2-08-91807/7 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Kersti Kerstna-Vaks

Määruse tegemise aeg ja koht

16. veebruar 2009 kell 14.00, Tartu kohtumaja

Tsiviilasi

XL Kinnisvara OÜ avaldus pankroti väljakuulutamiseks

Tsiviilasja number

2-08-91807

Menetlusosalised ja nende

esindajad

avaldaja: võlgnik XL Kinnisvara OÜ (rk 11350039,

asukoht Tähe 28, Tartu)

võlgniku juhatuse liikmed:

-

Mait Kuusik

-

Margo Lõhmus

-

Tarmo Hendrikson

ajutine pankrotihaldur: Einar Vallandi (postiaadress

OÜ Õigusbüroo Faktootum, Õpetaja 9a, Tartu, telefon

742 0583,

511 8670,

faks

742 0586,

e-post

einarvallandi@hot.ee, einar.vallandi@haldur.just.ee)

Kohtuistungi toimumise aeg

03.02.2009

Protokollija

kohtuistungisekretär Evelin Laansalu

RESOLUTSIOON

1. Välja kuulutada XL Kinnisvara OÜ (rk 11350039, asukoht Tähe 28, Tartu) pankrot

16.02.2009 kell 14.00.

2. Pankrotimäärus kuulub viivitamatule täitmisele (PankrS § 31 lg 7).

3. Nimetada

XL

Kinnisvara

OÜ

pankrotihalduriks

Einar

Vallandi

postiaadress

OÜ Õigusbüroo Faktootum, Õpetaja 9a, Tartu, telefon 742 0583, 511 8670, faks

742 0586, e-post einarvallandi@hot.ee, einar.vallandi@haldur.just.ee).

4. Võlausaldajate esimene üldkoosolek pidada 10.03.2009 kell 14.00 Tartu kohtumajas (saal

nr 348, Kalevi 1, Tartu).

5. Kohustada XL Kinnisvara OÜ juhatuse liikmeid Mait Kuusikut, Margo Lõhmust ja

Tarmo Hendriksoni 10.03.2009 kell 13.45 Tartu kohtumajas (saal nr 348) andma

võlgniku vannet. Kui Mait Kuusik, Margo Lõhmus ja Tarmo Hendriksoni vannet andma

ei ilmu, siis on kohtul õigus neid trahvida või kohaldada nende suhtes sundtoomist või

aresti (PankrS § 89 lg 1 p 3, § 90).

6. Võlausaldajad on kohustatud hiljemalt kahe kuu jooksul pankrotiteate väljaandes

Ametlikud Teadaanded ilmumise päevast arvates teatama haldurile kõigist oma enne

pankroti väljakuulutamist tekkinud nõuetest võlgniku vastu, sõltumata nõude tekkimise

alusest ja nõude tähtajast (PankrS § 93 lg 1). Tähtaegselt esitamata, kuid tunnustatud

nõuded rahuldatakse viimases järgus (PankrS § 153).

2/4

7. Enne pankroti väljakuulutamist kohaldatud hagi tagamise abinõud jäävad kehtima

(PankrS § 31 lg 5).

8. Määrata ajutise pankrotihalduri Einar Vallandi tasu suuruseks 12 750.- krooni (kaksteist

tuhat seitsesada viiskümmend krooni), millelt maksta ka sotsiaalmaks, ning hüvitada

kulutused summas 2823.40 krooni (kaks tuhat kaheksasada kakskümmend kolm krooni ja

nelikümmend senti) XL Kinnisvara OÜ arvelt. Tasu maksta Einar Vallandi kontole nr

10102016565003 SEB) ja kulutused OÜ Õigusbüroo Faktootum (rk 10609096) kontole

nr 221013804535 (Swedbank).

9. Avaldada pankrotimääruse kohta viivitamata teade väljaandes Ametlikud Teadaanded

(PankrS 33 lg 1).

10. Toimetada määrus kätte menetlusosalistele ja edastada määruse ärakiri Tartu Maakohtu

registriosakonnale (PankrS § 39 lg 1).

