2-10-2533/32 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

1(10)

Tsiviilasi nr 2-10-2533

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtukoosseis

kohtunik Hiie Lindmets

Otsuse avalikult teatavaks-

tegemise aeg ja koht

15. november 2010 Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-10-2533

Tsiviilasi

Egil Altosaare ja Helle Altosaare hagi Lili Linnu (Lind) vastu

ostu-müügi lepingust taganemise tuvastamise ja

kahju

hüvitamise nõudes

Tsiviilasja hind

235 772,85 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad

I hageja Egil Altosaar

II hageja Helle Altosaar

hagejate

esindaja

vandeadvokaat

Urmas

Kõrgesaar

(Advokaadibüroo Aivar Pilv Tartu osakond, Turu 2 51014 Tartu, e-

post tartu@pilv.ee);

kostja Lili Lind

kostja esindaja vandeadvokaat Rein Napa (Advokaadibüroo Rein

Napa, Riia 4 Tartu, e-post reinnapa@gmail.com)

Kohtuistungi toimumise aeg

20. oktoober 2010

Protokollija

kohtuistungisekretär Anneli Elagin

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Egil Altosaare ja Helle Altosaare hagi Lili Linnu (Lind) vastu.

2. Lugeda pooltevaheline 20. oktoobri 2009 korteriomandi müügileping lõpetatuks

hagejatepoolse taganemise tõttu alates 1. detsembrist 2009.

3. Välja mõista Lili Linnult solidaarselt Egil Altosaare ja Helle Altosaare kasuks 238 004

(kakssada kolmkümmend kaheksa tuhat neli) krooni ja 22 senti, millest korteriomandi ostuhind

229 000 krooni, intress 2231,37 krooni, lepingute sõlmimisega seotud kulud 1974,90 krooni,

korteriomandiga seotud kommunaalkulud 4797,95 krooni.

4. Anda nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna kinnistusjaoskonna

kinnistusregistri registriosa nr XXX teises jaos senise kande ühisomanike Helle Altosaare ja

Egil Altosaare kohta kustutamiseks ning omanikuna Lili Lind (isikukood XXX ) sisse

2(10)

kandmiseks.

5. Jätta poolte menetluskulud kostja Lili Linnu kanda.

Menetluskulude kindlaksmääramine

Menetlusosaline võib nõuda Tartu Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis

sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi

jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude

koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks peab avaldaja kinnitama, et ta ei ole

käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada

(TsMS § 174 lg 1, 3, 6).

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates

otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest.

Kui

apellant

soovib

asja

arutamist

kohtuistungil,

peab

ta

seda

apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses.

Menetlusabi taotlemisel peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse (TsMS § 187 lg 6).

Hagejate nõue (tl 3-13, 161-164)

13. jaanuaril 2010 Tartu Maakohtule esitatud hagiavalduses taotlesid Egil Altosaar ja Helle Altosaar:

tuvastada asjaolu, et hagejate ja kostja vaheline 20. oktoobri 2009 korteri ostu-müügileping on

lõpetatud hagejatepoolse taganemisega alates 1. detsembrist 2009; kohustada kostjat tagastama

hagejatele lepingu alusel üleantud korteri ostuhind 229 000 krooni, kasu 1215,15 krooni, raha

kasutamise eest võlgnetav intress ja viivis 2231,37 krooni ning kahjuhüvitis 3702,80 krooni, kokku

236 149,32 krooni; kohustada kostjat sõlmima asjaõiguslik leping XXX Tartus korteriomandi

üleandmiseks kostjale või asendada kostja nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks kohtuotsusega või

alternatiivselt asendada kohtuotsusega kostja nõusolek ebaõige kinnistusraamatukande muutmiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 20. oktoobril 2009 hagejad abikaasad Egil ja Helle Altosaar kui ostjad

ja kostja Lili Lind kui müüja, keda esindas volikirja alusel ema Eike Lind korteriomandi müügilepingu

ja asjaõiguslepingu nr 2114, millega hagejad ostsid XXX Tartu linn korteriomandi reaalosana eluruumi

nr 7, üldpinnaga 32,90 m2. Lepingu koostas ja tõestas Tartu notar Andrus Ruul. Lepingu p 3.1 kohaselt

on korteriomandi ostuhinnaks 229 000 krooni, mille ostjad on enne lepingu sõlmimist hoiustanud

notarikontole ja mille notariaalakti tõestaja edastas lepingu sõlmimise järgselt lepingus nimetatud

kontodele. Hagejad leidsid antud korteri müügikuulutuse Internetis kinnisasjade müüki vahendava Friis

Kinnisvara OÜ kodulehel ning avaldasid soovi korteriga tutvuda. Tegemist on puumaja esimesel

korrusel asuva ahiküttega osaliselt renoveeritud korteriga. Korteriomandi tutvustamisel osalesid Friis

