2-03-390/33 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

Tsiviilasi nr 2-03-390

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number

2-03-390

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Tiit Kollom (eesistuja), Ulvi Loonurm ja Ülle Jänes

Otsuse tegemise aeg ja koht

20.06.2008 Tallinnas

Tsiviilasi

Tulundusühistu Madara hagi AS Lasref, OÜ

Lasref Haldus ja OÜ Skrooder vastu alusetult

saadud

1 750 000

kr.

tagasisaamiseks

ja

üürilepingute

kohta

märgete

tegemiseks

kinnistusraamatusse ning AS Lasref vastuhagi

tulundusühistu Madara vastu alusetult säästetud

750 000

kr.

tagasisaamiseks

ja

kinnisasja

väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 26.10.2006 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

TÜ

Madara,

AS

Lasref

ja

OÜ

Skooder

apellatsioonkaebused

ning

AS

Lasref

Haldus

vastuapellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

01.04.2008

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Tulundusühistu

Madara

(reg.kood

10011252),

esindajad Jüri Šehovtsev ja advokaat Leon Glikman;

Kostja I AS Lasref (reg.kood 10231893), esindajad

Valeri Grigorenko ja Andres Kurg;

Kostja II OÜ Lasref Haldus (reg.kood 10523064),

esindaja advokaat Siim Roode;

Kostja III OÜ Skrooder (reg.kood 10871931),

esindaja advokaat Siim Roode.

RESOLUTSIOON

Harju Maakohtu 26.10.2006 otsus tühistada osas, millega mõisteti AS-lt Lasref välja

TÜ Madara kasuks 1 750 000 kr. ja mõisteti AS-lt Lasref välja kohtukulu, ning saata

asi selles osas (TÜ Madara rahaline nõue AS Lasref vastu) uueks läbivaatamiseks

samale kohtule.

Ülejäänud osas jätta maakohtu otsus muutmata, arvestades ka ringkonnakohtu

otsuse põhjendusi.

2(9)

TÜ Madara ja OÜ Skrooder apellatsioonkaebuse jätta rahuldamata, OÜ Lasref

Haldus vastuapellatsioonkaebus rahuldada ja AS Lasref apellatsioonkaebus

rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võivad menetlusosalised vandeadvokaadi vahendusel esitada

kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest.

Asjaolud

Tulundusühistu Madara (edaspidi hageja) ja AS Lasref (edaspidi kostja I) on sõlminud

omavahel järgmised lepingud Tallinnas Majaka põik 17 ja Tuha 3c asuvate kinnistute

kohta:

- 4. oktoobril 1996. a sõlmisid pooled eraldi dokumentidena ostu-müügi eellepingu

(edaspidi eelleping I) ja selle lepingu lisaks oleva rendilepingu nr 10 (edaspidi

rendileping), mille esemeks oli Tallinnas Majaka põik 17a asuv 5000 m2 suurune

kinnistamata maatükk (tinglik osa Majaka põik 17 asuvast maatükist, mida pooled

nimetavad ka Majaka põik 17 osaks), millel asusid kaks pooleliolevat kaarhalli pindalaga

kokku 720 m2. Eellepingu I p 4.1 kohaselt tuli hagejal tasuda ostuhind kostjale I võrdsetes

osades viie aasta jooksul, kusjuures hinnast tuli maha arvata rendilepingu alusel tasutav

rent. Kostja I kohustus kuue kuu jooksul sõlmima eellepinguga I samadel tingimustel ostu-

müügilepingu. Eellepingu I p 8.5 kohaselt pidid pooled lõpetama ostu-müügilepingu

sõlmimisel rendilepingu. Rendilepingu järgi andis kostja I hagejale rendile eellepingus I

nimetatud objekti rendihinnaga 10 000 krooni kuus, millele lisandus käibemaks.

Rendileping pidi kehtima 2. oktoobrini 2021. a.

- 24. juulil 1997. a sõlmisid hageja ja kostja I Majaka põik 17a kapitalirendilepingu

(edaspidi kapitalirendileping). Selle lepingu p 3.1 kohaselt kehtib leping kuni

lepinguobjekti hinna täieliku tasumiseni kostjale I hageja poolt viie aasta jooksul või enne

seda, kui pooled sõlmivad lepinguobjekti notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingu.

- 4. juulil 2000. a sõlmisid hageja ja kostja I Tuha 3c ja Majaka põik 17 asuvate

hoonestatud ja kinnistamisel olevate maatükkide ostu-müügi eellepingu (edaspidi eelleping

II). Selle lepingu p 1.2.8 kohaselt pidi hageja kui ostja tasuma kostjale I kui müüjale

maatükkide ostuhinna viie aasta jooksul arvates 30. juunist 2001. a.

