2-05-16521/13 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Kohtukoosseis

Otsuse tegemise aeg ja koht

Tsiviilasja number

Tsiviilasi

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Eesistuja Urmas Reinola, liikmed Gaida Kivinurm ja

Mare Merimaa

29.august 2008. a, Tallinn

2-05-16521

Niklas Hiie hagi Tatjana Grišina vastu korteri

Xxxxxxx

xx/xxxxxxxx

xx-x,

Tallinnas

väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest

Harju Maakohtu 13. detsembri 2007.a otsus ja

19.detsembri 2007.a täiendav otsus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Menetluse liik

Apellant

Niklas

Hiis

(ik

xxxxxxxxxxx,

elukoht

xxxxxxxxxxxx x, xx-xxxxx xxxx, xxxxxx), esindaja

Marko Jaani

Vastustaja Tatjana Grišina (ik xxxxxxxxxxx, elukoht

Xxxxxxx xx/xxxxxxxx xx-x, xxxxx), esindaja Natalia

Lausmaa

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

1. Jätta Harju Maakohtu 13. detsembri 2007.a otsus ja 19.detsembri 2007.a

täiendav otsus muutmata.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Niklas Hiie apellatsioonimenetluse kohtukulud jätta tema enda kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

Niklas Hiis on hoone Xxxxxxx xx/xxxxxxxx xx kaasomanik. Tatjana Grišina elas elamus

aadressil Xxxxxxx xx/xxxxxxxx xx, korteris x selle õigusjärgsetele omanikele tagastamise

ajal. Elamu tagastati 16.01.1995.a. Poolte vahel oli sõlmitud tähtajaline üürileping tähtajaga

kuni 16.01.2008.a.

Tatjana Grišina andis õigustamata ja ilma üürileandja nõusolekuta korteri kolmandate isikute

kasutusse, kelleks olid kostja tütar J. P., tütre abikaasa O. P. ja kostja lapselaps N. K..

30.06.2005.a. saadeti kostjale üürilepingu erakorralise ülesütlemise teade, tuginedes VÕS §

313 lg 2, VÕS § 315 lg 1 p 3. Kostjal paluti vabastada korter hiljemalt 10. augustiks 2005.a.

Hagiavalduse esitamise seisuga ei ole kostja elamispinda vabastanud, samuti ei ole ta

üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud ei üürikomisjonis ega kohtus.

Kohtumenetluse ajal vabastasid J. P., O. P. ja N. K. vaidlusaluse eluruumi, kuid hagejale

antud informatsiooni kohaselt paigutas kostja sinna ebaseaduslikult kolmanda isiku.

Hageja palus välja nõuda Tatjana Grišina ebaseaduslikust valdusest eluruum asukohaga

Xxxxxxx xx/xxxxxxxx xx-x, Tallinnas. Lisaks palus hageja kostjalt välja mõista hageja

kohtukulud, milleks oli riigilõiv summas 120 krooni, kohtutäituri tasu summas 295 krooni

ning õigusabikulud summas 4720 krooni.

Kostja seisukoht

Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle täies ulatuses rahuldamata. Kostja oli seisukohal,

et poolte vahel sõlmitud üürileping oli kehtiv kuni 16.01.2008.a ning mingeid seaduslikke

aluseid kostja väljatõstmiseks hagis esitatud ei olnud. Kostja majutas tema poolt üürilepingu

alusel kasutatavasse korterisse oma perekonnaliikmeid, kes kasutasid üüritud eluruumi samal

ajal kostjaga. Üürniku perekonnaliikme täisealiseks saamine ei saanud mõjutada eluruumi

kasutamise õiguslikku alust. Lisaks märkis kostja, et hageja ei saanud lepingut üles öelda

Võlaõigusseaduses sätestatud korras, sest tegemist oli omandireformi käigus tagastatud

eluruumiga ning üürilepingut saab üles öelda vaid ORAS § 12.1 sätestatud korras.

Esimese astme kohtu otsus

13.12.2006.a. jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata.

Kohus oli seisukohal, et antud juhul kuuluvad kohaldamisele alates 01.07.2002.a kehtiva

VÕS-i vastavad sätted, mis reguleerivad üürilepingu erakorralist ülesütlemist. ORAS § 12.1

lg 4 sätte eesmärgiks ei olnud kaitsta võimalike allüürnike õigusi ning üürniku õigusi asja

allkasutusse või allüürile andmisel, mistõttu ei ole põhjendatud kostja väited, et temaga sai

lepingut lõpetada vaid ORAS § 12.1 sätestatud alustel ja korras või poolte kokkuleppel.

