei ole vaidlustanud. Hinna vaidlustamise

korral on kohtutäitur täitemenetluse seadustiku § 74 lg 8 järgi kohustatud kohtult taotlema

eksperdi määramist uue hindamise korraldamiseks ja kohus juba selgitas, et see on tsiviilkohtu

pädevuses ning haldusorgan ise siinkohal enam tagantjärgi midagi muuta ei saaks.

Seega on kohtutäituri koostatud kinnisasja arestimise akt jõusolev ning käskkirjas KASVS § 27

lg 2 tulenevalt sundvõõranditasu õigesti määratud. Kohus juba selgitas, et kaebuste seisukohad

nagu oleks kinnisasja omanikele aastaid tagasi tehtud pakkumused riigile siduvad, on väärad ja

kohus jääb seisukohale, et vastustaja on õigesti märkinud, et tulenevalt KASVS § 3 lg 3¹ ja VÕS

§ 17 on tegemist määratud nõustumuse andmise tähtajaga pakkumusega, st kui kinnisasja

omanik pakkumusele märgitud tähtajaks nõustumust ei anna, on riigil õigus kinnisasi (samuti

selle osa) KASVS § 3 lg 1 sätestatud eesmärgil ning KASVS-s sätestatud korras sundvõõrandada

ja pakkumus lõppes. MA oli enne sundvõõrandamise otsuse tegemist omanikule selgitanud, et

sundvõõrandamismenetluses määratakse sundvõõrandatud kinnisasja osa harilik väärtus

sundvõõrandamise otsuse kuupäeva seisuga. Vastustaja esitatud andmetest nähtus sj, et MA

nõustus sundvõõrandamise otsuse tegemise eelsel perioodil maksma harilikust väärtusest 15%

võrra kõrgema hinna. Selle tingimuse säilitas siiski ekspert ka edaspidiselt ja kaebajate

vastupidised väited on alusetud, kuivõrd eksperthinnangust nähtuvalt on hindaja arvestanud

kinnistu parima kasutuse kaudu hinnangu andmisel väljatöötatava üldplaneeringuga. Kuivõrd

ekspert pidas võimalikuks selliselt metoodikat kasutades hinda tõsta, siis ei ole vastustaja selle

vastu ka vaielnud. Kohus nõustub kokkuvõtteks vastustajaga, et kinnistuomaniku subjektiivsele

hinnangule vara väärtuse osas vastustaja toetuda ei saanud, tasu määramise otsus peab olema

faktiliselt ja õiguslikult põhjendatud.

Kohtu poolt eelnevatest selgitustest ja seaduse tõlgendusest nähtuvalt ei ole moraalse kahju

nõude esitamine põhjendatud, kuna hindamise kriteeriumid ei näe ette, et objekti väärtuse

hindamisel kuulub hinna sisse moraalne kahju. Objekti hinnatakse turureeglite järgi lähtudes

objekti enda väärtusest. Samas eelnevast nähtus, et eksperdi määratud hinda enam ümber

määrata ei saaks. Kuna aga kaebajad olid sellise nõude vastustaja ees püstitanud, siis nähtub, et

vastustaja seda tähelepanuta ei jätnud ja vastustaja esindajad on kokkuleppemenetluses toimunud

koosolekutel selgitanud, et „hinnata ei saa emotsionaalset kahju, küll aga kinnisasja osa hariliku

väärtuse muutumist“ ( 13.04.2010 koosoleku protokolli p. 10).

Kuivõrd

kaebaja

ei

ole

soovinud

esitada

kahjunõuet

muudel

alustel

väljapool

sundvõõrandamismenetlust ja ei määranud ära ka kahju suurust, siis põhimõtteliselt ei ole kohtul

võimalik anda ka selgitusi või juhiseid, kas kaebaja saaks esitada eraldi kahjunõude muul

õiguslikul alusel, kuivõrd seda saab teha, kui kaebaja on haldusorganile sellise nõude esitanud ja

kaebaja sellise nõude lahendi kohtus vaidlustanud. Käesolevalt sellist olukorda ei ole tekkinud.