- 27. juulil 2000. a sõlmisid hageja ja kostja I Tuha 3c ja Majaka põik 17 asuvate hoonete

kui vallasasjade ja nende teenindamiseks määratud maatükkide kasutusvalduse lepingu

hageja kasuks (edaspidi kasutusvalduse leping). Kasutusvaldus pidi selle lepingu järgi

lõppema, kui hageja omandab kasutusvalduse eseme eellepingu II järgi.

- 22. novembril 2000. a sõlmisid hageja ja kostja I kokkuleppe (edaspidi kokkulepe),

millega pooled lõpetasid eellepingu II poolte kokkuleppel ja muutsid kapitalirendilepingut,

mis jäi kehtima. Nad kinnitasid kokkuleppes, et hageja on kapitalirendilepingust tulenevad

maksekohustused täitnud ning kostja I kohustub sõlmima 1. aprilliks 2001. a notariaalselt

tõestatud asjaõiguslepingu Majaka põik 17a omandiõiguse üleandmise kohta hagejale.

3(9)

- 24. novembril 2000. a koostasid hageja ja kostja I võtmete üleandmise-vastuvõtmise akti,

mille kohaselt hageja tagastas kostjale I Tuha 3c ja Majaka põik 17b asuvad hooned ja

nende ruumide võtmed, mis olid hagejale üle antud eellepingu II alusel.

Majaka põik 17 ja Tuha 3c maatükid kinnistati 22. novembril 2000. a kostja I kui omaniku

nimele: Majaka põik 17 (registriosa nr 30321) ja Tuha 3c (registriosa nr 30304). Alates

7. aprillist 2003. a on Majaka põik 17 asuv kinnistu kostja I ja OÜ Skrooder (edaspidi

kostja III) kaasomandis. Alates 4. juulist 2003. a on Tuha 3c asuva kinnistu omanik OÜ

Lasref Haldus (edaspidi kostja II).

Hageja nõudis Tallinna Linnakohtule (01.01.2006 Harju Maakohus esitatud hagis enda

õiguse tunnustamist Majaka põik 17 ja Tuha 3c üürilepingute kohta märke kandmiseks

kinnistusraamatusse, kuni ta vara välja ostab. Ta põhjendas oma nõuet rendilepinguga ja

kasutusvalduse lepinguga, mis hageja väidete kohaselt on asjaõigusseaduse rakendamise

seaduse (AÕSRS) § 91 (jõustus 1. juulil 2003. a) alusel muutunud üürilepinguteks.

Kasutusvalduse leping vastab ka oma sisult üürilepingu tunnustele, kuna on tihedalt seotud

rendilepinguga ja näeb ette lepinguobjekti korrashoiu ja kulude hüvitamise kohustuse.

Majaka põik 17 puhul on hageja nõue suunatud kostjate I ja III kui kinnistu kaasomanike

vastu. Tuha 3c puhul on hageja nõue suunatud kostja II vastu.

Tallinna Ringkonnakohtu 12. veebruari 2004. a otsusega tsiviilasjas nr 2-2112/03 ja

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 17. juuni 2004. a otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-79-04

tuvastati, et hageja ja kostja I vahel Majaka põik 17 ja Tuha 3c võõrandamiseks sõlmitud

lepingud on tühised seaduses sätestatud vorminõude rikkumise tõttu. Hageja on

lepinguobjektide omandamise eest kostjale I tasunud osaliselt, kuid asjaõiguslepingud

omandiõiguse ülekandmiseks jäid sõlmimata. Tulenevalt tehingute tegemise ajal kehtinud

TsÜS § 66 lg-st 5 on kostjal I kohustus tagastada hagejale tühise tehingu alusel saadud 1

750 000 kr. Hageja nõudis sama summa väljamõistmist solidaarselt ka VÕS § 182 lg 2 ja

§ 183 alusel kostjalt II, kuna kinnistud Tuha 3, Tuha 3c ja Tuha 3a läksid ettevõttena

kostjalt I üle kostjale II. Eellepingust II ei nähtu lepinguobjektide (Majaka põik 17 ja Tuha

3c) hind eraldi.

