2-09-41122/49 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-09-41122

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Andrus Miilaste

Otsuse tegemise aeg ja koht

27. jaanuar 2011, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-09-41122

Tsiviilasi

Proranero OÜ hagi Salme Hollase vastu 1046,41 euro ja

lisanduva viivise nõudes

Tsiviilasja hind

958,67 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

-

hageja Proranero OÜ (registrikood 11499103; asukoht

Kalevi 10-22, 51010 Tartu); esindaja juhatuse liige Rainer

Loo (e-post rainer.loo@gmail.com);

-

kostja Salme Hollas

-

esindaja Sergei Desjatnikov (e-post teie.jurist@mail.ee).

Kohtuistungi toimumise aeg

11. jaanuar 2011

Protokollija

kohtuistungisekretär Sigrid Huik

RESOLUTSIOON

Jätta rahuldamata Proranero OÜ hagi Salme Hollase vastu 1046,41 euro ja lisanduva viivise

nõudes.

Otsus toimetada kätte menetlusosalistele.

Menetluskulude jaotus

Jätta menetluskulud Proranero OÜ kanda.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul,

alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest (TsMS § 630 lg 1, § 632 lg 1, § 633 lg 1). Kui apellant soovib asja arutamist

kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima; vastasel juhul loetakse, et ta on nõus

asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6, § 633 lg 7).

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6).

HAGEJA NÕUE

OÜ Robinson

Kinnisvara

ja

Salme

Hollas

(edaspidi

kostja)

sõlmisid

11.07.2008

müügiesinduslepingu, mille kohaselt kostja volitas maaklerit leidma ostja kostjale omandiõiguse

alusel kuuluvale kinnistule (XXX), mis oli kaasomandis P.P. . Kostja kinnitas, et tal on õigus

lepingut sõlmida ja et ühelgi kolmandal isikul ei ole kinnistu suhtes mingeid õigusi, sealhulgas

valdamiseks, kasutamiseks ega käsutamiseks ning kinnistu võõrandamise vahendamiseks.

Teenustasu kinnistu müügi vahendamise eest oli 15 000 krooni (958,67 eurot). Leping jõustus

selle allakirjutamisest ja kehtis kuni kinnistu notariaalse müügilepingu sõlmimiseni. Maaklerit

eelnevalt teavitamata võõrandas kostja kinnistu Moromõisa OÜ-le. Sellega lõpetas kostja

pooltevahelise lepingu ühepoolselt, rikkudes seega lepingut. Lepingu ennetähtaegse katkestamise

korral kohustus kostja maksma maaklerile leppetrahvi teenustasu ulatuses, s.o 15 000 krooni.

05.08.2009, kui maakler sai teada kinnistu võõrandamisest, teavitas ta kostjat oma leppetrahvi

nõudest.

13.08.2009 loovutas OÜ Robinson Kinnisvara poolte vahel sõlmitud lepingust tuleneva nõude

Proranero OÜ-le (edaspidi hageja) koos kõrvalnõuetega. Kostja ei ole esitanud kohustuse

rikkumist vabandavaid asjaolusid. Hageja palub kostjalt välja mõista leppetrahvi 15 000 krooni

(958,67 eurot), sissenõutavaks muutnud viivise 1372,80 krooni (87,74 eurot) perioodi eest

04.04.2009 kuni 25.05.2010 ja alates 26.05.2010 lisanduva viivise 0,022% päevas põhinõudest

kuni selle täitmiseni.

KOSTJA VASTUS

Kostja vaidleb hagile vastu ja leiab, et hagejal puudub alus leppetrahvi nõudeks. Kostjal oli soov

võõrandada oma osa vaidlusalusest kaasomandist kooselu võimatuse tõttu naabri P.P. . Kostja

pöördus selleks OÜ Robinson Kinnisvara poole. Maakler pidi aitama kinnistule ostjat leida.

Teenustasu lubati võtta ainult juhul, kui maakler leiab kinnistule ostja. Müügiesinduslepingu

kohta öeldi kostjale, et see on formaalne, andes firmale õiguse ostjaga kinnistu müügilepingu

tagamiseks tagatisrahalepingu sõlmimiseks. Kostjale oli oluline täiendavate kohustuste

puudumine lepingus ja selle tähtaeg. Leping kehtis kuni notariaalse tehingu tegemiseni. Selles ei

olnud määratud, et tehing peab toimuma ainult kinnisvarafirma vahendusel. Seega ei piiranud

ega välistanud leping kostja õigust temale kuuluvat kinnistut käsutada ja kostja võis ka ise

tegeleda oma kinnisvara võõrandamisega. Lepingus puuduvad sanktsioonid juhuks, kui kostja ise

võõrandab

oma

kinnistu.