Määruse peale võib võlgnik esitada määruskaebuse kirjalikult Tartu Ringkonnakohtule Tartu

Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest alates. Haldur ei või võlgniku

nimel määruskaebust esitada ega võlgnikku määruskaebuse läbivaatamisel esindada. Ajutine

haldur võib esitada määruskaebuse ajutise halduri tasu ja kulutuste hüvitamise osas

(PankrS § 3 lg 2, § 23 lg 3, § 32, TsMS § 661 lg 1, 2).

MENETLUSE KÄIK

31.12.2008 esitas XL Kinnisvara OÜ Tartu Maakohtule avalduse oma pankroti

väljakuulutamiseks (tlk 4).

07.01.2009 määrusega algatas kohus XL Kinnisvara OÜ pankrotimenetluse ja nimetas

ajutiseks pankrotihalduriks Einar Vallandi (tl 10). 02.02.2009 esitas ajutine haldur aruande.

AJUTISE PANKROTIHALDURI ARUANNE

Võlgniku üldiseloomustus

Võlgniku asutasid 2007. a märtsis OÜ Aakerland, OÜ ML Varad ja OÜ 7 Invest, võlgnik

kanti äriregistrisse 12.03.2007. Asutamisest alates on olnud osakapitali suurus 45 000 krooni

(igale osanikule kuulub 15 000 krooni suuruse nimiväärtusega osa) ning juhatuse liikmeteks

Tarmo Hendrikson, Margo Lõhmus ja Mait Kuusik.

Võlgniku kavandatud tegevusvaldkonnaks oli kinnisvara-büroo pidamine, sh kinnisvara ostu,

müügi või üürileandmise vahendamine tasu eest ning kinnisvara ostmise, müümise või

üürileandmise nõustamine ja hindamisteenus tasu eest. 19.06.2007 ostis võlgnik

bürooruumiks korteriomandi (asukoht Tartu, Tähe 28-1a) hinnaga 2 713 376 krooni.

Võlgniku majandustegevus ei olnud edukas. 2007. a majandustegevuse tulemiks oli kahjum

331 129 krooni ja 2008. a majandustegevuse tulemiks kahjum 326 082 krooni.

Majandustegevusest laekuv raha oli palju väiksem võlgniku jooksvatest kuludest, võlgnik sai

tegutseda üksnes lähikondsetelt saadud laenude toel.

Võlgniku vara

07.01.2009 seisuga koostatud raamatupidamisbilansis kajastatud vara koosseis ja väärtus

(kokku 2 171 845.03 krooni) on järgmine:

-

laekumata arved 42 316.34 krooni (nõuet Tartu Kinnisvaraarenduse OÜ vastu summas

28 200 krooni ei saa pidada likviidseks varaks, Tartu Maakohus kuulutas 30.12.2008

otsusega välja Tartu Kinnisvaraarenduse OÜ pankroti; Woodcenter OÜ juhataja on

võlgniku esitatud arvest summas 14 116.34 krooni teadlik, kuid peab seda

põhjendamatuks);

3/4

-

finantsinvesteeringud 2227.50 krooni (Tähe 28 asuvale korteriühistule tasutud

osamaks, ajutine haldur ei pea seda võlgniku varaks);

-

kinnistu Tähe 28-1a Tartus 2 127 301.19 krooni. Võlgniku juhatuse hinnangul on

kinnistu harilik väärtus võrdne selle bilansilise jääkmaksumusega. Väidetavalt on

kinnistut juba üle aasta müügiks pakutud, kuid seni ei ole ostjat leitud.

Võlgniku võlad

07.01.2009 seisuga koostatud raamatupidamisbilansis kajastatud võlgniku võlgade koosseis ja

maht on järgmine: võlad hankijatele 111 998.33 krooni; võlad töövõtjatele 24 561 krooni

(netosumma, töötajatele ei ole töölepingu alusel seni ühtki väljamakset tehtud); võlad

aruandvate isikute ees 4742.20 krooni; laenud 2 621 337.80 krooni; maksuvõlad

21 521 krooni (valdavalt seni välja maksmata töötasudega seotud maksukohustusted; kui

väljamaksed teeb Eesti Töötukassa, ei ole võlgnikul ka seda maksukohustust). Kokku on

võlgade suurus 2 784 160.33 krooni. Kohustus AS-i SEB Pank ees on tagatud võlgniku

kinnistule seatud 2 600 000 krooni suuruse hüpoteegiga, samuti võlgniku juhatuse liikmete

käendusega (iga juhatuse liikme käenduse maksimumsumma 300 000 krooni).