Kostja I ei tunnistanud hagi. Ta leidis, et hageja säästis Majaka põik 17a kinnistamata

maatüki ja kaarhallide kasutamise arvel oma vara. Rendileping on muudetud tähtajatuks

kapitalirendilepingu p 3.1 järgi, sest see punkt ei olnud tühine. Kostja I ütles 22. novembril

2002. a hagejale rendilepingu üles, kuna hageja rikkus lepingut, sest ehitas lepinguobjekti

omavoliliselt ümber. Pärast Riigikohtu eelnimetatud otsust muutis kostja I oma

vastuväiteid ja asus seisukohale, et rendileping on tühiseks osutunud eellepingu I

kõrvalkohustusena samuti tühine ning kuna tühist lepingut ei saa üles öelda, ei omanud

tagajärgi rendilepingu ülesütlemine.

Kostja I väitis veel, et kasutusvalduse leping on tühine, kuna ei järgitud seaduses sätestatud

notariaalse vormi nõuet. Pooled ei teinud lepinguobjekti suhtes kasutusvalduse tekkimiseks

vajalikke sooritusi - hooneid ei antud aktiga üle, ehkki kasutusvalduse lepingu p 2.1. järgi

oleks tulnud seda teha. Ehitise muutumine kinnisasja oluliseks osaks on sama õigusliku

tähendusega kui vallasasja hävimine, mis on AÕS § 207 lg 1 kohaselt aluseks

kasutusvalduse lõppemisele. Kasutusvalduse leping muutus lepinguobjekti kinnistamisega

õigustühiseks. Käesoleval juhul ei kohaldu AÕSRS § 91 ning hageja ei ole Majaka põik 17

kinnistu osa ja Tuha 3c kinnistu üürnik.

4(9)

Kostja I vaidlustas hageja nõude ka solidaarvastutuse kohaldamise osas. VÕS §-s 183

sätestatud ettevõtte üleandja ja omandaja solidaarne vastutus võib tekkida üksnes

kohustuste eest, mis olid seotud üleantud ettevõttega, mitte igasuguste üleandja võimalike

kohustuste eest. Hageja rahaline nõue ei ole seotud Tuha tänava kinnistutega, mis kostja I

andis mitterahalise sissemaksena üle kostjale II. Kinnisasja üleandmist ei saa samastada

ettevõtte üleandmisega. Hageja ei ole lähtunud ka VÕS §-s 183 sätestatud viieaastasest

vastutuse tähtajast. Hagi on esitatud 15. juulil 2003. a ja seega saaks hageja teoreetiliselt

solidaarvastutuse korras nõuda vaid nende kohustuste täitmist, mis muutusid

sissenõutavaks pärast 15. juulit 1998. a.

Kostja II ei tunnistanud hagi. Ta väitis, et kostja I ei andnud talle üle asjade ja õiguste

omandit tervikuna, mis on ÄS § 5 lg 2 ja VÕS §-de 180 ja 182 järgi vastutuse ülemineku

eelduseks. Kasutusvalduse lepingut ei saa lugeda üürilepinguks AÕSRS § 91 alusel, kuna

nimetatud säte reguleerib vallasasjade kasutusvalduse lepinguid.

Kostja III ei tunnistanud hagi. Ta väitis, et Majaka põik 17 üürileping on 23. mail 2003. a

tehtud ülesütlemisega lõppenud. Ei ole võimalik kindlaks määrata üürilepingu alusel

hageja kui üürniku kasutusse antud asja. Üürilepingu objektiks oli maatükk pindalaga 5000

m2 ja kaks pooleliolevat kaarhalli kogupindalaga 720 m2. Üürilepingu objekt ja kinnisasi,

mille koormamist märkega taotletakse, on erinevad nii asjaõiguslikust aspektist kui ka

looduses. Menetluse käigus asus kostja III seisukohale, et rendileping ja kasutusvalduse

leping on tühised vormivea tõttu.

Kostja I esitas vastuhagi, milles palus: 1) tuvastada hageja kohustus tagastada kostjale I

tühise ostu-müügilepingu järgi hagejale üle antud valdus kinnistu Majaka põik 17 osale -

5000 m2 suurusele territooriumile, millel asub kaks kaarhalli; 2) välja mõista hagejalt TsK

§ 477 lg 1 ja VÕS § 1032 alusel Majaka põik 17 territooriumi osa ja kaarhallide

kasutamisega alusetult säästetud 750 000 kr.

Hüvitisnõude esitamisel lähtus kostja I keskmisest üüritasust, kaarhallide pindalast 720 m2

ja territooriumi pindalast 4280 m2 (ilma kaarhallidealuse pinnata). Hageja oli kostja I

arvates 1996. aastast 2005. a veebruarini alusetult säästnud tema arvel kokku 5 433 626 kr.

