2-05-1307/36 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Kaupo Paal ja Mart Reino

Otsuse tegemise aeg ja koht

15.04.2009.a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-05-1307

Tsiviilasi

KÜ Pikri 8 hagi Ehituskorralduse OÜ vastu kahju

500.000 krooni hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 29.10.2008.a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kohtuistungi toimumise aeg

Korteriühistu Pikri 8 apellatsioonkaebus ja

Ehituskorralduse OÜ apellatsioonkaebus

26.03.2009.a

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja KÜ Pikri 8 (registrikood 80148627, asukoht Pikri

8-68, Tallinn), lepinguline esindaja adv. Enno Heringson

Kostja Ehituskorralduse OÜ (registrikood 10435578,

asukoht Laki 14A -612, Tallinn), lepinguline esindaja

adv. Marko Mehilane

Kolmas isik AS If Eesti Kindlustus (registrikood

10100168, asukoht Pronksi 19, Tallinn), volitatud

esindaja Allan Habicht

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada

Harju

Maakohtu

29.10.2008.a

otsus

KÜ

Pikri

hagis

Ehituskorralduse OÜ vastu 500 000 krooni saamiseks osaliselt hagi rahuldamist

ja menetluskulude jaotust puudutavas osas.

2. Teha tühistatud osas uus otsus ning jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja

menetluskulud KÜ Pikri 8 kanda. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.

3. Ehituskorralduse

OÜ

apellatsioonkaebus

rahuldada

ja

KÜ

Pikri

apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

Välja mõista KÜ-lt Pikri 8 menetluskuludena riigilõiv 2 750 krooni ja õigusabikuludest

25 000 krooni Ehituskorralduse OÜ kasuks.

Edasikaebe kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast

viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus

võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes

vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise

taotluse, samuti vastuväited ja seisukohad teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse

kohta. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses

sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Hageja esitas 19.04.2005.a esitas hagi kostja vastu 100 000 krooni suuruse kahju

hüvitamiseks. Menetluse käigus täiendas hageja nõuet, paludes kostjalt välja mõista

kahju hüvitamiseks 500 000 krooni.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja 05.09.2003.a OÜ-ga Henriksen lepingu Pikri tn 8

asuva 5-korruselise elamu viilkatuse ehitamiseks. Omaniku järelvalvet teostas objektil

kostja,

kellega

oli

sõlmitud

ehitushanke

korraldamise

ja

ehitusjärelvalve

konsultatsioonileping. Ehitustööde maksumus oli 1 529 138 krooni, tööde tegemise

aeg 12 nädalat. AS-iga Hansa Liising Eesti oli hagejal sõlmitud finantseerimise leping

0064492L.

3. 02.02.2004.a tegi hageja koos kostja esindaja Indrek Reinoga teostatud tööde

ülevaatuse, mille käigus tuvastati tegemata tööde hulk seisuga 31.01.2004.a 364 826

krooni eest, mille kohta koostatud aktile ehitaja alla ei kirjutanud. 17.03.2004.a tehti

korduv katusetööde ülevaatus, mille käigus selgus, et ehitajale oli põhjendamatult

tasutud 438 765 krooni. OÜ Ehitusekspert tuvastas, et töid oli kokku tehtud 969 009

krooni eest, ebakvaliteetsete tööde hulk, mis tuleb ümber teha, oli 446 040 krooni ja

ehitaja on saanud põhjendamatult ettemaksuna 410 991 (1 380 000 – 969 009) krooni.

4. Kostjaga sõlmitud lepingu p-i 2 järgi oli lepingu lahutamatuks osaks ehitise omaniku

järelevalve kord, mis on kinnitatud majandus- ja kommunikatsiooniministri

11.12.2002.a määrusega nr 30, seega olid need määruse sätted kohustuslikud. Lepingu

dokumendiks on ka ehitusjärelvalve lepingu üldised tingimused. Kostja ei ole kohaselt

teostanud omaniku järelvalvet. Kostja ei ole koostatud õiges mahus ehitusprojekt,

ehitamine pidi toimuna vastavalt projektdokumentatsioonile, mida pidanuks kostja

järgima, vajadusel ehitaja tegevuse peatama, kostja pidanuks kontrollima, et ehitaja

oleks ehitanud kvaliteetselt ja laskma kohaselt ebakvaliteetsed kohad ümber teha,

ehitajale tasumist pidanuks kostja kontrollima ja vajadusel keelama ehitajale

maksmise kuni puuduste kõrvaldamiseni, järelvalvet pidanuks tegema ehitusseaduses

ettenähtud mahus. Kontrolli puudumise tõttu tegi ehitaja ebakvaliteetseid töid kokku

446 040 krooni, katus vajas lisatugevdamist, parandusi ja ümberehitust.

5. Hageja sai kostjapoolsest lepingu rikkumisest teada ekspertiisi tulemusel. Lepingu

üldtingimuste p 2.6.4 kohaselt piirdub kostja vastutus lepingu hinnaga, samas ei ole

vastutus piiratud, kuna lepingut on rikutud tahtlikult. Lepingu tahtlik rikkumine

väljendub selles, et kostjal olid teada tema õigused ja kohustused. Kostja ei ole oma

kohustusi hageja ees täitnud ja hagejal on tekkinud kahju, sest kostja on rikkunud

kohustusi ehitushanke korraldamise ja omanikujärelvalve konsultatsioonilepingust

tulenevaid kohustusi. Kostja on oluliselt rikkunud temal lasuvaid kohustusi, tehes

võimalikuks ja aidates sellega kaasa kahju tekkimisele. Poolte vahel oli sõlmitud

käsunduslepingu eesmärk ei realiseerunud, tulemust ei ole hageja saavutanud, sest

kostja on lepingut rikkunud.

6. Ehitushange oli puudulikult korraldatud, ehitusprojektil olid puudused. Ehitusprojekti

tegi OÜ Kasco, projekti vastavavust nõuetele pidi kontrollima kostja. Ehitusprojekti

tiitellehel oli märgitud eelprojekt, joonistel aga märge tööprojekt. Eelprojekti puhul ei

ole võimalik ära lahendada kõikide tööde mahtu, sest puuduvad spetsifikatsioonid ja

sõlmede kinnitused ja ühene lahendus katuselae niiskuse väljajuhtimiseks.

Lahendamata oli ventilatsioonisüsteemi küsimus. Kostja pidanuks aru saama, et

koostatud projektiga ei ole hageja huve arvestades võimalik täita lepingu p 4.1.

tingimusi. EhS § 50 lg 1 p 1 järgi peab omanikujärelvalve teostaja kontrollima

ehitusprojekti vastavavust nõuetele ja mittenõuetekohasusest teavitama omanikku.

7. Kostja pidi valmistama ette töövõtulepingu hageja ja ehitaja vahel. Leping ei vastanud

keskmistele kvaliteedinõuetele. Märgitud lepingus on viide (p 2.1.6) ehitusjärelvalve

lepingu üldistele tingimustele, mis aga ei olnud kehtivad. Puudulikud oli ka

pakkumise kutse dokumendid. Kostja korraldas hanke puuduliku projekti alusel ja

lubas alustada ehitustöödega.

8. Kostja oli kohustatud kontrollima ehitamise kvaliteeti EhS § 50 alusel. Kostja ei

kohustanud ehitajat puudusi kõrvaldama ega peatanud koheselt töö tegemist, lisaks ei

informeerinud ta hagejat ehitise mittenõuetekohasusest ja töö ebakvaliteetsusest, vaid

lubas edasi ehitada. Kostja on lubanud teha hagejal ettemaksu kokku summas 590 000

krooni, samas ei ole ühtegi akti tööde vastuvõtu kohta. Kostja võimaldas tasuda tööde

eest, mida polnud tehtudki.

9. Tööde käik on dokumenteerimata. Kostja ei ole teinud märkusi ehitajale töö puuduste

osas. Pikri 8 hoonel puudub seni nõuetekohane katus. Katuse roovitust hoidvaid

kruvisid on pandud oluliselt vähem, ilma plekki eemaldamata on võimatu paigaldada

täiendavaid kruve ja selle nõuetekohaseks viimiseks on vajalik teha täiendavaid

kulutusi, mis on otsene kahju.

10. Kostja mittenõuetekohase tegevuse tulemusel on tekkinud hagejal kahju. Hageja nõue

on tunnustatud OÜ Henriksen pankrotimenetluses summas 1 537 760 krooni. Hageja

peab mõistlikuks, et kostja vastutaks VÕS § 127 lg 6 tulenevalt 500 000 krooni

ulatuses.

Kostja vastuväited

11. Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja ei ole esile toonud, millist kohustust on kostja

rikkunud ja millise kahju rikkumine kaasa tõi, millist kohustust rikkus kostja tahtlikult

või milles see rikkumine seisnes.

