2-10-18996/21 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number

2-10-18996

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Otsuse tegemise aeg ja koht

26.04.2011, Tallinn

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Mare Merimaa, Tiit Kollom

Tsiviilasi

Sinisha Nedici hagi Adelan KVH OÜ vastu kahju

hüvitamiseks ja dokumentide väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

14 771 eurot (231 116 krooni)

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 05.11.2010 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Adelan KVH OÜ apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

07.04.2011, avalik kohtuistung

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Sinisha Nedic (isikukood xxxxxxxxxx, elukoht

xxxxxxx xxx xx, xxx xxxx, xxx xxxx, xxxxxxx), esindajad

advokaat Carri Ginter ja Urmas Volens;

Kostja Adelan KVH OÜ (registrikood 10568109, asukoht

Suur-Sõjamäe 31, Tallinn), esindajad Aleksandr Kolodi ja

advokaat Hannes Olli.

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 05.11.2010 otsus muutmata.

2. Jätta Adelan KVH OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta maakohtus kantud menetluskuludest 88% kostja Adelan KVH OÜ ja 12% hageja

Sinisha Nedici kanda ning ringkonnakohtus kantud menetluskulud kostja Adelan

KVH OÜ kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva

jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse

avalikult teatavaks tegemisest. Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib

hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187

lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel

ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis

on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

1. 23.04.2010 esitas Sinisha Nedici (hageja) Harju Maakohtule hagi Adelan KVH OÜ (kostja) vastu

kahju 262 135 krooni hüvitamiseks ja lepingu täitmisena elektri- ja gaasivõrgu ning maja

ventilatsioonilahenduse projektide üleandmiseks.

24.04.2007 sõlmisid hageja, tema abikaasa Aleksandra Nedic ja kostja Tallinna notar Merle Saar-

Johanson asendaja Riina Tossi tõestatud kinnistu mõttelise osa müügilepingu, millega kostja müüs

hagejale ½ suuruse mõttelise osa kinnistust asukohaga Loopera tee 42, Rae küla, Rae vald, Harju

maakond, mille oluliseks osaks oli pooleliolev kaksikelamu. Lepingu p-s 1.7.12. kinnitas kostja, et

lepingu esemeks olev kinnistu on ühendatud ning liitunud järgmiste tehnovõrkudega:

elektrivarustus, veevarustus, kanalisatsioon, maagaasitorustik.

Lepingu p 3.5. kohaselt leppisid pooled kokku, et kostja kohustub 5 kuu jooksul alates lepingu

sõlmimisest omal kulul teostama lepingu eseme oluliseks osaks olevas ehitises siseviimistlustööd

kooskõlas lepingu lisas nr 3 toodule. Kokkulepitud ostuhinnast 575 000 krooni kohustus hageja

maksma 3 pangapäeva jooksul alates lepingu p-s 3.5. ettenähtud ehitustööde valmimise kohta

üleandmis-vastuvõtmisakti allkirjastamisest. Peale lepingu sõlmimist ning lepingu esemeks oleva

kinnistu üleandmist hagejale selgus, et põhimõtteliselt on lepingu esemeks olev kinnistu küll

liidetud kanalisatsioonitrassiga kinnistuga piirnevas piirkonnas, aga puudub selle liitmine tsentraalse

vee- ja kanalisatsiooniteenuse osutaja võrguga ning trassid on osaliselt üldse projekteerimata ja välja

ehitamata, mistõttu liitumine vastavatesse võrkudesse ei ole võimalik.

Hageja teavitas kostjat korduvalt telefoni teel lepingu rikkumisest. Kostja väidete kohaselt olevat

temal vastavate liitumiste korraldamiseks leping Virgo-Jürgen Lipsuga ja viimasega seotud OÜ-ga

Loopere (arendaja), kes olevat kohustunud alltöövõtjana vastavad võrgud ja liitumised rajama ning

et kostja on kõik liitumistasud arendajale tasunud. Kogumismahutitest osutas kanalisatsiooni

väljaveoteenust OÜ Loopere (reg.nr. 10729950). OÜ Loopere ei ole kunagi olnud vee-ettevõtja

ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniseaduse kohaselt, samuti ei ole kostja, OÜ Loopere ega arendaja

esitanud Rae vallale taotlust kohalikuks vee-ettevõtjaks saamiseks ega rajatud trasside Rae valla

vee-ettevõtja AS Elveso trassidega liitmiseks.

Kuna kostja ega arendaja ei suutnud lepingut täita ning piirkonnas kanalisatsiooniprobleem ei

lahenenud, moodustasid kohalikud elanikud MTÜ Loopera Haldus, mis projekteeris puuduolevad

võrgud, tellis puuduolevate trassi osade väljaehitamise, legaliseeris olemasolevad trassid ning

korraldab jätkuvalt trasside liitmist tsentraalse võrguga. 05.06.2009 sõlmis MTÜ Loopera Halduse

tütarettevõte OÜ Rae Veevärk AS-ga Elveso tsentraalse vee- ja kanalisatsiooni liitumislepingu

(VK_134-0506.2009).

Hageja

on

olnud

sunnitud

oma

kinnistu

tsentraalse

vee-

ja

kanalisatsioonivõrguga liitmiseks liituma MTÜ-ga Loopere Haldus, maksma viimasele

liitumistasuna 70 000 krooni trasside väljaehitamiseks ning 55 000 krooni liitumise eest.

Kostja ei suutnud lepingu p-s 3.5. ettenähtud töid ettenähtud kvaliteediga ning kokkulepitud

tähtajaks valmis saada. Valminud töödel olid järgmised puudused: a) ehitise põrandad olid valatud

kaldega 3 cm, mistõttu tuli need hagejal uuesti valada lasta; b) hoonele paigaldatud aknad ei olnud

hermeetilised ning lasid vett läbi; c) hoone ümber paigaldatud drenaaž oli vigane ning ei juhtinud

vett ära, mistõttu sai hoone veekahjusid; d) rõdu oli välja ehitamata; e) erinevalt kokkulepitust ei

olnud ehitisele tagatud gaasivarustus. Gaasivarustus hakkas toimima alles 2008.a 1. nädalal. Nende

puuduste kõrvaldamiseks pidi hageja tellima ise ehitustöid maksumusega 96 000 krooni.

Lepingu eseme puuduste tõttu oli hagejal võimalik ehitisse sisse kolida lepingus ettenähtud 2007.a

septembrikuu asemel alles 2008.a augustis. Selle tõttu pidi hageja algse plaani vastaselt tasuma

intresse ning laenumakseid nii kostjalt ostetud uue ehitise kui ka hageja senise korteri eest. Kui

kostja oleks hagejale ehitise õigel ajal ja kokkulepitud seisukorras üle andnud, oleks hageja saanud

oma senise korteri müüa. Senise korteri laenumakseid on hageja maksnud 255 985 krooni. Tänaseni

ei ole kostja andnud hagejale üle lepingu esemeks olnud elektri- ja gaasivõrgu ning maja

ventilatsioonilahenduse projekte.

Lepingu sõlmimisel mõistis hageja, et kinnistu veevarustus ja kanalisatsioon on lahendatud sellisel

viisil, mis vastab ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse nõuetele, on korrakohaselt ehitatud ning

kohaliku omavalitsuse poolt vastu võetud ja püsivalt kasutamiseks lubatud. Vee- ja

kanalisatsiooniühendus või vastava lepingu sõlmimise võimalus kuuluvad elementaarsete

elamistingimuste juurde ning nende näol ei ole tegemist tingimustega, milles tuleb eraldi kokku

leppida. Eraldi tuleks kokku leppida see, et vastav võimalus puudub. Kui kostja mõistis lepingu p

3.1. kuidagi teisiti, siis see ei olnud hagejale teada. Kostja kinnitas lepingu sõlmimisel, et

eelnimetatud trassid on lepingu sõlmimise hetkeks rajatud ning kasutatavad ning liitumistasud

nimetatud kommunikatsioonidega liitumiseks on kostja tasunud. Vastava lepingupunkti esitamine

koos teiste sarnaste võrkudega nagu elektri- või gaasivõrk, samuti selgitus liitumistasu maksmise

kohta annab aluse mõista seda sätet selliselt, et üle tuli anda kinnistu, mis on ühendatud püsivalt

lahendatud võrkudega.

