2-10-51198/28 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Vaheotsus

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

15. juuli 2011, Tartu kohtumaja kantselei

Tsiviilasja number

2-10-51198

Tsiviilasi

Fitos Kommerts OÜ hagi Reet Nageli vastu 170 948

krooni väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

170 948 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad

hageja: Fitos Kommerts OÜ (rk 10299046; asukoht Xxx ,

Tartu), esindajad: juhatuse liige Natalja Strunkova ja

volikirja

alusel

Sergei

Desjatnikov

(e-post

teie.jurist@mail.ee)

kostja: Reet Nagel

Kohtuistungi toimumise aeg

23. mai 2011

Protokollija

kohtuistungisekretär Evelin Laansalu

RESOLUTSIOON

1. Tunnustada Fitos Kommerts OÜ poolt Reet Nageli vastu esitatud kahju hüvitamise nõude

põhjendatust.

2. Jätkata menetlust nõude suuruse üle Fitos Kommerts OÜ hagis Reet Nageli vastu

170 948.- krooni väljamõistmiseks.

3. Toimetada otsus kätte menetlusosalistele.

Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates

otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda

apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega

kirjalikus menetluses.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSE KÄIK

2/5

Fitos Kommerts OÜ esitas Tartu Maakohtule hagi Reet Nageli vastu seoses 24.06.2010

veeavariiga 170 948 krooni väljamõistmiseks ja KÜ „TARTU xxx“ vastu seoses 04.07.2010

kanalisatsioonitorustiku ummistusega 29 052 krooni väljamõistmiseks (tlk 4-9, 50-51).

27.10.2010 määrusega seadis kohus hageja taotlusel Reet Nagelile kuuluvale kinnistule

registriosa nr-ga 2615003 kohtuliku hüpoteegi summas 50 000 krooni hageja kasuks (tlk 53).

22.12.2010 määrusega kinnitas kohus Fitos Kommerts OÜ ja KÜ „TARTU xxx“ vahelise

kompromissi ning lõpetas menetluse tsiviilasjas nr 2-10-51198 osaliselt – Fitos Kommerts

OÜ nõudes KÜ “TARTU XXX “ vastu 29 052 krooni väljamõistmiseks (tlk 72-73).

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

Hageja äripinna (kaupluse) kohal asuvas kostja korteris Xxx -x Tartus toimus 24.06.2010

veeavarii. Veeavarii tagajärjel said kannatada kõik hagejale kuuluvad ruumid.

Avarii põhjuseks oli veesoojendit toitva painduva metallvõrkkattega kummist survevooliku

katkemine vannitoas. Voolik ühendas kütteboileri külmavee toruga. Katkiläinud voolik

kuulub ja on vajalik ainult kostjale, tegemist ei ole korteriomanike ühiseks kasutamiseks

vajaliku seadmega. Vooliku katkiminemisest teiste korteriomanike olukord (veevarustus,

küttesüsteemi funktsioneerimine, gaasiga varustamine) ei ole muutunud (v.a kahju hagejal).

Vooliku katkiminemisel jääb veest ilma ainult kostja ja ta võib jätta vooliku ka parandamata.

Voolikute või torude eest alates veemõõturist vastutab ainult kostja.

Korteriomanikul on kohustus tagada oma korteris olevate voolikute funktsioneerimine

teistele korteriomanikele kahju tekitamata (KOS § 11 lg 1 p 1, lg 2). Kostja oleks pidanud

vahetama ajutise vooliku välja metalltoru vastu hiljemalt aasta jooksul pärast selle

paigaldamist, eriti juhul, kui kostja isiklikult korteris pidevalt ei viibi. Korter on kolmandate

isikute valduses.

Kostja tekitas oma õigusvastase tegevusega hagejale kahju vähemalt 170 948 krooni ulatuses

(lao, müügisaali, WC, vahekoridori ja kontoriruumi remondi maksumus, ekspertiisid).

Hageja palub kostjalt nimetatud summa enda kasuks välja mõista (tlk 4-9, 50-51, 99-101).