12. OÜ Henriksen jättis hageja ja tema vahelisest töövõtulepingust tulenevad lepingulised

kohustused osaliselt täitmata ja lahkus objektilt ja selle eest ei saa kostja kui

omanikujärelvalve teostaja hageja ees vastutada. Kostja ei vastuta ehitajaga

solidaarselt ehitaja tegematajätmise või ebakvaliteetse töö eest, st ehitaja kohustuste

rikkumise eest.

13. Kostja täitis nõuetekohaselt omanikjärelvalve kohustust. Katusetööde ümbertegemist/

tugevdamist põhjustab eelkõige asjaolu, et ehitaja lahkus objektilt ja jättis oma töö

tegemata, mitte omanikujärelvalve lepingust tulenevad väidetavad kohustuse

rikkumised tööde kvaliteedi kontrollimisel. Kostja kontrollis pidevalt ehitaja tööd

objektil, informeeris hagejat ilmnenud vigadest koheselt, selle kohata on vastavad

ehituse töökoosoleku protokollid, kuid tööde lõpuleviimise eest saab vastutada ehitaja.

Hageja esitas nõude ehitaja vastu aasta pärast ehitaja objektil lahkumist, kui kuulutati

välja ehitaja pankrot. Hageja oli teadlik, et ehitaja jättis töö pooleli ja tegi ise suure

ettemaksu ning ei võtnud aasta jooksul midagi ette pärast seda, kui ehitaja lahkus

objektilt, et ettemaksu tagasi saada. Poolelijäetud töö on lepingule mittevastav, kuid

sellest ei saa järgneda kostja vastutus.

14. Hageja ei võimaldanud kostjal tutvuda ehitajaga sõlmitud töövõtulepinguga, viidates,

et see on konfidentsiaalne ja seega välistas hageja ise kostjal maksete tegemise

kontrolli, lisaks soovis hageja ise tasuda ehitajale graafiku alusel vastavalt

finantseerija soovile, mitte tegelikult teostatud tööde mahule. Hageja tasus ehitajale

kolmes osas sõltumata tööde valmidusest, loobus tööde akteerimisest, kuid samal ajal

nõudis kostjalt ehitaja esitatud arvete allkirjastamist. Kostja jälgis hageja juhiseid

korrektse käsunditäitjana, samas oli soovitanud hagejal töid akteerida. Sellise

soovituse tegi kostja hagejale ka ettevalmistatud ehituse töövõtulepingu projekti p-s 5.

15. Ehitusprojektile oli väljastatud ehitusluba 02.09.2003.a Tallinna linna poolt, seega

vastas projekt seaduses sätestatud nõuetele. Kostja korraldatud hankele esitas oma

pakkumise 7 professionaalset ehitajat, kes pidasid projekti piisavaks tööde

alustamiseks. Projekt ei pidanud vastama vabatahtlikule hageja viidatud standardile

EVS 811:2002. Hageja ja ehitajavaheline leping kohustas ehitajat tellima tööjoonised,

seega ei ole õige hageja väide, et projektis olid puudu tööjoonised. Õigusaktist ei

tulene, et tööjoonised peaksid olemas olema või et nendeta ei või ehitada.

16. Keskkonnaministri käskkirjaga /EÜÕT ja EJÜT/, mis hageja väidetel ei ole kehtivad,

on kinnitatud tüüplepingute näidised, et hõlbustada lepingute koostamist praktikas.

Otsus, millise ehitajaga leping sõlmitakse, on tellija pädevuses. Hageja ise otsustas

töövõtulepingu sõlmida OÜ-ga Henriksen, samuti otsustas hageja lõplikult, millised

tingimused lepingusse jäävad. Lepingut, mille hageja ehitajaga sõlmis, kostjale ei

avaldatud ning kostjal puudus ülevaade maksetingimustest ja muudest sätetest. Hageja

eiras kostja soovitusi ja ettepanekuid ja muutis soovitatavaid tingimusi. Kostja

pakkumise kutse dokumendis oli ettepanek, et ettemaksule peab ehitaja andma 100%

pangagarantii ja lubatud oli teha vaid 10% ettemaks (pakkumise kutse dokumendi p

5.7), kuid hageja tegi ettemaksu 38,5% ulatuses lepingu maksumusest 590 000 krooni

ega nõudnud ehitajalt tagatist. Hageja kinnitas, et on nõus tegema suuremaid

ettemakse, peaasi, et ehitus kulgeks. Hageja eiras kostja soovitust pidada igast

vahemaksest kuni tööde lõpliku üleandmiseni kinni 10%, kuigi see oli ehitajaga

otseselt lepingus sätestatud (p 5.4), hageja ei nõudnud ehitaja kindlustust CAR.

Sellises olukorras puudus kostjal võimalus ehitajalt nõuda hageja ja ehitajavahelise

lepingu tingimuste täitmist, eriti kui kostjal puudus ehitajaga sõlmitud leping ja

finantseerimisleping, mida hageja kostjal ei võimaldanud näha.

17. Omanikujärelvalve kohustus ei ole ehituse dokumenteerimise kohustus, vaid ehitaja

kohustus EhS § 31 järgi. Kostja pidi osalema dokumenteeritavate ehitusööde

ülevaatusel. Kostja võttis enda valdusse kõik dokumendid, et tagada nende säilimise.

Ehitamist dokumenteeriti ehituspäevikute ja töökoosolekute protokollidega. Kui osa

dokumente on ehitaja käes, kes lahkus objektilt, siis ei saa selle eest vastutada kostja.

Kostja kontrollis ehituse käiku ja kvaliteeti, nõudes ebakvaliteetse töö ümbertegemist,

sealjuures viibis hageja esindaja nii ehitamise juures kui ka töökoosolekutel ja oli

seetõttu ka teadlik tööde ebakvaliteetsusest ning kostja ettepanekutest ehitajale.

Puudused jäid kõrvaldamata, kuna ehitaja lahkus objektilt.

18. Kostjal ei ole õigust ehitamist peatada vaid seda üksnes nõuda. Lisaks ei ole hageja

esile toonud, millisel etapil ja milliste tööde peatamist oleks pidanud kostja tegema.

Hageja enda nõue oli, arvestades ilmaolusid, tööde jätkamine, seda kinnitab tema enda

kiri 22.10.2003.a ehitajale ja kostjal puudus õigus minna vastuollu tellija sooviga ja

seda olukorras, kus Pikri 8 katuse ehitus oli niigi pooleli. Kostja ei saa rakendada neid

õiguskaitsevahendeid, mis on tellijal.

19. Hageja ei ole näidanud ära, milline on kostja väidetava rikkumise ja hagejal tekkinud

kahju seos ja milles seisneb hageja kahju. Kahju suurus on tõendamata. Vaidlus

puudub selles, et teostatud tööde maht oli 941 235 krooni, lepingujärgsete tööde maht

oli 1 529 138 krooni, mida kinnitab 17.03.2004.a ülevaatuse akt ja et hageja kandis

ehitajale üle 1 380 000 krooni. Kui arvestada, et hageja tasus materjalide eest 941 235

krooni ja tasutud ettemaks oli 590 000 krooni, siis on see kokku 1 531 235 krooni ehk

suurem summa, kui lepingujärgsete tööde maksumus. Kui jätta arvestamata ettemaks,

siis on hageja poolt ehitajale makstud summa korrelatsioonis teostatud tööde tegeliku

rahalise maksumusega. Hageja nõue kostja vastu on seega pahatahtlik, kuna hageja

soovib sisuliselt saada kostjalt tagasi ehitajale tasutud alusetut ettemaksu 590 000

krooni.

20. Hageja nõudele 400 000 krooni saamiseks tuleb kohaldada aegumist.

Kolmanda isiku seisukoht

21. AS If Eesti Kindlustus hagi ei toetanud. Hagi on põhjendamata ja tõendamata.

Hagiavaldusest ei selgu, mis on kostjapoolne tahtliku kohustuse rikkumine VÕS § 104

lg 5 järgi. Hageja ei saa nõuda kostjalt hüvitust suuremas mahus, kui on

pooltevahelises lepingus märgitud, st vaid lepingu p 2.1.6 ja 2.6.4 järgi lepingu hinna

piires.

Esimese astme kohtu otsus

22. Harju Maakohus rahuldas 29.10.2008.a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt

hageja kasuks välja kahjuhüvitisena 50 000 krooni, õigusabikulud 2 500 krooni ja 22

500 krooni, ekspertiisikulud 2500 krooni ja riigilõivu 2 275 krooni.

23. Otsuse põhjenduste kohaselt tuleb VÕS § 76 lg 1 kohaselt kohustust täita vastavalt

lepingule või seadusele ning VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumine kohustuse

mittekohane täitmine. VÕS § 101 lg 1 p 3 järgi võib võlausaldaja nõuda kahju

hüvitamist siis, kui võlgnik rikub kohustust.

24. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja sõlmis 05.09.2003.a OÜ-ga Henriksen

lepingu Pikri tn 8 asuva 5-korruselise elamu viilkatuse ehitamiseks ja selles, et

OÜ Henriksen jättis ehituse pooleli ning kinnitas, et ei jätka enam ehitust seos

rahaliste raskustega. Vaidlust ei ole ka selles, et OÜ Henriksen teostatud tööde maht

oli 941 235 krooni, lepingujärgsete tööde maht oli 1 529 138 krooni ja seda kinnitab

17.03.2004.a ülevaatuse akt, mille on hageja ise kohtule esitanud. Hageja nõue ehitaja

vastu on tunnustatud tema pankrotimenetluses. Seega ei ole vaidluse all asjaolu, et

OÜ Henriksen on jätnud hagejaga sõlmitud töövõtulepingust tulenevad võimalikud

kohustused täitmata. Hageja ei ole saanud oma nõuet rahuldada OÜ Henriksen

pankrotivara arvelt.

25. Vaidlust ei ole ka selle üle, et pooled sõlmisid omaniku järelevalve teostamise kohta

lepingu 08.08.2003.a, mille kohaselt pidi kostja korraldama ehitushanke ja

ehitusjärelvale, sh oli kostja kohustuseks ehituse töövõtulepingu ettevalmistamine ja

vastav töö ettevõtjaga. Nimetatu nähtub lepingu p-dest 1.1., 1.3, 4.1, 4.2, 4.3.

Eeltoodu alusel oli kostja kohustus hageja asja ajada ja seetõttu oli poolte vahel

tegemist käsunduslepinguga. VÕS § 619 järgi kohustub käsunduslepingu alusel üks

isik teisele osutama vastavalt lepingule teenuseid ja käsundiandja maksma teisel selle

eest tasu ning § 620 lg 1 järgi peab käsundisaaja käsundi täitmisel tegutsema

käsundiandjale lojaalselt ka käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega.

26. Hageja väitis, et kostja ei ole täitnud lepingut nõuetekohaselt, kuna ehitusprojektil on

puudused, ehitustöös on puudused ning kostja ei juhtinud sellele ehitaja tähelepanu

ega teavitanud puudustest hagejat. Kostja ei peatanud ebakvaliteetsete tööde tegemist

ning ei dokumenteerinud ehitustöid ega korraldanud töövõtulepingu koostamist

nõutaval tasemel. Samuti lubas kostja hagejal liialt tasuda ehitajale viimase poolt

tegemata tööde eest ning töövõtuleping ei vastanud keskmisele kvaliteedinõuetele.

Vaidlus puudub selles, et kostja kohustus oli koostada ehitusprojekt, et kostja pidi

juhtima ehitaja tähelepanu esinevatele puudustele, sellest informeerima hagejat,

samuti et kostja pidi valmistama ette töövõtulepingu.

27. Kohtuekspertiisi aktist nähtub, et Pikri 8 asuva elamu katuse ehitamise projekt vastas

vormiliselt nõuetele, kuid samas ei sisaldanud ehitusprojekt sõlmjooniseid, millised

olid katustarindi ruumiliseks määratlemiseks esitatud mittepiisavas mahus ning

eksperdi arvamuse kohaselt oleks pidanud koostama tarindi detail- ja sõlmjoonised

sellises mahus, et ehitajal ei oleks tekkinud vajadust hakata neid ise välja mõtlema

(akt p 6.1). Lisaks nähtub aktist, et ehitusprojekt on mittepiisav selleks, et kontrollida

täies ulatuses ehitamise vastavust projektile. Sama nähtub ka Ehitusekspert OÜ

arvamusest C- 3304 ja E. K. ütlustest. Tunnistaja M. V., kes oli OÜ-s Kasco

projekteerija, ütluste kohaselt andis projekti koostaja OÜ Kasco ka lahendusi töö

käigus, sh detaillahendusi. Tunnistajate I. R. ja T. S. ütluste kohaselt on

ehituspraktikas tavapärane, et töö käigus tehakse tööjoonised. EhS § 30 lg 2 p 2

tulenevalt on omaniku järelevalve tegemise eesmärgiks tagada projektikohane

ehitamine. Seega vastas projekt küll vorminõuetele, sellele oli väljastatud ehitusluba

(selles vaidlus puudus), mis võimaldas ehitustöid alustada, kuid samas ei võimaldanud

see projekt kontrollida ehitamise vastavust projektile. Kuigi kostja väitis, et ehitaja

kohustus oli märgitud tööjoonised teha, ei nähtu seda esitatud hageja ja

ehitajavahelisest lepingust, samas aga nähtub tunnistaja M. V. ütlustest, et töö käigus

need sõlmlahendused tegelikult tehti. Eeltoodust järeldub, et kuigi projekt ei olnud

piisav, hoolimata antud ehitusloast, tagas kostja ehituse käigus selle, et märgitud

tööjoonised, mille järgi ehitaja ehitaks, oleks ka olemas. Eeltoodu alusel on kostja,

hoolimata projekti puudustest, täitnud omanikujärelvalve kohustust ES § 30 lg 2 p 1

järgi, et tagada projektikohane ehitamine.

28. Hageja väitis, et kostja ei taganud kvaliteetset lepingu projekti hageja ja ehitaja vahel.

Kohtule kostja poolt esitatud pakkumise kutse dokumendid on esitatud hageja tollasele

juhatuse liikmele A. S.ile e-kirjaga. Tunnistaja ütles, et ta pole neid dokumente

näinud, kuid see asjaolu, et tunnistaja enam täpselt ei mäletanud, kui ta lepingut luges,

kas ta sai ka pakkumise kutse dokumendid, ei tähenda tegelikult, et ta neid ei oleks

saanud ja see on kohtu arvates ka arusaadav, sest lepingu sõlmimisest on möödunud

pikk aeg, mille tõttu ei pruugi tunnistaja neid asjaolusid enam täpselt mäletada. Küll

aga sisaldab pakkumise dokument nõudeid ehitajale nagu vastavate litsentside

olemasolu, andmed tema alltöövõtjate kohta, muid juhised. Tunnistaja I. R. ütlustes

nähtub, et ehitaja leidmiseks korraldati hange, sellel osales 8 pakkujat, hageja valis ise

vastavalt hinnapakkumisele OÜ Henriksen, kelle varasemat tegevust uuris ka

tunnistaja I. R., ehkki tema pakkus hagejale teist ehitajat. Seda, et pakkumisel esines

ka teisi ehitajad, vaidluse all ei ole ja kohus ei pea andma täiendavat hinnangut teistele

pakkujatele, kelle kohta esitas kostja vastavad dokumendid.

29. Kostja on läbi viinud uuringu kogu Pikri 8 hoone kohta, mille kohta on esitatud samuti

vastav akt. Kostja esitatud korterelamu renoveerimistööde lepingu projektist nähtub, et

selles oli sätestatud lepingu tingimused: tööde vastuvõtmise kohta dokumendi

koostamine, lepingu dokumendid, pakkumise dokumendid, tööde teostamise graafik,

lepingu hind, maksetingimused, vaheaktide alusel tasumine, ehitaja suhtes kindlustuse

olemasolu, ehitaja poolt pangagarantii andmine, pakkumise kutse dokumendid, mis

peavad olema töövõtu lepingu lisaks, samuti, et ettemaks võib olla kuni 10% hanke

maksumusest. Eeltoodust järeldub, et kostja tõendanud, et ta on valmistanud ette

ehitusettevõttelepingu, pidas vajalikuks määratleda ka maksetingimusi ja garantiisid,

mistõttu hageja etteheited märgitud lepingu ebakvaliteetsusele on asjakohatud. Hageja

ei ole täpsustanud, milles märgitud lepinguprojekti ebakvaliteetsus seisneb. Seega ei

ole

kostja

rikkunud

pooltevahelisest

lepingust

tulenevat

töövõtulepingu

ettevalmistamise tingimusi, täites talle kui käsundisaajale pandud kohutusi

nõuetekohaselt. Kostja on tõendanud, et on eelnevalt läbi viinud hanke korrektselt,

kuhu tuli 8 pakkujat, samuti teostanud hoone uuringu. Hageja väide, et kostja viitas

lepingus kehtetule keskkonnaministeeriumi määrusele, on õige, ent sisuliselt puudus

vaidlus selles, et märgitud määrusega olid toodud vaid näidislepingud. Sellise viite

tegemine lepingus ei ole vaadeldav pooltevahelisest lepingust tuleneva kohustuse

rikkumisena ega tähenda töövõtulepingu projekti enda koostamise ebakvaliteetsust.

