2-09-16477/28 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Ande Tänav, Tiit Kollom

Otsuse tegemise aeg ja koht

12.11.2010, Tallinn

Tsiviilasja number

2-09-16477

Tsiviilasi

Tsiviilasja hind

AS-i Solaris Keskus hagi OÜ Tuuleveski vastu

1 239 000 krooni ja viiviste saamiseks

1 239 000 krooni

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 26.11.2009 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Menetlusosalised ja nende

esindajad

AS Solaris Keskus apellatsioonkaebus

Apellant AS Solaris Keskus (registrikood 10674030,

asukoht Estonia pst 9 Tallinnas), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Merle Veeroos

Vastustaja OÜ Tuuleveski (registrikood 10008480,

asukoht Lehmja külas Rae vallas Harjumaal), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Taivo Saks

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 26.11.2009 otsus tühistada osas, milles maakohus jättis välja

mõistmata viivised ja jaotas menetluskulud.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega:

1) mõista OÜ-lt Tuuleveski välja AS-i Solaris Keskus kasuks viivis seisuga

26.11.2009 summas 45 843 (nelikümmend viis tuhat kaheksasada nelikümmend

kolm) krooni;

2) mõista OÜ-lt Tuuleveski välja AS-i Solaris Keskus kasuks viivis suuruses 0,1%

kuus alates 27.11.2009 kuni põhinõude suuruses 123 900 krooni kohase

täitmiseni;

3) maakohtus kantud hageja menetluskuludest jätta 33% kostja kanda ja kostja

menetluskuludest 67% hageja kanda.

3. Kohtuotsuse terviklik resolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:

1) Hagi rahuldada osaliselt;

2) Mõista OÜ-lt Tuuleveski välja AS-i Solaris Keskus kasuks leppetrahv suuruses

123 900 (ükssada kakskümmend kolm tuhat üheksasada) krooni;

3) Mõista OÜ-lt Tuuleveski välja AS-i Solaris Keskus kasuks viivis seisuga

26.11.2009 summas 45 843 (nelikümmend viis tuhat kaheksasada nelikümmend

kolm) krooni;

4) Mõista OÜ-lt Tuuleveski välja AS-i Solaris Keskus kasuks viivis suuruses 0,1%

kuus alates 27.11.2009 kuni põhinõude suuruses 123 900 krooni kohase

täitmiseni;

5) Maakohtus kantud hageja menetluskuludest jätta 33% kostja kanda ja kostja

menetluskuludest 67% hageja kanda.

4. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

5. Apellatsioonkaebusega esitatud uued tõendid tagastada apellandile.

6. Apellatsioonimenetluse kulud jätta kummagi poole enda kanda.

7. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

S e l g i t u s e d

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas

avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise

esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu

taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja

kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle

lahendamist istungil.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude

jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest.

Hagi asjaolud

1. 15.04.2009 esitas AS Solaris Keskus (edaspidi hageja, apellant) hagi Harju

Maakohtusse OÜ Tuuleveski (edaspidi kostja, vastustaja) vastu 1 438 479 krooni,

selle hulgas leppetrahvi 1 239 000 krooni ja hagi esitamise ajaks sissenõutavaks

muutunud viivise 199 479 krooni ning viivised, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel

sissenõutavaks

muutunud

protsendina

põhinõudest

ehk

0,1%

päevas

leppetrahvinõudest kuni leppetrahvinõude täitmiseni, väljamõistmiseks.

2. AS Uus Sakala (alates 28.05.2008 ärinimega AS Solaris Keskus) ja OÜ Tuuleveski

sõlmisid 15.01.2008 üürilepingu nr 4, mille kohaselt üürileandja kohustus andma ja

üürnik kohustus võtma üürile toitlustuspinna, ligikaudse suurusega 295 m2,

meelelahutus- ja kaubanduskeskuses Sakala Keskus (tänase nimega Solaris Keskus),

Rävala pst 12 Tallinnas. Üürilepingu p 7 kohaselt kohustus üürnik esitama

üürileandjale hiljemalt 01.09.2008 tingimusteta ja tagasivõtmatu pangagarantii

üürileandja poolt aktsepteeritud pangast kuue kuu miinimumüüri suuruses summas

(koos käibemaksuga). Üürilepingu p 5.2 kohaselt on miinimumüüri suuruseks 350

krooni iga üüripinna ruutmeetri kohta kalendrikuus.

3. Vaatamata hageja korduvatele meeldetuletustele ei täitnud kostja kohustust esitada

hagejale pangagarantii. Kostja teatas 17.10.2008, et ei täidagi lepingut ning on

ainukese valiku ees leping lõpetada. Kostja kiri ei vasta üürilepingu p-s 27.8,

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 78 lg-s 1 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 325

lg-s 2 sätestatud nõuetele, seega ei ole tegemist ülesütlemisavaldusega. Kostjal ei

oleks ka olnud õigust üürilepingut üles öelda, kuna selleks puudus mõjuv põhjus.

Üürilepingu kohaselt tekkis kostjapoolsest olulisest lepingurikkumisest hoopis

hagejal õigus leping üles öelda.

4. Vastavalt üürilepingu p-le 23.1.13 on üürileandjal lisaks muudele lepingus otseselt

sätestatud alustele õigus öelda leping erakorraliselt üles, teatades sellest üürnikule

kirjalikult 10 päeva ette, muu hulgas juhul, kui üürnik ei ole andnud lepingu p-s 7

sätestatud tagatist. Hageja ütles nimetatud alusel 24.10.2008 ülesütlemisavaldusega

lepingu üles, leping loeti avalduse alusel lõppenuks alates 05.11.2008.

5. Vastavalt üürilepingu p-le 24.12 on juhul, kui esineb muu hulgas p-s 23.1.13

nimetatud rikkumine üürniku poolt, mille puhul on üürileandjal õigus leping üles

öelda, üürileandjal õigus nõuda üürnikult leppetrahvi kuni 12 kuu kehtiva

miinimumüüri ulatuses. Üürilepingu p 24.12 alusel nõudis hageja 24.10.2008

ülesütlemisavalduses kostjalt leppetrahvi tasumist summas 1 239 000 krooni (350

krooni (miinimumüür) * 295 m2 * 12 kuud), paludes selle kanda hageja kontole

hiljemalt üürilepingu lõppemise päevaks.

6. Kostja ei nõustunud hageja nõudega, kuna hagejal olevat käimas läbirääkimised uue

üürniku leidmiseks, kumbki pool ei olnud asunud ka üürilepingut täitma, mistõttu ei

olevat üürilepingu alusel nõuete esitamine põhjendatud. Need väited on ebaõiged ja

leppetrahvinõude kontekstis täiesti asjakohatud. Hageja asus pärast kostjapoolset

lepingurikkumist ja enda poolt lepingu ülesütlemist kahjude minimiseerimiseks

uurima võimalusi, kas ja millistel tingimustel oleks võimalik leida uut üürnikku, kuid

hagejal ei õnnestunud uut üürnikku leida. See ei mõjutanud kuidagi hageja õigust

nõuda kostjalt kokkulepitud leppetrahvi. Üürilepingu p 11.1 kohaselt jõustub leping

selle allakirjutamisest poolte poolt eeldusel, et üürileandja nõukogu on andnud

üürilepingu sõlmimiseks nõusoleku. Üürileandja nõukogu oli andnud üürilepingu

sõlmimiseks 10.01.2008 nõusoleku, lepingu allkirjastas juhatuse liige Peeter Rebane.

Seega jõustus leping 15.01.2008 selle sõlmimisel ning nimetatud kuupäevast tekkis

pooltel kohustus lepingut täita. Üürnik kinnitas lepingu sõlmimisel, et on tutvunud

projektdokumentatsioonis konkreetset üüripinda puudutava osaga. Pooled pidid kogu

projekteerimis- ja ehitusperioodi kestel tegema tihedat koostööd, et üüripind vastaks

üürniku nõuetele.

7. Vastavalt üürilepingu p-le 24.7 on üürileandjal mistahes lepingujärgse makse

sooritamisega viivitamisel õigus nõuda lisaks nõutavale summale viivist 0,1%

võlgnetavalt summalt iga makse tasumisega viivitatud päeva eest. 11.11.2008 esitas

hageja kostjale korduvnõude üürilepingust tuleneva leppetrahvi ja sellelt viivise

tasumise kohustuse täitmiseks, paludes kanda kokku 1 246 434 krooni hageja kontole

hiljemalt 10 päeva jooksul. Kostja ei tasunud nõutud summat. Leppetrahvinõue

muutub VÕS § 82 lg 7 ja § 158 lg 1 järgi sissenõutavaks alates selle nõude eelduste

täitmisest, milleks antud juhul oli üürilepingu p-s 23.1.13 nimetatud rikkumine kostja

poolt, mille puhul oli hagejal õigus leping üles öelda. Seega oli hageja leppetrahvinõue

muutunud sissenõutavaks. Riigikohus on kinnitanud, et viivist võib nõuda ka

leppetrahvi tasumisega viivitamisel. Seega oli hagejal õigus nõuda kostjalt viivist

leppetrahvi tasumisega viivitamise tõttu.