Hagejal on kostja I arvates õigus kostjalt I tagasi saada: 1) tühise eellepingu II alusel

hagejale tagastamata 50 000 kr., ülejäänud osas on kostja I eellepingu II tagasitäitmise

nõude 22. novembri 2000. a kokkuleppega tasaarvestanud ja seejärel tasunud; 2) tühise

kapitalirendilepingu alusel tasutud 1 479 409 kr. 50 senti; 3) Majaka põik 17 kaarhallide ja

territooriumi osa parendamiseks tehtud kulutused 1 396 294 kr.

Kostja I tasaarvestas 1. märtsi 2005. a avaldusega oma nõude täielikult hageja nõudega

osas, mida ta tunnistas, ning tema tasaarvestamata nõudeks jäi 2 507 922,50 kr. Sellest

palus ta hagejalt välja mõista 750 000 kr. Hageja nõue kostja I vastu oli viimase arvates

lõppenud tasaarvestusega ja kostja I taotles selle tõttu hagi rahuldamata jätmist.

6. Hageja ei tunnistanud kostja I vastuhagi. Ta leidis, et kohtud on varasemas menetluses

tuvastanud üksnes võõrandamislepingute tühisuse. Üürileping võis olla sõltumata objektist

lihtkirjalik ning ka muud alused rendilepingu ja kasutusvalduse lepingu tühisuse

tuvastamiseks puuduvad. Kostja I võttis alguses omaks, et need lepingud ei ole tühised.

Arusaamatu on kostja I ülesütlemisavalduse mõte, kui lepingud oleksid olnud tühised.

Lepinguid ei ole seega üles öeldud.

5(9)

Vara väljanõudmise nõue on alusetu, kuna selle rahuldamise eelduseks on vara valdamine

õigusliku aluseta. Hageja sai Majaka põik 17 osa oma valdusesse kokkuleppe kohaselt ja

lepingute alusel ning need alused ei ole ära langenud. Seetõttu ei saa kostja I esitada ka

alusetust rikastumisest tulenevat nõuet.

Kostja I ei ole esitanud nõuet lepingu täitmiseks. Kuna hageja esitab tasaarvestusele

vastuväited, ei ole tasaarvestus VÕS § 200 lg-st 4 lähtudes võimalik. Tasaarvestatavaid

summasid ei saa kontrollida ja vastuhagi on selles osas tõendamata. Alusetu on

tasaarvestus hageja tehtud parenduste hüvitamiseks, sest hageja ei ole esitanud kostja vastu

selles osas nõuet. Kostjal I puudus õigus nõuda renti maa eest enne selle kinnistamist, kuna

ta ei olnud maa omanik. Kostja I ei esitanud rendiarveid ega soovinudki makseid saada,

kuna oli ise hagejale võlgu.

Maakohtu otsus

Harju Maakohus rahuldas 26. oktoobri 2006. a otsusega hagi osaliselt ning jättis vastuhagi

rahuldamata. Maakohus mõistis kostjalt I hageja kasuks välja tühiste lepingute alusel

saadud 1 750 000 kr. ja tunnustas hageja õigust nõuda kostjatelt I ja III üürilepingu kohta

märke tegemist kinnistusraamatusse. Maakohus määras, et Majaka põik 17 kinnistu

registriosa nr 30321 teise jakku esimesele vabale järjekohale tuleb kanda märkus

4. oktoobri 1996. a üürilepingu (pealkirjastatud rendilepinguna) kohta hageja kasuks

tähtajaga 02. oktoober 2021. a. Maakohus jättis hageja nõuded kostja II vastu rahuldamata

(nii solidaarvastutuse kui ka Tuha 3c osas kinnistusraamatusse märke tegemise nõudes).

Maakohus leidis, et kostja I ei ole esitanud vastuväiteid hageja arvetele ja tasutud

rahasummadele. Kostja I esitatud tõendid ei tõenda hageja nõude ebaõigsust. TsÜS § 66

lg 5 kohaselt on kostjal I kohustus tagastada talle tühiste lepingute alusel tasutud raha.

22. novembri 2000. a kokkulepe on tühine. Kuigi mitterahalise sissemakse üleandmise

tehingut on põhimõtteliselt võimalik käsitada ettevõtte üleminekuna VÕS § 180 alusel, ei

ole tõendatud, et kostjale II anti üle kogu kostja I ettevõte. Kuna hageja nõue ei ole seotud

kindla objekti või ettevõtte osaga, ei ole võimalik kohaldada kostja II suhtes

solidaarvastutust üksnes seetõttu, et temale anti üle üks osa kostja I varast (osa ettevõttest).

