2-08-5665/71 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Malle Seppik, Ulvi

Loonurm

Otsuse tegemise aeg ja koht

21.03.2011, Tallinn

Tsiviilasja number

2-08-5665

Tsiviilasi

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

Kristel Petterssoni ja Mirjam-Karmen Treimanni

hagi Signe Kristali, Piret Masso, Ulla Raidi, Ragner

Valteri, Johannes Neidorfi ja Marius Masso vastu

mõttelise osa suurusele mittevastava valduse ning

kasutamise võimatusest tuleneva kahju hüvitamiseks

ja viivise saamiseks

14 102.66 eurot (220 658.70 krooni)

Vaidlustatud kohtulahend

Kohtuistungi toimumise aeg

Harju Maakohtu 21.04.2010 otsus

09.03.2011

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kristel Petterssoni ja Mirjam-Karmen Treimanni

apellatsioonkaebus

Apellant

Kristel

Pettersson

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXXXXXXXXX

XX

XXX

XXX

XX

XXXXXXXXX

XXXXX

XXXXXXXXXXX),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Kati Raudsepp

Apellant

Mirjam-Karmen

Treimann

(isikukood

XXXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX X XX-X

XXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kati

Raudsepp

Vastustaja Signe Kristal (isikukood XXXXXXXXXXX,

elukoht

XXXXX

X

XX-X

XXXXXXX),

riigi

menetlusabi korras esindaja advokaat Andres Lusmägi

Vastustaja Ulla Raid (isikukood XXXXXXXXXXX,

elukoht XXXXX X XX-X XXXXXXX), lepinguline

esindaja Kerli Kase

Vastustaja

Johannes

Neidorf

(isikukood

XXXXXXXXXXX,

elukoht

XXXXX

X

XX-X

XXXXXXX või XXXXXXX XXX XX XXXXXXX),

lepinguline esindaja Kerli Kase

Vastustaja

Ragner

Valter

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXX XXX XXX-X

XXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Tanel

Mällas

Vastustaja

Marius

Masso

(isikukood

XXXXXXXXXXX,

elukoht

XXXXX

X

XX-X

XXXXXXX

või

XXXXXXXXX

X

XX-X

XXXXXXX)

Vastustaja Piret Masso (isikukood XXXXXXXXXXX,

elukoht

XXXXXXXXXX

XX

XX

XXX

XX

XXXXXXX XXXXX XXXXXXXXXX)

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 21.04.2010 otsuse resolutsioon jätta muutmata, kuid muuta

osaliselt lahendi põhjendusi.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Apellatsioonimenetluse kulud jäävad 1/3 osas Mirjam-Karmen Treimanni ja 2/3 osas

Kristel Petterssoni kanda.

4. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

S e l g i t u s e d

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas

avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise

esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu

taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle

lahendamist istungil.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude

jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest.

Asjaolud, hagejate nõuded ja nende põhjendused

1. 14.02.2008 esitasid Kristel Pettersson ja Mirjam-Karmen Treimann (edaspidi hagejad,

apellandid) hagi Harju Maakohtusse Signe Kristali, Piret Masso, Ulla Raidi, Ragner

Valteri ja Johannes Neidorfi (edaspidi kostjad, vastustajad) vastu kaasomandi mõttelise

osa suurusele mittevastava valduse ning kasutamise võimatusest tuleneva kahju

hüvitamise ja viivise saamiseks. Kohus kaasas hagejate taotlusel menetlusse kostjana

Marius Masso (edaspidi ka vastustaja).

2. Hagiavalduse (terviktekst t I kd lk 165-181, II kd lk 251-258) kohaselt on menetlusosaliste

kaasomandis

Tallinnas

XXXXX

X

XX

asuv

kinnistu.

Kaasomand

tekkis

kinnistusraamatus registriosa avamisega 18.10.2006. Kaasomanike vahel ei ole

kasutuskorra kokkulepet. Faktiliselt on välja kujunenud kasutuskord, kuid see ei ole

kaasomanike vahel õiglane ega arvesta kõigi kaasomanike õigusi ja huve, kuna ei ole

vastavuses kaasomanike mõtteliste osade suurustega. Seitsmest kaasomanikust neli

valdavad ja kasutavad kinnistu oluliseks osaks olevast elamust oluliselt suuremat osa ning

kolm kaasomanikku oluliselt väiksemat pinda.

3. Elamus on kokku 578,7 m², millest 63 m² on üldkasutatav pind (koridorid). Marius Masso

valdab korterit nr X kokku 38.7 m², kuigi tema mõttelisele osale 1098/11562 peaks

vastama 48.97 m². Seega on tema kasutuses 10.27 m² vähem pinda. Ragner Valter valdab

korterit nr X kokku 158 m², kuigi tema mõttelisele osale 3268/11562 peaks vastama

145.76 m². Seega on tema kasutuses 12.24 m² rohkem pinda. Mirjam-Karmen Treimann

valdab korterit nr X ja nr X kokku 123.5 m², kuigi tema mõttelisele osale 3274/11562

peaks vastama 146.03 m². Seega on tema kasutuses 22.53 m² vähem pinda. Johannes

Neidorf valdab korterit nr X kokku 43.9 m², kuigi tema mõttelisele osale 804/11562 peaks

vastama 35.86 m². Seega on tema kasutuses 8.04 m² rohkem pinda. Signe Kristal valdab

korterit nr X kokku 39.6 m², kuigi tema mõttelisele osale 639/11562 peaks vastama 28.5

m². Seega on tema kasutuses 11.1 m² rohkem pinda. Ulla Raid valdab korterit nr X kokku

55 m², kuigi tema mõttelisele osale 804/11562 peaks vastama 35.86 m². Seega on tema

kasutuses 19.14 m² rohkem pinda. Kristel Pettersson valdab kortereid nr X ja X kokku 57

m², kuigi tema mõttelisele osale 1675/11562 peaks vastama 74.71 m². Seega on tema

kasutuses 17.71 m² vähem pinda.

4. Hagejad on esitanud kaks nõuet: 1) mõlemad nõuavad kaasomandi mõttelise osa suurusele

mittevastava valduse eest hüvitist tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg-st 2 ja § 72

lg-st 2 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 62; 2) hageja K.Pettersson nõuab

teistelt kaasomanikelt (välja arvatud teiselt hagejalt) korterite X ja X sihtotstarbelise

kasutamise võimatuse tõttu tekkinud kahju hüvitamist AÕS § 75 ja § 72 lg 4 ja lg 5 alusel.

5. Hagejad on seisukohal, et oma mõttelise osa suurusele vastavast osast vähem kaasomandit

kasutaval omanikul on õigus saada teistelt, kes kasutavad neile kuuluvast mõttelisest osast

suuremat pinda, hüvitist (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-143-04). Nõude sisuks oleva hüvitise

arvestamisel on võimalik lähtealuseks võtta kohaliku keskmise üürihinna kaasomandis

oleva elamuga analoogses asukohas asuvate üüripindade väljaüürimisest. Statistikaameti

andmebaasi alusel oleks pärast 25.08.2008 sissenõutavaks muutunud hüvitise arvutamisel

lähteandmeteks järgmised üürihinnad: 2008 III kvartal – 125.15 kr/m², 2008 IV kvartal –

120.15 kr/m², 2009 I kvartal – 116.15 kr/m², 2009 II kvartal – 105.65 kr/m² ja 2009 III

kvartal – 100.65 kr/m². Hagejad nõuavad hüvitist alates kinnisomandi tekkimise päevast ja

perioodi eest 26.08.2008 kuni 11.12.2009 vähendatud ulatuses ehk 80 kr/m2.

