3-10-474/53 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kadriann Ikkonen

Otsuse tegemise aeg ja koht

04. juuni 2010, Tallinn

Haldusasja number

3-10-474

Haldusasi

ALG Liisingu AS kaebus Maksu- ja Tolliameti Põhja

maksu- ja tollikeskuse 12. oktoobri 2009 maksuotsuse

nr 12.2-3/3589-7 täieliku ja 04. märtsi 2010 intressinõude

nr 13-3/5460 osaliseks tühistamise nõuetes.

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistungil 18. mail 2010

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: ALG Liisingu AS;

Esindaja: v. adv. Kalev Aavik;

Vastustaja: Maksu- ja Tolliameti Põhja maksu- ja

tollikeskus,

Esindaja: Merle Maks.

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada ALG Liisingu AS-i kaebus osaliselt.

2. Tühistada Maksu- ja Tolliameti Põhja maksu- ja tollikeskuse 12. oktoobri 2009

maksuotsus nr 12.2-3/3589-7 osas, millega määrati ja kohustati ALG Liisingu

AS-i tasuma 3 203 390 (kolm miljonit kakssada kolm tuhat kolmsada

üheksakümmend) krooni käibemaksu seoses Tallinnas Õle tn 27 kinnistu ostu-

müügitehinguga.

3. Tühistada Maksu- ja Tolliameti Põhja maksu- ja tollikeskuse 04. märtsi 2010

intressinõue nr 13-3/5460 osas, millega nõutakse intresside tasumist 12. oktoobri

2009 maksuotsusega nr 12.2-3/3589-7 määratud 3 203 390 (kolme miljoni

kahesaja

kolme

tuhande

kolmesaja

üheksakümne)

krooni

suuruselt

käibemaksusummalt seoses Tallinnas Õle tn 27 kinnistu ostu-müügitehinguga.

4. Muus osas jätta kaebus rahuldamata.

5. Mõista Maksu- ja Tolliameti Põhja maksu- ja tollikeskuselt ALG Liisingu AS-i

(reg.10308153) kasuks välja menetluskulu 15 700 (viisteist tuhat seitsesada)

krooni.

6. Saata kohtuotsuse elektrooniline ärakiri menetlusosaliste esindajatele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse

avalikult teatavakstegemisest esitada apellatsioonkaebus

Tallinna Ringkonnakohtule (HkMS § 28; § 31 lg 4).

ASJAOLUD JA VAIDLUSTATUD MAKSUOTSUS

1. ALG Liisingu AS soetas 12. jaanuaril 2009 sõlmitud müügilepinguga OÜ-lt Estredos Tallinnas

Härjapea 27a asuva kinnistu. Müügilepingu alusel esitatud arve sisaldas käibemaksu 2 440 678

krooni. 19. jaanuaril 2009 sõlmitud müügilepingu alusel soetas ALG Liisingu AS Tallinnas Paekivi 9

asuva kinnistu OÜ-lt Jurta Holding, kes esitas arve, mis sisaldas käibemaksu 1 372 881 krooni.

19. jaanuaril 2009 soetas ALG Liisingu AS Tallinnas Õle 27 asuva kinnistu OÜ-lt Abercor, kes

esitas arve, mis sisaldas käibemaksu 3 203 390 krooni ning 04. veebruaril 2009 soetas ALG Liising

samuti OÜ-lt Abercor Tallinnas Ristiku 28 asuva kinnistu, mille eest esitatud arve sisaldas samuti

käibemaksu 4 271 186 krooni. ALG Liisingu AS deklareeris eelnimetatud arvete alusel tasumisele

kuuluvast käibemaksust maha arvamisele kuuluvat sisendkäibemaksu kokku 11 288 135 krooni.

2. Maksu- ja Tolliameti Põhja maksu- ja tollikeskuse (edaspidi maksuhaldur või vastustaja) 12. oktoobri

2009 maksuotsusega nr 12.2-3/3589-7 pandi ALG Liisingu AS-ile kohustus tasuda 11 288 135

krooni käibemaksu. Maksuhaldur leidis, et kaebuse esitajal ei olnud õigust eelviidatud arvete alusel

sisendkäibemaksu maha arvata, kuna kõigi nimetatud kinnistute müügi puhul oli tegemist

maksuvaba käibega. Maksuhaldur põhjendas oma seisukohta lühidalt järgmiselt:

o Härjapea 27a kinnistu ei olnud käsitatav krundina, kuna sellele kinnistule ehitise püstitamist

ette nägevat detailplaneeringut ei ole veel kehtestatud, kuigi see on algatatud ja menetluses

ning müügilepingus ei sisaldu müüja kohustust tagada detailplaneeringu kehtestamine.

o Paekivi 9 kinnistu puhul on tegemist renoveerimata eluruumidega, kus ka reaalselt elati.

o Õle 27 kinnistu puhul oli tegemist ärimaaga ning müüja ei olnud enne käibe toimumist

maksuhaldurit teavitanud käibemaksu lisamisest vastavalt käibemaksuseaduse § 16 lõikele 3,

kuna maksuhaldurile eelnevalt esitatud müügilepingut ei saa sellise teavitamisena käsitada.

o Ristiku 28 kinnistu puhul on tegemist renoveerimata eluruumidega, kus ka reaalselt elati.

3. 04. aprillil 2010 esitas Maksu- ja Tolliameti Põhja maksu- ja tollikeskus ALG Liisingu AS-ile

intressinõude nr 13-3/5460, millega kohustatu kaebuse esitajat tasuma 1 194 991 krooni intressi.