Lepingu p 3.5. kohaselt leppisid pooled kokku, et kostja kohustub 5 kuu jooksul alates lepingu

sõlmimisest omal kulul teostama lepingu eseme oluliseks osaks olevas ehitises siseviimistlustööd

kooskõlas lepingu lisas nr 3 toodule. Lepingu p 3.1. kohaselt kohustus kostja hagejale andma üle

kõik lepingu eseme päraldiseks olevad dokumendid. Dokumendid ehitise tehnorajatistega liitmise

kohta, eelkõige vastavad projektid on ehitise päraldiseks TsÜS § 58 kohaselt.

Peale lepingu sõlmimist ning lepingu esemeks oleva kinnistu üleandmist hagejale selgus, et on

loodud kanalisatsioonitrass kinnistuga piirnevas piirkonnas aga puudub selle liitmine tsentraalse

vee- ja kanalisatsiooniteenuse osutaja võrguga ning trassid on osaliselt üldse projekteerimata ja välja

ehitamata, mistõttu liitumine vastavatesse võrkudesse võimalik ei ole.

Nii OÜ Loopere kui ka V.-J. Lipsi näol on tegemist TsÜS § 132 lg 2 kohaselt isikuga, kelle eest

kostja hageja ees võetud lepinguliste kohustuste täitmata jätmise korral vastutab. Rae vald ja V.-J.

Lips on sõlminud 23.09.2000 lepingu, mille kohaselt on V.-J. Lips kohustunud oma vahenditega

ning vastavalt planeeringule välja ehitama kvartali puurkaevu, kvartalisisesed ühisveevärgi ja -

kanalisatsioonitrassid enne eramutele kasutusloa taotlemist ning tagama heitvete kogumise

kogumiskaevudesse kuni asumi ühendamiseni ühiskanalisatsiooniga, samuti p 2.1. kohaselt tagama

perspektiivse ühiskanalisatsiooni survetrassi väljaehitamise kuni liitumispunktini Loopera kinnistu

sisese kanalisatsioonisüsteemiga. Selle lepingu täitmiseks ehitas V.-J. Lips torustikke ilma

ehitusprojektita, mistõttu ei oleks neile saanud ka anda kasutusluba, kuivõrd need ei vastanud

sellisena Rae valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumise eeskirjale. Rae valla arengukava

kohaselt plaaniti Loopera tee trasside liitmine kohaliku vee-ettevõtja Elveso trassidega esmakordselt

24.08.2005 kinnitatud Rae valla asulate veevarustuse ja kanalisatsiooni arengukavaga.

17.07.2006 seisuga Loopera arendusalal valla määratud vee-ettevõtja puudus. Seetõttu polnud

võimalik sellega ka liituda. Loopera arendusala arendaja V.-J. Lips ja OÜ Loopere ei täitnud oma

Rae valla ees võetud arenduskohustusi ning jätsid Loopera arendusalal maha dokumenteerimata ja

lõpuni rajamata vee- ja kanalisatsioonirajatised.

Piirkonnas asuva 38 kinnistu omanikud moodustasid MTÜ Loopere Haldus, mis projekteeris

puuduolevad võrgud, tellis puuduolevate osade väljaehitamise ning korraldab jätkuvalt trasside

liitmist tsentraalse võrguga. 01.04.2008 sõlmisid Loopere OÜ ja MTÜ Loopere Haldus gaasi-, vee-

ja kanalisatsioonitrassi võõrandamise lepingu, mille esemeks on Loopera tee, Rae küla, Rae vald

asuv gaasitrass, veetrass ja kanalisatsioonitrass. 05.06.2009 sõlmis MTÜ Loopera Halduse asutatud

OÜ Rae Veevärk AS Elvesoga tsentraalse vee ja kanalisatsiooni liitumislepingu.

Hagejale ei antud kokkulepitud ajal, s.o viie kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest, st hiljemalt

24.09.2007, üle lepingutingimustele vastavat hoonet koos selle päraldiseks olevate dokumentidega.

Hoone, mis hagejale üle anti, oli oluliste ehituslike puudustega. Hageja on olnud lepingu rikkumise

kõrvaldamiseks sunnitud liituma MTÜ-ga Loopera Haldus, maksma MTÜ liitumistasuna 70 000

krooni trasside väljaehitamiseks ning 55 000 krooni liitumise eest. Hagejal puudus MTÜ-ga

Loopera Haldus liitumisele alternatiivne võimalus püsiva vee- ja kanalisatsiooniteenuse saamiseks

oma kinnistule. Seega oli ka vältimatu maksta MTÜ-le Loopera Haldus liitumistasu 70 000 krooni.

MTÜ Loopera Haldus tehtud kulutusi valmisehitatud võrkude liitmiseks Rae valla tsentraalse vee-

ja kanalisatsioonivõrguga tõendab OÜ Rae Veevärk ja OÜ Water Ser Ehitusjuhtimine vahel

14.10.2008.a sõlmitud liitumisleping nr 312/0818. Lepingu p 5.1 kohaselt kohustus OÜ Rae

Veevärk vajalike tööde ja liitumise eest maksma OÜ-le Water Ser Ehitusjuhtimine 2 154 621

krooni. See summa jagati MTÜ Loopera Haldus liikmeks astunud 38 kinnistu omaniku vahel

nendevahelise kokkuleppe alusel võrdselt.

Hageja kandis ehitise hilisema valmimise tõttu intressikulusid laenumaksete näol nii kostjalt ostetud

uue ehitise kui ka hageja senise korteri eest 255 985 krooni. Kuna hageja ja temale laenu andnud

panga vahelise kokkuleppe kohaselt oli hagejal laenu põhiosa tagastamise osas maksepuhkus, on

sisuliselt valdav osa hageja pangaarve väljavõtte kohaselt pangale makstud summad laenuintressid,

mida ei oleks hageja pidanud maksma, kui ta oleks saanud kokkulepitud ajal ehitise kokkulepitud

seisukorras ning oleks saanud lepingu esemeks olnud hoonesse sisse kolida.

Kostja poolt hagejale üle antud vee- ja kanalisatsioonirajatis ei olnud püsiva iseloomuga. Torustiku

võõrandamisel MTÜ-le Loopera Haldus lokaalne vee- ja kanalisatsioonivõrk enam ei toiminud, siis

torud blokeeriti. Nii ei saanud näiteks Loopera 40 kinnistu omanik, kes MTÜ-ga ei liitunud, enam

torustikku kasutada. Hageja elamuosaga sarnased puudused esinesid L. Krasnopjarova majaosal.

Akende võimalike puuduste eest vastutab kostja. Kuni drenaažitööde tegemiseni oli suur osa

kinnistust vee all. Välja ehitamata on kõik rõdud. Tähtsust ei oma, millal sai hageja teada

puudustest, sest kostja pidi ise olema puudustest teadlik.

Majal oli gaasiküte ja ilma gaasita ei olnud mõistlik siseviimistlustöödega alustada, maja suurus oli

300 m². Gaasitoru oli küll olemas, kuid see ei olnud ühendatud. Ventilatsioon sai valmis detsembri

lõpus. Kostja avaldas jaanuaris 2008.a hagejale, et ei kavatse puudusi kõrvaldada, sellest ajast

hakkas hageja ise puudusi kõrvaldama. Juunist alates sissekolimiseks takistusi ei olnud, hageja

nõuab intressikahju kuni juuni lõpuni 2008.a. Viimistlustööd tehti mõistliku aja vältel. Kostja ei ole

hagejale elektri- ja gaasivõrgu ning maja ventilatsioonilahenduse projekte üle andnud.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Loopere tee elamukruntide piirkond ei olnud kuni 05.06.2009 ühegi vee-ettevõtja tegevuspiirkonnas

ÜVVKS tähenduses. Lepingu kohaselt pidi hageja lepingu eseme ja dokumentatsiooni üle vaatama

enne lepingu sõlmimist. Lepingust ei tule kohustust tasuda tulevikus ühisveevärgi liitumistasude

eest. Hageja kinnistu oli ühendatud arendaja poolt rajatud vee- ja kanalisatsioonitorustikuga ning

fekaali väljaveopunktiga ning vett saadi puurkaevust. Hagejal oli võimalik vee-, elektri-, gaasi- ja

kanalisatsiooniühendusi kasutada enne 05.06.2009. Puudub seos kahju ja müügilepingu vahel. Maal

asuvate elamute puhul ei saa eeldada ühisveevärgi olemasolu, maal on tavapärane heitvee

kanaliseerimine septikusse. Hageja oleks pidanud puudustest teavitama kostjat hiljemalt 25.06.2007.