8. Kostja asus üürilepingut täitma, esitades vastavalt lepingu p-le 9.1.1 pärast lepingu

sõlmimist hagejale sisekujundusprojekti - esmase plaani 15.04.2008 ja täienduse

07.05.2008, seega oli ka kostja seisukohal, et üürileping jõustus selle allkirjastamisel

ning oli kehtiv. Üürileping on sõlmitud esindusõigusega isiku poolt, selle on

allkirjastanud juhatuse liige Peeter Rebane põhikirja ja volituse alusel.

9. Üürilepingu p 27.8 näeb pooltevahelistele teadetele ette kirjaliku vormi, kostja poolt

hagejale saadetud e-kirjad, milles ta nendib, et tal ei jää ilmselt muud üle kui leping

lõpetada, ei vasta üürilepingu ülesütlemise vorminõudele. Tõenditena esitatud e-

kirjavahetus hoopis tõendab, et tegu ei ole mitte kostja poolt lepingu lõpetamisega,

vaid hoopis kostja vastustega hageja korduvatele lepingu täitmise nõuetele. VÕS § 13

lg 3 ei ole kohaldatav, kuna kostja ei saanud hageja käitumisest mitte kuidagi aru

saada, et hageja oli nõus lepingu lõpetamisega teistsuguses vormis. Kuna hageja

nõudele lepingut täita vastas kostja, et ei täida lepingut, teataski hageja kostjale, et kiri

on edastatud juhtkonnale ning hageja valmistab juristi abiga ette lepingu lõpetamist.

Seega ei andnud hageja kostjale mingit alust arvata, et hageja nõustub lepingu

lõpetamisega.

10. Kostjal puudus VÕS § 313 lg 1 kohane mõjuv põhjus üürileping üles öelda. Kostja

paljasõnaline väide, et majanduslanguse tõttu jäid paljud äriprojektid seisma ning

pangad keeldusid kostjale vajalikku pangagarantiid andmast, ei ole ettenägematu

mõjuv põhjus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Üürilepingu ülesütlemiseks oli

hagejal materiaalõigusest tulenev õigus ning hageja tegi vastava vormikohase

avalduse.

11. Põhjendamatu on kostja käsitlus üürilepingu vastuolust mõistlikkuse ja hea usu

põhimõttega. Pooled sõlmisid lepingu vastastikuste läbirääkimiste tulemusel, pooltel

oli võimalus lepingu sätetega tutvuda ning nende üle läbi rääkida. Ükski üürilepingu

säte, seal hulgas käesolevas asjas kohaldamisele kuuluvad sätted, ei ole kostjat

ebamõistlikult kahjustavad ega kaldu kõrvale poolte tasakaalust. Üürniku kohustus

tasuda üürileandjale leppetrahvi, kui leping lõppeb ennetähtaegselt üürnikust

tuleneval põhjusel, on praktikas täiesti tavapärane. Kostja väide, et leppetrahvi nõue

on tühine, on ebaõige. Nõue ei saa olla tühine, tühine saab olla tehing (TsÜS § 84).

12. Leppetrahvi funktsiooniks on tagada võlausaldaja jaoks õigus nõuda leppetrahvina

kokkulepitud rahasumma maksmist kui miinimumhüvitist ning leppetrahvi kokkulepe

võimaldab vältida tegelikult tekkinud kahju tõendamiskoormise jagamist või selle

kandmist, kuna leppetrahvi maksmist võib nõuda sõltumata sellest, kas kahju üldse

tekkis. Leppetrahvi mõte on vabastada võlausaldaja keerukast ja ebamõistlikult

mahukast tõendamiskoormisest. Seega leppetrahvi nõudmisel ei peagi võlausaldaja

tõendama kahju olemasolu ja suurust, vaid leppetrahvi vähendamist taotlev pool peab

tõendama kahju puudumist, mida kostja teinud ei ole.

13. VÕS § 162 lg 1 annab kohtule õiguse vähendada ebamõistlikult suurt leppetrahvi, kui

maksmiseks kohustatud isik seda taotleb, mõistliku suuruseni. Kui leppetrahvi

vähendamist taotlev pool ei suuda aga tõendada, et trahv on teise poole kahjuga

võrreldes ebaproportsionaalselt suur, tuleb leppetrahvi vähendamise taotlus jätta

rahuldamata. Kostja ei ole tuginenud ühelegi asjaolule ega esitanud tõendeid, millest

tulenevalt saaks pidada leppetrahvi ebamõistlikult suureks.

14. Üürilepingu ülesütlemine ei olnud kuidagi hageja huvides. Hagejal õnnestus sõlmida

üüripinna osas uus siduv üürileping lõpuks 18.06.2009, kuid selle tingimused on

hagejale märkimisväärselt kahjulikumad. Uue üürniku poolt makstav miinimumüür

on 9 eurot/m2 (140,82 kr/m2) ning lepingu tähtaeg 10 aastat. Seevastu kostja

kohustus maksma miinimumüüri 350 kr/m2 ning lepingu tähtaeg olnuks samuti 10

aastat. See tähendab hagejale juba ainuüksi igas kuus ligikaudu 61 708.10 (103 250 –

41 541.90) krooni suurust kahju ning 10 aastaga enam kui 7,4 mln krooni suurust

kahju (61 708.10 * 12 * 10).

15. Kostja viited tüüptingimusi reguleerivatele õigusnormidele ei ole asjakohased, kuna

tegemist ei ole tüüptingimustel sõlmitud lepinguga ning vastavad normid ei kuulu

kohaldamisele. Kostjal oli võimalus mõjutada üürilepingu tingimuste, seal hulgas

lepingu p-de 23.1.13 ja 24.12 sisu, kuid kostja lihtsalt ei kasutanud seda võimalust.

Järelikult kostja ei soovinudki lepingutingimusi muuta. VÕS § 35 lg 1 kohaselt on

asjaolu, et pool ei ole võimeline mõjutama lepingutingimuse sisu, tüüptingimuse

obligatoorne tunnus. Kuna üürilepingu tingimustel vastav tunnus puudub, ei ole

tegemist tüüptingimustega.

16. Isegi kui tegemist oleks tüüptingimustega, ei ole üürilepingu p 24.12 kostjat

ebamõistlikult kahjustav ega tühine. VÕS § 42 lg 1 kohaselt on tüüptingimus tühine,

kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi

asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eel kõige siis, kui

tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise

lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud või kui tüüptingimus ei vasta headele

kommetele. Kostja ei ole näidanud ega tõendanud, milles seisneb lepingu p 24.12

puhul väidetav kostja ebamõistlik kahjustamine. Tarbijalepingutes ebamõistlikult

kahjustavaks peetud tüüptingimuste näidisloetelu nimetab tingimust, mille kohaselt

teine lepingupool peab oma kohustuse rikkumise korral maksma tingimuse kasutajale

ebamõistlikult suurt leppetrahvi, ebamõistlikult suurt kindlaksmääratud suuruses

kahjuhüvitist või muud hüvitist, või kui teiselt lepingupoolelt võetakse võimalus

tõendada tegeliku kahju suurust. Antud juhul ei saa lepingutingimus olla isegi

tarbijalepingu

kontekstis

ebamõistlikult

kahjustav,

rääkimata

majandus-

kutsetegevuses sõlmitud lepingust - nimelt leppetrahv ei ole ebamõistlikult suur

(vastupidi, katab vaid väikese osa hagejale tekkivast kahjust) ning kostjal on

võimalus tõendada tegeliku kahju suurust. Üürniku kohustus tasuda üürileandjale

leppetrahvi, kui leping lõppeb ennetähtaegselt üürnikust tuleneval põhjusel, on

praktikas täiesti tavapärane ja mõistlik ning selles ei ole midagi ebamõistlikult

kahjustavat.

Kostja vastuväited

17. Kostja hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt leidis kostja, et talle ei ole

leppetrahvi tasumise kohustust tekkinud, rääkimata selle sissenõutavaks muutumise

ajast.

18. Pooltevaheline leping ei ole kunagi kehtima hakanud. Vaidlusalune leping on aga

allkirjastatud üksnes ühe juhatuse liikme poolt, seega on leping tühine. Asjaolu, et

hageja on esitanud pool aastat peale väidetavat lepingu ülesütlemist teise juhatuse

liikme heakskiidu lepingu sõlmimise kohta, ei muuda tehingut automaatselt

kehtivaks. Lepingu kehtivuse kinnitamine peale selle väidetavat lõppemist ei ole

kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Seetõttu ei oma hageja teise juhatuse

liikme tehingu tagantjärele heakskiitmine mitte mingisugust tähendust. Tehing on

tühine ja sellest ei saa pooltele õiguslikke tagajärgi tekkida. Vaidlusaluse lepingu p

11.1 kohaselt jõustub leping eeldusel, et hageja nõukogu on andnud lepingu

sõlmimiseks nõusoleku. Leping allkirjastati 15.01.2008, kuid väidetav heakskiit on

antud 10.01.2008, seega ei ole lepingu väidetava kehtivusaja jooksul hageja nõukogu

vajalikku nõusolekut andnud.