KAEBUSE ESITAJA SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

4. ALG Liisingu AS esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb Maksu- ja Tolliameti

Põhja maksu- ja tollikeskuse 12. oktoobri 2009 maksuotsuse nr 12.2-3/3589-7 tühistamist. Kaebuse

esitaja leiab, et kõigi eelnimetatud kinnisasjade müügi näol oli tegemist maksustatava käibega ning

seetõttu on kaebuse esitajal ostjana õigus nende kinnistute müüjatele tasutud sisendkäibemaks oma

tasumisele kuuluvast käibemaksust maha arvata.

5. Kaebuse esitaja leiab, et Härjapea 27a kinnistu näol oli tegemist krundiga planeerimisseaduse § 9lg

3 mõistes, kuna tegu oli detailplaneeringu kohustusega alal asuva maatükiga, kuhu algatatud

detailplaneeringu kohaselt kavandatakse hoonete ehitamine. Viidates maksuhalduri seisukohale, et

krunt on ehitamiseks kavandatud maatükk, leiab kaebuse esitaja, et ehitamiseks kavandatuks saab

pidada iga maatükki, mille suhtes on ükskõik millisel kujul avaldatud ehitamise kavatsust, kindlasti

aga maatükki, mille suhtes on algatatud ehitamist ette nägev detailplaneering. Kaebuse esitaja viitab

ka sellele, et planeerimisseaduse eelnõu esialgses versioonis defineeriti krunti kui ehitamiseks määratud

maatükki, ent see asendati sõnastusega ehitamiseks kavandatud maatükk. Kaebuse esitaja, viidates

mõistete määrama ja kavandama kasutamisele teistes planeerimisseaduse (PlanS) sätetes, leiab et

seadusandja sooviks on olnudki hõlmata krundi mõistega mitte üksnes maatükke, millele ehitamine

on siduvalt otsustatud (määratud), vaid ka neid, millele ehitamist kavandatakse veel kehtestamata

planeeringus. Kaebuse esitaja viitab ka maksuhalduri seisukohale, et krundina saaks kehtestamata

detailplaneeringuga maatükki käsitada juhul, kui müügilepinguga on müüja võtnud kohustuse ja

vastutuse detailplaneeringu kinnitamise osas ning selgitab, et antud juhul oli Härjapea 27a kinnistu

müüja sõlminud detailplaneeringu koostamise lepingu ning samuti leppisid kaebuse esitaja ja

kinnistu müüja kokku, et kinnistu soetushind sisaldab ka detailplaneeringu lõpetamist, mida kinnitab

müüja, ostja ja detailplaneeringu koostaja vahel 07. jaanuaril 2009 sõlmitud lihtkirjalik leping.

Kaebuse esitaja viitab ka sellele, et 21. oktoobril 2009 sõlmitud notariaalses lepingus on pooled

veelkord kinnitanud lihtkirjalikus vormis varem kokku lepitut, et müüja kohustab oma kulul

korraldama kõik lepingu esemele detailplaneeringu kehtestamiseks vajalikud toimingud. Mõiste

ehitamiseks kavandatud sisustamisel viitab kaebuse esitaja ka Rahandusministeeriumi koduleheküljel

avalikult kättesaadavale KMS-i kommentaarile.

6. Paekivi 9 kinnistu osas leiab kaebuse esitaja, et tegemist ei olnud eluruumi müügiga, kuna

müümise hetkel ei olnud ehitise suhtes ühtegi kehtivat üüri- või rendilepingut ning müüja kasutas

vaid garaaži ja vajadusel pakkus majutusteenust oma töötajatele lähetuse korral. Kaebuse esitaja

selgitab, et kinnistul olevate ehitiste näol on tegemist 80% ulatuses mitteeluruumideks mõeldud

ruumidega ning eluruumidena kunagi kasutuses olnud ruumid ei vasta kaebuse esitaja hinnangul

Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999 määruses nr 38 eluruumidele sätestatud nõuetele: hoones

puudub vee- ja kanalisatsioonisüsteem, puudub normaalne kloseti kasutamise võimalus hoone

teenindamiseks määratud maa-alal. Kaebuse esitaja leiab samuti, et KMS § 16 lg 3 punktis 2

sätestatud eluruume puudutav keeld on vastuolus põhiseadusest tuleneva õigusselguse põhimõttega

ja ei ole seega rakendav. Kaebuse esitaja hinnangul saaks kõnealust keeldu rakendada üksnes juhul,

kui võõrandatava kinnistu oluliseks osaks pole muid ruume peale eluruumide, ent Paekivi 9 kinnistu

puhul see kindlasti nii ei olnud. Samuti leiab kaebuse esitaja, et hoonet, kus pakutakse ajutist

majutusteenust, ei saa käsitleda eluruumina.

