2-05-55/55 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Ande Tänav, Tiit Kollom

Otsuse tegemise aeg ja koht

19.10.2010, Tallinn

Tsiviilasja number

2-05-55

Tsiviilasi

Tsiviilasja hind

KÜ Lembitu 6 hagi OÜ BREM Kinnisvarahooldus ja

Tallinna linna vastu tekitatud kahju hüvitamiseks

1 950 000 krooni

Vaidlustatud kohtulahend

Kohtuistungi toimumise aeg

Harju Maakohtu 23.02.2010 otsus

22.09.2010

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Menetlusosalised ja nende

esindajad

KÜ Lembitu 6 apellatsioonkaebus

Apellant korteriühistu (KÜ) Lembitu 6 (registrikood

80119146, asukoht Lembitu t 6 Tallinnas), lepinguline

esindaja advokaat Gerly Kask

Vastustaja osaühing (OÜ) BREM Kinnisvarahooldus

(registrikood

10327044,

asukoht

Tulika

t

15/17

Tallinnas), lepinguline esindaja vandeadvokaat Raul

Ainla

Vastustaja Tallinna linn (Tallinna Linnavalitsuse kaudu)

(Vabaduse väljak 7 Tallinnas), volitatud esindaja Kelli

Ristal

Kolmas isik kostja poolel aktsiaselts (AS) Viskari

(registrikood 10478272, asukoht Viskari talu Rae külas

Rae vallas Harjumaal), lepinguline esindaja advokaat

Andrei Veressov

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 23.02.2010 otsus jätta lõppjärelduses muutmata, arvestades

ringkonnakohtu põhjendusi.

2. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Apellatsioonimenetluse kulud jäävad iga menetlusosalise enda kanda.

4. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

S e l g i t u s e d

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi

ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta

seisukohti ja vastuväiteid.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude

kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei

välista menetlustähtaja ennistamist.

Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle

lahendamist istungil.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude

jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest.

Hagi asjaolud

1. 07.01.2005 esitas KÜ Lembitu 6 (edaspidi hageja, apellant) hagi Tallinna Linnakohtusse

(nüüdne Harju Maakohus) OÜ BREM Kinnisvarahoolduse ja Tallinna linna (edaspidi

kostjad, vastustajad) vastu tekitatud varalise kahju suuruses 800 000 krooni hüvitamiseks.

Menetluse käigus hageja suurendas nõuet 1 950 000 kroonini.

2. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid Tallinna Kesklinna Valitsus ja Tallinna

Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte (ME; OÜ BREM Kinnisvarahoolduse

õiguseellane) 01.12.1994 ühise tegutsemise lepingu. Lepingu kohaselt oli selle eesmärgiks

Tallinna Kesklinna Valitsuse haldusterritooriumil oleva munitsipaalvara ekspluatatsiooni,

hoolduse, remondi, kommunaal- ja muude teenuste osutamine tingimustel, mis on

kindlaks määratud nimetatud lepingu ja seadusandlusega. Tallinna linnal lasus seadusest

tulenev kohustus korraldada kuni korteriühistu asutamiseni elamu haldamist. Tallinna

Kesklinna Valitsus andis Lembitu t 6 asuva elamu korteriühistule üle 10.01.2001 aktiga.

3. AS Südalinna Kinnisvarahooldus (samuti OÜ BREM Kinnisvarahooldus õiguseellane)

sõlmis aastal 1998 AS-ga Viskari kolm töövõtulepingut, millega viimane kohustus

teostama Lembitu t 6 asuva elamu katuse osalise vahetuse. Aastal 2001 tellis hageja

katuse remonttööde teostamise kvaliteedi kontrolli ning ülemiste korruste lagede ja

pööningu ning katusekonstruktsioonide ekspertiisi. Ekspertiisiaktist nähtuvalt jäeti

katusekonstruktsiooni kõdunenud osad välja vahetamata, mille tulemusena on uus

katusekate muutunud ebatasaseks. Selle tõttu on osa sarikatest murdunud ja katus osaliselt

lekib. Fikseeriti ka rida töid, mille teostamine oli ette nähtud kalkulatsioonis, kuid

tegelikult olid tegemata. Selle tulemusel ei täida katus oma tehnilist funktsiooni, mistõttu

selle eest tasumist ei saa pidada õigustatuks.

4. Kostjate hooletu suhtumine tööde vastuvõtmisel on viinud elamu halba seisukorda.

Ebakvaliteetse töö vastuvõtmisel rikkus tellija tsiviilkoodeksi (TsK) §-s 227 sätestatud

vajalikku hoolsuskohustust. Kostjad ei kasutanud TsK §-s 366 sätestatud võimalust esitada

töövõtjale pretensiooni avastatud puuduste kohta. Seoses katuse lammutamise ja uue

katuse ehitamisega peab hageja tegema kulutusi, mis on hinnatavad tema kahjuna. Kostjad

ei täitnud töid vastu võttes kohustist nõuetekohaselt vastavalt TsK § 173 lg-s 1 sätestatule.

Kostjad tegutsesid ühiselt ja vastutavad seetõttu solidaarselt.

Kostjate vastuväited

5. Kostjad hagi ei tunnistanud.

6. OÜ BREM Kinnisvarahooldus väitel teostati remonttöid elanikelt ja rentnikelt laekunud

sihtotstarbeliste summade arvelt ja teiste elamute vabast remondirahast. Lembitu t 6

omanikud ei ole tasunud katuse renoveerimise eest, kulutused kandis AS Südalinna

Kinnisvarahooldus. OÜ BREM Kinnisvarahooldus ja KÜ Lembitu 6 on läbinud

kohtuvaidluse, kuivõrd korteriühistu keeldus hüvitamast katuse remondiks tehtud kulutusi.

Tallinna Linnakohtu 03.03.2003 otsusega tsiviilasjas nr 2/3/33-3522/01 (jõustus Tallinna

Ringkonnakohtu 09.10.2003 otsusega) mõisteti KÜ-lt Lembitu 6 välja remondiraha

võlgnevus 556 107.17 krooni. Eelnimetatud kohtulahendiga on tuvastatud, et KÜ Lembitu

6 ei ole tasunud katuse renoveerimise eest, seega ei ole ta kandnud kahju. AS Südalinna

Kinnisvarahooldus võttis AS-lt Viskari tellitud tööd vastu, kuivõrd esmasel vaatlusel ei

olnud võimalik mingisuguseid vigu tuvastada. Kuna ehitaja andis katusele 10-aastase

garantii, on korteriühistul õigus pöörduda AS-i Viskari poole. Kostja ei ole see isik, kes

oleks kahju tekitanud. Tema õiguseellane on kandnud kõik katuse renoveerimisega

seonduvad kulud ilma, et elamu omanikud oleksid seda hüvitanud.

7. Hageja ei ole õigustatud nõudma sellise kahju hüvitamist, milleks ta ise kulutusi ei ole

teinud. Hageja ei ole tõendanud, et kostja süül on rikutud hageja vara, antud juhul katuse

kandetarindit. Katuse kandetarindid vajasid remonti juba sel ajal, kui AS Viskari teostas

remonttöid. Vastavalt lepingutele ei olnud ette nähtud katuse kandetarindite tugevdamist

ega vahetamist ning kostja süü kandetarindite rikkumises on välistatud. Hageja ei ole

tõendanud, et katusetarindid oleksid enne katuse osalist vahetamist olnud paremas seisus.

Katuse kandetarindid on pika aja jooksul amortiseerunud ja vajavad seetõttu asendamist.

Asjaolu, et kandetarindid vajasid remonti, oli hagejale teada juba 17.04.2001 katuse

ülevaatus-ekspertiisist, kuid ta ei ole selleks midagi ette võtnud. 2006. aasta

ekspertiisiaktis esitatud puudused, defektid ja vaegtööd olemas juba aastatel 2001-2002

ning ka vahetult pärast ehitustööde lõppu aastal 1998, ekspluatatsiooni käigus puudused

süvenesid. Seega on tegemist garantiiajal avastatud puudustega. Sellel ajal kehtinud

planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 66 lg 2 kohaselt garantiiajal ilmsiks tulnud

ehitusvead kõrvaldab ehitaja oma kulul ehitise omanikuga kokkulepitud tähtajaks. Elamu

haldamise 10.01.2001 hagejale üleandmisega vabanes kostja haldamisest tulenevate

kohustuste täitmisest ning haldamise ja hoolduse kohustus läks üle hagejale ning hageja

oli ise kohustatud tegelema Lembitu t 6 elamu majandamisega, seal hulgas hoolduse ja

remondiga. Hageja pidanuks ise pöörduma ehitaja poole garantiiajal ilmnenud vigade

kõrvaldamiseks. Kostja ei ole rikkunud hageja vara oma hooletu käitumisega enne

haldamise hagejale üleandmist. Katuse tehnilist seisukorda on hageja ise halvendanud oma

kohustuse täitmata jätmisega. OÜ BREM Kinnisvarahooldus ei ole kohane kostja. Selleks

saab olla töid teostanud AS Viskari, kellel oli kohustus oma kulul kõrvaldada garantiiajal

ilmsiks tulnud puudused.

8. Juhul, kui kohus leiab, et tegemist on kostjate süül vara rikkumise tagajärjel tekkinud

kahjuga, peab hageja vähendama oma nõuet 631 000 krooni võrra, kuna kostja tellitud

tööd ei sisaldanud katuse kandetarindite asendamist.