Võlgniku tegevuse analüüs, hinnang võlgniku varalisele seisundile

Võlgniku majandustegevus ei ole kavandatud mahus kunagi käivitunud ning tegevusperiood

jäi üsna lühikeseks. Võlgniku omakapital on negatiivne ning osanikel puudub motivatsioon

teha nõutava omakapitali taastamiseks sissemakseid. Võlgniku majandustegevus lõppes

2008. a. Väljavaadet tegevust taasalustada ning võlgnikku tervendada ei ole. Võlgnik saab

oma võlgu tasuda üksnes temale kuuluva kinnisasja müügist saadava raha arvel, kuid on raske

ennustada, millal ja missuguse hinna eest õnnestub kinnistu müüa. On tõenäoline, et kinnistu

müügist saadav raha ei kata kõiki võlgniku kohustusi. Võlgnik on püsivalt maksejõuetu.

Andmed vara tagasivõitmise võimaluste kohta

Võlgnik sai Tartu Kinnisvaraarenduse OÜ-lt laenu 213 528 krooni, mille tagastas koos

intressiga (5021 krooni) sularahas 30.06.2008. Kohustuse täieliku täitmisega, seejuures

73 528 krooni ulatuses ennetähtaegselt, eelistas võlgnik oma lähikondset muude

võlausaldajate ees ning kahjustas teiste võlausaldajate huve. Tehtud makset võiks PankrS §

113 lg 1 p 3 alusel tagasi nõuda, mis tähendaks tegelikult siiski vaid Tartu

Kinnisvaraarenduse OÜ pankrotivõlausaldaja staatuse taotlemist. Arvestades, et Tartu

Kinnisvaraarenduse OÜ on pankrotis, samuti lähikondsete vahelisi muid suhteid, tuleks selle

nõude esitamise alust ja otstarbekust täiendavalt analüüsida.

Arvamus võlgniku maksejõuetuse põhjuste kohta

Ajutine haldur ei ole avastanud kuriteo tunnustega tegu ega rasket juhtimisviga, mida saaks

pidada võlgniku maksejõuetuse põhjuseks. Võlgniku maksejõuetust saab seostada

rahanduskriisiga. Võlgnik alustas oma tegevust 2007. a, kui turul oli üsna palju isikuid, kes

uskusid kinnisvaraäri jätkuvasse tulususse. Kinnisvara valdkond tihedalt seotud laenurahaga

ning turule raha juurdevoolu oluline piiramine pidurdas nii ehitamist kui ka

kinnisvaratehingute tegemist. Tagantjärele on selge, et võlgniku osanikud hindasid võlgnikule

vara soetades ja kohustusi võttes võlgniku tulevast tegevuse mahtu, tulu ja rahavooge

ebaõigesti. Võlgniku maksejõuetus ei ole tingitud mitte sellest, et keegi oleks rikkunud oma

kohustusi, vaid sellest, et võlgniku asutamine sattus ebasoodsale ajale. Võlgniku äriplaan tehti

tarbimisbuumi ajal, kuid seda tuli hakata realiseerima olukorras, kus võlgu tarbimist hakati

oluliselt piirama. Turul toimunud muudatuste tõttu realiseerus äriga üldjuhul kaasnev

ebaõnnestumise risk.

Arvamus pankroti väljakuulutamise otstarbekuse kohta

Võlgnikul puudub likviidne vara. Võlgniku varaks saab pidada üksnes tema kinnistut, mille

müügist on tõenäoliselt kunagi tulevikus võimalik saada raha nii pankrotimenetluse kulude

4/4

katmiseks kui võlausaldajate nõuete rahuldamiseks. Kuigi lähitulevikus on võimalik

pankrotimenetluse läbiviimisega paratamatult kaasnevaid kulusid tõenäoliselt katta üksnes

pankrotihalduri isikliku raha arvel, puudub alus pankrotimenetluse raugemiseks ning võlgniku

pankrotiavaldus tuleks rahuldada.