Vastustaja on kaebajale selgitanud, et PS § 25 näeb ette igaühe õiguse saada hüvitatud temale

õigusvastaselt tekitatud moraalne kahju ja moraalse kahju puhul kehtivad tavapärased kahju

hüvitamise eeldused: põhjuslik seos isiku kahjutekitaja käitumise ja tekkinud kahju vahel, kahju

tekkimine kannatanul, kahju tekitaja käitumise õigusvastasus ja süü. Vastustaja selgitas veel, et

kuigi sundvõõrandamine on isiku omandiõiguse intensiivne riive, tuleb tähele panna, et,

sundvõõrandamise lubatavuse eeldust täitmise puhul (käesoleval juhul olid need täidetud ning

sundvõõrandamise otsus õiguspärane, mida näitab ka asjaolu, et kaebuste esitajad ei ole

sundvõõrandamise otsust vaidlustanud), on tegemist õiguspärase riivega ning sundvõõrandamise

fakt iseenesest ei anna veel alust kahjunõude esitamiseks, sj pädev isik ei pea tõendama kahju

olemasolu. Lisaks heaolu langusele peavad moraalse kahju hüvitamise eeldusena kaasnema ka

muud tegurid, mille olemasolu ei ole kaebuste esitajad kordagi nimetanud. Kuna tegemist on

kinnistu osa sundvõõrandamisega on siinkohal asjakohane tugineda VÕS § 134 lg 4, mille

kohaselt on asja hävimise või kaotsimineku korral isikul erandlikke asjaolusid arvestades õigus

nõuda ka mõistlikku rahasummat mittevaralise kahju hüvitisena, kui kahjustatud isikul on

hävinud või kaotsiläinud asja suhtes eriline huvi, arvestamata asja kasulikkust, eelkõige isiklike

põhjuste tõttu. Ainuüksi fakt, et kinnistul, millest tehakse äralõige, asub nende kodu, ei tähenda

veel erilise huvi olemasolu.

Kohus siinkohal märgib etteruttavalt, et kuivõrd kaebaja on KASVS pidanud erinevatel põhjustel

põhiseadusega vastuolus olevaks, ei leia kohus, et KASVS oleks jätnud midagi reguleerimata või

tähelepanuta. Kuivõrd KASVS on ette näinud regulatsiooni, et juhul, kui äralõige põhjustaks

ebamõistlikult suuri ebamugavusi ning enam ei oleks võimalik ülejäänud kinnistut kasutada, siis

on kaebajatel õigus nõuda kogu kinnistu sundvõõrandamist. Kuivõrd sellist soovi kaebajatel ei

ole ja ei tekkinud olukorda, kus kaebajad kaotaksid kodu kasutamise võimaluse, siis

sundvõõrandamist ei muuda õigusvastaseks ka asjaolu, et kaebajad nimetavad ära moraalse

kahju tekkimise.

Kaebajad nimetasid ära, et sundvõõrandatud kinnisasja osale rajatavalt riigimaanteelt lähtuvad

kahjulikud mõjud kaebuste esitajate elule, tervisele ja nende kinnisasjale. Kohtule nähtub, et ka

eelmärgitu ei too kaasa sundvõõrandatud maatüki määratud väärtuse muudatusi, mistõttu ei

saanudki vastustaja sellega arvestada, seda enam et nagu ka muudel juhtudel, ei ole eksperdi

poolt määratud hind enam muudetav. Vastustaja on kaebajatele selgitanud, et teeprojekti

kavandades koostati keskkonnamõju hindamise aruanne, millele eelnevalt toimusid kohalikus

omavalitsuses projekti keskkonnamõjude hindamise avalikud arutelud (03.11.2003 ja

18.05.2004), kus tutvustati projekti ja kuulati ka maaomanike ettepanekuid, Haaviku kinnistu

omanikud ettepanekuid ei esitanud. Rajatava kogujatee puhul ei ole tegemist I klassi maanteega

nagu viitavad kaebajad vaid tee-ehitusprojektis on prognoositavaks liiklussageduseks 800 autot

ööpäevas, st et tegemist on IV klassi maanteega (Maanteede klassid on toodud teede-ja

sideministri 28.09.1999 määruse nr 55 lisas tabelis 1.5), mille puhul on nimetatud määruse lisas

oleva tabeli 1.26 järgi sanitaarkaitsevöönd 60 meetrit sõidutee servast. Vastustaja selgitas, et

kaebuste esitajate elamu ei jää sanitaarkaitsevööndisse ega tehnoloogilisse vööndisse

