2-10-37554/37 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-10-37554

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtukoosseis

kohtunik Hiie Lindmets

Otsuse avalikult teatavaks-

tegemise aeg ja koht

21. september 2011 Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-10-37554

Tsiviilasi

Tiina Tobrelutsu hagi Margus Mägi vastu üürilepingu

kehtivuse tuvastamise ja üüri tõstmise vaidlustamise nõudes;

Margus

Mägi

hagi

Tiina

Tobrelutsu

vastu

eluruumi

ebaseaduslikust valdusest välja nõudmise nõudes

Tsiviilasja hind

hagi hind 1342,14 eurot (21 000 krooni), vastuhagi hind 920,33

eurot (14 400 krooni)

Menetlusosalised ja nende

esindajad

hageja/vastuhagi kostja Tiina Tobreluts

esindaja

RÕA

korras

vandeadvokaat

Marian

Priks,

Advokaadibüroo Valge & Uiga, Vanemuise 21a, Tartu, e-post

marian@valgejauiga.ee;

kostja/vastuhagi hageja Margus Mägi

esindaja Marjo Antik;

vastuhagi kostja Sevan

esindaja Tiina Tobreluts

vastuhagi kostja Raimo Tobreluts

Kohtuistungi toimumise aeg

25. august 2011

Protokollija

kohtuistungisekretär Anneli Elagin

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Tiina Tobrelutsu hagi Margus Mägi vastu osaliselt.

2. Tuvastada pooltevahelise üürilepingu kehtivus eluruumile XXX Tartus selle tähtajatuks

muutumise tõttu.

3. Tunnustada Margus Mägi 12.05.2010 üürinõude 147 eurot (2300 krooni) kuus tühisust.

4. Jätta Tiina Tobrelutsu hagi nõude osas tunnistada tühiseks üürileandja poolt ühepoolne

üüri tõstmine perioodil august 2000 kuni aprill 2010 läbi vaatamata.

5. Jätta Margus Mägi hagi korteriomandi asukohaga XXX Tartus välja mõistmiseks Tiina

Tobrelutsu, Sevan Puusta ja Raimo Tobrelutsu valdusest rahuldamata.

6. Poolte menetluskulud jätta poolte endi kanda. Tiina Tobrelutsu riigi menetlusabi kulud

jätta riigi kanda.

Menetluskulude kindlaksmääramine

2(5)

Menetlusosaline võib nõuda Tartu Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis

sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi

jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude

koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks peab avaldaja kinnitama, et ta ei ole

käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada

(TsMS § 174 lg 1, 3, 6).

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates

otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest.

Kui

apellant

soovib

asja

arutamist

kohtuistungil,

peab

ta

seda

apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses.

Menetlusabi taotlemisel peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse (TsMS § 187 lg 6).

ASJAOLUD ja MENETLUSE KÄIK

Hageja Tiina Tobrelutsu nõue (tsiviilasi 2-10-29721 tl 1-6)

Hagiavalduse kohaselt kasutab hageja alates 11.05.1964 oma elukohana eluruumi XXX Tartus.

Elamu tagastati 07.04.1997 Tartu Linnavalitsuse poolt õigusjärgsele omanikule Margus Mägile.

Hagejal Margus Mägiga kirjalikku üürilepingut eluruumi kasutamiseks sõlmitud ei ole.

Elamuseaduse §-dest 32 ja 33 ning elamu üleandmise aktist tulenevalt saabus üürilepingu tähtaeg

07.04.2010. Hageja on esitanud Tartu Linnavalitsusele taotluse eluaseme saamiseks. Elamukomisjon

taotlust rahuldanud ei ole. 15.03.2010 saatis kostja hagejale tähtkirja üürilepingu lõppemise kohta,

mille hageja sai kätte 18.03.2010. 31.03.2010 saatis hageja sellele vastuse. Võlaõigusseaduse § 310

lg 2 kohaselt tuleb teatada üürnikule lepingu mittepikendamisest vähemalt kaks kuud enne tähtaja

möödumist. Kuna hageja sai ülesütlemisteate varem seadusega ettenähtust, ei ole teade kooskõlas

kehtiva õigusega ja hageja kasutab oma perega eluruumi edasi.