Kinnisvara OÜ esindaja maakler Riivo Pärnapuu ja end korteriomaniku vennana tutvustanud

meesterahvas, kes mõlemad kinnitasid, et kõik korteris asuvad seadmed ja süsteemid on täielikus

töökorras ning et korter vajab vaid sanitaarremonti. Hagejatele meeldis korteri värvi- ja ehituslahendus,

korteri asukoht miljööväärtuslikus rajoonis ja eraldi wc- ja dušširuum ning abikaasad otsustasid

korteriostu kasuks. Müüja esindajate sõnul oli korterisse võimalik koheselt elama asuda. Sooja ilma

tõttu korteris asuvaid küttekoldeid: pliiti ja ahju ei köetud, kuid maakleri sõnul pidi ahju tõmme olema

hea, sest majal on väga kõrge korsten. Lepingu sõlmimisega kinnitas ka korterimüüja esindaja lepingu

p-s 1.7.6, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole

ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu eseme koosseisu

kuuluv eluruum vastab projektile ja selles ei ole teostatud õigusliku aluseta ümberehitusi. Lepingu

3(10)

eseme koosseisu kuuluv eluruum vajab sanitaarremonti. Müüja esindaja kinnitas notarile ja ostjale ka

suuliselt, et küttekolded ja majavundament on korras, lisades vaid, et kuivõrd ahi on kaua kütmata,

tuleks see esialgu kütta vaid nõrga tulega. Eluruumi ümberehituse projekti müüja ostjale ei

võimaldanud. Lepingu p-s 1.8.2 kinnitasid ostjad, et nad on eriteadmisi omava isiku abi kasutamata üle

vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva eluruumi ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud

lepingu eseme reaalosa seisukorrast. Lepingu p 1.8.3 kohaselt on ostjad tutvunud kõigi käesolevas

lepingus nimetatud lepingu eset puudutavate asjaoludega ning sõlmivad lepingu eeldusel, et

eelnimetatud asjaolud ja müüja poolt antud kinnitused on õiged.

Korteriostule järgnenud päeval 21. oktoobril 2009 läksid korteriomandi uued omanikud XXX soetatud

korterisse korteri koristamiseks ja kütmiseks. Ahju kütte panemisel selgus, et küttekoldel – ahjul -

puudus igasugune tõmme. Isegi nõrga tule alustamisel tungis suits kolmest siibriaugust tuppa sisse.

Selgus, et korstnajalg on kuni ahju ülemise lõõrini umbes 2,2 meetri ulatuses tahma täis ja täiesti

ummistunud. Selleks, et puhastada korstnajalg tahmast, peab korstnajala alumises osas avama luugi.

Luugile juurdepääs puudub, kuivõrd selle ette on paigaldatud valamukapp koos külmkapi ja

elektripliidiga. Ajutine tõmme korstnajalas tekkis ainult peale seda, kui korstna ülemisest lõõrist võeti 2

ämbritäit tahma. Korstnajalale juurdepääsu puudumise tõttu korstna alumist osa puhastada ei saa.

Korteri ja majaga välisel tutvumisel varjas välisseina kõrge lauahunnik ja majanurgal asunud

koerakuut, mis takistasid ligipääsu maja seinale. Lauavirna ümberladumisel ja koerakuudi lõhkumisel

tuli ilmsiks, et maja vundament antud korteri välisseina all on täielikult lagunenud ja oluliselt maa sisse

vajunud, alumised majapalgid ja seinakattelauad on täielikult mädanenud. Mädanenud on voodrilauad

ja kõik alumised maja seinapalgid kuni akende alumise servani selliselt, et on võimalik 80 cm

metallvardaga käe jõul suruda läbi palkide. Nurgakorteri väline majanurk oli mitme meetri ulatuses

niiske, niiskus on tunginud läbi mädanenud palkide korterisse ja jätnud värvitud tapeedile triibud. Ka

mõlemad korteri aknalauad on pehkinud. Samuti oli purunenud vihmaveetoru, mille tulemusena

vihmavesi jooksis sadude ajal vastu seina. Maja kõrval puudub kanalisatsioon vihmavee valgumiseks.

Vihmaveerenn on antud korteri kohal täielikult ummistunud ja mulda täis. Hagejad olid sunnitud

kaevama kraavi vihmavee valgumiseks ning puhastama vihmaveerenni. Lisaks on korteri põranda

lähimal uurimisel selgunud, et laminaatparketiga kaetud põrand vajub ja kiigub. Selline põrand on

ehitatud sõrestikule ja liistudele eesmärgiga varjata majanurga ja vundamendi tegelikku vajumist maa

sisse. Selline põrand ei kanna raskemat mööblit. Korteri koridori põrandas oli suur auk, mis oli

oskuslikult kaetud vaibaga. Korteri lagi on toodud allapoole raamistiku ja kottriidest riidekangaga.

Korteriga tutvumisel selgitas maakler, et korteri lagi on toodud allapoole ainult selleks, et korter oleks

soe ja vähem tuleks kütta küttekollet. Tegelikkuses on lagi allapoole toodud selle tõttu, et varjata lae

ülisuurt vajumise kõverust, mis võib olla 20-30 cm, ning laes vajumise tõttu tekkinud pragusid.

Korteri elektrijuhtmed on veetud lahtiselt lae alla ehitatud sõrestikule. Köögiseinas asuvad ridamisi

kolm elektripistikut, kus puudub pidev vool ning elektriühenduse on võimalik saada seina peale

tugevalt koputades. Elektrikontaktide kohal on seina löödud poollahtine auk, mille otstarbeks võib olla

vooluringi taastamine juhtmete liigutamise teel. Elektripliidi sisselülitamisel on kuulda kipsseina taga

elektrisärinat. Antud vea parandamiseks on vaja kipssein maha võtta.