See, et lepingut ei täitnud ehitaja, ei ole vaidluse all, küll aga ei ole võimalik

samastada ehitaja tegemata tööd, ebakvaliteetset tööd, ehitamise lepingu enda

ebakvaliteetsusega ja kostja poolse käsundi täitmata jätmisega töövõtulepingu projekti

koostamisel, hanke korraldamisel.

30. Kostja pidi lepingu järgi tagama ehituse nõuetekohase kvaliteedi, juhtima ehitaja

tähelepanu töö puudustele, samuti informeerima sellest hagejat, tagama, et ehitust

dokumenteeritaks. Kohtuekspertiisi aktiga on tõendatud, et 2003.a ehitatud

katustarindi tugevused ei vasta ehitusnormidele, ehitusmaterjali paigaldusjuhenditele.

OÜ Ehitusekspert arvamusest nähtub samuti, et osa töid on tehtud ebakvaliteetselt. Nii

on tõendatud, et ehitaja tegevus ei ole kvaliteetne. Tunnistaja I. R. ütluste kohaselt

toimusid iga nädal töökoosolekud, kus osales hageja esindaja, samuti ehitaja.

Tööprotsessis juhti ehitaja tähelepanu materjalide puudustele, materjal saadeti

tunnistaja korraldusel tagasi, samuti juhtis tunnistaja tähelepanu ehitaja tööle, sh

tolerantside suurusele, mis oli üle normi, sellele, et tugisõrestik TS 3 paigaldati ehitaja

poolt valesti ning et märgitud probleemi lahendamiseks kutsuti kokku koosolek, kus

otsustati, et hiljem tehakse õige toestus vastavalt projektile.

31. Ehitustööde päevikutega ning töökoosolekute protokollidega on tõendatud, et kostja

kui järelvalve teostaja on taganud ehituse dokumenteerimist, sh nähtuvad nendest

päevikutest kostja iganädalased märkused ja juhised ehitajale ning koosolekute

protokollidest nähtub järelvalvaja korraldused ehitajale. Protokollidest nähtuvalt

osales märgitud koosolekutel ka hageja esindaja. Nii näiteks on kostja juhtinud ehitaja

tähelepanu sellele, kuidas täita korstnate vuugid, kuidas neid laduda, et piisavalt ei ole

toodud puitmaterjali, et nende kvaliteet oleks kontrollitud – et ei oleks mädanikku,

pragusid, millised sarikad tuleb välja vahetada, juhised töövõtetele, mida tuleb

arvestada pleki tellimisel (standard), millised detailid tuleb ehitajal välja vahetada,

teha koristustöid. Eeltoodust järeldub, et kostja on tõendanud, et ta on jälginud

tööprotsessi, teinud ettepanekuid ehitajale, juhtinud tähelepanu töös esinevatele

puudustele ja vigadele. Märgitud koosolekustest on osa võtnud hageja esindaja,

millega on kostja täitnud oma kohest informeerimiskohustust ka hageja ees. Seega on

alusetud hageja etteheited kostjale sellest, et kostja pole oma informeerimiskohustust

hageja ees täitnud ega taganud töö tegemise kvaliteedi kontrolli.

32. Õige ei ole hageja väide, et kostja pole taganud ehitamise dokumenteerimist. EhS § 31

järgi on ehitamise dokumenteerimise kohustus ehitajal, samas on kostja eelmainitud

ehitusööde päevikute ja töökoosolekute protokollidega tõendanud, et sisuliselt on

tehtavaid töid dokumenteeritud. Hageja väitis, et kostja ei peatanud ehitaja tegevust.

Ehituse tegevuse peatamise kohustust kostjal aga ei ole, kuna EhS § 30 lg 6 järgi on tal

vaid selline õigus. Nimelt väitis kostja, et hageja soovis kiiremas korras tööde

lõpetamist, mida ei ole hageja vaidlustanud, seega oli hageja enda huvi suunatud

sellele, et töö saaks tehtud ja katus valmis, kuna tööde tegemise aeg oli 12 nädalat

(vaidlus selles puudus) ja tulekul oli talv. Eeltoodu tõttu ei ole hageja väide sellest, et

kostja pidanuks ehitaja tegevuse peatama, õige ja seega ei ole kostja ka hageja ees

kohustust rikkunud ja kostja on juhindunud oma käsundiandjast. Asjatundja arvamus

C- 3304 võimaliku omanikujärelvalve kohustuse rikkumise kohta ei ole kohtule siduv,

kuna kohustuste rikkumise tuvastamine kuulub kohtu pädevusse.

33. Pooltel puudus vaidlus selles, et hageja ei tutvustanud juba ehitajaga allakirjutatud

lepingut ega ka AS –iga Hansa Liising Eesti sõlmitud finantseerimislepingut, seega

on õiged kostja väited, et hageja on teinud takistusi kostjale vaidlusaluste lepingust

tulenevate ehitaja kohustuste täitmise järgmisel ja võimalike hageja huvide kaitsmisel.

Kostja tegi ettepaneku mitte maksta ehitajale ettemaksuna üle 10 % lepingu hinnast ja

nõudis pangagarantiid ja et tasuda tuleks vastuvõetud tööde eest, mida kinnitas istungil

tunnistajana üle kuulatud I. R. ning mis ilmneb ka töövõtulepingu projektist ja

pakkumise dokumentidest. Tegelikult tegi hageja makseid ehitajale suuremas ulatuses.

OÜ Henriksen esitatud arvetest 116, 121, 129, 136, 144 ja sinna juurde lisatud aktidest

nähtub, et kostja on üle vaadanud ettemaksu summa 300 000 krooni, ehitusjärgseid

tööd ja materjalid vastaval 236 000 krooni ja 169 491,55 krooni, samas ütles tunnistaja

I. R., et tegemist oli hageja nõudega need aktid alla kirjutada, et pank saaks raha üle

kanda ehitajale vastavalt finantseerimislepingule. Tunnistaja teada pidi hagejal olema

ka vastav garantii ja tal puudus kahtlus sellise makse ebamõistlikkuses. Vaidlus

puudus selles, et ehitaja poolt tehtud töid tegelikult ei akteeritud ja tegelike teostatud

tööde alusel ehitajale raha üle ei kantud.

34. VÕS § 620 lg 2 tulenevalt peab käsundisaaja täitma käsundi vastavalt oma teadmisele

ja võimetele käsundiandja jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise

käsundiandja varale, oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev käsundisaaja peab

lisaks sellele toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemele. Arvestades kostja

kui majanduskutsetegevuses tegutseva äriühingu ehitusalaseid kogemusi, oli kostja kui

omaniku järelvalvet tegeva äriühingu hoolsuskohustuseks VÕS § 620 lg 2 järgi

kohustus tagada ja juhtida hageja tähelepanu sellele, et ehitajale tasu maksmine

tegelikult töid akteerimata võib põhjustada liigselt makstud rahasummade näol

põhjendamatud kulutusi, st kahju VÕS § 128 lg 2 tähenduses, kui hageja vara

vähenemist. Vaidluse all ei ole küsimus sellest, et sisuliselt maksiski hageja ehitajale

tööde eest rohkem, kui tegelikult ehitaja töid oli teinud. Sellega ei ole kostja täitnud

oma kohustust - hoida ära hagejal kahju tekkimine – piisava hoolega.

35. VÕS § 103 lg 1 järgi vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, va kui rikkumine on

vabandatav ning lg 2 järgi on rikkumine vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust

vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada,

mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimisel

selle asjaoluga arvestaks, seda ületaks, väldiks. Eeltoodu alusel vastutab kostja hageja

ees sellega, et ta ei juhtinud piisavalt hageja tähelepanu sellele, et hageja ei maksaks

akteerimata tööde eest ehitajale, viseerides ise samal ajal ülalmärgitud akte. Hageja

kahjuna on vaadeldav just see osa, mis hageja on maksnud ehitajale ilma, et tööd oleks

akteeritud. Selles vaidlus puudus, et hageja on tasunud kokku ehitajale 1 380 000

krooni (sh käibemaks), samas on OÜ Ehitusekspert arvamusega C-3340 ja kohtus

ülekuulatud tunnistaja E. K. ütlustega tõendatud, et sisuliselt on ehitajale makstud

enam kui 400 000 krooni, et teostatud tööde maht oli arvamuse ja tunnistaja ütluste

kohaselt 969 009,50 krooni. Siinjuures ei erine oluliselt poolte, ekspert A. Teppe ja

Kasco OÜ esindaja poolt 17.04.2004.a koostatud akt tehtud tööde osas ülalmärgitud

OÜ Ehitusekspert arvamusest tehtud tööde kohta ja kohus ei pea vajalikuks sellele

täiendavalt hinnangut anda.