19. Hageja väited nagu oleks ta asunud lepingut täitma seeläbi, et hakkas kostjale

üüripinda välja ehitama ja projekteerima, ei ole asjassepuutuvad, kuna lepingu lisast 3

nähtuvalt ei tulenenud konkreetselt kostjale kavandatud ruumiga seoses hagejale mitte

mingisuguseid selliseid kohustusi, mida hageja oleks pidanud eraldi tegema või

finantseerima. Ruumide väljaehitamise jms kohustused olid lepingu järgi kostjal,

hageja pidi andma üle vaid neli seina ilma ühegi viimistluseta.

20. Hageja on asunud oma avalduses seisukohale, et leping öeldi üles tema poolt esitatud

24.10.2008 avaldusega. Isegi, kui lugeda pooltevaheline leping kehtivaks (kuigi

kostja sellega ei nõustu), ütles selle üles kostja. Kuigi lepingu p-s 27.8 on klausel, mis

näeb ette pooltevaheliste teadete kirjaliku vormi, ei tähenda see, nagu ei oleks kostja

võinud esitada ülesütlemisavaldust teistsuguses vormis. Antud juhul on oluline, et

hageja aktsepteeris kostja poolt edastatud lepingu ülesütlemise soovi ning käitus

vastavalt sellele. Kostja sai hageja käitumisest aru nii, et viimane on nõus lepingu

lõpetamise soovist teatamisega ka e-posti teel, mitte kirjalikult.

21. Hageja kodulehe väljatrükist nähtuvalt on hageja volitanud rendipindade küsimusega

tegelemise M. K. Uus Maa Kinnisvarabüroost. Lisatud e-kirjavahetusest M. K. nähtub,

et hageja oli teatanud võimalikust lepingu lõpetamisest juba septembris 2008. Samast

kirjavahetusest nähtub, et kostja pakkus välja omapoolse variandi, millistel tingimustel

oleks võimalik siiski lepingut täitma asuda, see on hageja poolt ruumide

väljaehitamine. Kostja püüdis seoses majanduses muutunud olukorraga leida

alternatiive lepingu täitmiseks, millele hageja vastas aga eitavalt. Seetõttu ei näinud

kostja muud võimalust kui leping lõpetada. Kostja soovis heas usus teatada hagejale

sellise vajaduse ilmnemisest võimalikult varakult, et viimane saaks kiiresti uue

üürniku leida. Hageja võttis selle informatsiooni teadmiseks ning kujundas selle

põhjal oma edasise käitumise.

22. VÕS § 6 lg 1 sätestab lepingupooltele kohustuse käituda vastastikku kooskõlas hea

usu põhimõttega; lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele lepingust või seadusest

tulenevat, kui see on hea usu põhimõttega vastuolus. Isegi, kui pooltevaheline leping

lugeda kehtivaks, siis tuleb lepingu p-s 24.12 fikseeritud leppetrahvi nõudmise õigus

jätta antud juhul kohaldamata, sest see nõue on esitatud vastuolus kehtivate hea usu

standarditega. Lepingu p-s 23.1.16 on pooled fikseerinud, et mõlemal poolel on õigus

leping üles öelda, kui ilmnevad mingisugused sellised asjaolud, mille saabumisel ei

saa lepingut üles öelda soovivalt poolelt kõiki asjaolusid arvesse võttes eeldada, et ta

lepingu täitmist jätkab. Sätte kohaldamisel tuleb sama sätte kohaselt kaaluda mõlema

lepingupoole huvisid ja arvestada kõikide ilmnenud asjaoludega. Kostja oli sunnitud

lepingu üles ütlema just seetõttu, et üldise majanduslanguse tõttu jäid paljud

äriprojektid seisma ning pangad keeldusid kostjale vajalikku pangagarantiid andmast.

Selliste halbade majandusprognooside valguses ei saanud kostja endale täiendavaid

kohustusi juurde võtta. Kostja pidas nii enda kui hageja huvisid silmas pidades

paremaks liigsetest kuludest hoiduda, et tagada sellega oma jätkusuutlikkus ja vältida

tulevasi võimalikke võlgasid hageja ees. Lepingu p-i 4.1 kohaselt pidi eeldatav

üüriperiood algama vahemikul 01.07.2009 kuni 01.07.2010. Kostja teatas oma

soovist leping lõpetada juba 2008 septembris, see on ca aasta enne oletatava

üüriperioodi algust. Ta tegi seda võimalikult varakult muu hulgas just sel eesmärgil,

et hagejal oleks võimalik aegsasti üüripinnale uus klient leida. Sellel põhjusel ei ole

hageja lepingu lõppemisega ka mingisugust otsest ega kaudset kahju kandnud.

Hagejale jäi lepingu lõpetamise korral enam kui aasta aega, et pinnale uus üürnik

leida. Kuna hageja ei ole lepingut üles öelnud, siis puudub tal ka õigus leppetrahvi

nõuda, kuna lepingu p 24.12 näeb leppetrahvi nõude esitamise eeltingimuseks lepingu

ülesütlemise hageja poolt.

23. Hagejal puudub lepingus toodud tingimustel õigus kostjalt pangagarantii esitamata

jätmise tõttu leppetrahvi nõuda. Pooltevaheline vastutus ja rakendatavad sanktsioonid

on jaotatud lepingus ebamõistlikult üürileandja kasuks, mis ei ole kooskõlas hea usu

ja mõistlikkuse põhimõttega. VÕS § 42 lg 1 kohaselt on selline tingimus, millega on

pooltevahelist tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud või millega

kahjustatakse teist lepingupoolt ebamõistlikult, tühine. Lepingu p-s 24.5 on välistatud

hageja vastutus tema poolt oma lepinguliste kohustuste täitmiseks kasutatavate

isikute tegemata jätmise eest, samas kui kostja on lepingu järgi täielikult vastutav

selle eest, kui mistahes kostja poolt aktsepteeritud pank keeldub talle üürilepingu

täitmise tagamiseks garantiid andmast. Lepingu eesmärki ja poolte vastastikuseid

huve silmas pidades ei saa lugeda ebamõistlikuks tingimust, millega antakse tagatise

esitamata jätmise korral teisele lepingupoolele õigus leping üles öelda. Kindlasti ei saa

aga mõistlikuks pidada tingimust, mis näeb ette leppetrahvi nõudeõiguse juhuks, kui

kostjale keeldutakse seoses üleüldise majandusliku olukorra halvenemisega

pangagarantiid andmast, samas, kui teise poole vastutus välistatakse temale palju

otsesemalt seotud isiku tegevuse eest. Sisuliselt on lepingus fikseeritud, et hageja ei

vastuta oma kutsetegevuses kasutatavate isikute tegevuse tõttu tekkinud tagajärgede

eest, kuid kostja vastutab. Lepingu tingimus, millega on kostjale nähtud ette kohustus

tasuda tagatise esitamata jätmise eest leppetrahvi, on ebamõistlikult üürnikku

kahjustav tüüptingimus ning seetõttu tühine. Täpselt samadel põhjendustel on tühine

leppetrahvilt arvestatud viivise nõue ning seda ka juhul, kui kohus peaks leidma, et

leppetrahvi kehtestav tüüptingimus ise ei ole tühine.

24. Leppetrahvi suurus on ebamõistlik. VÕS § 162 lg 1 kohaselt võib kohus leppetrahvi

suurust vähendada, arvestades eel kõige kohustuse täitmise ulatust, teise lepingupoole

õigustatud huvi ja poolte majanduslikku seisundit. Pooled ei olnud faktiliselt veel

lepingut täitma asunudki, kui kostja selle juba üles ütles. Kostja ütles lepingu

viivitamatult üles pärast seda, kui oli teada saanud, et ta ei pruugi olla võimeline oma

kohustusi korrektselt täitma. Hagejale jäi piisavalt aega uue üürniku leidmiseks,

millega on välistatud hagejale saamata jäänud tulu näol mingisuguse kahju tekkimine.

Vaidlusaluse üürilepingu olemasolu või puudumine ei ole mitte kuidagi viisi

mõjutanud hageja huvisid oma äritegevuses seatud eesmärkide saavutamisel. Hageja

jaoks ei tohiks mitte mingit tähtsust omada, kes konkreetselt talle üüri maksab.

25. Hageja on esitanud oma nõude maksimaalses võimalikus määras, kuid lepingu p

24.12 ütleb, et leppetrahvi summa on kuni 12 kuu miinimumüüri suurus - seega 0 - 1

239 000 krooni. Viidatud asjaolusid arvesse võttes ei ole põhjendatud hageja

leppetrahvi nõue, kuid kui kohus peab seda siiski vajalikuks, tuleb vähendada

leppetrahvi suurust sellise summani, mis oleks kõiki neid asjaolusid arvestades

mõistlik.

