2-02-117/36 · 2-02-117/36 · Viru Maakohus Narva kohtumaja

Legislator summary

AI generated

Kohtuotsuse tegemise aeg ja 19.09. 2008.a., Rakvere Kohtumaja, Rakvere Rohuaia 8 kinnistusosakonna registris, registriosa nr. 564509 (vana nr. 5645), kinnistu asukohaga Ida

Legislator headnote

AI generated

2-02-117/36 · Viru Maakohus Narva kohtumaja: 2008.a., Rakvere Kohtumaja, Rakvere Rohuaia 8 kinnistusosakonna registris, registriosa nr. 564509 (vana nr. 5645), kinnistu asukohaga Ida

Keywords

AI generated

housing law hospital and medical care standing against building permit hotel accommodation contract health claims substandard housing

AI generated

2-04-704/10

15. juunil 2004.a V. B.’i poolt esitatud hagiavalduse kohaselt oli ta A. vallas R. külas asuva 43,96 ha suuruse maa tagastamise õigustatud subjekt. Tagastamisele kuuluval maal paiknevad lastelaagri ehitised, mille 13.12.1996.a omandas kostja MTÜ Lastekaitse Liit. A. Vallavalitsus hakkas MTÜ-le Lastekaitse Liit kuuluvate ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise erastamistoimingute läbiviimist. Hageja ei nõustunud kostjale erastatava maatüki suuruse ja piiride kulgemise viisiga, mistõttu 03.11.1999.a pöördus ta Ida-Viru maavanema poole taotlusega erastamistoimingute üle järelevalve teostamiseks.

2-01-104/3

Resolutsioon Lõpetada menetlus OY Best-Hall hagis Stelling Kaubanduse OÜ vastu omandiõiguse tunnustamiseks, hoone väljamõistmiseks ebaseaduslikust valdusest, kahju väljamõistmiseks ning Stelling Kaubanduse OÜ vastuhagis OY Best-Hall vastu ostumüügilepingu tühisuse tunnustamiseks ning Stelling Kaubanduse OÜ vastuhagis OY Best-Hall vastu ostu-müügilepingu täitmisest keeldumise õiguse tunnustamiseks.

2-09-39966/15

Viru Maakohtu menetluses on M Ž hagi Osaühingu ALMEDA KLIINIK vastu 24.

3-17-2490/51

U.V. (kaebaja) esitas 20.07.1992 Viimsi Vallavalitsusele (vastustaja) maareformi seaduse ulatuses tema omanduses olevate ehitiste juurde asukohaga xxxxxxxxxxx. Senise maakasutuse

2-05-23666/62

A.K., H.S., J.S., S.A. ja I.G. olid esitanud kohtule hagiavalduse T.V. vastu järgmiste nõuetega: 1) kohustada T.V.´d kõrvaldama omal kulul ehitised ja ehitusmaterjalid kinnisasjalt „Uusküla“, mis koosnes maatükist suurusega 10,6 ha (katastritunnusega: xxx: xxx: xxx), asukohaga Uusküla küla, Alajõe vald, Ida – Virumaa, mis oli kantud Kinnistusregistrisse Viru Maakohtu kinnistusosakonnas, Ida – Viru jaoskonnas, registriosa nr.xxx all, aga samuti kohustada T.V.´d andma hagejate valdusesse tagasi kõrvaldatavate ehitiste alune maatükk ning sellega külgnev maa ja edaspidi hoiduma hagejate omandiõiguse rikkumisest sellele kinnisasjale või 2) tunnistada T.V. poolt püstitatud ehitised, mis asusid kinnisasjal „Uusküla“, mis koosnes maatükist suurusega 10,6 ha (katastritunnusega: xxx: xxx: xxx), asukohaga Uusküla küla, Alajõe vald, Ida –

Full text

ÄRAKIRI

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Viru Maakohus

Kohtukoosseis

kohtunik Sirja Tooming

sekretär Annely Eesmaa

tõlk Jelena Zubtsova

Kohtuotsuse tegemise aeg ja

Kohtuotsuse tegemise aeg ja 19.09. 2008.a., Rakvere Kohtumaja, Rakvere Rohuaia 8

Tsivii

Tsiviilasja number

lasja number

2-02-117

Tsiviilasi

OÜ Almeda Kliinik hagi A Ž ja Eesti Vabariigi vastu maa

ostu-müügilepingu

ja

asjaõiguslepingu

tühisuse

tunnustamiseks ning ebaõige kinnistusraamatu kande

muutmiseks.

A Ž vastuhagi OÜ Almeda Kliinik vastu 05.10.2001.a.

sõlmitud

ehitise

ostu-müügilepingu

tühisuse

tunnustamiseks.

Menetlusosalised ja

Menetlusosalised ja nende

nende

esindajad

Hageja: OÜ Almeda Kliinik, registrikood 10371482,

asukoht Puškini 13, Narva linn 20309, Ida-Virumaa,

seaduslik esindaja A. D,

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat

Sergei

Politšev,

isikukood xxxx, asukoht Rakvere 5a, Jõhvi 41531, Ida-

Virumaa,

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat

Vesse

Võhma,

Advokaadibüroo Lepik & Luhaäär LAWIN, Niguliste 4,

Tallinn 10123, Harjumaa.

Kostjad:

1. A Ž, isikukood xxxx, elukoht xxxx, xxxx,

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat

Andrus

Lillo,

Advokaadibüroo Lillo&Lõhmus, Ülikooli 4, Tartu linn

51003, Tartumaa.

2. Eesti Vabariik,

seaduslik esindaja Ida-Viru Maavanem, asukoht Ida-Viru

Maavalitsus, registrikood 70001449, Keskväljak 1, Jõhvi

41594, Ida-Virumaa,

esindaja volikirja alusel jurist Milvi Tooming, isikukood

xxxx.

3. Narva Linn, Narva Linnavalitsuse kaudu, registrikood

75008485, Peetri plats 5, Narva linn 20308, Ida-Virumaa,

esindaja volikirja alusel nõunik õigusküsimustes Pyotr

Nyakk, isikukood xxxx.

Kohtuistungi toimumise aeg

Kohtuistungil osalesid

17.07.2008.a.

hageja esindajad, kostja ja kostjate esindajad

Resolutsioon:

1. OÜ Almeda Kliinik

OÜ Almeda Kliinik

OÜ Almeda Kliinik hagi

hagi

hagi A Ž

A Ž

A Ž ja Eesti Vabariigi vastu

ja Eesti Vabariigi vastu

maa

maa ostu

ostu

ostu-müügilepingu

müügilepingu

müügilepingu ja asjaõiguslepingu

ja asjaõiguslepingu

ja asjaõiguslepingu tühisuse

tühisuse

tunnustamiseks ning ebaõige kinnistusraamatu kande

muutmiseks rahuldada

muutmiseks rahuldada tervikuna

tervikuna

tervikuna.

2.

2. 2. A Ž

A Ž

A Ž vast

vast

vastuhagi OÜ Almeda Kliinik vastu 05.10.2001.a.

uhagi OÜ Almeda Kliinik vastu 05.10.2001.a.

sõlmitud

ehitise

ostu

ostu-müügilepingu

tühisuse

müügilepingu

tühisuse

müügilepingu

tühisuse

müügilepingu

tühisuse

tunnustamiseks jätta rahuldamata

tunnustamiseks jätta rahuldamata tervikuna

tervikuna

tervikuna.

3.

3. 3. Tunnustada

Tunnustada

Tunnustada A Ž

A Ž

A Ž ja Eesti Vabariigi

ja Eesti Vabariigi

ja Eesti Vabariigi vahel 21.12.2001.a. sõlmitud

vahel 21.12.2001.a. sõlmitud

vahel 21.12.2001.a. sõlmitud maa

maa

maa ostu

ostu

ostu-müügilepingu

müügilepingu

müügilepingu ja

ja

asjaõiguslepingu

asjaõiguslepingu tüh

tüh

tühisus

isus

isust.t.t.t.

4.

4. 4. Tunnistada Viru Maakohtu kinnistusosakonna registriosa

Tunnistada Viru Maakohtu kinnistusosakonna registriosa

Tunnistada Viru Maakohtu kinnistusosakonna registriosas nr.

nr.

nr. 5645

5645

564509 (vana nr. 5645)

09 (vana nr. 5645)

09 (vana nr. 5645),

, ,

,

kinnistu, asukoh

kinnistu, asukoht Ida

Ida

Ida-Virumaa, Narva linn, Aasa tn. 4, katastritunnus 51102:001:0043,

Virumaa, Narva linn, Aasa tn. 4, katastritunnus 51102:001:0043,

omaniku kanded ebaõigeks.

5.

5. 5. Tuvastada, et

Tuvastada, et

Tuvastada, et A Ž

A Ž

A Ž’l, isikukood

’l, isikukood

’l, isikukood xxxx

xxxx

xxxx, lasub kohustus anda nõusolek enda kustutamiseks

, lasub kohustus anda nõusolek enda kustutamiseks

, lasub kohustus anda nõusolek enda kustutamiseks Viru

Viru

Maakohtu kinnistusosakonna registrist

Maakohtu kinnistusosakonna registrist, registriosa

registriosa

registriosa nr. 5645

nr. 5645

nr. 564509 (vana nr. 5645)

09 (vana nr. 5645)

09 (vana nr. 5645), kinnistu

, kinnistu

asukoh

asukoht Ida

Ida

Ida-Virumaa, Narva linn, Aasa tn. 4, katastritunnus 51102:001:0043,

Virumaa, Narva linn, Aasa tn. 4, katastritunnus 51102:001:0043,

Virumaa, Narva linn, Aasa tn. 4, katastritunnus 51102:001:0043, kinnistu

kinnistu

omanikuna ja

omanikuna ja Eesti V

Eesti V

Eesti Vabariigi

abariigi

abariigi kandmiseks samasse registriossa omanikuna.

kandmiseks samasse registriossa omanikuna.

6.

6. 6. Tuvastada, et Eesti Vabariik

Tuvastada, et Eesti Vabariik

Tuvastada, et Eesti Vabariik annab nõusoleku

annab nõusoleku

annab nõusoleku Eesti Vabariigi kandmiseks

Eesti Vabariigi kandmiseks

Eesti Vabariigi kandmiseks Viru Maakohtu

Viru Maakohtu

kinnistusosakonna registris, registriosa nr. 564509 (vana nr. 5645), kinnistu asukohaga Ida

kinnistusosakonna registris, registriosa nr. 564509 (vana nr. 5645), kinnistu asukohaga Ida-

Virumaa, Narva li

Virumaa, Narva linn, Aasa tn. 4, katastritunnus 51102:001:0043,

nn, Aasa tn. 4, katastritunnus 51102:001:0043,

nn, Aasa tn. 4, katastritunnus 51102:001:0043, omanikuna.

omanikuna.

7.

7. Käesolev

k

Käesolev

k

Käesolev

k

Käesolev

kohtuotsus

asendab

nõusoleku

ohtuotsus

asendab

nõusoleku

ohtuotsus

asendab

nõusoleku

ohtuotsus

asendab

nõusolekuid

id

ja

on

aluseks

kannete

tegemisele

ja

on

aluseks

kannete

tegemisele

ja

on

aluseks

kannete

tegemisele

ja

on

aluseks

kannete

tegemisele

kinnistusraamatusse.

8.