36. Seega on kostjapoolne kohustuse rikkumine põhjuslikus seoses sellega, et hagejal

tekkis kahju ehitajale enammakstud raha näol. Samas on märgitud rahasumma tasunud

ehitajale ikkagi hageja ja sellise tasumise kohustust ei ole nõudnud mitte kostja vaid

seda on teinud hageja ise. Siinjuures ei saa jätta tähelepanuta ka asjaolu, et hageja ei

võimaldanud tutvuda kostjal maksetingimustega ja finantseerimislepinguga, mille

alusel nõudis hageja omakorda kostjalt raha tasumiseks vastavate ülalnimetatud aktide

viseerimist. Kuna tunnistaja I. R. ütluste kohaselt oli tal neid akte viseerides teadmine,

et hagejal on selliste maksete tegemiseks tagatis nagu kostja oli välja pakkunud

pakkumise dokumentides ja töövõtulepingu projektis, siis ei saa rääkida kostjapoolsest

tahtlikust kohustuse rikkumisest, mille kohaselt vastutaks kostja hagejale kahju eest

suuremas määras kui pooltevahelise lepingu hind. Nimetatud kaalutlustel vastutab

kostja hageja ees lepinguga kindlaksmääratud ulatuses, mis oli vastavalt 100 000

krooni ning mille suuruses vaidlus puudus ja mis on lubatav VÕS § 106 lg 1 järgi,

millega pooled võivad eelnevalt kokku leppida kohustuse rikkumise korral vastutuse

piiramises.

37. VÕS § 139 lg 1 sätestab, et siis, kui kahju on osaliselt tekkinud kahjustatud isikust

tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab,

vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustas kahju

tekkimist. Tuvastatud on, et hageja ei teavitanud kostjat finantseerimislepingu

tingimustest, samuti ei võimaldanud kostjal tegelikult sõlmitud töövõtulepinguga

tutvuda, samas nõudis kostjalt mainitud aktide allkirjastamist, et finantseerida ehitajat,

ega ei pidanud ka ise vajalikuks tegelikult tehtud tööde mahtu kontrollida, mis lubab

järeldada, et tekkinud kahjus on hageja ka ise vastutav ja seda 50% ulatuses. Eeltoodu

alusel tulebki lepinguks kokkulepitud vastutuse ulatuse alusel vähendada märgitud

kahju hüvitist ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista kahju hüvitiseks 50 000

krooni. Hagi kuulub seega osalisele rahuldamisele.

38. Hageja esitas kahjunõude kostja vastu 100 000 krooni hüvitamiseks, mille osas ei ole

kostja aegumise vastuväidet esitanud. 10.09.2008.a esitas hageja hagihinna

suurendamise avalduse, millega suurendas oma nõuet kahju hüvitamiseks 100 000

kroonilt 500 000 kroonile, seega ei ole hageja esitanud uut iseseisvat kahju hüvitamise

nõuet ning hageja nõue 400 000 krooni hüvitamiseks ei ole aegunud. Aegumist saab

kohaldada TsÜS § 142 lg 1 nõudele, mitte sama nõude hinna suurendamisele.

KÜ Pikri 8 apellatsioonkaebus

39. KÜ Pikri 8 palub Harju Maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis hagi

osaliselt rahuldamata ning uue otsusega rahuldada hagi täies ulatuses ja jätta

kohtukulud kostja kanda.

40. Kaebuse põhjenduste kohaselt ei nõustu hageja maakohtu hinnanguga, et poolte

vahelise võlasuhe põhineb käsunduslepingul. Hageja arvates on tegemist hoopis

töövõtulepinguga. Käesoleval juhul oli hageja tahteks tulemuse saabumine ning

vastutavaks oli selle eest vastustaja kui asjatundja, kes oleks pidanud tagama apellandi

huvide kaitse parimal viisil. Seega läheneb omanikujärelevalve teenuse osutamine

pigem töövõtule. Omanikujärelevalve teenuse eesmärgiks on lõppeesmärgina

kvaliteetse ehitustulemuse saavutamine ning ka järelevalve selle üle, et tellija ei

kannaks mistahes kahju lähtuvalt ehituspraagist või ülemääraselt tehtud kulutustest.

Hageja seisukohalt eesmärgipärast tulemust ei saavutatud, hageja sai kostjapoolsete

kohustuste täitamata jätmise tõttu olulist kahju, mille ärahoidmine oleks olnud aga

kostja kohustuseks isegi siis, kui sõlmitud suhet käsitleda käsunduslepinguna.

41. Kostja poolt lepingu täitmine oli formaalset laadi, kus tehti küll toiminguid, kuid

tegelikku tulemust ei saavutatud. Lepingu täitmine oli puudustega ning ei vastanud

seega sisuliselt lepingutingimustele, põhjustades seetõttu hagejale kahju.

42. Kohus on vääralt tuvastanud kahju suuruse. Kohus ei lahutanud makstud summadest

maha kulu, mida apellant peaks kandma selleks, et ümber teha ebakvaliteetsed tööd.

OÜ Ehitusekspert ekspertiisi p 4.9.3 kohaselt on tellija on tasunud ehitajale kokku

1 380 000 krooni koos käibemaksuga. Punktis 4.9.1 kirjeldatud teostatud tööde

lepingupõhine maksumus on 969 009,50 krooni koos käibemaksuga. Parandus- ja

hilisemate lisakulutustega seotud tööde maksumus on kirjeldatud ja kokkuvõtvalt

esitatud alapunktis 4.9.2, mille kogumaksumus on 446 040 krooni koos käibemaksuga.

Vastavalt eeltoodule kujuneks vastuvõetavalt teostatud tööde hinnaks 969 009,50 –

446 040 = 522 969,50 krooni. Tellija on tasunud ehitajale üleliigses summas 857

030,50 krooni.

43. Hagejal puudub võimalus oma nõudeid rahuldada ehitaja Henriksen OÜ arvelt, kes on

pankrotis, mis omakorda tähendab, et tegelikult käesoleval hetkel üldse äärmiselt

keeruline hinnata, kui suur on hageja tegelik kahju üldse. Riigikohus on eidnud, et

kahju tegeliku ulatuse väljaselgitamise keerukus ei saa olla aluseks kahjuhüvitise mitte

väljamõistmisele, kui kahju tekitamine on iseenesest kindlaks tehtud. Sellisel juhul

määrab hüvitise suuruse kohus ning hageja arvates oleks minimaalseks summaks

nõutav 500 000 krooni.

44. Vastustaja esitas pakkumise kutse dokumendid hageja tollasele ühele juhatuse liikmele

Anne Simsonile ning märgitud mahukates dokumentides sisaldus tõepoolest viide

soovitatavale tagatisele. Samas ei pea hageja vastavate viidete esitamist piisavaks.

Kostjal tulnuks kontrollida, et vastaval kutsealal mittetegutseva isikuna oleks hageja

ka kõigest õigesti aru saanud ja talitanud kostja juhtnööride järgi. Nimetatud asjaolu

kostjat ei huvitanud. Kostjale oli väga hästi teada, et kogu hageja asjaajamise eest

hoolitseb tegelikkuses juhatuse liikmena Villu Koobas, mitte Anne Simson.

45. Kogu sündmustiku tervikuna vaadeldes ei saa hageja nõustuda, et on tekkinud kahjus

ka ise vastutav 50% ulatuses. Märgitud määra nimetamisel ei ole maakohus

arvestanud, et kostja oli oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev isik, kes oleks

pidanud olema hoolikas ja kontrollima lepingu täitmist ehitaja poolt ning samuti seda,

et hageja tegutseks mitteasjatundjana oma huvidele vastavalt. Kostja ei juhtinud

piisavalt hageja tähelepanu sellele, et hageja ei maksaks akteerimata tööde eest

ehitajale.

46. Lepingus ei ole mitte kuskil sõnaselgelt välja toodud, et vastustaja vastuse piirmääraks

oleks vaid lepingu hinnaga võrdne summa. Vastustaja on sellise konstruktsiooni

loonud hoopis viisil, millest apellant sai teada kohtumenetluse käigus – nimelt sätestab

lepingu p 2.1.6, et lepingu dokumentideks on ka Ehitusjärelevalve lepingu üldised

tingimused (EJLÜT, Keskkonnaministri käskkiri nr 46, 05.04.1995.a). ELJÜT p 2.6.4

sätestab tõepoolest, et järelevalve poolt tellijale korvatava kahju ülempiir määratakse

lepinguga ning kui lepingus ei ole määratud ülempiiri, kuulub kahju hüvitamisele

tõestatud ulatuses, kuid mitte suuremana, kui lepingu hind. Punkti lõppu oli lisatud ka

lause, mille kohaselt piirang ei kehti, kui kahju oli põhjustatud tahtliku tegevusega.