Nimetatud puuduste ilmnemisel pöördusid hagejad 5. novembril 2009 tähitult edastatud pretensiooniga

kostja esindaja poole, milles palusid, et kostja nimetatud puudused kõrvaldaks. Vastusena enda

pöördumisele said hagejad kostja volitatud esindajalt elektronposti kaudu vastuse, kus viimane väitis,

et ei ole midagi varjanud ega püüdnud kedagi petta. 12. novembril 2009 edastasid hagejad kostja

volitatud esindajale tähitult ostu-müügilepingust taganemisavalduse korteri varjatud puuduste tõttu.

25. novembril 2009 teatasid hagejad soovist lepingust taganeda ka ostu-müügitehingut tõestanud

notarile. 26. novembril 2009 koostasid hagejad Tartu notari Andrus Ruuli juuresolekul notariaalselt

tõestatud avalduse korteriomandi müügilepingust taganemiseks nr 2376, millega soovisid 20. oktoobri

2009 korteri ostu-müügilepingust taganeda müüja olulise lepingurikkumise tõttu ning tegid müüjale

ettepaneku tagastada neile lepingu eseme eest tasutud rahasumma ja sõlmida asjaõiguslik leping

korteriomandi üleandmiseks müüjale hiljemalt 15. detsembriks 2009. Hagejad edastasid nimetatud

4(10)

taganemisavalduse kostja volitatud esindaja aadressile tähitud postiga. Kostja volitatud esindaja sai

taganemisavalduse kätte 1. detsembril 2009, mida kinnitab vastav postisaadetise väljastusteade.

15. detsembril 2009 aga ei kostja ega tema esindaja notari juurde ei ilmunud. 2. detsembril 2009 said

hagejad kostja lepinguliselt esindajalt vastuse, kus teatatakse, et hagejate tahteavaldus lepingust

taganemiseks on järelduslik. Hagejate poolt esitatud pretensioonide alusel ei ole võimalik tuvastada

ühtegi VÕS § 116 lg 2 sätestatud olulist lepingurikkumist, mis annaks aluse VÕS § 116 lg 2 järgi

lepingust taganemiseks. Kostja esindaja asus seisukohale, et võõrandatud korteriomand vastas

lepingutingimustele ja sellel ei esine varjatud puudusi. Kirjeldatud asjaolude tõttu on hagejate jaoks

selge, et kostja ei tunnista hagejate lepingust taganemist.

Hageja lisas tõenditena korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu (tl 21-30), fotod (tl 31-39),

5. novembri 2009 pretensiooni (tl 40-45), kostja vastuse pretensioonile (tl 46), 12. novembri 2009 teate

varjatud puudustest (tl 47-49), Lõuna-Eesti Päästekeskuse 16. novembri 2009 paikvaatluse protokolli

(tl 50), Lõuna-Eesti Päästekeskuse 23. novembri 2009 ettekirjutuse (tl 51-52), 25. novembri 2009 teate

ostu-müügilepingust taganemise kohta (tl 53-55), 26. novembri 2009 notariaalselt tõestatud ostu-

müügilepingust taganemise avalduse (tl 56-58), postisaadetise väljastusteate (tl 63, 64), kostja vastuse

(tl 65-66), kulutusi tõendavad dokumendid (tl 67-70).

Kostja vastuväited (tl 145-147)

Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole hagejate väited,

et nende poolt korteriomandi reaalosal loetletud puudused on varjatud, õiged. Kõik nimetatud puudused

olid müüdava asja ülevaatusel ja selle seisukorraga tutvumisel selgelt nähtavad nii visuaalselt, muul

viisil tajutavad ja ka müüja esindaja poolt ostjale teatavaks tehtud. 20. oktoobril 2009 sõlmitud

korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu punktis 1.8.2 kinnitasid hagejad, et nad on ostjana

eriteadmisi omava isiku abi kasutamata üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva eluruumi ja on

eelnimetatud andmete alusel teadlikud lepingu eseme reaalosa seisukorrast. Sama lepingu punktis 1.7.6

kinnitas müüja esindaja Eike Lind, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud

puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.

Müüja esindaja teatas ka, et lepingu eseme koosseisu kuuluv eluruum vajab sanitaarremonti.

Ilmselgelt oli visuaalselt võimalik tajuda, et küttekoldeks olev ahi ja korsten on kaetud kipsplaatidega

ning et kipsplaatide ja ahju vahe on täidetud klaasvillaga. Ahju siibrite seisukorda oli võimalik

selgitada nende mehhaanilisel edasi-tagasi liigutamisel, samuti olnuks võimalik kontrollida ka ahju

tõmmet. Juurdepääsuks korstnatahma puhastusluugile korstnajalas oli vajalik eemaldada vaid

valamukapp selle ees. Eluruumi põranda ja selle kandekonstruktsiooni seisukord oli tajutav sellel edasi-

tagasi liikumisel, koridori vaibaga kaetud põrandas olevast august hoiatas müüja esindaja ostjaid juba

enne korterisse sisenemist. Korterisse sisenemisel oli ilmselgelt nähtav ka see, et ukseavas, millel ees

villane riie, puudub uks. Korteri lae seisukorda kottriidest ja raamistikust üleval pool oli samuti

võimalik tajuda visuaalselt, sest riidekangas oli ühest nurgast, kuhu ehitatud nari, avatud, samas olid

nähtaval ka sõrestikule lahtiselt paigaldatud elektrijuhtmed. Hagejad seda, riidekangaga tagust

eluruumi seisundit müüja esindaja juuresolekul vaatlesid ning olid seega olemasolevast ostetava asja

seisukorra sellest aspektist teadlikud. Enne II maailmasõda ehitatud elamu vundamendi võimalik

vajumine peaks olema mõistetav igale keskmisele tsiviilteovõimelisele isikule, ostetava asja

ülevaatamisel oli võimalik elamu seina ääres oleva lauavirna ja koerakuudi eemaldamisel seda ka

visuaalselt tajuda. Ostetava eluruumi varjatud puudusteks ei saa pidada katkist vihmaveetoru ja

puhastamata vihmavee äravoolu renni.