KOSTJA VASTUS

Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Hagi saaks rahuldada siis, kui kostja õigusvastane

tegevus oleks põhjustanud veeavarii, ta oleks avarii tekkimises süüdi, välja oleks selgitatud

kahju suurus ning kindlaks tehtud põhjuslik seos kostja tegevuse ja tekkinud kahju vahel.

Tõendatud ei ole hageja nõude ja kostja vastustuse õiguslik alus ega tekkinud kahju suurus.

Lähtudes KOS § 11 lg-st 1 p l, tuleb eelkõige lahendada küsimus, mis on korteriomandi

reaalosa. Elamus puudub soojavee süsteem ning elamu ehitusel paigaldati kõigisse

korteritesse gaasiboilerid sooja vee saamiseks. Projektülesandest Tartu linnas 90 korteriga

elumaja ehitamiseks ja riikliku vastuvõtukomisjoni 26.12.1964 Xxx elamu vastuvõtmise

aktist nähtub, et elamu projekteeriti ja ehitati koos vannitoas asuvate boileritega, boilereid

varustati tsentraalgaasiga ja tsentraalvõrgust tuleva veega. Katkiläinud veetoru ühendas

elamu veetorustikku gaasiboileriga. Ühendusvooliku paigaldas korterisse korteriühistus

hooldust teostav firma OÜ Starmak Pius (omanik endine korteriühistu esimees Nikolai

Akuševitš). Millist ühendust valida, otsustas korteriühistu oma esimehe kaudu. Arvestades

eeltoodut, KOS § 1 lg-id 1-2, § 2, Riigikohtu 14.06.2004 otsust nr 3-2-1-76-04 (p 25, 27) ja

ehitusseaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirja, on veetoru või seda asendav voolik

tehnosüsteem ning kuulub kaasomandisse. Selle korrasoleku eest vastutavad kõik

korteriomanikud ühiselt.

Veeavarii tekkis riigipühal ning on loomulik, et sellel ajal sõidavad inimesed linnast välja.

Kostja ei saanud kuidagi ette arvata, et tema korteri veetorustik läheb katki just sel ajal,

3/5

temalt ei saanud oodata kahju tekkimise ette teadmist (Riigikohtu 11.05.2005 otsus

kohtuasjas nr 3-2-1-38-05, p 10).

Seega on kostja süüdi veeavariiga seotud kahju tekkimises ainult seoses sellega, et ta on koos

teiste korteriomanikega elamu ja seega katkiläinud veeühenduse kaasomanik. Tema vastutus

saab olla proportsionaalne kaasomandi suurusega, ta ei saa ainuisikuliselt olla antud asjas

kostjaks (tlk 61-64, 94-95, 108).

KOHTUISTUNG

Kostja seletas 28.03.2011 istungil, et nii katkiläinud kui uue toru paigaldamise eest maksis

korteriühistu. Boiler ja toru paigaldati 6 aastat tagasi. Korteris elasid ajutiselt kostja

sugulased (tlk 87, 90). 23.05.2011 istungil seletas kostja, et tema vee tsirkulatsioon ei ole

maja tsirkulatsioonist eraldiseisev, torus oli tsentraalne vesi tsentraalse survega. Kui

küttetorustik on kaasomandis, siis on ka veesüsteem kaasomandis. Vastutus ei saa sõltuda

veemõõtja asendist, selle võib panna kuhu tahes. Katkenud toru vahetas uue vastu välja

E. Lauriku, kellele kostja maksis raha, mille ta oleks pidanud maksma E. Lauriku surnud

isale. Katkiläinud toru oli ca 7 aastat vana, sellele tekkis käänaku peale lõhe. Kostja ei vaidle

vastu, et vesi võis mingis osas ka alumisele korrusele minna (tlk 144-145).

