2-09-2551/33 · Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus

Tsiviilasi nr 2-09-2551

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Zakaria Nemsitsveridze

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. jaanuar 2011.a. Tartu kohtumaja

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

17.01.2011.a. kell 14.00 Tartu kohtumaja kantselei

Tsiviilasja number

2-09-2551

Tsiviilasi

OÜ Võru Kinnisvara hagi Werrohof Invest OÜ vastu

106 270.25 krooni (6791.91 euro) väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

106 270.25 krooni (6791.91 eurot)

Menetlusosalised ja nende

esindajad

- Hageja: OÜ Võru Kinnisvara (rk 10287913, asukoht

Vabaduse 22, Võru)

- Hageja esindaja: vandeadvokaat Karina Lõhmus-Ein

(Advokaadibüroo Lillo & Lõhmus, Kaluri 3, Tartu 51013)

- Kostja: OÜ Werrohof Invest (rk 10252168, asukoht Jüri

39, Võru)

- Kostja esindaja: vandeadvokaadi abi Peeter Viirsalu

(Advokaadibüroo Varul Vilgerts Smaliukas, Kaluri 2,

Tartu 51004; menetlus@varul.ee)

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Välja mõista OÜ-lt Werrohof Invest OÜ Võru Kinnisvara kasuks:

2.1 võlgnevus 106 270.25 krooni ehk 6791.91 eurot;

2.2 sissenõutavaks muutunud viivis 70 899.01 krooni ehk 4531.27 eurot

2.3 viivis 0.07% põhinõudelt (6791.91 eurot) päevas alates 14.12.2010.a. kuni

põhinõude täieliku tasumiseni.

Otsus toimetada kätte menetlusosalistele.

Menetluskulude jaotus

Jätta menetluskulud OÜ Werrohof Invest kanda.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul

alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest (TsMS § 630 lg 1, § 632 lg 1, § 633 lg 1). Kui apellant soovib asja

arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima; vastasel juhul loetakse,

et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6, § 633 lg 7).

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist

(TsMS § 187 lg 6).

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE (tl 3-4)

09.06.2007.a. nimetati OÜ Võru Kinnisvara alates 01.08.2007.a. viieaastaseks perioodiks

XXX 4 korteriomandite omanike üldkoosolekul KÜ Võru XXX 4 valitsejaks koos

volitustega esitada oma nimel nõudeid kõigi valitsemisest tulenevate rahaliste nõuete osas.

Samal koosolekul määrati kindlaks valitsejale valitsemiskuludeks ja maja remondifondi

makstavate summade arvestamise kord. Kostja esindaja Andres Uibokand osales samuti

koosolekul. OÜ Võru Kinnisvara väljastas alates septembrist 2007.a. korteriomandi

omanikele vastavad arved eelmise arvelduskuu kohta, mis ülalnimetatud üldkoosoleku otsuse

kohaselt kuulusid tasumisele hiljemalt arvestuskuule järgneva kuu 20. kuupäevaks. Sama

tasumiskuupäev sätestati ka üldkoosolekul vastu võetud kodukorra punktis 1.16. Kostjale on

igakuiselt arved väljastatud tema registrijärgsel aadressil Jüri 39, Võru. Kodukorra punkt 1.16

kohaselt oli korteriomanikul juhul, kui ta on tellinud arve posti teel ja see ei ole saabunud

hiljemalt arvestuskuule järgneva kuu 15. kuupäevaks, kohustus informeerida sellest

kommunaalmaksete arvestajat (antud juhul Võru Kinnisvara OÜ-d), kes tagab uue arve

saamise. Kui arvet ei ole tellitud posti teel, tehakse see kodukorra sama punkti alusel

kättesaadavaks OÜ Võru Kinnisvara kontoris (Vabaduse 22, Võru) hiljemalt arvestuskuule

järgneva kuu seitsmendaks kuupäevajks, kust selle väljanõudmine on korteriomaniku

kohustus. Samuti oli kotjal kodukorra punkti 1.16 kohaselt õigus esitada pretensioone arvete

kohta, seda ei ole kostja aga ühegi arve puhul teinud. Novembris 2008.a. avastas OÜ Võru

Kinnisvara arvelduste inventuuri käigus, et kostja ei ole tasunud ühtegi talle esitatud arvetest

ja saatis 27.11.2008.a. kostjale kirja palvega võlgnevus tasuda või leppida kokku tasumise

graafiku koostamises. Kostja ei ole seda teinud ja võlgneb 22.01.2009.a. seisuga hagejale

106 270.25 krooni, mis ei sisalda makseid 2009. aasta jaanuari kuu eest. Hageja palub

nimetatud summa kostjalt välja mõista.

KOSTJA VASTUS (tl 27-32)

23.02.2009.a. esitas kostja vastuse hagiavaldusele. Kostja hagi ei tunnistanud. Võru linnas

asukohaga XXX 4 asuv kinnistu on 75% elamumaa ja 25% ärimaa. Kinnistul asub ehitis

registrikoodiga XXX , mille kasuliku pinna spetsifikatsioon jaguneb kaheks kasutuse otstarbe

järgi:

1. muu kolme ja enama korteriga elamu, mille koosseisus on elamispinda 1121.6 m2 ning mis

on kinnistatud 36 korterioamndiks, millele kuulub ainuomand reaalosaks olevatele korteritele

ja kaasomand mõttelises osas kõigi korteriomanike ühises kasutuses oleva hoone osadest, mis

ei ole korteriomandi reaalosa. Ehitise elamu osa koos keldris asuvate abiruumidega on eraldi

kolme sissepääsuga ning ainult eluruumide omanike kasutuses;

2. kauplus, mis ei ole toidukauplus ning mille koosseisus on mitteeluruumid pinnaga 707.8 m2

korteriomandi reaalosana.

Ehitise mitteeluruumide osa, esimene korrus 562.3 m2 tervikuna ja keldris olevad abiruumid

145.5 m2 on eraldi sissepääsudega ning ainult mitteeluruumide omanike kasutuses.

Kostja on mitteeluruumide omanik alates 20.07.2005.a. Vastavalt korteriomandiseaduse (KOS)

§ 1 lõikele 1 on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osas

kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata küsimustes kohaldatakse

korteriomandile asjaõigusseaduse (AÕS) kinnisomandi sätteid. KOS § 15 lg 1 kohaselt

valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduses või korteriomanike

kokkuleppes ei ole ette nähtud teisiti. KOS § 8 lg 1 teise lause kohaselt valitsevad nad

korteriomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse (KÜS)

järgi.

Korteriühistu XXX 1 kanti äriregistrisse 13.02.2001.a. (rk 80139864) ning kustutatud

05.06.2008.a. Werrohof Invest OÜ on olnud korteriühistu liige mitteeluruumide omanikuna.

KÜS § 1 lg 1 sätestab korteriühistu õigusliku seisundi. Korteriühistu eesmärk on sätestatud

KÜS § 2: korteriühistu esmaseks kohustuseks on hoolitseda ühise omandi korrapärase

majandamise eest. Mõtteliste osade ühine majandamine tähendab KÜS § 15 ja § 151 järgi nii

majandustegevuse kava, aruandeid kui ka majandamiskulusid. Majandamiskulud on vastavalt

KÜS § 151 lõikele 1 korteriühistu vajalikud kulutused eluruumide ja nende pindala

osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks. Sama paragrahvi

teise lõike järgi loetakse eluruumi hoolduseks KÜS tähenduses töid, millega hoitakse elamu

kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid.

KÜS § 151 lg 1 teise lause kohaselt peab eluruumi omanik lisaks majandamiskuludele tasuma

veevarustuse, kanalisatsiooniteenuse ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning

maksma maamaksu. Korteriomaniku õigusi ja kohustusi korteriomandi esemeks oleva

korteriomandi reaalosa ja kaasomandi kasutamisel reguleerivad KOS § 10-11. KOS § 10 lg 2

kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. KOS § 11

lg 1 p 1 järgi on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosas korras ning seda ja

kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab

omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

Vastavalt KOS § 1 lõikele 2 ei ole korteriomandi eseme reaalosa ehitis ja selle osad ega ehitise

püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud

seadmed, kas siis, kui nad asuvad korteriomandi reaalosal. Ehitise sisene kütte-, elektri- ja vee

süsteem on korteriomanike kaasomandis, kes valdavad ja kasutavad seda kaasomanikena. AÕS

§ 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal

lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja

kulutusi. Korteriühistu arvete alusel on Werrohof Invest OÜ tasunud elamu hooldus- ja

haldusfondi, remondifondi, sihtotstarbelisi makse perioodil 2005-2007.a. tasunud kokku

118 112 krooni. Korteriühistu nõusolekul on kostja 2006. aastal oma rahaliste vahenditega

temale kuuluval reealosal teostanud kaasomandis oleva vee-, kütte- ning elektrisüsteemi

täieliku uuendamise. Lisaks on kostja välja ehitanud iseseisva küttesüsteemi soojussõlmega,

mis on samuti korteriomanike kaasomandis. Vahetatud on ka välisuksed. Tarbitud vee,

kanalisatsiooni ja soojuse teenuse saamiseks on XXX 4 hoones paigaldatud eraldi mõõdikud

korteritele ja mitteeluruumile. Äriruumide üürnikud korraldavad iseseisvalt prügiveo vedajaga

sõlmitud lepingu alusel. Kostja tasub tarbitud teenuse eest otse teenust osutanud äriühingutele

nende poolt esitatud arvete alusel.

Kostja esindaja ei ole kunagi väitnud, et ta ei ole viibinud korteriühistu liikmete üldkoosolekul.