20.10.2010 kohtuistung (tl 205-212)

5(10)

Hagejate esindaja jäi esitatud nõuete juurde. Korteril on ilmnenud nii varjatud puudused kui ka on

teostatud projektita ümberehitusi. Kõige suurem varjatud puudus on küttekolde mittevastavus nõuetele

ja samuti küttekollet ümbritseva ehitusmaterjali paigaldus. Samuti on tehtud ettekirjutus tuleohutuse

tagamiseks elektrisüsteemi osas. Puudustele lepingu sõlmimisel tähelepanu ei juhitud ja VÕS § 211

lg 1 kohaselt dokumente (projekte ja jooniseid) üle ei antud. Tavapärane visuaalne ülevaatus ei

võimaldanud aru saada, kas on eksitud tuleohutuse ja elektriinstallatsiooni vastu, selleks oleks vaja

olnud spetsialisti juuresolekut. Need on puudused, mille esinemisel on selge, et tegu ei ole korteriga,

mis vajab ainult sanitarremonti. Hagejad olid seisukohal, et korteriomandi puudustest teadmise korral

ei oleks nemad taolise korteri ostuga mitte mingil juhul nõustunud ja müüja vastutab kõigi korteris

avastatud puuduste eest.

Kostja esindaja leidis, et hagi rahuldamiseks ei ole seadusega sätestatud aluseid ja ostjad ei ole

õigustatud taganema ostu-müügilepingust. Tegu ei olnud varjatud puudustega ja sedavõrd oluliste

puudustega, mis annaksid ostjatele õiguse lepingust taganemiseks ja kahju hüvitamiseks. Küttekolde

puudus seisneb selles, et korsten, mille kaudu küttegaasid väljuvad, on puhastamata. Puudus ei esine

mitte küttekoldes ja see ei puuduta küttekolde tuleohtlikkust. Seda ei saa lugeda oluliseks puuduseks.

Et korstnajalg ja ahju ümbrus on kaetud kipsplaadiga, siis tarvis on ainult kipsplaat eemaldada ja ahi

puhastada. Ehitusmaterjali paigutamine ümber küttekolde pidi ka ilma eriteadmisteta ja selliste

elukogemustega ostjatele olema näha. See ei olnud varjatud puudus. Samuti on võimalik eemaldada

kõik valesti paigaldatud elektrijuhtmed, see ei ole selline puudus, et tooks kaasa ülemääraseid kulutusi.

Et välissein on vajunud, pidi olema aluspalgi vajumine nähtav. Kui ostjad oleksid järginud oma

hoolsuskohustust, oleksid puudused ülevaatusel olnud näha.

Kohtu põhjendused ja menetluskulude jaotus

Kohus leiab, et hagejate nõue on põhjendatud ja tuleb rahuldada.

Poolte vahel puudub vaidlus selles, et 20. oktoobril 2009 sõlmisid Lili Lind (müüja) ning Egil Altosaar

ja Helle Altosaar (ostjad) hüpoteegi lõpetamise kokkuleppe, korteriomandi müügilepingu ja

asjaõiguslepingu, mille objektiks oli korteriomand asukohaga Tartu linn, XXX, registriosa nr XXX .

Müügilepingu järgi müüs Lili Lind nimetatud korteriomandi Egil Altosaarele ja Helle Altosaarele

hinnaga 229 000 krooni. Ostuhind 229 000 krooni on müüjale täielikult tasutud. Poolte vahel puudub

vaidlus ka selles, et korteriomandil esinesid hagiavalduses näidatud puudused: vundamendi vajumine,

välisseina voodrilaudade mädanemine, lae vajumine, korteripõranda kiikumine, tahma täis küttekolle,

korstnajala tahmaluugile juurdepääsu puudumine ja korstnajala lähedale tuleohtliku ehitusmaterjali

paigaldamine,

elektrijuhtmete

mittenõuetekohane

paigaldamine,

wc

ja

duššinurga

projektdokumentatsiooni puudumine. Esitatud dokumentidega loeb kohus tõendatuks, et 5. novembril

2009 esitasid hagejad kostjale pretensiooni ja 26. novembril 2009 notariaalselt tõestatud ostu-

müügilepingust taganemise avalduse, mis on kostjale kätte toimetatud 1. detsembril 2009. Kostja on

keeldunud hageja poolt nõutud korteril lasuvate puuduste kõrvaldamisest. Pooled ei vaidle, et hagejad

on tasunud korteriomandiga seonduvate kuludena 1215,15 krooni ning müügilepingu sõlmimise ja

taganemisavalduse koostamisega seonduvate kulutustena 1974,90 krooni.

