2-09-53131/7 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

8. aprill 2010, Tartu kohtumaja

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

8. aprill 2010 Tartu kohtumaja kantselei

Tsiviilasja number

2-09-53131

Hagi ese

OÜ BRT Invest hagi OÜ XXX Vara vastu 19 629.54

krooni ja viiviste nõudes

Hagihind

19 629.54 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad

hageja: OÜ BRT Invest, reg nr 10813655, asuk Uus-

sadama 21, Tallinn

hageja esindaja: Margus Rebane, Cavere Õigusbüroo OÜ,

Lennuki 22, Tallinn 10145, e-post: margus@cavere.ee

kostja: OÜ XXX Vara, reg nr 11202712, asuk XXX 28-7,

Tartu, e-post: XXX .vara@gmail.com

kostja seaduslik esindaja: juhatuse liige Tanel Tein

Menetlus

lihtmenetlus

RESOLUTSIOON ,

1. Rahuldada OÜ BRT Invest hagi OÜ XXX Vara vastu osaliselt.

2. Välja mõista OÜ-lt XXX Vara OÜ BRT Invest kasuks põhivõlana 10189.54 (

kümme tuhat ükssada kaheksakümmend üheksa krooni ja 54 senti) krooni ja

kohtuotsuse tegemise aja seisuga viivisena 10189 (kümme tuhat ükssada

kaheksakümmend üheksa) krooni.

3. Välja mõista OÜ-lt XXX Vara OÜ BRT Invest kasuks alates 9. aprillist 2010 viivis

järgmiselt:

-

Saldo seisuga 1. jaanuar 2009, arve nr 29001 ja nr 29003 alusel põhivõlana tasumata

kokku 5469.54 kroonilt 0, 5 % päevas tasumata summalt kuni kogu nimetatud

põhivõla osa tasumiseni.

-

arve nr 29005 ja nr 29012 alusel tasumata 4720 kroonilt 0, 15 % päevas tasumata

summalt kuni kogu nimetatud põhivõla osa tasumiseni.

4. Jaotada menetluskulud järgmiselt: jätta riigilõivust 3000 krooni OÜ XXX Vara kanda

ja riigilõiv 1000 krooni OÜ BRT Invest kanda; jätta ülejäänud poolte menetluskulud

2/5

poolte endi kanda.

5. Välja mõista OÜ-lt XXX Vara menetluskulu 3000 (kolm tuhat) krooni OÜ BRT

Invest kasuks. Menetlusosaline ei või nõuda kulude hüvitamist TsMS § 174 lg-tes

1-3 sätestatud korras, välja arvatud juhul, kui käesolev kohtulahend tühistatakse.

6. Tunnistada otsus tagatiseta viivitamata täidetavaks.

7. Toimetada otsus kätte menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates

otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda

apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks

peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja nõue ja põhjendused

Hagi on esitatud 14. oktoobril 2009. a. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 17. aprillil 2008.a

rendilepingu, mille alusel andis hageja kostjale kasutada Tartus, XXX 30 asuvad ruumid

ehitusmaterjali ladustamiseks tähtajaga 17. september 2008. a. Üüritasu suuruseks leppisid pooled

kokku 2000 krooni kuus (lisandub käibemaks).

Hageja väidab, et pärast lepingu tähtaja möödumist jätkas kostja lepingu eseme kasutamist ja VÕS

§ 310 alusel muutus leping tähtajatuks. 23. veebruaril 2009.a. esitas hageja kostjale lepingu

ülesütlemisavalduse. Lepingu lõppemise tähtajaks oli 29. mai 2009. a. Seisuga 12. oktoober 2009.a

on kostjal hagejale tasumata arveid kokku 19 629.54 krooni. Kostja vabastas üüritud ruumid ja

hagejale kuuluva kinnistu alles 2009. a juuni lõpuks ja seetõttu on hageja esitanud vastavalt

lepingu punktile 7.1.2 (tegelikult lepingu p 6.1.2) kostjale leppetrahvi arve 7080 krooni.

Leppetrahvi nõue sisaldub hageja põhivõla nõudes. Lepingu p 6.1.1 kohaselt kohustus kostja

tasuma maksetähtaja ületamisel viivist arvestusega 0, 5 % maksmata summalt päevas. Seisuga 12.

oktoober 2009. a moodustab viivis kokku 16 318 krooni. Hageja palub kostjalt välja mõista

põhivõlana 19 629.54 krooni, viivis 16 318 krooni seisuga 12. oktoober 2009. a ja alates 13.

oktoobrist 2009. a viivis 0, 5 % põhivõlast päevas kuni põhinõude täitmiseni.