Koosoleku toimumise kohta väljastati kaks kutset, üks KÜ XXX 1 liikmele ja teine XXX 4

korteriomanikule. Pärast kutsete saamist esitas kostja 30.06.2007.a. ühistu juhatusele taotluse

väljastada tõend, mis kajastaks korteriühistu liikme varalisi õigusi ja kohustusi korteriühistu

suhtes. Tõendit ei väljastatud. 09.07.2007.a. koosolekul otsustati määrata likvideerijad ja

korteriühistu rahalised vahendid kanda XXX 4 valitsejale, kelleks nimetati OÜ Võru

Kinnisvara.

Nimetatud koosolekul majanduskava hageja poolt ei esitatud. Eeldada ei saa ka asjaolu, et

2007. aastaks kortertiühistu poolt kinnitatud majanduskava oleks valitsejal aluseks omale

võetud kohustuse täitmiseks, sest hageja on esitanud nõuete alusena elektroonilise andmebaasi

väljatrüki arvete kohta. Hageja poolt esitatud arvetel arvestab ja nõuab hageja remondifondi

ettemakseid, teenustasu ja teisi makseid kostjalt ka keldripinna eest kokku 707.8 m2-lt ning

hinnad on erinevad võrreldes korteriühistu arvetega, vee arvestus ei vasta veemõõtja näidule

ega Võru Linnavalitsuse poolt kinnitatud hinnakirjale. Korterite omanikud ei tasunud ühistule

ettemakseid ega hooldustasu keldripinnalt, sama ei teinud ka kostja, olles ühistu liige ja tasudes

562.3 m2 arvestusega. Teostatud ei ole ka korteriühistu majanduskava kohaseid planeeritud

remonttöid. Tõsiseks ohuks elanike ja äripinnal viibijate tervisele ja elule ning kaasomandi

säilimisele on amortiseerunud elektrijuhtmestik korterites ja elanike kasutuses olevates

trepikodades, abiruumides. Esimesele korrusele korteritest aegajalt tulev vesi on eelduseks

kaupade riknemisele. Kes ja kuidas ning millise dokumendiga ehitise valitsemise valitsejale

üle andis, ei ole kostjale teada. Seaduse kohaselt tuleb koostada üleandmise-vastuvõtmise akt.

KOS § 22 lg 1 sätestab, et valitseja koostab kalendriaastaks majanduskava. Kostja ei ole

hagejalt saanud ühtegi teadet üldkoosoleku toimumise kohta 2008. aasta majanduskava

kinnitamiseks või valitseja aruande kinnitamiseks. Samuti mitte 2009.a aasta majanduskava.

KOS § 22 lg 1 punktide 2-4 kohaselt sisaldab majanduskava muuhulgas andmeid kaasomandi

eseme valitsemiseks kavandavate sissetulekute ja väljaminekute kohta, korteriomanike

kohustuste kohta kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmisel vastavalt kaasomandi eseme

valitsemiskulude kandmise suhtele ja kaasomandi eseme korrashoiuks remondifondi tehtavate

maksete suuruse kohta. KOS § 22 lg 3 kohaselt esitab valitseja pärast kalendriaasta lõppemist

aruande, milles kajastatakse muuhulgas majanduskava täitmist ja kaasomandiga seotud varalisi

õigusi ja kohustusi.

KOS § 21 lg 2 p 5 kohaselt on kohtus nõuete esitamiseks vajalik korteriomanike otsus. Hagi

esitamise õiguslikuks aluseks saab sama sätte tähenduses lugeda korteriomanike üldkoosoleku

otsust koos kinnitatud majanduskavaga. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on

korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega

seotud summade tasumiseks ning majanduskavast nähtub seega ka ulatus, milles valitsejal on

kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia ning selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid

esitada. Sellist tõlgendust on toetanud ka Riigikohtu prakitka. Riigikohus selgitas

28.11.2005.a. otsuses nr 3-2-1-132-05, et valitseja poolt nõuete esitamiseks kohtus on vajalik

korteriomanike otsus. Hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab lugeda korteriomanike

üldkoosoleklu otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamsie kohta. Kuna hageja

ei ole nimetatut esitanud, puudub hagil õiguslik alus. Kostja on püüdnud selgitada hageja

juhatajale Mati Kriis´ile ja Võru Kinnisvara OÜ töötajatele majanduskava olemasolu

vajalikkust, millest ilmneks elamu hoolduse ja remondi maht ning sellest tulenevalt vastavad

maksed. Kostja raamatupidamise eest vastutav isik on püüdnud hageja pearaamautpidajale

selgitada käibemaksuseadusest tulenevaid erisusi eluruumide ja äriruumide tarbeks osutatud

teenuste maksustamisel ja nende kajastamist arvetel, et hagejale remondifondi kantav raha on

sisuliselt ettemaks teenuse eest ning teenuse osutamisel tuleb teha tasaarveldus ettemaksuga

jne. Kostja on Maksu- ja Tolliametile teatanud käibemaksu rakendamisest XXX 4

miteeluruumide osas. Hageja palub hagi jätta rahuldamata ja asjas menetlus lõpetada.

HAGEJA VASTUS KOSTJA VASTUVÄIDETELE (tl 72-75)

16.03.2009.a. esitas hageja omapoolse seisukoha kostja vastuse osas. Kostja seisukoht, et

temale kuuluvad mitteeluruumid ei ole üks osa korteriomanditeks jaotatud kinnisasjast ja

seetõttu tuleks tema puhul rakendada teistsugust lähenemist, on ekslik. KOS § 3 lõikest 2

tulenevalt võib korterioamnditeks jagada üksnes kogu kinnisomandi. Kõnesolev kinnistu on

jaotatud 37. korteriomandiks, millest 36 kannavad numeratsiooni vastavalt reaalosa

korterinumbrile ja kostjale kuuluva korteriomandi tähistuseks on M100 (Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna väljatrükk, tl 80-82), reaalosa suuruseks 707.8 m2, mis tuleneb ka kostja

kirjalikust vastusesest. KOS § 13 kohaselt on korteriomanikud kohustatud kaasomandi eseme

korrashoiu ja valitsemise kulutusi kandma võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi suurusega.

Kuna kaasomandi suurus tuleneb otseselt reaalosa suurusest ja on omavahel võrdelises seoses,

tagabki reaalosa suurusest tulenev (nn ruutmeetripõhine) kulude jaotus kõige lihtsama ja

õiglasema, seadusele vastava kulude jaotuse. Sellega on seletatav, miks tuleb kostjal tasuda

vastavaid kulutusi ka pinnalt, mida tema nimetab keldripinnaks, kuid mis tähistatuna Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna plaanil M100 moodustab tegelikult ühe osa kostja

korteriomandist suurusega 707.8 m2.

Kostja on õigesti viidanud, et korteriomanikud valitsevad kaasomandi eset korteriühistu

õigusvõime tekkimisest KÜS järgi. Samas tuleb silmas pidada asjaolu, et kuna

korteriomanikud otsustasid korteriühistu likvideerida ja määrata valitseja vastavalt KOS-ile,

taasutus korteriühistu likvideerimisega selle asutamise eelne õiguslik olukord. Samuti ei saa

valitsejale olla siduvad tema valitsejaks määramisele eelnenud perioodil kostja tehtud

remonttööd või kahepoolsed kokkulepped likvideeritud korteriühistuga. Samuti pole nimetatud

tööde loetleu aluseks, et tunnistada valeks hageja väide selle kohta, et kostja ei mõista oma

kohustusi teiste kaasomanike ees. Nimetatud tööd on seotud peamiselt kostjale kuuluva

korteriomandi reaalosaga ja kui see ka nii ei oleks, ei ole kostja poolt eelnevalt teostatud töödel

mingit seost käesolevas tsiviilasjas käiva vaidlsuega. Likvideeritud korteriühistu rahalised

vahendid, mis otsustati kanda hagejale, kandis hageja tagasi korteriühistu arveldusarvele ning

likvideerijad pidid selle tagastama kõigile korteriomanikele vastavuses nende osas suurusele.

Selle otsuse tingis hageja soov vältida rahaliste vahendite osas tekkida võivat vaidlust kostjaga,

mille eeldamiseks andis alust kostja kiri 30.06.2007.a. korteriühistule, kus kostja seadis

kahtluse alla rahaliste vahendite valitsejale üleandmise. Hageja ei ole kunagi vaielnud vastu

kostja kirjalikus vastuses toodud tõsiasjale, et kostjal on hetkel soojusenergia, prügiveo ning

kanalisatsiooni ja vesivarustuse kohta sõlmitud lepingud otse tarnijaga; samuti ka

elektrvarustuse osas, nagu ka kõikidel teistel korteriomaikel. Kostjale ei ole hageja poolt

esitatud arveid nende teenuste kohta otselepingute kehtimise perioodil. Kostja väide hageja

poolt 2007. aasta augustis küsitud hinna osas ei vasta kehtestatud hinnakirjale ja ei ole õige.

Hageja on jaotanud augustikuu kulud täpses vastavuses AS Võru Vesi poolt esitatud arvele.

Kostjale esitatud arvel võrdub vee- ja kanalisatsiooniteenuse käibemaksuta hind täpselt AS-i

Võru Vesi poolt esitatud ja veearvesti näitudest tuleneva käibemakusta vee- ja

kanalisatsiooniteenuse hinnaga. Sama kehtib ka abonenttasu kohta. Kahjuks ei võimalda

hageja poolt kasutatav kommunaalteenuste arvestamise programm kasutada ühe maja lõikes

ühel teenusel erinevaid hinnakirju samale ühikule (aga Võru Linnavalituse normatiivaktidest

tulenevalt kehtisid sellele hetkel juriidilistele ja füüsilistele isikutele erinevad vee- ja

kanalisatsiooniteenuse hinnad), oli valitud kostja kui juriidilise isiku tarbitud vee- ja

kanalisatsioonitennuse ühikuks kuu vee- ja kanalisatsiooniteenuse maksumuse koguhind

(290.40 krooni) ja koguseks üks (kuu). Summaks kujuneski 290.40 krooni. Täpselt selline oli

ka AS Võru Vesi poolt esitatud arve. Füüsilisest isikuteste korteriomanike puhul kasutati

ühikuna tavapärast kuupmeetrit. Hageja märgib, et kui kostjale jäi midagi arusaamatuks või

tekkis pretensioone, oli ta vastavalt korteriomanike poolt vastu võetud kodukorra punktile 1.16

kohustatud esitama vastava pretensiooni enne arve tasumistähtaja saabumist ehk siis hiljemalt

arvestuskuule järgneva kuu 19. kuupäevaks.