Maakohus ei nõustunud kostja I seisukohtadega, mille kohaselt rendileping muutus

kapitalirendilepingu alusel tähtajatuks ja on tühine kui tühiste võõrandmislepingute

kõrvalkohustus või on lõppenud, sest kostja I ütles selle üles. Kapitalirendileping kui

eesmärgilt ostu-müügileping oli vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Riigikohus ei andnud

varasemas vaidluses hinnangut mitte kõigile kohustustele, mis on pooltel seoses samade

lepinguobjektidega. Hageja esitas oma nõude kahe iseseisva lepingu alusel, mille kehtivust

eelnev kohtumenetlus ei puudutanud. Vara rendile andmise eesmärgiks oli, et keegi

pooleliolevad kaarhallid korda teeks ja neid majandaks. Valduse saamise lepingute ja

tühiste lepingute vahel puuduvad sellised seosed, mis oleksid muutnud valduse saamise

lepingud tühiste lepingute lahutamatuteks osadeks. Rendileping on iseseisev kohustuste ja

õiguste kogum, mille kehtivus ei ole seotud eellepingu I kehtivusega.

Rendilepingu ja kasutusvalduse lepingu sõlmimise ajal olid Majaka põik 17 asuvad

kaarhallid vallasasjad ja seetõttu oli kasutusvalduse lepingu sõlmimine õiguspärane.

Kasutusvalduse lepingus ette nähtud vara üleandmise akti koostamata jätmine ei muuda

kasutusvalduse tekkimist olematuks. AÕS § 202 lg 1 kohaselt piisas vallasasja

kasutusvalduse tekkimiseks asja üleandmisest omanikult kasutusvalduse saajale ning

kokkuleppe sõlmimisest. Need asjaolud on tõendatud. Majaka põik 17 oli juba enne

6(9)

kasutusvalduse seadmist hageja valduses. Põhjendatud ei ole ka kostja I seisukoht, et

Majaka põik 17 kinnistamisel muutus kasutusvalduse leping automaatselt ehitiste hävimise

tõttu tühiseks, sest faktiliselt on ehitised säilinud. Kasutusvalduse leping muutus

formaalselt kinnisasja kasutusvalduseks. Kuna kasutusvalduse lepingu objekt oli muutunud

kinnisasjaks, siis ei saa AÕSRS § 91 kohaldada. Kasutusvalduse lepingut ei saa lugeda

üürilepinguks ja selle alusel ei ole võimalik nõuda üürimärke tegemist VÕS § 324 järgi.

Maakohus ei andnud hinnangut kasutuvalduse lepingu ülesütlemisele, kuna leping ei

muutunud üürilepinguks AÕSRS § 91 järgi. Rendilepingut ei ole üles öeldud. Kuna

tegemist oli tähtajalise rendilepinguga, ei ole kohaldatavad teatises viidatud korralist

ülesütlemist puudutavad sätted. VÕS § 341 ja § 309 lg 1 järgi lõpeb tähtajaline üüri- või

rendileping vaid tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem VÕS §-de 313-319 alusel

erakorraliselt üles öeldud. Kostja I ei esitanud ühtegi nimetatud sätetes esitatud asjaolu.

Ülesütlemisteade ei vasta VÕS §-s 325 sätestatud elu- või äriruumi üürilepingu

ülesütlemisavalduse vormile, mistõttu VÕS § 325 lg-st 5 tulenevalt ei saa lugeda

ülesütlemist toimunuks. Kostja I seisukohad rendilepingu ülesütlemise kohta on

vastuolulised. Hagejal on VÕS § 324 lg 1 ja rendilepingu alusel õigus nõuda kostjatelt I ja

III märke tegemist kinnistusraamatu registriossa nr 30321. Põhjendatud on hageja nõue

üürilepingu tähtaja märkimiseks, sest see piiritleb kinnistusraamatusse kantava märkuse

sisu.

Kuna rendileping kehtib, siis puudub alus vastuhagi rahuldamiseks Majaka põik 17 osa

kostjale I tagastamise nõudes. Hageja kasutab Majaka põik 17 kinnistu osa lepingu alusel,

mistõttu kostja I vastuhagi alusetu rikastumise nõudes ei ole põhjendatud. Seetõttu ei

andnud maakohus hinnangut väidetele ja tõenditele kostja vastuhagi ja tasaarvestuse

võimalikkuse, õiguspärasuse ja summade suuruse kohta.

Apellatsioonkaebused

Maakohtu otsuse peale esitasid apellatsioonkaebuse hageja, kostjad I ja III. Kostja II esitas

hageja apellatsioonkaebuse peale vastuapellatsioonkaebuse.

Hageja palub oma apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus

jättis hagi rahuldamata kasutusvalduse lepingu alusel esitatud nõudes ja tunnistada, et

hagejal on õigus nõuda üürilepingu kohta märke tegemist nii Majaka põik 17 kui ka Tuha

3c kinnistu registriossa. Hageja ei vaidlustanud maakohtu otsust jätta kostja II vastu

esitatud rahaline nõue rahuldamata.