Kostja esitatud eluruumi orderist nähtus, et eluruumi asus kostja elama 29.05.1990.a koos

poeg I. S.i ja tütar J. P.iga, kellest viimane oli sellel ajal alaealine (15-aastane) ja seega kostja

perekonnaliige märgitud ajal kehtinud EK § 51 järgi. Märgitud isikud asusid eluruumi elama

tollase üürileandja Tallinna Linna nõusolekul ja teadmisel ning asjaolu, et J. P. (nüüd P.) on

käesoleval hetkel täisealine ei tähenda, et ta kaotaks õiguse eluruumi kasutada alates

01.07.2002 kehtiva VÕS § 289 tähenduses või et selleks tuleks üürnikul üürileandjalt küsida

nõusolekut. Samas nõustus kohus hagejaga, et J. P.a alaealise lapse N. K.i ja abikaasa O. P.a

elama asumiseks vaidlusalusesse eluruumi tulnuks kostjal kui üürnikul VÕS § 288 lg 1 järgi

küsida hageja kui üürileandja nõusolekut, sest viimased isikud ei ole VÕS § 289 järgi need,

keda saaks majutada eluruumi ilma üürileandja nõusolekuta. Seega nõustus kohus hagejaga, et

kostja rikkus VÕS § 288 lg 1 tulenevat kohustust. Kostja ei ole tõendanud, et märgitud isikud

oleksid elanud märgitud eluruumis hageja nõusolekul või endise üürilendaja (Tallinna Linna)

nõusolekul.

Menetluse käigus loobus hageja nõudest O. P.a ja N. K.i vastu, kuna viimased vabastasid

eluruumi ja kohus lõpetas hagist loobumise tõttu nende isikute suhtes menetluse. Viimane

kinnitas asjaolu, et sisuliselt oli üürilepingu rikkumine hageja suhtes lõppenud, see oli

hõlpsasti kõrvaldatav. Eeltoodu alusel ei saanud üürniku poolt lepingu rikkumine asja

allkasutusse andmisega lapselapsele ja tütre abikaasale olla eelduslikult tulemuseta ja selle

tõttu niivõrd häiriv (VÕS § 116 lg 2 p 2-4), mis tingis lepingu ülesütlemise § 315 lg 1p 3 järgi

erakorraliselt ilma et üürnikule (kostjale) oleks VÕS § 196 lg 2 järgi antud mõistlik tähtaeg

rikkumise kõrvaldamiseks.

Kohtule hageja esitatud kirjast kostjale nähtus, et hageja soovis teada, kes elavad eluruumis

Xxxxxxx xx/xxxxxxxx xx-x. Hageja ülesütlemisavalduses viidati lepingu ülesütlemisele VÕS

§ 315 lg 1 p 3, tuues põhjuseks, et kostja oli andnud hageja nõusolekuta korteri kolmandate

isikute kasutusse ja kasutas hüvesid, mis on mõeldud omandireformi käigus tagastatud vara

üürnikule, olles omanikku kahjustav. Esitatud järelpärimises kostjale kui ka ülesütlemise

avaldusest ei nähtu, et hageja oleks teatanud kostjale, et viimane rikub lepingut, andnud

kostjale mõistliku tähtaja lepingu rikkumise kõrvaldamiseks, hoiatanud teda võimalikust

lepingu ülesütlemisest juhul kui ta rikkumist ei kõrvalda.

Eeltoodud alusel leidis kohus, et hageja ei järginud VÕS § 196 lg 2 sätestatud korda lepingu

ülesütlemiseks ja seega ei olnud tal õigust lepingut üles öelda, mistõttu ei ole leping kehtivalt

üles öeldud. Seetõttu jättis kohus hagi eluruumi tagastamiseks rahuldamata.

Enne 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 ja § 61 lg 1 p 2 järgi tuli kostja õigusabikulud jätta

hageja kanda. Kostja tasus õigusabikulude katteks 6900 krooni, hageja leidis, et märgitud

ulatuses õigusabikulud ei ole põhjendatud. Kuna menetlus oli kirjalik, kostja esitas ühe

vastuse ja vastuse täienduse, leidis kohus, et hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista

õigusabikulude katteks kohtu määramisel 2 000 krooni.

19.12.2006.a. otsusega täiendas Harju Maakohus 13.12.2006.a otsust kohtukulude jaotamise

kohta. 13.12.2006.a otsuse motiveerivas osas oli kohus hagejalt kostja kasuks välja mõistnud

õigusabi kulude katteks 2 000 krooni, kuid otsuse resolutsioonis seda ei märkinud. Lähtudes

TsMS § 448 lg 1 ja 4 täiendas kohus 13.12.2006.a otsuse resolutsiooni.