6. K.Petterssonile tema poolt oma mõttelisele osale vastavalt vähem kasutatava elamu pinna

17.71 m² eest väljamaksmisele kuuluva hüvitise arvestus on järgmine (t I kd lk 175-176, II

kd lk 253): a) perioodi 18.10.2006 kuni 25.08.2008 eest kokku 52 578.30 krooni järgmise

arvestuse alusel: 2006. aasta eest 5859.80 krooni ((17,71 m2 x 132.35 kr) x 2,5 kuud);

2007. aasta eest 31 197.90 krooni ((17,71 m2 x 146.80 kr) x 12 kuud); 2008. aasta eest

15 520.60 krooni ((17,71 m2 x 116.85 kr) x 7,5 kuud); b) perioodi 26.08.2008 kuni

11.12.2009 eest kokku 21 995.20 krooni järgmise arvestuse alusel: 17,71 m2 x 80 kr =

1416.80 kr kuus ja 46.45 kr päevas (perioodis 15 kuud ja 16 päeva).

7. Seega kokku hagetav summa perioodi 18.06.2006 kuni 11.12.2009 eest 74 573.50 krooni,

millest Signe Kristalil tuleb hüvitada 16 384.90 krooni ((74 573.50 kr x 11,1 m²) : 50.52

m²; Ulla Raidil 28 252.90 krooni ((74 573.50 kr x 19.14 m²) : 50.52 m²); Ragner Valteril

18 067.70 krooni ((74 573.50 kr x 12.24 m²) : 50.52 m²) ja Johannes Neidorfil 11 868

krooni ((74 573.50 kr x 8.04 m²) : 50.52 m²).

8. M-K.Treimannile tema poolt oma mõttelisele osale vastavalt vähem kasutatava elamu

pinna 22.53 m² eest väljamaksmisele kuuluva hüvitise arvestus on järgmine (t I kd lk 176,

II kd lk 253): a) perioodi 18.06.2007 kuni 25.08.2008 eest kokku 41 242.80 krooni

järgmise arvestuse alusel: 2007. aasta eest 21 498.10 krooni ((22,53 m2 x 146,80 kr) x 6,5

kuud); 2008. aasta eest 19 744.70 krooni ((22,53 m2 x 116,85 kr) x 7,5 kuud); b) perioodi

26.08.2008 kuni 11.12.2009 eest kokku 27 981.60 krooni järgmise arvestuse alusel: 22,53

m² x 80 kr = 1 802.40 krooni kuus ja 59.10 kr päevas.

9. Seega kokku hagetav summa perioodil 18.06.2007 kuni 11.12.2009 eest 69 224.40 krooni,

millest Signe Kristalil tuleb hüvitada 15 209.30 krooni ((69 224.40 kr x 11.1 m²) : 50,52

m²); Ulla Raidil 26 226.30 krooni ((69 224.40 kr x 19.14 m²) : 50.52 m²); Ragner Valteril

16 771.70 krooni ((69 224.40 kr x 12.24 m²) : 50.52 m²) ja Johannes Neidorfil 11 016.70

krooni ((69 224.40 kr x 8.04 m²) : 50.52 m²).

10. Algselt nõudsid hagejad viivist alates hagi esitamisele järgneva kuu esimesest kuupäevast

(t I kd lk 177), kuid muutsid nõuet (t II kd lk 254-255) ja paluvad viivise mõista välja

alates 25.08.2009 kuni põhinõude täitmiseni ning ainult sellelt osalt põhinõudelt, mis oli

seisuga 25.08.2008 muutunud sissenõutavaks võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1

sätestatud

määras.

Samuti

paluvad

hagejad

mõista

kostjatelt

välja

viivis

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 alusel alates 12.12.2009 kuni põhinõuete

täitmiseni.

11. Seisuga 12.12.2009 oli viivis muutunud sissenõutavaks K.Petterssoni kasuks tema

esimeselt nõudelt järgmiselt: Signe Kristal –1484.40 krooni, Ulla Raid –2559.50 krooni,

Ragner Valter –1636.70 krooni, Johannes Neidorf –953 krooni. Sama kuupäeva seisuga

oli M-K. Treimanni nõudelt muutunud viivis sissenõutavaks järgmiselt: Signe Kristal –

1164.40 krooni; Ulla Raid –2007.70 krooni, Ragner Valter – 1284 krooni ja Johannes

Neidorf – 838.30 krooni.

12. Hagejad suunasid hüvitise nõude ka tulevikku ning paluvad mõista igalt kostjalt alates

12.12.2009 perioodilisi makseid kohtu poolt kindlaksmääratud suuruses iga kolme kuu

eest tagantjärele (t I kd lk 175).

13. Hageja K.Petterssoni teine nõue tuleneb asjaolust, et ta ei saa sihtotstarbeliselt kasutada

tema valduses olevaid kortereid. Korterid asuvad pööningukorrusel. Hageja teostas 2002.

aastal korteris nr X põhjaliku kapitaalremondi, 2004. aasta suvel hakkas aga katus läbi

jooksma ning sadevesi valgus korteritesse. Elamu katus on halvas seisukorras ning

varisemisohtlik. Korterid on muutunud elamiskõlbmatuks ning korterites esineb nelja

erinevat sorti seent. Hageja on püüdnud teiste kaasomanikega katuse probleemi lahendada

alates aastast 2002. Seda on korduvalt arutatud koosolekutel.

14. Asja kasutamise objektiivne võimatus toob alati kaasa kasutuseelise kaotusest tingitud

negatiivsed tagajärjed. Teised kaasomanikud saavad oma vara kasutada, hageja aga mitte.

Kaasomanikud ei ole saavutanud kokkulepet kaasomandis oleva elamu katuse

parandamiseks vajalike kulutuste kandmises ning hagejal endal ei ole võimalik katuse

vahetustöid finantseerida. Hageja on ilma jäänud korterite kasutuseelisest. Kõigil

kaasomanikel on kohustus kanda igale kaasomanikule kuuluva mõttelise osa ulatuses

korterite nr X ja nr X kasutamise võimatusest tingitud kasutuseeliste kaotusest tulenevaid

negatiivsed tagajärgi ehk kahju.

15. Hageja palub korterite nr X ja nr X kasutamise võimatusest tuleneva kahjuna mõista

perioodi 18.10.2006-25.08.2008 eest koos viivisega hüvitis välja järgmiselt: Signe

Kristalilt – põhinõue 8111.70 krooni, viivis 1042.20 krooni, Piret Massolt – põhinõue 10

453.80 krooni, viivis 1343.20 krooni, Ulla Raidilt – põhinõue 10 206.30 krooni, viivis

1311.40 krooni, Ragner Valterilt – põhinõue 41 485.40 krooni, viivis 5330.40

krooni, Johannes Neidorfilt – põhinõue 9046.50 krooni, viivis 1162.40 krooni, Marius

Massolt – põhinõue 3484.80 krooni, viivis 447.80 krooni.