Korteriomandi müügilepingust taganemine

Poolte vahel on eelkõige vaidlus selles, kas hagejate poolt näidatud korteriomandi puuduste näol on

tegemist varjatud puudustega, mis olid lepingu sõlmimisel müüjale teada, ja kas need puudused on

sedavõrd olulised, et annavad ostjatele aluse lepingust taganemiseks.

VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust

tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Lepingust taganemine toimub

avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Hagejate poolt õiguskaitsevahendina lepingust taganemise

kasutamiseks peavad olema täidetud teatud materiaalsed ja formaalsed eeldused.

VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi ja

kirjelduse osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS §-de

6(10)

100, 101 ja 218 lg 1 järgi on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule

vastutusele. Seega on asja lahendamisel esmalt oluline küsimus, kas kostja (müüja) on rikkunud

pooltevahelist müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja. VÕS § 217 lg 2 p 1

kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS

§ 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks,

milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Müügilepingu p-s 1.8.3 on

hagejad väljendanud soovi lepingu ese osta eesmärgiga kasutada seda elukohana ja peavad müüja antud

kinnitusi seda eesmärki silmas pidades lepingu sõlmimise üle otsustamiseks piisavaks. Asjas ei ole ka

vaidlust selle üle, et hagejad soovisid osta korteri seal elamiseks, mh kasutamiseks hageja Helle

Altosaare kunstiliseks tegevuseks, aga mitte muul eesmärgil ning et kostja oli hagejate sellisest

eesmärgist teadlik, mis pealegi ei erinenud asja tavakasutuse eesmärgist. Erikokkuleppe puudumisel

peab müüdud asi olema vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1). Eesti klimaatilisi tingimusi

arvestades kuuluvad eluruumi soojapidavus ja korteri soojaks kütmise võimalus eluruumi

elementaarsete elamistingimuste juurde. See kehtib ka kasutatud eluruumide ostmisel, kus ei saa aga

eeldada küll samasugust kvaliteeti nagu uute eluruumide puhul. Kohus nõustub hagejatega selles, et

kõige suurem korteriomandi puudus, milline juba ainuüksi annab hagejatele aluse lepingust

taganemiseks, on küttekolde mittevastavus nõuetele ja samuti küttekolde ümber põlemisohtliku

ehitusmaterjali paigaldus ning elektrijuhtmete paigaldus. Paikvaatlusega ja poolte selgitustega ning ka

23. novembri 2009 Lõuna-Eesti Päästekeskuse ettekirjutusega on asjas tuvastamist leidnud, et kuna

ahju tagumine sein peab olema põlevmaterjalist ehitusosadeni 150 mm ning ahju lagi 250 mm

kaugusel, korsten peab olema kogu pikkuses kontrollitav (ei tohi olla varjatud ehitusplaatide või muu

tarindiga), kaasneb selle nõude täitmisega kogu wc ja duššinurga ning köögimööbli ja sellega

integreeritud sisseseade lammutamine. Lõuna–Eesti Päästekeskuse Tuleohutusbüroo on 16. novembril

2009 teostatud paikvaatluse käigus tuvastanud, et korteri küttekoldeks olev ahi on kahelt poolt

ümbritsetud kipsplaadist seintega. Toa poolt on seina ja ahju vahel ca 10 cm vahe, kus asub

puitsõrestiku vahel klaasvill ning on kaetud ahju poolt fooliumiga. Ahju puhastustepsli juures on

suurem pragu ning parempoolne siiber ei ole korralikult ahju sees kinnitatud. Korsten on kõikidest

külgedest kinni kaetud kipsplaatidega, seega puudub korstna kohta ülevaade ning ei ole võimalik

korstnajalga tahmast puhastada. Köögis oleva ripplae taga elektrijuhtmed asuvad korstnasse mineva

sleppe peal. Köögis olevate pistikupesade elektrijuhtmetes ei ole elektrivoolu ülekanne stabiilne.

Tuleohutusülevaatuse tulemusena koostati korteriomandi ostjatele 23. novembril 2009 ettekirjutus nr 7-

6/3249, mille p 1 kohaselt tuleb kütteseadme tuleohu vältimiseks eemaldada korstnale paigaldatud

ehitusplaadid ning korstnale ja suitsulõõrile (ripplae taga olev sleppe) kinnitatud puitsõrestik; samuti

tagada ahju ja põlevmaterjalist ehitusosade vahel nõuetekohased ohutuskujad või kaitsta need süttimise

eest muul viisil. Eeskirja p 2 ja p 3 kohustavad korteriomanikke paigaldama korstna püstlõõri jalamisse

tahmaluuk, puhastama korstnalõõr tahmast, korrastama köögi pistikupesade elektrijuhtmestik ning

eemaldama suitsulõõrile paigaldatud elektrijuhtmed. Tähtaeg nimetatud rikkumiste kõrvaldamiseks on

1. märts 2010. Ettekirjutuse mittetäitmisel tuleb tasuda sunniraha 4000 krooni. Läbiviidud statistika

kohaselt on Eesti riigis kaks enimlevinud tulekahjude põhjust elamutes tahm küttekoldes ja viga

küttekolde

ehituskonstruktsioonis.