(olemasolevad hooned asuvad rajatavast kogujateest 242 meetri kaugusel), mistõttu ei ole

kaebuste esitajate väited tõesed. Kohtule ei nähtu, kuidas kaebajate antud nõue mõjutaks

sundvõõrandatud objekti hinda. Äralõiget ei kasutata enam, sellele ei saa avalduda kahjulikke

mõjutusi uus rajatav tee. Kuivõrd sundvõõrandamisel hinnatakse võõrandatava objekti väärtust,

siis ei mõjuta seda hinda hilisem olukord, mis tekib kaebaja allesjäänud kinnistul seotult seal

elamisega. Kui ilmnevad kahjulikud tagajärjed kaebaja kinnistule, siis on ette nähtud

teistsugused leevendavad mehhanismid ja kompensatsiooni saab nõuda kahjunõuete esitamisega,

mis ei puuduta enam sundvõõrandatavat objekti ja seda menetlust. Kahjulike tagajärgede

ilmnemisel saavad kaebajad esitada nõudeid nende tõrjumiseks Haaviku kinnistu piires, kui see

on siiski vajalik. Vastustaja kogutud andmetest nähtubki, et müra normtasemed elu- ja puhkeala,

elamute ning ühiskasutusega hoonete sees ja välisterritooriumil ning mürataseme mõõtmise

meetodid on kehtestatud sotsiaalministri 04.03.2002 määrusega nr 42 ja vastustaja viitab selle

Määruse § 2 p 17 § 2 p 18 § 4 lg 2 ning leiab, et tee omanikul lasub kohustus kasutada müra

vähendamisele suunatud meetmeid juhul, kui müra ületab piirtaset. Müra piirtasemete

arvsuurused olemasolevatel aladel on toodud Määruse § 5 lg 6, milliste ületamisel tuleb kasutada

leevendusmeetmeid, mille kohaldamise tulemusena peab olema saavutatud taotlustase. Välisõhu

kaitse seaduse § 134 lg 1 p 2 ja lg 2 tulenevalt lasub maantee omanikul kohustus koostada ja

esitada Terviseametile välisõhu strateegilise mürakaart ja välisõhus leviva müra vähendamise

tegevuskava, mis tuleb vähemalt iga viie aasta järel üle vaadata ning seejärel Terviseametile

esitada

ja

teostatakse

pidevat

seiret,

lubatud

normide

ületamisel

kohaldatakse

leevendusmeetmeid tagamaks kahjulike mõjutuste (müra) jäämine normide piiresse. Kaebuste

esitajate seisukoht nagu tuleks hüvitist maksta juba kahjuliku müra ja saaste suurenemise eest

ette, on väär lähenemine.

Kuivõrd kohus on aga seda meelt, et objekti väärtust, mida hinnati lähtudes turusituatsioonist,

need tegurid ei mõjuta, siis nähtub, et KASVS ei välista teiste seaduste kohaldamist, kui kaebajal

tekivad kahjud ja need tuleb hüvitada.

Kohtule nähtub, et kaebaja ekslikult seob võimalikud kahjulikud tagajärjed sundvõõrandamise

menetlusega, kuivõrd iseenesest ka juhul, kui tee tuleb ehitada, see vajadus ei ole ära kadunud ja

kaebajate kinnistu osa ei oleks võõrandanud, oleksid samasugused kahjulikud mõjutused

võimalikud ka siis, kui kaebajate kodu/kinnistu tervikuna jääks rajatava tee äärde ilma

sundvõõrandamise läbiviimiseta. Kuivõrd nende kahjulike mõjutuste olemasolu või mõju oleks

eeldatav ka ilma kinnistu osa sundvõõrandamiseta, siis ongi KASVS sätestanud objektipõhise

hindamise seal ettenähtud korras ega asu lahendama neid küsimusi, mis jäävad juba olemuslikult

teiste õigusnormide kaitsealasse.

Kaebajad väitsid veel, et neile tuleb hüvitada saamata jäänud tulu. Kohus on eelnevalt juba

selgitanud, et põhimõtteliselt on sundvõõrandamismenetluses võimalik välja nõuda saamata

jäänud tulu (p 31.1) ja selles osas oleks isegi nõue lubatav, kui kaebajad ei käsitleks saamata

jäänud tulu ekslikult. Kohus märkiski, et üldjuhul peaks sundvõõrandamishüvitis lisaks asja

turuhinnale sisaldama ühiskonnale jõukohast hüvitist isiku omandivabadusse sekkumise eest.

Kui sundvõõrandamise tagajärjeks on näiteks isiku ettevõtluse lõpetamine, peaks õiglane hüvitis

eelduslikult sisaldama ka mingi perioodi eeldatava tulu. Kaebajad seostasid aga saamata jäänud

tulu asjaoluga, et maapõues on maavara ja seda ka nende kinnistul, mida nad tulevikus ei saa

kaevandada ja sellest tulenevalt jääb tulu saamata ning see tuleks KASVS kohaselt hüvitada.