Kostjate vastuväited

16. Kostjad Ulla Raid ja Johannes Neidorf vaidlesid hagile vastu. Ulla Raid omandas

kaasomandi osa 13.12.2004 ning vastava lepingu p-s 1.1 on avaldatud, et kaasomanike

kokkuleppe kohaselt on müüdavaks kaasomandi osaks korter nr X pinnaga 52.8 m².

Johannes Neidorf omandas korteri 18.06.2003 lepinguga, mille p-s 1.1 on avaldatud, et

kaasomanike kokkuleppe kohaselt on müüdavaks kaasomandi osaks korter nr X pinnaga

41.6 m². Kostjad teadsid ja eeldasid, et antud mõttelistele osadele vastavad korterid nr X ja

X. K.Petterssoni valduses on ka kaks katusekorrusel asuvat panipaika (plaanil ruum nr

50), mistõttu on hagejapoolsed arvutused valed. Maja eksplikatsiooniplaanid ei vasta

tegelikkusele ning olukord on käesolevaks ajaks muutunud. On väär lähtuda vanadest

eksplikatsiooniplaanidest. Kui lähtuda sellest, et elamus on kokku 616.9 m² pinda, siis

kasutab Ulla Raid 7.91 m² ja Johannes Neidorf 0.71 m² rohkem pinda, kui mõttelise osade

järgi ette nähtud.

17. Elamu katus on vaja välja vahetada, kuid see on jäänud tegemata rahastamise võimaluste

pärast. Maja remonditööde kulutuste katteks peavad tasuma kõik kaasomanikud igakuiselt

kindlat hooldustasu, samas mõned kaasomanikud on jätnud need kulud tasumata. Hagejad

ise ei soovi kanda kulutusi seoses katuse vahetamisega, vaid nõuavad kulutuste kandmist

teistelt kaasomanikelt, kes väidetavalt kasutavad neile kuuluvast mõttelisest osast

suuremat pinda. Hageja K.Pettersson ise on oma vara suhtes hooletu, kuna ei ole kortereid

terve talve jooksul kordagi kütnud. Hagejad saavad ise teha vajalikke kulutusi, et muuta

korterid kasutuskõlblikeks, mitte nõuda kostjatelt kahju hüvitamist. Viivise nõue ei ole

mõistlik ega põhjendatud, kuivõrd kohustus ei ole muutunud sissenõutavaks.

18. Kostja Signe Kristal vaidles hagile vastu. Põhjendamatu on seostada kostja mõttelise osa

suurust kinnistu oluliseks osaks oleva elamu pinna suurusega. Elamu kasutuskord on

kokku lepitud ja selles osas vaidlused puudusid. Kostja ainuomandisse kuulub korter nr 5

ning kasutuskorra kokkulepe ei sisaldanud hüvitise maksmist. Ebaõige on kinnistu

mõttelise osa suurusele vastava valduse arvestuse aluseks elamu pinna ruutmeetrite

võtmine, sest pinna ruutmeetrite arvestuses on korteri elamispind, abipind, keldripind.

K.Pettersson, omandades korterit, teadis elamu katuse seisukorrast. Kostja ei ole teinud

takistusi hagejale temale kuuluva mõttelise osa kasutamisel.

19. Kostja Ragner Valter vaidles hagile vastu. Kostja ei ole kunagi olnud vastu elamu

remonttööde teostamisele. Asjaolust, et kõigi kaasomanike vahel ei ole kokkulepet

remondi osas saavutatud, ei järeldu, et kostjate soov on kokkuleppe saavutamist välistada

ning hageja õigusi kahjustada. Kaasomandi sätted ei anna hageja nõudele õiguslikku alust.

AÕS § 75 lg 1 mõte seisneb kaasomanike omavahelise vastutuse jagunemises nende

kulutuste osas, mis tuleb teha kolmandatele isikutele. Nimetatud sätte mõtteks ei ole luua

kaasomanike omavahelises suhtes deliktilise vastutuse aluseid. Omaniku poolt enda

omandis oleva asja kasutamist rahasse ümber hinnata ning seejuures võtta

ümberhindamisel aluseks üüritulu ei ole võimalik. Maha arvestamata on jäetud kulutused,

mis on vajalikud korteris elamiseks (kommunaalteenused, elekter, telefon).

20. Tõendamata on asjaolu, et kostjad kasutavad pinda suuremas ulatuses, kui nende

kaasomandi suurusele vastav osa võimaldaks. Arvestada tuleb asjaolu, et XXXXX X XX

on kinnistu, mille oluliseks osaks on hoone. Ei ole võimalik õiguslikult eristada

omandiõiguse teostamist kinnistule ja selle olulistele osadele. Nõude lahendamise aluseks

ei saa võtta üksnes hoone valdamisega seonduvat küsimust. Hagejate arvestused on tehtud

vanade andmete alusel, mis ei kajasta tegelikku olukorda.

21. Kostja Piret Masso vaidles hagile vastu ja nõustus Signe Kristali vastuväidetega.

Üürimisest on tulu saanud vaid hagejad, mitte teised kaasomanikud. Vastavalt 31.07.2000

sõlmitud ühise tegutsemise lepingu p-le 5.3 oleks K.Pettersson pidanud korter nr X

üürimisest saadud tulu andma voliniku käsutusse ning vastavalt p-le 5.6 oleks saanud

volinik elamus elu- ja mitteeluruumide üürimisest ja rentimisest saadud puhastulu arvelt

teostada hooldus- ja remonttöid. Hageja ise on käitunud oma korteritega hooletult, need on

seisnud tühjalt ja kütmata. Hageja ei ole tasunud maja ühisele arvele hooldustasu, mis on

mõeldud remondifondi kogumiseks.

Esimese astme kohtu otsus

22. 21.04.2010 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ning menetluskulud 65%

ulatuses K.Petterssoni ja 35% ulatuses M-K.Treimanni kanda.

23. Otsuse põhjenduste kohaselt puudub vaidlus selles, et menetlusosalised on XXXXX X XX

asuva kinnistu kaasomanikud. Kinnistusraamatusse ei ole kantud kokkulepet kaasomandis

oleva kinnistu ega selle oluliseks osaks oleva elamu kasutuskorra kohta. Küll aga on

faktiliselt välja kujunenud olukord, kus iga kaasomaniku valduses ja kasutuses on elamu

teatud kindlad osad.

24. Puudub vaidlus, et kaasomanikud on mitmel korral püüdnud kohtus kasutuskorra

kindlaksmääramises kokku leppida, kuid tulutult. 11.12.2003 määrusest tsiviilasjas nr

2/4/220-7622/01 nähtub, et kohtu menetluses on olnud Margus Mägi hagi Piret Masso,

Ulvar Liira, Ella Treijali, Darek Antoniaki, Ühisliisingu AS-i, Kristel Treimanni, Mirjam-

Karmen

Treimanni

ja

Andres

Valteri

vastu

kaasomandi

kasutuskorra

kindlaksmääramiseks, kuid hageja esitas hagist loobumise avalduse ning menetlus

lõpetati.