Apellatsioonkaebuse kohaselt eksis maakohus AÕSRS § 91 kohaldamisel. Maakohus

tuvastas õigesti, et kasutusvalduse leping sõlmiti siis, kui Majaka põik 17 ja Tuha 3c ei

olnud veel kinnistatud. Seega olid AÕSRS § 91 tingimused täidetud, sest kasutusvalduse

leping sõlmiti vallasasjade suhtes ja enne AÕSRS § 91 jõustumist. Kasutusvalduse leping

on eriseaduse alusel kvalifitseeritav üürilepinguna. Seadus ei näinud ette, et kasutusvaldaja

jääb AÕSRS §-s 91 sätestatud õigustest ilma põhjusel, et vahepeal erastatakse hoonete

teenindamiseks vajalik maa. Hoone või rajatise suhtes sõlmitud üürileping (rendileping)

muutus kinnistamisel kinnisasja üürilepinguks. Ei ole tõendatud, et kinnistamine oleks

olnud lepingu lõppemise või kehtetuse või tühisuse alus. Kuna AÕSRS § 91 kohane

üürileping kehtis, oli hagejal VÕS § 324 lg 1 alusel subjektiivne õigus üürimärkele.

Maakohus ei vastanud hageja väitele, et kasutusvalduse lepinguna pealkirjastatud leping

oli sisuliselt üürileping.

7(9)

Kostja I palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati

osaliselt, ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning rahuldada vastuhagi.

Apellatsioonkaebuse

kohaselt

ei

lähtunud

maakohus

Tallinna

Ringkonnakohtu

12. veebruari 2004. a ja Riigikohtu 17. juuni 2004. a otsuses tuvastatust. Rendilepinguna

pealkirjastatud leping on tegelikult kinnistu ostu-müügilepingu osa ja sellisena

vormipuuduse tõttu tühine. Selline leping ei saanud kaasa tuua kehtivat üürisuhet, mille

kohta saaks teha märget kinnistusraamatusse. Kostja I vastuhagi jäeti sisuliselt läbi

vaatamata. Hageja nõue lõppes tasaarvestusega 1. märtsil 2005. a.

Kostja I ei ole kunagi püüdnud väita, et 22. novembri 2000. a kokkuleppega tasaarvestati

kapitalirendilepingu alusel saadud summad. Need summad tasaarvestati 1. märtsi 2005. a

avaldusega. Ka tasaarvestuse mittetunnistamisel ei ole hageja nõue muutunud

sissenõutavaks, kuna tühise tehingu tagasitäitmine peab toimuma samal ajal. Hageja ei

võimalda kostjal I tagasi saada valdust Majaka põik 17 kinnistu osale ja seal asuvatele

kaarhallidele. Ka siis, kui pidada rendilepingut kehtivaks ja kostja I tasaarvestusavaldust

põhjendamatuks, võlgneks kostja I hagejale üksnes 1 529 409 krooni 50 senti.

Maakohus hindas tõendeid arusaamatult, kuna jättis põhjendamatult osa tõendeid

arvestamata ja hindamata. Maakohus arvestas põhjendamatult Riigikohtu lahendile

eelnevaid kostja I vastuväiteid hagile. Kostja I muutis oma seisukohta seetõttu, et

rendilepingu kehtivuse tunnistamine ei olnud pärast Riigikohtu seisukohta enam võimalik.

Väär on maakohtu seisukoht, et Riigikohtu varasemas otsuses ei käsitletud lepinguid, mis

on praeguse vaidluse esemeks.

Maakohus käsitles kostja I vastuväiteid kasutusvalduse lepingu kohta valikuliselt.

Maakohus ei andnud hinnangut asjaoludele, et rendilepingu alusel ei esitatud ühtegi arvet

ega makstud renti ning et hagejal puudub rendilepingu originaaldokument. Kasutusvalduse

leping seondus eellepinguga II, mille p 2.2.3 kohaselt kohustus kostja I andma alates

1. augustist 2000. a kuni kinnistute Majaka põik 17 ja Tuha 3c ostu-müügilepingu

sõlmimiseni hagejale üle kinnistu tasuta valdamis- ja kasutamisõiguse ning rendileandja

õigused allrendilepingute sõlmimise õigusega koos rendilepingutega. Maakohus jättis

tähelepanuta, millise kokkuleppega kasutusvalduse lepingu eesmärk - anda valdus üle koos

rendilepingutega - seondus ja kas see kokkulepe kehtib.