Pooltevaheline üürileping on muutunud tähtajatuks. Kostja saatis 13.05.2010 hagejale üürinõude,

milles teatab, et üür on 2300 krooni kuus. Üürinõude sai hageja kätte 21.05.2010 ning üüriarve

maikuu eest 2589,45 krooni, millest põhiüür 2299,65 krooni. 25.05.2010 saatis hageja üüri

suurendamise kohta kostjale ja Tartu Linnavalitsusele protesti. 31.05.2010 saatis hageja kostjale

üürinõudele 2300 krooni vastuväited: hageja pole kaotanud õigust korteri kasutamisele; tähtajatu

üürilepingu korral üüri tõstes peab teatama 30 päeva enne üüri tõstmist; nõudes puudub hinnang

konkreetsele korteri seisundile, seega pole hagejal võimalik hinnata, kas üürimäär on samasuguste

ühetoaliste remontimata puitelamus asuvatele eluruumidele ülemäärane. Samas on omanik tõstnud

üüri ühepoolselt elamuseaduse kehtivuse ajal. Kuna üüri tõstmise teatises märgitu peab olema selge,

siis peab põhjenduses väljenduma eluruumi seisundi täpne ja põhjalik iseloomustus võrdlusega

sarnaste eluruumide üüriga kogumis koos vastavate tõenditega, eluruumile tehtavate kulutuste,

üürileandja kohustuste suurenemine, mõistlike parenduste ja muudatuste tegemine. Kostja pole

tõendanud, et elamu ja hageja kasutuses olev ühetoaline korter oleksid seisundis, mis võimaldab üüri

tõsta vastavalt turuhinnale. 12.05.2010 üüriteates üürileandjalt puudub üüri tõstmise ulatus, mis

asjast üür suureneb, üüri tõstmise vaidlustamise kord. Kostja ei ole üürileandjana järginud üüri

tõstmisest teatamisel VÕS § 299 lg 2 üüri tõstmise teatele sätestatud kohustuslikke vorminõudeid.

Üüri tõstmine 2300 kroonini kuus on põhjendamatu, kuna üürileandja ei ole teinud eluruumile

parendusi, vaid on hoopis halvendanud elamistingimusi, hävitades hageja kasutuses koridoris oleva

sahvri. Kostja on tõstnud ühepoolselt üüri alates augustist 2000. Kostja on rikkunud sellega hageja

seadusega kaitstud õigusi. Taoline üüri ühepoolne tõstmine on õigusvastane ja sellest tulenevalt

tühine. Kuna oli tähtajaline üürisuhe kehtivusega 07.04.2010 ja puuduvad tõendid sõlmitud üüri

perioodilise suurenemise kokkuleppe kohta, puudub kostjal õigus ühepoolselt üüri tõstmiseks. Seega

3(5)

on üüri tõstmine alates augustist 2000 kuni 07.04.2010 alusetu. Hageja taotleb tuvastada üürilepingu

kehtivus, tunnistada üürileandja poolt esitatud üürinõue 2300 krooni kohta tühiseks ja tunnistada

üürileandja ühepoolne üüri tõstmine perioodil augustist 2000 kuni aprillini 2010 tühiseks.

Kohtukulud jätta kostja kanda.

Margus Mägi vastuväited ja (vastu)hagi (tsiviilasi 2-10-29721 tl 48-54)

Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja vastuväidete kohaselt:

1. hagi on esitatud kohtusse 18.06.2010, üürilepingu lõpetamise teate sai hageja kätte 18.03.2010;

Hageja ei ole järginud VÕS § 329 ja § 326 kohast tähtaega üürileandja poolse ülesütlemise

vaidlustamiseks 30 päeva jooksul üürikomisjonis või kohtus.

2. hageja väited üüri ülemäärasusest on ebaõiged, tõendamata ja üldsõnalised; Hageja on

minetanud üüri tõstmisele vastuväidete esitamise õiguse, kuna pole järginud VÕS § 303 nõudeid.

Hagejal oli õigus kasutada eluruumi XXX Tartus kuni 06.04.2010, pärast seda ei ole hagejal

eluruumi kinnipidamisõigust ega õigust eluruumi kasutada. Ajavahemikul 07.04.2010 kuni

käesoleva ajani lähtus kostja 2300 krooni suurusest üürinõudest, pidades seda samasuguses

asukohas oleva samasuguse eluruumi puhul tavaliseks üüri suuruseks. VÕS § 299 lg 1 kohaselt

võib kinnisasja üürileandja tähtajatu üürilepingu puhul tõsta üüri iga kuue kuu möödumisel.