8. 8. Välja mõista

Välja mõista

Välja mõista A Ž

A Ž

A Ž’lt,

’lt,

’lt, isikukood

isikukood

isikukood xxxx

xxxx

xxxx, OÜ Almeda Kliinik

, OÜ Almeda Kliinik

, OÜ Almeda Kliinik kasuks ja kohtukulude kat

kasuks ja kohtukulude kat

kasuks ja kohtukulude katteks

teks

kokku

kokku 1 157

157 (üks

üks

üks tuhat

tuhat

tuhat ükssada

ükssada

ükssada viis

viis

viiskümmend seitse

kümmend seitse

kümmend seitse) krooni.

) krooni.

9.

9. 9. Kohtuotsus tehakse teatavaks Viru Maakohtu Rakvere Kohtumaja kantselei kaudu

Kohtuotsus tehakse teatavaks Viru Maakohtu Rakvere Kohtumaja kantselei kaudu

19.09.2008.a. ja otsuse ärakiri toimetatakse kätte pooltele ning saadetakse Riigikohtu

Halduskolleegiumile

t

Halduskolleegiumile

t

Halduskolleegiumile

t

Halduskolleegiumile

teadmiseks

haldusasjas

nr.

eadmiseks

haldusasjas

nr.

eadmiseks

haldusasjas

nr.

eadmiseks

haldusasjas

nr.

3-3-1-25

25-04

(peatatud

20.05.2004.a.

(peatatud

20.05.2004.a.

(peatatud

20.05.2004.a.

(peatatud

20.05.2004.a.

määrusega).

10.

10. 10. Edasikaebamise kord:

Edasikaebamise kord:

Kohtuotsusele on õigus esitada apellatsioonkaebus Viru Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul kohtuotsuse kättetoimetamisele järgnevast päevast arvat

jooksul kohtuotsuse kättetoimetamisele järgnevast päevast arvates.

es.

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses

märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses

(TsMS § 442 lg. 6, § 633 lg. 7).

I.

I. I. Asjaolud.

Asjaolud.

Hagiavaldus on Narva Linnakohtule saabunud 22.04.2002.a. Varasem number 2-1509/02.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid A.Ž ja OÜ Almeda Kliinik 05.10.2001.a. ehitise ostu-

müügilepingu, mille kohaselt sai hageja OÜ Almeda Kliinik omandisse Narvas Aasa 4 asuva

hoone. 21.12.2001.a. sõlmisid Narva linnapea (Eesti Vabariigi nimel) ja kostja erastamise

käigus maa ostu-müügilepingu Aasa 4 maaüksusele ning asjaõiguslepingu, mille alusel tehti

Ida-Viru Maakohtu Kinnistusregistris vastav kanne. Hageja leiab, et viidatud maa ostu-

müügileping on tühine, kuna kostja ei olnud sel ajal sellel maatükil asuvate hoonete omanik.

MaaRS § 22 lg. 1 kohaselt saab ostueesõigusega maad erastada ehitise omanik, kelleks on

hageja. TsÜS § 66 lg. 2 kohaselt on seadusega vastuolus olev tehing tühine ja sama paragrahvi

lg. 3 kohaselt on tühine tehing kehtetu algusest peale. Seega ei tekkinud kostjal omandiõigust

maale ja selle omanikuks jäi endiselt Eesti Vabariik. Asjaõiguslepingu tühisusega on tühised ka

selle lepingu alusel kinnistusraamatusse tehtud kanded. AÕS § 57 lg. 1 kohaselt

kinnistusraamatu kanne on ebaõige, kui see on tehtud õigusliku aluseta või see alus on hiljem

ära langenud. AÕS § 65 lg. 1 sätestab, et isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib

nõuda

ebaõige

kande

muutmist

või

kustutamist.

Kuna

enne

kostja

kandmist

kinnistusraamatusse

Aasa

tn.

asuva

kinnistu

omanikuna

ei

olnud

kedagi

kinnistusraamatusse kantud, siis tuleb kinnistusraamatusse kanda kinnisasja omanik enne

maa erastamist ehk Eesti Vabariik. Hageja palub tunnustada Eesti Vabariigi ja A Ž vahel

21.12.2001.a.

sõlmitud

ostu-müügilepingu

ja

asjaõiguslepingu

tühisust

ning

muuta

21.12.2001.a. sõlmitud asjaõiguslepingu alusel registriosas 5645 tehtud kannet, kandes

kinnistusraamatusse kinnistu, asukohaga Ida-Viru Maakond, Aasa tn. 4, katastritunnusega

51102:001:0043, omanikuna Eesti Vabariigi.

25.01.2006.a. on hageja esitanud avalduse täiendava nõudega, milles ta täiendavalt palub

kohustada Eesti Vabariiki sulgema Viru Maakohtu Kinnistusregistris registriosa nr. 5645.

II.

II. II. Kostjate kirjalikud vastused.

Kostjate kirjalikud vastused.

Kostja A Ž 17.06.2002.a. Narva Linnakohtule saabunud kirjalikus vastuses palub jätta

hagi rahuldamata selle põhjendamatuse tõttu. Kostja leiab, et 21.12.2001.a. sõlmitud maa ostu-

müügilepingu tühisuse tunnustamiseks alust ei ole. MaaRS § 23 lg. 6 kohaselt maa erastatakse

Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vastavalt VV 06.11.1996.a. määrusega nr. 267

kinnitatud Maa ostueesõigusega erastamise korra p.-le 7 ostueesõigusega saavad maad

erastada MaaRS § 22 lg. 1, AÕS § 18 lg. 1 ning MaaRS ja maareformiga seonduvate õigusaktide

muutmise seaduse § 14 lg. 8 nimetatud isikud, arvestades MaaRS §-s 21 sätestatud kitsendusi,

tingimusel, et eelnimetatud isikud on maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitanud

hiljemalt 01.01.1998.a. Kostja Aasa tn. 4 ehitise omanikuna on õigeaegselt maa erastamise

avalduse esitanud ja Narva Linnavalitsus on maa erastamise ka otsustanud. Narva

Linnavalitsuse 22.11.2000.a. korraldust ei ole vaidlustatud. Viidatud erastamise korra p. 13

kohaselt teeb kohalik omavalitsus erastamise eeltoimingud, mille viimaseks etapiks on maa

erastamise kohta korralduse vastuvõtmine. Toimik on aluseks maa ostu-müügilepingu

sõlmimisele. Kui hageja leiab, et vaidlusalune maaüksus tulnuks temale erastada, tulnuks tal

ka õigeaegselt erastamise korraldajale sellest teatada. Hageja sõlmis ehitise ostu-müügilepingu

05.10.2001.a., maa ostu-müügileping sõlmiti hiljem - 21.12.2001.a. Hageja ei pidanud

vajalikuks teatada ehitise omandamisest selletõttu, et ta polnud kindel 05.10.2001.a. ehitise

ostu-müügilepingu seaduslikkuses. Seega on 21.12.2001.a. maa ostu-müügileping seaduslik ja

kinnistusraamatu kande muutmiseks alust ei ole. Kinnistusametile esitatud 21.12.2001.a. maa

ostu-müügileping sisaldab seadusele vastava asjaõiguslepingu, mis on kande tegemise

õiguslikuks aluseks.

Kostja Eesti Vabariik Ida-Viru Maavalitsuse kaudu oma 30.05.2002.a. kirjalikus vastuses

selgitab, et 27.08.1999.a. omandas A Ž notariaalse ostu-müügilepingu alusel hoone asukohaga

Aasa tn. 4 Narvas. 27.10.1999.a. esitas A.Ž Narva Linnavalitsusele maa ostueesõigusega

erastamise avalduse Aasa tn. 4 maa erastamiseks ja Narva Linnavalitsuse 21.11.2000.a.

korraldusega nr. 3163-k määrati ehitise teenindamiseks vajalik maa ja otsustati maa

ostueesõigusega maa erastamine A.Ž’le, kes nõustus korralduses märgitud tingimustega ja

teatas, et ei soovi maa ostu-müügilepingu notariaalset vormistamist. 05.10.2001.a. sõlmisid A.Ž

ja OÜ Almeda Kliinik notariaalse ostu-müügilepingu Narvas Aasa tn. 4 asuva ehitise –

ühekorruselise ärihoone, kasuliku pinnaga 424,5 m2 ,mis paikneb maatükil 1235 m2, müügiks.

21.12.2001.a. sõlmis Narva Linnapea Eesti Vabariigi nimel A.Ž’ga maa ostu-müügilepingu ja

asjaõiguslepingu Aasa tn. 4 asuva maaüksuse müügiks koos selle oluliste osadega. Viidatud

lepingus pooled kinnitavad oma õigust sellist lepingut sõlmida. Tegelikult on leping tühine A.Ž

volituste piire ületava käitumise tõttu. Ida-Viru maavanem nõustub hageja hagiavalduses

esitatud väidetega täielikult ja palub tunnistada Eesti Vabariigi ja A Ž vahel 21.12.2001.a.

sõlmitud maa ostu-müügileping tühiseks, muuta kinnistusraamatu registriosas nr. 5645

kannet ning kanda kinnistu, asukohaga Aasa tn. 4, Narva linn, katastritunnus 51102:01:0043,

omanikuks Eesti Vabariik. Ühtlasi palub kostja kaasata Narva linn ja Eesti Vabariik protsessi

kolmanda isikuna kostja poolel.

Narva Linnakohtu 02.05.2003.a. määrusega on protsessi kostjana kaasatud Narva Linn.

III. Kostja

III. Kostja A Ž

A Ž

A Ž vastuhagiavaldus.

vastuhagiavaldus.

15.04.2003.a. on Narva Linnakohtule saabunud ühiseks läbivaatamiseks koos tsiviilasjaga

nr. 2-1509/02 kostja A Ž vastuhagiavaldus A Ž ja OÜ Almeda Kliinik vahel 05. 10. 2001.a.

sõlmitud ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks.

Kostja selgitab, et omandas 27.08.1999.a. R O’ilt asukohaga Aasa tn. 4 Narvas hoone, mis

paikneb õiguslikul alusel kasutataval maal suurusega 1385 m2. 27.10.1999.a esitas kostja

ehitise omanikuna Narva Linnavalitsusele taotluse ehitise aluseks oleva ja teenindamiseks

vajaliku maa erastamiseks. Kuna kostjal oli kavatsus ehitada poolenisti lammutatud ehitise

(elumaja) baasil elumaja Aasa tn. 4, siis kinnitati Narva Linnapea poolt vastava asjaajamise

käigus 07.02.2000.a. elumaja projekteerimiseks ja ehitamiseks ettenähtud arhitektuurse

planeerimise ülesanne. 26.10.2000.a. anti välja ehitusluba ja Narva Linnavalitsuse

22.11.2000.a. korraldusega otsustati maa ostueesõigusega erastamine kostjale. 21.12.2001.a.

sõlmis kostja Eesti Vabariigiga Narva Linnapea isikus Narva linnas Aasa 4 maa ostu-

müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Maa sihtotstarbeks oli elamumaa. 14.09.2000.a. sõlmis OÜ

Almeda Kliinik ehituse peatöövõtulepingu OÜ-ga Estconde. Lepingu eesmärgiks oli Narva

linnas Aasa tn. 4 ärihoone ehitustööd. Lepingu kohaselt oli ehitatavale ärihoonele ehitusloa

andmise kohustus tellijal ehk hagejal OÜ-l Almeda Kliinik, kuid see kohustus on täitmata.

2000.a. detsembrikuus alustas OÜ Estconde hageja tellimusel omavolilist ehitamist. Omamata

ehitusluba ega maaeraldust püstitas ta ilma vähimagi õigusliku aluseta Aasa tn.4

ühekorruselise ärihoone, millele Narva Linnavalitsus mõistetamatutel alustel väljastas

kasutusloa hoone kasutamiseks ärihoonena. Samas kasutusloas on viidatud, et ärihoone alune

ja selle teenindusmaa sihtotstarve on endiselt elamumaa.