Eelleping II on vormipuuduse tõttu tühine, ostu-müügilepingu sõlmimisest pooled

loobusid. Kasutusvalduse lepingu p-s 2 märgitud viisil asja kasutusvaldusesse ei antud,

mistõttu maakohtu käsitlus, et see ei muuda kasutusvalduse tekkimist olematuks, ei ole

õige. Teenindusmaale ei saanud seada kasutusvaldust ilma kinnistusraamatusse märget

tegemata, kuna tegemist ei olnud vallasasjaga. Teenindusmaa puhul pidi kasutusvalduse

leping olema notariaalne, sellises vormis lepingut ei sõlmitud. Vallasasja kasutusvaldust ei

seatud ja kinnisasjale ei saanud seda seada. Hageja õigused lõppesid AÕS § 207 lg 1 alusel

vallasasja muutumisel kinnisasja oluliseks osaks ja leping muutus lepingu eseme

kinnistamisega õigustühiseks. AÕSRS § 91 ei kohaldu, kuna säte ei oma tagasiulatuvat

jõudu. Rendilepingu ülesütlemisest on kostja I taganenud, kuivõrd tühist tehingut ei ole

võimalik üles öelda. Seega ei olnud viidatud asjaolu käsitlemine maakohtu otsuses kostja

vastuväitena põhjendatud. Hagejal on õigus esitada nõue kostjal tahteavalduse tegemise

kohustuse kindlakstegemiseks, mitte üürimärke kinnistusraamatusse kandmiseks.

Kostja III vaidlustas maakohtu otsuse osas, millega maakohus tunnustas hageja õigust

nõuda, et kinnistusraamatusse tehtaks Majaka põik 17 registriossa märkus üürilepingu

8(9)

kohta. Tsiviilasjas, millest võtsid osa samad pooled, on jõustunud kohtuotsusega

tuvastatud, et vaidlusalused lepingud on vorminõuete rikkumise tõttu tühised. Maakohus

tuvastas ebaõigesti rendilepingu kehtivuse.

Kostja II palus hageja apellatsioonkaebuse peale esitatud vastuapellatsioonkaebuses

tühistada maakohtu otsus osas, millega maakohus tuvastas, et mõlema objekti

kasutusvalduse leping muutus koos ehitistealuse maa kinnistamisega formaalselt kinnisasja

kasutusvalduseks. Ringkonnakohus peaks tuvastama, et kasutusvalduse leping oli

kinnistamisel oleva maatüki kasutusvaldusega koormamise võlaõiguslik kokkulepe, mis on

seadusega ettenähtud vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. Lõppjärelduses tuleks

maakohtu otsus jätta muutmata.

Hageja

vaidles

kostjate

I

ja

III

apellatsioonkaebustele

ja

kostja

II

vastuapellatsioonkaebusele vastu.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused

Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, millega rahuldati hageja

rahaline nõue kostja I vastu, ja saata asi selles osas uueks läbivaatamiseks maakohtule.

Sellega seoses tuleb otsus tühistada ka AS-lt Lasref väljamõistetud kohtukulude osas,

Maakohtu otsus on õige osas, millega kohus rahuldas hageja nõude märke tegemiseks

kinnistusraamatusse, jättis rahuldamata kostja I vastuhagi asja väljanõudmiseks võõrast

ebaseaduslikust valdusest ja rahalise hüvituse saamiseks alusetu rikastumise sätete alusel,

samuti hageja rahalise nõude rahuldamata jätmises kostja OÜ Lasref Halduse vastu.

Nimetatud osades ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654

lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata, välja arvatud maakohtu põhjendused seoses

kasutusvalduse lepinguga. Selles osas kolleegium muudab maakohtu otsuse põhjendust.

Nimetatud kasutusvalduse leping on sõlmitud lihtkirjalikus vormis. Ehitiste kui vallasjade

kasutusvalduse leping tuli sõlmida notariaalselt tõestatud vormis. AÕS § 202 lg.2 (kehtis

enne 1. juulit 2003) järgi kohaldati vallasasja kasutusvalduse tekkimisel asja üleandmisele

ja kokkuleppele üleandmise teel vallasomandi tekkimise suhtes kehtivaid sätteid, kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕSRS § 13 lg.6 kohaselt pidi ehitise kui vallasasja

võõrandamise tehing olema notariaalselt tõestatud. Kuna praegusel juhul olid

kasutusvalduse lepingu objektiks ka kaarhallid kui vallasasjaks olevad ehitised, siis oli

kasutusvalduse leping enne 1. juulit 2002 kehtinud TsÜS § 66 lg.2 ja 93 lg.1 järgi tühine.

