2-06-13067/35 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Urmas Reinola, liikmed Gaida Kivinurm ja

Imbi Sidok

Otsuse tegemise aeg ja koht

6.veebruar 2009.a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-06-13067

Tsiviilasi

Elina Kaalu hagi KÜ Maakri 44 vastu 54 605,20

krooni saamiseks

Tsiviilasja hind

Vaidlustatud kohtulahend

54 605.20 krooni

Harju Maakohtu 25. aprilli 2008.a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kohtuistungi toimumise aeg

KÜ Maakri 44 apellatsioonkaebus

21. jaanuar 2009.a

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Hageja Elina Kaal (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht

xxxxxx xx-xx xxxxx xxxxxxx), esindaja Tiit Mäger

Kostja KÜ Maakri 44 (registrikood xxxxxxx, asukoht

xxxxxx xx xxxxx xxxxxxx), esindaja Monika Sulg,

seaduslik esindaja Peeter Lepp

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada Harju Maakohtu 25. aprilli 2008.a otsus osaliselt kahju hüvitamiseks välja

mõistetud summa suuruse, motiivide ja menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas

teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt ja mõista KÜ-lt Maakri 44 Elina Kaalu

kasuks välja 47 732.20 (nelikümmend seitse tuhat seitsesada kolmkümmend kaks

krooni) ja 20 senti.

2. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Jätta menetluskuludest 13% hageja kanda ning 87% kostja kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib

menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi taotlemise selgitus

TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada

menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja

järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks

ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu

tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See

ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

Hageja palus kostjalt välja mõista tekitatud kahju hüvitamiseks 54 605,20 krooni. Hagi

põhjenduste kohaselt avastas hageja 30.06.2004.a, et Xxxxxx xx-xx korterisse on läbi lae

tunginud vesi. Avariibrigaad tuvastas, et katus on katki. Teine väljakutse toimus 02.07.2004.a,

mil avariibrigaad kattis augu osaliselt linoleumiga. Hageja teavitas mõlemal korral kostja

juhatust tekkinud probleemist. Katkisest katusest korduvalt sissejooksnud vihmavesi

põhjustas korteri osalise siseviimistluse ja sisustuse kahjustuse. Pikaajalise vee läbijooksu

tulemusena tuli köögi laest ja seintelt lahti kipsplaat, põhjustades köögikappide

allakukkumise. Köögilae kipsplaadi allakukkumisel purunes laelamp väärtusega 2100 krooni,

mille asemele osteti uus. Vesi rikkus vaiba ligikaudse väärtusega 2000 krooni, mis asendati

uue vaibaga, mille hinnaks oli 1948 krooni. Laekatte allakukkumine lõhkus elektripliidi, mille

parandamine läks maksma 2825 krooni. Taastusremondi eest tasus hageja 37 040 krooni.

Korduvatest vihmavee läbijooksudest põhjustatud viimistluse täiendava parandamise

maksumuseks kujunes 10 692,2 krooni. Kokku kandis hageja kahju likvideerimiseks kulutusi

54 605,20 krooni ulatuses.

Kostja kohustuseks oli tagada katuse purunemisest tingitud vihmavee läbijooksu peatamine

ning korraldada katuse parandamine. Jättes seaduses ja põhikirjas sätestatud kohustused

täitmata, tekitas kostja hagejale kahju. Kostja oli teadlik katkisest katusest, kuid ei võtnud

midagi ette olukorra parandamiseks.

Kostja vastuväited

Kostja hagi ei tunnistanud. Elamu haldamist üle võttes oli kostja teadlik maja seisundist, mis

ei anna aga alust pidada teda selle seisundi eest vastutavaks. Korteriomanike kaasomandi

esemeks olevate ehitiste osade majandamisega seotud küsimuste otsustamine on üldkoosoleku

pädevuses. Korteriühistu üldkoosolekul otsustati katuse remondiks laenu võtta, kuid selle

otsuse vaidlustas hageja. Kostja vastutus võiks kõne alla tulla siis, kui ta oleks jätnud täitmata

üldkoosoleku otsused elamu remontimise kohta. Hageja poolt esitatud eksperthinnanguid

kostja ei aktsepteeri, kuna need ei ole sõltumatud. Hageja ei tõendanud kahju ulatust. Kostjal

ei ole võimalik tuvastada, kas hagejal üldse olid hagis nimetatud esemed olemas ja kas nende

väärtus vastab hageja poolt nimetatule. Samuti ei ole enam võimalik tuvastada, kas hageja

likvideeris kahjud või tegi ka toreduslikke parandusi.