Tõele ei vasta, et kostja ehitustööd olid puudustega. Kostja ei vastuta võimalike ebakvaliteetsete

akende eest. Gaasivarustus hakkas toimima 2008.a 1. nädalal, kuid selle eest ei vastuta kostja.

Gaasitrassi ühendamine ei olnud kostja kohustus. Gaasi puudumine ei saanud takistada

viimistlustööde tegemist. Kõik projektid anti hagejale üle.

Maakohtu otsus ja selle põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas 05.11.2010 otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks

kahjuhüvitise 231 116,07 krooni ja kohustas kostjat andma hagejale üle kinnistul asukohaga

Loopera tee 42, Rae küla, Rae vald, Harjumaa asuva elamu hagejale kuuluva osa elektri-,

gaasivõrgu ja ventilatsioonilahenduse projektid. Menetluskulud jäid 88% ulatuses kostja kanda ja

12% ulatuses hageja kanda.

24.04.2007 sõlmisid hageja, tema abikaasa Aleksandra Nedic ja kostja Tallinna notar Merle Saar-

Johanson asendaja Riina Tossi tõestatud kinnistu mõttelise osa müügilepingu, millega kostja müüs

hagejale ½ suuruse mõttelise osa kinnistust asukohaga Loopera tee 42, Rae küla, Rae vald, Harju

maakond, mille oluliseks osaks oli pooleliolev kaksikelamu. Lepingu p 1.7.12. kinnitas kostja, et

leping esemeks olev kinnistu on ühendatud ning liitunud järgmiste tehnovõrkudega: elektrivarustus,

veevarustus, kanalisatsioon, maagaasitorustik. Lepingu p 3.5. kohaselt leppisid hageja ja kostja

kokku, et kostja kohustub 5 kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest omal kulul teostama lepingu

eseme oluliseks osaks olevas ehitises siseviimistlustööd kooskõlas lepingu lisas nr 3 toodule.

Lepingu sõlmimise ajal oli kinnistu ühendatud Loopera tee elamukrunte teenindava lokaalse vee- ja

kanalisatsioonisüsteemiga, mis oli ühendatud puurkaevu ja heitvee kogumiskaevuga. Nimetatud

trassid kuulusid OÜ-le Loopere. Et korraldada piirkonna teenindamine ühisveevärgi ja

kanalisatsiooniga, moodustasid piirkonnas asuva 38 kinnistu omanikud 20.02.2008 MTÜ Loopere

Haldus, mis projekteeris puuduolevad võrgud, tellis puuduolevate osade väljaehitamise ning

korraldas trasside liitmise ühisveevärgi- ja kanalisatsioonisüsteemiga. Oma eesmärkide täitmiseks

asutas MTÜ Loopera Haldus 13.05.2008 äriühingu OÜ Rae Veevärk. 01.04.2008 sõlmisid Loopere

OÜ ja MTÜ Loopere Haldus gaasi-, vee- ja kanalisatsioonitrassi võõrandamise lepingu, mille

esemeks on Loopera tee, Rae küla, Rae vald asuv gaasitrass, veetrass ja kanalisatsioonitrass.

05.06.2009. sõlmis MTÜ Loopera Halduse asutatud OÜ Rae Veevärk AS Elvesoga tsentraalse vee-

ja kanalisatsiooni liitumislepingu. Hageja tasus MTÜ Loopera Haldus liitumistasu 70 000 krooni ja

trasside liitmise eest 55 000 krooni.

Elamu Loopera tee 42-2 ostmiseks võttis hageja 12.04.2007 laenu 3,1 miljonit krooni, mille

refinantseeris eurodesse 20.05.2008 koos lisalaenuga laenu lõppsummaga 3 640 000 krooni.

24.09.2007-30.06.2008 tasus hageja laenuintresse 255 985 krooni.

Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on müügilepingu alusel üle andnud puudustega asja ja kui jah,

siis kas hagejale on selle tagajärjel tekkinud kahju ja kas selline kahju on põhjuslikus seoses kostja

tegevusega.

Pooled on sõlminud müügilepingu vastavalt VÕS § 208 lg-le 1. Vastavalt VÕS § 217 lg-le 1 peab

ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja

pakendi osas. Vastavalt VÕS § 217 lg-le 2 ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei

ole kokkulepitud omadusi; kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi /---/ otstarbeks,

milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Lepingu tõlgendamise juhised on antud VÕS §-s 29.

Kui ostja ja müüja ei ole müügilepingus asja kvaliteedi või muude tunnuste osas erikokkuleppeid

sõlminud, tuleb täiendavalt kontrollida kohustuse täitmise üldnõudeid, mis on sätestatud VÕS §-s

77. Müüdud asi peab vastama samale kvaliteedile, mida tavaliselt omavad samasse kaubagruppi

kuuluvad sarnased asjad. Seejuures uute asjade müügi puhul võib eeldada igasuguste asja

kasutusomadusi või kasutusväärtust mõjutavate puuduste puudumist.

Pooled vaidlevad selle üle, kas kinnistu vee- ja kanalisatsioonivarustus vastas müügilepingus

sätestatule. Müügilepingu p 1.7.12 sätestas, et lepingu ese I on ühendatud ning liitunud järgmiste

tehnovõrkudega: elektrivarustus, veevarustus, kanalisatsioon, maagaasitorustik. Kostja väitel

leppisid pooled kokku üksnes selles, et kinnistul peab olema toimiv veevärk ja kanalisatsioon.

Hageja väitel leppisid pooled kokku selles, et kinnistul on vee- ja kanalisatsioonivarustus, mis

kuulub ühisveevärki ÜVVKS tähenduses.

Kuivõrd poolte ühist tahet ei ole võimalik kindlaks teha, tõlgendas kohus VÕS § 29 juhistest

lähtuvalt tehingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi

mõistma. Lepingu p 1.7.12 kohaselt oli kinnistu ühendatud ning liitunud veevarustuse ja

kanalisatsioonivõrkudega. Seega viitab lepingu sõnastus sellele, et lisaks füüsilisele ühendamisele

on sõlmitud liitumislepingud. Puurkaevul ja septikul põhineva süsteemi kasutamine ei eelda

liitumislepingu sõlmimist, vaid seda võib kasutada ka käsundus- või muu sarnase võlaõigusliku

lepingu alusel. Ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni kasutamine seevastu on ÜVVKS kohaselt võimalik

üksnes liitumislepingu alusel. Analoogiliselt on liitumisleping vajalik elektri- ja gaasivarustuse

tagamiseks. Seega viitab lepingu sõnastus sellele, et pooled leppisid kokku ühisveevärgi- ja

kanalisatsiooni tunnustele vastavas vee- ja kanalisatsioonilahenduses.

Lisaks sellele nähtub lepingu sõnastusest, et veevarustus ja kanalisatsioon on korraldatud

tehnovõrkude abil. Ka selle termini kasutamine viitab kohtu arvates sellele, et mõistliku tõlgendaja

arvates on tegemist süsteemiga, mis saab veevarustuse ühisveevärgist ning lahendab heitvee

ärajuhtimise ühiskanalisatsiooni kaudu. Puurkaevu ja kogumiskasti ühendustorude nimetamine

tehnovõrguks võib mõistlikule tõlgendajale tulla üllatusena.

Ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni tunnustele vastava vee- ja kanalisatsioonilahenduse kokkuleppele

viitab ka asjaolu, et pooled ei ole kokku leppinud veevarustuse ja kanalisatsiooni täpsemates

üksikasjades. Sellist regulatsiooni võib mõistlik tõlgendaja eeldada olukorras, kus veevarustuse ja

kanalisatsiooni täpsemad tingimused on reguleeritud avaliku võimu poolt, näiteks ÜVVKS-s ning

varustamise jätkuvus ja püsivus on tagatud avaliku võimu poolt. Üksnes eraõiguslikele

kokkulepetele põhineva süsteemi korral eeldab mõistlik tõlgendaja seda, et leping sisaldaks

informatsiooni selle kohta, kas varustus on püsiva iseloomuga ja millised on varustuse tingimused.