05.10.2001.a. sõlmisid kostja ja hageja ostu-müügilepingu objektile - Aasa tn. 4 paikneva

ühekorruselise ärihoone võõrandamiseks, mis oli OÜ Estconde –E poolt ehitatud. Lepingu p.-s

3.3.3. ostja muuhulgas kinnitab, et ta on teadlik varadega seotud majanduslikest, finantsilistest

ja juriidilistest asjaoludest. 22.04.2002.a. esitas hageja hagi 21.12.2001.a. ostu-müügilepingu

tühisuse tunnustamiseks.

Kostja leiab, et 1) ühekorruselise ärihoone müügileping on vastuolus seadusega, müügileping

on näilik. Pooled sõlmisid selle lepingu igasuguse kavatsuseta luua õiguslikke tagajärgi ja see

leping ka mingeid tagajärgi kaasa ei toonud, sest müügiobjekt oli enne lepingu sõlmimist ostja

OÜ Almeda Kliinik omanduses ja jäi ostja omandusse ka pärast lepingu sõlmimist. Kostja tegi

müügilepingu hageja seadusliku esindaja A.D nõudmisel; 2) müügilepingu osaks olev

käsutustehing on tühine, sest müügilepingu objektiks olnud ärihoone ei ole ostjale

õiguspäraselt üle läinud. Notariaalse ostu-müügilepingu järgi lepingu sõlmimisega veel omandi

üleandmist ei toimu ja asja juriidiline kuuluvus ei muutu ning lepingu täitmiseks on vajalik

eraldi käsutustehing, millega antakse omand müüdud asjale üle. Nimetatud käsutustehing on

tühine, kuna ehitusluba nr. 352 kätkeb endas sisuliselt ehitusloa saajale antud võimalust

ehitada ehitusloale ja selles viidatud dokumentidele vastav eramu, mida seni ehitatud ei ole.

Vastavalt PES §-le 58 lg. 1 on ehitise kasutusluba luba, mille annab kohalik omavalitsus

ehitusloa alusel. Seega peavad need load teineteisele vastama. Kuna ehitusluba anti eramu

ehitamiseks, siis on ärihoone ehitatud ilma õigusliku aluseta ning PES tähenduses on tegemist

omavolilise ehitisega. Kuna Aasa tn. 4 asuva ärihoone kasutusluba oma vastuolu tõttu

ehitusloaga on juriidiliselt tühine, siis on väär ka Ida-Viru Maakonna Hooneregistri kanne

vastava ärihoone kohta. Eelnevast järeldub, et poolte ostu-müügilepingu objekti ehk ärihoonet

ei saanudki üle anda, kuna ärihoonet ei saanudki juriidiliselt eksisteerida. Järelikult ei olnud

hageja OÜ Almeda Kliinik õigustatud omandit vastu võtma ning vastav kanne hooneregistris

on õigustühine; 3) 05.10.2001.a. sõlmitud tehing on vastuolus AÕSRS § 14 sätestatuga, mille

kohaselt ilma õigusliku aluseta rajatud ehitis, mis on maaga püsivalt ühendatud, kuulub maa

omanikule. Tehingu tegemise ajal kuulus maa riigile, mitte kostjale, mistõttu kostja ei saanud

võõrandada seda, mis temale ei kuulunud.Viidatud AÕSRS § 14 annab võimaluse seadustada

ehitis, hankides sellele hilisemalt kasutusluba. Kasutusluba ärihoonele on antud, kuid vastuolu

tõttu ehitusloaga on kasutusluba tühine. Sama paragrahvi järgi kinnisasjaga püsivalt

ühendatud vallasasjad reeglina on selle olulised osad ega saa olla eraldi tsiviilkäibes, millest

seadus teeb erandi vaid õiguslikul alusel püstitatud ehitise suhtes. Seega, kui ehitis on

püstitatud õigusliku aluseta, siis ei saa ehitis olla käibes ilma maata. Kostja palub tunnustada

A Ž ja OÜ Almeda Kliinik vahel 05.10.2001.a sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust.

01.03.2006.a. Viru Maakohtule saabunud kirjalikus vastuses kostja teatab hageja

täiendavale nõudele, et kinnistusregistri sulgemine on avalik-õigusliku isiku õigus, mitte

kohustus, mistõttu kohus ei saa kohustada isikut sel viisil käituma, kui puudub vastav

õigusnorm. Ühtlasi teeb kostja taotluse asjas menetluse peatamiseks kuni vaidluse

lahendamiseni asjas nr.2-1899/02, milles tehtav lahend annaks selguse hageja kohtumenetluses

osalemise õiguspärasuse kohta.

Viru Maakohtu 20.03.2006.a. määrusega menetlus peatati kuni tsiviilasjas nr. 2-02-248

M. Ž hagis OÜ Almeda Kliinik vastu osanike 17.05.2002.a. koosoleku otsuse kehtetuks

tunnistamise nõudes tehtava kohtulahendi jõustumiseni, kuid Viru Ringkonnakohtu

28.09.2006.a. määrusega on Viru Maakohtu 20.03.2006.a. määrus menetluse peatamise kohta

tsiviilasjas nr. 2-02-117 tühistatud.

IV. Hageja kirjalik vastus vastuhagile.

OÜ Almeda Kliinik Narva Linnakohtule 16.05.2003.a. saabunud kirjalikus vastuses A.Ž

vastuhagile teatab, et vastuhagi ei vasta TsMS § 153 sätestatud tungimustele ega saa seetõttu

olla vastu võetud ning vastuhagis esitatud väited ei vasta tegelikele asjaoludele.

1. Põhihagi on esitatud MaaRS § 22 lg. 1 alusel lähtuvalt asjaolust, et kostja polnud maa

erastamise ostueesõigust omav isik. Vastuhagi on aga esitatud hageja ja kostja vahel

05.10.2001.a. sõlmitud ostu-müügilepingu tühiseks tunnistamises ning vastuhagi tunnistab

A.Ž põhihagi aluseks olevat asjaolu, et ta ei olnud Aasa tn. 4 hoone omanik. Selline tunnistus

viib põhihagi rahuldamiseni TsMS § 116 lähtuvalt. Sellekohase selgituse on Riigikohus andnud

oma 21.11.2002.a. otsuses nr. 3-2-1-139-02. Samas ei välista hoone 05.10.2001.a. ostu-

müügilepingu tühiseks tunnistamine põhihagi rahuldamist. Seega vastuhagi rahuldamine või

rahuldamata jätmine ei mõjuta kuidagi põhihagi lahendamist, ei ole põhihagiga seotud ega

vasta TsMS § 153 nõudeile.

2. Tegelikud asjaolud seisnevad selles, et A.Ž on OÜ Almeda Kliinik juhatuse liige ja tema

abikaasa M.Ž on osaühingu osanik. Seega kõik koos arutasid osaühingu edasist tegevust ja

arengut ning Narva linnaelanike meditsiinilise teenindamise huvides peeti vajalikuks soetada

kas valmishooned või ehitada uus hoone Narva linnas. Ühiselt otsustati võtta pangalaen, Aasa

tn. 4 hoone, mille omanikuks hooneregistris oli märgitud A.Ž, lammutada ning selle

omandiõigus pidi üle antama pärast uue hoone valmimist ja ekspluatatsiooni andmist ning

osaühingu faktilisse valdusse ja kasutusse saamist. Osaühing võttis enam kui kolm miljonit

laenu ja sõlmis ärihoone ehitamiseks lepingu OÜ-ga Estconde-E. Lepingu p. 5.5. kohaselt võttis

osaühing endale kohustuse teostada toimingud ehitustööde läbiviimiseks vajalike lubade ja

dokumentide saamiseks (maa erastamine, taotlus ehitus- ja projekteerimisloa saamiseks,

valmishoone vastuvõtuakti vormistamine, maa/hoone sihtotstarbe muutmine jne.). Osaühingu

esindajaks kõigis ehitusega seonduvates küsimustes oli juhatuse liige A.Ž. Esialgne tehniline

projekt oli tehtud A.Ž tellimusel eramaja ehitamiseks, kuid 2000.a. novembris-detsembris tehti

tema tellimusel ärihoone tööprojekt, mis kooskõlastati erinevate asutustega ja mille järgi ehitus

ka toimus. 26.10.2000.a. oli A.Ž’le eramu ehitamiseks väljastatud ehitusluba kuni ärihoone

projekti koostamiseni. Miks ärihoone ehitusluba ei antud, saavad selgitada A.Ž ja Narva

Linnavalitsus, kes ehituslube väljastab ja ehitusjärelevalvet teostab.

V. Kostja

V. Kostja A.Ž

A.Ž

A.Ž 18.04.2008.a.

18.04.2008.a.

18.04.2008.a. täiendav selgitus hageja arvamusele

täiendav selgitus hageja arvamusele

täiendav selgitus hageja arvamusele vastuhagi osas.

vastuhagi osas.

A Ž, lähtuvalt OÜ Estconde – E ja OÜ Almeda Kliinik vahelisest ehituslepingust

selgitab, et OÜ Almeda Kliinik nõustub, et viidatud lepingu alusel tellis kostja äriühingult OÜ

Estconde „ärihoone, asukohaga Aasa tn. 4 Narva, projektdokumentatsiooni koostamise,

kooskõlastamise ja ehitustööd“ (lepingu punkt 2.2.). Tellides ehitustööde tegemise maa-alale,

mis kuulus Eesti Vabariigile ning mille kasutusõigus oli antud hagejale, on kostja leidnud, et

ehitusobjekti ehitamise ja püstitamise käigus läks kostjale üle küll selle ehitise valdus ja

kasutusõigus, kuid ei läinud üle omandiõigust, mis kuulus hagejale. Samas kostja ei ole oma

väite materiaalõiguslikku alust märkinud. AÕS § 68 lg. 3 kohaselt omand tekib kas otse

seaduses sätestatud juhtudel või tehingu alusel. Kostja poolt on vastuses paljasõnaliselt

osundatud, justkui oleks hageja ja kostja vahel sõlmitud (eelduslikult suuline) kokkulepe selles,

et hageja saab endale kostja poolt ehitatava elamu omandiõiguse ja võõrandab selle ehitise siis

hilisemalt kostjale. Kostja ei ole tõendanud viidatud kokkuleppe olemasolu. Kostja poolt

kirjeldatud sisuga kokkulepe ei saa olla kehtiv ka selliste kokkulepete vorminõuete olulise

rikkumise tõttu. Kokkulepe oleks kostja hinnangul hõlmanud hageja poolt ehitise kui vallasasja

omandamist ja selle hilisemat võõrandamist kostjale, milline tehing saab olla tehtud üksnes

notariaalses vormis.

Seega ehitas OÜ Almeda Kliinik ehitise Eesti Vabariigile kuuluvale maale, millel sama-aegselt

paiknes hagejale kuuluv ehitise vundament. Puuduvad mistahes õiguslikud alused, millele

tuginedes oleks hageja saanud selle kostja ehitise suhtes omandiõiguse, sh. õiguse selle

võõrandamiseks kolmandatele isikutele.

TsÜS § 69 lg. 1 kohaselt on näilik tehing, mille osapooled on teinud kavatsuseta luua õiguslikke

tagajärgi. Antud juhul kostja, teades, et ehitis on ehitatud tema poolt ja kuulub talle, ei

soovinud luua ostu-müügilepingus fikseeritud õiguslikke tagajärgi, s.o. saada omandiõigust

esemele, mis juba niigi vallasasjana kuulub temale. Kostja ei saa siinjuures olla ka heauskseks

isikuks, kuivõrd oli teadlik OÜ-ga Estconde-E sõlmitud ehituslepingust ja asjaolust, et selle

ehituslepingu alusel ehitatav hoone ei saa kuuluda hagejale.