Esimese astme kohtu otsuse põhjendused

Maakohus rahuldas hagi. Korteriühistu kohustuseks on korteriomandite mõtteliste osade

haldamine, sh korrashoid. Selline kohustus tuleneb korteriühistuseaduse § 2 lg-st 2 (KÜS) ja

korteriühistu põhikirja p-st 1.4. Korteriühistu informeerimine tekkinud probleemist on

tõendatud OÜ Elamu Haldus kliendihalduri 09.02.2005.a selgituskirjaga. Kohus leidis, et

Finantseerimise OÜ ekspertiisiga on tõendatud, et Maakri 44 katkisest katusest sissetunginud

vihmavesi tekitas korteris nr xx osalise siseviimistluse ja sisustuse kahjustuse.

Katusekonstruktsioonid ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ja on seega

korteriomanike kaasomandis. Korteriomanikud valdavad ja kasutavad asjaõigusseaduse

(AÕS) § 72 järgi kaasomandit ühiselt ja vastutavad ühiselt ka nende korrasoleku eest. Antud

juhul on korteriomanikud kaasomandi korrashoiu kohustuse üle andnud ühistule, millest

tulenevalt on üle läinud ka vastutus korrashoiu kohustuse rikkumise eest.

Kohus leidis, et kostja ei ole oma kohustusi (korteriomandiseaduse § 21 lg 1 p 2, lg 2 p 3)

täitnud nõuetekohaselt. Kostja ei ole taganud avariide viivitamatuks likvideerimiseks toimivat

süsteemi. Kostja ei organiseerinud katusesse tekkinud augu parandamist. Korterile nr xx

tekitas vihmavesi kahjustusi, mis tuleb hüvitada korteriühistu poolt remonttöödeks kogutud

vahenditest. Kahju suurus on hageja poolt tõendatud. Kohtule esitatud kuludokumentidest

nähtub, et tegu on suvise ja sügisese läbijooksu tagajärgede likvideerimisega. Kahju

likvideerimise väärtus on tõendatud remondi hinnakalkulatsiooniga ja selle alusel tasutud

summadega. Kostjal oli võimalus kahjustusi oma silmaga vaatamas käia, seda võimalust

pakkus hageja korduvalt. Asjaolu, et hageja vaidlustas katuse remondiks pangast laenu

taotlemise, ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust. Kahjustused korteris tekkisid

avariilisest august katusel, mille likvideerimist hageja korduvalt taotles.

Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus

Kostja palus kohtuotsuse tühistada ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.

Kaebuse põhjenduste kohaselt on üldkoosoleku otsustada, milliseid remonttöid korteriühistu

poolt hallatava korterelamu juures teostatakse ning milliseid rahalisi vahendeid kasutatakse.

Katuse renoveerimine või uue katuse paigaldamine on äärmiselt suuremahuline ning kallis töö

ja kostjal puudusid selleks reaalselt rahalised vahendid. Hageja vaidlustas 27.10.2004.a

üldkoosoleku otsuse korterelamu renoveerimise kohta, mille käigus otsustati ka katuse

remontimine. Hiljem hageja loobus üldkoosoleku otsuse vaidlustamisest ning andis seega

korteriühistule võimaluse katuse renoveerimiseks. Eeltoodust tulenevalt ei saa rääkida

hoolsuskohustuse rikkumisest kostja poolt. Hoopis hageja enda tegutsemine takistas kostjal

hoolsuskohustuse realiseerimist. Hoolsuskohustuse täitmist näitab asjaolu, et katuse

renoveerimise küsimus üldse üldkoosolekule aruteluks üles seati. Liiatigi tuleneb

17.01.2005.a kriminaalasja lõpetamise määrusest, et ei ole võimalik koguda tõendeid selle

kohta, mille tagajärjel läbijooks tekkis. Seega ei ole tõendatud, et läbijooks laes tekkis katuse

tõttu.