7. Kaebuse esitaja on samuti seisukohal, et Õle 27 kinnistu müüja OÜ Abercor informeeris enne

käibe toimumist maksuhaldurit sellest, et lisab kinnistu müügile käibemaksu. Kaebuse esitaja

selgitab, et seaduses ei ole sätestatud, millises vormis see informeerimine peab toimuma ning et

eraldi teate esitamine ei ole vajalik juhul, kui esitatakse müügilepingu koopia, millest nähtub

käibemaksu lisamine. Kaebuse esitaja selgitab ka, et müüja esindaja selgituste kohaselt esitas ta

Maksu- ja Tolliameti Põhja teenindusbüroole ülevaate äriühingu käibemaksukohustuslaseks

registreerimise vajadust tingivatest asjaoludest ning selgitas, millise kinnistu võõrandamisega on

tegemist ja informeeris maksuhaldurit, et kinnistu müügile lisatakse käibemaks. Samuti toob kaebuse

esitaja välja, et maksuhalduri maksukorralduse osakonna juhataja asetäitja ning revident on

kinnitanud, et OÜ Abercor on esitanud ka notariaalse lepingu, kus märgitakse, et tehingule lisatakse

käibemaks. Kaebuse esitaja hinnangul nähtub revidendi selgitustest, et OÜ Abercor oli teadlik

vajadusest maksuhaldurit teavitada ning käitus teavitamiskohustuse täitmisel maksuhalduri juhiste

kohaselt. Ka leiab kaebuse esitaja, et KMS § 16 lg 3 p 2 sätestatud kohustust teavitada maksuhaldurit

käibemaksu lisamisest enne käibe toimumist ei maksaks üle tähtsustada, kuna käibemaksuga

maksustamise valikuõiguse kasutamine ei sõltu maksuhalduri loast, vaid maksuhaldurit on üksnes

vaja informeerida. Seetõttu leiab kaebuse esitaja, et see, kas maksuhaldurit teavitatakse enne vastava

lepingu allkirjastamist, sellega samal ajal või vahetult pärast lepingu allkirjastamist, puudub sisuline

tähtsus.

8. Ka Ristiku 28 kinnistu osas leiab kaebuse esitaja, et tegemist ei olnud eluruumiga, kuna sellel

kinnistul asuvad üksnes elamiskõlbmatud 1906. aastal elamuks ehitatud hoone ning kuur, kusjuures

2007. aastal koostatud ekspertiisiakti kohaselt ei tohi majas kasutada ahjusid, veetorustik on vaja

välja vahetada täies ulatuses, tualetid ei rahulda tänapäeva vajadusi, kanalisatsioonitorustik on

amortiseerunud ning katki ja seetõttu on kelder kanalisatsioonivett täis jooksnud. Samuti selgitab

kaebuse esitaja, et võõrandamise ajal ei elanud elamus ühtegi inimest ja seal ei olnud ka võimalik

elada, kusjuures maksuhaldurile antud selgituses pidada projektijuht K. G. silmas seda, et kolm

perekonda omavad majas sissekirjutust, mitte seda, et nad seal reaalselt sees elavad.

9. Samuti esitas ALG Liisingu AS halduskohtule kaebuse 04. märtsi 2010 intressinõude nr 13-

3/5460 tühistamiseks osas, millega kohustati tasuma intressi eelpoolnimetatud maksuotsusega

määratud maksusummadelt.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

10. Maksu- ja Tolliameti Põhja maksu- ja tollikeskus vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see

rahuldamata. Vastustaja leiab, et vaidlusaluste tehingute puhul ei olnud müügihinnale käibemaksu

lisamine lubatud, mistõttu on lubamatu ka kaebuse esitaja poolt sisendkäibemaksu mahaarvamine.

11. Härjapea 27a kinnistu puhul ei ole maksuhalduri hinnangul tegemist krundi müügiga, kuna

kinnistu ostu-müügilepingus sätestatud ka müüja kohustust ega ühtegi muud viidet detailplaneeringu

kinnitamiseks peale kinnistu müügitehingu toimumist. Vastustaja toob välja, et nimetatud kinnistu

on hoonestamata ja sotsiaalmaa sihtotstarbega. Vastustaja leiab, et hiljem sõlmitud kokkulepet

detailplaneeringu menetlemisega seotud kohustuste kohta ei saa pidada usaldusväärseks.

12. Paekivi 9 kinnistu kohta leiab vastustaja, et tegemist on renoveerimata elamuhoonega, kus ka

faktiliselt on maksuhalduri hinnangul elutegevus toimunud, kusjuures kinnistu eluruumina

kasutamist on kinnitanud nii kinnistu müüja, majutades seal oma töötajaid, kui ka kaebuse esitaja

projektijuht kinnistu vaatlusel. Vastustaja viitab sellele, et vaatluse käigus nähtus, et maja on korras,

vajalik on ainult selle puhastamine ning värvimine. Ka märgib vastustaja, et kinnistu sihtotstarbeks

määratud 100% elamumaa.

13. Õle 27 kinnistu müügi osas leiab vastustaja, et OÜ Abercor ei teavitanud maksuhaldurit enne

käibe toimumist käibemaksulisamisest ning seega ei olnud tal õigust käibemaksu lisada. Notariaalse

lepingu esitamist ei saa vastustaja hinnangul lugeda maksuhalduri eelnevaks teavitamiseks. Vastustaja

leiab, et TsÜS § 78 lõikest 1 ning KMS § 16 lg 3 punktist 2 tulenevalt peab teade kauba või teenuse

vabatahtliku maksustamise kohta peab olema sellekohast õigust rakendava isiku poolt omakäeliselt

allkirjastatud ning teade ei või olla edastatud suuliselt. Vastustaja leiab, et kinnisasja müügilepingu

koopia maksuhaldurile edastamisel on küll täidetud kirjaliku vormi nõue, kuid arvesse tuleb võtta ka

müügilepingu

koopia

edastamise

eesmärki,

milleks

oli

Abercor

OÜ

soov

saada

käibemaksukohustuslaste registrisse. Samuti rõhutab vastustaja, et vastav teade tuleb KMS § 16 lg 3

alusel esitada enne käibe toimumist samal maksustamisperioodil, kuid antud juhul on isik esitanud

müügilepingu koopia, mil käive juba tekkinud oli.