Kostja väide majanduskava puudumise kohta on osaliselt õige. Majanduskava valitsejaks

määramisest kuni 2007. aasta lõpuni on kinnitatud korteriomanike üldkoosolekul

09.07.2007.a., millest kostja ka ise osa võttis. Majanduskava kinnitamine fikseeriti koosoleku

protokollis. Protokoll on koostatud vastavalt KOS § 18 lõikele 6. Aastaks 2008 majanduskava

koostatud pole, peamiselt on see tingitud remondifondi rahaliste vahendite ja nende kasutamise

planeerimise keerukusest tingimustes, kus pole õiguslikku lahendit 20% korteriomandite

kogupinnast omava korterioamniku tahtmatusele alluda ülejäänud korteriomaike poolt

seadusetele vastavas korras vastu võetud otsustele ja sellest tulenevalt pole selgust ühe

neljandiku remondifondi rahaliste vahendite olemasolus. Samas ei saa üksnes majanduskava

puudumine olla aluskes kommunaalmaksete, valitsemiskulude ja remondifondi maksete

tasumisest keeldumiseks, sest nimetatu eest arvete esitamine oli kooskõlas korteriomanike

09.06.2007.a. toimunud üldkoosoleku otsusega, mis kinnitas majanduskava koostamise ja

kulude arvestuse aluseks olevad põhimõtted kuni korteriomanike uue vastavasisulise otsuseni.

Uut otsust seni vastu võetud ei ole. Majanduskava puudumine on küll hageja töö puudujääk,

kuid ei anna alust keelduda oma kohustuste kandmisest võrdsetel alustel teiste

korteriomanikega. Hageja märgib, et kostja ei ole tasunud esitatud arvete alusel ühtegi senti ka

2007. aastal, mil majanduskava oli olemas.

Kostja viidatud Riigikohtu lahendi osas märgib hageja, et tegelikult asus Riigikohus nimetatud

otsuses seisukohale, et valitseja võis kohtusse esitada nõudeid ka ilma korteriomanike

üldkoosoleku otsuseta. Samuti märgib hageja, et käesoleval juhul on hagejale antud

korteriomanike 09.07.2007.a. üldkoosoleku otsuse punktis 1 antud volitused nõuete

esitamiseks kohtus ja seda ka XXX 4 kaasomanike vastu.

KOHTUISTUNG (tl 87-92, 215-219)

12.05.2009.a. toimud eelistungil jäi hageja varasemalt esitatud seisukohtade juurde ning

kinnitas, et saab esitada vaidlusaluse üldkoosoleku protokolli originaali ja ka koosoleku

registreerimislehed. Kõigepealt toimus korteriühistu XXX 1 liikmete üldkoosolek, kus

otsustati likvideerida korteriühistu ja seejärel juba XXX 4 korteriomanike üldkoosolek

valitseja määramiseks, sama üldkoosolekul osalejate koosseisuga, sest keegi saalist ei

lahkunud ja seetõttu oli välja saadetud ka kaks koosoleku kutset sama kellaajaga - esimene

korteriühistu XXX 1 likvideerimiseks ja teine selle kohta, et valitseja määramise üldkoosolek

toimub vahetult pärast korteriühistu XXX 1 üldkoosoleku lõppemist. Mõlemad kutsed olid

välja saadetud seaduses sätestatut järgides. Ka Werrohof Invest OÜ esindaja oli teisel

koosolekul, sest keegi ei lahkunud saalist. Registrikande järgi on korteriühistu XXX 1 lihtsalt

likvideeritud, ilmselt ilma õigusjärgluseta 2008 aastal, 2007. aasta augustis on valitseja

nimetatud, tegutsema hakkas alates 01.08.2007.a. Majanduskava puudumine 2008. aasta

mõnede kulude kohta on pigem formaalne, kui sisuline puudujääk. 2008. aastal toimus

majandamine vastavalt 09.07.2007.a. toimunud korteriühistu üldkoosoleku otsustele, kus olid

näha rahalised koormatised ja perspektiivne tegevus.

Kostja lepinguline esindaja selgitas, et Werrohof Invest OÜ ei olnud valitseja määramise

üldkoosolekul ja ei hääletanud selle poolt, seetõttu ei olnud koosolek ka otsustusvõimeline.

Korteriühistu XXX 1 on saatnud 21.08.2007.a. saldoteatise Werrohof Invest OÜ-le, kus on

teatanud 31.07.2007.a. seisuga osakapitali suurus ja palutud seda kinnitada. Seega nimetatud

ajal korteriühistu eksisteeris. Kostja ei vaidle vastu arvete saamisele, kuid arved ei vasta

seaduses sätestatule. Arved ei ole konkreetsed. Hageja on unustanud, et kostja on äriühing.

Arve peal peab olema remondifond käibemaksuga. Hageja pole käibemaksu näidanud, aga

kostja on käibemaksukohuslane. Käibemaksuseaduse (kuni 01.01.2009.a. kehtinud

redaktsioon, KMS) § 16 lg 2 p 2 kohaselt oli maksuvaba käive eluruumi teenuse osas. Kuna

Werrohof Invest OÜ ei ole eluruumi omanik, siis ei saa ka seda äriruumi käsitleda kui

eluruumi. Alates 01.01.2009.a. on ka eluruumide omanikule maksustatavad kõik teenused

käibemaksuga. Kui remondifondi raha tehakse sihtotstarbelise sissemaksena, siis tehakse

tasaarvestus. Eluruumi hooldusteenuse osa on käibemaksuvaba. Kui ühe ruutmeetri pealt

võetakse raha 8 krooni, siis see sisaldab ka käibemaksu (1.3 krooni), mis tuleks näidata

käibemaksuna. Kui valitseja ise seda teenust ei osuta ja ostab teenust, siis selleks peavad

olema kirjalikud kokkulepped, et siis käibemaksu näidata teenuste osas ja teenuste ostjaga

tehakse tasaarvestus. Antud asja juures oleks olnud vaja arvel tuua välja käibemaksu summa,

mis oleks olnud remondifondile. Kostjal oleks võimalik olnud küsida tagasi käibemaksu oma

kulutuste osas.

Hageja selgitas täiendavalt käibemaksu osas, et kuni 2009. aasta 1. jaanuarini ei olnud hageja

kohustatud lisama käibemaksu välikoristuse teenustasule ja remondifondile, mis on

sihtotstarbeline makse ja seda ei pidanud tegema ka alates 1. jaanuarist 2009. Käibemaksu

seadus loetleb üksikasjalikult ja ilma erandita, mis on maksustatavad käibed ja remondifond ei

ole käive, see on kui sihtotstarbeline makse ja seda ei maksustata käibemaksuga. Seaduses ei

ole loetelu, mis ei ole käive. Järelikult pole õige lisada käibemaksu remondifondile ja pole

õigus seda ka tagasi küsida.

Kohus lükkas asja arutamise edasi ning andis pooltele aega täiendavate tõendite esitamsieks.

25.05.2009.a. esitas kostja täpsustavad seisukohad hagiavalduse osas (tl 97-106). Kostja jäi

varasemate seisukohtade juurde, kuid täpsustas vastust. Eluruumide erastamise seaduse (EES)

§ 3 sätestab erastamise objekti. Lõike 2 kohaselt on korterile või mitteeluruumile vastava

elamu muu osa suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse selle korteri või mitteeluruumi

üldpinna osakaalust kogu hoone korterite ja mitteeluruumide üldpinnas mõttelise osana. Lõike

3 kohaselt abiruumid, mis asuvad elamus või elamuga ühisel krundil, kuuluvad erastamisele

Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud korras. Abiruumiedks loetakse elamus või elamuga

ühisel krundil paiknevates hoonetes asuvaid ruume, mis ehitusprojekti kohaselt on ette nähtud

elamu teenindamiseks või elanike ühiseks või individuaalseks kasutamsieks. Samuti

loetaksekse abiruumideks endisi eluruume, mida vastavalt kohaliku omavalitsuse otsusele ei

ole tunnistatud mitteelurruumideks, olenemata sellest, kuidas nimetatdu ruume teglikkuses

kasutatakse. Sama seaduse § 13 lg 1 sätestab, et omandiõigus erastatavale eluruumile,

sealhulgas järelmaksuga ostetud eluruumile tekib vastavalt AÕS §-le 92.