Kostja esindaja leidis 28.03.2011 istungil, et boiler on projekteeritud maja sisse, see ei ole ise

paigaldatud ning olukord on analoogne Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-76-04 (p 28) käsitletud

radiaatoriga. Kahju tekkimisele kostja esindaja vastu ei vaidle (tlk 87, 90). 23.05.2011

istungil leidis kostja esindaja, et veesoojendussüsteem lõpeb kraani juures ning tehnosüsteem

on kaasomandis kuni kraanini. Avarii toimus enne kraani, seega kaasomandis olevas

tehnosüsteemis. Isegi kui gaasiboiler on kostja oma, siis ilma veesüsteemita see ei toimiks ja

veetorustik gaasiboileri ja ülejäänud tehnosüsteemi vahel on ikkagi kaasomandis. Korterisse

tuleb sisse ainult külm vesi ühest torust. Kui veeavarii toimus, siis keerati vesi kinni keldrist

tsentraaltorust, mis näitab, et tegemist on ühtse süsteemiga. Katkiläinud toru oli

metallkattega survetoru, see ei olnud ajutine (tlk 143-145).

Hageja esindaja ei nõustunud 28.03.2011 istungil, et tegemist on Riigikohtu lahendiga

analoogse juhtumiga (tlk 87). 23.05.2011 istungil leidis hageja esindaja, et küttesüsteemi ei

saa veesüsteemiga võrrelda – kui ühes korteris läheb radiaator katki, siis kaob küte ka teistes

korterites. Tehnosüsteemid on erinevad – üks on ette nähtud ainult korteriomanikele, teine

terve maja elanike kasutamiseks. Antud toru oli vajalik ainult kostja teenindamiseks (tlk 143,

145).

Pooled paluvad teha vaheotsuse nõude põhjendatuse kohta (tlk 90, 144).

KOHTU SEISUKOHT

Arvestades TsMS § 449 lg-id 1 ja 2 ning poolte seisukohti (tlk 90, 144), peab kohus

põhjendatuks teha vaheotsuse nõude põhjendatuse või põhjendamatuse kohta.

Kinnistusraamatu väljavõtetega on tõendatud, et kostjale kuulub korteriomand Xxx -x Tartus

registriosa numbriga 2615003 (tlk 42) ja hagejale korteriomand Xxx -x Tartus registriosa

numbriga 2614603 (tlk 105-106). Xxx asuvate korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste

ja maatüki mõtteliste osade ühiseks majandamiseks ja korteriühistu liikmete ühiste huvide

esindamiseks on moodustatud KÜ „TARTU XXX .“

Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et 24.06.2010 toimus kostja korteri vannitoas veeavarii,

sest katki läks kütteboilerit külmavee toruga ühendav voolik, ja osa veest tungis ka kostja

korteri all asuvale hageja äripinnale (tlk 90, 94, 100, 144).

Hageja leiab, et katkiläinud vooliku funktsioneerimise ja veeavariiga seotud kahju eest

vastutab kostja. Kostja on seisukohal, et voolik kuulus kaasomandisse ja selle korrasoleku

eest vastutavad kõik korteriomanikud ühiselt.

4/5

Riigikohus märkis 11.05.2005 otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-38-05 (p 10) järgmist: „KOS § 11

lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning

seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele

ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Juhul, kui korteriomanik kahjustab KOS § 11

lg 1 p-s 1 sätestatud kohustuste rikkumisega teise korteriomaniku omandit ja kannatanu

nõuab omandi rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, saab rikkuja vastutusest vabaneda, kui

ta tõendab, et rikkumine oli vabandatav. KOS § 11 lg 3 esimene lause sätestab, et

korteriomanik ei vastuta oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust

asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud

selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest

ülesaamist temalt kui korteriomanikult oodata. KOS § 11 lg 3 teine lause sätestab, et kui

kohustuste täitmist takistav asjaolu on ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes

aja vältel, mil asjaolu takistas kohustuse täitmist. Seega on korteriomaniku kohustust hoiduda

teistele korteriomanikele kahju tekitamisest reguleeritud erisätetega ning ühe korteriomaniku

poolt teisele korteriomanikule oma korteriomandi kasutamisega kahju tekitamisel ei

kohaldata hüvitusnõude alusena muid sätteid.“

Seega tuleb nõude põhjendatuse või põhjendamatuse üle otsustamisel teha kindlaks, kas

kostja rikkus KOS § 11 lg-s 1 p 1 sätestatud kohustust. Eelkõige omab tähtsust küsimus, kas

24.06.2010 kostja korteris toimunud veeavarii põhjustanud katkenud ühendusvoolik kuulub

kostja korteriomandi reaalossa või on kaasomandi osa. Kui kostja rikkus KOS § 11 lg-s 1 p 1

sätestatud kohustust, tuleb hinnata, kas kostja on tõendanud rikkumise vabandatavust.