Käesoleval juhul ongi hageja demonstreerinud, et OÜ-le Loopera kuuluv lokaalne süsteem küll

toimis, kuid ei sisaldanud garantiisid süsteemi püsivuse suhtes. Tsiviilasjas rn 2-09-34365 üle

kuulatud tunnistaja Ui ütlustest nähtub, et torustiku võõrandamisel MTÜ-le Loopera Haldus

lokaalne vee- ja kanalisatsioonivõrk enam ei toiminud, sest siis torud blokeeriti. Nii ei saanud

näiteks Loopera 40 kinnistu omanik, kes MTÜ-ga ei liitunud, enam torustikku kasutada.

Ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni tunnustele vastavas vee- ja kanalisatsioonilahenduse korral sellist

riski varustuse katkemiseks olla ei saa.

Kostja on väitnud nagu võiks puurkaevul ja kogumiskastil põhinevat lahendust eeldada seetõttu, et

kinnistu asub maal. Kohtu arvates ei ole selline eeldus täielikult põhjendatud. Kuigi kinnistu asub

väljaspool Tallinna linna halduspiire, on tegemist üsna linnalähedase uuselamurajooniga, kus võib

eeldada pigem ühisveevärgi olemasolu. Käesoleval juhul kinnitab seda ka asjaolu, et Rae valla

arengukava kohaselt oligi plaanis kõnealuse piirkonna liitmine ühisveevärgiga.

Tuginedes eeltoodule leidis kohus, et pooled leppisid kokku ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni

tunnustele vastavas vee- ja kanalisatsioonilahenduse olemasolus. Vaidlust ei ole selles, et lepingu

sõlmimise ajal oli kinnistu ühendatud Loopera tee elamukrunte teenindava lokaalse vee- ja

kanalisatsioonisüsteemiga, mis oli ühendatud puurkaevu ja heitvee kogumiskaevuga. Seega ei

vastanud kinnistu vee ja kanalisatsioonivarustuse osas lepingus kokkulepitule. Hageja võis

nimetatud puudusele tugineda VÕS § 221 lg 1 alusel sõltumata sellest, kas ja millal ta kostjale

puudusest teatas, seega ei hinda kohus, kas hageja väited selle kohta, et ta nõudis pidevalt kostjalt

trasside ümber tegemist, on tõendatud.

Hageja väitel esinesid kinnistul lisaks vee- ja kanalisatsioonivõrgu puudustele järgmised puudused:

puudus gaasivarustus, põrandate kalle oli ettenähtust suurem, aknad lasid vett läbi. Kostja on

tunnistanud, et gaasi tarbimise võimalust enne 2008.a algust hagejal ei olnud, kuid on väitnud, et

lepingu kohaselt oli kostja kohustuseks üksnes gaasitoru füüsiliselt ühendada. Lepingu p 1.7.12

sätestas kostjale kohustuse luua kinnistule gaasi liitumispunkt, mis võimaldaks hagejal ilma

täiendavate tasudeta või toiminguteta gaasitarbimist alustada. Tunnistaja Si ütlustest nähtub, et

gaasitrassi ei saanud varem ühendada seetõttu, et kostjal oli OÜ Gaasiekspert ees tasumata arved.

Tunnistaja selgitas, et enne 2008.a algust gaasitrass füüsiliselt ühendatud ei olnud. Seega oli kostjal

kuni jaanuarini 2008.a täitmata ka kohustus gaasitoru füüsiliselt ühendada. Seetõttu ei vastanud

kinnistu gaasivarustuse osas lepingus kokkulepitule kuni jaanuarini 2008.

Hageja väitel oli ehitise puuduseks see, et aknad lasid vett läbi. Hageja esitatud fotodelt nähtub, et

akende läheduses on seinal läbijooksu jäljed nii esimesel kui teisel korrusel. Tunnistaja K ütlustest

nähtub, et hageja ehitise osas oli probleeme akendega, plekid olid valesti paigaldatud ja seetõttu

pääses vesi ehitisse sisse ja tegi seinad märjaks. Probleem oli esimesel ja teisel korrusel. Seega luges

kohus tõendatuks, et ehitis ei vastanud akende osas lepingus kokkulepitule. Hageja võib nimetatud

puudustele tugineda, kuivõrd hageja on usutavalt seletanud, et nõudis pidevalt gaasi ja akendega

seotud puuduste kõrvaldamist. Tõendamata on hageja väide, et ehitis ei vastanud lepingus

kokkulepitule põrandate kalde osas. Hageja esitatud fotodelt nähtub küll, et põrandatel esineb kalle,

kuid hageja ei ole tõendanud seda, et kalde suurus ületab tavapäraselt nõutavat kvaliteeti. Asjaolu, et

hageja ja tema naaber on teinud tasandustöid, võis olla tingitud ka soovist saada keskmisest

tasasemat põrandat ja ei tõesta lepingu rikkumist.

Hagejal seoses vee- ja kanalisatsioonivarustuse osas lepingu rikkumisega tekkinud kahjuks on

kulutused, mida hageja pidi tegema, et saavutada lepingus sätestatud tingimustele vastav vee- ja

kanalisatsioonivarustus. Hageja huvi lepingule vastava vee- ja kanalisatsioonivarustuse vastu on

põhjendatud, kuivõrd võrreldes võlaõigusliku lepingu alusel kasutatava puurkaevust ja

kogumiskastist koosneva süsteemiga on ühisveevärk märksa püsivama iseloomuga ning sellise

süsteemi olemasolu linnalähedases elurajoonis on tavapärane. Ainus võimalus ühisveevärgi- ja

kanalisatsiooniga või muu sellesarnase süsteemiga liituda oligi liituda MTÜ-ga Loopera Haldus.

Vaidlust ei ole selles, et hageja on tasunud ühisveevärgi ja kanalisatsiooni välja ehitamiseks MTÜ-le

Loopera

Haldus

125 000

krooni,

kes

on

omakorda

selle

raha

kasutanud

vee-

ja

kanalisatsioonivarustuse loomiseks. Nimetatud kahju kuulub kostjalt välja mõistmisele.

Hagejal on tekkinud varaline kahju tasutud laenuintresside näol. Elamu Loopera tee 42-2 ostmiseks

võttis hageja 12.04.2007 laenu 3,1 miljonit krooni, mille refinantseeris eurodesse 20.05.2008 koos

lisalaenuga laenu lõppsummaga 3 640 000 krooni. 24.09.2007-30.06.2008 tasus hageja laenuintresse

255 985 krooni. Laenusumma ja intresside tasumine nähtub esitatud laenulepingutest ja

pangakontode väljavõtetest. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid sellele, et hageja ostis elamu

Loopera tee 42-2 eesmärgiga sinna elama kolida. Domus Kinnisvara 27.03.2007 eksperthinnangust

nähtub, et hagejale kuuluva korteri Reimanni 2-5 Tallinn turuväärtus on 1 965 000 krooni. Korteri

võõrandamisel septembris 2007.a oleks hageja saanud laenusummat vähendada 54 % ja oleks seega

maksnud 255 985 krooni asemel intress üksnes 137 135 ehk 118 850 krooni võrra vähem. Seega on

hagejale tekkinud kahjuks enamtasutud intressid 118 850 krooni.

Käsitletud kahju on põhjuslikus seoses kostja lepingurikkumisega, kuivõrd kui kostja oleks

nõuetekohase kinnistu üle andnud hagejale 24.09.2007, oleks hageja saanud septembris 2007.a

võõrandada korteri Reimanni tänaval Tallinnas 1 965 000 krooniga ja oleks saanud laenusummat

vähendada 54 % ning tasunud selle võrra vähem intresse 118 850 krooni eest. Lepingu rikkumise

tõttu pidi hageja tegema parandustöid ja suutis kinnistu lepingus sätestatud seisukorda viia alles

juunis 2008.

Kuni jaanuarini 2008.a seisid parandustööd gaasivarustuse puudumise taga. Hageja on seletanud, et

majal oli gaasiküte. Kuigi gaasivarustuse puudumist võib teoreetiliselt kompenseerida lokaalse

gaasimasinaga või mõnel muul viisil, on sellised viisid kulukad ja ebasobivad pikemaajaliseks

kütmiseks. Antud olukorras tuleb pidada põhjendatuks hageja otsust mitte alustada parandustöödega

enne gaasi paigaldamist, kuivõrd juhul, kui gaasi saamine osutuks võimatuks, võiks see kaasa tuua

vajaduse ehitada ümber küttesüsteem või oleks aluseks lepingust taganemiseks. Hageja ei saanud

elamusse kolida ilma parandustöid tegemata jaanuaris 2008.a. Akendest toimuv seinte läbijooks on

selline puudus, mida kõrvaldamata ilmselt siseviimistlustöid teha ega sisse kolida ei saa ega ole

mõistlik. Seinte märgumine, mis toimus nii esimesel kui teisel korrusel, võib põhjustada hallitust ja

kujutada ohtu tervele majale. Hageja on seletanud, et ta pidi korrigeerima akende paigaldust ning

tegema küprokitöid (seinatöid). Hageja ei ole parandustööde tegemisega viivitanud ebamõistlikult

kaua, kuivõrd läbijooksu põhjuste väljaselgitamine ja kõrvaldamine ning kahjustuste välja

selgitamine ja parandamine võib olla aeganõudev.