Eeltoodud

põhjendustel

on

puudused

küttekoldes

ja

elektrijuhtmestikus suisa tule- ja eluohtlikud. Kohus nõustub hagejatega ka selles, et korteriomandi

lagunemisohtlikult alla vajunud lagi ja välisseina voodrilaudade mädanemine, on sellisteks puudusteks,

mille esinemise näol ei ole tegemist korteriga, mis lepingu p 1.7.6 kohaselt vajab ainult

sanitaarremonti. Samuti ei ole õige lepingu p 1.7.6 esitatud müüja kinnitus, et eluruum vastab projektile

ja selles ei ole teostatud õigusliku aluseta ümberehitusi. VÕS § 211 lg 1 kohaselt peab müüja ostjale

asja vastuvõtmiseks ning valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks vajalikud dokumendid (asja

juurde kuuluvad dokumendid) lepingus ettenähtud vormis üle andma asja üleandmise kohas asja

üleandmise ajal. Korteriomandi müügi puhul on sellisteks dokumentideks eelkõige korteriomandi

ehitamise kohta käivad dokumendid ja plaanid. Antud juhul nähtub 18. augusti 2003

broneerimislepingu p-st 4.1, et kostja on küll kokku leppinud XXX korteris ümberehitus- ja

7(10)

renoveerimistööde tegemises, kuid ilmselt ei ole sellega kaasnevat dokumentatsiooni ise nõudnud ega

ka hagejatele üle andnud. Seega leiab kohus, et viidatud puuduste tõttu tuleb XXX korteriomand lugeda

lepingutingimustele mittevastavaks VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses.

VÕS § 218 lg 1 sätestatud üldreegli kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse

eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale,

isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 214 lg 2 kohaselt läheb asja juhusliku hävimise ja

kahjustumise riisiko ostjale üle asja üleandmisega. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et

mittevastavus esines juba müügilepingu eseme üleandmisel hagejatele ja kostja ei ole esitanud ühtegi

otsest või kaudset tõendit selle kohta, et osaliselt on puuduste tekkimise eest vastutavad hagejad.

Hagejatel ei olnud võimalik korterit elamiseks kasutama hakatagi. Seega esinevad antud asjas lepingust

taganemise materiaalsed eeldused.

Lepingust taganemise formaalseks eelduseks on selle toimumine avalduse tegemisega teisele

lepingupoolele. Taganemise (tahte)avaldusele kohalduvad TsÜS-s sätestatud üldised tahteavaldustele

kehtestatud nõuded. TsÜS § 69 lg-te 1 ja 2 järgi tuleb kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud

tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega ning

tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Antud asjas ei

ole vaidlust, et kostja on hagejate 26. novembri 2009 notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingust

taganemise avalduse kätte saanud 1. detsembril 2009. Kohus leiab, et lepingust taganemise formaalne

eeldus on sellega nõuetekohaselt täidetud. Kuivõrd lepingust taganemise avaldus on ühepoolne

vastuvõtmist vajav tahteavaldus, mille kehtivus ei sõltu teise lepingupoole tahtest, so tegemist ei ole

lepinguga, ei ole nõutav selle tegemine notariaalselt tõestatud vormis ehk põhitehinguks oleva

korteriomandi müügilepinguga samas vormis tulenevalt VÕS §-st 11 lg 3.

Müüja vastutuse osas näeb VÕS siiski ette ka müüja vastutusest vabanemise alused, mille esinemisel

on välistatud müüja vastutus ja müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tingitud

õiguskaitsevahendite kohaldamine tema vastu. Müüja vastutuse piiramise alused sisalduvad VÕS § 218

lg 4 ja § 220 lg 3.

Kostja leidis vastuväidetes, et ta ei vastuta müüjana korteriomandil olevate puuduste eest, kuna

korteriomandi ülevaatamisel rääkis kostja esindaja hagejatele puudustest, kostja ei teinud hagejatele

korteri ülevaatamiseks mingeid takistusi ja kõik puudused olid näha, samuti kinnitasid hagejad

müügilepingu p-s 1.8.2 ise, et on eriteadmisi omava isiku abi kasutamata lepingu eseme koosseisu

kuuluva eluruumi üle vaadanud ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud lepingu eseme reaalosa

seisukorrast.

VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu

sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Ostja teadma pidamisest

saab üldjuhul rääkida vaid seoses tavapärasel ülevaatamisel avastatavate, mitte aga nn varjatud

puudustega. “Teadma pidamine“ § 218 lg 4 mõttes tuleb kõne alla üksnes juhul, kui ostja on asjaga

enne lepingu sõlmimist reaalselt tutvunud ning jätnud tähelepanuta vea, mis oleks pidanud silma

torkama igale sellise asja üle vaadanud isikule (ka tegeliku ülevaatamise toimumise korral ei saa

müüjalt oodata eriteadmiste olemasolu ning üksnes eksperdile ilmsete puuduste äratundmist)1. Ostja

teadmist või teadma pidamist peab tõendama müüja. Kohus leiab, et käesolevas asjas ei ole ostja

teadmine või teadma pidamine tõendamist leidnud. VÕS § 219 lg 1 kohaselt on ostjal kohustus ostetud

asja eraldi ülevaatamiseks vaid juhul, kui ta sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Antud

juhul ei ole sellega tegemist. Asja kohese ja põhjaliku ülevaatamise kohustust ei ole hagejatele pandud

ka müügilepinguga. Seega on põhjendamatu kostja seisukoht, nagu oleks korteri ostmisel ostjate

mõistlikuks hoolsuskohustuseks küttekollete korrasoleku kontrollimine tule tegemisega või lae

seisukorra kontrollimine lae alla ronimisega või maja välisseina seisukorra kontrollimine seinalaua

eemaldamisega. VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 kohaselt on müüja vastutuse eelduseks siiski ostja poolt