Mitteeluruumide erastamise seaduse (MEES) § 2 sätestab erastamise objekti. Lõike 1 kohaselt

on erastamise objektiks elamus asuv mitteeluruum koos selle suurusele vastava muu osaga

elamust, mis on riigi või kohaliku omavalitsusüksuse või riigi äriühingu või aktsiaseltsi, kelle

kõik aktsiad kuuluvad kohalikule omavalitsusüksusele, või osaühing, kelle ainuke osa kuulub

kohalikule omavalitususüksusele, omandis. Elamuks nimetatud seaduse mõttes loetakse

hoonet, milles asuvate eluruumide üldpind on vähemalt võrdne selles hoones asuvate

mitteeluruumide üldpinnaga. Mitteeluruumideks loetakse sama paragrahvi teise lõike kohaselt

elamutes paiknevaid kontoriruume, kultuurhariduslikke ruume, ateljeesid, kaubandusruume,

kommunaal-elutarbelisi ruume, laoruume, tööstusruume ja muid elamutes paiknevaid ruume,

mis on vastavalt ehitusprojektile, kasutusloale või valla- või linnavalitsuse loale ettenähtud

alatiselt kasutamiseks mitteeluruumina. Enne mitteeluruumi erastamist tuleb mitteeluruumi

andmed kanda riiklikusse ehitisregistrisse. Lõike 3 kohaselt ei ole mitteeluruumiks elamu

teenindamiseks, elanike ühiseks või individuaalseks kasutamiseks ettenähtud abiruumid, mida

arastatakse vastavalt eluruumide erastamise seadusele. Kui abiruumid on antud kolmanda

isiku valdusesse lepingu alusel, lähevad pärast antud elamus korteriühistu moodustamist või

elamu haldamise üleandmist korteriomanikele lepingujärgsed õigused ja kohustused

eluruumide erastamise kohustatud subjektilt üle korteriühistule või korteriomanikele. Lõike 6

kohaselt erastatakse mitteeluruume korteriomandi esemena. Kuni vastava korterioamndi

kinnistusraamatusse kandmiseni erastatakse mitteeluruume valasasjana. MEES § 4 lg 2

kohaselt erastatakse mitteeluruumid elamus, mille üheks omanikuks on riik või kohalik

omavalitusüksus või riigi äriühing või aktsiaselts, kelle kõik aktsiad kuuluvad kohalikule

omavalitsusüksusele, või osaühing, kelle ainuke osa kuulub kohalikule omavalitsusüksusele,

mitteeluruumide erastamise seaduse kohaselt, kui kaasomandis oleva elamu omanikud on

lihtkirjaliku kokkuleppe alusel kindlaks määranud elamu reaalosad ja registreerinud need

hooneregistris. Kokkuleppe mittesaavutamisel edastatakse nimetatud mitteeluruumid eraldis

eaduse alusel. Sama seaduse § 61 kohaselt kohaldatakse mitteeluruumide haldamisel

eluruumide erastamise seaduse §-de 151-152 sätteid.

Võru Linnavalitsus mitteeluruumide omanikuna ja korteri valdajad on kokku leppinud

eluruumide ja mitteeluruumide reaalosa suuruses, mis on kantud ehitisregistrisse ning seejärel

on

sõlmitud

asjaõiguslepingu

(08.02.2001.a.),

mille

alusel

on

korteriomandid

kinnistusregistrisse sisse kantud. Kostja esitas korteriomandite registriosa detailvaated

22.04.2009.a. seisuga (tl 108-151). EES § 15 sätestab:

-

lg 1: erastatud eluruumidega elamus võivad omanikud asutada elamu ühiseks

haldamiseks korteriühistu. Korteriühistu liikmeks on ka käesoleva seadue §-s 6

nimetatatud kohustatud subjekt erastamata korterite ja aniel vastava muu osaga

elamust. Elamutes, kus ei ole korteriühistut moodustatud ega haldamist

korterioamikele üle antud, korraldab elamu haldamist kuni 2002. aasta 31. detsembrini

eluruumide erastamise kohustatud subjekt või isik, kellele on haldamine õigusaktides

sätestatud korras üle antud ja kellele on erastatud eluruumide omanikud kohustatud

maksma majandamiskulusid KOS järgi. Eluruumide erastamise kohustatud subjektile

või isikule, kellele on haldamine üle antud, kohaldatakse selles õigussuhtes KOS-is

valitseja kohta käivaid sätteid. Korteriomanikud võivad KOS alusel tehtud otsusega

valitsejaks oleva isiku tagandada;

-

lg 2: elamus, kus korteriomanikud on elamu haldamiseks sõlminud ühise tegutsemise

lepingu, jääb leping kehtima niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus KOS-iga;

-

lg 3: korteriühistute moodustamise ja tegevuse alused sätestatakse teiste

õigusaktidega.

KÜS § 16 lg 1 kohaselt lähtutakse erastatud eluruumidega elamutes korteriühistu asutamisel

EES-i §-s 15 sätestatust. EES § 151 lg 2 kohaselt annab eluruumide erastamise kohustatud

subjekt elamu haldamise korteriühistule või eluruumide omanikele üle kolme kuu jooksul

pärast vastava avalduse saamist, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Elamu haldamise üleandmise

korra kehtestab Vabariigi Valitsus. Kostjal puuduvad andmed selle kohta, et erastamise

kohustatud subjekt Võru Linnavalitsus oli määranud XXX 1 elamu (praeguse aadressiga

XXX 4) haldajaks valitseja õiguste ja kohustustega hageja ning sõlminud sellekohase

lepingu.

13.02.2001.a. otsustati asutada korteriühistu XXX 1, mis omandas õigusvõime registrisse

kande tegemisest, s.o 13.02.2001.a. KOS § 16 lg 4 kohaselt on senine elamu haldaja

kohustatud kolme kuu jooksul, arvates korteriühistu registrisse kandmisest, korteruühistule

üle andma Vabariigi Valitsuse korras loetletud dokumendid elamu kohta. Vajaliku

dokumentatsiooni puudumisel tuleb see vastava elamu remondirahade eest taastada ja

korteriühistule üle anda. Kõik elamu majandamiseks sõlmitud lepingud lõpevad kolme kuu

jooksul pärast nende üleandmist ühistule, kui ühistu neid ei pikenda. KÜS § 5 lg 1 kohaselt on

korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja

korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud KÜS-is sätestatud korras.

Teised isikud ei saa olla korteriühistu liikmeks. KÜS § 5 lg 2 kohaselt loetakse

korteriühistusse kuuluva korteriomaniku korteri võõrandamisel omandaja korteriühistu

liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päev. KÜS § 7 lg 2 kohaselt hinnatakse

korteriomandi võõrandamisel ja pärimisel selle korteriomandi väärtust koos korteriomaniku

varaliste kohustustega korteriühistu suhtes ja osamaksuga korteriühistu varas. Kostja omandas

XXX 4 elamu esimesel korrusel asuvad kaupluse ruumid ja keldris asuvad abiruumid ning

Võru Linnavalitsuse poolt korteriühistule tasutud liikmemaksu ja remondifondi osamaksed

Võru linna ja kostja vahel 20.07.2005.a. sõlmitud korteriomandi müügilepingu ja

asjaõiguslepingu alusel.

09.07.2007.a. toimunud koosoleku eel allkirjastati koosolekust osavõtmise kohta osavõtu leht,

millel ei olnud märget I või II koosolek. 21.08.2007.a. esitas korteriühistule

raamatupidamisteenue osutaja Abacus Invest OÜ osakapiptali saldovõrdluse summas 14 156

krooni, mis ühtis kostja raamatupidamise andmetega. 19.10.2007.a. on KÜ XXX 1

likvideerija Birgit Järvis ja Abacus Invest OÜ juhatuse liige allkirjastanud KÜ XXX 1

majandustegevust kajastavad raamatupidamise dokumentide üleandmise-vastuvõtmise akti.

Raamatupidamisest anti dokumendid likvideerijale üle. 06.02.2008.a. likvideerijate esitatud

avalduse alusel on KÜ XXX 1 Tartu Maakohtu registriosakonnas registrist kustutatud. Hageja

poolt esitatud maksekorraldusest nähtub, et enne registrist kustutamist on korteriühistu

likvideerijad kandnud remondifondi kogutud raha 58 085.03 krooni OÜ Võru Kinnisvara

arvele (laekunud 01.02.2008.a.). Likvideerijate poolt esitatud avalduse alusel kustutati ühistu

registrist ilma korteriühistu liikmetele raha tagastamata, millega Werrohof Invest OÜ ei

nõustunud. Registrikaardi 4 veerust nähtub, et Tartu Maakohtu 20.03.2008.a. määrusega asjas

2-08-7427 on otsustatud korteriühistu täiendav likvideerimine ja likvideerijate õiguste

taastamine. 09.05.2008.a. laekus kostja arveldusarvele 32 386.50 krooni selgitusega „KÜ

XXX I likvideerimine“. 05.06.2008.a. kustutati KÜ XXX I registrist ja tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 45 lg 2 kohaselt lõppes juriidiline isik XXX 1. Seetõttu ei ole hageja

tuginemine korteriühistu eelsele elamu valitsemise olukorra taastumisele seaduspärane. Kostja

on korduvalt ühistu likvideerijatelt nõudnud suulist või kirjalikku tõendit, mis kajastaks

korteriühistu liikmete varalisi õigusi ja kohustusi, kuid tulemusteta.

Korteriomandi valitsemise probleemistiku juures tuleb eristada reaalosa ja kaasomandi osa

valitsemise õiguslikku režiimi. AÕS § 68 kohaselt on omand isiku täielik võim asja üle. KOS

10 kohaslt ei tohi korteriomandi reaalosa kasutus vastuollu seaduse või kolmanda isiku

huvidega. Kolmandate isikutena on antud juhul käsitletavad teised korteriomaikud.

Korteriomaike kohustuste hulka kuuluvad kaasomandil lasuvate maksude tasumine ning

avalik-õiguslike reaalkoormatiste ja kaasomandi majandamise kulutuste kandmine.