Hageja esitas kahju hüvitamise nõude kohtule 2 aastat hiljem väidetava kahju tekkimisest.

Hageja poolt välja toodud kuupäevadel ei informeerinud ta kostjat ja korteriomanikke

tekkinud kahjust, mistõttu puudus võimalus asjaolude hindamiseks kahju tekkimise hetkel.

Samuti ei ole hageja korteris läbi viidud ekspertiisi kahju tekkimise ajal. Miller Group OÜ

hinnapakkumised on tehtud 2 ja 3 kuud hiljem kahju tekkimisest. Kostjat ei informeeritud

hinnapakkumistest ning remonttööd teostati tema eest varjatult. Kostjal ei ole olnud võimalik

kontrollida, kas hageja poolt nimetatud kahju ka reaalselt tekkis. OÜ Ehitusekspert seletus on

koostatud ca 3,5 aastat hiljem. Pärast remondi tegemist ning üle 3 aasta möödumist ei ole

võimalik hinnata reaalselt tekkinud kahju. Seletuses on välja toodud, et 11.08.2004.a toimus

eksperdi esmane kahjude hindamine, kuid sellel ajal ei ole koostatud ühtegi akti tekkinud

kahju osas. Teine kahjude hindamine toimus eksperdi ütluste kohaselt 10.10.2004.a, kuid ka

selles osas puuduvad aktid või muud kirjalikud tõendid. Pärast remonttööde teostamist

17.09.2004.a laekus katuse läbijooksu kohta ainult 1 teade (09.01.2005.a). Kostja jaoks on

arusaamatu, pärast millist läbijooksu koostati OÜ Miller Group poolt teine kalkulatsioon.

Hageja ei väitnud, et pärast 09.01.2005.a oleks olnud läbijooksu. See asjaolu tõstatab

küsimuse, kas enne on üldse mingisugust kahju tekkinud. Kostjale jääb arusaamatuks, miks

hageja ei kutsunud kahjusid hindama kostja esindajaid.

Kostja leiab, et maakohus ei ole otsust tehes järginud tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 436 lg 1. Kohus on jätnud kohtuotsuse olulises osas põhjendamata. Kohus ei

põhjendanud, millistel alustel on kostja vastutav kahju tekitamise eest. Samuti ei ole kohus

analüüsinud põhjuslikku seost ja kahju tekitamise õigusvastasust. Kostja on oma kohustuste

täitmisel järginud seadust ning korteriühistu põhikirja. Kostja lepingupartner OÜ

Elamuhaldus likvideeris kahju tekkimise kuupäevadel koheselt võimaliku kahju tekitamise

allika ning seega täitis kostja hoolsus-ja lojaalsuskohustust oma pädevuse piires. Sõlmides

avariiabilepingu OÜ-ga Elamuhaldus on kostja teinud maksimaalselt võimaliku erinevate

avariiolukordade likvideerimiseks. Kostja ei saanud olla teadlik hageja korteris tekkinud

avariiolukorrast ning võimalikest kahjudest, kui hageja sellest korteriühistu juhatust koheselt

ei informeerinud.

Maakohus ei ole otsuses analüüsinud ühtegi tõendit, millega oleks võimalik tuvastada, et just

nimetatud kuupäevadel kahju tekkis ja et kahjustada saanud esemed on ka reaalselt hagejal

olemas olnud. Tähelepanuta jäeti asjaolu, et väidetava kahju tekkimise ning teostatud

remonttööde vahel oli mitme kuu pikkune vahe. Kuna kostja ei olnud teadlik kahju

tekkimisest, siis on ebaõige maakohtu väide, et kostjal oli võimalik hageja korteris kahjusid

vaatamas käia.

Vastus apellatsioonkaebusele

Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta kohtuotsuse muutmata.