Kuna kasutusvalduse leping oli tühine, ei saanud see leping muutuda AÕSRS § 9 (1) järgi

üürilepinguks, mille alusel oleks hagejal saanud olla õigus nõuda üürilepingu kohta märke

tegemist kinnistusraamatusse. Seega ei ole põhjendatud hageja nõue, et väidetavalt

üürilepinguks muutunud kasutusvalduse lepingu alusel tuleb kinnistusraamatusse nii

Majaka põik 17 kui ka Tuha 3c kinnistute registriossa teha märge.

Seega on vastuapellatsioonkaebus vastavad väited põhjendatud.

Maakohus on õigesti tuvastanud, et poolte vahel 04.10.1996 sõlmitud tähtajaline

rendileping on kehtiv. Maakohus on oma otsustust selles osas piisavalt ja kooskõlas

tõenditega põhjendanud. Muuhulgas on maakohus tuvastanud, tuginedes eeskätt tunnistaja

Georgi Lazarevitši ütlustele, et kostja I soovis anda Majaka põik 17a angaarid ja

territooriumi hagejale rendile plaaniga need hiljem hagejale võõrandada. Tunnistaja oli

9(9)

lepingu sõlmimise ajal kostja I nõukogu liige ja pole alust tema ütlustes kahelda. Kostja I

väide, et rendileping sõlmiti vaid selleks, et rendiobjekti valdus kostjalt I üle anda hagejale

ajaks, mis kulub eellepingu I täitmiseks, on kummutatud muuseas sellega, et rendileping

sõlmiti pikaks tähtajaks, s.o. kuni 02.10.2021: vaidlusaluse maatüki kinnistamiseks ja

hagejale müümiseks ei oleks kulunud nii palju aega. Seega on tuvastatud, et poolte tahe oli

kõigepealt kokku leppida Majaka põik 17a kasutamises rendilepingu alusel ja edaspidi

rendiobjekt müüa.

Tuvastanud tähtajalise rendilepingu kehtivuse Majaka põik 17 kinnistu osale, on kohus

õigesti rahuldanud hagi märke tegemiseks kinnistusraamatusse ja jätnud rahuldamata

kostja I vastuhagi asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest ning hüvitise

väljamõistmiseks, tulenevalt rendilepingu tühisusest, alusetu rikastumise sätete järgi.

Maakohus on õigesti jätnud rahuldamata hageja rahalise nõude OÜ Lasref Haldus vastu,

leides, et solidaarvastutuse alusel nõude rahuldamiseks viimase vastu puudub alus.

Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega selles osas.

Hageja rahalise nõude rahuldamisel kostja I vastu ei ole kohus tuvastanud, kui palju maksis

hageja kostjale tühiste tehingut alusel. Hageja väidetel on ta tasunud kostjale 2 522 117,20

kr. Kohtuotsuse põhjendavas osas on kohus leidnud, et hageja on tõendanud, et ta maksis

kostjale kokku 1 822 117,20 kr. (liites otsuse näidatud summad) Kohus luges tõendatuks,

et kostja I on hagejale tagastanud kokku 565 423,95 kr. Lahutades viimase summa

esimesest, saame 1 2506 693,25 kr. Samas on kohus pidanud hagi täies ulatuse

põhjendatuks ja välja mõistnud kostjalt I 1 750 000 kr. Seega on otsus selles osas

vastuoluline.

Põhihagi uuesti läbivaatamine on põhjendatud lisaks tõendite hindamise vajadusele ka

seoses vajadusega hinnata kostja vastuväiteid tasaarvestuse kohta ja anda talle võimalus

teha tasaarvestuse avaldus hagejal tasumata rendisummadega. Samuti tuleb kostjal I anda

võimalus kõrvaldada vastuolud tema väidetes 22.11.2000 sõlmitud kokkuleppe suhtes,

ning kohtul anda hinnang nimetatud kokkuleppe kehtivusele.

Tasaarvestust on võimalik teha ka kohtumenetluse ajal. Maakohus on ekslikult leidnud, et

seoses vastuhagi rahuldamata jätmisega ei ole vaja anda hinnangut poolte väidetele

tasaarvestuse võimalikkuse ja õiguspärasuse ning summade suuruse kohta. Iseenesest on

õige, et kostja on oma positsioone seoses tasaarvestusega muutnud, kuid see on tulenenud

ekslikust hinnangust poolte õigussuhetele. Pooltele tuleb tagada võimalus esitada

apellatsioon tõendite hindamise ja asjaolude tuvastamise peale.

Tiit Kollom Ülle Jänes Ulvi Loonurm