Kostja ei ole vastutav viivituse eest, mis tulenes põranda tasandustööde tegemisest, kuivõrd kostja ei

ole selles osas lepingut rikkunud. Hageja seletuse kohaselt põrandatööd kestsid umbes kuu. Seega

tuleb

võrdeliselt

põrandatöödele

kulunud

ajaga

kahjusummat

vähendada.

Enamtasutud

laenuintressid 118 850 krooni on arvestatud perioodi 24.09.2007-30.06.2008 ehk 280 päeva eest.

Intresside osa 30 päeva eest on seega 118 850/280*30=12 733,93 ning selle võrra tuleb

kahjuhüvitist vähendada. Seega on intressikahju suuruseks 106 116,07 krooni. Kogu kahjuhüvitise

suuruseks on 106 116,07 + 125 000 = 231 116,07.

Müügilepingu p 3.1 kohaselt kohustus kostja andma hagejale üle kõik lepingu eseme päraldiseks

olevad dokumendid. Hageja on palunud kohustada kostjat üle andma elektri-, gaasivõrgu ja maja

ventilatsioonilahenduse projektid. Vaidlust ei ole selles, et nimetatud projektid on olemas ning

kuivõrd kostja on maja üleandja, pidid need dokumendid tal enne kinnistu üleandmist olemas olema.

Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks oma lepingust tuleneva kohustuse täitnud,

mistõttu kohustab kohus VÕS § 108 lg 2 alusel kostjat üle andma elektri-, gaasivõrgu ja maja

ventilatsioonilahenduse projektid.

Apellatsioonkaebuse põhjendused

4. Kostja palub tühistada maakohtu otsus hagi rahuldavas osas (231 116 krooni ja dokumentide

väljaandmise nõudes) ning teha uus otsus, millega jätta täies ulatuses hagi rahuldamata.

Alternatiivselt, kui ringkonnakohus leiab, et ta ei saa asja ise lahendada, tühistada maakohtu otsus

täielikult ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud jätta hageja

kanda.

Ebaõige on maakohtu tõlgendus selle kohta, milline oli hageja ja kostjate sõlmitud müügilepingust

tulenev ühine tegelik tahe. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 29. Käesoleval juhul ei ole

nüüd ega olnud varem hageja jaoks vahet, milline äriühing kanaliseeritud vee vastu võtab või

torudes veevarustuse tagab. Kasutusel on ikkagi üks ja sama torustik. Kinnisasja müügilepingu

tõlgendamisel ei ole ka oluline, milline ettevõte parasjagu teenust osutab, kuna teenuseosutaja

vahetumine ei ole kinnisasja müüjast ega ostjast sõltuv. Lepingu tõlgendamisel on oluline vähemalt

kahe tahteavalduse olemasolu, mistõttu ei ole piisav ainult ühe lepingupoole tahteavalduse

tõlgendamine (TsÜS § 75) lepingute olemuse ja sisu väljaselgitamisel. Oluline on tuvastada

mõlema, mitte ainult ühe lepingupoole tahe. Kohus on otsuses tõlgendanud vääralt poolte ühist

tegelikku tahet. Kohus on jätnud tähelepanuta, et hagejal ei olnud etteheiteid vee-, kanalisatsiooni-,

elektri- ja gaasivarustuse kohta enne hagi esitamist, milles vastustaja taotleb rahalist kasu. Maakohtu

otsuse põhjendused ei ole seetõttu aktsepteeritavad ja õiged. Kohus on arvesse võtnud ainult hageja

tahet ega ole analüüsinud ja arvestanud kostja oma. Kohus ei võtnud piisaval määral arvesse ega

analüüsinud lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist.

Hageja sai müügilepingu eseme enda käsutusse 25.04.2007 ja sõlmis MTÜ Loopera Halduse

tütarettevõtte OÜ Rae Veevärk AS-ga Elveso tsentraalse vee- ja kanalisatsiooni liitumislepingu alles

05.06.2009. Seega oli müügilepingu ese hageja käsutuses üle kahe aasta enne, kui antud

liitumisleping sõlmiti. Kohus on otsuses leidnud, et samadel asjaoludel oleks teine mõistlik isik

mõistnud lepingut selliselt, et vee- ja kanalisatsioonivarustust reguleerib Ühisveevärgi ja

kanalisatsiooni seadus ning varustamine on tagatud avaliku võimu poolt. Kohtuotsusest ei selgu,

millistest faktilistest asjaoludest, hageja väidetest või esitatud tõenditest lähtudes kohus sellisele

järeldusele jõudis. Kostja kohustuseks ei olnud piirkonna varustamine vee, elektri, kanalisatsiooni

või gaasiga. Kostja ülesanne oli ehitada välja kinnistusisesed võrgud ja ühendada võrgud kohalikku

tsentraalsesse vee ja kanalisatsioonisüsteemi. Kuna müügilepingu sõlmimise ajal oli piirkonnas

ainsaks vee- ja kanalisatsiooniteenuseid pakkuvaks ettevõtteks Loopere OÜ, kellele võrgud ka

kuulusid, siis tegigi apellant omalt poolt ainuvõimaliku ja ühendas ning liitis kinnistusisesed võrgud

Loopere OÜ võrkudega.

Kostja ei nõustu maakohtu järeldusega, et lepingu sõnastus: „..ühendatud ning liitunud veevärgi ja

kanalisatsioonivõrkudega..“ viitaks liitumislepingule. Samuti ei saa nõustuda sellega, et puurkaevul

ja septikul põhinev süsteem ei eelda liitumislepingu sõlmimist. Kui piirkonda rajatakse vee- ja

kanalisatsioonisüsteem, siis sinna saab ühendada ja liita ka neid tarbijaid, kelle kinnistul süsteemi

rajamise ajal ei ole kinnistusiseseid võrke ega mis tahes ehitisi. Mis puudutab aga septikut ja

puurkaevu, siis samamoodi on tegemist teenusega, mitte millegi iseenesest mõistetavaga. Puurkaev

eeldab nagu mis tahes muu kaev või veevarustussüsteem pumpa ja pumbamaja, pump omakorda

elektrikulu. Kõike seda peab keegi ka opereerima. Maakohus ei ole otsuse tegemisel vee- ja

kanalisatsiooniteenuse osutamise olemuslike elementidega tutvunud. Kohtuotsusest ei nähtu, et

kohus oleks arvestanud müügilepingu notariaalse vormiga, mis tähendab, et poolte tegeliku tahte on

tõestanud notar.

Kahju hüvitamise nõude materiaalõiguslikud eeldused ei ole täidetud. Maakohus on jätnud VÕS

§ 115 lg 2 kohaldamata, kuigi selle sätte kohaldamine oleks tinginud teistsuguse kohtulahendi.

Vaidlusalusel juhul ei ole hageja enne hagi esitamist kordagi kostjale avaldanud, et tema hinnangul

rikub kostja mingil viisil tema lepingust tulenevaid õigusi või jätnud tema ees täitmata kohustusi ega

andnud kostjale kohustuste täitmiseks täiendavat tähtaega.

Ebaõige on maakohtu seisukoht, et hageja laenuintresside, MTÜ liitumistasude ja kostja vahel on

põhjuslik seos. Isegi juhul, kui mingil kostja tegevusel oleks väidetavalt hagejale tekkinud kahjuga

mingi seos, ei kuuluks see hüvitamisele. Kahju tekkimine peab olema ettenähtav lepingu sõlmimise

hetkel, st hetkel, mil leping muutub pooltele õiguslikult siduvaks. Seega ei piisa kahju hüvitamise

kohustuse tekkimiseks sellest, et võlgniku jaoks muutus kahju tekkimine ettenähtavaks mingil

hilisemal momendil. Hagejale tekkinud kahju ei ole ettenähtav. Hageja on nimetatud kulud ise

põhjustanud ja VÕS § 139 alusel ei kuulu hüvitamisele kahju ulatuses, milles selle oma käitumise

või muude temast tulenevate asjaoludega põhjustas kahjustatud isik ise. Maakohus ei ole

analüüsinud seda, kas hageja nõutav kahju on põhjuslikus seoses kostja põhjustatud lepingu

rikkumisega. Samuti ei ole maakohus hinnanud, kas kahju oli kostja jaoks ettenähtav või mitte.