Ringkonnakohtu seisukoht ja põhjendused

Tsiviilkolleegium, kuulanud ära asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning

tutvunud asja materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada tekitatud

kahju hüvitamiseks välja mõistetud summa suuruse, motiivide ja menetluskulude jaotuse osas

ning kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 teha tühistatud osas uus otsus. Hageja nõue tuleb

rahuldada vihmavee läbijooksudest tingitud korteri taastusremondiks ja viimistluse

täiendavaks parandamiseks tehtud kulutuste hüvitamiseks ning kostjalt nõutud summas välja

mõista. Nõue asjade hävimisest ja kahjustamisest tekkinud kahju hüvitamiseks tuleb

tõendamatuse tõttu jätta rahuldamata. Eeltoodu tõttu tuleb ümber jaotada ka menetluskulud.

Hageja esitas kostja vastu nõude kahju hüvitamiseks, mistõttu tuli kohtul tuvastada, milline

kahju ning millises ulatuses pooltevahelises suhtes hüvitamisele kuulub. Maakohus leidis, et

kostja ei täitnud oma kohustusi nõuetekohaselt, mistõttu kuulub temalt hageja kasuks

väljamõistmisele õigusvastaselt tekitatud kahju VÕS §-s 1043 ja §-is 1045 lg 1 p 7 sätestatu

alusel. Kolleegium selle käsitlusega ei nõustu.

VÕS-i § 1043 reguleerib lepinguvälise kahju hüvitamise juhtumeid. Vaidlust ei ole poolte

vahel selles, et hageja oli KÜ Maakri 44 liige, kellele kuuluva korteri siseviimistluse ja

sisustuse kahjustuse põhjustas maja katkisest katusest korduvalt sissejooksnud vihmavesi.

Tulenevalt KÜS § 2 lg-st 1 on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike

poolt loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate

ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majapidamine ja korteriühistu liikmete ühiste

huvide esindamine. Kostja põhikirja p 1.3. kohaselt on korteriühistu tegevuse eesmärgiks

Maakri tn 44 asuva elamu (välja arvatud korterite kui korteriomandi reaalosade) ja selle

juurde kuuluva (teenindamiseks vajaliku) maa ühine majandamine ning seoses sellega ühistu

liikmete ühiste huvide esindamine, samuti ühistu liikmetele seoses eluruumi kasutamisega

teenuste osutamine. Eeltoodu alusel leiab kolleegium, et hageja oli liikmelisuse kaudu

kostjaga lepingulises suhtes ja käesolevas asjas tuleb kohaldada lepingulise kohustuse

rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise kohta sätestatut.

VÕS § 115 reguleerib kahju hüvitamise nõudeid, mis tekivad olemasolevast võlasuhtest

tuleneva kohustuse rikkumise tagajärjel ja mille esmaseks eelduseks on võlasuhtest tuleneva

kohustuse rikkumine. Nimetatud sätte lõige 1 võimaldab võlasuhte poolel, kelle suhtes on

kohustust rikutud, valida kahe kahju hüvitamise viisi vahel, milleks on õigus nõuda seaduse

kohaselt kahju hüvitamist koos kohustuse täitmisega või selle asemel.

VÕS § 101 lg 1 p 3 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda

kahju hüvitamist. Asja materjalidest nähtuvalt teavitas hageja koheselt kostjat tekkinud

probleemist (tl 32), mistõttu ei ole asjakohane kostja väide, et ta ei olnud teadlik kahju

tekkimisest. Kostja oli august katuses ja selle tagajärjel vee läbijooksust teadlik juba üksnes

seetõttu, et tema poolt olid tasutud avariibrigaadi töö eest esitatud arved (tl 95, 96) läbijooksu

likvideerimiseks ja katuseaugu parandamiseks. Asjaolul, et väidetava kahju tekkimise ning

teostatud remonttööde vahel oli mitme kuu pikkune vahe, ei ole kahju suuruse

kindlakstegemisel tähtsust. Et kostja hageja pakutud korduvaid võimalusi vihmaveest tingitud

kahjustusi korteris vaatamas käia ei kasutanud, oli kostja risk. Riiklikult tunnustatud ekspert

Ü.Lainsalu ütlustega on tõendatud, et vihmaveest põhjustatud kahjustuste kõrvaldamine oli

põhjendatud, kuna sellisel kujul oli korteri kasutamine elamiseks võimatu ja teostatud

remonttöödega hoiti ära üleliigsest vihmaveest tekkiva hallituse levimine nii korteri sees kui

sellest väljapoole (tl 205-207, 221-222). Apellatsioonikohtu istungil kinnitas hageja, et

korteris ei olnud võimalik poole aasta jooksul elada, sest elektri sisselülitamisel võis tekkida

lühis.