26. Viivise nõudel puudub alus, kuna viivis ei ole lepingujärgne makse. Lepingu p-s 24.7

on fikseeritud, et viivist võib nõuda mistahes lepingujärgse makse tasumisega

viivitamise eest. Makse all on peetud silmas eel kõige ikka regulaarseid lepingulisi

makseid, mitte sellist ühekordset summat, mille täpset suurustki ei ole võimalik

lepingu alusel kindlaks määrata. Viivise küsimuse lahendamise juures ei olegi aga

niivõrd oluline see, kas kostjal on leppetrahvi tasumise kohustus, kui see, et seadus

annab kostjale õiguse taotleda leppetrahvi suuruse vähendamist ning ka see, et

leppetrahvi nõue ise võib olla seadusega vastuolus. Mõlemad küsimused lahendab

kohus. See aga tähendab omakorda, et enne lahendi tegemist ei ole leppetrahvi

tasumise kohustus sissenõutavaks muutunud. Vastupidisel juhul tekiks küsimus, et

kui suure summa pidanuks kostja leppetrahviks ära maksma, kui ta kogu summa

suurusega ei nõustu. Kui tasumata summa suurus ei ole teada, siis ei saa ka sellelt

viivist arvutada. VÕS § 162 lg 3 ütleb, et peale leppetrahvi ära tasumist ei või enam

selle vähendamist nõuda. See kinnitab kostja seisukohta, et kohtu poolt leppetrahvi

vähendamise taotlemise korral ei muutu leppetrahvi nõue sissenõutavaks enne

kohtulahendi tegemist, sellest järeldub omakorda, et kostja ei ole leppetrahvi

tasumisega viivituses, kuna tasumise tähtaega ei ole veel saabunud.

Esimese astme kohtu otsus

27. 26.11.2009 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi osaliselt. Kohus mõistis OÜ-lt

Tuuleveski hageja kasuks välja leppetrahvi 123 900 krooni ja jättis viivisenõude

rahuldamata.

28. Maakohtu põhjenduste kohaselt on pooled sõlminud üürilepingu, mille p 7 kohaselt

kohustus kostja esitama tagatise kuue kuu miinimumüüri suuruses summas hiljemalt

01.09.2008. Kostja oma kohustust ei täitnud. Tulenevalt üürilepingu p-st 23.1.13 ütles

hageja lepingu erakorraliselt üles ning lepingu p 24.12 alusel nõudis leppetrahvi 12

kuu miinimumüüri suuruses summas. Kohus nõustub hagejaga, et kostja on lepingut

rikkunud ning hagejal on tekkinud õigus leppetrahvi nõuda. Leppetrahv summas 1

239 000 krooni on leppetrahvi maksimum.

29. Tulenevalt VÕS § 8 lg 2 ja § 76 lg 1 on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik,

kohustus tuleb täita vastavalt lepingule. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine

võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, seal hulgas

täitmisega viivitamine. VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise

kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on

leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta

kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 162 lg 1 kohaselt

kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi

maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni,

arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole

õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit.

30. Käesoleva kaasuse asjaolusid arvestades on leppetrahv ebamõistlikult suur ning

leppetrahvi suurust tuleb vähendada. Ebamõistlik on leppetrahvi nõue 1 239 000

krooni olukorras, kus kostja lepingu rikkumiseks on asjaolu, et ei ole esitanud

lepingus

sätestatud

pangagarantiid,

lepingu

ülesütlemise

ja

üüriperioodi

alguskuupäeva (see tähendab Solarise Keskuse avamiseni) vahele jäi ca aasta ning

hageja on pinnale leidnud uue rentniku. Kostja on teavitanud hagejat, et ei suuda

garantiid esitada ning pakkunud välja omapoolseid lahendusi tekkinud olukorrale.

Kostja käitumine ei ole olnud pahatahtlik. Nii on ka hageja poolt esitatud Peeter

Rebase kommentaarides viidatud leppetrahvi rakendamisele üürniku pahatahtluse

korral. Asja materjalidest nähtuvalt on kostjaga lepingu ülesütlemise järgselt uus

üürileping sõlminud Läti firmaga SIA Lido. Uue lepingu sõlmimine SIA-ga Lido on

endaga kaasa toonud kulutused kinnisvaramaaklerile tasude osas 87 660 krooni.

31. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga kulutuste tegemisest pinna väljaehitamisel kostja

tarbeks. Leping poolte vahel sõlmiti 15.01.2008 ning öeldi üles alates 05.11.2008. Uus

leping kostjaga samal tegevusalal (toitlustamine) tegutseva uue üürnikuga

üüripindalale suurusega 1245m2 sõlmiti 18.06.2009. Kuivõrd uus üürnik tegutseb vana

üürnikuga samal tegevusalal, ei saa rääkida kulutustest kostja tarbeks pinna

väljaehitamisel. Siseviimistlus jäi üürilepingu kohaselt üürniku teostada. Hageja on

avaldanud arvamust, et uue üürilepingu tingimused on temale märkimisväärselt

kahjulikumad. Kohus sellise käsitlusega ei nõustu. Iseenesest õige on hageja käsitlus

miinimumüüride suuruse kohta. Nii on kostjaga sõlmitud lepingu p-st 5.2 tulenevalt

tõepoolest miinimumüüri suuruseks 350kr/m2 ning uue üürnikuga sõlmitud lepingu

kohaselt on miinimumüüri suuruseks 9eur/m2 (140.76 kr/m2). Tegemist ei ole mitte

üüriga, vaid miinimumüüriga, see tähendab summaga, mida üürileandja on igal juhul

õigustatud saama. Üüri suurust arvestatakse lepingute p-s 5.1 toodud reeglite järgi

ning nendest tulenevalt ei saa välistada, et pinnaühikult uue lepingu alusel võib saada

kõrgemat üüri kui kostjaga sõlmitud lepingu miinimumüür. Ka on üüripinnad erineva

suurusega. Nii on kostja üüritud pind suurusega 295m2, uue lepingu alusel üürile

antud pind 1245m2, seega on uue lepingu alusel üürile antud pind üle 4 korra suurem

kui kostjale renditud pind. Üldjuhul on suurema pinna üür ka odavam. Ka poolte

vahel sõlmitud üürilepingu lisast 6 nähtub, et kostja poolt üürile võetud pinna

koefitsient on üks, siis uue üürilepingu alusel üürile võetud pinna koefitsient on 0,65,

see tähendab pinna rentimine suuruses 1245m2 on 35% odavam. Märkimata ei saa

jätta ka maailmamajanduse langustrendi, mis ei ole jätnud puutumata ka rendihindu.

32. Kostjalt väljamõistmisele kuuluvaks mõistlikuks leppetrahviks on 10% leppetrahvi

maksimummäärast, see on 123 900 krooni.

33. Hageja viivise nõue ei kuulu rahuldamisele. Kohus on leppetrahvi suurust

vähendanud, seega tuleb lugeda kostja poolt võlgnetavaks kohtu poolt määratud

leppetrahv. Kohus ei nõustu kostjaga selles, et leppetrahv ei ole makse, mida on

poolte vahelises lepingu p-s 24.7 silmas peetud. Viivist võib nõuda ka leppetrahvilt,

kuid viivist saab arvestada alates lahendi tegemisest, kuivõrd kohus on leppetrahvi

suurust muutnud.

34. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et pooled ei ole asunud lepingut täitma. Kostja

asus lepingut täitma, esitades vastavalt lepingu p-le 9.1.1 pärast lepingu sõlmimist

hagejale sisekujundusprojekti - esmase plaani 15.04.2008 ja täienduse 07.05.2008.

Seega oli ka kostja seisukohal, et leping jõustus selle allkirjastamisel ning oli kehtiv.

35. Lepingu on üürileandja poolt allkirjastanud juhatuse liige Peeter Rebane põhikirja ja

volituse alusel. TsÜS § 34 lg 2 kohaselt võivad ühise esindamise korral juhatuse

liikmed volitada üht või mitut enda hulgast teatud tehingute või teatud liiki tehingute

tegemiseks. Üürileandja teine juhatuse liige Jörgen Österberg on andnud Peeter

Rebasele TsÜS § 34 lg 2 kohase volituse üürilepingu sõlmimiseks. Ka on hageja

nõukogu volitanud Peeter Rebast sõlmima üürileandja nimel üürilepinguid üksi, teist

juhatuse liiget kaasamata. Kostja viide TsÜS § 129 lg-le 3 ei ole asjakohane, kuna see

reguleerib esindusõiguseta tehtud tehingu kehtivust, üürileping on aga sõlmitud

esindusõigusega isiku poolt. Isegi kui tegemist oleks esindusõiguseta isiku tehinguga,

ei saaks see olla TsÜS § 129 lg 1 kohaselt tühine, kuna isik, kelle nimel väidetavalt

esindusõiguseta tehing tehti, on lähtunud üürilepingust kui kehtivast, seda täitnud ning

nõudnud ka kostjalt täitmist.

36. Üürilepingu p 11.1 kohaselt jõustub üürileping selle allakirjutamisest poolte poolt

eeldusel, et üürileandja nõukogu on andnud üürilepingu sõlmimiseks nõusoleku.

Hageja nõukogu oli andnud üürilepingu sõlmimiseks nõusoleku 10.01.2008.

Üürileping jõustus 15.01.2008 selle sõlmimisel. Asjaolu, et hageja nõukogu on

andnud nõusoleku eelnevalt, ei muuda olematuks fakti, et selline nõusolek on antud.