Maksudest tulb eelkõige nimetada maamaksu ja kindlustusmakse tasumise kohustust, mida

arvutatakse proportsionaalselt kaasomandi mõtteliste osade suurusele. Kostja tasub nimetatud

maksud ise kinnistatud 25% ärimaa kohta temale esitatud maamaksuteate ja kindlustuslepingu

alusel. Kulutuste hüvitamisel tuleb juhinduda KOS § 11 lõikest 1 – kohustus hoida oma

korteri reaalosa korras. KOS § 13 lg 2 kohaselt tuleb hüvitada kaasomandi eseme korrashoiu

kulutused

neid

kulutusi

teinud

teistele

korteriopmanikele

suuruses,

mis

vastab

korteriomanikule kuuluva kaasomandi suurusele. Kostja on 2005. aasta augustist kuni 2007.

aasta septembrini kandnud selleks 118 112 krooni korteriühistu XXX 1 arvele. Hageja peaks

tõendama kulutuste vajalikkust. Kaasomanikega kokkuleppel tuleb otsustada ehituslike või

muude kaasomandi korrashoiuks vajalike suuremate ümberkorralduse tegemise küsimusi, s.h

ka rahalisi ettemakseid. Tegu on tavapärasest hooldusest või hoolduseks hädavajalikest

kulutustest erinevate kulutustega, mida ei saa otsustada enamuse häälte alusel. Veel enam

nimetatud muudatuste tegemiseks võib üldiselt puududa vajadus, kui asjakohase toiminguga

ei kahjustata korteriomanike õigusi üle tavakasutusest tuleneva määra (KOS § 16 lg 1). KOS

§ 19 lg 2 kohaselt korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui selles osalevatele

korteriomanikele kuulub üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosasdest. Kostjale

kuulub 5216/16020 mõttelist osa kinnistust ja reaalosana mitteeluruum M100. Hageja poolt

esitatud protokolli kohaselt oli koosolekul esindatud 79.3% kaasomandiosadest lisatud ka II

koosolekust osavõtnute registreerimise lehele. Kostja väidab, et tema ei ole II koosolekul

osalenud. Koosoleku protokolli punkti 5 kohaselt koosolek otsustas kandidaatide puudumisel

majanõukogu mitte nimetada. Kostja arvates ei ole selline asi mõistlik ning kostja soovib

kindlasti, et majanõukogus oleks tema esindaja, kuulub ju kostjale kinnistu kaasomandi

mõttelisest osast 32.5% ja kõikide eluruumide korteriomanikele 67.5%. TsÜS § 67 lg 1 järgi

on tehing toiming või omavahel seotd toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku

tagajärgje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. TsÜS § 67 lg 2 kohaselt on mitemepoolne

tehing tehing, mille tegemiseks on vajalik kahe või enama isiku tahteavaldus. Korteriomanike

üldkoosoleku otsus on olemuselt korteriomanike mitmepoolne tehing, mille tegemiseks on

vajalik nõutav kvoorum. KOS § 17 lg 2 kohaselt on otsuse vastuvõtmiseks vaja, et otsuse

projekti sisu oleks üldkoosoleku kutses esitatud päevakorras kirjeldatud. Kõnealusel kutsel oli

päevakord märgitud järgmiselt:

1. valitseja nimetamine (otsuse projekti põhiseisukoht – nimetada elamu XXX 4 valitsejaks

viieaastaseks perioodiks alates 01.08.2007.a. OÜ Võru Kinnisvara). Esitatud päevakorra sisus

puudub täielikult volituse ulatuste andmine, olgugi, et see on protokolli tekstis antud.

Protokolli sisu on vastuolus KOS § 17 lõikega 2.

4. kinnitada majanduskava 01.08 kuni 31.12.2007 lõpuni. Protokollile majanduskava lisatud

ei ole. Hageja on esitanud majanduskava alles 16.03.2009.a. kirjaliku arvamuse lisana. Kostja

hinnangul ei vasta see KOS §-s 22 sätestatule.

Raamatupidamise seadusest (RPS) tulenevalt peaks hagejal olema arved ka paberkandjal.

Kostja on hageja poolt esitatud arved arhiveerinud ja jätnud raaamtupidamises kajastamata

kui alusetult esitatud arved. Juhul, kui hagejal oli korteriühistuga sõlmitud vee edasimüügi

leping kostjale ja hageja raamatupidamisprogramm ei võimaldanud õigeid arveid esitada, siis

oleks pidanud lisama arve aluseks olevad alusdokumendid. Hageja ei ole vaatamata

korduvatele palvetele esitanud tegelikkusele vastavaid arveid vee edasimüügi kohta. Kostja on

2007. aasta septembris-oktoobris palunud korteriühistu likvideerijatel esitada oma arved või

tasaarveldada AS Võru Vesi poolt KÜ-le XXX 1 esitatud vee tarbimise kulud korteriühistu

liikmena tasutud ettemaksetena. Et arvet ei esitatud, on kostja seisukohal, et nimetatud

summad on tasaarvestatud. Kogu veearvete segaduse põhjustas see, et AS Võru Vesi ei

saanud sõlmida kostjaga lepingut, kuna KÜ XXX 1 likvideerijad ei soostunud muutma ega

lõpetama KÜ XXX 1 ja AS Võru Vesi vahelist lepingut. Väliskoristust teostab ainult kostja,

kuna XXX 4 asuv elamu piirneb kostjale kuuluva kinnistuga Jüri 13a. Vaatamata kostja

ettepanekutele sõlmida koristamise osas kokkulepe, ei ole seda senini tehtud. Kuni

20.04.2005.a. oli kinnistusraamatus korteriomandi reaalosana mitteeluruum M100 üldpinnaga

562 m2. Kannet muudeti 20.04.2005.a. avalduse alusel, kinnistu koosseis jagati;

korteriomandi reaalosaks oleva mitteeluruumi M100 üldpinnaks märgiti 707.7 m2.

06.05.2009.a. esitas hageja kohtule taotluse hagi tagamiseks, paludes seada käsutamise

keelumärge kinnistusraamatusse kostjale kuuluvale korteriomandile (M100) aadressil XXX

4, Võru (tl 182). Kohus jättis hagi tagamata (tl 193), kuna hageja ei andnud hagi tagamisega

tekkida võiva võimaliku kahju hüvitamiseks kohtu määratud tähtajaks tagatist (Kohus andis

hagejale tähtaja 08.05.2009.a. määrusega, tl 186-188).

06.10.2009.a. toimunud kohtuistungil (tl 215-219) jäid pooled varem avaldatu juurde. Kostja

esindaja rõhutas, et on esitanud kõik materjalid selle kohta, et nõue on alusetu ja et see on

esitatud vale isiku poolt. Korteriühistul oli sõlmitud vee edasimüügi leping kostjaga juunis

2006. aastal. Ettemaks on tasaarvestatud. Hageja esindaja selgitas, et tasaarvestus ei saa

toimuda automaatselt, seda saab teha ainult avaldusega teisele poolele. Välikoristuseks on

hagejal sõlmitud leping. Valitseja ongi määratud selleks, et iga korteriomanik ei peaks ise

sõlmima lepinguid oma osa suhtes.

Kohus lükkas asja arutamise edasi ja andis kostjale aega kokkuvõtliku seisukoha esitamiseks.

06.11.2009.a. esitas kostja omapoolse kokkuvõtte ning taotluse tõendite väljanõudmiseks (tl

228-230). Vastavalt KOS § 21 lg 2 p-le 1 on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel

korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires

tehinguid. Seega eeldusel, et valitsejale on üldse hagi esitamiseks volitused antud, saab ta oma

volitusi realiseerida esindatava nimel, s.o kõigi korteriomanike nimel, olles ise nende

esindaja. OÜ Võru Kinnisvara on aga seevastu esitanud hagi iseenda nimel. Pealegi pole OÜ

Võru Kinnisvara ka oma volitusi korteriomanike nimel hagi esitamiseks siiani tõendanud. OÜ

Võru Kinnisvara ajab antud juhul alusetult enda nimel võõrast asja. Analoogne oleks olukord,

kui näiteks advokaat ajaks kliendi kohtuasja enda nimel. Kostja on seisukohal, et tulenevalt

TsMS §-st 3 puudub hagejal õigus antud asjas kohtusse pöördumiseks ning esitatud hagi tuleb

jätta läbi vaatamata.

Isegi kui saaks väita, et hageja saab antud juhul hageda korteriomanike asja enda nimel, on

esitatud nõue kostja jaoks ebaselge. Hageja ei ole siiani esitanud kohtule ühtegi arvet ega

muud alusdokumenti, millest tuleneks tema väidetav nõue kostja vastu. Kostja on ise esitanud

kohtule illustratiivse materjalina talle e-posti teel saadetud paberid, mis on pealkirjastatud

“kommunaalteenuste arve”. Milles osutatud “kommunaalteenused” täpsemalt seisnevad, jääb

aga arusaamatuks. Kommunaalteenuste mõiste sisustavad tavapäraselt vesi, elekter,

soojusenergia ja koristus. Pooltel puudub vaidlus, et hageja ei ole enda nimel ega ka

vahendatult osutanud kostjale mingeid teenuseid seoses vee, elektri ega soojusega.

Välikoristuse osas on hageja osutanud teenust vaid korterelamu elanikele, puhastades

trepikodade esist territooriumi. Kostjal on eraldi sissepääs oma korteriomandisse ning selle

esist territooriumi ei ole hageja kunagi koristanud. Olgugi, et kogu XXX 4 kinnistu maa-ala

kuulub kõigi korteriomanike kaasomandisse, puudub vaidlus, et faktiliselt väljakujunenud

kasutuskorra kohaselt kasutab ja hooldab kostja oma korteriomandi esist territooriumi, samal

ajal kui hageja hooldab vaid elanike trepikodade esist territooriumi, kuhu kostja faktiline

kasutus ei ulatu. Olukorras, kus hageja on osutanud oma teenust vaid “poolikult”, on kostjal

õigus alandada võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 alusel hageja poolt osutatud koristusteenuse

maksumust selle summa ulatuses, mida hageja kostjalt nõuab. Hinna alandamise avaldus võib

sisalduda ka kohtule esitatavas menetlusdokumendis ning see jõustub alates teisele poolele

kättetoimetamise hetkest. Käesolevaga kostja alandab hageja puhastusteenuse hinda kostjale

esitatud arvetel märgitud “välikoristuse” kogusumma võrra. Ülaltoodust selgub, et hageja ei

ole reaalselt kostjale ühtegi teenust osutanud. Samuti on arusaamatu, millest tulenevalt on nn

“teenustasu” suurenenud alates 2008.a jaanuarist ligemale kolm korda ning alates 2009.a

jaanuarist veel ca 100 krooni võrra. Juhul kui hageja peab oma “teenuseks” teenust, mida ta

on osutanud korterelamu elanikele, siis ka seda “teenust” on hageja osutanud poolikult, sest

kostja pole sellest teenusest kuidagi osa saanud. Kõik kostja korteriomandit ja selle esist

väliterritooriumi, samuti kostja korteriomandiga seotud, kuid reaalosast väljapoole jäävate

trasside, liinide ja konstruktsioonidega seotud teenused on kostja ise sisse ostnud. Kui hageja

tugineb oma nõudes korteriomanike üldkoosoleku otsusele, siis soovib kostja tähelepanu

juhtida, et nimetatud koosoleku otsus ei anna hagejale mingit õigust valikuliselt otsustada,

millist majaosa tema teenused puudutavad. Olukorras, kus hageja on osutanud täistasu eest

oma väidetavaid teenuseid vaid osa maja suhtes, on kostjal õigus vastavas osas hageja nõuet

VÕS § 112 alusel alandada. Analoogselt välikoristusega alandab kostja käesolevaga hageja

“teenustasu” nõuet kostjale esitatud arvetel märgitud “teenustasu” kogusumma võrra.