KOS § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud

mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. KOS § 1 lg 2 kohaselt on

kaasomandi esemeks KOS tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis KOS § 2

lg 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. KOS

§ 2 lg 1 kohaselt on korteriomandi eseme reaalosa piiritletud eluruumid või mitteeluruumid

ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab

muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või

hoone välist kuju muutmata. KOS § 2 lg 2 järgi ei ole korteriomandi eseme reaalosa ehitis ja

selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks

kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa

piires. KÜS § 2 lg-st 1, § 15 lg-st 1 p 1, §-st 151 tulenevalt loetakse korteriühistu seaduse

tähenduses

korteriomandite

eseme

mõtteliste

osade

majandamiseks

mh

ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist,

asendamist või ennistamist. EhS § 2 lg 10 kohaselt on ehitise tehnosüsteem ehitusseaduse

tähenduses ehitise piires ehitise toimimiseks ja ohutuse tagamiseks vajalike seadmete või

kommunikatsioonide kogum koos nende toimimiseks vajalike konstruktsioonielementidega.

Ehituseseaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirja kohaselt (arvutivõrgus, kättesaadav:

http://www.riigikogu.ee/?page=eelnou&op=ems&emshelp=true&eid=447524&u=20110628

175002) saab tehnosüsteemiks lugeda eelkõige seadmete kogumit, aga ka selliseid

konstruktsioonielemente, nagu eraldiseisvad kütteelemendid (ahi, küttekolded, lõõrid).

Tehnosüsteemi mõiste alla ei kuulu sellised asjad (päraldised), mis pole süsteemi osad, kuid

teenivad süsteemi ja on sellega seotud vastava ruumilise seose kaudu (kraanid, WC-potid,

pistikud, veemõõtjad vms). Kõik eelnimetatud asjad on küll süsteemiga seotud, kuid ei

mõjuta süsteemi toimimist ja seeläbi ehitise funktsioneerimist (elektrisüsteem toimib ka ilma

pistikuta, kuid ei ole ohutu, kanalisatsioon toimib ka ilma sanitaarsõlmeta, kuid seda ei saa

kasutada, veevärk toimib ilma kraanita, kuid seda ei saa samuti kasutada).

Kostja tellimusel koostas Kuldar Käsper, OÜ Ehitusseire ehitusinsener-ekspert, 16.05.2011

arvamuse, mida kohus käsitab dokumentaalse tõendina. Arvamusest nähtuvalt on

vaidlusalune korter varustatud tsentraalse külmaveetorustikuga, soe tarbevesi saadakse

vannitoas paikneva gaasiküttel töötava veesoojendi abil. Vannitoas paikneb algupärane

5/5

metallist veetorustik, seejärel kuulkraan, mudakoguja ja veemõõtja. Pärast veemõõtjat

paikneb erinevatest materjalidest veetorustik külma tarbevee transportimiseks erinevate

sanitaartehniliste seadmeteni, sh gaasiküttel veesoojendini. Tehnosüsteemi osad ei ole WC-

pott, valamusegisti ja veemõõtja. Torustik enne nimetatud päraldisi on tehnosüsteem.

Gaasiküttel veesoojendaja, gaasitorustik gaasimõõturist veesoojendajani, veetorustik pärast

veemõõtjat ja veetorustik enne veemõõtjat on eraldiseisvad tehnosüsteemid. Kõik need

eraldiseisvad tehnosüsteemid toimivad üksteisest sõltumatult, kuigi neid ei pruugi olla

võimalik kasutada. Samas on nad kõik antud ehitise piires vajalikud selle toimimiseks.