Selleks, et tuvastada põhjuslikku seost kahju ja kahju tekkimise vahel, oleks kohus pidanud

analüüsima ja hindama seda, kas antud kahju tekkimine oli kostja jaoks ettenähtav. Müügilepingust

ei tulene tema kohustust tasuda hageja eest MTÜ-dega liitumise tasusid. Samuti ei ole MTÜ-ga

liitumist võimalik käsitleda hageja kahjuna. Hagist järeldades oli sellise tasu maksmine MTÜ

liikmeks saamise eelduseks ning hageja on selle MTÜ liige tänaseni.

Hagist nähtuvalt sõlmiti AS-ga Elveso vee- ja kanalisatsioonileping 05.06.2009. MTÜ Loopera

Haldus loodi aprillis 2008.a. Alates 2007.a kasutas hageja seda sama süsteemi, mis oli kinnistu

omandamise ajal. Kohtuotsusest ei selgu, miks kohus selle faktiga ei arvesta. Hageja ei saanud

hageja kinnistut 2007.a ühendada tehnovõrkudesse, mida ei olnud siis olemas ega tasuda hageja eest

veel asutamata MTÜ liitumistasusid. Kohtuotsusest ei selgu, kust tuletab kohus apellandi kohustuse

rajada tervesse piirkonda tehnovõrke. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et hagis nõutakse MTÜ

Loopera Haldus liikmeks astumise tasu ja MTÜ Loopera Haldus liitumistasu Elveso võrkudega.

Kohtuotsus on vastuoluline. Kohtuotsusest ei selgu, millele tugineb kohtu järeldus, et olemasolev

võrk ei võimaldanud saada nõuetekohast teenust ning milliseid nõudeid maakohus silmas peab.

Teisalt nendib ka maakohus, et kinnistut teenindav süsteem oli toimiv.

Elektri-, gaasi- ja ventilatsioonilahenduse projektide üleandmise kohustamise nõue on aegunud.

Hageja jaoks hakkas mõistlik tähtaeg kulgema lepingu p 3.1 kohaselt alates 25.04.2007. Arvestades

tehingust tuleneva nõude 3-aastast aegumistähtaega ja eeltoodud selgitusi, on hagejal dokumentide

üleandmise kohustuse täitmise nõudmise õigus igal juhul lõppenud.

Vaidlustatavast otsusest ei selgu, millisel põhjusel kohus jättis arvesse võtmata hagi lisaks nr 10

oleva MTÜ Loopera Haldus teate Loopere piirkonna elanikele, milles teatatakse, et MTÜ-ga

liitumine on vabatahtlik. Maakohus on ebaõigesti hinnanud Domus Kinnisvara 27.03.2007

eksperthinnangut ja leidnud, et 2007.a märtsis koostatud eksperthinnangu alusel saab tõendada

korteri väärtust septembris 2007.a. Maakohus on andnud ebaõige hinnangu ka tsiviilasjas nr 2-09-

34365 tunnistajana üle kuulatud Ui ütlustele, kes tunnistas, et Loopera 40 kinnistu omanik ei saanud

pärast Loopere OÜ tehnovõrkude müüki enam torustikku kasutada MTÜ-st Loopera Haldus tingitud

põhjustel. Maakohus on ebaõige hinnangu andnud tunnistajana üle kuulatud OÜ Gaasiekspert

juhataja A. Si ütlustele, mille kohaselt hageja kinnistu maagaasiga varustamine viibis OÜ-st

Fassaaadimaterjalid tingitud põhjustel ning ta ei tea OÜ Fassaadimaterjalid seotust Adelan KVH

OÜ-ga. Maakohus on seega otseselt valelt otsuse tegemisel märkinud, et gaasi ei ühendatud seetõttu,

et apellandil oli OÜ Gaasiekspert ees tasumata arved. Tunnistaja väitis, et OÜ-l Fassaadimaterjalid

olid arved maksmata, mitte kostjal. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et ehitise puudusi saab

tõendada menetlusosalise esitatud fotodega. Ehitise puudusi saab hinnata üksnes ehitusekspert ja

tõenduslikuks dokumendivormiks on ehitusekspertiis. Otsusest ei selgu, milline on kohtu hinnangul

ehitistel väidetavate puuduste olemasolu korral seos hagi nõuetega (MTÜ-ga seotud liitumistasud ja

laenuintressid). Otsusest ei selgu, millisel asjatundja arvamusel või mis tahes muul materjalil

põhineb maakohtu seisukoht, et MTÜ Loopera Haldus vee- ja kanalisatsioonivõrk on parem kui

varem Loopera OÜ-le kuulunud võrk, kuhu liideti vastustaja, arvestades, et tehnovõrk jäi samaks,

ainult omanik muutus. Samuti ei selgu, millest järeldab maakohus, et puurkaevu ja

kogumismahutiga ühendatud süsteem on halvem kui mõni muu süsteem, näiteks valla ühisveevärk.

Mõlemad süsteemid on Eestis samaväärses kasutuses ja neid ehitatakse juurde mõlemaid.

Vastus apellatsioonkaebusele

5. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja

kanda.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused

6. Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud

ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb

jätta maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu otsuse põhjendustega täies ulatuses ega korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel.

TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks

esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puudub kahtlus vastavate

faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta

ning ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.

Ringkonnakohus leiab, et ükski apellatsioonkaebuse väide ei anna alust otsuse tühistamiseks.

Maakohus ei ole rikkunud kaebuses väidetud õigusnorme.

Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. Apellant on kaebuses põhilises

osas korranud maakohtus hagile esitatud vastuväiteid ja neile kõigile on kohtuotsuses piisava

põhjalikkusega vastatud.

Pooled vaidlesid maakohtus selle üle, kas kinnistu vee- ja kanalisatsioonivarustus vastas

müügilepingu p-s 1.2.12 sätestatule. Müügilepingu p 1.7.12 sätestas, et „lepingu ese I on ühendatud

ning

liitunud

järgmiste

tehnovõrkudega:

elektrivarustus,

veevarustus,

kanalisatsioon,

maagaasitorustik“ (I kd, lk 16). Apellandi väitel leppisid pooled kokku, et kinnistul peab olema

toimiv veevärk ja kanalisatsioon. Vastustaja väitel aga lepiti kokku selles, et kinnistul on vee- ja

kanalisatsioonivarustus, mis kuulub ühisveevärki ÜVVKS tähenduses. Ringkonnakohus nõustub

maakohtuga müügilepingu p 1.7.12 tõlgenduses ja leiab, et maakohus kohaldas õigesti VÕS § 29

sätteid. Milline oli lepingupoolte ühine tegelik tahe, seda peab tõendama TsMS § 230 lg 1 järgi

pool, kes sellele tahtele tugineb. Juhul kui ei ole võimalik kindlaks teha poolte ühist tahet, siis VÕS

§ 29 lg 3 kohaselt, kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine

lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse

lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Seega peab pool, kes tugineb lepingu

tõlgendamisel VÕS § 29 lg-le 3, tõendama, et tema mõistetud lepingutingimuse tähendust teine

lepingupool lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Apellant oma väiteid tõendanud ei ole. Kuna

poolte ühist tahet ei olnud kohtul võimalik kindlaks teha, tõlgendas maakohus lepingut VÕS § 29 lg