Erinevalt kinnisasjade suhtes kehtestatud õiguslikust regulatsioonist, mille kohaselt muutusid

kinnistuga püsivalt ühendatud vallasasjad selle kinnistu olulisteks osadeks, siis Eesti

Vabariigile kuuluval maal (erastamata maatükk) asuvad ehitised ei muutunud selle maatüki

olulisteks osadeks ja nende ehitiste kui vallasasjade omaniku omandiõigus säilis. Riigi poolt oli

seaduslikul alusel ehitatud ehitiste kui vallasasjade omanikule ette nähtud võimalused ehitiste

aluse ja neid teenindava maa erastamiseks, sellele maale kasutusvalduse seadmiseks või siis ka

võimalus ehitise kui vallasasja ümberpaigutamiseks. Seega ei ole võimalik õiguslik olukord, mil

ehitis, selle püstitamise järgselt, läheb automaatselt riigi või mõne kolmanda isiku omandisse.

A.Ž

ei

vaidle

iseenesest

vastu

õiguslikule

võimalusele

muuta

hilisemalt

ehitise

kasutusotstarvet ja saada seega ka ümberehitusele uus kasutusluba. Ehitise kasutusotstarbe

muutmine ja selle osas tehtav kohaliku omavalitsuse poolne otsustus on aga konkreetne

haldusakt, mille andmiseks peavad olema nii faktilised kui ka õiguslikud alused. Antud juhul

ei ole ehitise osas tehtud mis tahes ümberehitisi. Pole mis tahes dokumente, mis tõendaksid

haldusorgani poolt otsustuse vastuvõtmist, mille kohaselt algselt planeeritud elamu

ehitamisest on otstarbekas loobuda, asuda hoopis ehitama ärihoonet ning anda sellele

ärihoonele siis ka kasutusluba. Seega on ehitis ehitatud ilma ehitusloata ja ehitise suhtes välja

antud kasutusluba, mis on vastuolus ehitusloaga, ei ole seaduslik ja ei saa kaasa tuua

õiguslikke

tagajärgi.

ORAS

§

kohaselt

omandireformi

käigus

tagastatakse

või

kompenseeritakse õigusvastaselt võõrandatud vara: 1) Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 1990. a.

19. detsembri otsusega "Omandiõiguse järjepidevuse taastamisest" (RT 1990, 22, 280)

ebaseaduslikuks

tunnistatud

normatiivaktide

alusel

natsionaliseeritud

vara

(denatsionaliseerimine); 2) kollektiviseerimisel ühistatud vara (dekollektiviseerimine); 3)

õigusvastaste repressioonidega või muul omaniku õigusi rikkuval viisil võõrandatud vara.

OÜ Almeda Kliinik ja OÜ Estonde-E vahel sõlmitud leping ehitise ehitamiseks ja püstitamiseks

on alles 14.09.2000.a. Viidatud AÕSRS § 14 lg. 1 annab regulatsiooni olukorraks, kus õigusliku

staatuse saavad omavoliliselt püstitatud ehitised, mis on püstitatud enne selle seaduse

jõustumist, s.o. enne 01.12.1993.a. Viidatud sätte mõtteks on reguleerida olukorda, mil enne

uute omandisuhete kehtestamist AÕS alusel olid isikutel enne selle seaduse kehtima

hakkamist erinevate ametkondlike aktide (asutuste poolne maaeraldus, RSN Täitevkomitee

load vms.) alusel püstitatud heauskselt ehitised, mille seadustamise võimaluse nägi

seadusandja ette ka AÕS tingimustes. Viidatud üleminekusätet ei saa aga kohaldada pärast

AÕS kehtivust omavoliliselt püstitatud ehitiste suhtes. AÕS ega ka AÕSRS ei saa anda

õiguslikku kaitset isikutele, kes näiteks täna püstitavad omavolilise ehitise eramaale või ka siis

riigimaale ja asuvad sellele taotlema kasutusluba. AÕSRS § 14 lg. 1 kohaselt toimub kasutusloa

andmine Ehitusseaduses ettenähtud alustel ja korras. Ehitusseaduse § 33 lg. 8 kohaselt on

kasutusloa andmise eelduseks kinnisasja omaniku nõusolek, vastavalt enne AÕS jõustumist

ehitatud omavolilistele ehitiste osas kasutuslubade andmiseks peab ehitise omanikul olema

olemas kehtinud õigusaktidele tuginev maaeraldus. Seega omavoliliselt ehitatud ehitiste

seadustamine oli võimalik juhul, kui riigi poolt oli isikule eraldatud maa, kuid isik oli ilma

ehitusluba taotlemata sellele maale ehitanud ehitise. Suvalisse kohta enne AÕS jõustumist

ehitatud ehitist ei ole võimalik ka pärast AÕS jõustumist seadustada. Lisaks ärihoone osas

ehitusloa puudumisele on ärihoone ehitatud ka tiheasustusega alal, millel puudub

detailplaneering. Detailplaneering, mis kehtestati alles aastatel 2003 – 2004, määratleb

ehitisaluse piirkonna elamumaana.

OÜ Almeda Kliinik on teadlik asjaolust, et tema juhatuse liikmete A. D ja A Ž volitused olid

lõppenud enne lepingu sõlmimist, mis on tõendatud Lääne-Viru Maakohtu registriosakonna

21.07.2005.a. kirjaga nr. 8291/1. Eelduslikult ei ole selles küsimuses poolte vahel vaidlust.

Seega oli leping sõlmitud selleks volitusi mitteomava isiku poolt ning on selletõttu sõlmimise

hetkest tühine. Osanike 17.05.2000.a. koosolekul on kostja osanikud, tuginedes TsÜS § 103 lg.

2 kehtinud redaktsioonis, kiitnud selle tehingu hilisemalt heaks. Viidatud heakskiit ei ole

õiguslikult arvestatav, sest osanike koosoleku otsus omab tähendust üksnes äriühingu

sisesuhtest tulenevatele õigussuhetele, s.o. äriühingu juhtorganite tegevuse kooskõla

arvestamisel osaniku koosoleku otsusega vms.

VI.

VI. VI. Narva Linnavalitsuse arv

Narva Linnavalitsuse arv

Narva Linnavalitsuse arvamus.

amus.

Narva Linnavalitsus Narva Linnakohtule 02.06.2003.a. saabunud kirjalikus arvamuses

leiab, et OÜ Almeda Kliinik hagi on põhjendatud. Vastavalt MaaRS §-le 22 lg. 1 kuulus maa

ostueesõigusega erastamise õigus isikule, kes on erastataval maatükil asuva ehitise omanikuks.

Maa ostu-müügileping A.Ž’ga sõlmiti pärast seda, kui ta oli müünud Aasa 4 ehitise OÜ-le

Almeda Kliinik. Seega polnud A.Ž maa ostu-müügilepingu sõlmimise ajal enam ehitise omanik

ega omanud maa erastamisel ostueesõigust. Narva Linnavalitsus on arvamusel, et hagi on

põhjendatud rahuldada ning A.Ž vastuhagi on põhjendamatu. A.Ž kui müüja sai aru, et müüb

reaalset hoonet ja teadis samuti seda, et ostu-müügilepingu objektiks oli ärihoone, millele

seadusega sätestatud korras oli väljastatud kasutusluba. Seega tuleb vastuhagi jätta

rahuldamata. Jõhvi Halduskohtu 26.02.2004.a. otsusega on A Ž kaebus Narva Linnavalitsuse

Ehitusinspektsiooni 02.05.2001.a. väljastatud kasutusloa nr. 1023 ning Narva Linnavalitsuse

toimingu, mis seisneb kaebaja 13.05.2003.a. taotlusele tunnistada 02.05.2001.a. välja antud

kasutusluba nr. 1023 kehtetuks 10 päeva jooksul vastamata jätmises, õigusvastaseks

tunnistamises jäetud rahuldamata. Tartu Ringkonnakohtu 18.06.2004.a. otsusega on jäetud

Jõhvi Halduskohtu 26.02.2004.a. otsus muutmata ning Riigikohtu 15.09.2004.a. määrusega

otsustatud jätta A.Ž kassatsioonikaebus menetlusse võtmata. Samas on Riigikohtu menetluses

peatatud seisus A.Ž kaebus Narva Linnavalitsuse 04.12.2002.a. korralduse nr. 1167-k

tühistamiseks. Viidatud korraldusega tunnistas Narva Linnavalitsus tagasiulatuvalt alates

05.10.2001.a. kehtetuks oma 22.11.2000.a. korralduse nr. 3163-k, millega otsustati A.Ž’le

kuuluva Aasa 4 Narvas asuva ehitise teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega

erastamine.

VII.

VII. VII. Ida

Ida

Ida-Viru Maavalitsuse arvamus.

Viru Maavalitsuse arvamus.

Ida-Viru Maavalitsus selgitab, et 27.08.1999.a. A.Ž omandas notariaalse ostu-

müügilepingu alusel hoone asukohaga Aasa tn. 4 Narvas. 27.10.1999.a. esitas ta Narva

Linnavalitsusele maa ostueesõigusega erastamise avalduse Narvas Aasa tn. 4 asuva maa

erastamiseks. Narva Linnavalitsus 22.11.2000.a. korraldusega nr. 3163-k "Teenindusmaa

määramine ja maa ostueesõigusega erastamine Narva linnas, Aasa tn. 4" määrati ehitise

teenidamiseks vajalik maa ja otsustati ostueesõigusega maa erastamine kodanik A.Ž'le.

05.10.2001.a. sõlmiti A.Ž ja OÜ Almeda Kliinik vahel ehitise ostu-müügileping ehitise -

ühekorruselise ärihoone, milles on kasulikku pinda 424,5 ruutmeetrit, asukohaga Narva linn

Aasa tn. 4, ja mis paikneb tervikuna maatükil suurusega 1235 ruutmeetrit, müügiks.

21.12.2001.a. sõlmiti Narva linnapea, kes tegutses Eesti Vabariigi nimel, ja A. Žoga vahel maa

ostu-müügileping ja asjaõigusleping Aasa tn. 4 Narva linnas asuva maaüksuse (katastritunnus

51102:001:0043, maa sihtotstarve elamumaa) koos selle oluliste osadega, müügiks. Lepingu

sõlmimisel pooled kinnitasid oma õigusi sellist lepingut sõlmida. Ida-Viru maavanem nõustub

OÜ Almeda Kliinik hagiga täielikult ja aktsepteerib hagi hagiavalduses esitatud alustel.

Maavanem palub tunnistada tühiseks Eesti Vabariigi ja A.Ž vahel 21.12.2001.a. sõlmitud maa

ostu-müügileping, muuta kinnistusraamatu registriosa nr. 5645 tehtud kannet ja kanda

registriosas omanikuna sisse Eesti Vabariik.

VIII. Asja kohtulik a

VIII. Asja kohtulik arutelu.

rutelu.