25. Hagejate nõude aluseks on asjaolu, et 4 kaasomanikku (Signe Kristal, Ulla Raid, Ragner

Valter ja Johannes Neidorf) valdavad ja kasutavad kinnistu oluliseks osaks olevast elamust

oluliselt suuremat osa ja 3 kaasomaniku, sealhulgas hagejad ja kostja Marius Masso (sama

mõttelise osa endine kaasomanik Piret Masso), saavad aga kasutada oluliselt väiksemat

pinda, kui nende kaasomandi mõttelisele osale peaks vastama.

26. TsÜS § 62 lg 1 kohaselt esemest saadav kasu on eseme viljad ja eseme kasutamisest

saadavad eelised (kasutuseelised). Kasutuseelise kaotuse on hagejad välja arvestanud

nende kasutuses ja valduses vähem oleva pinna alusel. Kostjad leidsid, et lähtuda ei saa

vanast elamu eksplikatsioonist, kuna see ei vasta tegelikkusele. Kuigi kostjad tuginesid

uuele eksplikatsioonile, mis ei ole nõuetele vastavalt kinnitatud, ei ole kostjad välja

toonud, kas sellisel juhul ei esineks nende poolt nn ülepinna kasutust. Seega ei ole kostjad

tõendanud, et uus eksplikatsioon välistaks hagejate nõuded täielikult.

27. Kui hageja kui kaasomaniku valdust on rikutud, saab ta nõuda valduse rikkumise tõttu

tekkinud kahjuna kasutuseelise hüvitamist. VÕS § 127 lg 4 kohaselt isik peab kahju

hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega

sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Seega on VÕS

§ 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 kohaselt hagi rahuldamise eelduseks, et hagejatel on tekkinud

kahju, kahju on tekkinud kostjate õigusvastase käitumise tagajärjel ning kostjad on kahju

tekitamises süüdi. Kostjad vabanevad vastutusest, kui nad tõendavad, et nad ei ole kahju

tekitamises süüdi. Kuna hagejad nõuavad saamata jäänud kasutuseeliseid (mitte kostjatelt

õiguse rikkumise tulemusena hagejate arvel omandatud kasu väljaandmist), siis tegemist

ei ole alusetu rikastumise nõudega (VÕS § 1037).

28. Kuigi VÕS § 1045 lg 1 on sätestatud tegevuse või tegevusetuse õigusvastasuse eeldused,

siis sellele vaatamata tuleb kahju tekitaja teo õigusvastasuse kindlakstegemiseks

tuvastada, et kahju tekitaja on rikkunud käibekohustust või seadusest tulenevat kohustust.

Asjas omab tähtsust see, et kuigi kaasomanikud ei ole kokku leppinud kasutuskorras, mis

oleks kantud kinnistusraamatusse, on kaasomanike vahel faktiliselt välja kujunenud

kasutuskord, milline korter on millise kaasomaniku ainukasutuses ja -valduses. Nimetatud

asjaolu ei ole kunagi olnud vaidlusalune. Samuti omab olulist tähtsust see, et kui osad

kaasomanikud ehitise mõttelise osa ostsid (Ulla Raid ja Johannes Neidorf), siis müüja

poolt oli avaldatud, milline korter millise pinnaga jääb vastavalt kaasomanike

kokkuleppele ostja ainuvaldusesse. Hagejad olid juba varasemalt enne maa kinnistamist

ehitise kaasomanikud, mistõttu pidid nad olema väljakujunenud kasutuskorrast teadlikud.

Seega, kui hagejad olid teadlikud, et neli kaasomanikku kasutavad rohkem pinda elamust,

kui nende mõtteline osa ette näeb, siis oleksid nad pidanud esitama nõude kohtusse

kasutuskorra kindlaksmääramiseks ning nõudma hüvitise määramist. Hagejad aga seda

teinud ei ole.

29. Kostja Ulla Raid avaldas, et pärast 2007. aastat on hagejad pöördunud teiste kaasomanike

poole seoses katuse remondi ja ülepinna kasutamise küsimusega, kuid konkreetseid

ettepanekuid ei ole nende poolt tehtud. Seega, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet,

kuidas kaasomandis olevat asja kasutada või kulutusi kanda, siis tuleb esitada

vastavasisuline nõue kohtule. Asjaolu, et kaasomanikud ei saavuta kokkulepet

kaasomandis oleva kinnistu kasutamise küsimuses või kulutuste kandmises, ei tähenda, et

teised kaasomanikud on käitunud õigusvastaselt ning tekitanud sellega hagejatele kahju.

30. Käesolevas asjas puudub kostjate õigusvastane tegevus, kinnistut kasutati vastavalt

väljakujunenud olukorrale. Oma õiguste maksmapanekuks oleks hagejatel tulnud esitada

nõue kohtusse, kui nad leidsid, et ühise asja kasutamine ja valdamine kahjustab oluliselt

nende õigusi ning pidanud nõudma kasutuskorra kindlaksmääramist. AÕS § 72 lg 5

kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja

valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud

peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste

kaasomanike õiguste kahjustamisest. Hagejate nõue on vastuolus hea usu põhimõttega,

kuna hagejad ei ole kostjatelt nõudnud kasutuskorra kindlaksmääramist, vaid on koheselt

esitanud nõude hüvitise määramiseks. Kaasomanikud Signe Kristal, Ulla Raid, Ragner

Valter ja Johannes Neidorf ei ole teinud hagejatele takistusi kaasomandi kasutamisel ning

õigusvastane tegu nende poolt puudub.

31. K.Pettersson nõudis kõikidelt kostjatelt tema kasutuses ja valduses olevate korterite nr X

ja nr X sihtotstarbelise kasutamise võimatusest tulenevat kahju hüvitamist. Nõude aluseks

on asjaolu, et kaasomandis oleva elamu katus on väga halvas olukorras, laseb vett läbi

ning on varisemisohtlik. Nimetatud asjaolu ei ole vaidlusalune, sest kostjad tunnistavad, et

elamu katus on vaja vahetada. Hageja ei saa kortereid kasutada ja tugines nõude alusena

AÕS § 75 lg-le 1 ja analoogia korras AÕS § 72 lg-le 4. Hageja üüris nimetatud kortereid

välja ja sai sellest tulu. Tunnistajana üle kuulatud A. T. ütluste kohaselt üüris tema

XXXXX X XX asuvat korterit nr X alates 2002 kuni 2005. Üürileping lõpetati, kuna

ruumides ei saanud enam elada – suure vihmasajuga oli põrandal 1 cm vett ja kõik asjad

olid märjad, lagi hakkas kopitama, tekkisid praod ja korter muutus niiskeks ja rõskeks,

tekkis ebameeldiv kopituse lõhn. Korteris nr X olid samad probleemid, kuid mitte nii

ulatuslikud. 28.05.2007 laboratoorse analüüsi nr 07.036 tulemusest nähtuvalt on nimetatud

korterites tervisele kahjulikud hallitusseened.