Märgitud regulatsioon ei saa kuidagi olla pooltevahelise kokkuleppe osaks. Esiteks

puudub vaidlus, et pooltevahelise lepingu sõlmimisel ei olnud kõnealune

keskkonnaministri käskkiri enam kehtivate õigusaktide hulgas. Samuti ei esitanud

vastustaja, kes oli kõnealuse lepingu koostanud, apellandile ka kõnealust dokumenti

paberkandjal, et apellant ka tegelikkuses mõistaks, millistele kokkulepetele ta alla

kirjutab. Hageja ei pidanud asjaolusid arvestades mitte kuidagi saama eeldada, et

kostja piirab oma vastutuse lepingu hinnaga, millest tulenevalt puudus selleks ka

hageja nõusolek.

47. ELJÜT sisalduvaid tingimusi tuleb käsitleda kui tüüptingimusi, mida kostja oma

lepingutes kasutas. Tegemist oli ühe poole tingimuste pealesurumisega nõrgemale

poolele, seega on antud juhul vaieldamatult kostja poolt tegemist tüüptingimuste

kasutamisega. Hageja on seisukohal, et ELJÜT ei ole VÕS § 37 lg 1 kohaselt üldse

saanud pooltevahelise lepingu osaks, kuivõrd hagejal ei olnud mõistlikku võimalust

nende sisust teada saada. Kui kohus peaks leidma, et ELJÜT on tüüptingimustena

pooltevahelise lepingu osaks saanud, soovib hageja tugineda VÕS § 42 lg 1, kuivõrd

antud juhul on igal juhul hageja õigusi kahjustav, kui teine lepingupool piirab enda

vastutuse ning ei tee seda isegi mitte selgesõnaliselt lepingus vaid viitega mingile

kehtetule õigusaktile, mis ei ole avalikult ilma suurema pingutuseta kättesaadav.

Kostjapoolne hoolsuskohustuse rikkumine ei ole vabandatav ning seega tuleks

analüüsida, kas sellise raske hooletuse puhul ei lähene kostja käitumine tahtlusele.

48. Maakohtu poolt on kinnitamist leidnud hageja etteheidete õigsus kostjale. Samas on

aga kohus jõudnud eeltooduga täiesti vastuolulise järelduseni, mille kohaselt on kostja,

hoolimata projekti puudustest, täitnud omanikujärelvalve kohustust ES § 30 lg 2 p 1

järgi, et tagada projektikohane ehitamine. Kohus on jätnud tähelepanuta

probleemide ringi, mis puudulikust projektist lähtuvalt kerkis. Nimelt ei oleks

heausksetel ehitusettevõtjatel olnud eelprojekti mahus projektis sisalduva info

põhjal võimalik teha korrektset hinnapakkumist, sest teadmata iga sõlme

konkreetset lahendust, ei ole võimalik välja arvutada ka nende hinda. Märgitud

seisukoha õigsust kinnitab muuhulgas valitud ehitaja OÜ Henriksen (pankrotis)

poolt

töö

käigus

tõstatatud

küsimus

katuse

puitkonstruktsiooni

üledimensioneerituse osas, mis pidi ehituse tegema kallimaks, kui ka asjaolu, et

OÜ Kasco projektis oli täielikult lahendamata ventilatsiooni küsimus. Seega on

selge, et OÜ Kasco projekt oli ebapiisav selleks, et ehitusettevõtjad saaksid selle

alusel teha pakkumisi. Kostja kui omal alal professionaalselt tegutsev ettevõtja

oleks märgitud asjaolu pidanud märkama ja sellest järelduvalt möönma, et tal ei

ole OÜ Kasco projekti baasil võimalik korrektselt ja hageja huve arvestades täita

lepingu p 4.1 sätestatud kohustust korraldada ehitushankeid.

49. Kuivõrd pooltevahelise lepingu näol on tegemist omanikujärelvalve lepinguga, siis on

kostja ilmselgelt rikkunud VÕS § 77 lg 1 sätestatud läbi ehitusseaduse. EhS § 50 lg 1

p 1 kohaselt on omanikujärelevalvet tegev ettevõtja kohustatud kontrollima

ehitusprojekti vastavust nõuetele. Sama paragrahvi lg 2 p 1 kohaselt on

omanikujärelevalvet

tegev

ettevõtja

kohustatud

ehitise

omanikule

teatama

ehitustoodete, ehitusprojekti või ehitise nõuetele mittevastavusest või võimalikust

mittevastavusest.

50. Lisaks ei ole võimalik väita, et kostja tagas projektijärgse ehitamise, kui asjaolule, et

projektist on oluliselt kõrvale kaldutud, on korduvalt tähelepanu juhtinud

OÜ Ehitusekspert. Ka kohtulikus ekspertiisis on nõustutud, et isegi olemasolevat

projekti ei ole järgitud, millest tulenevalt on ilmne kostjapoolne EhS § 50 lg 1 p 2

rikkumine. OÜ Ehitusekspert on tuvastanud, et ehitaja on ehitanud hoone katuse

projektist erinevalt tugisõrestiku TS-3 toetuse ja harjasõlme juures. Hageja nõustub

OÜ Ehitusekspert seisukohaga, et see on jäme rikkumine. OÜ Ehitusekspert on samuti

välja toonud, et ehitustööd on teostatud paljudel juhtudel ebakvaliteetselt. EhS § 50 lg

1 p 6 kohaselt on omanikujärelevalvet tegev ettevõtja kohustatud kontrollima

ehitustööde kvaliteeti. Kostja ei ole käitunud korrektselt, kuna ei ole nõudnud koheselt

puuduste kõrvaldamist. Eeltoodust tulenevalt on selge, et kostja on rikkunud EhS § 50

lg 1 p-i 6 ja § 50 lg-t 2, kuivõrd ei ole hagejat informeerinud ehitise nõuetele

mittevastavusest ja ehitustööde kvaliteedist. Maakohus on tuvastanud, et ehitatud ei

ole projektijärgselt ega ka kvaliteetselt, kuid samas on vastuoluliselt leidnud, et kostja

on hoolimata projekti puudustest täitnud omanikujärelvalve kohustust ES § 30 lg 2 p 1

järgi, et tagada projektikohane ehitamine.

51. Kostja apellatsioonkaebusele vaidles hageja vastu.

Ehituskorralduse OÜ apellatsioonkaebus

52. Kostja palus tühistada maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus hagi osaliselt

rahuldas ja jätta uue otsusega hagi täies ulatuses rahuldamata ning jätta menetluskulud

hageja kanda.

53. Maakohus on otsuse tegemisel asjakohased tõendid ja kostja vastuväited arvestamata

jätnud või hinnanud neid valesti, tuvastades ekslikult kostja lepingurikkumise.

Viidatud järelduse tegemisel on kohus jätnud põhjendamatult arvestamata või

hinnanud valesti tegelikke asjaolusid, esmajoones asjaolu, et kostja hoolsuskohustuse

rikkumist ei eksisteerinud ning kostja oli nii suuliselt kui kirjalikult andnud

asjakohased soovitused hagejale. Soovituste järgmisel ei oleks saanud hagejale

mistahes kahju isegi teoreetiliselt tekkida. Muuhulgas koostas ja esitas kostja kirjaliku

dokumendi pakkumise kutse dokumendid, mis oli ka hageja poolt ehitajaga sõlmitud

lepingu lahutamatuks osaks. Koostatud pakkumise kutse dokumendid sisaldasid väga

konkreetseid tellija (hageja) kaitsemeetmed: maksimaalne ettemaks ehitajale kuni 10%

lepingu maksumusest, ehitajale ettemaksu tegemine vaid 100% pangagarantii vastu,

igakordselt makselt ehitajale 10% kinnipidamine kuni kõikide lepinguliste tööde

valmimise ja üleandmiseni tellijale. Kostja oli viidatud üksikasjalikud soovitused

andnud kirjalikult ning hageja oli neid ehitajaga lepingu sõlmimisel ka arvesse võtnud,

sätestades need ehitajaga allkirjastatud ehitustulepingu osana. Asjaolu, et hageja neid

kostja nõuandeid ei järginud, tehes ehitajale suure ettemaksu ilma tagatist nõudmata

või jättes igakordsetelt maksetelt 10% kinnipidamata, oli hageja enda otsus, riisiko ja

vastutus, mitte aga omanikujärelevalve lepingurikkumine.

54. Hageja tasus ehitajale kokku 1 380 000 krooni, sh ettemaks 590 000 krooni. Samuti on

tuvastatud, et tegelikult teostatud tööde maksumus oli vähemalt 941 235 krooni.