Müügiesindusleping

lõppes

03.04.2009

seoses

notariaalse

vahetuslepingu sõlmimisega.

Kostja palub lepingut tõlgendada vastavalt tema poolt kinnisvarafirmale tehtud tahtele. Hagi

palub kostja jätta rahuldamata.

HAGEJA VASTUS KOSTJA VASTUVÄIDETELE

Hageja jääb vastuses enda juurde, et kostja võõrandas kinnistu OÜ-ga Robinson Kinnisvara

sõlmitud lepingu kehtimise ajal, sest kostja ei esitanud maaklerile enne kinnistu võõrandamist

lepingu lõpetamise avaldust.

Kostja esitatud vastuväidete osas leiab hageja, et kostja ise ei ole käitunud hea usu ja

mõistlikkuse põhimõtte kohaselt, kui kinnitas maaklerile, et omab volitusi kogu kinnistu

võõrandamise korraldamiseks maakleri poolt leitavale ostjale, teatades nüüd kohtu vahendusel

aga, et tal vastavad volitused tegelikult puudusid. Mõistlikkuse printsiibist lähtudes ei ole kohane

eeldada, et maakler oleks pidanud arvestama asjaoluga, et kostja esitab talle lepingu sõlmimisel

valeandmeid. Lepingu kohaselt on maakleril õigus nõuda kostjalt leppetrahvi ka juhul, kui kostja

esitab teadvalt vale informatsiooni. Kostja ei ole esitanud hagejale kohustuse rikkumist – tõeste

andmete esitamata jätmine – vabandavaid asjaolusid. Seega on hagejal õigus rakendada

müügiesinduslepingus ette nähtud sanktsioone. Kostja väide, et lepingus sätestatu ei vasta tema

tegelikule tahtele, on hageja arvates paljasõnaline ja tõendamata.

Hageja leiab, et kostja vastuses toodud argumendid ei anna alust hageja nõude rahuldamata

jätmiseks.

KOHTUISTUNG

Hageja esindaja Rainer Loo istungile ei ilmunud ja palus kohtul hagi lahendada sisuliselt ilma

hageja esindaja osavõtuta. Avalduses jäi hageja hagiavalduses ja vastuses kostja vastuväidetele

toodud seisukohtade juurde.

Kostja Salme Hollase vande all antud seletuse kohaselt soovis ta müüa ainult talle kuuluvat 2/3

kinnistust ja maakler pidi seejuures teda aitama. Lepingust sai kostja aru nii, et ka tema ise võis

paralleelselt müüa talle kuuluvat kinnistu osa. Kaasomanik P.P. leidis võimaluse oma osa

vahetamiseks Moromõisa OÜ-le, kelle esindaja soovis kostja suhtes kasutada ostueesõigust.

Koos käidi Robinson Kinnisvaras maakler Helve Kuusiku juures. Kostja tegi maaklerile

kirjaliku avalduse lepingust taganemiseks. Maakler kutsus kostja järgmisel päeval enda juurde ja

ütles, et avaldus ei ole kehtiv ning viskas selle minema.

Kostja esindaja Sergei Desjatnikovi selgituse kohaselt jääb kostja oma vastuväidete juurde.

Kostja soovis müüa oma osa kinnistust ja pöördus maakleri poole. Ta ei soovinud, et tema

õigused kinnistu müümisel oleks piiratud. Seda ei nähtu ka müügiesinduslepingust. Maakleri

väitel oli sõlmitud leping formaalne ja vajalik vaid selleks, et nõuda võimalikult ostjalt

tagatisraha. Kostja käitus heas usus ja teatas maaklerile, et toimub notariaalne tehing. Maakler

ütles kostjale, et avaldus müügiesinduslepingust taganemiseks on tühine ja viskas avalduse

prügikasti. Kostja hinnangul ei ole tema lepingut rikkunud ja sellest tulenevalt on leppetrahvi

nõue välistatud. Hagi tuleb jätta rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

KOHTU SEISUKOHT

Kohus leiab, et hagi ei kuulu rahuldamisele. Hagi esemeks antud asjas on leppetrahvi nõue, mis

tuleneb 11.07.2008 sõlmitud müügiesinduslepingust, mis sõlmiti kostja ja OÜ Robisnon

Kinnisvara esindaja Helve Kuusiku vahel. Hiljem, so 13.08.2009 on OÜ Robinson Kinnisvara

oma müügiesinduslepingut tuleneva leppetrahvi nõude loovutanud OÜ-le Proranero, kes on

esitanud maksekäsu kiirmenetluse avalduse 19.08.2009 (tl 5-6).