9. Kostja võttis AS-lt Viskari katuse osalise vahetamise tööd vastu 02.10.1998. Ehitise

puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on 5 aastat. Aegumine

algas 03.10.1998 ning kostjal oli õigus nõuda kohustuse täitmist kuni 03.10.2003. Elamu

haldamise 10.01.2001 üleandmisest oli vastav nõudeõigus hagejal. Hageja pöördus hagiga

kohtusse 06.01.2005. Hageja nõue kostja vastu sellel alusel, et kostja võttis vastu nõuetele

mittevastava töö ja on tekitanud hagejale kahju oma hooletu käitumisega, on aegunud ja

tuleb jätta rahuldamata.

10. OÜ BREM Kinnisvarahooldus õiguseelnejate ja elamu Lembitu t 6 erastatud korterite

omanike vahel olid sõlmitud elamu (korterite) haldamise lepingud. Lepingud olid olemas

korterite nr 1-3, 5 – 11, 13, 15 – 44 kohta, puuduvad lepingud ainult kolme korteriga.

Elamu haldamise 10.01.2001 hagejale üleandmisega vabanes kostja elamu haldamisest

tulenevate kohustuste täitmisest. Alates 10.01.2001 pidi elamu hoolduse ja haldamisega

tegelema hageja. Hageja ei ole millegagi põhistanud oma väiteid, et on teinud kõik endast

sõltuva ja et on teinud ka katuse parandusi. Hageja väidetel jookseb katus siiani läbi,

hageja ei ole tõendanud, et on korteriühistu seaduse (KÜS) § 151 lg-s 2 sätestatud

kohustuste raames võtnud tarvitusele meetmed katuse väidetava läbijooksu tõkestamiseks.

Hageja sai teostatud ekspertiisist hiljemalt 17.04.2001 teada katusetarindite seisukorrast,

kuid ei ole midagi teinud katuse seisukorra parandamiseks ja on oma kohustuste täitmata

jätmisega halvendanud selle seisukorda.

11. Tallinna linn väitis samuti, et ei ole kohane kostja. Tema tegevusega ei ole hagejale kahju

tekitatud. 01.12.1994 sõlmitud ühise tegutsemise lepingu alusel haldas Tallinna Südalinna

Kinnisvarahoolduse ME munitsipaalvara, seal hulgas osutas teenust elamule Lembitu t 6.

Nimetatud ME õigusjärglane AS Südalinna Kinnisvarahooldus sõlmis AS-ga Viskari

töövõtulepingud elamu katuse osaliseks vahetamiseks summas 576 084.15 krooni. Tööd

võeti vastu 02.10.1998. Elamu haldamine ja majandamine anti üle korteriühistule

31.01.2001. Elamu üleandmise ajaks olid omanikud tasunud katuse vahetamise eest

187 518.27 krooni. Vastavas aktis lepiti kokku ühistu kohustus tasuda remondiks

kulutatud summade võlgnevus. Kuni 27.03.1999 kehtinud eluruumide erastamise seaduse

(EES) redaktsioon ei välistanud elamu haldamist korraldanud isiku vastutust elamu

remondi-, hooldus- ja muude tööde eest, kui elamu haldaja ja korterite omanike vahel oli

lepinguline suhe. Tallinna linnale korteriomanikud elamu haldamise ja remontimise eest

tasunud ei ole. EES § 15 lg-s 1 (kuni 27.03.1999 kehtinud redaktsioonis) ja § 152 lg-s 1

sätestatud haldamise korraldamiseks oli lepinguline suhe Lembitu t 6 eluruumide omanike

ja OÜ BREM Kinnisvarahooldus õiguseellase vahel. Seda asjaolu kinnitab ka Tallinna

Linnakohtu 03.03.2003 otsus tsiviilasjas nr 2/3/33-3522/01. Kohtuotsusega on tuvastatud,

et Tallinna linn on elamu haldamise üle andnud ning korteriühistult oli tasumata

remondimakseid õigus nõuda haldajal.

12. Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse ME reorganiseerimine AS-ks välistab Tallinna

linna vastutuse. Vabariigi Valitsuse (VV) 05.07.1990 määrusega nr 138 kinnitatud

munitsipaalettevõte põhimääruse p 3 kohaselt oli ME kõrgemalseisvaks organiks kohaliku

omavalitsuse täitevorgan. Riigikohus on lahendites nr 3-2-1-27-01, nr 3-2-1-66-01 ja nr

III-2/1-18/95 asunud seisukohale, et vastavalt põhimääruse p-le 7 vastutab kohalik

omavalitsus ainult ME maksevõimetuse korral. Tulenevalt TsK § 214 lg-st 1 oli garant

kohustatud kustutama teise isiku võlgnevuse täielikult või osaliselt kohustise mittetäitmise

või mittenõuetekohase täitmise korral. Sisuliselt on Riigikohus nimetatud lahendites

asunud seisukohale, et kohalikul omavalitsusel lasub analoogsetel juhtudel täiendava

vastutuse kohustus, mis kuulub kohaldamisele juhul, kui munitsipaalettevõtte

õigusjärglane osutub maksevõimetuks. Käesolevas tsiviilvaidluses puuduvad tõendid selle

kohta, et OÜ BREM Kinnisvarahooldus oleks maksevõimetu, mistõttu juhul, kui kohus

leiab, et hageja nõue on põhjendatud, kuulub see rahuldamisele vaid OÜ BREM

Kinnisvara arvelt ning vaid tema on kohane kostja.

13. Ajavahemikul, mil toimus Lembitu t 6 asuva elamu katuse remont (01.06.1998-

27.08.1998), oli ME tegevus juba lõpetatud reorganiseerimise teel, see on ME oli ümber

korraldatud AS-ks Südalinna KVH. Seega tuginedes eeltoodud Riigikohtu lahendite

selgitustele, et kohaliku omavalitsuse täitevorganil on seadusest tulenev kohustus

vastutada vaid nende võlgade eest, mis tekkisid enne ümberkujundamist, ei saa Tallinna

linn olla kohane kostja ka TsK § 214 lg-st 1 ja põhimäärusest tulenevalt.

14. Hageja nõue on vastuolus kahju hüvitamise üldsätetega. Hageja väite kohaselt on tema

vara seoses katuse vahetusega rikutud. Hageja on jätnud aga tähelepanuta asjaolu, et

sisuliselt on Lembitu t 6 asuva elamu katus täna samas olukorras, milles ta oli enne AS-i

Viskari poolt teostatud katuse remonti, sest ka siis oli maja katus ebakvaliteetne ja vajas

vahetust. Seega juhul, kui AS Viskari ei oleks katuse remonti teostanud, oleks KÜ

Lembitu 6 pidanud ise laskma katuse nagunii remontida. Ehitustehnilise ekspertiisi

kohaselt on katuse kandetarindite asendamise maksumuseks 535 000 krooni, mis tuleb

nõudest maha arvestada, sest selles osas ei ole hageja vara väärtus remonttööde tõttu

vähenenud.

15. Kahju hüvitamise nõude lahendamisel tuleb hinnata ka asjaolu, kas KÜ Lembitu 6 on

teinud omapoolselt mõistlikult vajaliku, et kahju suurenemist ära hoida või mitte.

Tekkinud kahju eest vastutab hageja ise 20 % ulatuses.

16. Tallinna linn nõustus OÜ BREM Kinnisvarahoolduse argumentidega hageja nõude

aegumise osas ja taotles samuti hageja nõude suhtes aegumise kohaldamist.

17. OÜ BREM Kinnisvarahoolduse poolt esitatud lepingud olid sõlmitud korteriomanike ja

OÜ BREM Kinnisvarahoolduse õiguseellaste vahel. 01.12.1994 sõlmisid Tallinna

Kesklinna Valitsus ja Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse ME ühise tegutsemise

lepingu. Tallinna Linnavolikogu 19.08.1997 otsusega nr 131 kujundati Tallinna Südalinna

Kinnisvarahoolduse

ME

ümber

AS-ks

Südalinna

Kinnisvarahooldus.

Tallinna

Linnavolikogu otsuse p 2 kohaselt sai nimetatud AS ME õigusjärglaseks temale üleantava

ME vara ja sellega seotud lepingutest tulenevate õiguste ja kohustuste osas. Tallinna

Linnavolikogu 21.12.2000 otsusega nr 432 otsustati müüa avalikul kirjalikul

enampakkumisel Tallinna linnale kuuluvad elamumajanduse äriühingute aktsiad ja osad.

02.05.2001 notariaalselt tõestatud ostu-müügilepinguga omandas AS Kalanduse Maja

Tallinna linnalt täies ulatuses AS Südalinna Kinnisvarahoolduse aktsiad. Käesolevaks

ajaks on AS Südalinna KVH ja AS Kalanduse Maja ühendatud OÜ-ga BREM

Kinnisvarahooldus.