3. üüri tõstmise tühiseks tunnistamise nõue perioodil august 2000 kuni 2010 on aegunud.

Hagejaga on 19.12.2002 sõlmitud üürileping, milles on kokku lepitud üürimääras 19 krooni m2

kohta (lepingu p 5.1) ja ka selles, et üür muutub 1 kord aastas tarbija hinnaindeksi suurenemise

võrra (lepingu p 5.4). Hageja on teinud 18.11.2003 kostjale kirjaliku pöördumise, millega teatab,

et sundüürnike üürilepingu pikendamise näeb ette seadus ORAS § 121 ja ES § 32, ja et on nõus

maksma üüri suuruses 19 krooni m2 kohta.

Vastuhagiavalduse (tl 4-6) kohaselt tagastati majavaldus XXX Tartus koos päraldistega 07.04.1997

õigusvastaselt võõrandatud vara üleandmise aktiga Adele Eismannile. Seega täitus 13 aastat

06.04.2010 ja eluruumi üürileping Tiina Tobrelutsul XXX ei pikenenud, vaid lõppes 06.04.2010

tähtaja saabumisega. Tiina Tobreluts sai kostjalt teate üürilepingu lõppemise kohta. Vastuseks teatas

hageja, et üürilepingu lõppemine toob kaasa valduse tagastamise kohustuse, kui üürileping tuleb

lugeda lõppenuks ilma võimaluseta saada uus eluruum. Eluruumi tulnuks hagejal kohalikult

omavalitsuselt taotleda enne üürilepingu lõppemist. Majaomanik ei osuta hagejale sotsiaalteenust.

Üürilepingu lõppemine ei tulnud hagejale ootamatult. Üürileandjana avaldas kostja tahet lõpetada

pooltevaheline üürisuhe, teatades hagejale ette nõuetekohaselt üürilepingu lõpetamisest ning

käesoleval ajal ei valda üürilepingu tähtaja möödumisel hageja eluruumi XXX Tartus õiguslikul

alusel. Eluruumi omanikuna on kostja olnud omandireformi aluste seadusest tulenevalt sunnitud oma

omandiõigust piirama. Alates 7. aprillist 2010 on üürileping lõppenud. Margus Mägi taotleb hagis

Tiina Tobrelutsu vastu korteriomandi asukohaga XXX Tartus välja mõistmist Tiina Tobrelutsu

valdusest tema valdusse ning eluruumi vabatahtlikult vabastamisest keeldumise korral Tiina

Tobreluts ja temaga koos elavad isikud, samuti temale ning kolmandatele isikutele kuuluv vallasvara

nimetatud korteriomandist välja tõsta täitemenetluse seadustikus sätestatud korras.

28.01.2011 määrusega liitis kohus tsiviilasjad 2-10-29721 ja 2-10-37554 ühte menetlusse.

28.01.2011 määrusega rahuldas kohus Tiina Tobrelutsu riigi õigusabi taotluse ja andis hagejale riigi

õigusabi kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud. Advokatuur nimetas riigi

õigusabi osutajaks hagejale vandeadvokaat Marian Priksi.

16.05.2011 määrusega rahuldas kohus Margus Mägi taotluse ja kaasas vastuhagi menetlusse

eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõudes kostjatena Sevan Puusta ja Raimo

Tobrelutsu.

Vastuhagis kostjad vastuhagi ei tunnistanud. Kostjate vastuväidete kohaselt ei anna asjaolu, et

hageja on eluruumi omanik, iseenesest õigust nõuda üürisuhte lõpetamist. Seaduse kohaselt saab

nõuda üüritud asja tagastamist alles peale lepingu lõppemist. Hageja ei ole järginud VÕS §-s 310 lg

2 ettenähtud tähtaega üürilepingu ülesütlemiseks ja kuna kostja jätkab asja kasutamist, on VÕS

4(5)

§ 310 lg 1 kohaselt üürileping muutunud tähtajatuks. Üürileping ei ole lõppenud seadusest tuleneva

tähtaja (3+5+5) möödumise tõttu ning kostja valdab eluruumi seaduslikul alusel ja eluruumi pole

alust välja nõuda. Kostja ei saa eluruumi vabastada, kuna pole kohaliku omavalitsuse poolt teist

eluruumi vastu saanud, ja ei ole ka ise võimeline eluruumi muretsema. Kostja ja tema

perekonnaliikmed on olukorras, kus üürilepingu lõppemisel, jääksid nad ilma eluruumita ja sellega

kaasneksid väga rasked tagajärjed.