Kohus märgituga ei nõustu ja leiab, et vastustaja keeldumine on seaduslik; isikul ei ole

ettevõtlust, mis juba tuleks lõpetada, seega ei ole kaebajatel ka alust kõnelda, et mingi perioodi

eeldatav tulu kaotatakse. Kuna eksperdile kaebajad sellist nõuet ei esitanud, siis nagu eelnevast

nähtus, ei ole põhjust määratud hinda muuta juba ka sellest tulenevalt, kuid samas nähtub, et

sisuliselt ei ole täidetud nõue õiglase hinna muutmiseks, kuivõrd saamata jäänud tulu juhtumit ei

tekkinud. Kuigi vastustaja on selgitanud lisaks, et ei nähtunud, et tegemist oleks kaebajate

omandis oleva maavaraga ega ka seda, kas kinnistu maapõues kaebuses viidatud paekivivaru

paikneb, on selge, et kaebaja ei ole kaotanud tulu. Kaebajate selgitused kohtuistungil sellest, et

maapõues leidub maavara ja lähedal asuvad mitmed maardlad on iseenesest ehk ka õiged, kuid

see veel ei vii järeldusele, et KASVS kohaselt tuleks see hüvitada. Nõuet ei selgita ka kaebajate

täiendav selgitus, et riigile on kasulik ja vajalik maavara kaevandada, kuivõrd nähtub, et riik on

eelistanud maavara kaevandamisele antud konkreetses kohas ehitada vajalik tee, mis on

prioriteetne avalik huvi maavara kaevandamise ees ja ei ole usutav, et riik peale vajaliku tee

ehitamist üldse niipea kavatseb uue juba osaliselt rajatud ning veel rajatava teetrassi all

kaevandama hakata. Vastustaja on veel selgitanud, et AÕS § 130 lg 1 sätestab kinnisomandi

ulatuse maavaradele, maapõueseaduse § 4 konkretiseerib omandit maavarale ja vastustaja leiab,

et kinnistu osa sundvõõrandamine (Haaviku kinnistu pindala on 3,64 ha ning sundvõõrandati

3239 m² ehk 8,9% kinnistu pindalast) ei takista paekivivarude kaevandamist, kuid kohus ei pea

õigeks antud juhul antud küsimust edasi käsitleda juba eelnevalt märgitud põhjustest.

Kaebajatel on igal juhul säilinud õigus müüa oma kodu alune allesjäänud kinnistu kaevandamise

huvides maha ning seda võimalust ei saa kuidagiviisi mõjutada kinnistust väikse osa

sundvõõrandamine tee rajamise huvides. Kokkuvõttes nõustub kohus vastustajaga, et ainuüksi

paekivi maapõues lasumise fakt ei tähenda seda, et kaebuste esitajatel ei ole võimalik paekivi

kaevandamiselt tulu saada.

Kohus ei nõustu ka kaebajate seisukohaga, et neid koheldi ebavõrdselt, kuivõrd teistele sama

piirkonna kinnistuomanikele määrati sundvõõrandamistasud, mis on soodsamad, kui kaebuse

esitajatele määratud objekti hind. Kohus siinkohal nõustub vastustajaga, et kaebuse esitajad ei

saa end võrrelda nende isikutega, kes andsid nõustumise sundvõõrandamiseelselt tehtud

pakkumuste alusel. Kaebuste esitajad ei nõustunud neile sundvõõrandamise-eelselt tehtud

pakkumusega ja samas ei põhistanud enda soovitud hinda, mis tingis sundvõõrandamise ja hinna

määramise. Sõltuvalt, millal hinnati objekte ja mis tingimustel viidi läbi hindamine, kujunesid ka

objektide hinnad erinevalt ja see on seadusega niimoodi ette nähtud.

Kaebaja jättis õigel ajal vaidlustamata maa erakorralise hindamise tulemused, mil objekti hindas

tegevuslitsentsi omav isik. Vaidlust ei saa seega ka olla küsimuses, et hindamise õigust omav

isik ei kasutanud hindamisel õiget metoodikat (vt Maa erakorralise hindamise korra kinnitamise

p 3).