Lepingust ei tulene, et hageja oleks sellise nõusoleku pidanud kostjale edastama. Ka ei

tulene lepingust, et hageja nõukogu nõusolek peab järgnema lepingu sõlmimisele.

37. Kostjal puudus VÕS § 313 tulenev mõjuv põhjus leping üles öelda. Asjaolu, et

majanduslanguse tõttu jäid paljud äriprojektid seisma ning pangad keeldusid

väljastamast

pangagarantiid,

ei

ole

ettenägematu

mõjuv

põhjus

lepingu

ülesütlemiseks. Kostja kirjavahetust hagejaga ei saa hinnata kui lepingu ülesütlemist,

vaid kui kostja keeldumist lepingu täitmisest ning hageja nõudeid lepingu täitmiseks.

38. Tegemist ei ole ka tüüptingimustel sõlmitud lepinguga. Asja materjalidest nähtuvalt

on pooltel olnud võimalus läbi rääkida lepingu tingimustes. Ka kostja esitatud reklaam

ei tõenda millegagi tüüptingimuste olemasolu. Asjaolu, et kostjale ei ole väljastatud

lepingust tulenevat garantiid, ei saa käsitleda vääramatu jõuna ka majanduskriisi

tingimustes ning rakendamisele ei kuulu VÕS § 160. Kohtu hinnangul on

majanduskriis sündmus, mis on mõistlikult ette nähtav. Tänapäevasele majandusele

on omane kriiside olemasolu.

Apellatsioonkaebus

39. AS Solaris Keskus palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis hagi

rahuldamata ning uue otsusega mõista OÜ-lt Tuuleveski välja 1 314 579 krooni, seal

hulgas leppetrahvi 1 115 100 krooni, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud

viivise 199 479 krooni ja viivise protsendina põhinõudest 0,1% päevas kuni nõude

täitmiseni. Menetluskulud jätta vastustaja kanda.

40. Maakohus leidis õigesti, et kostja on lepingut rikkunud ning hagejal on tekkinud

õigus nõuda lepingus kokkulepitud leppetrahvi, kuid vähendas ebaõigesti leppetrahvi

suurust. Õigusteoorias on kujundatud seisukoht, et leppetrahvi funktsiooniks on

tagada võlausaldaja jaoks õigus nõuda leppetrahvina kokkulepitud rahasumma

maksmist kui miinimumhüvitist ning leppetrahvi kokkulepe võimaldab vältida

tegelikult tekkinud kahju tõendamiskoormise jagamist või selle kandmist, kuna

leppetrahvi maksmist võib nõuda sõltumata sellest, kas kahju üldse tekkis. Eeltoodud

seisukohti toetab ka Riigikohtu praktika (lahend nr 3-2-1-66-05). Maakohus pidanuks

ennekõike arvestama eeltoodud leppetrahvi eesmärki ning kaaluma leppetrahvi nõuet

ja selle suurust leppetrahvi eesmärgi ning võlausaldaja huvide valguses. Kohus ei

teinud seda. Kohus asus kohe leppetrahvi vähendama ning jõudis lahendini, mis on

jämedas vastuolus leppetrahvi eesmärgi ja võlausaldaja huvidega.

41. VÕS § 162 lg 1 võimaldab kohtul vähendada ebamõistlikult suurt leppetrahvi

maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel mõistliku suuruseni, arvestades

eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja

lepingupoolte majanduslikku seisundit. Riigikohus on selgitanud, et leppetrahvi

vähendamine on kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb võlgniku ja võlausaldaja

huve kaaludes ning leppetrahvi suurust tuleb esmajoones võrrelda võlausaldaja kahju

suurusega ja hinnata selle proportsionaalsust (nr 3-2-1-66-05). Leppetrahvi

vähendamist taotleval poolel on kohustus tõendada, et leppetrahvi suurus on

ebaproportsionaalne, muu hulgas, et teine pool ei ole kohustuse rikkumisest kahju

saanud. Kui leppetrahvi vähendamist taotlev pool ei suuda tõendada, et trahv on teise

poole kahjuga võrreldes ebaproportsionaalselt suur, tuleb leppetrahvi vähendamise

taotlus jätta rahuldamata.

42. Kohus võinuks asuda leppetrahvi vähendama üksnes juhul, kui leppetrahv oleks

ebamõistlikult suur. Leppetrahv oleks ebamõistlikult suur ennekõike juhul, kui

hagejale ei teki kohustuse rikkumisest kahju või leppetrahv on võrreldes tekkiva

kahjuga ebaproportsionaalselt suur. Kohus selliseid asjaolusid ei tuvastanud. Kohus

tuvastas üheselt hageja kahju maaklertasu ulatuses 87 660 krooni. Kohus ei

tuvastanud, et hagejale ei teki kahju tulenevalt kostja ja uue üürniku poolt makstava

üüri vahest või tekib leppetrahviga võrreldes oluliselt väiksemas ulatuses. Kohus ei

välistanud, et hageja võib saada ka hoopis madalamat üüri. Kuna hagejal kahju

puudumise või leppetrahvi ebaproportsionaalsuse tõendamiskoormis lasub kostjal

ning kostja ei tõendanud, et hagejale ei teki kahju või leppetrahv on võrreldes kahjuga

ebaproportsionaalselt

suur,

pidi

kohus

jätma

kostja

taotluse

leppetrahvi

vähendamiseks rahuldamata.

43. Kohus tõi leppetrahvi ebamõistlikkuse põhjendamisel esile asjaolu, et kostja

lepingurikkumiseks oli pangagarantii esitamata jätmine. Kohtuotsusest ei selgu, miks

ja kuidas see peaks mõjutama leppetrahvi suurust, samuti ei selgu, mida kohus

nimetatud asjaolust järeldas. Sellega on kohus rikkunud tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 436 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatud kohtuotsuse põhjendatuse

nõuet. Kui kohus soovis arvestada rikutud kohustuse olulisust, siis poolte kokkuleppe

kohaselt oli antud kohustuse rikkumine oluline lepingurikkumine, kuna võimaldab

lepingu sisuliselt koheselt üles öelda (üürilepingu p 23.1.13). Pangagarantii oli

lepingu järgi ainus üürileandja tagatis ning selle esitamata jätmisega jäid tagamata

kõik üürniku kohustused üürileandja ees, üürileandja oli sunnitud lepingu üles

ütlema. Kui kohus soovis kahtluse alla seada rikutud kohustusest kahju tekkimise, siis

tuleb ühtlasi arvestada, et antud oluline lepingurikkumine tõi kaasa lepingu

ennetähtaegse lõpetamise ning see tekitas hagejale ulatuslikku kahju. Seega asjaolu,

et kostja lepingurikkumiseks oli pangagarantii esitamata jätmine, ei muuda

leppetrahvi ebamõistlikuks, vaid vastupidi – kinnitab, et leppetrahv on mõistlik.

44. Asjaolu, et lepingu ülesütlemise ja üüriperioodi alguskuupäeva vahele jäi ca aasta

ning hageja on pinnale leidnud uue üürniku, ei mõjuta leppetrahvi suurust, kuna ei

tähenda hagejal kahju puudumist või leppetrahvi ebaproportsionaalsust võrreldes

kahjuga. Vaatamata sellele, et lepingu ülesütlemise ja üüriperioodi alguskuupäeva

vahele jäi ca aasta ning et hageja on pinnale leidnud uue üürniku, tekib hagejale

kostjapoolsest rikkumisest kahju enam kui 7,4 miljonit krooni ning isegi kohtu enda

käsitluse kohaselt enam kui 2 miljonit krooni. Seega ka nimetatud asjaoludega ei ole

võimalik põhjendada leppetrahvi vähendamist.

45. Kostja kohustus pangagarantii esitama hiljemalt 01.09.2008, kuid alles vastusena

hageja korduvatele lepingu täitmise nõuetele teatas 17.10.2008, et ei täidagi lepingut.

Kostja ei täitnud kohustust mingiski ulatuses ning VÕS § 162 lg 1 kohaselt tuleb

kohtul seda leppetrahvi suuruse hindamisel arvestada. Kostja ettepanek, et tema

asemel ehitaks üüripinna välja hoopis üürileandja, ei ole lahenduse pakkumine, vaid

ettepanek üürilepingu oluliseks muutmiseks ja ulatuslike täiendavate kulude

panemiseks üürileandja kanda.

46. VÕS § 160 kohaselt ei või leppetrahvi nõuda üksnes rikkumise vabandatavuse korral,

see tähendab võlgnik kohustub leppetrahvi tasuma olenemata süüst. Pahatahtlus kui

tahtlus on aga oma olemuselt süü vorm (VÕS § 104 lg 2). Kohus rikkus oluliselt

menetlusõiguse norme, tuginedes otsust tehes võlgniku pahatahtluse puudumisele ja

põhjendades seda hageja juhatuse liikme kommentaaridega, milles olevat viidatud

leppetrahvi rakendamisele üürniku pahatahtluse korral. Kumbki pool ei ole toonud

esile nimetatud asjaolu ega andnud sellele hinnangut, justkui võiks kostja suhtes

leppetrahvi rakendada üksnes pahatahtluse korral.