Kostja seisukoht

Kostja ei ole nõus hageja väitega, et leping muutus pärast tähtaja saabumist tähtajatuks VÕS § 310

lg 1 alusel. Pooled leppisid kokku suuliselt, et kostja asub ruume vabastama ning kuni ruumide

vabastamiseni jätkab üüri tasumist. Kostja esindaja avaldas hagejale tähtaja saabumisel, et ei soovi

samadel tingimustel lepingu jätkumist, kuid on nõus ruume edasi kasutama väiksema üüri eest.

Hageja esindaja kostjale selget vastust ei andnud, mistõttu tasus kostja hagejale esitatud üüriarved

2000 krooni kuus kuni detsembri lõpuni, mil ruumid olid kostja asjadest vabastatud. Jaanuaris

andis kostja esindaja hageja esindajale üle ruumide võtmed. Sellest tulenevalt järeldas kostja heas

usus, et üürisuhe on täielikult lõppenud.

3/5

Rendilepingu p 1.1 kohaselt leppisid pooled kokku ruumide, mitte kinnistu rendile andmises.

Alusetu on hageja väide, et kostja vabastas ruumid alles 2009. a juuni lõpuks. Kostja ladustas

pärast ruumide vabastamist ehitusmaterjali poolte ühisesse hoovi, kuid see ei takistanud hagejal

juurdepääsu üüritud ruumidesse ja kinnistule. Kostjale kuuluv XXX 28 ja hagejale kuuluv XXX

28 kinnistu asuvad ühises hoovis, kruntide piirid on looduses tähistamata ja hoovi kasutavad

ühiselt kõikide kinnistute omanikud.

Kostja ei tunnista ka hageja leppetrahvi ja viivise nõuet. Leppetrahvi nõue on ka ebamõistlikult

suur ja ületavad oluliselt põhinõuet. Leppetrahvi nõue on arvatud põhinõude sisse ja ka hageja

nõuab ka leppetrahvilt viivist. Hageja on lisanud leppetrahvile käibemaksu, mida ei saa

käibemaksuseaduse kohaselt teha, kuna leppetrahvi näol ei ole tegemist käibega. Isegi nõude

põhjendatuse korral ei ole viivise nõue esitatud mõistliku aja jooksul, hageja teatas sellest

esmakordselt 6. aprilli 2009. a kirjaga. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Kui kohus peaks

asuma seisukohale, et viivise ja leppetrahvi nõuded on põhjendatud, taotleb kostja viivise ja

leppetrahvi vähendamist mõistliku suuruseni.

Kohtu seisukoht ja põhjendused

Asjas puudub vaidlus, et poolte vahel on sõlmitud 17. aprillil ruumide asukohaga XXX 30, Tartus

kasutamise leping tähtajaga 17. september 2008. a. ehitusmaterjalide ladustamiseks. Pooled

nimetavad lepingut rendilepinguks. Tuginedes poolte seisukohtadele leiab kohus, et kohtule

esitatud leping ei vasta VÕS § 339 sätestatud rendilepingu mõistele ja lepingut tuleb käsitleda

ruumide üürilepinguna VÕS § 271 tähenduses. Lepingu sõlmimise eesmärgiks oli kostja jaoks

ladustada kõrvalkinnistul paiknevas hoones (XXX 30) ehitusmaterjali, mida kostja vajas talle

kuuluval naaberkinnistul asuva ehituse (XXX 28) remontimisel. Lepingu esemeks olid ruumid,

mis asusid XXX 30 asuvas hoones. Poolte e-kirjaga antud kinnituste kohaselt lepingu p.-s 1

märgitud lepingu lisa (plaan) tegelikult ei koostatud (lk 49-50).

Pooltel ei ole vaidlust, et lepingu tähtaja saabumisel 17. septembril 2008.a. ei olnud kostja üüritud

ruume vabastanud ja soovis neid edasi kasutada. Kuigi kostja soovis üüri vähendada, ei jõudnud

pooled selles osas siduvale kokkuleppele ja kostja möönab oma kohustust tasuda jätkuvalt ruumide

eest üüri varem kokkulepitud määras kuni ruumide faktilise vabastamiseni. Kostja on avaldanud, et

ta soovis ruume edasi kasutada „kuni üürileandja leiab uue üürniku“ (lk 25).

VÕS § 310 lg 1 kohaselt kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist,

loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele

lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks

kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik

jätkab asja kasutamist. Kohus leiab, et hageja on õigesti leidnud, et üürileping on muutunud pärast

17. septembrit 2008.a tähtajatuks. Poolte poolt avaldatust nähtub, et pooled ei jõudnud

läbirääkimiste käigus selgele ja kindlale seisukohale lepingu tingimuste muutmise osas, samas

jätkas kostja ruumide kasutamist lepingu kohaselt.