Hageja Tiina Tobreluts võttis 16.06.2011 tagasi nõude tunnistada tühiseks üürileandja poolt

ühepoolne üüri tõstmine perioodil august 2000 kuni aprill 2010 (tl 92).

Kohtu põhjendused ja menetluskulude jaotus

1. Kohus leiab, et Tiina Tobrelutsu hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada, tema nõue üürileandja

poolt ühepoolse üüri tõstmise perioodil august 2000 kuni aprill 2010 tühiseks tunnistamiseks tuleb

jätta TsMS § 423 lg 1 p 2 alusel läbi vaatamata. Margus Mägi hagi korteriomandi asukohaga XXX

Tartus välja mõistmiseks Tiina Tobrelutsu valdusest tuleb jätta rahuldamata.

2. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle:

elamu aadressil XXX tagastati omandireformi käigus kui õigusvastaselt võõrandatud vara ja anti üle

07.04.1997 jõustunud aktiga;

elamu omanikuks on Margus Mägi;

Tiina Tobreluts kasutab eluruumi aadressil XXX Tartus koos Sevan Puusta ja Raimo Tobrelutsuga;

XXX Tartus asuva eluruumi üürilepingu kehtivus oli Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse

(ORAS) § 121 lg 1 ja 3 järgi ning elamuseaduse (ES) alates 01.07.2003 kehtinud redaktsiooni § 32 lg

2 järgi kokku kolmteist aastat alates elamu tagastamisest 07.04.1997 kuni 06.04.2010;

15.03.2010 edastas Margus Mägi Tiina Tobrelutsule teate üürilepingu lõppemise kohta seoses

tähtaja möödumisega 06.04.2010;

Tiina Tobreluts sai omaniku ülesütlemisavalduse kätte 18.03.2010;

31.03.2010 saatis Tiina Tobreluts omanikule vastuse teatele üürilepingu lõppemise kohta.

Pooled vaidlevad XXX Tartus asuva eluruumi üürilepingu lõppemise üle seoses selle tähtaja

saabumisega 06.04.2010.

3. Hageja on esitanud kohtule tuvastusnõude, mille kohaselt palub tuvastada üürilepingu kehtivus

eluruumile XXX Tartus selle tähtajatuks muutumise tõttu. Hageja väitel ei ole kostja järginud VÕS

§-s 310 lg 2 ettenähtud tähtaega üürnikule teate esitamiseks vältimaks üürilepingu tähtajatuks

muutumist. Kohus nõustub hagejaga ja leiab, et VÕS § 310 lg 2 alusel on pooltevaheline tähtajaline

üürileping muutunud tähtajatuks. VÕS § 310 lg-st 2 tuleneb, et vähemalt kaheks aastaks sõlmitud

eluruumi üürilepingu puhul peab lepingupool sellest, et ei soovi lepingu pikenemist, teatama ette

vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, vastasel korral muutub leping tähtajatuks. Kohus

märgib, et taoline lepingu lõpetamise teade ei pea vastama VÕS §-s 325 (elu- ja äriruumi üürilepingu

ülesütlemiseavalduse vorm) ettenähtud nõuetele. Kostja oleks pidanud oma soovist üürilepingut

mitte enam pikendada ette teatama vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, so hiljemalt

06.02.2010 (VÕS § 310 lg 2). Poolte vahel ei ole vaidlust, et kostja tahteavaldus üürilepingu

lõpetamiseks jõudis hagejani 18.03.2010. Seega hilinenult. Lähtudes VÕS § 310 lg 2 on hageja ja

kostja vahel sõlmitud üürileping alates 07.04.2010 muutunud tähtajatuks. Kostja ei ole esitanud

avaldust tähtajatu üürilepingu ülesütlemiseks. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lõike 1 kohaselt on

omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Kuna hagejal on koos

pereliikmetega õigus kasutada eluruumi XXX Tartus tähtajatu üürilepingu alusel, kasutab hageja

eluruumi õiguslikul alusel ja puudub alus XXX Tartus korteriomandi väljamõistmiseks hageja

ebaseaduslikust valdusest kostja valdusesse. Neil asjaoludel tuleb Margus Mägi hagi jätta

rahuldamata.