Apellatsioonkaebus

Apellant palub tühistada Harju Maakohtu 13.12.2006.a. otsuse ning 19.12.2006.a. täiendava

otsuse. Mõista välja Tatjana Grišinalt hageja kohtukulud.

Apellant on seisukohal, et kaevatavad kohtuotsused ei vasta TsMS § 436 lg 1 sätestatud

nõuetele. Kohus on kohaldanud ebaõigesti materiaalõigusnormi ning rikkunud oluliselt

menetlusõigusnorme.

Apellant ei nõustu kohtu seisukohaga, et hageja ei ole järginud VÕS § 196 lg 2 sätestatud

korda lepingu ülesütlemiseks. Apellandi arvates ta ei pidanud andma üürileandjale täiendavat

tähtaega üürilepingu rikkumise lõpetamise kõrvaldamiseks, kuna VÕS § 313 lg 3 tulenevalt ei

pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.

Vastavalt VÕS § 196 lg 1 ja 2 võib kestvuslepingu mõjuvatel põhjustel etteteatamistähtaega

järgimata üles öelda. Kohus on vääralt tõlgendanud VÕS § 116 lg 2 ning teinud asjaoludest

valed järeldused ning tõlgendanud vääralt hageja huve. Apellant on arvamusel, et ei saa asuda

seisukohale, et üürilepingu rikkumine oli hõlpsasti kõrvaldatav. Samuti ei tee kolmandate

isikute poolt korteri vabastamine olematuks üürilepingu rikkumise fakti ja selle rikkumise

pikaajalisust. Vastustaja rikkus kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise

lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu.

Apellant on seisukohal, et vastustaja rikkus kohustust tahtlikult. Peale J. P.a, O. P.a ja N. K.i

eluruumi vabastamist asus vaidlusalusesse korterisse elama keegi kolmas isik, kes segas

majarahu. Eelöeldu andis apellandile alust arvata, et vastustaja ei täida kohustust ka edaspidi.

Eelöeldud tähenduses ei pidanud apellant andma kostjale mõistlikku tähtaega lepingu

rikkumise kõrvaldamiseks. Apellant on seisukohal, et üürileping on kehtivalt ülesöeldud ning

üürilepingu ülesütlemise avalduses on täidetud kõik VÕS § 325 lg 2 kehtestatud tingimused.

Kohtukulude väljamõistmisel tuli lähtuda kuni 01.01.2006.a kehtinud tsiviilkohtumenetlusse

seadustiku redaktsioonist. Lähtudes kehtinud TsMS § 60 lg 3 ei oleks kohus tohtinud hagejalt

kostja kasuks õigusabi kulusid välja mõista, kuna kostja ei ole esitanud kohtule kohtukulude

nimekirja, seega selle väljamõistmine on oluline protsessiõigusnormi rikkumine.

Vastustajate seisukoht

Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.

Ringkonnakohtu seisukoht

Tsiviilkolleegium, tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna

alust kohtuotsuse tühistamiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1

alusel

tuleb

jätta

apellatsioonkaebus

rahuldamata

ja

kohtuotsus

muutmata.

Apellatsioonkaebuses kordab hageja põhiliselt esimese astme kohtule esitatud väiteid.

Maakohus on neile piisava põhjalikkusega vastanud. Ringkonnakohus nõustub esimese astme

kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.

Kolleegium hinnangul vastab maakohtu otsus TsMS § 436 lg 1 sätestatud nõuetele ja otsuse

tegemisel ei ole kohaldatud ebaõigesti materiaalõigusnormi ega rikutud menetlusõigusnorme.

Vaidlust ei ole selles, et poolte vahel oli tähtajaline üürisuhe tähtajaga kuni 16.01.2008.a ning

30.06.2005.a saadeti kostjale üürilepingu erakorralise ülesütlemise teade, mille järgi oli

üürilepingu lõppemise päevaks 9.august 2005. Vaidlust ei ole ka selles, et kostja on rikkunud

VÕS § 288 lg 1 tulenevat kohustust küsida üürileandjalt nõusolekut teiste isikute korterisse

majutamiseks. Vaidlus poolte vahel on selles, kas kostja poolt eeltoodud lepingu rikkumine

oli üürileandjale niivõrd häiriv, et tingis üürilepingu erakorralise ülesütlemise VÕS § 315 lg 1

p 3 alusel ilma, et kostjale oleks VÕS § 196 lg 2 järgi antud mõistlik tähtaeg rikkumise

kõrvaldamiseks.