Kostja väidab, et ta andis ruumide võtmed, seega ka valduse hagejale üle jaanuaris 2009. a.

Täpsemat kuupäeva kostja kohtule ei avalda. Hageja juhatuse liige M. Maidla on e-kirjas kostja

esindajale 9. juunist 2009.a. (lk 30) avaldanud, et ruumide võtmed on hagejale üle antud, kuid

üleantud võtmekomplekt on koopia sellest, mis hageja on andnud kostjale. Hageja viitab oma

kirjas, et ruumid, mille võtmed kostja hagejale üle andis, on koristamata ehitusprahist ja asjad on

kuhjatud hageja maa peale üüritud ruumide uste taha. Seega tõendab hageja esindaja e-kiri kostja

väidet, et üüritud ruumide valdus on hagejale kostja poolt üle antud jaanuaris 2009. a.

Hageja tugineb oma üürivõla ja leppetrahvi nõudes ka asjaolule, et kostja ladustas ruumidest välja

toodud ehitusmaterjali hageja kinnistule, mistõttu ei saa lugeda lepingut lõppenuks ruumide

võtmete üleandmisega. Samas ei ole hageja vastu vaielnud kostja väitele, et kinnistud XXX 28 ja

4/5

30 omavad ühist hoovi ja looduses on kinnistute piirid märgistamata. Lepingu p 1.1 kohaselt on

lepingu objektiks vaid XXX 30 asuvad ruumid, mitte aga kogu kinnistu. Seega piisab käesoleval

juhul VÕS § 334 lg 1 tähenduses üüritud asja tagastamiseks tõepoolest XXX 30 ruumide valduse

üleandmisest üürileandjale. Kui kostja paigutas üüritud ruumidest välja toodud ehitusmaterjali

tõepoolest ka hagejale kuuluvale kinnistule, siis võib hagejal sellest tulenevalt olla nõudeid kostja

vastu, kuid neid nõudeid ei saa hageja esitada käsitletava lepingu alusel. Kohus peab vajalikuks

märkida, et VÕS § 336 lg 1 kohaselt üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja

seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui

üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja

arvatud kui tegemist on puudustega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Samas ei ole

hageja ka tagastatud ruumide puudustele oma nõudes tuginenud ja ei ole neid nimetanud ka oma

kirjas kostjale 23. veebruarist 2009 (lk 10), mistõttu ei pea kohus seda küsimust ka käsitlema.

Eelnevast tulenevalt leiab kohus, et kostja vabastas XXX 30 ruumid hiljemalt 31. jaanuariks

2009.a. VÕS § 311 lg 1 kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu VÕS §-s 312

sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Sama paragrahvi lõige kaks kohaselt kui

lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks

ettenähtud tähtaja möödumisest. VÕS § 312 lg 1 kohaselt on üürilepingu korralise ülesütlemise

tähtajaks vähemalt kolm kuud. Asja materjalide kohaselt kostja seaduses sätestatud ülesütlemise

tähtaega ei järginud. Kuna kohus loeb ruumide vabastamise tähtajaks hiljemalt 31. jaanuar 2009,

siis tuleb lugeda leping ülesöelduks nimetatud päevast kolme kuu möödumisest, st alates 1. maist

2009.a. Kuna üks lepingupool-kostja oli 23. veebruariks 2009.a lepingu juba üles öelnud ja VÕS §

312 lg 1 sätestatud ülesütlemistähtaeg oli hakanud juba kulgema, siis ei oma teise lepingupoole st

hageja 23. veebruari 2009. a teatis lepingu lõpetamise kohta õiguslikku tähendust.

Kuni lepingu ülesütlemise tähtaja saabumiseni tuleb kostjal tasuda üüri ka perioodi eest, mis osas

kostja ei järginud tähtajatu üürilepingu ülesütlemise tähtaega- st kostjal tuleb üüri tasuda kuni 1.

maini 2009.a. Vastavalt hageja arvestusele (lk 18) tuleb kostjal tasuda üüri kuni 1. jaanuarini 2009

749.54 krooni ja nelja kuu eest 2009 (2360 krooni kuus), st kokku 10189.54 krooni, mis on

kostjal käesoleva ajani tasumata. Kostjalt tuleb põhivõlana välja mõista hageja kasuks 10189.54

krooni.