32. AÕS § 75 lg 1 kohaselt kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel

asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega

seotud kahju ja kulutusi. Kostjad on kaasomanikud ning neil lasub kohustus katuse

parandamisega seotud kulutuste kandmisel. Samas tuleneb AÕS § 72 lg-st 4, et kui asja

ähvardab hävimine, on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid

teiste kaasomanike nõusolekuta. Hageja K.Pettersson ei ole asja säilitamiseks kulutusi

teinud. Kostjad ei vaidle vastu, et neil on kohustus kanda katuse parandamiseks kulutusi,

kuid nad tuginevad asjaolule, et kaasomanikud ei ole kulutuste kandmisel ja

parandustööde teostamisel saavutanud kokkulepet. Kohtu poolt tuvastatud asjaoludel ei

ole kostjad asja säilitamiseks vajalike kulutuste kandmisest keeldunud, vaid pooled on

erinevaid võimalusi arutanud ning esitatud tõenditest tulenevalt on kostjad aktiivselt selles

arutelus osalenud ja teinud ettepanekuid. Kostjad on omalt poolt esitanud kohtule tõendid,

millest nähtub, et hageja on jätnud korrapäraselt hooldustasud maksmata, raskendades

sellega ilmselgelt kaasomandis oleva elamu korrashoidu ja majandamist. Seega on hageja

etteheide, et teised kaasomanikud ei taha kooskõlastatult kulutusi asjal kanda,

põhjendamatu. Nähtuvalt kaasomanike koosoleku protokollist on katuse remonti arutatud

juba aastal 2005 ning Johannes Neidorfi ettepanek võtta katuse remondiks pakkumine ja

teha ettemaks vastavalt kaasomanike osa suurusele, sai kõigi kaasomanike põhimõttelise

nõusoleku.

33. AÕS § 75 lg 1 määratleb, kuidas toimub kaasomandiga seotud koormatiste ja kulutuste

kandmine kaasomanike vahel. Selleks, et K.Petterssoni nõue oleks õiguslikult

põhjendatud, tulnuks hagejal tõendada kostjate õigusvastast käitumist, mis oleks

põhjuslikus seoses hagejale tekkinud kahjuga. Hageja nõude aluseks saab olla VÕS §

1043 jj sätted. Kaotatud kasutuseeliste arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida

hageja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema

(Riigikohtu lahend nr 3-2-1-60-09 p 13). Kohtu hinnangul ei ole K.Petterssoni nõude

rahuldamise eeldused täidetud - kostjad ei ole toime pannud tegu, mis oleks õigusvastane

ning tooks kaasa kahju hüvitamise kohustuse.

34. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Hagejad on osalenud menetluses erinevas ulatuses, sellest tulenevalt jätab kohus kostjate

menetluskulud K.Petterssoni kanda 65% ulatuses ning M-K.Treimanni kanda 35%

ulatuses.

Apellatsioonkaebus

35. Hagejad paluvad tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega hagi rahuldada ning jätta

menetluskulud

kostjate

kanda.

Tulenevalt

pooltevahelise

õigussuhte

ebaõigest

kvalifikatsioonist ja ebaõigete materiaalõiguse normide kohaldamisest on kohus asunud

kõnesoleva nõude lahendamisel tuvastama täiesti ebaõigeid asjaolusid (hagejatel kahju

olemasolu, kostjate teo õigusvastasus, põhjuslik seos) ning jõudnud väärale järeldusele, et

kuivõrd puudub kostjate õigusvastane tegu, tuleb nõue jätta rahuldamata.

36. Vastavalt TsMS § 436 lg-le 4 ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole

menetluses arutatud. Samuti ei või kohus hinnata esiletoodud asjaolu otsuses erinevalt

mõlemast poolest, välja arvatud juhul, kui kohus on juhtinud sellisele võimalusele

eelnevalt poolte tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada oma seisukoht.

Apellandid ei ole tuginenud asjaolule, et vastustajad oleksid neile õigusvastaselt kahju

tekitanud. Nii ei ole apellantide vastavat nõuet mõistnud ka ükski viidatud vastustajatest.

Enne otsuse tegemist ei ole kohus juhtinud poolte tähelepanu asjaolule, et ta kavatseb

käsitleda apellantide kaasomandi mõttelise osa suurusele mittevastava valduse eest

hüvitise nõuet õigusvastaselt kahju tekitamise nõudena. Arvestades eelnevat on kohus

oluliselt rikkunud kõnesolevat TsMS-i normi ning andnud otsuses hagejate nõudele

üllatusliku kvalifikatsiooni.

37. Maakohus leidis, et apellandid pidanuks esitama kohtusse nõude kasutuskorra

kindlaksmääramiseks ja nõudma hüvitise määramist ning kuna nad seda ei ole teinud, on

käesolevas tsiviilasjas lahendatav nõue vastuolus hea usu põhimõttega ja tuleb seetõttu

jätta rahuldamata. Sellisele põhjendamatule seisukohale asudes on kohus rikkunud

oluliselt TsMS § 5 lg 1, mille kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja

taotluste alusel, lähtudes nõudest. Vastavalt TsMS § 436 lg-le 3 võib kohus tugineda

otsuses üksnes asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada.

Käesoleval juhul ei ole ükski vastustajatest oma vastuväidetes apellantide kõnesolevale

nõudele tuginenud sellele, et vastav nõue oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

38. Kohus on jätnud täielikult tähelepanuta asjaolu, et üheaegselt käesoleva tsiviilasja

esemeks oleva hagiga on apellandid esitanud kohtule hagi ka kaasomandi lõpetamiseks.

Kaasomandi lõpetamise nõude on põhjustanud eelkõige just kaasomandi ebaõiglane ja

kõigi kaasomanike huve mittearvestav kasutamine (pindade küsimus). Kaasomandi

kasutuskorra kindlaksmääramise nõue ja kaasomandi lõpetamise nõue on üksteist

välistavad vastandlikud nõuded – esimene on suunatud kaasomandis oleva eseme

valdamise ja kasutamise kindlaksmääramisele kaasomanike vahel, teine kaasomandist

tuleneva õigussuhte lõppemisele. Seetõttu oleks põhjendamatu ja ebamõistlik esitada

vastavad nõuded üheaegselt ning sellest tulenevalt on kohtu käsitlus kasutuskorra

kindlaksmääramise nõude esitamata jätmise tõttu hüvitise nõude vastuolu kohta hea usu

põhimõttega täiesti põhjendamatu ja seadusega vastuolus.

39. Maakohus on jätnud TsMS § 442 lg 8 nõuet eirates otsuses täielikult analüüsimata

hagejate poolt esitatud faktiväited ja tõendid selle kohta, et nad on juba enne kaasomandi

lõpetamise ja käesoleva hüvitise nõudega kohtusse pöördumist üritanud elamu pindadega

seotud probleeme kohtuväliselt lahendada ning juhtinud vastustajate tähelepanu järjepanu

ka asjaolule, et soovivad üüri viimaste poolt rohkem kasutatava pinna eest. Nii on

käesolevas tsiviilasjas 11.11.2009 istungil palunud apellant end vande all üle kuulata

seoses asjaoluga, et alates aastast 2004 on ta kaasomanike koosolekutel püüdnud elamu

pindade ja katuse parandamisega seotud probleeme lahendada. Kuna vastustaja S. Kristal

võttis vastava asjaolu õigeks, leidis kohus, et ülekuulamiseks puudub vajadus Lisaks on

pindadega seotud teemat käsitletud kaasomanike vahel 21.04.2007 toimunud koosolekul

ning K.Petterssoni initsiatiivil muuhulgas ka kasutuskorra ja pindade küsimuse aruteluks

20.08.2007 toimunud koosolekul, kus apellant sõnaselgelt avaldas soovi vastustajate poolt

kasutatava enampinna eest üüri saada. Lisaks on apellant saatnud teistele kaasomanikele

oma konkreetseid ettepanekuid seoses pindade küsimusega, millest nähtub üheselt asjaolu,

et apellant soovib hüvitist teiste kaasomanike poolt kasutatavate ülepindade eest.

40. Kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõudega on vastuolus kohtu seisukoht, mille

kohaselt vaidluse lahendamisel omab olulist tähtsust see, et kui osad kaasomanikud ehitise

mõttelised osad ostsid (Ulla Raid, Johannes Neidorf), siis müüja poolt oli avaldatud,

milline korter millise pinnaga jääb vastavalt kaasomanike kokkuleppele ostja

ainuvaldusesse. Sellisele põhjendamatule seisukohale asudes ei ole kohus arvestanud

asjaolu, et viidatud kostjad ei ole omi mõttelisi osi ostnud hagejatelt. Kuivõrd hagejad ei

ole olnud vastavate mõtteliste osade omandamiseks sõlmitud tehingute osalised, ei ole nad

omanud ka mingit kontrolli selle üle, milliseid tegelikkusele mittevastavaid avaldusi (viide

olematule kaasomanike kokkuleppele) tegid oma mõttelisi osi võõrandavad endised

kaasomanikud müüjatena kostjatega sõlmitud müügilepingutes.

41. Käesolevas tsiviilasjas on leidnud tuvastamist, et tegelikult ei ole kaasomanike vahel

sõlmitud kasutuskorra kokkulepet. Kui kostjatele on mõtteliste osade müüjate poolt

avaldatud müügilepingute sõlmimisel ebaõigeid andmeid, on neil vastav müügilepingust

tulenev nõudeõigus vastavate müüjate vastu, kuid viidatud asjaolu ei saa omada mingit

õiguslikku tähendust kaasomanike vahelises õigussuhtes. Kuigi apellandid on esitanud

esimese astme kohtus oma samasisulised vastuväited, ei ole maakohus vastavatele

seisukohtadele mingit tähelepanu pööranud.

42. Seoses korteri elamiskõlbmatusega ei saa K.Pettersson korterit mitte mingil viisil kasutada

ning on erinevalt kõigist teistest kaasomanikest, kelle individuaalses valduses ja kasutuses

on konkreetsed kaasomandis oleva elamu osad, jäänud täielikult ilma oma kaasomandi

kasutuseelistest. Olukorda, kus kaasomandis oleva elamu katuse läbijooksust tingitud

negatiivsed tagajärjed on ainult ühe kaasomaniku kanda, ei saa kaasomandi regulatsioonist

tulenevalt ega hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõetavaks pidada. Tulenevalt AÕS §-st

75 lasub kõigil XXXXX X XX asuva kinnistu kaasomanikel kohustus kanda igale

kaasomanikule kuuluva mõttelise osa ulatuses kaasomandis paiknevas elamus asuva

korteri nr X/X kasutamise võimatusest tingitud kasutuseeliste kaotusest tulenevaid

negatiivseid tagajärgi (kahju) vastavalt enda mõttelise osa suurusele. Kuivõrd siiani on

antud kahju olnud vaid apellandi enda kanda, kuulub vastustajatelt väljamõistmisele

vastav rahaline hüvitis. TsÜS §-st 4 tulenevalt saab antud kahjust igale kaasomanikule

vastavalt tema osa suurusele langeva rahalise hüvitise väljamõistmisel lähtuda analoogia

alusel AÕS § 72 lg-st 4. Analoogselt antud sättele saab mõista teistelt kaasomanikelt

võrdeliselt nende osadele välja ka ühe kaasomaniku poolt aastate vältel asja kasutamise

võimatuse tõttu ainuisikuliselt kantud kahju.

43. Maakohus seevastu on ka antud nõude kvalifitseerinud õigusvastaselt kahju tekitamise

nõudeks ning kohaldanud ebaõigesti VÕS § 1043 jj, jättes eelnevalt osundatud

kohaldamisele kuuluvad AÕS-i sätted põhjendamatult kohaldamata. Lisaks on eksitav

kohtuotsuses märgitud AÕS § 75 kohaldamisala määratlus. Nimelt on maakohus leidnud,

et osundatud säte reguleerib seda, kuidas toimub kaasomandiga seotud koormatiste ja

kulutuste kandmine kaasomanike vahel, jättes aga seejuures tähelepanuta, et sätte

reguleerimisalas on lisaks eelnevale ka kaasomandiga seotud kahju kandmine.

44. K.Petterssoni nõue põhineb asjaolul, et kui kaasomanikud (sealhulgas apellandid ise) ei

ole teinud vajalikke toiminguid kaasomandis oleva asja säilitamiseks, siis peavad sellest

tulenevaid negatiivseid tagajärgi kandma võrdeliselt oma mõttelistele osadele kõik

kaasomanikud, mitte vaid apellant üksinda. Kaasomanikud ei ole siiani teostanud

(sealhulgas lasknud pädeval ehitusettevõttel teostada) katuse renoveerimistöid ning sellest

tulenevalt püsib katuse äärmiselt halb seisund ja sellest otseselt tulenev korteri nr X/X

kasutamise võimatus edasi.

45. Põhjused, miks kaasomanikud ei ole siiani katuse renoveerimistöid teostanud, omavad

tähendust vaid lähtuvalt sellest aspektist, kas apellant on ise õiguslikult vastutav vastavate

tööde kaasomanike poolt mitteteostamise eest, see tähendab, kas katuse parandamine on

ära jäänud mingi tema õigusvastase tegevuse tõttu. Vaid sel juhul oleks õiguslik alus jätta

apellandi vastav nõue kas rahuldamata või vähendada vastavalt väljamõistetavat hüvitist.

Selliseid apellandist tingitud põhjusi käesoleval juhul ei esine ning vastustajad ei ole

vastupidist tõendanud. Seevastu on apellant tõendanud, et ta on teinud kõik endast

oleneva, et elamu katuse renoveerimine saaks kaasomanike poolt teostatud.

46. Kohus on rikkunud ka TsMS § 232 lg-st 1 tulenevat kõigi tõendite igakülgse, täieliku ja

objektiivse hindamise nõuet ning TsMS § 442 lg-st 8 tulenevat nõuet põhjendada

menetlusosalise faktiliste väidetega mittenõustumist ja tema poolt esitatud tõendite

mittearvestamist. Kohus on tuginenud valikuliselt ainult vastustajate poolt esitatud

seisukohtadele ja tõenditele, jättes täielikult käsitlemata apellandi väited ja esitatud

tõendid katuse parandamise teemat puudutavatest läbirääkimistest. Apellandid on teinud

kuni kohtusse pöördumiseni ja ka veel pärast seda korduvalt erinevaid ettepanekuid ja

konkreetseid toiminguid selleks, et kaasomandis oleva elamu katus saaks parandatud.