Kohtuistungil hageja esindaja V.Võhma

hageja esindaja V.Võhma

hageja esindaja V.Võhma lähtub oma kirjalikest teesidest, mille kohaselt

esindaja palub hageja nõuded rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata. Hageja juhib kohtu

tähelepanu asjaolule, et kostja A.Ž on esitanud 18.04.2008.a. omapoolsed vastuväited, mis on

esitatud Viru Maakohtu poolt sätestatud tähtaega 01.04.2008.a.rikkudes. Vastavalt TsMS § 66,

kui menetlustoiming jääb õigel ajal tegemata, siis ei ole menetlusosalisel õigust

menetlustoimingut hiljem teha, kui kohus enda määratud tähtaega ei pikenda. Kuna tõendite ja

vastuväidete esitamiseks määratud tähtaega ei ole pikendanud, siis palub hageja kohtul jätta

esitatud vastuväited tähelepanuta. Hageja on seisukohal, et 21.12.2001.a. kostja A.Ž ja Eesti

Vabariigi vahel sõlmitud erastamisleping on tühine, kuna kostja A.Ž ei olnud lepingu

sõlmimise ajal erastamisele kuuluval maal asuva hoone omanik. Vastavalt MaaRS § 22 lg. 1

saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna.

Hageja on esitanud tõendina hageja ja kostja A.Ž vahel sõlmitud ehitise müügilepingu ning

samuti ka väljavõtte hooneregistrist, mis mõlemad tõendavad hageja omandiõigust hoonele.

Tulenevalt TsÜS § 66 lg. 2, tehingu tegemise ajal kehtinud redaktsioonis, on seadusega

vastuolus olev tehing tühine, välja arvatud kui seadust ei ole oluliselt rikutud. Hageja on

seisukohal, et erastamise õiguse tekkimise ühe olulise eelduse rikkumine on arvestatav olulise

seaduse rikkumisena, mille tõttu on kostjate A.Ž ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud leping tühine.

Hageja ei nõustu A.Ž seisukohaga, et erastamisleping ei ole tühine, kuna A.Ž on täitnud kõik

erastamislepingu sõlmimise eelduseks olevad toimingud, s.h esitanud õigeaegselt erastamise

avalduse, ning et juhul, kui hageja oleks soovinud maatüki erastamist, siis oleks pidanud hageja

ehitise omandamisest teatama ka erastamise korraldajale. Hageja leiab, et kostja A.Ž, lisaks

sellele, et ta on sõlminud tühise lepingu, on teinud seda ka pahauskselt, kuna A.Ž oli teadlik, et

ehitis talle enam ei kuulu, aga sõlmis siiski erastamislepingu. MaaRS § 22 lg. 1 ei sätesta

võimalust maad ostueesõigusega erastada juhul, kui avaldus esitatud on, kuid ehitise omanik

enam ei olda. Erastamislepingu tühisuse korral on vajalik tehingu järgi saadu tagastada. Seega

saab kinnisasja omanikuks Eesti Vabariik, kes kantakse omanikuna kinnistusraamatusse.

Vastavalt KRS § 72 lg. 2 suletakse avalik-õiguslikule isikule kuuluva kinnisasja kohta avatud

registriosa omaniku lihtkirjaliku avalduse alusel, kui kinnisasja kinnistusraamatusse kandmine

ei ole KRS § 8 lg. 3 järgi kohustuslik ning kinnisasi ei ole koormatud piiratud asjaõigustega ega

antud teise isiku valdusse. Selle sätte eesmärgiks oli anda isikule, kelle õigust on registriosa

ebaõige avamisega rikutud, võimalus oma õiguse kasutamiseks ja võimalikult suures ulatuses

taastada olukord, mis oli enne kinnistusregistriosa avamist, s.t võimalus maa erastamiseks või

hoonestusõiguse seadmiseks. Hageja leiab, et kuna hageja ei saa automaatselt maa omanikuks,

siis on oluline esialgse olukorra taastamine, mille järel oleks hagejal võimalik Aasa 4 maa

erastada. Selleks tuleks Narva kinnistusregistriosa sulgeda.

Kostja A.Ž omandas 27.08.1999.a. R O’ilt hoone, asukohaga Narva, Aasa tn 4, eesmärgiga ehitada

poolenisti lammutatud ehitise baasil elumaja. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud TSK § 242 lg. 1

kohaselt kohustub müüja ostu-müügi lepingu alusel andma vara üle ostja omandusse ning ostja

kohustub vara vastu võtma ja maksma selle eest kindlaksmääratud rahasumma. Kostja A.Ž

on korduvalt vastuhagi avalduses erinevas sõnastuses tunnistanud ehitise endale kuulumist.

Kuna ehitis asus kinnistamata maatükil ning puuduvad andmed, et ehitis oleks püstitatud

õigusliku aluseta, siis kohaldub ehitise kui vallasasja regulatsioon AÕSRS § 13 alusel, mille lg. 1

kohaselt loetakse kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse õiguslikul alusel püstitatud ehitis,

sh pooleliolev ehitis, vallasasjaks ning AÕSRS § 13 lg. 6 kohaselt on võimalik ehitist kui

vallasasja omandada vastavalt vallasasja omandamise sätetele, mis tuleb aga notariaalselt

tõestada. Seega, nii 27.08.1999.a sõlmitud ostu-müügi leping kui ka kõik järgnevad ostu-müügi

lepingud pidid olema notariaalselt tõestatud, et tekitada õiguslikke tagajärgi. Ehitise kui

vallasasja omandiõigus anti kostja A.Ž poolt hagejale üle 05.10.2001.a., ning sellest hetkest

alates sai ehitise omanikuks hageja. AÕS § 68 lg. 3 kohaselt tekib omand ainult seaduses

sätestatud juhtudel. AÕSRS § 13 lg. 6 kohaselt on võimalik ehitist kui vallasasja võõrandada

ning seeläbi omandada üksnes notariaalselt tõestatud vormis sõlmitud lepingu kaudu, mida

enne 05.10.2001.a. sõlmitud ei ole.

Hageja ei nõustu kostja A.Ž väitega, et ehitatud hoone kuulus juba enne selle võõrandamist

hageja omandisse põhjusel, et ehituslepingu, mille alusel ehitustöid teostati, oli sõlminud hageja.

Oluline on asjaolu, et hageja ei püstitanud ehitist tühjale maatükile, vaid ehitas hoone poolelioleva

ehitise vundamendile. Seega ei loonud hageja uut asja, vaid tegemist oli vana hoone

konstruktsioonide ja välisilme konstruktsioonilise muutmise ning ehitise laiendamisega PES § 39

p. 2 ja p. 3 tähenduses. Ehitustööde teostamisega sai hageja seega üksnes ehitise kui vallasasja

valduse ning kasutusõiguse, kuid mitte omandit. See tähendab, et kostja A.Ž oli ehitise kui

vallasasja omanik kuni 05.10.2001.a. sõlmitud ostu-müügilepinguni, sõlmitud ostu-müügi leping

ei olnud näilik tehing TsÜS § 69 lg. 1 mõttes ning pooled soovisid ostu-müügilepinguga tuua kaasa

õigusliku tagajärjena omandi ülemineku.

Hageja ei nõustu kostja A.Ž seisukohaga, et ehitusloale mittevastav kasutusluba ei ole seaduslik

ega too kaasa mingeid õiguslikke tagajärgi. PES § 58 lg. 1 kohaselt on ehitise kasutusluba luba,

mille kohalik omavalitsus annab ehitusloa alusel projekti kohaselt valminud ehitisele.

Kasutusloa väljastas selleks pädev instants, valminud ehitis vastas Estconde-E OÜ poolt

koostatud ärihoone projektdokumentatsioonile, mis omakorda vastas õigusaktidest tulenevatele

nõuetele. Asjaolu, et kasutusloal märgitud ehitise otstarve ei vasta ehitusloal märgitule, ei

tähenda, et kasutusluba ei ole seaduslik. Kostja A.Ž on vaidlustanud kasutusloa väljaandmise,

kuid Tartu Ringkonnakohus oma 18.06.2004.a. otsuses leidis, et see asjaolu, et ehitusloale oli

märgitud ehitise nimetusena eramu, kuid kasutusloas on märgitud ehitise otstarbeks ärihoone, ei

muuda väljaantud kasutusluba õigusvastaseks.

PES § 70 lg. 3 kohaselt võib enne PES-i jõustumist püstitatud omavolilisele ehitisele anda

kasutusloa pärast ehitise ülemõõtmisprojekti koostamist, ehitise ülevaatamist ja ehitise

ülevaatamisel leitud puuduste kõrvaldamist. Riigikohus on lahendis 3-3-1-64-02 leidnud, et

sama põhimõte kehtib ka pärast PES-i jõustumist, st pärast 22.07.1995.a. püstitatud

omavoliliste ehitiste suhtes ning kasutusluba väljastatakse sellisel juhul PES § 58 lg. 1 alusel.

Riigikohus on viidatud lahendis asunud seisukohale, et kui ehitis vastab kõikidele kehtivatele

planeeringutele, ehitusnormidele ja on kooskõlas või kooskõlla viidav muude ehitiste suhtes

kehtivate normidega (materiaalselt õiguspärane ehitis), siis on ehitusloa puudumisel tegemist

üksnes formaalse õigusvastasusega. Käesoleval juhul kehtestati ehitusaluse maa sihtotstarvet

määratlev detailplaneering alles peale ehitise valmimist ning puudub vaidlus ehitise

vastamises PES-is kehtestatud ehitise nõuetele. See tähendab, et suure tõenäosusega oleks

hageja saanud taotlemisel ehitusloa ka ärihoone püstitamiseks.

Kuna 05.10.2001.a. lepingu sõlmimisel oli ehitisel seaduslik kasutusluba, siis ei kohaldu AÕSRS

§ 14 regulatsioon, mis piirab õigusliku aluseta püstitatud ehitiste tsiviilkäivet, ning kostja A.Ž

vastavasisulised viited on eksitavad.

Hageja ei nõustu kostja A.Ž seisukohaga, et vastuhagi esemeks olev tehing on tühine, kuna

hageja nimel allakirjutanud A. D juhatuse liikme volitusi ei olnud pikendatud, ning et hageja

osanike poolt 17.05.2002.a. tehingule antud heakskiit ei ole kostja A.Ž’le siduv, kuna see on

äriühingu sisene otsus.

Hageja on seisukohal, et olenemata sellest, et A. D volitusi ei olnud äriühingu osanikud A.Ž ja A.

D pikendanud, aktsepteerisid osanikud siiski seda, et A. D hagejat esindab. Olukorras, kus

hageja osanikud on pikaajalise aktiivse tegevuse käigus sisuliselt nõustunud juhatuse liikme ja

osaühingu vahelisele lepingulisele suhtele omaste kohustuste vastastikuse täitmisega, saab asuda

seisukohale, et pooled on vaikimisi saavutanud kokkuleppe ka A. D kui hageja juhatuse liikme

ametiaja pikendamises. Sellisele seisukohale on Riigikohus asunud 26.04.2005.a. lahendis nr. 3-2-

1-39-05 p. 17 ning 03.10.2001.a. lahendis nr. 3-1-1-85-01. Ka Tallinna Ringkonnakohtu

15.02.2008.a. otsusest nr. 2-06-33169 tuleneb, et kuivõrd juriidilise organi pädevust ei või anda

üle muule organile või isikule TsÜS § 31 lg. 3 mõttes ja kui juhatuse liige jätkab pärast ametiaja

lõppu juhatuse ülesannete täitmist ning osanikud seda taluvad, siis tuleb juhatuse liikmete

ametiaeg lugeda pikendatuks. Seega olid A. D’l volitused tehingu tegemisel olemas.