1 P.Varul, I.Kull, V.Kõve, M.Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2007. § 218, 3.5, lk 52.

8(10)

müüjale puudusest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puuduse avastas või avastama

pidi. Müügilepingus ei ole nimetatud konkreetseid puudusi. Tunnistaja Eike Linnu ütluste põhjal võib

teha järelduse, et enne müügilepingu sõlmimist anti hagejatele korteril esinevate puuduste kohta

selgitusi vaid esiku põrandas oleva augu kohta ja et pliidi alla tuleb tuletegemisega alustada vaikselt.

Samas on need selgitused ilmselgelt ebapiisavad puuduste olemasolu hindamiseks. Kohus leiab, et ka

kütteseadme seisukorra puhul eeldab arusaamine 23. novembri 2009 ettekirjutuses kirjeldatud puuduste

olemusest ja mõjust elamu üldisele tuleohutusele eriteadmiste ja ehitusalase praktika olemasolu. Kohus

leiab ühtlasi, tuginedes Riigikohtu 15. märtsi 2002 otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-33-02, et ainuüksi

müügilepingu p 1.8.2 sisalduvast hagejate kinnitusest selle kohta, et nad on müügilepingu eseme

koosseisus oleva eluruumi üle vaadanud, ei järeldu veel, et müügilepingut sõlmides hagejad teadsid või

pidid teadma asja mittenõuetekohasest kvaliteedist. Ostja teadmist saab vastavast lepingulisest

kinnitusest hoolimata jaatada üksnes selliste välisel vaatusel ilmsete puuduste osas, mida ta pidanuks

ülevaatuse käigus tegelikult avastama2. Eeltoodu põhjal puudub alus müüja vastutuse piiramiseks VÕS

§ 218 lg 4 alusel. Eeltoodust järeldab kohus, et kostja, olles ise eluruumi kasutajaks, teadis eluruumi

varjatud puudustest. Kohus on juba eespool tuvastanud, et kostja ei teatanud hagejatele nimetatud

puudustest ja et need puudused ületasid müügilepingu p 1.7.6 märgitud eluruumi sanitaarremondi

vajaduse. Seega on hagejad õigustatult tuginenud asja lepingutingimustele mittevastavusele.

VÕS § 223 lg 1 sätestab täiendavalt, et müüjat loetakse müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas

ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub

õigustamatut asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle

lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Käesoleval juhul tuleb kostja poolset lepingurikkumist

pidada oluliseks nii VÕS § 116 kui § 223 alusel. Oluliste varjatud puudustega korteri soetamisel jäid

hagejad ilma sellest, mida nad lepingust õigustatult lootsid. Hagejate tahe lepingu järgi oli suunatud

sanitaarremonti vajava eluruumi omandamisele, mis tegelikkuses osutus eluohtlikuks. Reaalsuses vajab

korter suuremaid ümberehitusi ja laiaulatuslikke investeeringuid. Hagejad on seisukohal, et

korteriomandi puudustest teadmisel ei oleks nemad taolise korteri ostuga nõustunud. VÕS § 116 lg 4

viimase lause kohaselt võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti § 116 lõike 2

punktis 2 nimetatud kohustust või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida. Kuigi

antud juhul olid hagejad seaduse järgi vabastatud täiendava tähtaja andmisest kostjale, on hagejad

5. novembri 2009 kirjas andnud kostjale tähtaja asja puuduste kõrvaldamiseks. Ka Riigikohtu

tsiviilkolleegium on 1. aprilli 2009 lahendis nr 3-2-1-18-09 rõhutanud, et müügilepingu poolte esmane

tahe peaks olema suunatud sellele, et lepingust tulenevad kohustused saaksid täidetud, mitte aga sellele,

et lepingust taganeda. Kostja 9. novembri 2009 vastusest ja hagejate poolt kohtumenetluse algatamisest

võib teha järelduse, et kostja on keeldunud puuduste tunnistamisest ja asja parandamisest. Seega tuleb

asuda seisukohale, et hagejate müügilepingust taganemine kostja olulise müügilepingu rikkumise tõttu

on õiguspärane ja seadusega kooskõlas.

Taganemise tagajärjena üleantu väljaandmine

Taganemisega muutub müügilepingujärgne võlasuhe tagasitäitmise võlasuhteks (VÕS § 189 lg 1 ja

Riigikohtu 1. detsembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-05), st müügilepingu pooled peavad saadu

vastastikku välja andma või hüvitama. VÕS § 188 lg 2 järgi kui lepingupool võib vastavalt seadusele

või lepingule lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende

lepinguliste kohustuste täitmisest. VÕS § 189 lg 1 kohaselt lepingust taganemise korral võib kumbki

lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu

väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. See tähendab, et taganemisega tuleb maksimaalselt

võimaldada olukord, kui pool oleks hüve ise kasutanud. Antud juhul peab kostja tagastama hagejatele

korteri ostuhinna 229 000 krooni ning saadud kasuna hüvitama hagejate arvel säästetud

korteriomandiga seonduvad kulud. Hagejad tagastavad üleantud korteri. Taganemisest tulenevad

kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt.