47. Kohus on otsuses viidanud asjaolule, et tulenevalt AÕS § 72 lg-st 4 on kaasomanikul

õigus teha teiste kaasomanike nõusolekuta asja säilitamiseks vajalikke kulutusi ning

apellant ei ole katuse parandamiseks kulutusi teinud. Kuigi kohtu selline järeldus on juba

faktiliselt ebaõige, on maakohus jätnud täielikult tähelepanuta ka K.Petterssoni poolt

menetluse kestel korduvalt esitatud asjaolu, et arvestades katuse remondiks vajalike

kulutuste ulatuslikkust, ei ole tal majanduslikult võimalik ainuisikuliselt vastavaid kulutusi

kanda. Maakohtu otsusest ei selgu mingit hinnangut täiesti ebaõiglasele olukorrale, kus

ühel kaasomanikul on kõigi kaasomanike tegemata jätmiste tõttu täielikult välistatud enda

omandi kasutamine ning selleks, et saavutada võimalus enda omandi kasutamiseks, peaks

ta ainuisikuliselt teostama kõigi kaasomanike omandi säilitamise kohustust, kandes ka

kõik sellega seonduvad kulutused. Kuigi AÕS § 72 lg-st 4 tekiks apellandil tõepoolest

vastavate kulutuste tagasinõudeõigus, siis ometi peaks ta algselt ise kandma ära ca 350

000 kroonise kulu, mille tasumises ei ole kaasomanikud juba alates 2002. aastast suutnud

kokkuleppele jõuda. Seejuures väärib mainimist asjaolu, et apellantide nõuet kohustada

vastustajaid vastavate kulutuste eelnevaks tasumiseks ei ole kohus menetlusse võtnud.

48. Maakohtu otsusest järelduvalt on aktsepteeritav olukord, kus vaatamata apellandi

Põhiseaduse (PS) §-st 32 tuleneva õiguse jätkuvale rikkumisele puudub viimasel sisuliselt

efektiivne võimalus kohtulikule kaitsele.

Vastustajate seisukoht

49. Vastustajad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Tsiviilkolleegiumi seisukoht

50. Ringkonnakohus, kuulanud kohtuistungil ära menetlusosalised ja nende esindajad ning tutvunud

tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsuse resolutsiooni muutmiseks alused puuduvad.

Küll aga tuleb muuta lahendi põhjendusi. Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks alused puuduvad.

51. Maakohus on mõlemad nõuded õiguslikult kvalifitseerinud VÕS § 1043jj alusel ehk muu kui

võlasuhtest tuleneva kohustuse rikkumise tagajärjel tekitatud kahju hüvitamise nõuetena. Sellega

ringkonnakohus ei nõustu, kuna ilmselgelt põhinevad mõlemad nõuded kaasomanikevahelisele

õigussuhtele ja seega tuleb nende põhjendatuse üle otsustada selle õigussuhte pinnalt.

52. Kahe hageja poolt esitatud nõude näol on tegemist kasutuseelise hüvitamise nõudega, mille

õiguslikku alust on Riigikohus analüüsinud lahendites nr 3-2-1-149-10 16.02.2011, nr 3-2-1-137-

10 20.12.2010, nr 3-2-1-143-04 21.12.2004 ja nr 3-2-1-111-97 09.10.1997. Selline nõue põhineb

kaasomanikevahelisel õigussuhtel, milline tekib seaduse alusel hetkest, kui ainuomandis olnud asi

hakkab kuuluma mitmele isikule mõttelistes osades või kui isik omandab mõttelise osa

kaasomandist. Sellise õigussuhte raames kehtivad õigused ja kohustused tulenevad eelkõige AÕS

§ 71 lg-test 2 ja 3, § 72 lg-test 1 ja 3-5, § 75 lg-st 1, samuti § 76 lg-st 1. AÕS § 72 lg 2 alusel on

kaasomanikul õigus esitada teise kaasomaniku vastu kasutuseelise hüvitamise nõue.

Kasutuseeliseks on ka see, kui kaasomanik kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat

kasulikku pinda.

53. Eeltoodust tulenevalt ei ole asjakohane maakohtu käsitlus kostjate tegevuse/tegevusetuse

õigusvastasusest. Küll aga on ringkonnakohus seisukohal, et käesolevas asjas ei toonud nõude

ebaõige õiguslik hindamine kaasa maakohtu lõppotsustuse (otsuse resolutsiooni) ebaõigsust, kuna

maakohus leidis asjakohaselt, et hagejate nõue on vastuolus hea usu põhimõttega. AÕS § 72 lg 5

kohaselt peavad kaasomanikud käituma üksteise suhtes lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige

hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kaasomanikevahelisele õigussuhtele laieneb

ka VÕS § 6, mille lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu

põhimõttest lähtuvalt ning lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele muuhulgas seadusest tulenevat,

kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõetamatu. Tsiviilkohtumenetluses saab nõude

vastuolu hea usu põhimõttega olla hagi rahuldamata jätmise aluseks. Hea usu põhimõtte järgimise

tagamine on õigusliku hinnangu andmine poolte suhtele ja hageja nõudele TsMS § 438 lg 1

mõttes (otsustus jätta seadus rakendamata). TsMS § 5 lg 1 alusel on kohus seotud poolte esitatud

faktiliste asjaoludega ja nende tõendamiseks esitatud tõenditega, mitte aga poolte esitatud

õigusliku hinnanguga. Sellest tulenevalt ei saa nõustuda apellantide väitega, et maakohus ei

tohtinud kostjate vastava taotluseta vastuolule hea usu põhimõttega tugineda.

54. Hea usu põhimõtte rakendamise osas peab ringkonnakohus vajalikuks maakohtu otsust täiendada.

Nimelt on käesolevas vaidluses tegemist ajalooliselt korterelamuga, milline „sattus“ õiguslikus

mõttes kaasomandi seisundisse Eesti territooriumil läbiviidud omandireformi (õigusvastaselt

võõrandatud varade tagastamine, varade erastamine) tulemusena. Juba 1952. aastal kinnitatud

majavalduse plaanilt ja elamu eksplikatsioonilt (t I kd lk 17-25) nähtuvad korterid esimesel, teisel

ja katusekorrusel nii, nagu on need kasutuses tänase päevani (sama eksplikatsiooni alusel kanti

21.02.2011 kinnistusraamatusse menetlusosaliste korteriomandid kaasomandi lõpetamisel).

Menetlusosalised selgitasid ringkonnakohtu istungil, et on kogu selles elamus elatud aja jooksul

olnud seotud konkreetsete korteritega kas siis algselt nõukogude-aegsete üürilepingute ja

hilisemate erastamise ostu-müügilepingute (P. ja M.Massod, K.Pettersson) või kinkelepingu

(S.Kristal, M-K.Treimann) või õigusvastaselt võõrandatud vara tagasi saanud isikute

õigusjärglastega sõlmitud ostu-müügilepingute/liisingulepingu (U.Raid, J.Neidorf) kaudu või siis

õigusvastaselt võõrandatud vara tagasi saanud isiku õigusjärglasena (R.Valter). Ka hageja

K.Pettersson kasutas erastamislepingu (t I kd lk 26) sõlmimise ajal konkreetset korterit nr X, mida

hiljem hakkas kasutama tema tütar. K.Pettersson ise asus hilisemalt kasutama kortereid nr X ja nr

X. M-K.Treimann omandas aastal 2007 juurde mõttelisi osi (t I kd lk 34), kusjuures ka selles

lepingus olid nimetatud konkreetsed ruumid (korter nr X), mida müüjad kasutasid ja mis jäid ostja

ainuvaldusesse ja -kasutusse. Puudub vaidlus, et selle lepingu alusel asuski hageja kasutama

korterit nr X. Eeltoodu alusel saab asuda seisukohale, et tõendatud on, et kaasomanikud on osade

omandamisel pidanud silmas võimalust vallata ja kasutada nimelt konkreetseid eluruume

(kortereid). Et sama tava oli selles elamus säilinud veel aastal 2007/2008, nähtub hagiavalduse

lisaks esitatud fotodelt (t I kd lk 43), milledelt on näha kinnisvarabüroo reklaamkuulutus, et majas

on müüa 2-toaline korter.