Maakohus leidis, et hageja kahjuna on vaadeldav just see osa, mis hageja on maksnud

ehitajale ilma, et tööd oleks akteeritud. Kohus on jätnud põhjendamatult tähelepanuta ja

hindamata kostja vastuväite, et kui arvestada ehitajale tasutud 1 380 000 kroonist

maha hageja äranägemisel ehitajale tehtud tagatiseta ettemaks 590 000 krooni,

vastasid ehitajale tasutud summad, kokku 790 000 krooni, igakülgselt objektil

tegelikult teostatud tööde rahalisele maksumusele. Selliselt oli Pikri tn 8 objektil

ehitaja teostatud tööde maksumus vähemalt 941 235 krooni nagu nähtub 17.03.2004.a

aktist – ehk oluliselt suurem kui teostatud tööde eest tasutud 790 000 krooni.

Ülaltoodut kinnitavad veenvalt ka riiklikult tunnustatud eksperdi T. S. ütlused, et kui

OÜ Henriksenile tasutud summadest maha arvata ettemaks 590 000 krooni ja

tavapäraselt kinnipeetav 10% lõpetamistagatis, kujuneks tööde eest tasutud summaks 711

000 krooni. Analüüsi järelduse kohaselt vastab kvaliteetselt teostatud tööde maksumus

ilma ettemaksuta ehitajale tasutud summale ehk raha on makstud õigesti, välja arvatud

ettemaks. Sama nähtub eriteadmistega isiku, OÜ Ehitusekspertiisbüroo kirjalikust

2006.a arvamusest, milles ekspert analüüsis põhjalikult ehitusobjekti ning sellega

seonduvat, sh teostas kohapealseid paikvaatlusi. Olulised on ka hageja poolt

tunnistajana kaasatud E. K. antud ütlused, mille kohaselt vastasid tehtud tööde eest

tasutud summad teostatud töö rahalisele maksumusele ning sellest eraldi tuleb

käsitleda tellija tehtud ettemaksu.

55. Kohtumenetluses hageja poolt esitatud arveid (nr 116, 121, 129, 136, 144) ei ole

kostjale

kunagi

tutvumiseks

esitatud,

rääkimata

nende

viseerimisest

või

aktsepteerimisest. Kohus ei ole ülatoodud asjaolusid, kostja vastuväiteid ja tõendeid

arvestanud ega hinnanud ning on ekslikult leidnud, et hageja võimalik kahju seisneb

selles, et hageja maksis teatud summad ehitajale vastuolus tehtud tööde maksumusega.

56. Hageja käsitleb vääralt omanikujärelevalve pädevust ja kohustusi, võrdsustades ta

meelevaldselt tellija ja ehitajaga ning lugedes omanikujärelevalve vastutavaks nende

rikkumiste eest. Ekslik ja ebaõige on arusaam, et kui ehitaja ei täida oma kohustusi,

peaks ehitaja kohustused täitma või tema lepingurikkumise tellijale hüvitama

omanikujärelevalve. Käesoleval juhul jättis ehitaja tööd pooleli ja lahkus objektilt,

nimetatud ehitaja rikkumise eest ei vastuta omanikujärelevalve. Samuti ei ole

omanikujärelevalvel samad õigused ja kohustused, mis tellijal, sh õigus kohaldada

ehituslepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, võtta vastu finantseerimisotsuseid,

teha ehitajale ülekandeid jne. Omanikujärelevalve on käsundisaaja, kelle funktsiooniks

on

eelkõige

tellijale

soovituste

andmine

ehitustehnilistes

küsimustes.

Omanikujärelevalve ei vastuta selle eest, kui tellija või ehitaja omanikujärelevalve

nõuandeid ignoreerib ning ehituslepingu järgseid õigusi ja kohustusi ei täida. Samuti

ei ole omanikujärelevalve ehitaja käendaja ning ei vastuta objektilt lahkunud ehitaja

põhjustatud kahjude hüvitamise eest tellijale. Omanikujärelevalve ei saa ning tema

kohustuseks ei ole tagada, et tellija tema soovitusi ka järgib. Olukorras, kus hageja

otsustas mitte järgida omanikujärelevalve soovitatud kaitsevahendeid, ei ole

omanikujärelevalvel alust sundida hagejat oma soovitusi järgima või hageja asemel

neid ehitajalt ise nõuda. Ehituslepingujärgseid õigusi ja kohustusi realiseerib hageja

ning asjaolu, et hageja juhatus omanikujärelevalve soovitusi ei arvestanud, ei tähenda,

et omanikujärelevalve oleks oma kohustusi rikkunud. Nii ehitajaga töövõtulepingu

sõlmimisel, kui ka hilisemas protsessides osales lisaks hageja juhatuse liikmele V.

Koobasele hageja seadusliku esindajana aktiivselt ka hageja juhatuse liige A. S., kes

on juriidilise kõrgharidusega, 15 aastat juristina tegev isik.

57. Kohus on ekslikult leidnud, et kostja ei ole täitnud VÕS § 620 lg 2 sätestatud

hoolsuskohustust. Jääb mõistetamatuks, mida oleks omanikujärelevalve pidanud või

saanud maakohtu arvates veel täiendavalt teha, olles andnud hagejale adekvaatsed

soovitused nii kirjalikult ja juhtinud neile ka hiljem suuliselt tähelepanu. Isegi juhul,

kui nõustuda maakohtu väitega, et kostja on käsundisaaja hoolsuskohustust rikkunud,

oleks kohus pidanud arvestama VÕS § 101 lg 3, mille kohaselt võlausaldaja ei või

tugineda teise poole kohustuse rikkumisele ega kasutada õiguskaitsevahendeid

niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu

või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Iseenesest on õige maakohtu järeldus

hageja kesksest rollist võimaliku kahju tekkimisel ja viide VÕS §-le 139 lg 1, ekslik

on aga järeldus, et lisaks hagejale on ka kostja vastutav hagejale tekkinud väidetava

kahju eest.

58. Maakohus võttis kahjuhüvitise arvutamisel aluseks hageja ja kostja vahelise

08.08.2003.a ehitushanke korraldamise ja ehitusjärelevalve konsultatsioonilepingus

kokku lepitud maksimaalse vastutuse määra, so lepingu hind. Kohus on viidatud

maksimaalse vastutuse määra VÕS §-le 139 tuginedes vähendanud 50% ulatuses. Isegi

kui nõustuda väitega, et kostja rikkus käsundilepingut ja see põhjustas hagejale kahju,

on kohus eksinud käsunduslepingu hinna määramisel. Selliselt ei olnud

käsundilepingu maksumuseks mitte kohtu viidatud 100 000 krooni vaid 70 400 krooni.

Rakendades maakohtu arvustuskäiku kahjuhüvitise määramisel saame võimalikus

kahjuhüvitiseks 35 200 krooni. Kohus ei ole kostjalt kahjuhüvitise väljamõistmisel

arvestanud asjaoluga, et hageja kasuks on OÜ Henriksen juhatuse liikmelt

kohtuotsusega välja mõistetud 200 000 krooni.

59. Hageja ei suutnud kohtumenetluses ära tõendada, milline oli talle kostja poolt

tekitatud kahju ja selle täpne suurus. Tegemist ei olnud objektiivse võimatusega

hageja kahjunõude suuruse kindlakstegemisel (VÕS § 127 lg 6 tähenduses), vaid

hageja subjektiivse suutmatusega kahju ja selle suurust tõendada. Seetõttu puudus

käesoleval juhul maakohtul alus VÕS § 127 lg 6 kohaldamiseks ning kohtu algatusel

hüvitise määramiseks ning hagi oleks tulnud rahuldamata jätta.

60. Kohus jättis otsuse tegemisel ka arvestamata kostja vastuväite ja tõendid selle kohta, et

pärast ehitaja OÜ Henriksen poolt objektilt lahkumist oli kostja võtnud

hinnapakkumise OÜ-lt Hardest Ehitus, kes oli nõus kogu Pikri tn objekti (sh puudused)

täielikult lõpule viima 342 504 krooni eest. Arvestades OÜ Henriksen juhatuse liikmelt

välja mõistetud 200 000 krooni ja OÜ-le Henriksen ehituslepingust välja maksmata

jäänud 149 138 krooni, nähtub, et sisuliselt ei ole hagejale mingit kahju tekkinud.

Nimetatud summad oleksid katnud OÜ Hardest Ehitus soovitud hinna tööde

lõpetamiseks. Hageja OÜ Hardest Ehitus pakkumust vastu ei võtnud, jättes objekti

lõpetamata ning alustas ligemale aasta hiljem alusetut kohtumenetlust kostja vastu.

61. Kohus

ei

arvestanud

vaidluse

lahendamisel

eriteadmistega

isiku

OÜ Ehitusekspertiisbüroo arvamusega 2006.a ja tunnistaja T. S. ütlustega. Samuti on

ilmne faktiviga ja alusetu otsuses tehtud järeldus, et kuigi kostja väitis, et ehitaja

kohustus oli märgitud tööjoonised teha, ei nähtu seda esitatud hageja ja ehitaja vahelisest

lepingust. Ehitaja vastav tööjooniste kohustus nähtub üheselt ka lõplikust ehituslepingu p

3.14.