18. Ühise tegutsemise lepingu alusel anti tänasele OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus üle

Kesklinna linnaosa territooriumi munitsipaalfondi hooldamine ja remondi ning muude

teenuste osutamine tingimustel, mis on kindlaks määratud lepingu ja kehtiva

seadusandlusega. Ühise tegutsemise lepingust tulenevad õigused ja kohustused on seega

üle läinud OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus. Ühise tegutsemise lepingu p 2.1.3 kohaselt

kohustus kostja õiguseellane teostama töid vastavalt Kesklinna Valitsuse poolt kehtestatud

põhiüüri tariifidele kogutud summade arvelt. Juhul, kui kogutud põhiüüri summade arvel

ei olnud võimalik teostada vajalikke töid, võis isik pöörduda põhjendatud taotlusega

Kesklinna Valitsuse poole uute tariifide kehtestamiseks. Igasugune olemasolevat

hooldustasu ületava teenuse osutamine sai märgitud ajavahemikus toimuda vaid haldaja

riisikol. OÜ BREM Kinnisvarahooldus oli teadlik ning pidi arvestama, et linnaosa on

tellinud teenust ainult elamute haldamiseks ja remondiks kogutud vahendite piires. Ühise

tegutsemise lepingus on poolte vahel üheselt kokkulepitud kohustus arvestada, koguda ja

kasutada vahendeid elamupõhiselt, see tähendab selliselt, et hoones asuvate eluruumide ja

mitteeluruumide haldamise eest tasutud makseid kasutatakse vaid antud konkreetse elamu

hooldamiseks. Kui haldaja teostas töid antud objekti hooldustasudest suuremas ulatuses

ega taotlenud Kesklinna Valitsuselt üüritariifide muutmist, on tegemist OÜ BREM

Kinnisvarahoolduse majandustegevuse raames teenuse osutamisega hagejale. Tallinna linn

ei ole selle teenuse osutajaks ega võtnud ühtegi kohustust tööde teostamise käigus ega

vastuta OÜ BREM Kinnisvarahoolduse poolt võetud kohustuste täitmise ja teostatud

tööde kvaliteedi eest.

19. Juhul, kui kohus leiab, et Tallinna linn on siiski kohane kostja ja hagi kuulub mingis osas

rahuldamisele, vastutavad kostjad ainult solidaarselt äriseadustiku (ÄS) § 5 lg 3 alusel.

Ostu-müügilepingu p-s 5.2 on sätestatud, et kui AS Südalinna KVH jätab täitmata

lepingust tulenevad kohustused või ei täida neid nõuetekohaselt, kohustub AS Kalanduse

Maja hüvitama Tallinna linnale kõik AS-i Südalinna KVH poolt täitmata jätmisest või

mittenõuetekohasest täitmisest tekkivad kahjud, seal hulgas kõik Tallinna linna kulutused

AS Südalinna KVH poolt täitmata jäetud kohustuste täitmiseks. Seetõttu oleks

menetlusökonoomia seisukohalt otstarbekaks mõista tekitatud kahju välja OÜ BREM

Kinnisvarahoolduselt.

Kolmanda isiku seisukoht

20. AS Viskari leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kolmas isik ei nõustu kostjate

seisukohaga hagi aegumise osas. Hageja nõue ei põhine töövõtulepingul ning aegumise

otsustamisel ei saa kohaldada töövõtulepingu kohta käivaid sätteid.

21. Hoone üleandmisel ei lepitud kokku, millises seisus peab katus olema ning hagejal ei ole

õigust nõuda, et katus peaks vastama parematele nõuetele, kui see üleandmisel faktiliselt

vastas. OÜ BREM Kinnisvarahooldus ei ole hageja ees katuse osas mingeid kohustusi

rikkunud ja seega puudub hagejal ka alus kahju hüvitamist nõuda. Seadusest tulenevat

kohustust ei saanud Tallinna linn teisele kostjale lepinguga üle anda.

Esimese astme kohtu otsus

22. 23.02.2010 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

23. Otsuse põhjenduste kohaselt kohaldatakse vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku

üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse (VÕSRS) §-le 2 asjaolule või

toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 01.07.2002, asjaolu tekkimise või toimingu

tegemise ajal kehtinud seadust, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. VÕSRS § 11

kohaselt võlasuhtele, mis on tekkinud enne 01.07.2002, kohaldatakse enne käesoleva

seaduse jõustumist kehtinud seadust. Käesolevas asjas tähtsust omavad toimingud tehti

ning sündmused toimusid enne 01.07.2002, seega tuleb vaidluse lahendamisel kohaldada

kuni 01.07.2002 kehtinud TsK sätteid.

24. Pooled ei vaidle selle üle, et Tallinna Kesklinna Valitsus ja Tallinna Südalinna

Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte sõlmisid 01.12.1994 ühise tegutsemise lepingu

ning OÜ BREM Kinnisvarahooldus on Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse

Munitsipaalettevõtte (mis kujundati ümber aktsiaseltsiks Südalinna Kinnisvarahooldus,

hilisema ärinimega AS Brem Haldus) õigusjärglane. Samuti ei ole vaidlust selles, et

vastavalt EES § 6 lg 1 p-le 2 ja § 15 lg-s 1 sätestatule (kuni 27.03.1999 kehtinud

redaktsioonis) ning alates 27.03.1999 kehtinud EES § 15¹ lg-s 1 (kehtis kuni 30.06.2001)

pidi Tallinna linn eluruumide erastamise kohustatud subjektina korraldama elamu

haldamist kuni korteriühistu asutamiseni ning eluruumide omanikud ja üürnikud olid

kohustatud tasuma Tallinna linnale halduskulusid vastavalt sellekohasele kirjalikule

kokkuleppele. Alates 27.03.1999 sätestas EES § 152 lg 1 teine lause, et elamu üleandmisel

avalikul konkursil valitud füüsilisele või juriidilisele isikule vabaneb eluruumide

erastamise kohustatud subjekt elamu haldamisest tulenevate kohustuste täitmisest.

Lembitu t 6 elamu haldamist konkursi korras valitud haldajale üle ei antud. Pooled ei

vaidle ka selle üle, et elamus Lembitu t 6 Tallinnas erastati eluruumid aastatel 1994 –

1996 ning elamu haldamine anti AS-i Südalinna Kinnisvarahooldus ja Tallinna Kesklinna

Valitsuse poolt üle KÜ-le Lembitu 6 elamu haldamise ja majandamise üleandmise-

vastuvõtmise aktiga 10.01.2001. Vaidlust ei ole, et AS Südalinna Kinnisvarahooldus

sõlmis AS-ga Viskari töövõtulepingud nr 14/01.06.1998, nr 25/17.08.1998 ja nr

29/27.08.1998 Lembitu t 6 elamu katuse osaliseks vahetamiseks. Nende lepingute alusel

tehtud tööd on vastu võetud üleandmis-vastuvõtmise aktidega nr 11/22.06.1998, nr

21/09.09.1998 ja nr 25/02.10.1998.

25. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas pärast korterite hiljemalt 1996. aastal erastamist

korraldas elamute haldamist jätkuvalt Tallinna linn ning kas elamu haldamine toimus

kostjate vahel sõlmitud ühise tegutsemise lepingu alusel. Tallinna linn on seisukohal, et ta

ei ole kohane kostja, sest ühise tegutsemise leping käsitles üksnes munitsipaalvara

haldamist ning pärast eluruumide erastamist haldas BREM elamut korteriomanikega

sõlmitud haldamislepingute alusel. Hageja on seisukohal, et mõlemad kostjad vastutasid

elamu haldamise eest nendevahelise ühise tegutsemise lepingu alusel kuni 2001. aasta

jaanuaris elamu haldamise korteriühistule üleandmiseni.

26. Kohus leiab, et Tallinna linn on asjas kohane kostja. Asjas kogutud tõenditest järelduvalt

ei ole õige kostja väide, et alates eluruumide 1996. aastal erastamisest haldas BREM

Lembitu t 6 elamut korteriomanikega sõlmitud lepingute alusel. Pooled ei vaidle selle üle,

et enne Lembitu t 6 hoones asuvate eluruumide erastamist haldas elamut kostjatevahelise

01.12.1994 ühise tegutsemise lepingu alusel OÜ BREM. Kohtule ei ole esitatud tõendeid,

millest nähtuks, et pärast Lembitu t 6 eluruumide erastamist oleksid kostjad ühise

tegutsemise lepingu selle hoone osas lõpetanud ning OÜ BREM oleks jätkanud elamu

haldamist erastatud korterite omanikega oma nimel sõlmitud lepingute alusel.

27. Elamu (korteri) haldamise lepingutest nähtuvalt sõlmisid erastatud korterite omanikud

elamu haldamise osas lepingud järgmiselt: aprillist oktoobrini 1994 sõlmitud lepingutes

oli korteriomanikule lisaks lepingupooleks Tallinna Kesklinna Elamute Valitsus, perioodil

detsember 1994 – oktoober 1997 (enamus lepinguid) sõlmisid korteriomanikud lepingud

Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõttega, 1999 novembrist alates on

lepingupooleks märgitud Tallinna Kesklinna Valitsus, keda esindas lepingute sõlmimisel

AS Südalinna Kinnisvarahooldus. Katuse remonditööde 1998. aastal teostamise ajaks oli

valdav osa lepinguid korteriomanikega sõlmitud redaktsioonis, mille p 2.1 kohaselt

kohustus OÜ BREM õiguseelneja osutama elamu, milles asub omaniku korter,

majandamisel ja haldamisel (hooldamisel) lepingus kokkulepitud teenuseid. Lepingu p-s

2.1.1 on osutatava teenusena nimetatud elamu konstruktsioonide ja hooneosade (katus,

korstnad, fassaad, vundament, uksed, aknad jmt) hooldus ja remont. Lepingu p 2.2

kohaselt vahendab elamu haldaja peale lepingu p-des 2.1.1-2.1.4 nimetatud teenuste

korteriomanikele vastavate ettevõtete/firmadega sõlmitud lepingute alusel järgmisi

kommunaalteenuseid: küte ja soe vesi, külm vesi ja kanalisatsioon, prügivedu,

teleantennihooldus, fonoluku hooldus (kui elamus on fonolukk) ning lifti hooldus (kui

elamus on lift). Lepingu p-des 2.2.1–2.2.6 nimetatud vahendusteenuste tariifid kehtestab

Tallinna Linnavalitsus. Lepingu p 2.5 märkuse kohaselt võetakse teenuste (elamu

majandamise

ja

haldamise-hooldamise

kulutuste)

tariifide

määramisel

arvesse

tarbijahinnaindeksi muutumist. Asjas ei ole esitatud tõendeid 4 kr/m2 tariifiga sõlmitud

lepingute muutmise kohta (kuigi kohtule on esitatud lepingud koos lisadega), kuid

mõistlik on eeldada, et korteriomanikud tasusid elamu haldamise eest ühtsete tariifide

alusel. Sellest kohus järeldab, et haldaja muutis tariife ühepoolselt, mitte kokkuleppel

korteriomanikega. Selline regulatsioon ühtib kostjatevahelises ühise tegutsemise lepingus

sätestatuga: lepingu p 2.1.2 järgi pidi BREM-i õiguseelneja koguma elanikkonnalt

põhiüüri ja täisüüri makseid vastavalt tariifidele, mille kehtestamise õigus ja kohustus

lepingu p 2.2.2 kohaselt oli Kesklinna Valitsusel.