Remondifondi osas soovib kostja näha tõendeid selle kasutamise ja hoiustamise kohta. Kostjal

on alust arvata, et hageja kasutab XXX 4 remondifondi raha KOS § 21 lg-ga 4 vastuolus oma

igapäevases majandustegevuses. Kuivõrd kostjale on siiani jäänud täiesti arusaamatuks,

milleks kulub igakuiselt koguta remondifond, esitab kostja käesolevaga taotluse nõuda

hagejalt välja tõendid:

- Remondifondi rahasummade hoiustamise kohta perioodil 01.08.2007.a kuni tänase päevani;

- Remondifondi rahasummade üksikasjaliku kasutamise kohta perioodil 01.08.2007.a kuni

tänase päevani.

Kostjal on põhjendatud alus arvata, et hageja kuritarvitab XXX 4 elanike usaldust ning

tegelikkuses teenib nn remondifondi kogutav raha kõnesoleva korterelamu asemel hoopis

hageja muid majandustegevuse eesmärke. Kostja on seisukohal, et tal on õigus keelduda

hageja muu majandustegevuse finantseerimisest. Kui hageja keeldub vabatahtlikult eeltoodud

tõendusmaterjali esitamisest, palub kostja kohtu kaasabi nimetatud tõendite väljanõudmiseks.

Kostja on seisukohal, et esitatud hagi on täies ulatuses alusetu ning tuleb jätta rahuldamata.

11.12.2009.a. esitas hageja kostja seisukoha osas kirjaliku arvamuse (tl 235-238). Hageja

kinnitab, et tal on õigus hagi esitada. Kuigi KOS § 21 lg 2 sisaldab sõnastust „valitsejal on

õigus kõigi korteriomanike nimel“, ei tähenda see seda, et nõude esitamisel saavad hagejateks

olla üksnes korteriomanikud. Riigikohus on 02.11.2005.a. otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-105-05

asunud seisukohale, et elamu hooldustasude ja kommunaalkulude sissenõudmise hagis saab

olla hagejaks korteriühisuse valitseja. KOS § 21 lg 2 p 5 ettenähtud kohtusse nõuete esitamise

kord peab teenima samausust eesmärki, mis tuleneb KOS § 21 lg 2 punktist 1 kohtuvälise

nõuete esitamise korra osas. Seetõttu nõustub kolleegium ringkonnakohtu järeldusega, et

valitsejal oli õigus käesoleval juhul hagi esitada. /…/ Hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab

KOS § 21 lg 2 p 5 tähenduses lugeda korteriomanike üldkoosoleku otsuseid vailtseja

nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on

korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega

seotud summade tasumiseks, ning majanduskavast nähtub seega ka ulatus, milles valitsejal on

kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia ning selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid

esitada. Hageja on valitud koreriühistu valitsejaks, talle on antud volitus kohtus ja

kohtuväliselt esitada oma nimel nõudeid elamu valitsemisest tulenevate kõigi rtahaliste

nõuete, sealhulgas halduskulude, teenustasude ja muude valitsemise korraldamisest tulenevate

summade, remondiks vajalike summade, vahendatavate teenuste eest tasutavate summade,

viiviste, lepingutrahvide ja kõikvõimalike kahjusummade ning ümberarvestusest tulenevate

summade sissenõudmsieks.

Välikoristuse, teenustasu ja remondifondi maksete suurused ja maksmise põhimõtted on

kehtestatud 09.07.2007.a. XXX 4 korteriomanike üldkoosoleku otsusega. Kostja ei ole

nimeatatud otsust vaidlustanud, mistõttu on see KOS § 8 lg 3, § 15 lg 1 lg 4 alusel kostjale

täitmiseks kohustuslik. Hageja on osutanud välikoristusteenust XXX 4 korteriomaikele kogu

XXX 4 teriitooriumil. Hagejal ei ole andmeid, et kostja koristaks XXX 4 territooriumit.

Samas on hageja seisukohal, et isegi kui kostja seda teeb, ei anna see kostjale alust keelduda

korteriomaike

üldkoosolekuga

otsustatud

välikoristuse

tasu

maksmisest.

Tõendite

väljanõudmise osas märkis hageja, et ei pea seda põhjendatuks, kuna kostja viidatud

dokumendid ei saa tõendada käesolevas asjas tähtsust omavaid asjaolusid. Lisaks märgib

hageja, et remondifondi arvestus ja kulutuste aruanne on saadetud kõikidele korteriomaikele

koos 2009. aasta üldkoosoleku kutsega ning valitseja aruanne, s.h remondifondi kasutamise

kohta on 15.05.2009.a. üldkoosolekul koos 2009. aasta majanduskava kinnitamisega heaks

kiidetud.

01.03.2010.a. toimunud kohtuistungil (tl 252-253) kinnitas kostja esindaja, et komromissi

sõlmimine võib olla võimalik, kui hageja tõendab nõude põhjendatuse, kui hageja näitab ära,

et remondifondi rahade eest kulutusi tehti, et teised korteriomanikud on raha maksnud. Hageja

esindaja selgitas, et hagejal ei ole võimalik järeleandmisi teha. Hageja ei ole seni nõudnud

viiviseid. Hageja nõue vastab täies ulatuses XXX 4 üldkoosolekul vastu võetud otsustele. Kui

teha järeleandmist, siis see tähendaks seda, et korteriomanikke koheldakse ebavõrdselt. Teised

on oma maksed teinud lähtudes nendest otsustest. Hageja oleks nõus loobuma esitatud

nõudest osaliselt, mis puudutab välikoristuse tasu ja ka teenustasu; ja jääks remondifondi

nõude juurde. Kuna see hagis kajastatud periood ei hõlma kogu kostja võlgnevust hageja ees,

siis saaks kokku leppida ka selles osas, mis jääb hagist väljapoole kuni omaniku

vahetumiseni. Poolte palvel tegi kohus võimaliku kompromissi arutamiseks istungis vaheaja.

Pooled kokkulepet ei saavutanud ning selgitasid, et vajavad aega kuni 19.03.2010.a.

Nimetatud

kuupäevaks

esitavad

pooled

kompromissi

või

teatavad

läbirääkimiste

ebaõnnestumisest. Kohus andis pooltele aega kompromissläbirääkimiste pidamiseks.

07.06.2010.a. toimunud kohtuistungil (tl 258-263) kinnitas hageja esindaja, et läbirääkimised

kompromissi sõlmimiseks ebaõnnestusid. Samuti avaldas hageja esindaja, et hageja jääb

esitatud nõude juurde. Kostja esindaja selgitas, et kostja oli valmis tasuma 50 000 krooni, kuid

kuna läbirääkimised tulemusi ei toonud, jääb kostja seniste vastuväidete juurde. Hageja on

esitanud enda nimel nõude, mida tal õigus teha ei ole. KOS räägib õigusest esitada nõue

korteriomanike nimel. Hageja esindaja selgitas täiendavalt, et hageja vaidleb vastu taotlustele,

mis on esitatud kostja 06.11.2009.a. seisukohtades. See, kuidas on toimunud remondifondi

rahade hoiustamine või kuidas raha on kasutatud, ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel

tähtsust. Nimetatu ei vabasta kostjat täitmast korteriomanike üldkoosoleku otsust ja see

teenustasude ja remondifondi tasumise kohustus on kostjal olemas sõltumata sellest, kas ja

kuidas on hoiustatud ja kasutatud neid rahasummasid. Nõude aluseks on korteriomanike

üldkoosoleku otsus. Ükski seadus ei näe ette seda, et korteriomanikul tekib kohustus tasuda

ainult siis, kui neid rahasummasid teatud viisil kasutatakse. Kostja ei ole viidanud ühelegi

õiguslikule alusele, millele see vastuväide tugineb. Hageja nõude aluseks ei ole see, et hageja

on tööd teostanud, vaid üldkoosoleku otsus tasuda remondifondi makseid ja hooldustasusid.

Sellistes nõuetes on ükskõik, kas tegemist on korteriühistuga või ühisusega. Üldkoosoleku

otsused on siduvad kõigile korteriomanikele. Kui neid üldkoosoleku otsuseid vaidlustatud ei

ole, siis ei saa pärast öelda, et summade nõudmine ei olnud põhjendatud. Remondifondi

makseid tasutakse ette. Tuleb lähtuda sellest, mis korteriomanike üldkoosolekul on otsustatud.

See, kas see raha on ära kasutatud või seisab kuskil arvel, see ei oma nõude sissenõutavaks

muutumisel tähtsust.

Kostja esitatud taotluse tõendite (remondifondi rahasummade hoiustamise kohta perioodil

01.08.2007 kuni tänase päevani ja remondifondi rahasummade üksikasjaliku kasutamise kohta

perioodil 1.08.2007 kuni tänase päevani) väljanõudmise osas jättis kohus rahuldamata.