47. Kohus arvas ekslikult, et ei saa rääkida hageja kulutustest kostja tarbeks pinna

väljaehitamisel, kuna uus üürnik tegutseb kostjaga samal tegevusalal ja siseviimistlus

jäi üürilepingu kohaselt üürniku teostada. 295 m2 suuruse toitlustuspinna muutmine

1245 m2 suuruse toitlustuspinna osaks nõuab esialgse pinna ümberprojekteerimist ja –

ehitamist. Kohus on ebaõigesti tuvastanud, et uue üürilepingu tingimused ei ole

hagejale märkimisväärselt kahjulikumad kostjaga sõlmitud üürilepingu tingimustest.

Kohtu tuginemine lepingute p-s 5.1 toodud üüri arvestamise reeglitele ning lepingu

lisas 6 toodud üüripinna koefitsientidele oli üllatuslik. Kumbki pool ei ole esile

toonud ning menetluses ei ole arutatud käibel põhinevaid üüri arvestamise reegleid

ega üüripinna koefitsiente, samuti ei ole kumbki pool teinud nendest asjaoludest

järeldust, et hageja võib saada uuelt üürnikult kõrgemat üüri kui kostjalt. Seega TsMS

§ 436 lg 4 kohaselt ei võinud kohus tugineda nimetatud asjaoludele.

48. Kohus ei ole põhjendanud, mille alusel ta leidis, et ei saa välistada, et pinnaühiku

kohta võiks uue lepingu alusel saada kõrgemat üüri kui kostjaga sõlmitud lepingu

miinimumüür. Odil Eesti OÜ, kes viib läbi äritegevust SIA Lido üüripinnal,

koondaruanne 2009 novembri kohta on üürilepingu p-ll 5.1 põhineva üüriarvestuse

aluseks ning vastab lepingu p-le 14.3.8. Koondaruandest nähtuvalt oli SIA Lido

üüripinnal läbiviidud äritegevuse netokäive 3 991 423.75 krooni. Seega sai SIA Lido

poolt tasumisele kuuluv üür lepingu p 5.1 reeglite järgi moodustada 199 571.19

krooni (5% äritegevuse netokäibest) ehk 160.30 kr/m2 (199 571.19 kr / 1245 m2).

Kuna Solaris Keskus ja ka Lido restoran avati 09.10.2009, on tegemist käibega, mis

on saavutatud avamise järgse kõrge külastatavuse tingimustes ning tegelikkuses

hakkab uue lepingu alusel tasutav üür olema veelgi madalam kui 160.30 kr/m2.

Seevastu kostjaga sõlmitud üürilepingu p-de 5.1 ja 5.2 järgi kohustus kostja tasuma

hagejale üüri igakuiselt vähemalt summas 350 kr/m2. Selleks peaks üüripinnal

läbiviidava äritegevuse netokäive olema ca 8,7 miljonit krooni. Arvestades, et isegi

keskuse avamise järgsel kõrge külastatavusega perioodil oli käive sellest üle kahe

korra madalam (ca 4 miljonit krooni), on äärmiselt ebatõenäoline ja ilmselt võimatu

käibe ulatumine 8,7 miljoni kroonini ja üle selle. Eeltoodu kinnitab, et uue lepingu

alusel ei ole võimalik saada pinnaühiku kohta kõrgemat üüri kui kostjaga sõlmitud

lepingu miinimumüür, vaid vastupidi.

49. Apellatsioonkaebusega uue tõendi esitamine on lubatav, kuna esitatud uus tõend

tekkis alles pärast asja lahendamist esimese astme kohtus – Solaris Keskus avati alles

09.10.2009 ning koondaruande novembrikuu ehk keskuse avamise järgse esimese

täiskalendrikuu kohta kohustus uus üürnik vastavalt lepingu p-le 14.3.8 esitama

hagejale alles 10.12.2009.

50. Kohus ei ole põhjendanud, millest ta järeldas, et suurema pinna üür on üldjuhul

odavam. Lepingu p 16.15 kohaselt reguleerib lisas 6 toodud üüripinna koefitsient

üksnes

üürniku

poolt

tasumisele

kuuluvate

turunduskulude

arvestamist,

koefitsientidel puudub seos üüri suurusega. Samas on hageja esitanud kohtule

07.10.2009 kinnisvarabüroo Uusmaa arvamuse kui asjatundja arvamuse, millest

nähtuvalt vastas uue üürnikuga kokkulepitud miinimumüür lepingu sõlmimise ajal

mõistlikule üüritasemele ning asjatundja arvamusest ei nähtu, nagu oleks antud üür

mõistlik vaid sellise suurusega pinna puhul. Seega on kohus põhjendamatult ja

ebaõigesti asunud seisukohale, nagu oleks 1245m2 pinna üürimine 35% odavam.

Isegi kui suurema pinna üür oleks odavam, ei muudaks see asjaolu, et uue lepingu

tingimused on hagejale märkimisväärselt kahjulikumad, hageja saaks kostja ja uue

üürniku üüride vahest kahju ainuüksi igas kalendrikuus ligikaudu 19 824 krooni

(227.50 * 295 – 160.30 * 295) ning 10 aasta jooksul (see on mõlema üürilepingu

tähtaeg) 2 378 880 krooni (19 824 * 12 * 10). Värskeima kohtupraktika kohaselt

vastutab kostja kogu vastava üürivahest tekkiva kahju eest (nr 3-2-1-37-09).

51. Võrreldes seda kahju kostja poolt tasumisele kuuluva leppetrahviga on ilmne, et

leppetrahv ei ole ebamõistlikult suur, vaid vastupidi – oluliselt väiksem kui kahju.

Tegelikkuses on aga hagejale tekkiv kahju veelgi suurem, kuna suurema pinna üür ei

ole 35% odavam ning uue üürniku poolt tasutav üür on veelgi madalam. Kohtu viide

maailmamajanduse langustrendile ja rendihindadele üksnes kinnitab asjaolu, et uue

üürilepingu tingimused on hagejale kahjulikumad.

52. Leppetrahvi vähendamine niivõrd suures ulatuses on põhjendamata ja ebaõige.

Kohtuotsusest ei nähtu ühtegi kontrollitavat motiivi, miks kohus vähendas leppetrahvi

90% võrra ning miks tuleb pidada mõistlikuks just 10% poolte poolt kokkulepitud

leppetrahvist. Arvestades, et leppetrahvi eesmärk on tagada võlausaldajale õigus

nõuda leppetrahvina kokkulepitud rahasumma maksmist, peaks kohtuotsus, millega

võlausaldaja jäetakse vastavast õigusest suures osas ilma, olema eriti põhjalikult

motiveeritud. Leppetrahvi niivõrd ulatuslikku vähendamist saavad õigustada vaid

väga erandlikud ja kaalukad asjaolud ning need peaksid olema selgelt esile toodud.

53. Leppetrahvi vähendamine 90% võrra on lubamatu ka tulenevalt pooltevahelisest

lepingust. Kohus on mõistnud kostjalt välja sellises suurusjärgus leppetrahvi, mis

kuuluks kostja poolt tasumisele juhul, kui hageja ei oleks lepingut üles öelnud

(üürilepingu p 24.11). Antud juhul oli aga hageja sunnitud kostjapoolse olulise

lepingurikkumise tõttu lepingu üles ütlema ning kandma ulatuslikku kahju. Mõistes

antud juhul välja leppetrahvi samas suurusjärgus, nagu pooled on leppinud kokku

oluliselt vähem kahjulike tagajärgedega lepingurikkumise puhuks, on kohus läinud

vastuollu pooltevahelise lepinguga ning väljunud diskretsiooni piiridest.

54. Maakohus asus seisukohale, et kuna kohus muutis leppetrahvi suurust, tuleb lugeda

kostja poolt võlgnetavaks kohtu poolt määratud leppetrahv ning viivist saab arvestada

alates lahendi tegemisest. Kohus ei ole märkinud, millist õigusakti ta kohaldas, kui

leidis, et leppetrahvi vähendamisel saab viivist arvestada alates kohtulahendi

tegemisest. VÕS § 113 lg 1 esimese lause kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega

viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates

kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Üürilepingu p 24.7

kohaselt on viivise määraks 0,1% võlgnetavalt summalt iga makse tasumisega

viivitatud päeva eest. VÕS § 82 lg 7 esimese lause kohaselt muutub kohustus

sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 158 lg-st

1 tuleneb, et leppetrahvinõue muutub sissenõutavaks alates selle nõude eelduste

täitmisest, milleks antud juhul on üürilepingu p-s 23.1.13 nimetatud rikkumine kostja

poolt, mille puhul oli hagejal õigus leping üles öelda ja hageja seda õigust kasutas.

Eeltoodud käsitlust leppetrahvinõude sissenõutavaks muutumisest toetab ka

Riigikohus (nr 3-2-1-69-08). Kui kohus leppetrahvi vähendab, ei muuda see

leppetrahvi nõude sissenõutavaks muutumise hetke. Ka juhul, kui kohus leppetrahvi

vähendab, on võlgnik vastava vähendatud summa tasumisega viivitanud.