41. Kaebajate seisukoht KASVS vastuolust põhiseadusega.

Kuivõrd kaebajate väited olid kohtu arvates vastuolulised ning nende sisu väljaselgitamine oli

vajalik, et mõista kaebajate põhiseaduslikkuse taotlust, siis märgib kohus esmalt, et kohus juba

on eelnevalt üldjoontes märkinud, miks KASVS on kohaldatav ning kohtule nähtus, et

konkreetselt kaebajaid puudutavas osas on seadusandja KASVS kaudu ka piisavalt reguleerinud

küsimusi, et määrata sujuv sundvõõrandamise menetlus ja et see võimaldaks määrata kinnisasja

sundvõõrandamisel erakorralise hindamise kaudu objekti väärtusele õiglase hinna. Kohus jääb

selle juurde, et menetlus on ettenähtav ja selge, hindamisel saab arvesse võtta kõik hinnatavat

objekti koormavad ja selle kasuks seatud piiratud asjaõigused, mis mõjutavad objekti väärtust,

samuti objekti väärtust suurendavad ja vähendavad tegurid. Kohus on juba ka avaldanud

seisukoha, et objekti väärtus määratakse hindamise hetkele vastavast ajahetkest lähtuvalt ja ka

see on kooskõlas põhiseadusega ning selle kohta on kohus esitanud ka põhistuse. Kohus märkis

ka seda, mis tuleb mõista kahjude all, mis kuuluvad hüvitamisele ning nähtus, et kaebaja on

KASVS kohast kahju mõistnud valesti, kuivõrd kohus tõi näite, et nt kolmandad isikud võivad

samuti kannatada kahju, mis tuleks hüvitada ja seda just nimelt KASVS silmas peab ja

võimaldab hüvitada. Kohus avaldas ka seisukoha, mida mõista saamata jäänud tuluna ja et ka

selle väljamõistmine KASVS kohaselt ei ole välistatud, kui selline nõue eksperdile põhistatakse.

Vastustaja leiab, et KASVS § 16 lg 1 ja § 27 lg 2 on Põhiseadusega kooskõlas.

Kohus nõustub vastustajaga, et KASVS regulatsioon tagab nii sundvõõrandatud kinnisasja

(samuti selle osa) hariliku väärtuse kui ka sundvõõrandamisega tekitatud kahjude hüvitamise.

Kohus enam ei korda üksikasjaliselt juba kohtu poolt eelnevalt toodut, miks KASVS § 16 lg 1

sätestab ajalise hetke, mille seisuga sundvõõrandatava kinnisasja harilik väärtus määratakse. (vt

sätte muudatuse selgitus jõustumisega 21.07.2005). Kohus selgitas eelnevalt, mida mõista

sundvõõrandamiseelse olukorrana ja et Maanteeametiga läbirääkimiste pidamise ajal on tehtud

kaebajale kahel korral ekspertarvamusele tuginevad pakkumused tsiviilõigusliku tehingu

teostamiseks. Riigile siduvad sundvõõrandamise otsusele eelnevalt tehtud pakkumused pärast

sundvõõrandamise otsuse tegemist ei ole kohustuslikud ja kohus selgitas ka selle küsimuse, ning

nähtub, et KASVS arvestab teiste seadustega ja õiguse üldiste põhimõtetega. Sundvõõrandamine

riivab omandipõhiõigust PS § 32 mõistes ja see kui äärmuslik meede on lubatud ainult omaniku

nõusoleku puudumisel kinnisasja võõrandamiseks (KASVS § 2 lg 1). Samas ei ole kaebajatel

tekkinud kahtlusi, et sundvõõrandamise instituut kui selline tuleks kaotada, kuivõrd nähtub, et

riigil on tema tegevuse eesmärke silmas pidades teatud juhtudel vältimatult vajalik võtta

kasutusele teiste isikute vara. Nii nt on teede ehitamine vajalik muuhulgas ka kaebajate endi

huvides, vastupidiselt ei oleks võimalik liikuda ühest kohast teise. Õiglase sundvõõranditasu

määramise regulatsioon tagab samal ajal ka olukorra, kus sundvõõrandisaaja peab täitma

kohustuse

maksta

sundvõõrandiandjale

hüvitust,

mis

vastab

sundvõõrandatud

asja

turuväärtusele. Õigluse ühiskonnas tagab sj ka ajahetke kindlaksmääramine, mis tuleb lugeda

objekti väärtuse hindamise ajaks ja kokkuvõttes nähtus, et tehtud muudatuste kaudu tagatakse

just nimelt isikute võrdse kohtlemise põhimõtete järgimine ning senisest efektiivsem menetlus ja

kaebajate vastupidised arusaamad on ekslikud. 2005 a jõustunud seadusemuudatused viisid

regulatsiooni õigluseni, mis on kooskõlas põhiseaduse sätetega ning tagavad ka läbipaistvuse ja

isikute võrdse kohtlemise.