Kostjal, kui korteriomanikul, on õigus saada informatsiooni remondifondi rahasummade

hoiustamise ja kasutamise kohta, kuid käesolevas asjas on hagi esitatud remondifondi

rahasummade nõudmiseks.

Hageja esindaja kinnitas, et hageja jääb selle juurde, et KOS § 20 lg 4 mõte ei ole see, et

lisaks originaalile peaks samaaegselt esitatama ka notariaalselt kinnitatud üldkoosoleku

protokolli. Kui kostja leiab, et allkirjad üldkoosoleku protokollil ei ole õiged, et need on

võltsitud, siis kostjal on olnud võimalus esitada taotlus käekirja ekspertiisi tegemiseks. Kostja

ei põhjenda ratsionaalselt seda taotlust ja hageja leiab, et kostja venitab menetlust.

Kostja taotluse (nõuda välja hagejalt korteri omanike üldkoosoleku notariaalselt kinnitatud

protokoll) jättis kohus samuti rahuldamata. TsMS § 330 lg 3 kohaselt uusi asjaolusid ja

taotlusi sisaldav avaldus tuleb esitada selliselt, et selle saaks teistele menetlusosalistele

edastada vähemalt seitse päeva enne asja arutamist kohtuistungil. TsMS § 331 lg 1 kohaselt,

kui menetlusosaline pärast selleks ettenähtud tähtaja möödumist esitab avalduse, taotluse,

menetleb kohus seda üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates

menetluse lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv

põhjus. Ilmselt põhjustaks selle kostja taotluse rahuldamine asja arutamise edasilükkamise ja

seega ka menetluse lahendamise viibimise. Kostja ei ole esitanud ka põhjendusi, miks ei

olnud võimalik kostjal seda taotlust esitada varem. Samuti ei ole kostja viidanud sellele, mis

konkreetselt selles üldkoosoleku protokollis, mille originaal on esitatud, tingib vajaduse selle

üldkoosoleku protokolli notariaalselt kinnitatud eksemplari esitamise.

Kostja esitas kohtu tegevusele vastuväite. Kostja leidis, et kohus on põhjendamatult jätnud

rahuldamata kostja 06.11.2009.a. menetluslikus dokumendis esitatud taotlused, kuna

käesoleval juhul on poolte vahel ka sisuline vaidlus selles, kas kostjale on hageja poolt

viidatud teenuseid osutatud. Kostja leiab, et antud asjaoludel asja lahendamine ei veniks ning

samuti leiab kostja, et tema viidatud taotlus tuleb rahuldada, kuna antud asjas on sisuline

vaidlus ka hageja õiguse osas käesoleva hagi esitamiseks.

Kohus leidis, et protokolliliste määruste muutmiseks ei ole alust.

05.11.2010.a. esitas kostja kohtule taotluse tunnistaja ülekuulamiseks (tl 255-256). Kostja

palus tunnistajana üle kuulata XXX 4 elanik J.E., kes saab anda ütlusi selle kohta, kuidas

toimus teenuste osutamine hageja poolt XXX 4 majas. Samuti saab tunnistaja anda ütlusi

teiste korteriomanike poolt teenuste eest hagejale tasumise kohta.

12.11.2010.a. toiomunud kohtuistungil (tl 269) kinnitas hageja esindaja, et hageja jääb

esitatud avalduse juurde. Hageja seaduslik esindaja selgitas, et kostjal pole sisulisi argumente

ja ta on tehtud kõik selleks, et asja venitada. Tänaseks päevaks on võlgnevus küll suurenenud,

kuid hageja ei ole seda kohtu kaudu suurendanud. Uue firmaga, mis sellel pinnal nüüd asub,

on samad probleemid, oleme samuti esitanud hagi kohtusse. Viivisenõuet pole hageja senini

veel esitanud.

Kostja seaduslik esindaja selgitas, et kostja ei ole teenuseid saanud; samuti kinnitas kostja, et

jääb esitatud tunnistaja ülekuulamise taotluse juurde. Kompromissina pidas kostja

võimalikuks tasuda 50 000 krooni. Hageja esindaja selgituste kohaselt on hageja pakutava

kompromissi suuruseks 76 862.94 krooni. Praeguseks lisanduks veel 9 kuu eest saamata

jäänud summad. Juhul, kui kohus on nõus jätkama asja arutamist kirjalikus menetluses, siis

hageja suurendab oma nõuet 9 kuu teenuste eest. Kogu tasumata remondifond kostja poolt on

summas 207 352,99 krooni. Kui tasutakse see summa kostja poolt, siis hageja mingeid muid

nõudeid juurde ei lisa.

Kostja esindaja palus asja arutamine edasi lükata, et saaks hagejaga läbi rääkida võimaliku

kompromissi variandid. Kohus jättis rahuldamata esitatud taotluse tunnistaja ülekuulamiseks

ning lükkas asja arutamise edasi.

17.11.2010.a. jätkas kohus istungit (tl 275). Kostja selgitas, ei ole õnnestunud kätte saada

juhatuse liiget V.V. . Kostja jäi varasemalt pakutud kompromissi juurde. Hageja esindaja

selgitas, et kuna kokkulepet ei tule, siis esitab hageja haginõude suurendamiseks avalduse.

Pooled avaldasid, et on nõus asja arutamisega kirjalikus menetluses.

18.11.2010.a. määrusega kohaldas kohus asjas kirjalikku menetlust ning kohustas pooli

esitama täiendavad taotlused ja seisukohad hiljemalt 13.12.2010.a. Kohtulahendi avalikult

teatavaks tegemise ajaks määras kohus 17.01.2011.a. kell 14.00 (tl 276).

Hageja esitas 13.12.2010.a. nõude suurendamise avalduse (tl 282-284). XXX 4

korteriomanike 09.07.2007.a üldkoosoleku protokolli punktist 2.3. tulenevalt otsustas

korteriomanike üldkoosolek, et korteriomanikul lasub kohustus tasuda remondifondi ja teisi

makseid arvestuskuule järgneva kuu 20. kuupäevaks. Nimetatud kohustuse tasumisega

viivitamise korral on viivis tasumata summalt 0,07 % iga maksetähtaega ületava päeva eest.

Kostja ei ole alates 2007.a augustist tasunud korteriomanike üldkoosoleku otsusega ette

nähtud makseid. Seega on kostja kohustuste täitmisega viivituses ja tal lasub kohustus tasuda

viivituse eest viivist. Viivis perioodil 2007.a august kuni 31. detsember 2008.a on 17 926,21

krooni.

Perioodil 1. jaanuar 2009.a kuni käesoleva hagi täpsustuse avalduse esitamiseni on kostja

106 270,25 krooni tasumisega viivitanud 712 päeva. Arvestades põhinõude summat ja viivise

suurust, on viivis päevas seega 74,40 krooni päevas. Viivis kokku nimetatud perioodi eest on

seega 52 972,8 krooni. Ülaltoodust tulenevalt on viivis perioodil 2007.a august kuni 13.

detsember 2010.a hageja poolt esitatud põhinõude tasumisega viivitamise eest 70 899,01

krooni. Hageja palub TsMS § 367 kohaselt kostjalt välja mõista ka viivis põhinõude

tasumisega viivitamise eest alates 17. novembrist 2010.a 0,07 % päevas iga põhinõude

tasumisega viivitatud päeva eest kuni põhinõude lõpliku tasumiseni. Hageja nõue on seega

järgmine: võlgnevus summas 106 270,25 krooni; viivis summas 70 899,01 krooni ja alates

14. detsembrist 2010.a 0,07 % päevas põhinõudelt summas 106 270,25 krooni kuni põhinõude

täieliku tasumiseni; menetluskulud.

14.12.2010.a. esitas kostja tasaarvestusavalduse ja vastuväite kohtu tegevusele (tl 288-290).

Kostja on varasemalt viidanud kostja poolt kaasomandi esemele tehtud kulutustele ning

lisanud ka vastavad tõendid. Kostja on muuhulgas teostanud kaasomandis oleva kütte, vee-

ning elektrisüsteemi täieliku uuendamise summas 200 047,76 krooni (vastavad teostatud

tööde aktid tl 43-44). AÕS § 75 lg 1 kohaselt kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva

osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja

kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Juhul, kui kohus peaks asuma seisukohale, et hageja

nõue kostja vastu on kas või mingis osas põhjendatud, tasaarvestab kostja oma ülaltoodud

nõude hageja nõudega (VÕS § 197 lg 1). Riigikohus on lahendis 3-2-1-111-06 asunud

seisukohale, et tasaarvestuse teostamiseks ei ole vajalik vastuhagi esitamine.

Muuhulgas on kostja asunud seisukohale, et hageja ei ole talle osutanud teenuseid, mille eest

hageja tasu nõuab (kostja 06.11.2009.a seisukohad punkt 2). Kostja on selgitanud, et tema

sissepääsu esist territooriumit ei ole hageja kunagi puhastanud. Lisaks on kostja viidanud, et

kõik kostja korteriomandi ja selle esise välisterritooriumi, samuti kostja korteriomandiga

seotud, kuid reaalosast väljapoole jäävate trasside, liinide ja konstruktsioonidega seotud

teenused on kostja ise sisse ostnud. Olukorras, kus hageja on osutanud väidetavaid teenuseid

vaid osa maja suhtes ja mitte kostja suhtes, ei saa hagejal kostja vastu viidatud osas nõuet olla.

