3-07-900/44 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Lea Kuuse

Otsuse tegemise aeg ja koht

17 .juunil 2008. a Tallinn

Haldusasja number

3-07-900

Haldusasi

AS TTP kaebus kaitseministri 20.03.2007. a. käskkirja

nr 120 tühistamiseks, tagatisraha 19 600 000 kr

tagastamiseks

ning

tekitatud

varalise

kahju

hüvitamiseks.

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 22.mail 2008

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja AS TTP,

esindajad v.adv. Liina Linsi, adv.Marko Mehilane,

Kerli Lokotar

Vastustaja Kaitseministeerium

esindajad v.adv Leon Glikman, Martina Proosa

RESOLUTSIOON

1.HKMS § 26 lg 1 p 6 alusel jätta kaebus rahuldamata.

2.HKMS § 92 lg 1 ja § 93 lg 1 alusel mõista AS-lt TTP

Kaitseministeeriumi kasuks välja viimase poolt kantud

menetluskulu summas 111 048, 05 krooni.

Edasikaebamise kord

Apellatsioonkaebus tuleb esitada 30 päeva jooksul

kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates

Tallinna Ringkonnakohtule.

I ASJAOLUD

1.Kaitseministeerium korraldas avaliku kirjaliku enampakkumise Tallinnas Rahumäe tee 3

asuva hoonestatud kinnistu müügiks ning enampakkumise kohta avaldati teade ajalehes

Postimees, Ametlikes Teadaannetes ja Kaitseministeeriumi koduleheküljel. Enampakkumise

teate kohaselt oli Rahumäe tee 3 kinnistu alghinnaks 196 miljonit krooni ning tagatisraha

suuruseks 19,6 miljonit krooni. Tagatisraha pidid pakkujad kandma Rahandusministeeriumi

arveldusarvele hiljemalt pakkumiste esitamise tähtpäevale eelneval tööpäeval.

Samuti oli enampakkumise teates Kaitseministeeriumi kontaktisikuna, kellelt pakkujad saavad

informatsiooni enampakkumiste tingimuste ja müügiobjekti kohta, nimetatud K.T...

Kaitseministeeriumi

koduleheküljel

oli

avaldatud

Rahumäe

objekti

tutvustus

ja

enampakkumise kord .

2.AS TTP esitas Kaitseministeeriumile 15.novembril 2006 kirjaliku pakkumise summas

252 miljonit krooni, pakkumisele oli lisatud maksetõend tagatisraha 19,6 miljoni krooni

tasumise kohta.

3.27.novembril 2006 kinnitas Kaitseministeeriumi kantsler käskkirjaga nr 51 Rahumäe tee 3

kinnistu avaliku enampakkumise tulemused ja tunnistas enampakkumise võitjaks AS TTP

pakkumissummaga 252 miljonit krooni. Käskkirja kohaselt pidi pakkumise komisjon ette

valmistama ostu-müügilepingu sõlmimise enampakkumise võitjaga hiljemalt 2 kuu jooksul.

4. Kinnistu müügilepingu sõlmimise päevaks määrati 26.jaanuar 2007 Tallinna notar Anneli

Allekandi notaribüroos. Eelnevalt saatis notaribüroo kinnistu müügilepingu projekti.

5.AS TTP esitas 24.jaanuaril 2007 Kaitseministeeriumile kirjaliku pöördumise taotlusega

lahendada Rahumäe tee 3 kinnistu ostu-müügilepingu sõlmimist takistavad küsimused.Nimelt

leidis AS TTP oma pöördumises, et Kaitseministeerium ei ole arvestanud enampakkumise

korraldamisel mõistlikult pakkujate huvidega ja ei ole teatanud kõikidest asjaoludest, mille

vastu pakkujatel on äratuntav ja õigustatud huvi, samuti väitis AS TPP, et Kaitseministeerium

on esitanud pakkujatele eksitavat informatsiooni. AS TPP märkis, et kirjaliku pöördumise