2 Samas. § 218, 3.5, lk 52.

9(10)

VÕS § 189 lg 1 viimase lause kohaselt tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest alates.

Muude kokkulepete puudumisel on selleks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär ehk poolaasta kaupa

Euroopa Keskpanga põhirefinantseermisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga

aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Kuni 1. jaanuarini

2010 on Euroopa Keskpanga põhirefinantseermisoperatsioonidele kohaldatav intressimäär 1%, seega

tuleb kostjal ostuhinna saamise hetkest tasuda intressi 0,0027% päevas. Alates tagastamiskohustuse

sissenõutavaks muutumisest asendub intressinõue VÕS § 113 järgse viivisenõudega §-s 94 sätestatud

määras, millele lisandub seitse protsenti aastas. Taganemise hetkest alates peab kostja tasuma viivist

0,021% iga viivitatud päeva eest järgmiselt: intressi 0,0027% alates 21.10.2009-01.12.2009 42 päeva

eest 259,68 krooni ja viivist 0,021% alates 02.12.2009-11.01.2010 41 päeva eest 1971,69 krooni;

kokku 2231,37 krooni.

VÕS § 108 lg 2 kohaselt juhul, kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib

võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. Antud juhul rikub kostja müügilepingu taganemisega

kaasnenud omandi tagasikandmise kohustust, mille kohaselt tuleks kostjal hagejatega sõlmida

asjaõiguslik leping XXX Tartus asuva korteriomandi ülekandmiseks kostjale. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt

kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või

viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.

Kuna kostja ei ole kokku lepitud ajal 15. detsembril 2009 ilmunud notarisse kinnistu omandi

asjaõigusliku üleandmise lepingu sõlmimiseks, tuleb kostja vastav tahteavaldus asendada

kohtuotsusega. Müügilepingust taganemise tõttu on XXX Tartu korteriomandi omanikukanne

registriosas nr XXX muutunud ebaõigeks.

Kulutuste hüvitamise nõue

VÕS § 101 lg 1 kohaselt juhul, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kahju

hüvitamist (p 3) ning taganeda lepingust või öelda lepingu üles (p 4). Sama paragrahvi teine lõige

sätestab, et võlausaldaja võib kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või

lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust

ei tulene teisiti. Eelkõige ei võta kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine

võlausaldajalt õigust nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist.

VÕS § 115 lg 1 kohaselt juhul, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse

täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohutuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja

arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest

tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine

olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise

kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud (§ 127 lg 1). Isik peab kahju hüvitama üksnes juhul,

kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on

selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos § 127 lg 4).

Eespool on kohus tuvastanud, et kostja on oluliselt rikkunud müügilepingu nõudeid ning vastutab selle

eest. Kui hagejad oleksid teadnud korteriomandi puudustest, poleks nad sellist ostu-müügilepingut

sõlminud. Seega on kahju hüvitamise eesmärk antud juhul taastada müügilepingu eelne olukord.

Selliselt tuleb kahjuna käsitleda kõiki kulutusi, mida hagejad on kandnud korteriomandiga (sh

müügilepingu sõlmimise ja taganemisavalduse koostamisega seonduvaid kulutusi). Sellisteks

kulutusteks on: 1. notari tasu 20. oktoobri 2009 hoiustamise, kinnistu müügilepingu tõestamisel,

ärakirja valmistamine ja väljastamine vastavalt arvele nr 3414 summas 819,30 krooni; 2.

kinnistusraamatu kande muutmisel tasutud riigilõiv 300 krooni; 3. notari tasu 26. novembri 2009

avalduse tõestamisel, ärakirja valmistamine vastavalt arvele nr 3588 608,60 krooni; 4. tähitud kirjade

saatmine 6. november 2009, 17. november 2009 ja 27. november 2009 kokku 137 krooni; 5.

asjassepuutuvate fotode valmistamine 110 krooni; kokku 1974,90 krooni.

VÕS § 1028 lg 1 kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või

tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas,

10(10)

kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Hagejad on müügilepingust taganenud alates

1. detsembrist 2009, kuid kostjapoolsel mittenõustumisel on jätkanud vaidlusaluse korteri

kommunaalkulude tasumist. Alates 1. detsembrist 2009 kohustus tasuda võõra korteriomandi

kommunaalkulude eest hagejatel puudus, seega kuuluvad kõik alates 1. detsembrist 2009 kuni

septembrini 2010 hagejate tasutud XXX Tartus korteri kommunaalkulud kostjalt väljamõistmisele

VÕS § 1028 lg 1 alusel. Hagejate kommunaalkulude arvestuse ja Tartu Elamuhalduse ASi arvetega (tl

161-186) on tõendatud, et hagejad on tasunud XXX kommunaalkulude eest 4260,55 krooni ja muude

kulude eest 537,40 krooni, seega kokku 4797,95 krooni.

Menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel

kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 162 lõikele 1 kannab hagimenetluse

kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus, rahuldades hagi, jätab poolte menetluskulud kostja Lili

Linnu kanda. Kostjale oli kohtu 17. juuni 2010 määrusega antud riigi õigusabi. TsMS § 190 lg 5 alusel

tulevad kostjalt riigi õigusabi kulud riigituludesse välja mõista.

Kohtunik