14. Ristiku 28 kinnistu puhul on maksuhalduri hinnangul tegemist renoveerimata elamuhoonega,

kus on ka faktiliselt elutegevus toimunud, kusjuures kinnistu eluruumina kasutamist on kinnitanud

kaebuse esitaja projektijuht kinnistu vaatlusel. Vastustaja märgib ka, et kinnistu sihtotstarbeks 100%

elamumaa ning selgitab, et vaatlusel selgitas kaebuse esitaja projektijuht K. G., et elamus elab kolm

perekonda, ühed neist sundüürnikud ning müüja esindaja poolt esitatud kinnistu soetamise lepingust

nähtus, et kinnistul on ühel isikul ka kehtiv üürileping ning ta kasutas eluruume ka elamu

tagastamise hetkel.

15. Intressinõuet peab vastustaja samuti seaduslikuks ning põhjendatuks.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

16. Kohus, hinnanud poolte väiteid ja nende kinnituseks esitatud tõendeid kogumis ja vastastikkuses

seoses, leiab, et ALG Liisingu AS-i kaebus on põhjendatud üksnes osaliselt. Kohtu hinnangul ei saa

esitatud tõendite pinnalt põhjendatuks pidada käibemaksu määramist seoses Õle 27 kinnistu

müügitehinguga, kuna tuvastatud asjaolude pinnalt tuleb asuda seisukohale, et kuigi kinnistu müüja ei

täitnud formaalselt nõuet teavitada maksuhaldurit käibemaksu lisamisest kirjalikult enne käibe

toimumist, tuleb see tuvastatud erandlike asjaolude tõttu lugeda vabandatavaks eksimuseks, mis ei võta

müüjalt õigust arvele käibemaks lisada. Seega tuleb kaebus rahuldada osas, mis puudutab käibemaksu

määramist seoses Õle 27 kinnistu soetamisega. Nimetatud maksukohustusele vastavas oas tuleb

tühistada ka intressinõue. Muus osas tuleb kaebus aga jätta rahuldamata, kuivõrd kohtu hinnangul on

maksuhaldur õigesti leidnud, et Härjapea 27a, Paekivi 9 ja Ristiku 28 kinnistute müügi näol oli tegemist

maksuvaba käibega.

17. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selle üle, et vaidlusaluste kinnistute müüjad OÜ Estredos, OÜ

Jurta Holding ja OÜ Abercor esitasid ALG Liisingu AS-ile arved, millel on näidatud müüdud

kinnistute hinnad ning sellele lisanduv 18%-line käibemaks. Vaidlust pole ka selles, et arvete

esitamise ajal olid nii müüjad kui ka ALG Liisingu AS registreeritud käibemaksukohustuslastena.

Käibemaksuseaduse (KMS) § 37 lg 7 punktidest 9 ja 10 tulenevalt on käibemaksukohustuslane

kohustatud väljastatud arvele märkima maksustatava summa käibemaksumäärade kaupa koos

kohaldatavate käibemaksumääradega või maksuvaba käibe summa ning tasumisele kuuluva

käibemaksusumma. Seega maksuvaba käibe puhul ei ole müüjal arvele käibemaksusummat õigus

lisada. Juhul kui müüja seda seaduses sätestatut eirates siiski teeb, ei ole ostjal hiljem õigust oma

maksustatavast käibest selle arve alusel sisendkäibemaksu maha arvata. Seda seisukohta on

haldusasjas nr 3-3-1-8-06 tehtud lahendis kinnitanud ka Riigikohus, märkides, et ostja ei saa sellisel

puhul käibemaksu maha arvata või selle tagastamist nõuda, sest hoolimata käibemaksu tasumisest

müüjale on ikkagi tegemist maksuvaba käibega, kuna vastupidine seisukoht viiks maksustatava ja

maksuvaba käibe erinevuste eiramisele.

18. Härjapea 27a kinnistu puhul keskseks küsimuseks see, kas tegemist oli krundiga

planeerimisseaduse tähenduses või mitte. KMS § 16 lg 2 p 3 kohaselt ei maksustata käibemaksuga

kinnisasja või selle osa, kusjuures maksuvabastust ei kohaldata muuhulgas krundile

planeerimisseaduse tähenduses, kui sellel ei asu ehitist. Planeerimisseaduse (PlanS) § 9 lg 3 kohaselt

on krunt ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. PlanS §

3 lõikest 2 tulenevalt on detailplaneeringu koostamine kohustuslik muuhulgas linnades uue hoone

(välja arvatud teatud kõrval- ja väikehoonete) püstitamise korral. PlanS § 9 lg 2 p 2 kohaselt

määratakse krundi ehitusõigus detailplaneeringuga. Kohus järeldab eeltoodud sätetest, et üldjuhul

saab krundist planeerimisseaduse tähenduses rääkida juhul, kui sellele maatükile on kehtestatud

detailplaneeringuga määratud ehitusõigus. See tähendab, et käibemaks tuleb lisada ning

maksuvabastus ei kehti juhul, kui tehingu esemeks on kinnisasi, millele on detailplaneeringuga

kavandatud ehitis(t)e püstitamine. Kohus ei pea siinkohal asjakohaseks kaebuse esitaja arutlust

seoses mõistete ehitamiseks kavandatud maaüksus ja ehitamiseks määratud maaüksus kasutamisega

planeerimisseaduses.