ajaks on ilmnenud, et Kaitseministeeriumil ei ole võimalik lepingu sõlmimisest AS-le TTP

anda üle kinnistu otsest valdust, kinnistut valdavad tundmatud äriühingud. Sellist olulist

asjaolu nimetatud pöördumise väitel Kaitseministeerium enne pakkumiste tegemist ei

avaldanud. Samuti leidis AS TTP oma pöördumises, et Kaitseministeerium on esitanud

pakkujatele otseselt eksitavat infot kinnistu hoonestuse, selle ehitusliku seisukorra ja staatuse

kohta.

AS

TPP

esitas

nimetatud

pöördumises

tingimused,

milliste

täitmisel

Kaitseministeeriumi poolt on AS TTP nõus müügilepingut sõlmima: kinnistule otsese valduse

tagamine ostjale, kinnistul asuvate hoonete õigusliku seisundi väljaselgitamine /korrastamine

ja müügilepinguga seotud notaritasude küsimus.AS TTP taotles kaitseministeeriumi

seisukohta 25.jaanuariks 2007.a..

6. 26.jaanuaril 2007 kohtusid pooled ja Sampo Panga esindaja Tallinna notar Anneli

Allekandi notaribüroos. Pooled 26.01.2007 müügilepingut ei sõlminud ning notar tõestas

poolte kohaloleku kinnituse, sealjuures märkis notar lepingu mittesõlmimise põhjusena

asjaolu, et müüja ( Eesti Vabariik) ja ostja (AS TTP) ei jõudnud kokkuleppele nimetatud

kinnistu valduse üleandmise küsimuses.

7. AS TTP esitas 02.veebruaril 2007 Kaitseministeeriumile palve tagastada tagatisraha.

Taotluse väitel oli Kaitseministeerium sätestanud pärast enampakkumise võitja

väljaselgitamist täiesti uue müügitingimuse (müüja ei taga ostjale kinnistu otsest valdust) ning

täiendavalt selgus taotluse kohaselt tulenevalt AS TTP tellimusel kinnistu reostusuuringut

läbiviiva AS EcoPro uuringutest kinnistu oluline keskkonnareostus, mida Kaitseministeerium

ei olnud enampakkumise tingimustes ega mistahes muul viisil avaldanud. Lisaks märkis AS

TTP, et Kaitseministeerium kinnitas ka 26.01.07 notariaalse müügilepingu projektis, et

kinnistul puudub keskkonnareostus või mistahes varjatud puudused.

8. 14.02.2007 esitas Kaitseministeerium omapoolse kirja, milles leidis, et Kaitseministeerium

on järginud enampakkumise läbiviimisel kõiki õigusaktidest tulenevaid nõudeid ja kellegi

õigusi rikkunud ei ole, sealhulgas ei ole esitanud eksitavat informatsiooni ega esitanud

lepingu sõlmimisel uusi müügilepingu põhitingimusi. Kaitseministeerium asus seisukohale, et

alust tagatisraha tagastamiseks ei ole ning käesolevaks ajaks on kaitseministril tekkinud õigus

tulenevalt riigivara võõrandamise korra punktist 54 enapakkumise tulemused tühistada.

Samas kirjas paluti, et AS TTP kontakteeruks hiljemalt 19.02.2007 Kaitseministeeriumi

infrastruktuuri osakonnaga ning lepiks kokku müügilepingu sõlmimise aja , vastasel juhul

enampakkumise tulemused tühistatakse.