55. Selliselt aastakümnete jooksul elamus välja kujunenud korterite kasutamise korda keegi

kaasomanikest ei vaidlustanud ja kostjatel puudus kuni augustini 2007 igasugune mõistlik alus

arvata/oodata, et neilt hakatakse nõudma raha sel alusel, millised on nende kaasomandi osade

matemaatilised suurused suhtes tegelikult kasutatavate (ja kogu aeg kasutatud) korterite ja

kuuridega. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et esmakordselt on nn üleliigsete ruutmeetrite ja nende

hüvitamise vajadus teemana üles kerkinud kaasomanike vahel alles augustis 2007 (t II kd lk 15-

16). Samuti nähtub tsiviilasja materjalidest, et kuni hagi esitamiseni veebruaris 2008 ei olnud

K.Pettersson hüvitise nõudes järjekindel. Augustis 2007 toimunud kaasomanike koosolekul esitas

K.Pettersson vastaval alusel üüri nõude, kuid 27.09.2007 e-kirjas teatas, et tahab saada puuduvad

ruutmeetrid laiendatava vintskapi arvelt (t II kd lk 17). Sama on ta korranud ka 15.10.2007

koosolekul (t II kd lk 19). Seega ka 2007. aastal esitatud üürisoov ei olnud oma iseloomult selline,

mis oleks pidanud panema teised kaasomanikud arvama, et rahasummade (nii pikema perioodi

eest kui igakuiselt) nõudmine on K.Petterssoni ja tema tütre tegelik tahe.

56. Kolleegium nõustub maakohtuga, et heas usus tegutsevad kaasomanikud oleksid enne hüvitise

nõude kohtu kaudu esitamist nõudnud kaasomandi kasutuskorra muutmist selliselt, et anda teistele

omanikele võimalus vajadusel loobuda nn üleliigsetest ruutmeetritest (näiteks mõnest kuurist

loobumisega vmt) ja kokkuleppe saavutamata jäämisel pöördunud vastava nõudega (kasutuskorra

muutmine koos vajadusel hüvitise nõudega) kohtusse. Kaasomaniku õiguste teostamisel tuleb

hoiduda teistele kaasomanikele kahju tekitamisest ja sellest lähtudes tuleb valida ka vastavad

õiguskaitsevahendid. Hagejad valisid oma õiguste kaitseks teise võimaluse – nad esitasid hüvitise

nõudega samaaegselt kohtusse kaasomandi lõpetamise nõude, mis tõepoolest tegi sisuliselt

mõttetuks kasutuskorra muutmise hagemise. Õiguskaitsevahendite valik ja vaidluse eseme

määramine on hagejate põhiseaduslik õigus.

57. Kaasomanikevaheline õigussuhe on võlasuhe ja sellele kohaldatakse seaduses (eelkõige VÕS-s)

võlasuhte kohta sätestatut. Seega juhul, kui rikutakse kohustusi, millised kehtivad kaasomanike

vahel seadusest tulenevalt, on tegemist võlasuhtest tulenevate kohustuste rikkumisega ja kahju

võib kuuluda hüvitamisele VÕS §-st 115 tulenevalt. Viidatud sätte rakendamiseks peavad leidma

tõendamist kõik kahju hüvitamise nõude eeldused: konkreetse kohustuse rikkumine kohustatud

kaasomaniku poolt, kahju olemasolu õigustatud kaasomanikul, põhjuslik seos kohustuse

rikkumise ja kahju tekkimise vahel.

58. Hageja K.Petterssoni teise nõude puhul on tegemist kahju hüvitamise nõudega ja hageja on

seisukohal, et kostjad on rikkunud AÕS §-s 75 sätestatud kohustust kanda vastavalt igaühele

kuuluva osa suurusele ühise asja alahoidmisega seotud kulutusi. Ringkonnakohus on seisukohal,

et maakohtu poolt hinnatud tõendite ja tuvastatud asjaolude alusel ei leidnud tõendamist kostjate

selline tegevus/tegevusetus, mida saaks tuvastada kaasomanikevahelise kohustuse rikkumisena.

Tsiviilasja materjalidest nähtub, et kostjad ei ole kunagi keeldunud katuse parandamiseks

kulutuste tegemisest, kuid aastate jooksul ei ole pooled suutnud konkreetsete rahasummade osas

kokkuleppeid saavutada. Juba 04.04.2003 toimunud koosoleku protokollist (t I kd lk 74-76)

nähtub, et arutati katuse lappimise vajadust korteri nr X kohalt, konkreetselt midagi ei otsustatud.

Samal aastal 14.11.2005 otsustati võtta pakkumised remondiks, teha ettemaksud vastavalt osade

suurustele ja tellida töö, kui raha on olemas (koosoleku protokoll t I kd lk 79). Järgmine

pooltevaheline kirjavahetus katuse teemal on novembrist 2006 (t II kd lk 5-8), kus taaskord

tõdetakse, et remont vajalik, hinnad kallinenud, vaja võtta uus pakkumine. Samasisulist

kirjavahetust ja koosolekuid on tsiviilasja materjalidesse esitatud ka 2007. aasta ja ka veel

tsiviilasja menetluse aja kohta. Tekkinud olukorras (katus laguneb, kaasomanikud arutavad, kuid

kokkuleppele ei jõua) oli kõigi kaasomanike kohustus tagada vara säilimine, kuid selle eesmärgi

saavutamist teiste vastu kahju hüvitamise nõude esitamine ei taga. Kaasomanikul oli õigus teha

vastavad kulutused ise (mida nüüdseks ongi hagejad teinud) ja nõuda teistelt nende osade

hüvitamist või rahaliste vahendite puudumisel hageda enne kulutuste tegemist konkreetse

pakkumise alusel konkreetseid rahasummasid teistelt kaasomanikelt.

59. Apellatsioonkaebuse

rahuldamata

jäämisel

jäävad

apellatsioonimenetluses

kantud

menetlusosaliste kulud TsMS § 171 lg 1 alusel 1/3 osas Mirjam-Karmen Treimanni ja 2/3 osas

Kristel Petterssoni kanda. Kulude jaotamisel apellantide vahel lähtub kolleegium maakohtu

lahendi vaidlustamise ulatusest ehk K.Pettersson esitas maakohtusse kaks nõuet ja vaidlustas

mõlemad, M-K.Treimann esitas ühe nõude ning selle ka vaidlustas).

Imbi Sidok Malle Seppik Ulvi Loonurm