Hageja leiab, et TsÜS § 103 lg. 2, tehingu toimumise ajal kehtinud redaktsioonis, ei ole

kohaldatav ainult sisesuhtele, sest antud õigusnorm annab kindluse tehingu teisele poolele, et

esialgu volituste puudumine ei takista tehingu täitmist ja tehingust tulenevate kohustuste

täitmist. Heakskiit kinnitab ka selle osapoole soovi tehing sõlmida, keda algselt nõuetekohaselt

ei oldud esindatud. Samas oli kostja A.Ž teadlik hageja juhatuse liikmete volitusest, kuna oli ise

hageja osanik ja juhatuse liige.

Hageja esindaja palub rahuldada hageja nõuded, tunnustada Eesti Vabariigi ja kostja A.Ž

vahel 21.12.2001.a. sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust, muuta 21.12.2001.a. sõlmitud

asjaõiguslepingu alusel Viru Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr. 5645 tehtud kanne ja

kanda kinnistu, asukohaga Ida-Virumaa, Narva linn, Aasa tn 4, katastritunnusega

51102:001:0043, omanikuna kinnistusraamatusse Eesti Vabariik ning kohustada Eesti

Vabariiki sulgema Viru Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr. 5645. Ühtlasi palub

esindaja jätta vastuhagi 05.10.2001.a. sõlmitud ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks

rahuldamata, mõista kostja A.Ž’lt välja hageja kasuks hageja menetluskulud ja jätta kostjate

menetluskulud kostjate kanda.

Hageja esindaja S.Politšev selgitab, et kostja A.Ž teadis kõiki ehitusega seonduvat, mida

tõendavad ärihoone projekti tellimus, mille on allkirjastanud A.Ž, Narva Linnavalitsuse

Ehitusinspektsiooni poolt 26.10.2000.a. välja antud tööde luba nr. 352 ja ehitise vastuvõtu akt,

mille on kostja allkirjastanud. Kostja müüs Aasa 4 maatükil paikneva hoone, maatüki suurus

vastab erastamislepingus viidatud maatükile.

Kostja

Kostja A.Ž

A.Ž

A.Ž esindaja A.Lillo

esindaja A.Lillo

esindaja A.Lillo leiab, et hagi ei kuulu rahuldamisele sel põhjusel, et

vaidlusalune leping ei riku hageja õigusi. Sellise lepingu sõlmimine oli hageja soov.

Kinnistusraamatus kande muutmine ei ole põhjendatud, kuna kostja hinnangul on

05.10.2001.a. poolte vahel sõlmitud ostu-müügileping tühine ja kostja oma vastuhagis palub

lepingu tühisust ka tunnustada. Kostja jääb juba 18.04.2008.a. kirjalikult esitatud vastuväidete

juurde. Hageja nõuded ei ole seaduslikud. Kostja on seisukohal, et omandiõigus Aasa 4 hoonele

ei läinud hagejale üle, läksid üle ainult valdus ja kasutusõigus. Hageja väide, et ärihoone on

ehitatud varasemalt kostjale kulunud vundamendile, on tõendamata. Kui pole tõendatud

omandi tekkimine, siis pole võimalik ka omandiõigust üle anda. Ehitis on püstitatud

omavoliliselt, sest ehitus toimus mitte pooltele vaid Eesti Vabariigile kuuluval maal. Ostu-

müügi tehing oli hageja poolt tehtud ilma esindaja vastavate volitusteta. Juhatuse liikmete

volituste algus ja lõpp on täpselt määratletud. Tehingu tegemiseks peab olema osaniku luba ja

kui seda ei ole, on tehing tehtud isiku poolt, kellel pole selleks volitusi. Kostja vaidleb vastu ka

kohtukuludele, kuna S.Politšev’i esitatud nimekirjas töö mahtu näidatud ei ole.

Kostja

Kostja A.Ž

A.Ž

A.Ž seletab, et tema omandas laguneva hoone vundamendi, siis täitis kõik

nõuded ning esitas ka tähtaegselt avalduse maa erastamiseks. Narva Linn võttis vastu

erastamise otsuse A.Ž kasuks. Sellele maatükile ehitati ärihoone, millel on oma vundament,

eelmine vundament on maapinna all. Hageja oli teadlik kõigist ehitusega seonduvatest

asjaoludest, kuid ehitis on ebaseaduslikult püstitatud. Hageja pole asja arutamise kestel

suutnud tõendada, et A.Ž on omandist ilma jäänud ning et ärihoone on õigesti ehitatud. Hageja

ei ole detailplaneeringut esitanud, kohtule on ta esitanud ainult kasutusloa, mis ei saa olla

ehituse seaduslikuks aluseks. Kohtule on esitatud ehitusluba, mis on välja antud eramu

ehitamiseks. Kasutusluba on antud ärihoonele. Seega kasutusluba ei vasta ehitusloale, ja kuigi

hageja väidab, et oleks ehitusloa saanud, pole ta seda esitanud. Järelikult on ehitus

omavoliline. Hageja on viidanud ka ehitise vastuvõtuaktile, kuid seegi on OÜ Almeda Kliiniku

nimel. Hageja ei ole ka erastamise avaldust esitanud, mistõttu tal ei ole mingit alust maa

müügilepingu tühisuse tunnustamise nõudmiseks. Maa erastamise tehing toimus ilma notarita.

Narva Linnavalitsus võttis seega endale notari kohustused ja pidi kontrollima kõiki andmeid.

Seega oli Linnavalitsus teadlik 05.10.2001.a. ostu-müügilepingust. Linnavalitsus oli teadlik ka

hooneregistri andmeist, kuid ei muutnud ega tühistanud oma otsust maa erastamise suhtes.

Maa erastamine on läbi viidud seaduslikult. 05.10.2001.a. lepingu allkirjastas hageja

esindajana A.D. A.D oli ka ehituse initsiaatoriks ja tema nõudmisel saigi otsustatud, et A.Ž

tegeleks ehitusega seonduvate küsimustega. A.Ž kinnitab, et tema ei saanudki olla tellija, sest

projekt on makstud hageja poolt. Projekt maksis 107 000 krooni ja on tehtud elumaja jaoks.

Narva linna 22.12.2000.a. korralduses on viide ehitusloale A.Ž nimele ja ka viide tõendile, kus

on mainitud vundamendi olemasolu, ärihoonest seal juttu pole. Narva Linnavalitsusel on

leping omaniku järelevalve kohta, ka see on hageja nimel. Narva linn on kogu aeg teadnud, et

ehitust ei vii läbi A.Ž, et ehitis on OÜ Almeda Kliinik oma, kuid on leppinud olukorraga. Seega

pole ta arutlusse sattunud juhuslikult.

Kostja Narva Linnavalitsuse

Kostja Narva Linnavalitsuse esindaja selgitab, et kostja jääb kirjalikus vastuses esitatu

juurde, et hagi on põhjendatud rahuldada, sest maa erastamine toimus ebakorrektselt. Lepingu

sõlmimise ajaks ei olnud A.Ž enam ehitise omanik ja lepingust ei nähtu, et maa kuulub

vundamendi juurde. Lepingus on vaid aadress Aasa 4 Narvas ning sellel aadressil muud

objekti pole. Aasa 4 müüdi oktoobrikuus, seega detsembrikuus A.Ž enam omanik ei olnud ning

tal puudus õigus maa erastamisele ostueesõigusega. On ka linna viga, et kõiki asjaolusid ei

kontrollitud, aga sai lähtutud esitatud dokumentidest. Praeguseks on seal ärihoone ja

kasutusluba on ärihoonele välja antud. See seadusega vastuolus pole. Detailplaneeringut Aasa

4 kohta veel pole. Kostja esindaja on seisukohal, et ei Narva Linn ega Eesti Vabariik kostjana

ei ole kohustatud kandma õigusabikulusid ja need tuleks hagi rahuldamisel välja mõista teiselt

kostjalt A.Ž’lt, kes on põhjustanud kohtuskäimise. Kostja palub hagi rahuldada, vastuhagi

suhtes seisukohta ei ole. Esindaja lisab, et kokkuvõttes Eesti Vabariik esindajate Ida-Viru

Maavalitsuse ja Narva Linnavalitsuse kaudu tunnistab hagi, palub hagi rahulda ja kanda

kinnistusregistri registriossa teise jakku Aasa 4 kinnistu omanikuna Eesti Vabariik Ida-Viru

maavanema kaudu, kes pärast kohtulahendi jõustumist ja kande tegemist saab esitada

avalduse koos kohtuotsusega ning teha ka kohe ettepaneku registriosa sulgemiseks. Seejärel

saab Narva linn alustada erastamise eeltoimingutega.

Ida

Ida-Viru Maavalitsuse esindaja

Viru Maavalitsuse esindaja

Viru Maavalitsuse esindaja jääb kostja kirjalikus vastuses esitatud seisukoha juurde,

leiab, et põhjendatud on hagi rahuldada, sest A.Ž’l oli kohustus teavitada, et omanik on

muutunud. Esindaja palub kohtukulusid mitte välja mõista.

IX.

IX. IX. Maakohtu tuvastatud asjaolud, otsuse põhjendused.

Maakohtu tuvastatud asjaolud, otsuse põhjendused.

TsMS § 438 lg. 1 kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on

tuvastatud, millist õigusakti tuleb kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kui asjas on

esitatud mitu nõuet, teeb kohus otsuse kõigi nõuete kohta. Vastavalt TsMS § 439 ei või kohus

ületada nõude piire, ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. TsMS § 442 lg. 5 näeb

ette, et kohus lahendab selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded. Sama paragrahvi lg. 8 kohaselt

peavad kohtu järeldused põhinema tuvastatud asjaoludel, samuti peab kohus kohaldama

vastavat seadust.

Kohus, kuulanud ära poolte seletused ja esindajate selgitused, vaadanud läbi toimikus

olevad hagiavalduse, vastuhagiavalduse, dokumentaalsed tõendid ja menetlusosaliste

kirjalikud seisukohad, tuvastas,

1) menetluses on järgmised nõuded:

OÜ Almeda Kliinik nõue kostjate vastu tunnustada Eesti Vabariigi ja kostja A Ž vahel

21.12. 2001.a. sõlmitud ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust,

muuta 21.12.2001.a. sõlmitud asjaõiguslepingu alusel Viru Maakohtu kinnistusosakonna

kinnistusregistri regisriosas nr. 5645 tehtud omaniku kanne ja kanda kinnistu, asukohaga Ida-

Virumaa,

Narva

linn,

Aasa

tn

4,

katastritunnusega

51102:001:0043,

omanikuna

kinnistusraamatusse Eesti Vabariik;

kohustada Eesti Vabariiki sulgema Viru Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 5645;

A Ž vastuhagi A.Ž ja OÜ Almeda Kliinik vahel 05.10.2001.a. sõlmitud ostu-müügilepingu

tühisuse tunnustamiseks.

2) VÕSRS § 7 kohaselt enne 01.07.2002.a. tehtud tehingut saab pärast 01.07.2002.a. tühistada

kehtivates seadustes sätestatud korras, tühistamise aluste suhtes kohaldatakse tehingu

tegemise ajal kehtinud seadust. Selle sätte mõte seisneb selles, et tehingu kehtivust tuleb

hinnata vana seaduse järgi, kuid tühistamise korda tuleb kohaldada uue seaduse järgi. Alates

01.07.2002.a. tühise tehingu tunnustamist kohtu kaudu ei ole vaja enam nõuda. Tühist

tehingut ei ole vaja tühistada, vaid lähtuvalt TsÜS §-st 84 lg. l ei ole tühisel tehingul algusest

peale õiguslikke tagajärgi. TsÜS § 66 lg. 2-4, kuni 01.07.2002.a. redaktsioonis, kohaselt on

seadusega vastuolev tehing tühine, tühine tehing on kehtetu algusest peale ja tühist tehingut ei

pea täitma. Kuna alates hagiavalduse esitamisest on oluliselt muutunud tsiviilkohtumenetluse

seadus ja kohtupraktika kinnistusraamatu kande parandamise asjades, on muutunud nõuded

kohtuotsuse resolutiivosale (nt. RK lahend 3-2-1-12-06), on muutunud kohtu nimi ja registri

number ning et kohtuotsus peab olema täidetav, siis lähtub kohus otsuse vormistamisel ka

viidatud asjaoludest. Järelikult tuleb hinnata mõlema lepingu puhul nende vastuolu seadusega.