Kostja on esitanud vastuväite, mille kohaselt ei ole hageja järginud üürilepingu ülesütlemise

vaidlustamise tähtaega. Kostja viitas VÕS §-dele 326 ja 329, kuid antud juhul ei ole hageja soovinud

vaidlustada üürilepingu ülesütlemist vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Hagejal puudub vajadus

5(5)

üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks, kuna VÕS alusel ei ole üürilepingu kehtivat ülesütlemist

toimunud.

4. Hageja palub tunnistada kostjapoolne 12.05.2010 üürinõue (tsiviilasi 2-10-29721 tl 19) 2300

krooni kuus tühiseks, kuna hageja kasutab Tartus XXX asuvat korterit tähtajatu üürilepingu alusel.

Kostja on nii üürinõudes kui ka 25.08.2011 kohtuistungil selgitanud, et seoses pooltevahelise

üürilepingu lõppemisega 06.04.2011 taotleb ta VÕS § 334 lg 1 ja § 335 alusel kahjuhüvitisena üüri

2300 krooni kuus, pidades seda samasuguses asukohas oleva samasuguse eluruumi puhul tavaliseks

üüri suuruseks. Kuna kohus tuvastas eelpool, et üürileping muutus alates 07.04.2010 tähtajatuks,

puudub kostjal õigus tugineda VÕS § 334 lg 1 ja § 335 sätestatule ning nõuda hagejalt kahjuhüvitist.

Üürileping ei ole lõppenud ning seega ei ole täidetud VÕS § 334 lg 1 ja § 335 kohaldamise eeldused.

Kohus märgib, et tähtajatu üürilepingu puhul on küll kostjal õigus tõsta üüri, kuid seda VÕS §-s 299

sätestatud korras.

5. Hageja võttis hagi tagasi nõude osas tunnistada tühiseks üürileandja poolt ühepoolne üüri tõstmine

perioodil august 2000 kuni aprill 2010. TsMS § 424 lg 1 kohaselt võib hageja hagi kostja

nõusolekuta tagasi võtta kuni eelmenetluse lõpuni ning TsMS § 423 lg 1 p 2 kohaselt jätab kohus

hagi läbi vaatamata, kui hageja on võtnud hagi tagasi. Kuna hageja on võtnud osaliselt hagi tagasi,

jätab kohus TsMS § 423 lg 1 p 2 alusel hagi selle nõude osas läbi vaatamata. TsMS § 426 lg 1

kohaselt loetakse hagi läbivaatamata jätmise korral, et hagi ei ole kohtu menetluses olnud ja hageja

võib pöörduda hagiga sama kostja vastu uuesti kohtusse.

6. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste

vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 162 lõikele 1 kannab

menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 kohaselt võib kohus hagi osalise

rahuldamise korral jätta menetluskulud poolte endi kanda. Kohus leiab, et õiglane on jätta

menetluskulud poolte endi kanda ja hageja riigi menetlusabi kulud riigi kanda järgmistel

põhjendustel. Hageja Tiina Tobrelutsule oli antud 29.06.2010 määrusega menetlusabi ja ta oli

vabastatud riigilõivu 5000 krooni tasumisest üksnes hagiavalduse esitamisel. Tiina Tobrelutsule oli

28.01.2011 määrusega antud riigi õigusabi kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi

kulud. Kohus jättis hageja ühe nõude läbi vaatamata, millega seoses tuleks hagejal TsMS § 168 lg 4

alusel kanda kostja menetluskulud ja TsMS § 190 lg 4 alusel riigi menetlusabina antud

menetluskulud riigituludesse. Samas jättis kohus kostja vastuhagi, mis oli seotud vaid hageja ühe

nõudega, rahuldamata, millega seoses tuleks kostjal kanda hageja menetluskulud riigituludesse.

Hageja riigi menetlusabi kulud jätab kohus riigi kanda, pidades hagejale riigi õigusabi andmise

põhjendatuks, kuna hageja esindaja täpsustas asjatundlikult 21.03.2011 esitatud arvamuses hageja

taotlusi ja nõudeid.

Kohtunik