55. Kuna eeltoodu kohaselt kohustub kostja tasuma leppetrahvi nõudelt viivist alates

nõude sissenõutavaks muutumisest ning nõue muutus sissenõutavaks hiljemalt hageja

poolt lepingu ülesütlemisel 05.11.2008, kohustub kostja tasuma hagejale alates

05.11.2008 viivist 0,1% võlgnetavalt summalt iga makse tasumisega viivitatud päeva

eest. Isegi juhul, kui viivist saaks arvestada alates kohtulahendi tegemisest, pidanuks

kohus mõistma kostjalt välja sissenõutavaks mittemuutunud viivise protsendina

põhinõudest ehk 0,1% päevas leppetrahvinõudest kuni leppetrahvinõude täitmiseni.

Vastustaja seisukoht

56. Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.

Tsiviilkolleegiumi seisukoht

57. Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebus on

põhjendatud osaliselt ja maakohtu otsus kuulub tühistamisele osas, millega maakohus

jättis rahuldamata hagi viiviste nõudes, samuti tuleb muuta menetluskulude jaotust.

Muus osas nõustub kolleegium maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid

korrata.

58. TsMS § 651 lg 1 alusel kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu

lahendi seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

Käesolevas asjas esitas kaebuse hageja, kes vaidlustab maakohtu otsuse järgmisi osi:

1) leppetrahvi vähendamist; 2) viivise väljamõistmata jätmist; 3) menetluskulude

jaotust. Kostja maakohtu lahendit edasi ei kaevanud. Küll aga tuleb nõustuda

vastustaja seisukohaga, et kuna tulenevalt leppetrahvi nõude puhul tuvastamisele

kuuluvatest asjaoludest (kas poolte vahel oli kehtiv võlasuhe; kas kostja rikkus

kohustust, mille korral olid pooled leppinud kokku leppetrahvi maksmise; kas kostja

vastutab rikkumise eest ning kas hageja esitas kostjale teate leppetrahvi nõudmisest)

tuleb ka ringkonnakohtul kontrollida võlasuhte kehtivust ja veenduda kostja poolt

väidetud pooltevahelise üürilepingu tühisuse aluste puudumises ning seda ka

olukorras, kus apellatsioonkaebus vastavaid väiteid ei sisalda.

59. Kolleegium lepingu tühisust ei tuvastanud ega nõustu vastustaja seisukohaga, et

leping oli üürileandja nimel sõlmitud esindusõiguseta isiku poolt. Kolleegium

nõustub maakohtu põhjendustega selles osas ega pea vajalikuks neid korrata.

Vastuseks vastustajale selgitab kolleegium, et 12.03.2009 kinnituse (t I kd lk 88)

sisust nähtub, et tegemist on teise ühisesindusõigust omava juhatuse liikme teatega

selle kohta, et teine juhatuse liige omas 15.01.2008 lepingut allkirjastades selleks ka

tema suulist volitust. TsÜS § 34 lg 2 kohane ühisesindusõigus ei tähenda, et kõik seda

omavad isikud peaksid juriidilise isiku nimel tehtava tehingu üheaegselt ja korraga

allkirjastama. See võib toimuda eri aegadel, samuti võivad nende tahteavaldused olla

erinevalt vormistatud, ka võib üks ühisesindusõigust omav isik anda teisele volituse

tehingu allkirjastamiseks. Selline volitus antakse ühe ühisesindusõigust omava isiku

poolt enda nimel (mitte juriidilise isiku nimel, nagu ekslikult on käsitletud vastustaja

vastuses kaebusele; lk 3) teis(t)ele sama õigust omava(te)le isikule. 12.03.2009

kinnitus ei ole juriidilise isiku tahteavaldus 15.01.2008 lepingu heakskiitmiseks, vaid

ühe juhatuse liikme kinnitus tema poolt volituste andmise kohta teisele juhatuse

liikmele üksinda juriidilise isiku nimel tehingu sõlmimiseks.

60. Kostja esitas maakohtus ka vastuväite tehingu tühisuse kohta VÕS § 42 lg 1 alusel.

Nimetatud sätte kohaselt on tüüptingimus tühine, kui see lepingu olemust, sisu,

sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab

teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust

tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise leingupoole kahjuks oluliselt rikutud,

või kui tüüptingimus ei vasta headele kommetele.

61. Kostja

vastuväitele

vastamiseks

tuleb

esmalt

tuvastada,

kas

vaidlusaluse

lepingutingimuse (p 24.12) näol on tegemist tüüptingimusega VÕS § 35 lg 1 mõttes.

Nimetatud sätte kohaselt loetakse tüüptingimuseks lepingutingimust, mis on eelnevalt

välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei

ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse

kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama

tingimuse

sisu.

Kolleegium

nõustub

maakohtu

seisukohaga,

et

viidatud

lepingutingimuse näol ei ole tegemist tüüptingimusega, kuna tõendatud on, et

tingimuse kasutaja

andis teisele poolele reaalse võimaluse

läbi rääkida

lepingutingimusi, kuid seda võimalust ei kasutatud. Nimetatud asjaolu on tõendatud

pooltevahelise e-kirjavahetusega (t II kd lk 76-78), kust nähtub, et juba 02.01.2008 oli

hilisemal üürnikul tutvumiseks käes lepinguprojekt ja seega siis ka vastava tahte

olemasolul võimalus läbirääkimisteks. 09.01.2008 küsis üürniku esindaja täiendavat

infot ja teatas, et jurist tegeleb lepinguga. 15.01.2008 palus üürileandja esindaja lisa

nr 4 vormistamiseks selle sisu ja pooled allkirjastasid lepingu. Kuna tegemist ei ole

tüüptingimusega, ei saa see olla VÕS § 42 lg 1 alusel tühine.

62. Järgnevalt võtab kolleegium seisukoha kostjalt väljamõistmisele kuuluva leppetrahvi

summa kohta. Vaidlusaluse lepingu p-s 24.12 leppisid pooled kokku leppetrahvi

suuruseks rahasumma kuni 12 kuu kehtiva miinimumüüri ulatuses. Hageja esitas

nõude leppetrahvi saamiseks kokkulepitud maksumummääras, maakohus vähendas

summat VÕS § 162 alusel, arvestades konkreetse kaasuse asjaolusid. Kolleegium

nõustub maakohtu kaalutlusotsustusega ega pea vajalikuks seda korrata. Maakohus ei

ületanud diskretsioonipiire ja kõrgema astme kohtul puudub õigus otsustusse

sekkuda. Maakohtu otsustus on asjakohaselt põhjendatud. Apellant on kaebuses

analüüsinud iga maakohtu poolt põhjendustes väljatoodud asjaolu eraldi, kuid kohus

on asjakohaselt lähtunud nende kogumist, mille alusel sisuliselt leidis, et hageja poolt

väidetud kahjust on veenvalt tõendatud ja põhjendatud vaid maakleritasu suuruses

87 660 krooni.

63. VÕS § 162 lg 1 mõtte kohaselt tuleb leppetrahvi suuruse mõistlikkuse hindamisel

lähtuda kahjust, mida oleks võinud objektiivselt lepingu sõlmimisel ette näha, kuid

samas tuleb arvestada ka leppetrahvi eesmärki ning konkreetse lepingusuhte olulisi

asjaolusid.

Konkreetses

asjas

nõuab

hageja

üürilepingus

kokkulepitud

maksimummääras leppetrahvi tagatise esitamata jätmise eest. Tegemist on ühega

kolmeteistkümnest võimalikust lepingu ülesütlemise ja leppetrahvi nõudeõigust

üürileandjale andvast rikkumisest. Hageja ütles lepingu üles olukorras, kus eeldatava

üüriperioodi alguskuupäevani oli aega vähemalt üheksa kuud (vastavalt lepingu p-le

4.1 oli eeldatava üüriperioodi alguskuupäevaks lepitud kokku ajavahemik 01.07.2009

kuni 01.07.2010). Üüripind ei olnud valmis ehitatud ega üürnikule üle antud, seega ka

üüri ruumi kasutamise eest hagejale veel ei laekunud. Ka leidis hageja samadele

ruumidele juba enne Solaris Keskuse reaalset avamist uue üürniku (leping t II kd lk 7-

72), kes seejuures üüris ja hakkas kasutama oluliselt suuremat pinda kui kostja (295

m2 asemel 1245 m2). Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et vaidlusaluse

lepingu ja nn uue lepingu võrdlemine ei tõenda hageja poolt väidetud oluliselt

kahjulikumaid tingimusi hilisemalt sõlmitud lepingus. Väiksema ruutmeetri hinna

kompenseerib oluliselt suurem pind, mis nähtub ka pooltevahelise lepingu lisast nr 6

(t I kd lk 79). Kolleegium ei jaga apellandi pahameelt, et lisale nr 6 viitamine oli

maakohtu poolt üllatuslik ja seetõttu vastuolus TsMS § 436 lg-ga 4. Tegemist on

pooltevahelise lepingu lahutamatu osaga (t I kd lk 61) ja kostja poolt oli suurema ja

väiksema pinna võimalike üüride võrdlust käsitletud 06.10.2009 menetlusdokumendis

(t II kd lk 96-97).