KASVS § 16 lg 1 ja KASVS § 3 lg 3¹ on kooskõlas KASVS § 27 lg 2, mille kohaselt peab pädev

isik sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuses tuginema eksperthinnangule. Otsuse

koostamisele eelneb kokkuleppemenetlus, mis ongi mõeldud poolte seisukohtade ärakuulamiseks

ning konsensuse saavutamiseks. Kui seda aga siiski ei toimu, lähtutakse tasu määramisel

eksperthinnangust, mille koostamisel on arvestatud KASVS § 16 lg 1 sätestatuga.

Kohus nõustub ka seisukohaga, et kaebuste esitajate väited nagu oleks KASVS § 16 lg 1 ja § 27

lg 2 vastuolus võrdse kohtlemise põhimõttega, ei ole õigustatud. Asjaolu, et kaebajate isa või

kaebajad ei suutnud prognoosida kinnisvaraturul toimuvaid muutusi, ei tähenda, et toimuks

isikute ebavõrdne kohtlemine. Ka kaebajaid ei ole võrreldes teiste isikutega ebavõrdselt

koheldud, kuivõrd kaebajad ei toonud näiteid võrreldavate gruppide kohta ja kohus nõustub

kokkuvõttes vastustajaga, et kaebajate esitatud mõttekäigul ei ole puutumust Põhiseaduse § 12

lauses 1 sätestatud üldise võrdsuspõhiõigusega.

KASVS § 16 lõige 1 ja § 27 lg 2 on kooskõlas Põhiseaduse § 32-ga.

Kohus nõustub vastustajaga, et PS § 32 tulenev nõue – omandi tahtevastaselt võõrandamine on

lubatud ainult õiglase ja kohese hüvituse eest – on sätestatud ka KASVS § 2 lg 1 ning hüvitise

täpsem arvutamise kord KASVS teistes sätetes; ka liiga kõrge hind, mis oleks kindlasti kaebuste

esitajate huvides, võib olla ebaõiglane. Vabariigi Valitsuse 25.10.1996.a määruse nr 260 „Maa

erakorralise hindamise korra kinnitamine“ (kuni 09.11.2005.a kehtinud redaktsioonis) punkti 15

kohaselt viiakse erakorraline hindamine sundvõõrandamise eesmärgil sundvõõranditasu

kindlaksmääramisel läbi sundvõõrandatavate asjade osas, mille kohta kokkuleppemenetluse

osalised kokkulepet ei sõlminud. Ka enne KASVS § 16 muudatuse jõustumist erakorralisel

hindamisel aluseks mitte sundvõõrandamise otsuse ega varasem kuupäev, vaid hilisem kuupäev

(kokkuleppemenetlus toimub pärast sundvõõrandamise otsuse tegemist). KASVS sätestab

kinnisasja väärtuse määramisel selge regulatsiooni: nii enne sundvõõrandamismenetluse

algatamist pakkumuse esitamisel kui hilisemal sundvõõranditasu määramisel tuleb lähtuda

kinnisasja harilikust väärtusest sundvõõrandamise hetkel. Kohus nõustub vastustaja

tähelepanekuga, et turuhind tähendab seda, et tegemist ei ole mitte piiramatuks ajaks fikseeritud

hinnaga, vaid just sellise hinnaga, mis kujuneb turul nõudluse-pakkumise vahekorras. Kaebuste

esitajad on meelevaldselt asunud KASVS § 16 lg 1 ja § 27 lg 2 õiguspärasust käsitlema väga

ühepoolselt ja endile konkreetse juhtumi asjaoludest tulenevalt meelepärases suunas. Kaebajate

taotlus põhiseaduslikkuse küsimuse tuleb jätta tervikuna rahuldamata.

42. Menetluskulud. HKMS § 92 lõike 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus

tehti.

Kuivõrd kaebus jääb rahuldamata, siis jäävad kaebajate menetluskulud nende kanda; vastustaja

ei ole menetluskulude nõuet esitanud. Kompromisskokkuleppes määratellesid pooled, et

menetluskulud jäävad poolte endi kanda.

Karin Kalmiste

Kohtunik