Ajutise halduri tasu ja kulutused

Ajutine haldur palub määrata oma tasu suuruseks 12 750.- krooni, millelt väljamakse tegija on

kohustatud tasuma sotsiaalmaksu 4028.- krooni, ja hüvitada OÜ-le Õigusbüroo Faktootum

kulutused summas 2823.40 krooni.

KOHTUISTUNG

XL Kinnisvara OÜ juhatuse liikmed Tarmo Hindrikson ja Margo Lõhmus kinnitasid, et on

halduri aruandega tutvunud ja sellega nõus, samuti on nad nõus ajutise halduri tasu suurusega.

KOHTU SEISUKOHT

PankrS § 31 lg 1 kohaselt kuulutab kohus pankroti välja, kui võlgnik on maksejõuetu. PankrS

§ 1 lg 2 kohaselt on võlgnik maksejõuetu, kui ta ei suuda rahuldada võlausaldaja nõudeid ja

see suutmatus ei ole võlgniku majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine. PankrS § 31 lg 4

sätestab, et kui pankrotiavalduse on esitanud võlgnik, siis eeldatakse, et ta on maksejõuetu.

Kohus leiab, et võlgniku seletus, ajutise pankrotihalduri aruanne ning selle lisad kinnitavad, et

võlgnik ei suuda rahuldada võlausaldajate nõudeid ning selline seisund ei ole tema

majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine. XL Kinnisvara OÜ võlad on 2 784 160.33 krooni

ja vara väärtus 2 171 845.03 krooni. Likviidne vara võlgnikul puudub. Võlgniku varaks saab

pidada üksnes kinnistu, kuid on raske ennustada, millal ja missuguse hinnaga õnnestub see

müüa Arvestades eeltoodut ning asjaolu, et tegemist on võlgniku pankrotiavaldusega, on

kohus seisukohal, et XL Kinnisvara OÜ pankrot tuleb välja kuulutada.

Tuginedes ajutise halduri poolt kogutud andmetele, leiab kohus, et võlgniku maksejõuetus on

tingitud sellest, et võlgniku asutamine sattus ebasoodsale ajale. Võlgniku äriplaan tehti

tarbimisbuumi ajal, kuid seda tuli hakata realiseerima olukorras, kus võlgu tarbimist hakati

oluliselt piirama.

Kohus leiab, et Einar Vallandi vastab PankrS § 56 nõuetele ning on põhjendatud nimetada ta

XL Kinnisvara OÜ pankrotihalduriks (PankrS § 31 lg 5).

Lähtudes PankrS §-st 86, peab kohus vajalikuks kohustada XL Kinnisvara OÜ juhatuse

liikmeid kohtus vandega kinnitama, et kohtule esitatud andmed vara, võlgade ja majandus-

või kutsetegevuse kohta on talle teadaolevalt õiged.

Tasu määramisel ja kulutuste hüvitamisel lähtub kohus PankrS § 23 lg-st 1 ning

justiitsministri 18.12.2003 määruse nr 71 “Pankrotihalduri ja ajutise pankrotihalduri tasude

piirmäärad ja hüvitamisele kuuluvate kulutuste arvestamise kord” §-st 2, §-st 7. Arvestades

ülesannete täitmisele kulunud aega, ülesannete mahtu ja keerukust, Einar Vallandi

kutseoskusi ning tehtud kulutusi, leiab kohus, et ajutise halduri taotlus tuleb rahuldada. Tasu

12 750 krooni, millelt väljamakse tegija on kohustatud tasuma sotsiaalmaksu, ja kulutused

2823.40 krooni tuleb maksta võlgniku arvelt. Justiitsministri määruse nr 71 § 1 lg 6 ja ajutise

halduri taotluse alusel tuleb kulutused välja maksta OÜ-le Õigusbüroo Faktootum.

Kohtunik