Planeerimisseadusega

reguleeritakse

avalik-õiguslike

suhteid

seoses

territoriaalse planeerimisega. See tähendab, et planeerimisseaduses kasutatud krundi mõiste

sisustamisel ei ole mistahes tähtsust sellel, millised kavatsused on teatud maatüki suhtes selle

omanikul või omandajal. Kohus leiab, et ehitamiseks kavandatud maaüksusena PlanS § 9 lg 3 mõistes

tuleb käsitada maaüksust, mis on ehitamiseks kavandatud planeerimisseaduses ettenähtud avalik-

õigusliku otsustusega. Põhjus, miks on planeerimisseaduse eelnõu algtekstis sisaldunud mõiste

ehitamiseks määratud maaüksus asendatud mõistega ehitamiseks kavandatud maaüksus, on pigem selles, et

krundi ehitusõigust määrava detailplaneeringu kehtestamine ei kohusta iseenesest detailplaneeringut

ellu viima ning seega ei oleks korrektne väita, et detailplaneeringuga määratakse mingi maaüksus

ehitamiseks. Eeltoodu tõttu leiab kohus, et krunt, mille müük tuleb käibemaksuga maksustada, on

maaüksus, mis asub detailplaneeringu kohustusega alal ning kuhu on avaliku võimu poolt

kehtestatud detailplaneeringuga kavandatud ehitise püstitamine. Seda seisukohta toetab iseenesest ka

nõukogu direktiivi 2006/112/EU artikkel 12 lg 1 punkt b, kus nähakse ette, et liikmesriigid võivad

maksukohustuslasena käsitada isikut, kes juhuti teeb tehingu, mille sisuks on ehitusmaa

võõrandamine. Kohtu hinnangul saab ehitusmaana direktiivi mõttes käsitada maatükki, millele on

õiguslikult võimalik ehitise püstitamine. Detailplaneeringu kohustusega alal on ehitise püstitamine

võimalik, kui see on detailplaneeringuga ette nähtud.

19. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et Härjapea 27a kinnistu müügi ajal ei olnud selle kinnistu

kohta detailplaneeringut kehtestatud, ent detailplaneering oli algatatud. Kohaliku omavalitsus otsus

detailplaneeringu algatamise kohta tähendab detailplaneeringu kehtestamiseks vajaliku menetluse

alustamist ning detailplaneeringu algatamisest ei saa järeldada, et planeerimismenetluse objektiks

olev maatükk oleks seeläbi ehitamiseks kavandatud. Detailplaneeringu algatamisest ei teki ka

kinnistu omanikule ega mistahes muule isikule õiguspärast ootust sellele, et soovitud

detailplaneering ka kehtestatakse. Õiguslikke, sealhulgas maksuõiguslikke tagajärgi, omab

kehtestatud detailplaneering.

20. Nii kaebuse esitaja kui vastustaja on viidanud käibemaksuseaduse kohta Rahandusministeeriumis

koostatud kommentaarile, milles märgitakse, et kui detailplaneering on küll müügi hetkel pooleli, kuid

müügilepinguga on müüjal siiski kohustus ja vastutus detailplaneeringu kinnitamise osas, siis on tehingu tegelikuks

objektiks siiski krunt, ehk kinnitatud detailplaneeringuga maatükk ning hinnale lisandub käibemaks. Kohus

leiab, et sellest kommentaarist ei saa siiski tuleneda õigustust käibemaksu lisamiseks Härjapea 27a

kinnistu müügiarvele. Käibemaksu lisamine olukorras, kus krundi ehitusõigust kehtestava

detailplaneeringu menetlus on alles pooleli, võib erandjuhul kõne alla tulla juhul kui poolte vahel

sõlmitud müügilepingust nähtub üheselt, et müügiesemeks on krunt ehk ehitusõigusega maaüksus.

Eelkõige on sellise olukorraga tegemist juhul kui lepingus on ostjale jäetud õigus lepingust taganeda

juhul kui vastavat detailplaneeringut ei kehtestata. Just sellist müüja vastustust on eelnimetatud

kommentaaris silmas peetud. Ainuüksi asjaolust, et kinnistu müüja võtab endale kohustuse edaspidi

oma kulul detailplaneeringu menetlemiseks vajalikke toiminguid teha, ei saa teha järeldust, et

müügiesemeks oli krunt. Käesoleval juhul on Härjapea 27a kinnistu müügilepingu esemeks sellel

aadressil asuv sotsiaalmaa sihtotstarbega hoonestamata kinnistu ning müügilepingust tulenevad ostja

ja müüja suhted ei sõltu mistahes moel sellest, kas algatatud detailplaneering kunagi vastu võetakse

või mitte. Seega ei saa väita, et müügiesemeks oli krunt või et tehingu tegelik majanduslik sisu oleks

olnud krundi müümine, olenemata sellest, millised olid ostja ja müüja ootused või lootused seoses

algatatud detailplaneeringuga. Seetõttu ei oma käesoleva vaidluse seisukohast mingit tähtsust

kaebuse esitaja ja kinnistu müüja vahelised hilisemad kokkulepped, mis puudutasid detailplaneeringu

menetlemiseks vajalike toimingute tegemist. Eeltoodut silmas pidades on kohus seisukohal, et

maksuotsus on õiguspärane Härjapea 27a kinnistu müügitehingut puudutavas osas.