Lepingu p 6.1.1 kohaselt on rendileandjal õigus rentnikult nõuda renditasu, kommunaalmaksete ja

teiste arvete õigeaegse tasumata jätmise korral viivist o, 5 % võlguolevalt summalt iga viivitatud

päeva eest. Nimetatu on rendileandja õigus, aga mitte kohustus. Nii on hageja rendileandjana

esitanud arved nr 29012 (aprill 2009 eest, lk 14) ja nr 29005 (märts 2009 eest lk 15), mille

õigeaegse tasumata jätmise eest nõuab hageja kostjalt viivist üksnes 0, 15 % päevas tasumata

summalt. Kui hageja ise on arvega nõudnud kostjalt lepingus kokkulepitust väiksemat viivist, siis

ei ole hagis jälle suurema viivisemäära kohaldamine arvel märgitud perioodi eest kooskõlas hea

usu põhimõttega.

Vastavalt hageja viivisnõude arvutusele (lk 18), millele ei ole kostja vastuväiteid esitanud on

kostja viivises seisuga 12. oktoober 2009.a järgmiselt: saldo 01.01.2009 – 749.54 krooni- 283

päeva; arve jaanuar 2009 eest – 247 päeva: arve veebruar 2009 eest – 223 päeva; arve märts 2009

eest – 191 päeva; arve aprill 2009 eest – 163 päeva. Kohtuotsuse tegemise seisuga 8. aprill 2010 on

kostja olnud viivituses täiendavalt 178 päeva. Seejuures tuleb viivise määraks märts ja aprill 2009

arvete tasumisega viivitamise eest kohaldada 0, 15 % päevas ja ülejäänud osas 0, 5 % päevas.

Seega tuleks kostjal tasuda viivist tähtaegselt tasumata maksetelt järgmiselt:

-

saldo seisuga 1. jaanuar 2009 749.54 krooni, viivituses päevi 461, viivisemäär 0, 5 %

päevas, st 1726 krooni

-

jaanuar 2009 arve 2360 krooni, viivituses päevi 425, viivisemäär 0, 5 % päevas, st 5015

krooni

5/5

-

veebruar 2009 arve 2360 krooni, viivituses päevi 401, viivisemäär 0, 5 % päevas, st

4731.80 krooni

-

märts 2009 arve 2360 krooni, viivituses päevi 369 päeva, viivisemäär o, 15 % päevas, st

1306.26 krooni

-

aprill 2009 arve 2360 krooni, viivituses päevi 341, viivisemäär 0, 15 % päevas, st 1207.14

krooni.

Kokku on arvestuslik viivis kohtuotsuse tegemise seisuga 8. aprill 2010 13 986.20 krooni. Kostja

taotleb viivise vähendamist mõistliku suuruseni. Kohus on arvestades kujunenud kohtupraktikat

seisukohal, et mõistlik viivis ei tohi ületada põhivõlga. Seega tuleb kohtuotsuse tegemise seisuga

hagetavat viivist vähendada kuni põhivõla suuruseni ja kostjalt tuleb välja mõista hageja kasuks

seisuga 8. aprill 2010 viivis 10 189 krooni.

TsMS § 367 alusel võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana

otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest alusel protsendina põhinõudest. Kuna hageja

on ka sellise nõude esiatnud ja kostja ei ole pärast hagi esitamist hagi vabatahtlikult rahuldanud,

siis kuulub kostja nimetatud nõue rahuldamisele ja kostjalt tuleb välja mõista ka viivis otsuse

tegemisest protsendina põhinõudest kuni kogu põhinõude täitmiseni. Kohtuotsusega lahendab

kohus õigusvaidluse poolte vahel, misjärel on kostjal võimalus koheselt kohtuotsust täita ja sellega

endal ära hoida viivise suurenemist ebamõistliku suuruseni.

Kuna leping muutus pärast lepingus märgitud tähtaega tähtajatuks lepinguks ja kostja ei ole

rikkunud hageja antud tähtaega ruumide vabastamiseks, siis puudub hagejal lepingu p-st 6. 1. 2

tulenev õiguslik alus leppetrahvi nõudeks.

Seega on kohus hagi rahuldanud osaliselt. Pooled ei ole kohtule menetluskulude nimekirju

esitanud, kuigi kohus on neid selleks kohustanud 19. novembri 2009. a asja menetlusse võtmise

määrusega (lk 21-22). Asjas on tõendatud menetluskuluks riigilõiv 4000 krooni. Arvestades hagiga

rahuldatud põhivõla osa 10189.54 krooni, millelt kuuluks tasumisele riigilõivuna 3000 krooni,

leiab kohus, et tasutud riigilõivust tuleb jätta ¾ kostja kanda ja ¼ hageja kanda. Ülejäänud poolte

kohtukulud tuleb jätta nende endi kanda.

Kohtunik