28. 10.01.2001 aktis on elamu haldamise ja majandamise korteriühistule üleandjateks OÜ

BREM õiguseellane AS Südalinna Kinnisvarahooldus ja Tallinna linn Kesklinna Valitsuse

kaudu. Eeltoodust järeldub, et ka Tallinna linn ise leidis, et kuni elamu korteriühistule

üleandmiseni vastutas ta elamu haldamise korraldamise eest. Aktist nähtuvalt olid

korteriomanikud 01.07.1994 kuni 31.01.2001 kohustatud tasuma korteri haldustasusid

üleandjatele. Et reaalselt tegi elamu haldamiseks vajalikke toiminguid, sõlmis lepinguid ja

kogus tasusid BREM, tuleneb kostjatevahelisest ühise tegutsemise lepingust, mis ei

mõjuta aga Tallinna linna seadusest tulenevaid kohustusi erastatud korterite omanike ees.

Samuti järeldub akti p-st 4, et elamu remondiks määrati suurem summa, kui oli remondiks

arvestatud korteri haldustasude ja mitteeluruumide rendi koosseisus. Kostjad ei ole

selgitanud, mil viisil oleks korteriomanikel olnud võimalik kohustada kostjat OÜ-d BREM

kulutama elamu remondiks remondifondi kogutust suuremaid summasid, kui elamu

haldamine oleks toimunud kostja iseseisva majandustegevuse raames väidetavalt OÜ

BREM ja korteriomanike vahel sõlmitud eraõiguslike lepingute alusel. Kohtu hinnangul

see sai toimuda üksnes kohaliku omavalitsuse täiendavate vahendite või BREM-i poolt

kogutud teiste elamute remondirahade arvelt. Selliste vahendite kasutamise üle sai

otsustada üksnes BREM ise või Tallinna linn.

29. Ühise tegutsemise lepingu p-s 2.1.5 on sätestatud BREM-i kohustus informeerida

Kesklinna Valitsust rahaliste vahendite seisust ja tööde teostamise ulatusest ja vajadusest

vähemalt üks kord kvartalis: iga kvartali kohta järgneva kuu 15. kuupäevaks. Seega pidi

Tallinna linn olema teadlik elamute remondivajadusest, teostatud remonttöödest ja

nendeks tehtud kulutustest, mistõttu on paljasõnaline Tallinna linna väide, et BREM võis

katuseremonti teostada mingi muu kokkuleppe raames. BREM ja hageja ei ole muu

kokkuleppe olemasolu kinnitanud.

30. Elamu haldamise ja majandamise üleandmise – vastuvõtmise akti sisu vastab

kostjatevahelisele ühise tegutsemise lepingule. Kuigi ühise tegutsemise lepingu

eesmärgiks vastavalt lepingu p-le 1.1 oli munitsipaalvara ekspluatatsiooni, hoolduse,

remondi, kommunaal- ja muude teenuste osutamine lepinguga ning seadusandlusega

kindlaksmääratud tingimustel, jätkas BREM kohtu hinnangul ühise tegutsemise lepingu

alusel Lembitu t 6 elamu haldamist ka pärast eluruumide erastamist kuni elamu

korteriühistule üleandmiseni. Vastupidist ei ole kostjad tõendanud.

31. Tallinna linn ei ole elamu haldamist BREMle üle andnud viisil, mis vabastaks Tallinna

linna kui erastamise kohustatud subjekti elamu haldamise korraldamise kohustusest.

Võimaluse anda eluruumide haldamine erastamise kohustatud subjektilt lepingu alusel üle

avalikul konkursil valitud füüsilisele või juriidilisele isikule näeb EES § 152 lg 1 ette

alates 27.03.1999. Käesoleval juhul on Tallinna Kesklinna Valitsus andnud Lembitu t 6

elamu haldamise üle Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõttele aastal 1994.

Riigikohus asus lahendis nr 3-2-1-9-04 seisukohale, et kuigi enne 27.03.1999 ei olnud

haldamise üleandmine seadusega keelatud, ei vabanenud eluruumide erastamise

kohustatud subjekt enne 27.03.1999 toimunud haldamise üleandmise korral vastutusest

haldamise nõuetekohase korraldamise eest. Samuti järeldub elamu majandamise ja

haldamise üleandmise-vastuvõtmise aktist, et Tallinna linn pidas end elamu haldamise

korraldamise eest vastutavaks ega olnud enne 10.01.2001 elamu haldamist üle andnud.

Eluruumide erastamise korra p-st 11 tuleneb samuti, et eluruumide erastamine ei toonud

automaatselt kaasa kohustatud subjekti haldamiskohustuse lõppemist. Nii nägi kuni

19.02.2001 kehtinud redaktsiooni p 11 ette, et kohustatud subjekt jääb elamu edasiseks

haldajaks kuni korteriühistu põhikirja registreerimiseni, samas sätestati eluruumi omaniku

kohustus tasuda elamu haldamiskulude eest vastavalt kohaliku omavalitsuse poolt

kehtestatud teenustasutariifidele kuni korteriühistu moodustamiseni. Korteriühistu

põhikirja registreerimine ilma elamu haldamise ühistule üleandmiseta ei andnud ühistule

reaalset võimalust hakata elamu haldamist korraldama. Selle sätte tegelikust mõttest

arusaamisel on abiks 19.02.2001 jõustunud muudatus, millega sõnastati eluruumide

erastamise korra p 11 selliselt, et kohustatud subjekt jääb elamu edasiseks haldajaks kuni

korteriühistu registrisse kandmiseni. Eluruumi omanik tasub kohustatud subjektile

haldamis- ja majandamiskulud kuni korteriühistu moodustamiseni või haldamise

üleandmiseni valla- või linnavalitsuse poolt korraldatud avalikul konkursil valitud

füüsilisele või juriidilisele isikule vastavalt sõlmitud eluruumi hoolduslepingule. Asjas ei

ole vaidlust, et BREMi ei valitud Lembitu 6 haldajaks avalikul konkursil. Eeltoodust

tulenevalt jäi erastamise kohustatud subjektina elamu haldamise korraldamise osas hageja

ees vastutavaks Tallinna linn sellele vaatamata, et reaalselt teostas haldamist BREM.

32. Põhjendamatu on hageja nõue OÜ BREM Kinnisvarahooldus vastu. Elamu haldamise

korraldamiseks sõlmis Tallinna linn ühise tegutsemise lepingu BREM-ga, pannes

viimasele muu hulgas kohustuse tagada elamute säilimiseks vajalike remonttööde

nõuetekohane teostamine. Kostjatevahelisest ühise tegutsemise lepingust ei tulene

hagejale mingeid õigusi ega kohustusi ning sellest lepingust ei saa kohtu hinnangul

tekkida lepinguosaliseks mitteoleval korteriühistul nõudeõigust kostja BREMi vastu.

Ühise tegutsemise lepingus sätestatud kohustuste rikkumise korral vastutab BREM üksnes

Tallinna linna ees. Samuti kohus nõustub kolmanda isiku seisukohaga, et lepinguga ei

saanud kohalik omavalitsus BREM-le üle anda seadusest tulenevat kohustust. Seega isegi

juhul, kui Tallinna linn volitas kedagi täitma enda asemel seadusest tulenevat elamute

haldamise kohustust, vastutab ta selle kohustuse täitmise eest erastamise õigustatud

subjektide ees ise.

33. Hageja ei ole esile toonud, et BREM vastutaks hageja ees mingil muul alusel, et BREMil

oli korteriomanike ees kohustusi BREMi ja korteriomanike vahelistest elamu haldamise

lepingutest tulenevalt ning et BREM oleks elamu haldamise lepingutest tulenevaid

kohustusi rikkunud. Samuti ei ole kostjad tõendanud enda väidet, et Lembitu t 6

korteriomanikel olid elamu haldamiseks sõlmitud lepingud BREM-ga. BREM-i

õiguseelnejad sõlmisid korteriomanikega lepingud elamu haldamiseks Tallinna linna

esindajana. Lepingute sõlmimise ajal ja kuni 01.07.2002 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS1994) § 95 lg 1 järgi tehing, mille esindaja on teinud esindatava nimel

volituse piires, tekitab, muudab või lõpetab tsiviilõigusi ja -kohustusi vahetult

esindatavale. Seega Tallinna linna esindajana sõlmitud tehingutest ei tulenenud BREM-i

õiguseelnejatele kohustusi hageja ees ning kuna kostja ei olnud lepingu pooleks, ei saanud

ta ka lepingut rikkuda. Samuti on Riigikohus otsuses nr 3-2-1-9-04 selgitanud, et praktikas

oli tavaline, et haldamise korraldaja ja erastatud eluruumide omanikud sõlmisid nn

hoolduslepingu. Tavaliselt oli nendes lepingutes sätestatud haldamise korraldaja kohustus

tegeleda elamu korrashoiu ja remondiga. Teisalt kohustusid korteriomanikud tasuma

elamu haldamise korraldajale makseid, seal hulgas remondifondi. Kui elamu haldamise

korraldaja jättis täitmata oma kohustused, näiteks kontrollimata teostatud remonditööde

nõuetekohasust, võivad korteriomanikud esitada hoolduslepingu rikkumisest tulenevaid

nõudeid haldamise korraldaja vastu.