21. Paekivi 9 kinnistu puhul taandub küsimus sellele, kas tegemist oli eluruumi võõrandamisega.

KMS § 16 lg 3 punkti 2 kohaselt on maksukohustuslasel võimalik lisada kinnisasja müümisel

käibemaks, sõltumata sellest, kas kinnistul paikneb uus- või oluliselt parendatud ehitis või mitte,

tingimusel, et tegemist ei ole eluruumiga. Õige on kaebuse esitaja seisukoht, et maksustamisel tuleb

lähtuda tehingute tegelikust majanduslikust sisust, mitte aga õiguslikust vormist, mis sellele

sooritusele formaalsete tunnuste alusel omistatav on. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et

Paekivi 9 kinnistul asusid vana, renoveerimata elamu (kunagi elamuks ehitatud hoone) ning

abihooned (pesuköök, kuur ja garaaž). Kohus leiab, et KMS § 16 mõistes tuleb eluruumina käsitada

mistahes kinnisasja, mille peamiseks majanduslikuks kasutusotstarbeks on see, et seal paiknevad

ehitised, kus asuvad eluruumi funktsiooniga ruumid. Selle tõlgenduse kohaselt on eluruumi

võõrandamisega KMS § 16 mõistes tegemist näiteks juhul, kui müügiesemeks on elamukrunt, millel

paikneb individuaalelamu, samuti elamukrunt, millel paikneb hoone, mille valdav osa ruumidest on

eluruumi funktsiooniga. Põhjendatud on eluruumi funktsiooni mõiste sisustamine võlaõigusseaduse

(VÕS) § 272 kaudu, kus defineeritakse eluruumi läbi selle, et see on kasutatav alaliseks elamiseks.

Kuivõrd ühtedele ja samadele objektiivsetele karakteristikutele vastavaid ruume on võimalik reeglina

kasutada nii elu- kui äriruumidena, siis on igati põhjendatud ka ruumide reaalse kasutusotstarbe

arvestamine. Kinnistu müügi kontekstis on oluline ka see, millisel eesmärgil kasutas müüja kinnistut

ja sellel paiknevas hoones asuvaid ruume ajal, mil kinnistu oli tema omandis. Kohus leiab, et

käesoleval juhul ei ole tuvastamist leidnud, et OÜ Jurta Holding oleks Paekivi 9 kinnistul asuvaid

ruume kasutanud eluruumidena selles tähenduses, et neid ruume oleks alaliselt elamiseks kasutatud.

OÜ Jurta Holding juhatuse liige Indrek Raudsepp on maksuhaldurile antud seletuses kinnitanud, et

majutas selles hoones Saaremaalt pärit töötajaid, ent selle kohta, et hoones oleks alaliselt keegi

elanud, ei ole. Maksuhalduri 24. aprillil 2009 vaatluse protokollis (tl. 141) on küll märgitud, et hoone

I korrusel on elanikud, ent kõnealune vaatlus ei kinnita seda, et neid ruume kasutati alaliseks

elamiseks ajal, mil kinnistu oli OÜ Jurta Holding omandis. Asjaolu, et kinnistu oli koormatud

üürilepinguga G. S. kasuks, ei kinnita iseenesest seda, et nimetatud isik Paekivi 9 hoones asuvaid

eluruume reaalselt kinnistu ALG Liisingu AS-ile müümise ajal eluruumina kasutas.

22. Samas ei nõustu kohus seisukohaga, et kuivõrd vaidlusalustel kinnistutel olevaid ruume reaalselt

eluruumidena ei kasutatud ehk seal keegi tegelikult alaliselt ei elanud, ei saa neid käsitada

eluruumidena KMS § 16 mõistes. Kohus leiab vastupidi, et kui tegemist on olemuslikult elamuks

ehitatud hoonega, tuleb selles asuvaid ruume à priori käsitada eluruumidena ning teistsugusele

seisukohale saab asuda juhul, kui on tõendatud, et neid ruume või kinnistut tervikuna reaalselt

mingisugusel muul otstarbel kasutati. Kinnistu kasutusotstarbe hindamisel tuleb seejuures silmas

pidada reaalset kasutamist, mitte omaniku kavatsusi või soove seda ruumi kunagi tulevikus

mingisugusel eesmärgil kasutama hakata. Käesoleval juhul on selge, et vaadeldav kinnistu oli

hoonestatud ehitisega, mis oli omal ajal ehitatud ning mida omal ajal kasutati elamispinnana

(eluruumina). Samuti on müüja esindaja Indrek Raudsepp kinnitanud, et vähemalt osaliselt ja

ajutiselt kasutati seda hoonet inimeste majutamiseks. Maksuhalduri vaatlusprotokollis on tuvastatud,

et vähemalt mingil määral kasutati neid ruume elamiseks ka hiljem. Seega ei ole mistahes tõendeid

selle kohta, et OÜ Jurta Holding oleks Paekivi 9 kinnistul asuva ehitise kasutusotstarvet muutnud.

Olemuslikult eluruumiks kohandatud ruumi kasutusotsrabe muutumisest saaks rääkida juhul, kui

oleks tuvastatud, et on tehtud reaalselt mingisuguseid faktilisi ja õiguslikke ümberkorraldusi, millest

nähtuks ruumi kasutusotstarbe muutmise soov. Vastasel korral tekiks olukord, kus isik saaks

hõlpsalt manipuleerida oma tegevuse maksuõiguslike järelmitega, ilma et need järelmid tegelikult

sõltuksid isiku tegevuse majanduslikust sisust.