3) Kohus ei käsitle eraldi seda, kas vastuhagi on menetlusse võetud õigesti ja kas see on

vastuhagina käsitletav või kas seisukohad on õigeaegselt esitatud, kuna hagid on toimikusse

võetud ja need on menetluses aastaid ning on seetõttu otstarbekas lahendada sisuliselt.

Lähtudes vaidlusaluste lepingute ajalisest järjestusest lahendab kohus eelkõige

vastuhagina esitatud A.Ž hagi OÜ Almeda Kliinik vastu 05.10.2001.a. ostu-müügilepingu

tühisuse tunnustamise nõudes.

1. A.Ž ja OÜ Almeda Kliinik vahel sõlmiti 05.10.2001.a. ehitise ostu-müügileping.

Viidatud ehitise ostu-müügilepingu p.-s 9 on notar selgitanud AÕSRS § 13 ja 15 sätestatut ning

samuti seda, et lepingusse tuleb sisse võtta kõik lepinguobjekti müüki puudutavad

kokkulepped. Mingeid täiendavaid kokkuleppeid lepingus ei ole. Kehtinud TsÜS § 66 lg. 1

kohaselt tehing, mis on vastuolus põhiseadusliku korra või heade kommetega, on tühine. Sama

paragrahvi lg. 2 kohaselt seadusega vastuolus olev tehing on tühine, välja arvatud, kui seadust

ei ole oluliselt rikutud. AÕS § 68 lg. 3 kohaselt tekib omand ainult seaduses sätestatud juhtudel.

A.Ž omandis olnud ehitis asus kinnistamata maatükil. Seega tuleb lähtuda ehitise kui vallasasja

regulatsioonist AÕSRS § 13 alusel, mille lg. 1 kohaselt loetakse kuni maa kandmiseni

kinnistusraamatusse õiguslikul alusel püstitatud ehitis, sh pooleliolev ehitis, vallasasjaks, ning

AÕSRS § 13 lg. 6 kohaselt on võimalik ehitist kui vallasasja omandada vastavalt vallasasja

omandamise sätetele, mis tuleb aga notariaalselt tõestada. Kuna sõlmitud on notariaalne ostu-

müügileping, siis olid lepingu vorminõuded täidetud ja lepingu tühisuse tunnustamiseks sel

alusel alus puudub.

Seega tuleb lähtuda ka kehtinud TSK ostu-müügilepingu sätteist, millest TSK § 242 lg. 1

kohaselt kohustub müüja ostu-müügi lepingu alusel andma vara üle ostja omandusse ning ostja

kohustub vara vastu võtma ja maksma selle eest kindlaksmääratud rahasumma. Ehitise kui

vallasasja omandiõigus anti kostja A.Ž poolt hagejale üle 05.10.2001.a. lepingu allkirjastamisega

ning sellest hetkest alates sai ehitise kui vallasasja omanikuks hageja. A.Ž väide nagu oleks

ostu-müügilepingu täitmiseks pidanud olema eraldi käsutustehing, ei vasta lepingule, kuna

lepingu p. 6 järgi loeti mõlemad, nii lepinguobjekt kui ka omandiõigus lepinguobjektile müüjalt

ostjale üleantuks lepingule allakirjutamisel. Et lepingut täideti, kinnitab ka ehitise

hooneregistrisse kandmine. AÕSRS § 13 lg. 7 järgi ehitise või selle osa võõrandamine või

pärimine tuleb 15 päeva jooksul, alates omandiõiguse üleminekust, registreerida omandaja

esildisel ehitise asukohajärgses riiklikus hooneregistris ja kohalikus omavalitsusüksuses.

Hageja on esitanud tõendina hageja ja kostja A.Ž vahel sõlmitud ehitise müügilepingu ning

samuti ka väljavõtte hooneregistrist, mis tõendavad hageja omandiõigust hoonele.

Põhjendamatu on A.Ž väide, et ostu-müügileping ei tekitada õiguslikke tagajärgi. Vastuhagis

viidatud TsÜS § 69 lg. 1 kohaselt näilik on tehing, mille pooled on teinud kavatsuseta luua

õiguslikke tagajärgi. TsMS § 230 kohaselt peab kumbki pool tõendama oma nõudeid või

vastuväiteid. A.Ž ei tõendanud, et 05.10.2001.a. lepingu sõlmimisel oleks tema või poolte tahe

olnud muusugune kui see, mis lepinguga saavutati, või et leping oleks vastuolus seadusega või

et seadust oleks oluliselt rikutud. Kostja A.Ž on nii avalduses kui ka istungil kinnitanud, et

müüs ehitisena lagunenud hoone vundamendi. Samas ei ole kostja väited kooskõlas sõlmitud

lepinguga. Kostja ei müünud Narvas Aasa tn. 4 maatükil asunud lagunenud ehitise

vundamenti, kuna 05.10.2001.a. ehitise ostu-müügi lepingu p. 2.1. järgi oli lepingu objektiks

ehitis- ühekorruseline ärihoone, milles on kasulikku pinda 424,5 ruutmeetrit, mis asub Narva

linnas Aasa tn. 4 ja paikneb tervikuna maatükil suurusega 1235 ruutmeetrit. Kostja ei

lükanud ümber hageja selgitusi, et pooltel oli tahe hakata ühiselt osutama meditsiiniteenust

ning ehitada selleks ka vastav hoone. Seda kinnitab omakorda poolte lepingu sõlmimisele eelnev

tegevus. Nimelt oli A.Ž äriühingu osanik alates 01.01.2001.a. kuni 28.05.2002.a. Alates 1998.a.

olid nii A.Ž kui ka A.D OÜ Almeda Kliinik juhatuse liikmed, kes kindla suunitlusega, alates

töövõtulepingu sõlmimisest eesmärgiga – ärihoone ehitustööd kuni ärihoonele kasutusloa

väljastamiseni, leppisid kokku hoone ehitamise äriühingu vahendusel ja vahendite arvel, samuti

A.Ž kui juhatuse liikme poolt asjaajamise ehitustegevuses, mida tõendavad A.Ž allkirjad

tellimustel, vastuvõtuaktil ja muudel ehitusega seonduvatel dokumentidel. Järelikult ei olnud

tegemist mingi näiliku tehinguga ja 05.10.2001.a. ehitise ostu-müügileping ei saa olla tühine.

AÕSRS § 14 lg. 1 kohaselt maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis või selle osa

(juurdeehitis), mis on maaga püsivas ühenduses, on asjaõigusseaduse paragrahv 16 kohaselt

maatüki oluline osa. Maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ning omandireformi aluste

seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel üleantava ehitise või selle osa või teeseaduse

(RT I 1999, 26, 377; 93, 831) § 2 2. lõikes nimetatud rajatise suhtes kohaldatakse käesoleva

seaduse § 13 sätteid ning ehitist võib käsutada pärast ehitisele kasutusloa andmist. Kostja

viidatud

ehitusluba

nr.

on

26.10.2000.a.

välja

antud

Narva

Linnavalitsuse

Ehitusinspektsiooni poolt A.Ž'le eramu uusehituseks. Ka arhitektuurse planeerimise ülesanne

elumaja projekteerimiseks ja ehitamiseks aadressil Narva Aasa tn. 4 pärineb 2000.a. ehk ajast,

mil A.Ž omandatud lammutatud hoone omanikuna oli volitatud ehitusega seonduvaid avaldusi

ja asjatoimetusi tegema. Kelle A.Ž tellis või palkas oma uusehituse ehitajaks, kas ehitati

eramuna elumaja või ärihoone, oli seega A.Ž otsustada. Seega ehitusluba tegelikkuses oli

olemas ja pole põhjendatud A.Ž väited, et ehitus oli ebaseaduslik OÜ Almeda Kliinik tegevuse

tõttu ning et ehitise valdus oli OÜ-l Almeda Kliinik juba enne lepingu sõlmimist. Selge on see,

et A.Ž ehitise omanikuna ei müünud enam tema poolt varem ostetud lammutatud hoonet või

hoone vundamenti, vaid valmis ehitatud ühekorruselist ärihoonet. Asjaolu, et omandatud

vallasasja baasil OÜ Almeda Kliinik ehitas eramu ehitusloa alusel ärihoone, ei tee vallasasja

müügilepingut tühiseks. A.Ž väited, et ärihoone ehitamisel on rikutud PES sätteid ja et OÜ

Almeda Kliinik tegevus on ebaseaduslik, on tõendamata. A.Ž väited ehitusloa ja kasutusloa

mittevastavusest ja vastuolust seadusega on OÜ Almeda Kliinik põhjendatult ümber lükanud

oma kirjalikus seisukohas (II, tl. 6, III, tl. 237), mida kohus siinjuures ei korda. Seega on

tõendamata, et ehitis oleks püstitatud ilma õigusliku aluseta. Kasutusloa seaduspärasust

kinnitab aga Jõhvi Halduskohtu 26.02.2004.a. jõustunud kohtuotsus haldusasjas nr. 2-

182/2003.

Lähtuvalt tuvastatust kohus leidis, et A.Ž vastuhagi OÜ Almeda Kliinik vastu 05.10.2001.a.

ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks tuleb jätta tervikuna rahuldamata, kuna tegemist

ei ole näiliku tehinguga ja leping on kooskõlas kehtinud seadustega.

2. AÕSRS § 13 lg. 3 järgi ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks maareformi

seaduses sätestatud alustel ja korras. MaaRS § 20 g. 1 järgi erastamisele kuulub maa, mida

maareformi seaduse alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse

ning § 21 lg. 1 kohaselt maa erastamise õigustatud subjekt on Eesti kodanik, lg. 2 kohaselt

Eesti eraõiguslik juriidiline isik võib maad erastada, kui ta on kantud Eesti äriregistri pidaja

poolt peetavasse registrisse. Vastavalt MaaRS § 22 lg. 1 saavad ostueesõigusega maad erastada

isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. Kuna poolte vahel 05.10.2001.a. ehitise

kui vallasasja ostu-müügileping ei ole tühine, siis järelikult ei olnud A.Ž maa erastamise

lepingu sõlmimise ajal enam ehitise omanik ning tal puudus ostueesõigusega maa erastamise

õigus ja kostjad on rikkunud OÜ Almeda Kliinik AÕSRS § 13 lg. 5 sätestatud õigust nõuda

tema ehitisealustele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmist või

saada maa omanikuks. Tulenevalt TsÜS § 66 lg. 2, tehingu tegemise ajal kehtinud

redaktsioonis, on seadusega vastuolus tehing tühine, välja arvatud kui seadust ei ole oluliselt

rikutud. MaaRS § 22 lg. 1 ei sätesta võimalust maad ostueesõigusega erastada juhul, kui

avaldus esitatud on, kuid ehitise omanik enam ei olda. Maa erastamine seda õigust

mitteomavale isikule on seaduse oluline rikkumine, mille tõttu on kostjate A.Ž ja Eesti Vabariigi

vahel sõlmitud maa ostu-müügileping tühine.