34. Kuna korteriomanikega sõlmitud lepingutes oli haldamise korraldajaks Tallinna linn, on

hagi BREMi vastu õiguslikult põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Tallinna

Linnakohtu 03.03.2003 jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud, et haldamise korraldamise

kohustust täitis linn selleks puhuks loodava ettevõtte, kostja BREMi õiguseellase,

Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtte kaudu. Käesolevas otsuses kohus

tuvastas, et sellega Tallinna linn ei vabanenud vastutusest korterierastajate ees. Seega ka

BREM- i poolt elamu haldamisel tekitatud võimaliku kahju eest vastutab Tallinna linn.

35. Hageja toob esile, et Tallinna linn rikkus seadusest tulenevat kohustust tagada elamu

säilimine ning BREM rikkus linnaga sõlmitud ühise tegutsemise lepingust tulenevat

kohustust teostada elamute remonttöid vastavalt kehtivatele eeskirjadele ning kohustust

mitte halvendada oma tegevuse või tegevusetusega elamu tehnilist seisukorda ja tagada

nende säilimine. Hageja leiab, et talle tekitatud kahju seisneb ebakvaliteetsete tööde

tagajärjel elamu seisundi halvenemises ja vajaduses teha ulatuslikke kulutusi elamu

kordaseadmiseks; samuti on hageja kandnud kulusid sellega, et temalt on BREMi kasuks

välja mõistetud ebakvaliteetse katuseremondi kulud, seal hulgas tasu tööde ja materjalide

eest, mida tegelikult tehtud/paigaldatud ei ole. Samas ei ole hageja esitanud alusetule

rikastumisele tuginevat nõuet. Hageja on kahju suuruse määramisel lähtunud ekspertide

hinnangust elamu kordaseadmiseks vajalike tööde maksumusest üldiselt.

36. Kohus otsuses eespool põhjendas, et hagi OÜ BREM vastu on õiguslikult põhjendamata,

hagejale ei saa BREM-i poolt kostjatevahelise lepingu rikkumisest tuleneda nõuet BREM-

i vastu. Hageja ei ole hagiavalduses otsesõnu pooltevahelise suhte olemust õiguslikult

määratlenud. Sõltumata sellest, kas kostja kohustus korraldada elamu haldamist tulenes

seadusest või korteriomanikega sõlmitud haldamise lepingust, on selle kohustuse

rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõude eelduseks, et hagejal on kahju tekkinud,

Tallinna linn on vastavalt kas seadusest või lepingust tulenevat kohustust rikkunud,

hagejal kahju tekkimine on kostja kohustuse rikkumisega põhjuslikus seoses ning BREM

on kahju tekkimises süüdi.

37. TsK § 222 lg 2 sätestas, et kahjude all mõisteti kreeditori poolt tehtud kulutusi, tema vara

kaotsiminekut või rikkumist, samuti kreeditori poolt saamata jäänud tulu, mis ta oleks

saanud, kui võlgnik oleks kohustise täitnud. Hageja hindab oma kahjuks Lembitu t 6

hoone katus kogu ulatuses välja vahetamise maksumust. Hageja ei ole tõendanud, et enne

aastal 1998 teostatud katuse osalist vahetamist oli elamu olukord parem. Asjas 2001 mais

ja 2002 juunis hageja tellimusel teostatud ning 10.12.2006 kohtu poolt määratud

ehitustehniliste ekspertiisidega on kindlaks tehtud, et 1998 teostatud katuse remont ei

vastanud nõuetele ning ei täitnud oma eesmärki. Katuse kattetöödega ei kõrvaldatud

läbijooksude põhjuseid, mis tegelikult tingisid katuse remonttööde tellimise.

38. Ekspert T.Rattasepp leidis, et kõik 2006 ekspertiisiaktis nimetatud puudused ja vaegtööd

olid olemas juba vahetult peale ehitustööde lõppu 1998 ning katuse remondijärgse

ekspluateerimise käigus on puudused ja defektid süvenenud. Eksperdi arvamuse kohaselt

katuse kordaseadmiseks tuleb kogu katusetarind tervikuna (seal hulgas puidust

kandetarind ja plekist katusekate) demonteerida ja täielikult asendada, milliste tööde

maksumuseks 2006 ekspertiisi teostamise ajal oli 1 950 000 krooni. Nimetatud summa

oleks TsK § 222 lg 2 kohaselt käsitatav hageja kahjuna juhul, kui hageja oleks sellises

summas kulusid kandnud või kui hageja vara oleks selle summa väärtuses rikutud või

kaotsi läinud. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud selles summas vara seisukorra

halvenemist kostjate tellitud katuseremondi tõttu.

39. T.Rattaseppa koostatud ekspertiisiaktist järelduvalt läbijooksud olid olemas juba enne

1998. aasta remonti. Õigusaktidest ei tulene erastamise kohustatud subjekti kohustust

elamut parendada ja remontida muudest vahenditest, kui elanikelt laekunud remondifondi

summadest. Jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud, et kulutused elamu remondiks kandis

BREM-i õiguseellane, kellele korteriomanikud tasusid haldamise eest tasu Tallinna linna

kehtestatud tariifide järgi. Lembitu t 6 elamule tehti kulutusi elanikelt laekunud summast

rohkem ning remondi maksumus 556 107.17 krooni on 03.03.2003 kohtuotsusega

tsiviilasjas 2/3/33 – 3522/01 hagejalt BREM-i kasuks välja mõistetud, kohtuotsus on

jõustunud.

40. Ekspertiisiaktide

kohaselt

on

katuse

läbijooksud

pikaajalised,

kandetarindid

amortiseerunud pikaajalise amortisatsiooni tõttu. Katuse kandetarindite vahetamist 1998.

aastal teostatud tööd ei hõlmanud. Lembitu t 6 elamu on ehitatud 1953. aastal. EES-st ei

tulene erastamise kohustatud subjekti kohustust elamu enne korteriühistule üleandmist

heakorrastada ja remontida. Tehtud on elamu kasutuskõlblikus seisukorras hoidmiseks

hädavajalikke töid. Asjaolu, et kostja BREM kasutas Lembitu t 6 elamu remontimiseks ka

teiste elamute remondirahasid, näitab, et kostjad hindasid hädavajalike tööde mahtu ning

vastavas ulatuses töid ka telliti sellele vaatamata, et elanikelt kogutud vahendid ei olnud

selleks piisavad. Lisaks ei lepitud elamu korteriühistule üleandmisel kokku, millises

seisukorras üleantava elamu katus peab olema. Puuduvad andmed elamu seisukorra kohta

enne 1998. aastal teostatud katuse osalist remonti ning selle kohta, millises seisus oleks

elamu praegu juhul, kui kostjad ei oleks katuse osalist vahetust korraldanud. Hageja ei ole

tõendanud, et elamu seisukord on kostjate tegevuse tagajärjel halvenenud katuseremondi

eelse seisundiga võrreldes.

41. Hageja kinnitusel on sama katus hoonel siiani. Elamu majandamise ja korrashoiu tagamise

kohustus läks juba aastal 2001 üle hagejale. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu

eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine

majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KÜ Lembitu 6 kanti

mittetulundusühingute registrisse 27.01.2000. 10.01.2001 aktiga anti ühistule üle elamu

haldamine. VV 01.07.1993 määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korra p 93

kohaselt loeti eluruumide haldamine ja majandamine korteriühistule üleantuks akti

allakirjutamisel. Seega juba alates 10.01.2001 vastutas elamu nõuetekohase haldamise ja

korrashoiu tagamise eest hageja ise. Esimese ekspertiisi teostatud remonttööde kvaliteedi

kohta tellis hageja juba aastal 2001. Aktist nähtuvalt telliti ekspertiis eesmärgiga saada

soovitused puuduste kõrvaldamiseks. Hagi väidetava kahju hüvitamiseks esitati alles

07.01.2005. Hageja väited, et ta on teinud katusel hädavajalikke parandustöid, on

paljasõnalised, sellele on kostjad korduvalt kohtuistungitel tähelepanu juhtinud. Seega ei

saa olla õige hageja väide, et elamu seisukord on halvenenud just kostjate poolt tellitud

katuseremondi tõttu. Hageja ei ole esile toonud, et hoone oleks elamiskõlbmatu. Kõike

eeltoodut arvesse võttes kohus asub seisukohale, et hagejale kahju tekkimine seeläbi, et

elamu seisukord on mittekvaliteetsete katusetööde tõttu halvenenud, on tõendamata. Seega

ei ole hageja tõendanud, et tal on kahju tekkinud.