9. 19.02.2007 edastas AS TTP omapoolse kirjaliku taotluse ,kus ta selgitas, et ostjal ei ole

võimalik kokku leppida uut notari aega müügilepingu sõlmimiseks, kuni Kaitseministeerium

ei anna vastust ja lahendust küsimustele – kuidas ja millal tagatakse ostjale kinnistu otsene

valdus ning kuidas lahendatakse kinnistu keskkonnareostus. AS TTP avaldas oma seisukoha,

et alles nendele küsimustele vastuse saamisel on võimalik määrata müügilepingu sõlmimise

uus aeg lepingu sõlmimiseks. Samuti leidis AS TTP, et kui Kaitseministeerium jääb senisele

seisukohale müügilepingu tingimuste suhtes, saab olukorra lahenduseks olla üksnes

enampakkumise nurjunuks tunnistamine Kaitseministeeriumist olenevatel põhjustel ja AS-le

TTP tagatisraha tagastamine. Äriühingu avaldatud seisukoha kohaselt võimaldab selline

tegutsemine Kaitseministeeriumil uue nõuetekohase enampakkumise korraldamist.

10. AS TTP lepinguline esindaja kontakteerus 19.märtsil 2007.a telefoni teel

pakkumiskomisjoni liikmega, et selgitada välja võimalik edasine lahendus olukorra

lahendamiseks. Telefonivestluses lepiti kokku, et korraldatakse kahepoolne kokkusaamine.

Nimetatud kokkusaamise majasiseseks korraldamiseks palus Kaitseministeeriumi esindaja ka

kinnitava

e-maili

saatmist,

vastava

e-maili

saatis

AS

TTP

esindaja

20.03.07.

Kaitseministeeriumi esindaja teatas seepeale telefoni teel, et Kaitseministeerium pakub

kohtumise ajaks 03.04.2007.

AS TTP lepinguline esindaja saatis 02.04.07 e-maili, kus palus kinnitust 03.04.07 kohtumise

osas. Kaitseministeeriumi esindaja vastas samal päeval e-maili teel, et kokkulepitud ajal ei ole

võimalik kantsleril kohtuda . Samas e-mailis märkis Kaitseministeerium , et minister on

allkirjastanud enampakkumiste tühistamise otsuse.

11. 04.04.2007 kirjaga nr 12.5-1/2564 tegi Kaitseministeerium AS-le TTP teatavaks

kaitseministri 20.03.2007 käskkirja nr 120 „Enampakkumise tulemuste tühistamine” ning

edastas nimetatud käskkirja.

Kaitseministri 20.03.2007.a. käskkirjaga nr 120 tühistati Rahumäe tee 3 kinnistu

enampakkumise tulemused, arvestades kaitseministri 16.10.2006 käskkirja nr 374 “Riigivara

võõrandamine”,

Kaitseministeeriumi

kantsleri

27.11.2006.a.

käskkirja

nr

“Enampakkumiste tulemuste kinnitamine”, AS TTP 24.01.2007, 02.02.2007, 19.02.2007 ning

kaitseministeeriumi 14.02.2007 kirja nr 12.5-1/8531/652 ning Tallinna notar Anneli Alekandi

poolt 26.01.2007 notari ametitoimingute raamatu registreerimise nr 571 all registreeritud

kohaloleku kinnitust ja tuginedes Vabariigi Valitsuse 27.04.2004.a. määrusega nr 151

kinnitatud Kaitseministeeriumi põhimääruse § 15 punktidele 16 ja 21 ning Vabariigi v

Valitsuse 01.08.1995.a. määrusega nr 286 kinnitatud riigivara võõrandamise korra punktile 54

II KAEBUSE MOTIIVID JA NÕUDED

Kuna kaebuse esitaja on menetluse kestel korduvalt kaebust täpsustanud ja muutnud , kajastab

kohus alljärgnevalt vaid neid motiive ja nõudeid, mille juurde kaebuse esitaja asja arutamisel

jäi.

12. Kaitseministeeriumil puudus õigus ja alus kaitseministri 20.03.07 käskkirjaga nr 120

„Riigivara võõrandamise korra” p 54 alusel enampakkumise tulemuste tühistamiseks

enampakkumise võitjast tuleneval asjaolul ning talle tagatisraha tagastamata jätmiseks.