Kokkuvõttes võib öelda, et vahetult enne gaasiküttel veesoojendajat paiknev torustik

(sõltumata selle materjalist või kvaliteedist) kuulub pärast veemõõtjat paikneva

külmaveetorustiku juurde ja on vastava tehnosüsteemi osa (tlk 131-132). Täiendavalt leidis

Kuldar Käsper, et eraldiseisev tehnosüsteem on ette nähtud teenindama ainult kostjale

kuuluvat korterit ning selle olemasolu või seisukord ei mõjuta mingil viisil ühistu liikmete

kaasomandit. Külmaveetorustikku ja gaasikatelt ühendav toru kuulub eelnimetatud

eraldiseisva tehnosüsteemi juurde (tlk 130).

Kohus nõustub hagejaga, et katkiläinud voolik kuulub ja on vajalik ainult kostjale, tegemist

ei ole korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajaliku seadmega (tlk 99). Fotodelt ja Kuldar

Käsperi arvamusest nähtuvalt asub katkenud voolik üldisest veesüsteemist tuleva vee

sulgemise kraanist korteri pool (tlk 98, 125, 137-140). Voolik kuulub elamu veesüsteemist

eraldiseisvasse tehnosüsteemi, mida on võimalik kostja korteris asuva kraani abil

tsentraalsest süsteemist eraldada, mõjutamata ülejäänud veesüsteemi toimimist ja ehitise

funktsioneerimist. Vooliku katkemisest teiste korteriomanike olukord ei muutunud, veest

jääb ilma ainult kostja ja ta võib jätta vooliku ka parandamata. Samuti nõustub kohus

hagejaga, et käesolev juhtum ei ole analoogne Riigikohtu lahendis käsitletud

küttesüsteemiga. Tehnosüsteemid on erinevad – üks on ette nähtud ainult korteriomanikele,

teine terve maja elanike kasutamiseks. Tähtsust ei oma, kes paigaldas ja maksis toru ja

boileri eest (tlk 87) ega see, et elamu projekteeriti ja ehitati koos vannitoas asuvate

boileritega, boilereid varustati tsentraalgaasi ja tsentraalvõrgust tuleva veega (tlk 108-117)

ning veeavarii toimumisel keerati vesi kinni keldrist tsentraaltorus (tlk 145). Kostja korteri

veevarustust on võimalik sulgeda korteris asuva kraani kaudu ilma, et see mõjutaks ülejäänud

elamu veevarustust ning katkenud voolik asus selles süsteemis, mida oli elamu tsentraalsest

süsteemist võimalik eraldada. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et vaidlusalune voolik

kuulus kostja korteriomandi reaalosa hulka ning kostjal oli kohustus tagada selle

funktsioneerimine teistele korteriomanikele kahju tekitamata.

Kostja ei ole tõendanud rikkumise vabandatavust. Asjaolu, et veeavarii tekkis riigipühal ning

inimesed sõidavad tavaliselt sel ajal linnast välja (tlk 62), ei vabasta kostjat vastutusest.

Riigipüha puhul korterist lahkumine ei saa takistada kostjal oma korteris olevate voolikute ja

torude korrashoidmist. Katkenud oli ca 6-7 aastat vana painduva metallvõrkkattega kummist

survevoolik (tlk 87, 102), mis oleks tulnud õigeaegselt välja vahetada, eriti arvestades seda,

et kostja korter oli kolmandate isikute valduses (tlk 90). Samuti oleks kostja saanud lahkudes

sulgeda oma korteri veevarustuse vastava kraaniga.

Eeltoodust lähtudes tuleb tunnustada Fitos Kommerts OÜ poolt Reet Nageli vastu esitatud

kahju hüvitamise nõude põhjendatust. Seega tuleb jätkata menetlust nõude suuruse üle Fitos

Kommerts OÜ hagis Reet Nageli vastu 170 948 krooni väljamõistmiseks.

Kohtunik