42. 2006. aastal kohtu määramisel teostatud ekspertiisiaktist nähtuvalt on Lembitu t 6 hoone

katuse remonttööde tegemisel jäetud tegemata oluline osa üleandmis-vastuvõtmisaktis

märgitud töödest: aktide kohaselt on paigaldatud, kuid tegelikult jäeti paigaldamata 2000

jm roovlatte ja 1740 m2 aurutõkke aluskilet, profiilpleki kinnituskruve on paigaldatud 2-3

korda aktides märgitust vähem, teostamata on purunenud katusekivide ja ehitusprahi

väljavedu. Nimetatud tööde maksumus oleks käsitatav kostja BREMi alusetu

rikastumisena, kuid sellist nõuet ei ole hageja esitanud. Lisaks tuleb arvestada, et juba

2001. aasta mais on hageja tellimisel koostatud ekspertiisiakti p-s 4.2 on nimetatud, et

katuse remondi eest esitatud arvetes on hulgaliselt töid, mida tegelikult ei ole teostatud või

on teostatud osaliselt, aktis tuuakse nende tööde loetelu ning ekspert annab arvamuse, et

tööde eest tasumine ei ole põhjendatud. Vaidlustades apellatsioonkaebusega kohtuotsust

tsiviilasjas nr 2/3/33 – 3522/01, millega hagejalt mõisteti välja BREM-i kasuks katuse

remonditööde maksumus, hageja ei esitanud vastuväiteid, et tööd on ebakvaliteetsed ja

osaliselt tegemata ning remondimaksumuse väljamõistmine on põhjendamatu. Hageja

üksnes leidis, et katuse remonditööde eest peab tasuma Tallinna linn, mitte korteriühistu.

43. Kuna kohus leidis, et hagejal kahju tekkimine ei ole tõendatud, puudub vajadus hinnata

kahju hüvitamise nõude rahuldamise muude eelduste – Tallinna linna poolt kohustuste

rikkumine, põhjusliku seose ja süü - olemasolu. Kohus poolte vastavaid väiteid ei hinda

ning tõendeid ei analüüsi.

44. Kostjad on esitanud ka aegumise kohaldamise taotluse. Kostja OÜ BREM

Kinnisvarahooldus leiab, et kohaldamisele kuulub TsÜS-i § 146 lg-s 2 sätestatud ehitise

puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude 5 aastane tähtaeg; aegumistähtaeg algas

03.10.1998 ning sellest ajast alates oli kostjal õigus nõuda töövõtjalt nõudele vastava

kohustuse täitmist kuni 03.10.2003; elamu hagejale 10.01.2001 üleandmisega läks

nõudeõigus üle hagejale; hageja on hagi esitanud kohtusse 06.01.2005, seega on hagi

aegunud.

45. VÕSRS § 9 lg 1 kohaselt kohaldatakse TsÜS-s ja VÕS-s aegumise kohta sätestatut ka

enne 01.07.2002 tekkinud aegumata nõuetele. Aegumise algusele, peatumisele ja

katkemisele kohaldatakse enne 01.07.2002 kehtinud seadust, kui aegumine oli alanud,

peatunud või katkenud enne 1.juulit 2002. Kohus kostja seisukohaga ei nõustu, et

kohaldada tuleb ehituse töövõtulepingust tulenevate nõuete aegumistähtaega. Hageja

nõuab kostjate kohustuste rikkumise tagajärjel tekkinud kahju hüvitamist: kostjad rikkusid

kohustust tagada hoone säilimine sellega, et kostjad olid hooletud töövõtulepingu alusel

teostatud remonttööde vastuvõtmisel ning võtsid vastu tegemata töid ja ebakvaliteetsed

tööd. Kostjad leiavad, et hagi aegumise tähtaeg algus 03.10.1998, kui võeti vastu katuse

remonttööd. 01.09.1994 jõustunud ja kuni 01.07.2002 jõustunud TsÜS § 113 lg 1 sätestas

hagi korras õiguste kaitsmise üldiseks tähtajaks 10 aastat. Tulenevalt TsÜS1994 §-st 116

aegumistähtaja kulg algab päevast, mil isik sai teada või pidi teada saama oma õiguse

rikkumisest. Seaduses võib sätestada hagemisõiguse tekkimise muu aja. Hageja ei ole

kahju tekkimise aega hagis välja toonud, kuid hagi asjaoludest nähtuvalt sai hageja kahjust

teada hiljemalt 2001. aasta mais katuse remonttööde teostamise kvaliteedi kontrollimiseks

ja ülemiste korruste lagede ja pööningu ning katusekonstruktsiooni hindamiseks tellitud

ekspertiisist. Tööde vastuvõtmise ajal puudus hagejal võimalus ebakvaliteetselt teostatud

remonttöödest ja sellega tekitatud kahjust teada saada, sest hageja registreeriti alles 2000.

aasta sügisel ning elamu haldamine anti hagejale üle alles 2001.

46. Kohtu hinnangul tekkis hagejal võimalus kahjust teada saada kõige varemalt hetkest, mil

kostjad elamu haldamise hagejale üle andsid, see on 10.01.2001. Seega 10 aastane

aegumistähtaeg lõppenuks kõige varemalt 10.01.2011. Alates 01.07.2002 jõustunud TsÜS

§ 146 lg 1 sätestab tehingust tuleneva nõude aegumistähtajaks 3 aastat, samuti on

kolmeaastane aegumistähtaeg kahju õigusvastasest tekitamisest tulenevatel kahjunõuetel

(TsÜS § 150 lg 1). VÕSRS § 9 lg 2 kohaselt tuleb TsÜS § 146 lg 1 ja 150 lg 1 sätestatud

3-aastast aegumistähtaega arvestada alates 01.07.2002 ning nõude aegumistähtaeg

lõppenuks seega 30.06.2005 kell 24:00. Hagi on kohtule saabunud tähtaegselt 07.01.2005.

Apellatsioonkaebus

47. KÜ Lembitu 6 palub tühistada maakohtu otsuse, välja arvatud osas, millega kohus jättis

aegumise kohaldamata ja luges Tallinna linna kohaseks kostjaks ning saata asi tagasi

esimese astme kohtule uueks arutamiseks. Maakohtu otsuse põhjendused ja järeldus, et

kahju ei ole tekkinud, ei põhine seadusel, kohtuotsuse põhjendused on ebaloogilised,

arusaamatud ning otsuse tegemisel ei ole arvestatud kõigi tõenditega.

48. Apellandi arvates on kohus OÜ BREM Kinnisvarahooldus kohaseks kostjaks olemist

kaaludes valesti hinnanud tõendeid ja ebaõigesti kohaldanud materiaalõigusnorme ning

rikkunud menetlusnorme. EES-st tulenevate kohustuste täitmiseks lõi Tallinna linn

munitsipaalettevõtte, mis oma olemuselt oli täisvastutusega ühing, see tähendas kohalik

omavalitsus

vastutas,

nagu

VV

17.07.1990

määrusega

nr

kinnitatud

“Munitsipaalettevõtte põhimääruse” p-s 7 on sätestatud, munitsipaalettevõtte kohustuste

eest munitsipaalettevõtte maksevõimetuse korral. Viidatud punktis on muu hulgas öeldud

ka

seda,

et

munitsipaalettevõte

ei

vastuta

kohaliku

omavalitsuse,

teiste

munitsipaalettevõtete, -asutuste ja -organisatsioonide eest. Munitsipaalettevõte vastutab

oma kohustuste eest temale üleantud ja tema tegevuse tulemusena moodustunud vara ja

vahenditega. Põhimääruse p-s 2 sätestatu kohaselt on munitsipaalettevõte juriidiline isik.

Seega on vale ja õigusnormidega vastuolus olev ja raskesti mõistetav maakohtu järeldus,

et ka munitsipaalettevõte, mis oli loodud munitsipaalvara haldamiseks, tegutses Tallinna

Linnavalitsuse huvides ja juhtimisel. Seega ei sõlminud ka Südalinna Kinnisvarahoolduse

Munitsipaalettevõte lepinguid iseseisva juriidilise isikuna oma majandustegevuse raames,

vaid Tallinna linna kui erastamise kohustatud subjekti esindajana.

49. Otsusega on tuvastatud, et munitsipaalettevõte kujundati ümber aktsiaseltsiks aastal 1997.

Töövõtulepingud sõlmis kolmanda isikuga 1998. aastal juba aktsiaselts, mitte

munitsipaalettevõte. Tõenditest, kolmest tööettevõtulepingust ja tööde üleandmise

vastuvõtmise aktidest, ei nähtu, et OÜ BREM Kinnisvarahooldus tegutsenuks kolmanda

isikuga tööettevõtulepinguid sõlmides ja töid vastu võttes Tallinna linna esindajana.