62. Lõpuks jättis maakohus ebaõigesti kohaldamata aegumise hageja kahjunõudele

400 000 krooni osas, mis esitati 09.09.2008.a. Hageja esitas oma hagi kahjunõudes

100 000 krooni kostja vastu 2005.a aprillis. Kolm ja pool aastat hiljem pärast hagi

esitamist esitatud täiendav kahjunõue on eraldi ja uus nõue, mida varem ei olnud

hageja poolt kostja vastu kunagi esitatud. Hageja väidetav kahjunõue muutus

sissenõutavaks juba enne 2005.a (kui hageja esitas kahjunõude 100 000 krooni) ning

hagi 400 000 krooni nõudes on esitatud alles 2008.a septembris. Seega on nõue

aegunud.

63. Hageja apellatsioonkaebusele vaidles kostja vastu.

Ringkonnakohtu seisukoht

64. Ringkonnakohus, kuulanud ära menetlusosalised ja tutvunud tsiviilasja materjaliga,

leiab, et Ehituskorralduse OÜ apellatsioonkaebus on põhjendatud ja maakohtu otsus

tuleb hagi rahuldavas osas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2

alusel tühistada. Ringkonnakohus saab tühistatud osas teha uue otsuse ning hagi tuleb

jätta täies ulatuses rahuldamata. KÜ Pikri apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja

tuleb jätta rahuldamata.

65. Ringkonnakohus ei jaga maakohtu seisukohta, et kostja on rikkunud pooltevahelist

ehitushanke korraldamise ja ehitusjärelevalve konsultatsioonilepingut ning on sellega

hagejale kahju tekitanud. VÕS §-s 115 sätestatud kahju hüvitamise nõude esmasteks

eeldusteks on võlasuhtest tuleneva kohustuse rikkumine (VÕS § 100) ja kohustatud

isiku vastutus (VÕS § 103). Maakohtu seisukoht, et pooltevahelise lepingu näol on

tegemist käsunduslepinguga, on õige. Täpne ei ole aga kohtu hinnang, et kostja on

käsunditäitjana rikkunud VÕS §-s 620 sätestatud hoolsuskohustust. Maakohus ei ole

sellist seisukohta võttes pööranud tähelepanu kostja poolt hagejale ehitustööde

teostaja leidmiseks koostatud pakkumise kutsedokumentidele, mille p-des 5.4, 5.7, 5.8

ja 7 on kostja andnud hagejale detailsed juhised ehitajale maksekohustuse täitmiseks.

Kostja on soovitanud hagejale teha ehitajale ettemaks maksimaalselt kuni 10%

ulatuses lepingu maksumusest, teha ettemaks vaid 100%-lise pangagarantii vastu ning

pidada ehitajale tehtavatelt maksetelt igakordselt kinni 10% kuni kõikide lepinguliste

tööde valmimise ja üleandmiseni (tlk 726-728). Vaidlust ei ole selle üle, et kostja oli

viidatud üksikasjalikud soovitused andnud kirjalikult ning hageja oli neist ehitajaga

lepingu sõlmimisel teadlik, sätestades need ehitajaga allkirjastatud ehitustulepingu

osana (tl 142). Kolleegium nõustub kostjaga selles, et hageja poolt kostja nõuannete

järgimata jätmist ehitajaga kujunenud tegelikes suhetes ei saa pidada kostjapoolseks

lepingurikkumiseks. Ehitajale ilma tagatist nõudmata suuresummalise ettemaksu

tegemise või igakordsetelt maksetelt 10% kinnipidamata jätmine on olnud hageja

otsus ning sellega kaasnenud tagajärgi tuleb hagejal endal kanda. Poolte vahel ei ole

erimeelsust selles, et ehitaja kvalifitseerus kostja poolt pakkumise kutsedokumentide

alusel ja oli valmis sõlmima hagejaga lepingu kostja poolt hagejale soovitatud

tingimustel. Hageja otsuse tagajärgi kujundada ehitajaga võlasuhteid kostja soovitusi

eiravalt ei saa pidada kostja poolt hagejale tekitatud kahjuks ega tuua kaasa kostja

vastutust.

66. Põhjendatud on kostja vastuväide, et hageja poolt tehtud maksete aluseks olevaid

arveid nr 116, 121, 129, 136 ja 144 (tl 156, 157, 159, 161 ja 163) ei ole kostjaga

kooskõlastatud ja seetõttu puudus kostjal võimalus hageja poolt tehtud makseid

kontrollida. Vaidlust ei ole selles, et ehituslepingut, mille hageja ehitajaga sõlmis, ega

tööde finantseerimislepingut kostjale ei avaldatud ning kostjal puudus seetõttu

ülevaade kokkulepitud maksetingimustest. Erimeelsust ei ole ka selles, et 590 000

krooni suurust ettemaksu arvestamata vastab hageja poolt tasutud summa teostatud

tööde tegelikule rahalisele maksumusele. Eeltoodu põhjal ei ole alust väiteks, et kostja

ei ole täitnud käsunditäitjana VÕS §-s 620 sätestatud hoolsuskohustust nõuetekohaselt

ning on rikkunud hageja ja ehitaja vahelisi arveldusi puudutavas osas pooltevahelise

lepinguga võetud ülesandeid. Kuna hagi tuleb eeltoodu põhjal jätta täies ulatuses

rahuldamata,

ei

pea

kolleegium

vajalikuks

anda

hinnangut

kostja

poolt

apellatsioonkaebuses esitatud teistele maakohtu otsusega rahulolematuse põhjustele.

67. Muus osas nõustub ringkonnakohus maakohtu otsuse järeldustega ning hageja

apellatsioonkaebuses toodud seisukohad ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.

Hageja on apellatsioonkaebuses valdavalt korranud esimese astme kohtu menetluses

esitatud seisukohti, mis tuginevad endiselt ekslikule eeldusele, et kostja vastutus

hageja ees põhineb ehitaja vastutusega võrreldavatel alustel. Maakohus on käsitlenud

kostja vastutuse eeldusi iga hagis toodud etteheite osas eraldi ja selgitanud nõutava

põhjalikkusega, miks ei saa hageja poolt esitatud nõuet esitatud alustel rahuldada.

Täienduseks maakohtu seisukohtadele märgib kolleegium, et hageja väited töödes

esinevate puuduste ja tehtud tööde ümbertegemise vajaduse kohta on asjakohatud,

kuna tööd jäid ehitaja poolt lõpetamata ning seetõttu ei saa tööde lõpptulemust

hinnata. Samuti ei saa oodata kostjalt lõpetamata tööde üle järelevalve teostamist.

Hageja väide, et tehtud tööde kohta olid aktid koostamata, ei ole täpne, aktid on

koostatud ja kostja poolt allkirjastatud (tl 158, 160, 162 ja 164). Hageja väide, et

kostja ei ole valminud tööde puudustele tähelepanu pööranud, on ümberlükatud

tõenditena esitatud ehituspäevikute ja ehituse töökoosolekute protokollidega (tl 103 -

117 ja 440 - 446), millele maakohus on otsuses hinnangu andnud. Maakohus on

hageja kõigile seisukohtadele piisava selgusega vastanud ning kuna ringkonnakohus

nõustub esimese astme kohtu otsusega täies ulatuses, ei pea kolleegium TsMS § 654

lg-st 6 juhindudes vajalikuks muus osas maakohtu otsuse põhjendusi korrata.

Maakohtu hinnang hagis esiletoodud asjaoludele ja nende kinnitamiseks esitatud

tõenditele on olnud hagi rahuldamata jätmist puudutavas osas igakülgne, täielik ja

objektiivne ning kolleegiumil ei ole alust anda esitatud tõenditele teistsugust

hinnangut ega kujundada nende pinnalt nõude aluseks olevate asjaolude suhtes

maakohtu järeldustega võrreldes erinevat seisukohta. Hageja poolt viidatud

menetlusnormi rikkumist ringkonnakohus maakohtu töös ei tuvastanud. Eeltoodu

põhjal tuleb maakohtu otsus jätta hagi rahuldamata jätmist puudutavas osas muutmata

ja hageja apellatsioonkaebus rahuldamata.

68. Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. TsMSRakS

§ 3 lg 1 kohaselt tuleb kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 ja § 61 lg 1 p 1 alusel

mõista hagejalt kostja kasuks välja kostja poolt apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud

riigilõiv 2 750 krooni ja kantud õigusabikuludest 25 000 krooni.

Iko Nõmm

Kaupo Paal

Mart Reino