Kinnistu müügilepingu sõlmimine ei leidnud aset 2 kuu jooksul Kaitseministeeriumist

tulenevatel asjaoludel - ministeerium sätestas pärast enampakkumise tulemuste kinnitamist

uue müügitingimuse, mille kohaselt ei anta ostjale üle kinnistu otsest valdust, samuti oli

kinnistul oluline keskkonnareostus, kuigi müügi korraldaja ei olnud avaldanud mistahes

reostuse või varjatud puuduste olemasolu.

13.Pärast enampakkumise võitja väljaselgitamist müügitingimuste muutmine/uute tingimuste

seadmine müügi korraldaja poolt kahjustab enampakkumise võitjat pöördumatult. Pakkuja

teeb oma pakkumise just nimelt selle info põhjal, mis on talle müügi korraldaja poolt enne

pakkumise tegemist avaldatud ning müügitingimuste hilisemal muutumisel on ostjale reeglina

äärmiselt kahjulikud tagajärjed. Kui AS TTP oleks enne pakkumiste esitamist teadnud ja

Kaitseministeerium oleks müügitingimusena avaldanud, et müüja ei taga ostjale Kinnistu

otsest valdust ja kinnistul on keskkonnareostus, ei oleks AS TTP enampakkumisel üldse

osalenud ning kinnistu ostupakkumist esitanud.

14. Vastustaja õigusvastase käskkirjaga jäeti kaebaja õigusvastaselt ilma võimalusest

omandada Rahumäe tee 3 kinnistu ning ilma 19,6 miljonist kroonist. Selliselt on käskkirjaga

toimunud vastustaja (riigi) alusetu rikastumine kaebaja arvel ning hoolimatult on rikutud

kaebaja õigusi ja vabadusi.

15. Kaitseministri käskkiri nr 120 on õigusvastane nii sisuliselt kui formaalselt. Materiaalse

õigusvastasuse osas on kaebuse esitaja märkinud esmalt, et käskkiri ei ole kooskõlas

õigusaktidega. „Riigivara võõrandamise korra“ punktis 54 peab seadusandja silmas juhtumit,

kus 2 kuu jooksul ei sõlmita müügilepingut enampakkumise võitjast tuleneval asjaolul.

Pooled ei saanud 26.01.2007 notar Anneli Allekandi büroos sõlmida Rahumäe kinnistu

müügilepingut üksnes Kaitseministeeriumist tulenevatel asjaoludel, kuna viimane soovis

sätestada uue müügitingimuse, mida ei olnud enne pakkumiste esitamist ja võitja

väljaselgitamist avaldatud ega tingimuseks seatud - nimelt tingimus, et müüja ei taga ostjale

Rahumäe tee kinnistu otsest valdust. Enne pakkumiste tegemist ja ka pärast enampakkumiste

võitja väljaselgitamist avaldas Kaitseministeeriumi esindaja ja kontaktisik K.T. kaebajale

vastupidist - et kinnistu antakse koheselt pärast lepingu sõlmimist ostja otsesesse valdusesse

ja kasutusse vabana kolmandatest isikutest.

16. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 34 lg 2 kohaselt loetakse valdus seaduslikuks, kuni ei ole

tõestatud vastupidist. AÕS § 35 lg 2 kohaselt loetakse valdus heauskseks, kuni ei ole

tõendatud vastupidist. Selliselt kehtib valduse õiguspärasuse eeldus ning on ülimalt

tõenäoline, et kinnistu otsesed valdajad valdavad/kasutavad Rahumäe tee 3 kinnistut

seaduslikult ja heauskselt ning puudub isegi alus nendelt kinnistu vabastamist nõuda.

17.Riigivara võõrandamise korra punkti 28 kohaselt peab müügi korraldaja pärast

enampakkumise teate avaldamist tagama informatsiooni müüdava vara ning ostu-

müügilepingu põhitingimuste kohta. Kaitseministeerium ei avaldanud kaebajale enne

pakkumiste tegemist ja võitja väljaselgitamist tingimust, mille kohaselt Kaitseministeerium ei

anna ostjale üle Kinnistu otsest valdust ning ostja peab otsese valduse kolmandate isikute

käest ise välja nõudma.