23. Kohtu hinnangul ei saa vähetähtsaks pidada asjaolu, et Paekivi 9 maa kasutamise sihtotstarbeks

on 100% elamumaa. Maakatastriseaduse § 9 p 9 kohaselt on katastriüksuse sihtotstarve

õigusaktidega lubatud ja nendes sätestatud korras määratud katastriüksuse kasutamise otstarve või

otstarbed. Vabariigi Valitsuse 23. oktoobri 2008 määruse nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid

ja nende määramise kord“ § 6 punktis 1 defineeritakse elamumaad (001; E) kui alaliseks või

perioodiliseks elamiseks ettenähtud ehitiste maa ja garaažide maad, seejuures elamu, sh korterelamu,

suvila, aiamaja alune ja selle juurde kuuluva majapidamis- ja abiehitise alust ja neid ehitisi teenindavat

maad. Elamumaa sihtotstarbega kinnistu kasutamine mistahes muul eesmärgil ei ole ette nähtud.

Asjaolu, et kinnistu sihtotstarbeks oli jätkuvalt elamumaa ning kinnistu müüja ei olnud arusaadavalt

midagi teinud selleks, et kinnistute sihtotstarvet muuta, viitavad üheselt sellele, et ka mingisugust

kavatsust kasutada neid kinnistuid muul otstarbel kui eluruume sisaldavate hoonete maana, müüjal ei

olnud. Eeltoodu tõttu leiab kohus, et Paekivi 9 kinnistu müügi näol oli tegemist eluruumi

võõrandamisega KMS mõttes ning tegemist seega maksuvaba käibega, mistõttu ei olnud müüjal

õigust tehingule käibemaksu lisada ning ostjal pole õigust seda oma tasumisele kuuluvast

käibemaksust maha arvata.

24. Õle 27 kinnistu puhul on kesksel kohal küsimus, kas selle müüja OÜ Abercor oli enne käibe

tekkimist teavitanud maksuhaldurit käibemaksu lisamisest. Siinkohal pole vaidlust selles, et Õle 27

kinnistu oli hoonestatud laohoonetega, mis tähendab, et KMS § 16 lg 3 punktist 2 tulenevalt oleks

müüjal õigus sellise kinnistu müügiarvele käibemaks lisada, kui ta on enne käibe toimumist samal

maksustamisperioodil või varem sellest maksuhalduri piirkondlikku struktuuriüksust kirjalikult

teavitanud. Kohus leiab, et tuvastatud asjaoludel tuleb lugeda, et OÜ-l Abercor oli õigus kinnistu

müük käibemaksuga maksustada. Iseenesest ei ole vaidlust selles, et OÜ Abercor ei esitanud

maksuhaldurile enne käibe toimumist eraldiseisvat kirjalikku teadet, käibemaksu lisamise kohta.

Samas ei ole vaidlust selles, et enne kõnealuse tehingu tegemist esitas maksuhaldurile avalduse enda

registreerimiseks käibemaksukohustuslasena 13. jaanuaril 2009 (tl. 219). Vastustaja ei ole vastu

vaielnud kaebuse esitaja väitele, et maksuhalduri ametnik ning OÜ Abercor leppisid kokku, et isik

registreeritakse käibemaksukohustuslaseks pärast kinnistu müügilepingu sõlmimist. See on ka

loogiline, arvestades et OÜ-l Abercor ei olnud varem käibemaksuga maksustatava käibe tekitamisele

suunatud majandustegevust. Asjaolu, et OÜ Abercor esindajal oli maksuhalduri ametnikuga juttu

sellest, et käibemaksukohustuslasena registreerimine on vajalik, kuna kohe on ettevõttel toimumas

kinnisvara müük, kus müügihind ületab käibemaksukohustuslaseks registreerimise piirmäära,

tõendab ka maksuhalduri revidendi Eve Adamsoni 24. novembri 2009 e-kiri (tl. 60). Vaidlust pole

ka selles, et kaebuse esitaja esitas maksuhaldurile Õle 27 kinnistu müügilepingu enne

käibemaksukohustuslasena registrisse kandmise otsuse tegemist ega ka selles, et kõnealuses lepingus

oli märgitud, et müügihinnale lisatakse käibemaks. 26. novembri 2009 e-kirjas (tl. 60) selgitab

revident E. Adamson samuti, et kuna meil jäi jutt, et enne registreerimist leping sõlmitud saaks, siis on see igati

loogiline, et kõik toimus selle nimel, et tehingule käibemaksu saaks lisada. Sellise vastuse andis revident

küsimusele Kas olite teadlik, et ettevõttel on soov kinnisvara müügile käibemaks lisada? Kohus nõustub

vastustajaga selles, et OÜ Abercor ei ole maksuhaldurit käibemaksu lisamist kirjalikult teavitanud

enne käibe toimumist. Teave käibemaksu lisamise kohta sisaldus aga müügilepingus, mille OÜ

Abercor maksuhaldurile esitas pärast käibe toimumist. Eeltoodud asjaoludel ei ole kahtlust ka selles,

et OÜ Abercor teavitas oma kavatsusest käibemaks lisada enne käibe toimumist maksuhalduri

revidenti. Revident ise kinnitab samuti, et tema sai aru, et OÜ Abercor soovib enda

käibemaksukohustuslasena registreerimist seoses konkreetse peatselt saabuva kinnisvaratehinguga.