Kui maa ostu-müügi leping on tühine, siis on asjaõigusleping ka tühine TsÜS § 66 mõttes ning

on järgnev kinnistamisotsus ja kinnistusraamatu kanne samuti ebaõiged, kuna kande tegemise

alused ei olnud õiguslikud.

3. AÕS § 57 lg. l kohaselt on kinnistusraamatu kanne ebaõige, kui see on tehtud

õigusliku aluseta, see alus on hiljem ära langenud või kanne on valesti muudetud või

kustutatud. AÕS § 65 lg. 1 järgi ebaõigeks saab pidada kannet, mis ei vasta tegelikule

õiguslikule olukorrale. AÕSRS § 10 lg. 5 ja KRS § 72 lg. 2 kohaldamist käsitleva Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 14.04.2003.a. otsusega nr. 3-2-1-26-2003 on selgelt väljendatud seisukohta, et

isikule, kelle õigust on registriosa ebaõige avamisega rikutud, tuleb anda võimalus oma õiguse

kasutamiseks ja võimalikult suures ulatuses taastada olukord, mis oli enne kinnistusregistriosa

avamist.

Lähtuvalt AÕS §-de 67 ja 65 ning KRS § 65 sätteist on hagejal õigus nõuda ebaõige

kande kustutamist ja parandamist. Tühise tehingu ja ebaõige kande alusel saadu tuleb

tagastada ehk ennistada tuleb endine olukord. Erastamislepingu tühisuse korral on vajalik

tehingu järgi saadu tagastada, seega saab kinnisasja omanikuks Eesti Vabariik, kes kantakse

omanikuna kinnistusraamatusse. Vastavalt KRS § 72 lg. 2 suletakse avalik-õiguslikule isikule

kuuluva kinnisasja kohta avatud registriosa omaniku lihtkirjaliku avalduse alusel, kui

kinnisasja kinnistusraamatusse kandmine ei ole KRS § 8 lg. 3 järgi kohustuslik ning kinnisasi ei

ole koormatud piiratud asjaõigustega ega antud teise isiku valdusse. Selle sätte eesmärgiks oli

anda isikule, kelle õigust on registriosa ebaõige avamisega rikutud, võimalus oma õiguse

kasutamiseks ja võimalikult suures ulatuses taastada olukord, mis oli enne kinnistusregistriosa

avamist, s.t võimalus maa erastamiseks või hoonestusõiguse seadmiseks. Hagi rahuldamise

eesmärgiks on seega hageja asetamine võimalikult samasesse olukorda, milles ta olnuks, kui

maa seadusvastast müüki poleks toimunud.

AÕS § 56 kohaselt kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Kui

kinnistusraamatusse kantud õigus kustutatakse, siis loetakse see lõppenuks. Kui isik

kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse,

siis jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima. Omandaja on pahauskne, kui ta

teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Riigikohus on 02.10.2000.a.

lahendis nr. 3-2-1-97-00 selgitanud:“ Heausksusega ei saa kaitsta omandamist omandireformi

käigus avaliku võimu akti alusel. AÕS §-s 56 lg. 3 reguleeritakse kinnisasja omandamist

tehingu, asjaõiguslepingu läbi.“ Kolleegium on avaldanud seisukoha, et kui registriosa avamine

oli ebaõige, siis omab tähtsust, kas ebaõigesti omanikuna kinnistusraamatusse kantud isikult

kinnisasja omandanud isik teadis või pidi teadma registriosa avamise ja kande ebaõigsusest

ehk asjaoludest, mis tingisid tagastamiskorralduse õigusvastasuse ja selle kehtetuks

tunnistamise. Selles vaidluses saaks kostjat pahauskseks pidada, kui ta teadis või pidi teadma,

et tagastatud maal asuvad teise isiku õiguslikul alusel püstitatud ehitised ning nende

omanikule ei tagatud seadusest tulenevat võimalust saada maa omanikuks või nõuda

ehitisealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmist. Seda, et

kinnisasja või piiratud asjaõiguse omandanud isik oli pahauskne - teadis või pidi teadma

ebaõigest kandest - peab tõendama hageja. A.Ž ei saa tugineda kinnisasja heausksele

omandamisele. Kostja A.Ž teadis, et erastatud maal asub teise isiku ehitis ning et selle

tegelikule omanikule ei tagatud seadusest tulenevat võimalust saada maa omanikuks. Seega ei

saa kostjat pidada heauskseks. Seda on hageja ka piisavalt selgitanud ja tõendanud. Lepingud

on sõlmitud sama äriühingu juhatuse liikmete poolt, kes pidid olema ja olid teadlikud kõigist

kinnistu omandamise asjaoludest. Kostja A.Ž esitatud vastuväited ei ole põhjendatud ja kohtu

arvates on hageja lisaks hagiavaldusele need piisavalt selgelt ning põhjalikult, korduvalt

käsitledes, ümber lükanud ja tõendanud ka oma arvamuses kostja vastusele ja kirjalikes

teesides. Hageja on tõendanud, et kostja A.Ž teadis, et vallasasi oli hageja omand ja et tal

puudus õigus maa erastamisele, kuna A.Ž ei olnud enam vallasasja omanik. Hageja juhatuse

liikmena oli A.Ž teadlik kõigist ehitusega seonduvatest asjaoludest, mistõttu on kostja A.Ž

kinnistu omandanud pahauskselt. Seega lasub kostja A.Ž’l kohustus anda nõusolek

kinnistusraamatu ebaõige kande muutmiseks. TsÜS § 68 lg. 5 kohaselt, kui isik on kohustatud

tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus,

millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu.

AÕSRS § 10 lg. 5 ja KRS § 72 lg. 2 kohaselt üksnes juhul, kui parandada oleks vaja vaid

registriosa teises jaos olevat omaniku kohta tehtud kannet, saaksid kinnistusraamatust nähtuv

omanik ja õigustatud isik kokku leppida omandi üleminekus, vormistades selle notariaalaktina,

kuid antud juhul seda ei ole soovitud.

Seadus ei võimalda kinnistusregistriosa sulgemist juhul, kui kinnistusraamatu kanne on

ebaõige. KRS § 72 lg. 2 kohaselt saab seda teha omaniku lihtkirjaliku avalduse alusel. Hageja

nõuet tuleb käsitleda kui maa erastamise eelse omaniku omanikuna kinnistusraamatusse

kandmise nõuet. Enne kinnistusregistriosa avamist oli maa omanikuks riik, kes on õigustatud

vajadusel registri osa sulgema või muul viisil korraldama. Kuna maa on läinud riigi omandist

välja seaduse olulise rikkumisega ning kuna kustutatud kande automaatset taastamist seadus

ette ei näe, siis ilma riigi kui kostjata pole võimalik kujunenud olukorda muuta. Seega riik

kostjana kas saab anda oma nõusoleku kinnistusraamatu kande parandamiseks ja riigi

kinnisasja

omanikuna

kinnistusraamatusse

sissekandmiseks

või

keelduda

nõusoleku

andmisest. Kuivõrd kostja Eesti Vabariik on hagi õigeks võtnud, tuleb Eesti Vabariik lugeda

vastava nõusoleku andnuks. TsMS § 206 lg. 1 kohaselt on lisaks menetlusosaliste õigustele

hagejal õigus muuta hagi alust või eset, suurendada või vähendada oma nõuet või loobuda

hagist, kostjal aga õigus hagi õigeks võtta. Kaks kostjat Eesti Vabariik ja Narva Linn on hagi

õigeks võtnud. TsMS § 440 sätestab, et „kui kostja võtab kohtuistungil või kohtule esitatud

avalduses hageja nõude õigeks, rahuldab kohus hagi.“ Tühise tehingu ja ebaõige kande alusel

saadu tuleb tagastada ehk tuleb ennistada endine olukord. Kuna kinnistusraamatu kanne on

ebaõige, siis tuleb ebaõige kanne muuta ja kanda kinnistusraamatusse Narvas Aasa tn. 4 asuva

kinnistu senise omaniku A.Ž asemel omanikuna Eesti Vabariik.

Kohus leidis, et hagi on õiguslikult põhjendatud, tõendatud ja kuulub rahuldamisele nii

hageja kirjalikes teesides kui ka kostjate Eesti Vabariigi esindajate kirjeldatud asjaoludel, sest

kohtumenetluse kestel on hagi tervikuna rahuldamise eeldused tuvastamist leidnud. Hagejale

kuulus hoone, mille omanikuks sai ta vallasasja ostu-müügilepingu alusel. Et kogu maa

erastamine kostja A.Ž’le oli ebaseaduslik, on tõendatud sellega, et maa ostu-müügileping ja

asjaõigusleping on tühised. Selle tulemusena on muutunud ebaõigeks registriosas olevad

kanded. Lisaks on Narva Linnavalitsus 04.12.2002.a. korraldusega nr. 1167-k tunnistanud

tagasiulatuvalt alates 05.10.2001.a. kehtetuks oma 22.11.2000.a. korralduse nr. 3163-k, millega

otsustati A.Ž’le kuuluva Aasa 4 Narvas asuva ehitise teenindamiseks vajaliku maa

ostueesõigusega erastamine. Järelikult on põhjendatud hageja seisukoht, et olemasolev

registriosa tuleb sulgeda ning seejärel viia vaidlusaluse maatüki osas maareform uuesti läbi, et

oleks võimalik otsustada maa ostueesõigusega OÜ-le Almeda Kliinik erastamine.

Hagi

on

menetluses

alates

22.04.2002.a.

Alates

01.01.2006.a.

jõustus

uus

tsiviilkohtumenetluse seadustik. TsMS RakS § 3 kohaselt „Enne käesoleva seaduse jõustumist

alustatud

menetluse

puhul

kohaldatakse

menetluskulude

jaotamisele

ja

nende

kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut“. Kehtinud

TsMS § 60 lg. 1 järgi kohus mõistis poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt

selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kostja Narva Linnavalitsuse

esindaja leiab, et kohtukulud tuleks välja mõista kaaskostjalt A.Ž’lt, sest antud juhul on tema

põhjustanud kohtumenetluse. Kuna kohtuvaidluse on põhjustanud A.Ž ja hagi rahuldatakse,

siis on põhjendatud kostja A.Ž’lt hageja kasuks kohtukuluna välja mõista hagi esitamisel

tasutud riigilõiv 200 krooni.

TsMS § 61 lg. l p. 2 sätestas, et poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt

välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi

puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi

rahuldamata jäetud osast kostjale. Maa ostu-müügilepingust nähtuvalt oli tehingu hinnaks

19 143 krooni, millest viis protsenti moodustab 957 krooni ja 15 senti, mis tuleb kostjalt

hagejale välja mõista.

Kohus kohaldas TsÜS §-de 66, 69, MaaRS §-de 22 lg. 1, AÕS §-de 56, 57 lg. 1,, 65 lg. 1, 67

lg. 1, AÕSRS §-de 11, 13, 14, TSK § 242, KRS § 72 sätteid ja juhindus TsMS §-de 230, 440-442,

§ 632 lg. 1 nõudeist.

Kohtunik: /allkiri/ Sirja Tooming

Ärakiri õige

Nooremreferent Lea Herne

Kohtuotsus jõustus 04. juulil 2009. a.

04. juulil 2009. a.

04. juulil 2009. a. Tartu Ringkonnakohtu kohtuotsusega, millisega jäeti

Viru Maakohtu 19.09.2008. a. otsus muutmata.

Nooremreferent Lea Herne

2-02-117/36 · Viru Maakohus Narva kohtumaja

Legislator summary

Legislator headnote

Keywords

Related Decisions

Need to analyze how this precedent applies to your matter?

Full text