Miller Grupp OÜ poolt teostatud ehituslikku ülevaatust ja remonttööde arvete suurust (tl 153,

154) kostja vaidlustanud ei ole. Kostja oli tulenevalt KOS § 21 lg 1 p-dest 1-3 õigustatud ja

kohustatud viima ellu korteriomanike otsuseid ja hoolitsema kodukorra täitmise eest,

rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas

remondiks, vajalikke abinõusid ning mõjuval põhjusel rakendama muid kaasomandi eseme

säilimiseks vajalikke abinõusid. Katusekonstruktsioonid ei kuulu ühegi korteriomandi

reaalosa hulka, vaid on korteriomanike kaasomandis, mille korrashoiu kohustus oli üle antud

kostjale. Kostja poolt remondi ja hooldamise kohustuse aktsepteerimist tõendab kostja

kodukorra projekt (tl 146 pöördel), mille p 1.3. kohaselt on kostja kohustuseks katuse ja

pööningu remont ja hooldamine. Kolleegium nõustub maakohtuga selles, et tekkinud kahju

likvideerimise kulutused on remondi hinnakalkulatsioonide alusel hageja poolt tasutud

summadega tõendatud. Maakohus tuvastas tõendeid hinnates õigesti, et kostja ei

organiseerinud koheselt katusesse avarii tagajärjel tekkinud augu parandamist. Õige on ka

see, et asja lahendamisel ei omanud tähtsust asjaolu, et hageja oli vaidlustanud katuse

remondiks pangast laenu taotlemise. Eeltoodu põhjal leiab kolleegium, et põhjendatud on

kostjalt välja mõista vihmavee läbijooksudest tingitud korteri taastusremondiks ja viimistluse

täiendavaks parandamiseks hageja tehtud kulutused 47 732.20 krooni suuruses summas.

Kolleegium leiab, et hageja nõue asja hävimisest või purunemisest tekkinud kahju

hüvitamiseks tuleb tõendamatuse tõttu jätta rahuldamata. VÕS § 132 lg-te 1 ja 3 järgi tuleb

asja hävimisest või kaotsiminekust tekkinud kahju hüvitamise kohustuse olemasolu korral

maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele

kulutustele. Kui asja väärtus oli hävimise või kaotsimineku hetkel, võrreldes uue samaväärse

asja väärtusega, oluliselt vähenenud, tuleb väärtuse vähenemist kahjuhüvitise määramisel

mõistlikult arvestada ning kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja

parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Maakohus ei ole otsuses

käsitlenud ühtegi tõendit, mis tõendaksid, et hageja korteris enne vee läbijooksu hagis

nimetatud asjad olemas olid, ometi on ta nõude täies ulatuses rahuldanud. Isegi juhul, kui

eeldada, et hagejal need asjad olemas olid, puuduvad tõendid asjade kulumise ja nende

võimaliku väärtuse vähenemise kohta vee läbijooksu tagajärjel. Toimikus olevad kviitungid

(tl 150-152) iseenesest kolleegiumi arvates hageja asjade hävimist ega kahjustumist hagis

toodud asjaoludel ei tõenda.

Kuna ringkonnakohus rahuldab kostja apellatsioonkaebuse osaliselt, tühistab osaliselt esimese

astme kohtu otsuse ja teeb tühistatud osas uue otsuse, tuleb menetluskulud jaotada võrdeliselt

hagi rahuldamise ulatusega. Et nõue rahuldatakse 87% ulatuses, tuleb kooskõlas TsMS § 163

lg-ga 1 jätta kõigist menetluskuludest 13% hageja kanda ja 87% kostja kanda.

Gaida Kivinurm Imbi Sidok Urmas Reinola