Kohus leiab, et sellises olukorras oleks revident pidanud maksukohustuslasele selgitama, et

hoolimata sellest, et käibemaksukohustuslasena registreerimise küsimus lahendatakse hiljem, pärast

lepingu sõlmimist, tuleks kaebuse esitajal KMS § 16 lõikes 2 nimetatud kirjalik teavitus

maksuhaldurile eraldi esitada. Igal juhul on mõistetav, et OÜ Abercor teadis vajadusest

maksuhaldurit käibemaksu lisamisest teavitada ning ilmselt uskus samuti, et saab sedagi teha,

esitades hiljem käibemaksu lisamist kajastava müügilepingu. Kohus leiab, et sellises olukorras oleks

ilmselgelt ebaõiglane võtta OÜ-lt Abercor õigus tehingule käibemaks lisada. Seejuures on kaebuse

esitaja õigesti välja toonud, et käibemaksu lisamiseks kinnisaja müügiarvele KMS § 16 lg 3 alusel ei

ole vaja maksuhalduri luba, vaid vajalik on vaid maksuhalduri teavitamine. Käesoleval juhul oli

maksuhaldur sisuliselt käibemaksu lisamisest eelnevalt teadlik, mistõttu tuleb vastava kirjaliku teate

käibe toimumisele eelnevat mitteesitamist eelnimetatud erandlike asjaolude tõttu pidada

vabandatavaks eksimuseks, mis ei õigusta maksukohustuslase ja tema tehingupartnerite (kaebuse

esitaja) maksuõiguslikult koormavamat kohtlemist.

25. Ristiku 28 kinnistu puhul on vaidlusküsimuseks samuti see, kas tegemist oli eluruumi

võõrandamisega või mitte. Kohus jääb selles osas juba eelpool Paekivi 9 kinnistuga seotud tehingut

puudutavate seisukohtade juurde ega korda neid siinkohal. Kohus möönab, et vastustaja ei ole ka

Ristiku 28 kinnistul asuvate hoonete puhul tuvastanud, et keegi seal elaks või müümise ajal elanud

oleks. Asjaolu, et hoone aadress on märgitud kellegi rahvastikuregistrijärgseks elukohaks või ka see,

et mõne eluruumi kasutamiseks on sõlmitud kehtiv üürileping, ei tõenda iseenesest seda, et mingil

ajal ruumi eluruumina tegelikult ka kasutati. Samas leiab kohus, juba eelpooltoodud põhjendustel, et

asjaolu, et Ristiku 28 hoone oli halvas või väga halvas tehnilises seisukorras ning et keegi seda

alaliselt elamiseks ei kasutanud, ei väära tõdemust, et tegemist oli eluruumiga KMS § 16 lg 2 p 3

mõistes. Puuduvad igasugused tõendid selle kohta, et kõnealust kinnistut oleks kasutatud mõnel

muul otstarbel ning selline kasutus oleks ka õiguslikult välistatud, kuna tegemist oli 100% ulatuses

elamumaa sihtotstarbega maaga. Kohus leiab niisiis, et kui müügiesemeks on elamumaa

sihtotstarbega maa, mis on hoonestatud elamuks ehitatud ehitisega ning mille ning pole tõendatud

selle kinnisasja kasutamine mingil muul eesmärgil, on tegemist eluruumi müügiga, mille

käibemaksuga maksustamine on välistatud.

MENETLUSKULUD

26. HkMS § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi

2. lõike kohaselt jagatakse kaebuse osalise rahuldamise korral menetluskulud proportsionaalselt

kaebuse rahuldamisega. HkMS § 93 lg 1 kohaselt tuleb menetluskulude väljamõistmiseks esitada

kohtule menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Kaebuse esitaja on esitanud menetluskulude

nimekirja, milles kajastub 30 400 krooni suuruse riigilõivu ning 58 648 krooni suuruse õigusabikulu

kandmine, viimase kohta on esitatud ka Laus ja Partnerid Advokaadibüroo arved ning pangakonto

väljavõte, millest nähtub raha laekumine. 15 000 krooni ulatuses kuulub tasutud riigilõiv kaebuse

esitajale tagastamisele HkMS § 84 lg 4 p 1 alusel. Riigilõiv tagastatakse eraldi kohtumäärusega. Seega

tuleb menetluskuludena jagada riigilõiv summas 15400 krooni. HkMS § 93 lg 5 kohaselt mõistab

kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Kohtu hinnangul saab vaidluse

keerukust, esitatud õiguslike ja faktiliste väidete ning vaidlustatud haldusakti mahtu ning eelneva

vaidemenetluse läbimist silmas pidades mõistlikuks õigusabikuluks pidada 40 000 krooni.

Vaidlusaluseks summaks oli maksuotsuse kohaselt 11 288 135 krooni, kohus tühistab maksuotsuse

3 203 390 krooni osas ehk umbes 28,3% ulatuses. Seega tuleb kaebuse esitaja kasuks välja mõista

(15 400+40 000) x 0,283≈15 700 krooni.

Kadriann Ikkonen

Kohtunik

TALLINNA RINGKONNAKOHTU 27.12.2010 KOHTUOTSUSE RESOLUTSIOON

Jätta ALG Liisingu AS apellatsioonkaebus rahuldamata.

Rahuldada Maksu- ja Tolliameti Põhja maksu- ja tollikeskuse apellatsioonkaebus.

Tühistada Tallinna Halduskohtu 04.06.2010 otsus haldusasjas nr 3-10-474 osas, millega ALG

Liisingu AS kaebus osaliselt rahuldati.

Teha tühistatud osas uus otsus ja jätta ALG Liisingu AS kaebus PMTK 12.10.2010 maksuotsuse nr

12.2-3/3589-7 täielikuks ja PMTK 04.03.2010 intressinõude nr 13-3/5460 osaliseks tühistamiseks

terves ulatuses rahuldamata.

Jätta ALG Liisingu AS menetluskulud tema enda kanda