Viidatud kostja väidete tõendamiseks taotles kostja maja elaniku J.E. tunnistajana

ülekuulamist. TsMS § 333 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline esitada vastuväite kohtu

tegevuse kohta. Tulenevalt TsMS § 333 lg-st 2, võib menetlusosaline esitada kõnealuse

vastuväite ka rikkumisele järgnenud esimeses kohtule esitatud menetlusdokumendis. Kostjale

teadaolevalt ei ole kohus kostja taotlust lahendanud. Eeltoodust tulenevalt ning arvestades

kohtu 18.11.2010.a määrust, on kohus jätnud kostja taotluse tunnistaja ülekuulamiseks

lahendamata. Sellega on kohus oluliselt piiranud kostja õiguseid, võttes kostjalt ebaõigesti

võimaluse oma väidete tõendamiseks. Lisaks on kohus rikkunud menetlusõigust, kuna kohus

ei ole lahendanud kostja taotlust tunnistaja ülekuulamiseks. Eeltoodust tulenevalt esitab kostja

käesolevaga vastuväite kohtu tegevusele, kuna kohus on ilma õigusliku aluseta jätnud

lahendamata kostja tunnistaja ülekuulamise taotluse. Lisaks on tekkinud olukord, kus kostjalt

on ilma õigusliku aluseta ning põhjendamatult võetud võimalus oma väiteid tunnistaja

ütlustega tõendada.

22.12.2010.a. esitas kostja kohtule seisukoha seoses hageja viivisenõudega (tl 292-294).

Kostja on hageja põhinõudele täies ulatuses vastu vaielnud ning palunud jätta selle

rahuldamata. Samuti on kostja tasaarvestanud oma nõude hageja nõudega (kostja

13.12.2010.a menetlusdokumendi alapunkt I). Lähtudes eeltoodust, puudub hagejal nõue

kostja vastu. VÕS § 113 regulatsiooni kohaselt on viivisenõue võimalik vaid juhul, kui

hagejal on kostja vastu rahaline põhinõue. Antud juhul hagejal kostja vastu rahalist nõuet ei

ole, millest tulenevalt ei ole hagejal võimalik esitada kostja vastu ka viivisenõuet. Lähtudes

eeltoodust, tuleb hageja viivistenõue jätta rahuldamata. Juhul, kui kohus peaks siiski mingil

põhjusel asuma seisukohale, et hagejal on kostja vastu viivisenõue, palub kostja alternatiivselt

viivisenõuet vähendada mõistliku suuruseni. TsMS § 113 lg 8 kohaselt võib viivise

maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist vastavalt VÕS § 162 sätestatule.

Tulenevalt VÕS § 162 lg-st 1, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib

kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud poole nõudmisel vähendada mõistliku

suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise poole õigustatud

huvi ja lepingupoole majanduslikku seisu. Kostja palub kohtul alternatiivselt vähendada

temalt väljamõistetavaid viiviseid mõistliku suuruseni, kuna viivisenõude täielik rahuldamine

kostja suhtes ei oleks õiglane, sest kostja ei ole hageja poolt väidetud teenuseid saanud.

Samuti on kostja teinud kulutusi kaasomandi esemele, mida ei ole talle hüvitatud.

12.01.2011.a. esitas hageja seisukoha seoses kostja poolt esitatud tasaarvestusavaldusega (tl

297-298). Kostjal puudub hageja vastu nõue kaasomandi esemele tehtud kulutuste

hüvitamiseks. Kostja poolt väidetavalt tehtud kulutused ei ole käsitatavad ühisel asjal lasuvate

koormatiste, asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kulutustena. Kostja ei ole

tõendatud, et tegemist oleks ka asja säilitamiseks vajalike kulutustena, mida kostja oleks

olnud õigustatud tegema ilma teiste kaasomanike nõusolekuta. Kuna kostjal puudub hageja

vastu nõue, ei ole tasaarvestuse teostamine võimalik. XXX 4 korterelamu mõttelised osad ei

kuulu hageja ja kostja kaasomandisse. Seetõttu ei saa kostjal olla nõuet hageja vastu.

Tulenevalt VÕS § 198 on tingimuslikult tehtud tasaarvestuse avaldus tühine. Kostja poolt

tehtud tasaarvestuse avaldus on tingimuslik ja sellest lähtuvalt tühine, sest kostja on

märkinud, et ta tasaarvestab oma nõude hageja vastu juhul, kui kohus peaks leidma, et hageja

nõue kostja vastu on kasvõi mingis osas põhjendatud.

KOHTU SEISUKOHT

Käesolevas asjas on hagejaks korteriühistu liikmete poolt üldkoosolekul korteriühistu

valitsejaks valitud äriühing OÜ Võru Kinnisvara. KÜS § 2 lõike 1 kohaselt on korteriühistu

KOS-is sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on

korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine

ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu liikmeks on kõik ühe või

mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud (KÜS § 5 lõige 1). Asjas ei ole

vaidlust selle üle, et kostja on korteriühistu liige. Tulenevalt seadusest laienevad kostjale kõik

ühistu liikme õigused ja kohustused.

KÜS § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike

toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele

kohustuslikud. Majandamiskulud KÜS tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud

eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja

remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste

eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna

ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Eluruumi hoolduseks

KÜS tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja

tagatakse

elamu

ümbruse

korrashoid.

Eluruumi

remondiks

loetakse

aga

ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist,

asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada

täiendavaid seadmeid (KÜS § 151). Kostjal korteriomanikuna ei ole õigust keelduda

üldkoosoleku poolt vastu võetud ja kõiki korteriomanikke puudutava kohustuse täitmise

keeldumisest, see on KÜS § 13 lõikest 4 tulenevalt õigusvastane.

TsMS §230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid,

millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad

kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on

tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti. Hageja on

esitanud hagi kostja vastu kostjale esitatud arvete alusel tekkinud võlgnevuse

väljamõistmiseks. Kostja on korduvalt väitnud, et ei ole saanud teenust, mille eest hageja on

arved esitanud. Samas aga ei ole kostja oma väiteid kuidagi tõendanud. Kostja väide, et

üldkoosolek, kus elamu valitsejaks hageja valiti, ei olnud otsustusvõimeline, ei ole kohtu

hinnangul käesoleval juhul asjakohane. Kohtule teadaolevalt ei ole kostja üldkoosolekul vastu

võetud otsust soovinud vaidlustada.

Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on kostjale kuuluva reaalosa suuruseks alates

20.04.2005.a. 707.7m2. Kostja on kõnealuste ruumide omanik alates 20.07.2005.a., seega ajast,

millal kinnistusraamaatu kohaselt on mitteeluruumi M100 suuruseks 707.7m2. Seetõttu ei ole

asjakohased kostja väited selle kohta, et arvetel on võtteldes teiste korteriomanikega

arvestatud suurema pinnaga (s.h keldripinnaga).

Majanduskava puudumise osas märgib kohus järgmist. Kohus möönab, et majanduskava

koostamine on KOS kohaselt kohustuslik. Hageja on tunnistanud, et nimetatud kohustust ei

ole alati järgitud. Kohus märgib aga, et kostja ei ole hagejale esitatud arvete eest tasunud ka

perioodil, mil kehtis 2007. aastaks kinnitatud majanduskava. Seetõttu ei ole kostja tuginemine

majanduskava puudumisele asjakohane.

Tunnistaja ärakuulamise taotluse osas märgib kohus järgmist. TsMS § 464 lg 2 sätestab, et

kohus võib kohtuistungil teha suulise või kirjaliku määruse. Suuline määrus kuulutatakse

kohe ja protokollitakse. Kohus on kostja sellekohase taotluse lahendanud 12.11.2010.a.

toimunud kohtuistungil, tehes taotluse rahuldamata jätmise kohta suulise määruse. Seetõttu

jätab kohus tähelepanuta kostja vastuväited kohtu tegevusele.

Kuna kohus on määranud asjas tähtpäeva oma lõplike seiukohtade esitamiseks (13.12.2010.a.)

ja seejärel asunud asja sisuliselt lahendama, ei pea kohus põhjendatuks käsitleda pärast

nimetatud tähtpäeva kohtule esitatud taotlusi ja seisukohti, v.a 14.12.2010.a. saabunud kostja

vastus viivisenõude osas. Kohus märgib, et ka nimetatud seisukoht on kohtule esitatud

hilinenult, kuid kostjalt ei saa võtta võimalust hageja nõudele vastuväiteid esitada. Hageja on

kohtu määratud tähtpäeval kell 22:26 esitanud elektrooniliselt kohtule viivisenõudega

hagiavalduse täienduse. Kostjal ei oleks mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt olnud võimalik

tähtaegselt omapoolseid seisukohti esitada, kuid kuna tegemist oli nõudega, mida hageja ei

olnud varasemalt esitanud, peab kohus põhjendatuks lugeda ka kostja 14.12.2010.a. esitatud

seisukohad tähtaegselt esitatuks. Ülejäänud dokumendid jätab kohus tähelepanuta kui

hilinenult esitatud. Olukorras, kus kohus on kohaldanud kirjalikku menetlust ja määranud

kindlaks ka asjas tehtava lahendi aja, on lubamatu, et pooled hakkavad esitama taotlusi ja

seisukohti, mis seaduse kohaselt tuleks vastaspoolele seisukoha võtmiseks kätte toimetada.

Eeltoodust lähtuvalt on kohus seisukohal, et kostja keeldumine korteriühistu üldkoosoleku

otsusega vastuvõetud otsuse alusel ühistu liikme kohustuste täitmisest on õigusvastane.

Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista võlgnevus 106 270.25 krooni ehk 6791.91 eurot;

sissenõutavaks muutunud viivis 70 899.01 krooni ehk 4531.27 eurot; viivis 0.07%

põhinõudelt (6791.91 eurot) päevas alates 14.12.2010.a. kuni põhinõude täieliku tasumiseni.

Kuna viivise suurus (0.07% põhinõudelt päevas) tuleneb seadusest (KÜS § 7 lg 4) ega ületa

käseoleval juhul põhinõuet, on kohus seisukohal, et ei ole põhjendatud kostja taotluse viivise

vähendamiseks rahuldamine.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lõike 1 kohaselt asja menetlenud kohus

märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas

määruses. TsMS § 173 lõige 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised

menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma.

Tulenevalt TsMS § 162 lõikest 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

TsMS § 162 lõike 1 alusel jäävad kõik menetluskulud kostja kanda.

Kohtunik