Kohus on otsuses möönnud, et enne eluruumide erastamist Lembitu t 6 hoones haldas

hoonet OÜ BREM Kinnisvarahooldus vastustajate vahel 01.12.1994 sõlmitud ühise

tegutsemise lepingu alusel ja menetluses ei ole esitatud tõendit, millest nähtuks, et

eluruumide erastamise järgselt oleks ühise tegutsemise lepingut Lembitu t 6 hoone osas

lõpetatud või muudetud. Apellandile jääb arusaamatuks, miks kohus ei kohalda

vastustajate suhtes TsK sätteid, mis reguleerivad ühist tegutsemist, eriti lepinguosaliste

ühiseid kulutusi ja kahjusid reguleerivaid õigusnorme. Kohus on viidanud Riigikohtu

lahendile nr 3-2-1-9-04, kuid ei ole seejuures pööranud tähelepanu viidatud otsuses

esitatud seisukohale, mille kohaselt on aktsiaselts, kes haldas elamut kohaliku

omavalitsusega sõlmitud lepingu alusel kuni korteriühistu moodustamiseni ja haldamise

üleandmiseni moodustatud korteriühistule, kohaseks kostjaks. On tähelepanuväärne, et

viidatud otsuse ja käesoleva õigusvaidluse faktilised asjaolud on sarnased. Lepingu alusel

munitsipaalvara hallanud aktsiaselts tellis kolmandalt isikult katuse remonditööd ja võttis

ebakvaliteetselt tehtud tööd vastu enne korteriühistu moodustamist ja nõudis siis

korteriühistult ebakvaliteetselt tehtud tööde eest raha. Riigikohus on osundanud, et

haldamise üleandmine ei olnud enne 27.03.1999 jõustunud muudatust EES-ga selgelt

keelatud ja seega oli seaduse mõtte kohaselt eluruumide erastamise tõhususe huvides

haldamise üleandmine lubatud ka enne seadusemuudatuse jõustumist. Riigikohtu

seisukohaga on vastuolus kohtu väide, et kohalik omavalitsus ei saanud EES-st tulenevaid

kohustusi lepinguga üle anda OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus. Apellandi arvates on asjas

kogutud tõenditega, eelkõige ühise tegutsemise lepinguga, üheselt tõendatud, et Tallinna

linn on haldamise üle andnud OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus. Kuna üleandmine on

toimunud enne EES-i muudatuse jõustumist ja avalikku konkurssi korraldamata, ei ole

Tallinna linn vastutusest vabanenud. Apellant ei ole menetluses väitnud, et tema nõue OÜ

BREM kinnisvarahooldus vastu tuleneks ühise tegutsemise lepingust, mille poolteks on

vastustajad. Apellandi nõue tuleneb ESS-ga kohalikule omavalitsusele pandud kohustusest

korraldada elamu haldamist ja tagada selle säilimine kuni korteriühistu moodustamiseni ja

elamu üleandmiseni moodustatud korteriühistule. Tallinna linna ja BREM-i vastutus

tuleneb seadusega pandud kohustuse rikkumisest ja asjaolust, et vastustajad ühise

tegutsemise lepingu alusel ühiselt tegutsedes ei ole taganud elamu säilimist selle

üleandmiseni apellandile. Faktiliselt haldas vastustajate vahel sõlmitud ühise tegutsemise

lepingu alusel elamut kuni korteriühistule üleandmiseni OÜ BREM Kinnisvarahooldus ja

Tallinna linn ei ole haldamise üleandmisega vabanenud eluruumide erastamise seadusega

sätestatud vastutusest. Vastavalt TsMS § 436 lg-s 3 sätestatule võib kohus otsust tehes

tugineda üksnes asjaolule, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Sama

paragrahvi 4. lõike kohaselt ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole

menetluses arutatud. Küsimust, kas OÜ BREM Kinnisvarahooldus on kohane kostja, ei

ole menetluses arutatud ja pooltel ei ole olnud võimalik selles osas oma arvamust

avaldada.

50. Kahju hüvitamise nõuet lahendades on kohus sisuliselt tegelenud üksnes küsimusega, kas

apellandile on kahju tekkinud. Iseenesest ei ole selline käsitlus lubamatu, kuid tulenevalt

maakohtu otsusest saab ka apellatsioonkaebuses käsitleda üksnes antud küsimust. Muude

kahju hüvitamise koosseisu aspektide osas jääme varasemas menetluses esitatud

seisukohtade juurde.

51. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud TsK § 222 lg 2. Hagiavalduses oli esitatud nõue

põhjendusega, et 1998. aastal tehtud katuse remont ei andnud tulemust, töö on tehtud

lohakalt, selle vastuvõtmisel ei ole vastustajad tegutsenud piisava hoolsusega ja eksperdi

arvates ei ole katuse remont võimalik, tuleb ehitada uus, ning sellest tulenevalt on

apellandile tekkinud kahju. Kui vastustajad oleksid oma kohustusi täitnud nõuetekohaselt,

ei oleks apellant pidanud raha tasuma tulemusetu töö eest või oleks saavutatud kvaliteetse

töö tegemine ja puuduks vajadus täiendavate tööde tegemiseks ja uue katuse ehitamiseks.

Apellant on täna olukorras, kus uue katuse ehitamine on eksperdi arvates ainus võimalus

ning sellest tulenevalt on asendusväärtuse aluseks võtmine põhjendatud. Kui 1998. aastal

oleksid tööd tehtud nõuetekohaselt, oleks need tööd maksnud oluliselt vähem tänastest

ehitushindadest ja katuse uueks ehitamiseks puuduks ka vajadus. Kuna vastustajad

rikkusid EES-st tulenevat kohustust tagada elamu säilimine kuni korteriühistule

üleandmiseni, siis peab apellant rikutud vara, rikutud elamu, kordategemiseks ehitama uue

katuse apellandi poolt nõutud summa eest.

52. Maakohus leidis, et apellant ei ole tõendanud asjaolu, et enne 1998. aastal toimunud

katuse osalist vahetamist oli elamu seisukord parem. Sellest on kohus järeldanud, et kuna

katuse olukord on täna sama halb kui oli enne remonti, siis ei ole kahju tekkinud. See

tähendab, et kahju olemasolu on kohus tuvastanud läbi diferentsi katuse kahe seisundi

vahel ning teinud sellest järelduse, et kuna olukord ei ole muutunud, siis ei ole kahju

tekkinud. Selline arutlus ei ole loogiline. Kui võtta eelduseks, et remondi käigus jäi

olukord tõepoolest samaks, tuleb lisada arvutusse ka kulud, mis tehti katuse remondiks.

Apellandi kahjuks on summa, mis maksti remondi eest, mis ei andnud tulemust ega

muutnud olukorda. Seega peaks minimaalne kahju suurus olema apellandi poolt tasutud

577 799.98 krooni. Samas on apellandi nõue, mis põhineb terve katuse väljavahetamisel,

põhjendatud, sest katuse täiendav remont ei ole eksperdi arvates võimalik. Puuduvad

tõendid selle kohta, millises seisukorras oli Lembitu t 6 elamu katus enne vastustajate

poolt tellitud remonti. Vastavaid tõendeid ei ole asjas kogutud ega uuritud. Seega on kohtu

väide, et elamu seisukord oli enne remonti sama, mis pärast ebakvaliteetsete remonditööde

teostamist, paljasõnaline ega tugine tõenditel.

53. Otsust tehes on kohus rikkunud TsMS § 436 lg-s 2 sätestatut, mille kohaselt kohus rajab

otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Apellant ei saa nõustuda esimese astme

kohtu järeldusega, et katuse vahetamisele kuluv summa saaks olla apellandi kahjuks

üksnes juhul, kui apellant oleks sellises summas kulutusi kandnud või kui apellandi vara

oleks selle summa väärtuses rikutud või kaotsi läinud. Esmalt ei ole kahju hüvitamise

nõue seadusega piiratud selliselt, et nõuda saab üksnes juba kantud kulude hüvitamist.

Kahju hüvitamise nõue on lineaarses seoses tekitatud kahjuga. Teiseks ei saa kuidagi

nõustuda kohtu järeldusega, et 1998. aastal tehtud katuseremont ei ole muutnud apellandi

seisundit. Asjaolu, millise raha arvelt tehti remonditööd, ei oma mingit tähendust.

Kohtuotsuses on toodud õigesti välja, et ehitustööde maksumus summas 566 107.17

krooni on mõistetud välja apellandilt OÜ BREM Kinnisvarahooldus kasuks, mis tähendab,

et remondi eest on tasunud apellant ning see asjaolu ei olnud ka vaidluse all. Seega on

küsimus sellest, millistest vahenditest finantseeriti remonditöid nende tegemise ajal,

asjasse mittepuutuv, kuna kulud on kandnud apellant. Kohtu järeldus, et remonditöid tehti

hädavajalikus mahus, on väär, sest tulemus näitab, et tehti töid, mille tegemine ei muutnud

senist olukorda. Seega ei ole võimalik väita, et hädavajalike tööde mahtu on hinnatud

õigesti. Apellandi põhiväide on olnud läbi menetluse selles, et 1998. aastal tehti

remonttöid, mis ei olnud sellisena vajalikud ning lisaks olid need tööd tehtud

mittekvaliteetselt. Viimase väite on kohus jätnud aga tähelepanuta, kuigi seda kinnitavad

ka asjas tehtud ekspertiisid. Sellega on maakohus rikkunud tõendite igakülgse, täieliku ja

objektiivse hindamise kohustust (TsMS § 232 lg 1).

Vastustajate seisukoht

54. Vastustajad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu.

Kostja poolel kolmanda isiku seisukoht

55. Kolmas isik vaidles kohtuistungil kaebusele vastu.

Tsiviilkolleegiumi seisukoht

56. Kolleegium, kuulanud istungil ära poolte esindajad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega,

leiab, et maakohtu otsuse lõppjärelduses muutmiseks apellatsioonkaebuse väited alust ei

anna. Küll aga tuleb osaliselt muuta ja täiendada maakohtu põhjendusi. TsMS § 651 lg 1

alusel kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes

osas, mille peale on edasi kaevatud. Menetletavas kaebuses on hageja vaidlustanud

maakohtu järgmisi seisukohti: 1) et OÜ BREM Kinnisvarahooldus ei ole asjas kohane

kostja; 2) et tõendatud ei ole hagejale kahju tekkimine. Apellatsioonkaebus kuulub

rahuldamisele osaliselt.