64. Apellatsioonkaebusega on apellant esitanud 2 uut tõendit; 1) Eesti Info Keskuse

väljatrüki Odil Eesti OÜ (nn uus üürnik muuhulgas samal pinnal) tegevusandmete

kohta ja 2) sama ettevõtte netokäibe andmed 2009. aasta novembrikuu kohta.

Kaebuse p 2.13 kohaselt soovib apellant tõendada maakohtu seisukoha sisulist

ebaõigsust, et pinnaühiku kohta on võimalik uue lepingu alusel saada kõrgemat üüri

kui kostjaga sõlmitud lepingu miinimumäär. Apellant on seisukohal, et novembrikuus

2009 sai uue üürniku poolt tasumisele kuuluv üür vastavalt nendevahelise lepingu p-

le 5.1 moodustada 199 571.19 krooni ehk 160.30 kr/m2. Samuti järeldab apellant

nende andmete alusel, et kuna tegemist oli Solaris Keskuse avamisejärgse kõrge

külastavusega, siis edaspidi hakkab uue lepingu alusel tasutav üür olema veelgi

madalam. Apellatsioonimenetluses uute tõendite esitamisel tugineb apellant TsMS §

652 lg 3 p-le 2. Vastustaja vaidleb tõendite vastuvõtmisele vastu, selgitades, et

esitatud dokument ei võimalda teha järeldusi tulevikus tekkiva käibe suuruse kohta.

Kolleegium möönab, et esitatud koondaruande näol on tegemist tõendiga, milline

võis saada menetlusosalisele kättesaadavaks peale asja lahendamist maakohtus, kuid

see ei kuulu vastuvõtmisele põhjusel, et ei ole asjakohane. TsMS § 238 lg 1 kohaselt

võtab kohus vastu ainult sellise tõendi, millel on asjas tähtsust. Vaidlusalune tõend

ehk siis uue üürniku ühe (esimese) tegutsemiskuu netokäibest vastavatud

kaubanduskeskuses ei ole võimalik teha veenvaid järeldusi käivete kohta edaspidi ega

välistada olukorda, kus käive langeb ega ka olukorda, et käive oluliselt suureneb. Uue

üürniku tegevusandmed iseseisvalt (ilma koondaruandeta) asja lahendamisel tähtsust

ei oma.

65. Kolleegium ei nõustu maakohtu otsusega osas, milles kohus leidis, et leppetrahvilt

viivist saab arvestada vaid alates kohtulahendi tegemisest, kuna kohus muutis

leppetrahvi suurust. Selles osas tuleb nõustuda apellandi seisukohaga, et maakohus ei

ole viidanud, millist materiaalõiguslikku normi ta seejuures rakendas. Seega rikkus

maakohus otsuse selle osa vormistamisel TsMS § 442 lg 8, mille kohaselt peab kohus

otsuse põhjendavas osas muuhulgas märkima seadused, mida kohus kohaldas. Samas

saab ringkonnakohus teha selles osas uue otsuse, millega rahuldab hagi viiviste

väljamõistmiseks.

66. Tulenevalt VÕS § 113 lg-st 1 võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivist, arvates

kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Leppetrahvi nõue

muutub VÕS § 82 lg 7 ja § 158 lg 1 järgi sissenõutavaks alates nõude eelduste

täitmisest, esmajoones kohustuse rikkumisest. Poolte vahel puudub vaidlus, et üürnik

rikkus lepingu p 23.1.13 ja p 7.1, mille kohaselt oli võtnud endale kohustuse esitada

kõigi lepingust tulenevate maksekohustuste tagamiseks tingimusteta ja tagasivõtmatu

pangagarantii 6 kuu miinimumüüri suuruses summas. Lepingu kohaselt pidi garantii

olema esitatud hiljemalt 01.09.2008. 02.10.2008 andis üürileandja täiendava tähtaja

kohustuse täitmiseks – hiljemalt 09.10.2008 (t I kd lk 80). Seega sai üürileandja

kohustuse rikkumisest teada 02.09.2008 ja mõistlikku tähtaega leppetrahvi nõudest

teatamiseks tuleb hakata arvestama alates täiendava tähtaja möödumisest, seega alates

10.10.2008.

Hageja

esitas

teate

leppetrahvi

nõudmisest

üürilepingu

ülesütlemisavalduses 24.10.2008, paludes rahasumma üle kanda hiljemalt 05.11.2008

(t I kd lk 84). 11.11.2008 andis üürileandja tasumiseks täiendava tähtaja (10 päeva

jooksul). Kuna ka siis tasumist ei toimunud, muutus leppetrahvi nõue sissenõutavaks

alates 22.11.2008. Tegemist oli olukorraga, kus võlausaldaja pikendas tähtaega

esmalt lepingu nõuetekohaseks täitmiseks ja siis rikkumisest tekkinud kohustuse

täitmiseks ning sellises olukorras ei ole isikul õigus nõuda leppetrahvi aja eest, mille

võrra täitmise tähtaega pikendati (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-15-08).

67. Leppetrahvi nõude sissenõutavaks muutumisele ei avalda mõju asjaolu, et maakohus

vähendas tasumisele kuuluva leppetrahvi suurust, samuti VÕS § 162 lg 3, mille

kohaselt ei või leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupool nõuda leppetrahvi

vähendamist pärast seda, kui ta on leppetrahvi tasunud. Võlgnikul oli võimalus tasuda

leppetrahv tema poolt aktsepteeritud suuruses võlausaldaja poolt antud tähtaja jooksul

ja ülejäänu osas nõuda kohtumenetluses vähendamist. Võlgnik võtab seejuures riski,

et kohus võib mitte nõustuda tasutud leppetrahvi suuruse põhjendatusega. Käesolevas

asjas vaidles võlgnik vastu kogu leppetrahvi summa tasumisele ja võttis seejuures

riski, et kui kohus temaga ei nõustu, tuleb tal tasuda ka viivist lepingu p-s 24.7

kokkulepitud määras alates nõude sissenõutavaks muutumisest 22.11.2008.

68. TsMS § 367 alusel tuleb kostjalt mõista välja põhivõla 123 900 krooni tasumisega

viivitamise eest sissenõutavaks muutunud viivis perioodil 22.11.2008 kuni maakohtu

otsuse tegemiseni 26.11.2009 kindlas summas, see on 370 päeva eest 0,1% päevas

45 843 krooni. Alates 27.11.2009 tuleb viivis mõista välja protsendina põhinõudest

kuni selle kohase täitmiseni.

69. Kuna maakohtu otsus kuulub osaliselt tühistamisele ja hageja nõue eelnevast

suuremas osas rahuldamisele, siis tuleb uues proportsioonis jaotada ka poolte

menetluskulud maakohtus. Maakohus rahuldas hageja põhinõude 10% ulatuses.

Lisaks tuleb rahuldada hageja viivise nõue kindlas summas, mis moodustab

hagetavast 45 843/199 479 = 23% ja sealt edasi protsendina. Eeltoodust tulenevalt ja

lähtudes TsMS § 163 lg-st 1 tuleb hageja menetluskuludest maakohtus jätta 33%

kostja kanda ja kostja menetluskuludest vastavalt 67% hageja kanda.

70. Kuna apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt, on kolleegiumi arvates

õiglane jätta kummagi poole apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 163 lg 1 alusel

vastava poole enda kanda.

Imbi Sidok Tiit Kollom Ande Tänav

Otsus parandatud 16.11.2010.a. määrusega

RESOLUTSIOON

1. Parandada Tallinna Ringkonnakohtu 12.11.2010 kohtuotsuse resolutsiooni

punktides

2.2)

ja

3.4)

ilmsed

ebatäpsused

ja

lugeda

nende

resolutsioonipunktide õigeks sõnastuseks: mõista OÜ-lt Tuuleveski välja AS-i

Solaris Keskus kasuks viivis suuruses 0,1% päevas alates 27.11.2009 kuni

põhinõude suuruses 123 900 krooni kohase täitmiseni.

2. Kohtuotsuse terviklik resolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:

1) Hagi rahuldada osaliselt;

2) Mõista OÜ-lt Tuuleveski välja AS-i Solaris Keskus kasuks leppetrahv suuruses

123 900 (ükssada kakskümmend kolm tuhat üheksasada) krooni;

3) Mõista OÜ-lt Tuuleveski välja AS-i Solaris Keskus kasuks viivis seisuga

26.11.2009 summas 45 843 (nelikümmend viis tuhat kaheksasada nelikümmend

kolm) krooni;

4) Mõista OÜ-lt Tuuleveski välja AS-i Solaris Keskus kasuks viivis suuruses 0,1%

päevas alates 27.11.2009 kuni põhinõude suuruses 123 900 krooni kohase

täitmiseni;

5) Maakohtus kantud hageja menetluskuludest jätta 33% kostja kanda ja kostja

menetluskuludest 67% hageja kanda.

3. Määruse peale võib edasi kaevata, esitades määruskaebuse vahetult

Riigikohtule

päeva

jooksul

määruse

määruskaebuse

esitajale

kättetoimetamisest.