4 järgi. Lepingupunkti tõlgendamisel oli võimalik arvestada samuti lepingu olemuse ja eesmärgiga

ja sellega, kuidas lepingupooltega sarnased heas usus tegutsevad mõistlikud isikud oleksid

lepingupunkti mõistnud. Apellandi seisukoht, mille kohaselt sellest lepingu punktist pidi hageja

järeldama vaid, et tema kinnistul on toimiv veevärk ja kanalisatsioon, ei ole õige. Ringkonnakohus

nõustub maakohtuga, et pooled leppisid kokku ÜVVKS-i tähenduses ühisveevärgi- ja

kanalisatsiooni tunnustele vastavas vee- ja kanalisatsioonilahenduse olemasolus. Seega andis kostja

hagejale üle müügilepingu tingimustele mittevastava kinnisasja, mis kujutas endast kohustuse

rikkumist VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses. Maakohus tuvastas õigesti, et hageja pidi selleks, et tema

kinnisasjale oleks seadusega tagatud tõrgeteta ja püsivalt teenuse osutamine, tasuma täiendavalt

liitumis- ja trasside väljaehitamistasu 125 000 krooni. Ringkonnakohus leiab, et kuna tegemist on

kaasaegses

uusarenduspiirkonnas

paikneva

kinnisasjaga,

siis

ilma

püsiva

vee-

ja

kanalisatsiooniühenduseta elamumaa eesmärgipärane kasutamine ei ole tänapäeva kontekstis

mõistlikult võttes võimalik. Iga mõistlik isik oleks kinnisasja viinud seisundisse, mis võimaldab

kinnisasja eesmärgipäraselt kasutada. Ekslik on apellandi väide, mille kohaselt pidi veevarustus- ja

kanalisatsiooniteenuste osutamine piirduma Loopera elamurajooni siseste trassidega. Poolte vahel ei

olnud vaidlust mitte selle üle, kas apellandi poolt vastustajale üle antud kinnistu vee- ja

kanalisatsiooniühendus oli teatud perioodi jooksul toimiv või mitte, vaid küsimus on selles, kas see

vastas lepinguga ettenähtud tingimustele, s.t kas tegemist oli vee-ettevõtja poolt käitatava

ühisveevärgi ja –kanalisatsioonivõrguga ÜVVKS-i tähenduses, mille puhul on seadusega tagatud

teenuse püsiv osutamine. Kuivõrd tegelikkuses kinnistu sellele tingimusele ei vastanud, tuli

vastustajal lepingujärgse vee- ja kanalisatsioonivõrguga liitumiseks teha kulutusi ja tasuda endal

täiendavad 125 000 krooni. Liitumiseks tehtavad kulutused on käsitletavad hageja kahjuna. Asjaolu,

et vastustaja sai kinnisasja enda käsutusse 2007.a ja et tsentraalse vee- ja kanalisatsiooni

liitumislepingu kohaliku vee-ettevõtjaga sõlmis ta 2009.a suvel, ei oma tähendust lepingu rikkumise

hindamisel käesolevas vaidluses. Maakohus on otsuses selgitanud, miks hagejal ja teistel selles

arenduspiirkonnas elavatel kinnisvara omavatel isikutel õnnestus toimiv ÜVVKS-i kohane vee- ja

kanalisatsioonivõrk luua ja korraldada sellega liitumine mitme aasta pikkuse tegevuse tulemusel

(hageja puhul 2 aasta jooksul pärast müügilepingu sõlmimist). Apellandi seisukoht, et selline pikk

ajavahemik rikkumise kõrvaldamiseks justkui kõrvaldaks rikkumise või tooks kaasa lepingu

teistsuguse tõlgenduse, on ekslik.

Ekslik on apellandi väide, et tema kohustuseks oli üksnes ehitada välja kinnistusisesed võrgud ja

ühendada võrgud kohalikku tsentraalsesse vee- ja kanalisatsioonisüsteemi. Ringkonnakohus nõustub

vastustajaga, kes leiab, et apellant on segi ajanud oma kohustused vastustaja ees, mis tulenesid

lepingu p-st 1.7.12 ning apellandi ning kolmandate isikute, eelkõige apellandi ja OÜ Loopere OÜ

vahel. Viimases suhtes võis tõesti olla Loopere OÜ kohustunud piirkonna vee- ja

kanalisatsioonivõrkude rajamiseks, kuid apellandi ja vastustaja vahelises suhtes oli apellant

kohustatud vastustajale üle andma kinnistu, mis oli välja ehitatud ÜVVKS-i kohaste võrkudega

ühendatud ja liidetud ning seega vastutab apellant Loopere OÜ poolt nendevahelises suhtes

kohustuse täitmata jätmise eest TsÜS § 132 lg 2 alusel vastustaja ees seetõttu, et ta kasutas Loopere

OÜ-d oma kohustuse täitmisel. Kuivõrd püsiv vee- ja kanalisatsioonivõrgu toimimine on tagatud

üksnes juhul, kui on sõlmitud liitumisleping ÕVVKS-i kohase vee-ettevõtjaga, ei ole apellandi

väited puurkaevul ja septikul põhinevast süsteemist põhjendatud. Hageja on tõendanud, et lokaalne

süsteem küll toimis, kuid tunnistaja Ui, kes on naaberkinnistu omanik, ütlustel leidis tõendamist, et

torustiku võõrandamisel lokaalne süsteem enam ei toiminud ning tunnistaja, kes ei liitunud algselt

MTÜ-ga Loopere Haldus, ei saanud torustikku kasutada ja jäi teenuseta. Apellant on kaebuse p-s 4

kohtule ette heitnud MTÜ Loopera Haldus teate hindamata jätmist, mille kohaselt olevat liitumine

MTÜ-ga vabatahtlik ja see välistaks kostja vastutuse. Asjas leidis tõendamist, et MTÜ-ga

mitteliitumisel oleks hageja jäänud ilma toimivast vee-ja kanalisatsiooniühendusest nagu jäi

tunnistaja A.U oma ütluste kohaselt. Teate hindamine ei muuda maakohtu otsuse järeldusi

ebaõigeteks. Apellandi väited selle kohta, et kohus ei arvestanud müügilepingu notariaalse vormiga,

millest tulenevalt saavat järeldada, et vastustajale oli apellandi tegelik tahe vaidlusaluse

lepingupunkti mõistmisel teada, ei ole põhjendatud, sest leping ei kajasta, et vastustaja on lepingu p

1.7.12 mõistnud apellandile poolt väidetud viisil.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus tuvastas õigesti, et hagejal oli kahju tekkinud. Kahjuna tuli

käsitleda igasugust negatiivset diferentsi isiku majanduslikus sfääris. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on

kahju hüvitamise eesmärgiks asetada kahju kannatanud isik olukorda, milles ta oleks olnud, kui

kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kohustuseks, mida rikuti, oli

ilma liitumiseta kinnisasja üleandmine. Hageja on tõenditeks esitanud oma naabri (Loopera tee 41)

ja Rae vallavalitsuse kirjavahetuse (I kd lk 51-5). Tõenditest nähtuvalt ei olnud võimalik rikkumist

heastada muul viisil, kui liitumistasusid makstes (I kd lk 28). Asja materjalidest nähtuvalt teavitas

hageja kostjat kohtumenetluse eelselt lepingurikkumisest ja nõudis puuduste kõrvaldamist. Kostja

ega kostja ees trasside rajamiseks kohustatud arendaja ei suutnud lepingut täita ning hageja oli

sunnitud oma kinnistu tsentraalse vee- ja kanalisatsioonivõrguga liitmiseks liituma MTÜ-ga

Loopera Haldus. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et VÕS § 115 lg 3 kohaselt oli käesoleva

vaidluse asjaolusid arvestades põhjendatud hageja poolt nõuda kahju hüvitamisest ilma täiendavat

tähtaega määramata. Maakohus leidis õigesti, et kahju hüvitamise materiaalõiguslikud eeldused olid

täidetud.

Apellant on pidanud ebaõigeks maakohtu seisukohta, et vastustaja laenuintresside, MTÜ

liitumistasude ja apellandi tegevuse vahel on põhjuslik seos, s.t et kahju ja kohustuse rikkumise

vahel on põhjuslik seos.

Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on vaidlustatud osas seaduslik. VÕS § 127 lg 4 kohaselt

peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju

tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). VÕS § 127

lg 3 kohaselt peab lepingulist kohustust rikkunud lepingupool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi

rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud

juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Maakohus tuvastas õigesti, et täiendava

intressikulu põhjustas vastustajale see, et ehitise puuduste - eelkõige gaasivarustuse puudumise -

tõttu sai vastustaja ehitisse sisse kolida sisuliselt 11 kuud hiljem, kui see apellandi poolt lepingu

kohase täitmise korral oleks võimalik olnud. Vaidlust selles, et gaasivarustus puudus, ei olnud ja

seda asjaolu kinnitas tunnistaja A.S, kellele kuuluv OÜ Gaasiekspert tegi Loopera arenduses töid ja

gaasiühenduse sai hageja 2007.a lõpus või 2008.a alguses (II kd lk 5). Tunnistaja L. K, kes on

hageja naaber, ütlustel sai maja elektriühenduse oktoobris- novembris 2007.a (II kd lk 6). Seega pidi

hageja selle aja jooksul säilitama täiendava elamispinna, millega seoses olid tekkinud intressikulud

vältimatud. Kuna hageja ostis kinnistu perele elamiseks, pidi apellant mõistlikult arvestama ka

sellega, et juhul, kui ta ei suuda oma lepingulisi kohustusi õigeaegselt täita ning vastustaja ei saa

seetõttu õigeaegselt lepingu esemeks olnud elamusse kolida, peab hageja säilitama oma senise

elamispinna ning kandma sellega seotud mõistlikke kulusid. Õige on vastustaja selgitus, mille

kohaselt ei ole tähtis, kas vastustaja kandis kahju täiendava intressikulu näol või oleks ta kandnud

kahju näiteks mõistliku elukoha üüritasude näol. On selge, et vastustaja pidi ajal, mil apellandi poolt

kohustuse rikkumise tõttu ei saanud vastustaja majja sisse kolida, kuskil elama ning sellega

kaasnevad täiendavad kulutused võrreldes sellega, kui vastustaja oleks saanud lepinguga ettenähtud

ajal elamusse kolida. Seega pidi apellant mõistlikult ette nägema vastustajal täiendavate kulutuste

kaasnemise, mis on kahjuks VÕS § 127 lg 1 tähenduses. Vastustaja kantud intressikulu oli täielikult

ettenähtav. Lisaks sellele on apellandi näol tegemist professionaalse ettevõtjaga, kes pakub

kinnisvaraarendusteenust. Seetõttu on apellandi poolt sellise kinnistu üleandmine, millel lepingu

vastaselt ning apellandi teadmisel puudub toimiv gaasiühendus, mille abil pidi toimuma lepingu

esemeks olnud kinnistu kütmine, sisuliselt käsitletav ka raske hooletusena. Vaidlust ei ole selles, et

gaasiühenduse loomine toimus apellandi ja vastustaja vahel kokkulepitud tähtajast hiljem, kuid

ekslik on seejuures apellandi väide, et nimetatud põhjusel, miks OÜ Gaasiekspert keeldus vajalikke

gaasiühendusi varem teostamast, on tähtsust pooltevahelises lepingulises suhtes. Nimetatud

põhjustel ja asjaoludel võib olla tähtsust vaid apellandi ja OÜ Gaasiekspert vahelistes suhetes.

Maakohus on hinnanud tunnistaja A.Si ütlusi (5.10.2010 kohtuistungi protokolli lk 5) õigesti.

Apellant on väitnud, et maakohus on valesti hinnanud 27.03.2007 eksperthinnangut vastustaja

korteri väärtuste kohta, kuna kinnisvarahinnad on muutunud. Nimetatud väide ei ole asjakohane ja

korteri väärtus ei ole oluline, kuivõrd vastustaja ei nõudnud apellandilt korteri hinnalanguse

hüvitamist, vaid intressikulu korterilaenult aja eest, mil ta ei saanud lepingu esemeks olnud ehitisse

kolida. Kohus ei ole rikkunud TsMS § 232 lg 1 nõuet.

Samuti oli MTÜ liitumistasude maksmise ja apellandi poolse lepingurikkumise vahel põhjuslik

seos. Kui vastustaja ei oleks neid kulutusi teinud, oleks tema kinnistu jäänud ilma toimiva vee- ja

kanalisatsiooniühenduseta, nii nagu samas piirkonnas juhtus Loopera 40 asuva kinnistu omanik

Andrei Uiga, kelle ütlusi ringkonnakohus eelnevalt otsuses käsitles. Kohus ei ole andnud tunnistaja

ütlustele ebaõiget hinnangut ja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust teha ütlustest maakohtust

erinevaid järeldusi.

Maakohus rahuldas õigesti dokumentide üleandmise nõude, kuivõrd tõendamist ei leidnud, et kostja

oleks müügilepingu p-s 3.1 sätestatud kohustuse täitnud. Kuigi apellatsioonkaebuses kinnitab

apellant jätkuvalt, et ta andis ehitise päraldiseks olnud dokumendid vastustajale üle, ei saa selle

väitega nõustuda. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid

asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.

Lisaks väitis apellant, et isegi juhul, kui dokumente üle antud ei oleks, oleks nende üleandmise

kohustuse täitmise nõue aegunud. Samuti ei olnud maakohtul alust jätta dokumentide üleandmise

nõue rahuldamata aegumise tõttu. Õige ei ole apellandi väide, mille kohaselt hakkas dokumentide

üleandmise kohustamise nõude aegumine kulgema alates 25.04.2007 ja VÕS § 108 lg 3 kohaselt sai

täitmist nõuda mõistliku aja jooksul pärast seda, kui isik sai teada kohustuse rikkumisest või pidi

sellest teada saama. Ringkonnakohus leiab, et nõude esitamiseks tuleb lugeda võlgniku teavitamist

soovist nõuda jätkuvalt lepingu täitmist. Tõendamist leidis, et hageja on korduvalt nõudnud

projektide üleandmist nii kostjalt kui ka kostja alltöövõtjate käest.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole rikkunud asja lahendamisel menetlusõiguse norme. TsMS

§ 229 lg 1 kohaselt on tsiviilasjas tõendiks igasugune teave, mis on seaduses sätestatud

protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja

vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise. Maakohus ei ole rikkunud tunnistajate

ütluste hindamisel, fotode kui lubatud tõendite hindamisel menetlusnorme. TsMS § 232 lg 1

kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt.

Ühelgi tõendil ei ole ette kindlaksmääratud jõudu. Ekslik on apellandi väide, et maakohus ei ole

põhjendanud MTÜ-ga liitumise vajadust ja on jätnud sellega seos tõendid hindamata. Kuna Loopera

OÜ-le kuulunud vee ja kanalisatsioonivõrk, s.t puurkaevu ja kogumismahutiga ühendatud süsteem

ei olnud ühisveevärgiks ja –kanalisatsiooniks ÜVVKS tähenduses, mille puhul seadus tagaks

teenuse püsiva osutamise, tuli vastustajal liituda MTÜ-ga, kes ehitas vastavad võrgud välja ning

tagas veeettevõtjast käitaja leidmise ja teenuse osutamise. Maakohus on hinnanud tõendeid

kooskõlas TsMS nõuetega ja teinud seadusliku ja TsMS § 442 lg-le 8 vastava otsuse.

Menetluskulude jaotus

Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud

menetluskulude jaotus. Kuivõrd maakohtu otsus jääb muutmata, ei ole alust muuta ka maakohtu

poolt määratud menetluskulude jaotust. Lähtudes TsMS § 171 lg-st 1 jätab ringkonnakohus

apellatsioonimenetluse kulud apellandi kanda.

Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese

astme

kohtult

menetluskulude

rahalist

kindlaksmääramist

lahendis

sisalduva

kulude

proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi

jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja

menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb

kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Ulvi Loonurm Mare Merimaa

Tiit Kollom

Riigikohtu 07.12.2011 lahendiga: 1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 26. aprilli 2011. a

otsus ning Harju Maakohtu 5. novembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 2-10-18996 osas, milles

mõisteti Adelan KVH OÜ-lt Sinisha Nedici kasuks välja 106 116 krooni 7 senti, ning

menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata. 2.Teha

tühistatud osas uus otsus, millega jätta Sinisha Nedici hagi Adelan KVH OÜ vastu 106 116

(ühesaja kuue tuhande ühesaja kuueteistkümne) krooni 7 sendi saamiseks rahuldamata.

3.Lugeda kohtuotsuse kehtiv resolutsioon sõnastatuks järgmiselt:3.1 Hagi rahuldada

osaliselt.3.2 Mõista Adelan KHV OÜ-lt Sinisha Nedici kasuks välja kahjuhüvitis 7988 (seitse

tuhat üheksasada kaheksakümmend kaheksa) eurot (125 000 krooni).3.3 Jätta Sinisha Nedici

hagi Adelen KHV OÜ vastu 6782 (kuue tuhande seitsmesaja kaheksakümne kahe) euro (106

116 krooni 7 sendi) saamiseks rahuldamata.