57. Selleks, et võtta seisukoht, kas OÜ BREM Kinnisvarahooldus võib olla koos Tallinna

linnaga kohustatud isikuks hageja ees hagetavatel asjaoludel kahju tekkimise korral, tuleb

tuvastada ja kvalifitseerida hageja ja OÜ BREM Kinnisvarahoolduse vaheline võimalik

õigussuhe. Kolleegium on seisukohal, et kostjate vahel 01.12.1994 sõlmitud lepingu

(nimetusega ühise tegutsemise leping; t I kd lk 11-18) näol oli tegemist

käsunduslepinguga vaidluse lahendamisel rakendamisele kuuluva TsK § 394 mõttes, mitte

aga ühise tegutsemise lepinguga sama seaduse § 438 mõttes.

58. Tulenevalt TsK § 394 lg 1 kohaselt kohustus käsunduslepingu järgi üks pool (volinik)

teostama teise poole (volitaja) arvel ja nimel teatavaid juriidilisi tegusid. TsK § 438 lg 1

kohaselt aga kohustusid ühise tegutsemise lepingu järgi pooled ühiselt tegutsema ühise

majandusliku eesmärgi saavutamiseks, nagu: ettevõtte või asutuse ehitamiseks ja

ekspluateerimiseks, mitmesuguste hoonete püstitamiseks jms. 01.12.1994 allkirjastatud

lepingu p 1.1 kohaselt oli poolte tegevuse ja lepingu sõlmimise eesmärgiks Tallinna

Kesklinna haldusterritooriumil oleva munitsipaalvara hooldamisele andmine, kusjuures

Tallinna linn munitsipaalvara omanikuna andis haldajale õiguse omaniku nimel sõlmima

üürilepinguid ja kommunaalteenuste lepinguid, aga ka viima läbi eluruumide erastamist ja

õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist (p-d 2.1.1, 2.1.4, 2.1.16, 2.1.17), määrama,

koguma ja üle kandma elanikelt üürimakseid omaniku poolt kehtestatud suuruses ja korras

(p 2.1.2), teostama kogutud summade arvelt vajalikke töid (p 2.1.3), aru andma omaniku

ees (p 2.1.5) jne. Lepingutingimustest ei nähtu, et pooled oleksid leppinud kokku

konkreetses majanduslikus eesmärgis, mille saavutamisele oleks nende ühine tegevus

olnud suunatud või osamaksude tasumises, sest ühise tegutsemise leping pidi olema

tasuline.

59. Küll aga nõustub kolleegium apellandi käsitlusega, et vastustajate vahel 01.12.1994

sõlmitud lepingu puhul oli tegemist tehinguga kolmandate isikute kasuks TsK § 172

mõttes. Nimetatud sätte lg 1 kohaselt võis lepingu sõlminud isik seada tingimuseks

lepingust tuleneva kohustise täitmise kolmandale isikule. Vastustajate vahelisest

käsunduslepingust tulenes otseselt, et käsundisaaja (vahetu haldaja) pidi osutama Tallinna

Kesklinna territooriumil asuva munitsipaalvaraga seonduvaid toiminguid Tallinna linna

nimel otse vara kasutajatele (isikutele, kes soovisid munitsipaalvara üürida; üürnikele;

rentnikele; eluruumide erastajatele jne). TsK § 172 lg 1 kohaselt, kui seaduse või

lepinguga ei olnud teisiti ette nähtud ega tulenenud ka kohustise olemusest, võis lepingu

täitmist nõuda nii lepingu sõlminud isik, kui ka kolmas isik, kelle kasuks oli tingimuseks

seatud täitmine. Seega võisid isikud, kelle kasuks pidi käsundisaaja käsundiandja nimel

kokkulepitud toiminguid tegema, nõuda lepingu täitmist ja/või selle mittekohase

täitmisega tekitatud kahju hüvitamist otse haldajalt, mitte ainult Tallinna linnalt.

60. Selline seisukoht ei lähe vastuollu ka Riigikohtu poolt tsiviilasjas nr 3-2-1-9-04

10.02.2004 võetud seisukohaga, et kuna EES ei näinud kuni 27.03.1999 otsesõnu ette

võimalust, et haldamise nõuetekohase korraldamise eest vastutaks isik, kellele haldamine

oli üle antud, tuleb analüüsida küsimust, kas haldust korraldava isiku vastutus

ebakorrektse haldamise eest võiks tuleneda mõnest õigusaktist või lepingust. Edasi nägi

kolleegium vastutuse tekkimise võimaliku alusena lepingulisi suhteid, kuna praktikas oli

tavaline, et haldamise korraldaja ja erastatud eluruumide omanikud sõlmisid nn

hoolduslepingud. Viidatud tsiviilasjas ei analüüsitud haldaja ja Tallinna linna vahelisi

kokkuleppeid, ka võisid praktikas olla erinevate linnaosade haldusfirmade poolt sõlmitud

hooldus(haldus)lepingud erineva sisuga.

61. Eeltoodust tulenevalt on seega apellatsioonkaebus põhjendatud osas, milles maakohus

jõudis järeldusele, et OÜ BREM Kinnisvarahooldus ei saa olla kohaseks kostjaks

menetletavas nõudes (maakohtu otsuse p-d 9-10). Väidetava kahju tekitamise ajal vastutas

kostja õiguseelneja Lembitu t 6 elamu korteriomanike kui soodustatud isikute ees

01.12.1994 lepingu kohase täitmise eest. Nimetatud lepingu p 2.1.20 kohaselt vastutas

haldaja üleantud munitsipaalvara säilimise, nende juurde kuuluva territooriumi

nõuetekohase ekspluateerimise, hooldamise, sanitaarpuhastuse ja avarii-remonttööde

kvaliteetse teostamise ning ekspluatatsiooni ja tuleohutusenõuetest kinnipidamise eest.

62. Kohustuse rikkumisega seonduva kahju tekitamise nõude lahendamisel peab esmalt

tõendamist leidma: 1) hagejal kahju tekkimine; 2) kohustatud isiku poolt nõude aluseks

oleva kohustuse rikkumine; 3) põhjuslik seos hagejal kahju tekkimise ja kostja

tegevuse/tegevusetuse vahel. Kolleegium nõustub maakohtuga, et hageja ei tõendanud, et

vaidlusaluste remontidega aastal 1998 oleks tolleaegsetele korteriomanikele kahju

tekitatud ehk et elamu katuse remondi tegemisega oleks tekkinud negatiivseid varalisi

tagajärgi TsK § 222 lg 2 mõttes. Samuti ei ole tõendatud, et isegi juhul, kui väidetav kahju

korteriomanikele tekkis, oli sel põhjuslik seos vastustajate tegevusega või et vastutajad

oleksid sellega rikkunud neil vastavalt kas siis EES-st (Tallinna linn) või 01.12.1998

lepingust (OÜ BREM Kinnisvarahooldus õiguseelneja) tulenenud kohustust tagada

munitsipaalvara säilimine kuni korteriühistule üleandmiseni. Kolleegium ei korda

maakohtu põhjendusi (sisalduvad maakohtu otsuse p-d 11-14).

63. Apellant on põhjendanud kahju tekkimist sellega, et eluruumide omanikud pidid maksma

ebakvaliteetse remondi eest ja ebakvaliteetse remondi tõttu tuleb panna uus katus. Puudub

vaidlus, et remondi eest tasumine toimus osaliselt hoolduslepingute alusel tasutud

rahasummade arvelt ja osaliselt jõustunud kohtuotsuse alusel. Kohtuotsuse alusel tasutud

rahasumma osas on kolleegiumi arvates hageja käitumine vastuolus hea usu põhimõttega,

mida tuleb igal isikul oma tsiviilõiguste teostamisel järgida (TsÜS § 138 lg 1). Nimelt ei

esitanud hageja tsiviilasja nr 2/3/33-3522/01 (ringkonnakohtus nr 2-2/925/2003 (otsused t

II kd lk 119-129) menetluses vastuväiteid ega tõendeid OÜ BREM Kinnisvarahooldus

õiguseelneja poolt aastatel 1995 kuni 1998 tehtud remontööde eest tasumata

rahasummadele, kusjuures osa nõudest moodustasid nimelt käesolevas asjas vaidlusaluse

katuse remonttööd. Kostjal oli õigus otsustada, milliseid vastuväiteid ta konkreetses

tsiviilasjas esitas, kuid vastuväidete esitamata jätmisega minetati õigus jõustunud

kohtuotsusega väljamõistetud rahasumma tagasinõudmiseks.

64. Maakohtu otsuse p-st 10 tuleb välja jätta lause: „Samas ei ole hageja esitanud alusetule

rikastumisele tuginevat nõuet.“ Tegemist on eksitava seisukohaga, millest võiks hagejal

tekkida arusaam, nagu oleks tal õigus tsiviilasjas nr 2/3/33-3522/01 jõustunud kohtuotsuse

alusel tasutud rahasummat tagasi nõuda alusetu rikastumise sätete alusel. Sellise

seisukohaga nõustuda ei saa. Alusetu rikastumise näol on vastavalt võlaõigusseaduse

(VÕS) §-le 1027 tegemist, kui teiselt isikult saadi midagi õigusliku aluseta. Viidatud

kohtulahend on jõustunud, seega hageja poolt selle alusel tasutud rahasumma oli kostjal

saadud õiguslikul alusel.

65. Käesolevas asjas tuleb menetluskulude jaotamisel ja kindlaksmääramisel lähtuda VÕSRS

§-st 3. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS-i redaktsiooni § 60 lg-de 8 ja 1 (viimane lause)

alusel jätab kohus apellatsioonkaebuse osalisel rahuldamisel menetlusosaliste kohtukulud

nende endi kanda.

Imbi Sidok Ande Tänav Tiit Kollom