18. AS TTP tellis Rahumäe tee 3 kinnistu keskkonnauuringu, mis viidi objektil läbi jaanuari

teises pooles ning mille tulemused selgusid veebruaris. AS EcoPro keskkonnauuringu

aruandest järelduvalt on kinnistul märkimisväärne keskkonnareostus (pinnase ja põhjavee

reostus), kuigi Kaitseministeerium oli kinnitanud, et kinnistul ei ole keskkonnareostust ja

mistahes varjatud puudusi. Kaitseministeerium ei reageerinud mistahes viisil AS TTP poolt

esile toodud keskkonnareostuse probleemile ja soovis oma 14.02.07 kirjas üksnes, et AS TTP

lepiks kokku müügilepingu sõlmimise uue aja.

19. Käskkirjal puudub õiguslik alus, kuna Riigivara võõrandamise korra p 54, millele on

Käskkirjas õigusliku alusena tuginetud, ei näe ette alust enampakkumise tulemuste

tühistamiseks ja enampakkumise võitjale tagatisraha tagastamata jätmiseks juhul, kui

müügilepingu sõlmimine ei toimu müüjast tuleneval asjaolul ja põhjusel, et müüja seab pärast

enampakkumise võitja väljaselgitamist uued müügitingimused ja asjaolud (otsese valduse

mittetagamine müüja poolt ning kinnistu keskkonnareostus).

20. Lisaks on kaebuse esitaja seisukohal, et käskkiri on kaalutlusvigadega .

Kaitseministeerium, olles tuvastanud, et vastupidiselt enne pakkumiste esitamist AS-le TTP

avaldatule, ei suuda ta tagada Rahumäe kinnistu 3 otsese valduse üleandmist ostjale ning

kinnistul on vastupidiselt Kaitseministeeriumi kinnitusele keskkonnareostus, oleks pidanud

kaalutlusõigust õiguspäraselt kohaldades enampakkumise tulemused kehtetuks tunnistama

tuginedes HMS § 64, mitte aga Riigivara võõrandamise Korra p 54. Kaitseministeerium ei

teostanud kaalutlusõigust kooskõlas kaalutlusõiguse eesmärgi ja õiguse üldpõhimõtetega ega

arvestanud mistahes viisil olulisi asjaolusid ega kaalunud põhjendatud huve. Muuhulgas ei

kaalunud Kaitseministeerium mistahes viisil kinnistul asuva keskkonnareostuse küsimust.

21. Enampakkumisel osalejal on õiguspärane ootus, et müüja avaldab talle ainult tõest ja

ammendavat infot müüdava objekti ja müügitingimuste kohta ning ei muuda hilisemalt

esitatud infot ja tingimusi .Kaitseministeerium on käskkirja andmisel rikkunud õiguspärase

ootuse printsiipi ,sealjuures ei ole järgitud Riigivara võõrandamise korra p 28 ja

võlaõigusseaduse §-st 14 lg 1 sätestatud kohustust esitada pakkujale tõene ja ammendav

asjassepuutuv info .

22. Lisaks on Kaitseministeerium enampakkumise menetluse käigus rikkunud hea halduse ja

hea haldustava põhimõtet, mis nõuab haldusorganilt, et tema poolt läbiviidav haldusmenetlus

oleks läbiviidud õiglaselt ja toimuks heas usus. Üheks hea haldustava ja hea halduse

elemendiks on ka nõue, et haldusorgan ei käituks sõnamurdlikult. Kaitseministeerium on

soovinud pärast enampakkumise võitja väljaselgitamist uute müügitingimuste seadmisega

jätta kinnistu omandaja kanda kõik vastavate uute asjaoludega seotud kahjud ja riskid.