Kolleegium ei nõustu apellandiga selles, et ta ei pidanud andma kostjale täiendavat tähtaega

üürilepingu rikkumise lõppemise kõrvaldamiseks, tulenevalt VÕS § 313 lg 3 sätestatust. VÕS

§ 196 lg 2 tuleneb, et kui mõjuv põhjus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks seisneb selles,

et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse

rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Asja materjalidest

nähtuvalt on hageja menetluse käigus loobunud nõudest J. P.a, O. P.a ja N. K.i vastu, mis

kinnitab asjaolu, et sisuliselt oli üürilepingu rikkumine hageja suhtes lõppenud, see oli

hõlpsasti kõrvaldatav. Kolleegiumi arvates leidis kohus õigesti, et eeltoodu alusel ei saanud

kostja poolt lepingu rikkumine asja allkasutusse andmisega oma lapselapsele ja tütre

abikaasale olla eelduslikult tulemusteta ja selle tõttu niivõrd häiriv, mis tingis lepingu

erakorralise ülesütlemise ilma kostjale VÕS § 196 lg 2 tuleneva mõistliku tähtaja andmiseta

rikkumise kõrvaldamiseks. Kostjale esitatud järelepärimisest (tl 12) ja ülesütlemise avaldusest

(tl 15) ei nähtu otseselt, et hageja oleks kostjat teavitanud lepingu rikkumisest, tõenditest ei

nähtu, et kostjale oleks antud mõistlik tähtaeg lepingu rikkumise kõrvaldamiseks, samuti see,

et kostjat oleks hoiatatud võimalikust lepingu ülesütlemisest juhul, kui viimane rikkumist ei

kõrvalda. Asjaolu, et kostja rikkus kohustust tahtlikult, paigutades peale J. P.a, O. P.a ja N.

K.i poolt eluruumi vabastamist vaidlusalusesse eluruumi kellegi kolmanda isiku ega kasuta

ise seda eluruumi on kolleegiumi arvates tõendamata. Eeltoodust tulenevalt leiab kolleegium,

et maakohus tuvastas õigesti, et hageja ei järginud VÕS § 196 lg 2 (otsuses ekslikult VÕS §

198 lg 2) sätestatud korda lepingu ülesütlemiseks, mistõttu ei ole leping kehtivalt üles öeldud

ja maakohtus otsuse tegemise ajaks ei olnud leping lõppenud.

Kuna apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas

teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus vaidlustatud kohtuotsuse

muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Kolleegium ei nõustu apellandi seisukohaga,

et kohtukulude nimekirja kohtule esitamata jätmisel on kohtu poolt hagejalt kostja kasuks

õigusabikulude välja mõistmisel tegemist olulise protsessiõigusnormi rikkumisega.

Kohtukulude arvestamisel ja väljamõistmisel on kohtupraktika lähtunud faktiliselt

kohtukulude olemasolu tõendavatest kuludokumentidest ja praktikas ei loeta kohtukulude

nimekirja puudumist põhjuseks, mille tõttu võiks kohtukulude väljamõistmisest keelduda.

Kohtukulude vajalikkuse ja mõistlikkuse hindamisel omavad kohtu jaoks tähtsust eelkõige

esitatud kuludokumendid. Kohus on käesolevas asja õigesti juhindunud kuni 01.01.2006.a

kehtinud TsMS § 60 lg 1 sätetest, mõistes hagejalt kostja kasuks välja üksnes kohtu arvates

vajalikud ja mõistlikud õigusabikulud (2000 krooni), mida apellant vaidlustanud ei ole.

Kaebuse rahuldamata jätmisel jäävad hageja kohtukulud kuni 01.01.2006. kehtinud TsMS §

60 lg-te 1 ja 8 järgi tema enda kanda.

Gaida Kivinurm

Mare Merimaa Urmas Reinola

Otsus on parandatud Tallinna Ringkonnakohtu

07.11.2008 määrusega

RESOLUTSIOON

1. Parandada Tallinna Ringkonnakohtu

29. augusti 2008.a otsuse

sissejuhatuses ja resolutsioonis

sisalduvad ilmsed ebatäpsused,

lugedes Harju Maakohtu otsuse õigeks

kuupäevaks 13. detsember 2006.a ja

täiendava otsuse õigeks kuupäevaks

19. detsember 2006.a.

2. Toimetada käesolev määrus kätte

kõigile isikutele, kellele on kätte

toimetatud kohtuotsus.