Kohus leiab, et müügiesindusleping on oma olemuselt maaklerileping. VÕS § 658 lg 1 sätestab,

et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja)

lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise

võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). VÕS § 658

lg 2 alusel kohaldatakse maaklerilepingule käsunduslepingu kohta sätestatut, kui käesolevas

peatükis sätestatust ei tulene teisiti. Hagi aluseks olevatest faktilistest asjaoludest nähtub, et

lepingus on pooled kokku leppinud, et kostja volitab leidma OÜ Robinson Kinnisvaral ostjat

Ülenurme vallas Tooma talu kinnistule, mis on kaasomandis P.P. . Lepingu p-s 5 on sätestatud

tähtaeg, et leping on kehtiv kuni ostu-müügilepingu sõlmimiseni. Hageja on leidnud, et maaklerit

eelnevalt teavitamata võõrandas kostja kinnistu Moromõisa OÜ-le. Sellega lõpetas kostja

pooltevahelise lepingu ühepoolselt, rikkudes seega lepingut. Rikkudes ka lepingut sellega, et

esitas ebaõigeid andmeid selle kohta, et omab õigust müüa kogu kinnistut. Lepingu

ennetähtaegse katkestamise korral kohustus kostja maksma maaklerile leppetrahvi teenustasu

ulatuses, so 15 000 krooni. 05.08.2009, kui maakler sai teada kinnistu võõrandamisest, teavitas ta

kostjat oma leppetrahvi nõudest.

Kohus leiab, et kostja on sõlminud notariaalse vahetuslepingu 03.04.2009 Moromõisa OÜ-ga

(tl 35).Vahetuslepinguni viis kaasomaniku P.P. osa võõrandamine. Kostja omas õigust

iseseisvalt oma kinnistu osa vahetuslepingut sõlmida. Samas on kostja kohtus vande all

kinnitanud, et pöördus koos Moromõisa esindajaga maakler Helve Kuusiku poole, et leping

lõpetada, sest OÜ Moromõisa soovis kasutada ostueesõigust. Maakler viskas selle avalduse

järgmisel päeval kostja juuresolekul lihtsalt minema, öeldes, et see pole kehtiv. Kohus osundab,

et poole vande all antud ütlus on TsMS § 229 lg 2 alusel tõendiks antud asjas. Kohus käsitleb

kostja tegevust maakler Helve Kuusikule avalduse esitamist tahteavalduse tegemisena lepingust

taganemiseks. TsÜS § 69 lg 1 alusel kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus

tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kindlale

isikule suunamata tahteavaldus muutub kehtivaks tahte väljendamisega. TsÜS § 69 lg 2 alusel on

tahteavaldus kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Kostja

vande all antud ütlustega on tõendatud, et OÜ Robinson Kinnisvara esindaja ja lepingu sõlmija

Helve Kuusik oli kostja soovist teadlik. Kohus osundab, et maaklerileping peab olema

vastavuses VÕS § 620 sätestatud käsundisaaja (maakleri) hoolsuskohustuse ja käsundiandja

juhiste järgimise kohustusega. VÕS § 621 lg 1 alusel on käsundisaajal kohustus järgida

käsundiandja juhiseid. Asjaolusid arvestades ei täitnud maakler Helve Kuusik kostja juhiseid.

Kohus leiab, et TsÜS § 138 alusel tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas

usus. Sama sätte teise lõike alusel pole õiguse teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti

selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Kohus leiab, et

hageja

eellane

OÜ Robinson

Kinnisvara

polnud

alates

lepingu

sõlmimisest

kuni

OÜ Moromõisaga lepinguni, so sisuliselt aasta, olnud võimeline antud objektile ostjat leidma.

Asjaolu, et leping oli sõlmitud tähtajatult kuni maakleri vahendusel ostu-müügilepingu

sõlmimiseni, on vastuolus heade kommetega, sest on tehtud äärmiselt ebasoodsatel tingimustel.

Kohus loeb ebasoodsaks tingimuseks tähtajatu lepingu lõpetamise mitte lubamist ja selle

sidumist

leppetrahviga,

mis

oma

suuruselt

vastab

teenustasu

suurusele.

Antud

müügiesindusleping on ebaproportsionaalne, vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega.

TsÜS § 86 lg 2 alusel on tehing heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab

teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest,

sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui: 1) tehing on tehtud teise

poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste

väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.

TsÜS § 84 lg 1 alusel pole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi ja seda ei pea

täitma. Seega ei kuulu hagi leppetrahvi väljamõistmiseks rahuldamisele.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4

sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi

menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse.

TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus jättis hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud kanda hagejal.

Kohtunik