23. Kaitseministri 20.03.07 käskkiri nr 120 on vastuolus proportsionaalsuse põhimõttega, s.o

19 600 000 krooni tagastamata jätmine AS-le TTP on ilmselgelt ebaproportsionaalne ja

ebaõiglane ning Käskkirjaga AS TTP 19 600 000 kroonist ilmajätmine on ilmselgelt

ebavajalik ja ebamõõdukas meede. 19 600 000 krooni tagastamata jätmisega AS-le TTP

põhjustatav kahju ja tema õiguste/huvide ning omandiõiguse riive on oluliselt suurem, kui

haldusorgani või avalikusse huvi tagatisraha tagastamata jätmiseks ning sellega saavutatavad

võimalikud positiivsed tulemused. Kaitseministeerium oleks pidanud kaalutlusõigust

teostades tuvastama, et ülisuure tagatisraha – 19 600 000 krooni – pakkujale tagastamata

jätmine on ilmselgelt ebavajalik ja ebamõõdukas meede ning antud olukorras ülimalt

ebaõiglane.

24. Kaebuse väitel on käskkiri täielikult motiveerimata, mistõttu ei ole võimalik aru saada ega

kontrollida, millistest kaalutlustest lähtuvalt on vastustaja lähtunud enampakkumise tulemuste

tühistamisel Riigivara võõrandamise korra punktist 54 ning miks on olukorras, kus

müügilepingu sõlmimine jäi ära müüjast tulenevatel asjaoludel, põhjendatud isiku ilma

jätmine 19,6 miljonist tagatisrahast.Muuhulgas ei ole käskkirjas motiveeritud kinnistu

keskkonnareostuse küsimust . Käskkirja motiveerimata jätmine on mõjutanud asja

otsustamist.

25. Kaebuse väitel on Riigivara võõrandamise korra punktid 27 ja 54 tagatisraha nõudmise ja

selle mittetagastamise osas kehtestatud põhiseaduse § 3 ja § 87 lg 6 vastaselt, sest tagatisraha

regulatsiooni kehtestamiseks puudus valitsusel volitusnorm ( riigivaraseaduse § 24 lg 2 sellist

õigust ei tulene ) ning kaebuse esitajalt tagatisraha nõudmise ja vaidlustatud käskkirja aluseks

olevad riigivara võõrandamise korra punktid 27 ja 54 tulevad tagatisraha nõudmise ja

mittetagastamise osas põhiseadusega vastuolu tõttu kohaldamata jätta. Sel põhjendusel on nii

tagatisraha nõudmine kui ka tagatisraha tagastamata jätmine õigusvastane, samuti on

õigusvastane põhiseadusevastastele sätetele tuginev käskkiri.

26.Täiendavalt on kaebuse esitaja 30.04.2008.a. väitnud, et riigivara võõrandamise korras

sätestatud tagatisraha nõudmise ja mittetagastamise regulatsioon on vastuolus ka Põhiseaduse

§-ga 113. Riigivara võõrandamismenetluse kui avalik-õigusliku menetluse raames nõutavate

tasude ( osavõtutasu ja tagatisraha) puhul on tegemist avalik-õiguslike rahaliste kohustustega,

mis kuuluvad Põhiseaduse § 113 reguleerimisalasse. Tagatisraha näol on olemuslikult

tegemist avalik-õigusliku rahalise kohustisega, mis on pandud isikutele, kes soovivad osaleda

riigivara võõrandamise menetluses .Oma olemuselt vastab Riigivara võõrandamise korra

tagatisraha põhiseaduse §-s 113 viidatud lõivu tunnustele ning kindlasti trahvi tunnustele.

Põhiseaduse § 113 kohustab kõiki avalik-õiguslikke rahalisi kohustusi kehtestama

seadusandjat. Seetõttu on tagatisraha nõudmise ja selle tagastamata jätmise reguleerimine

Vabariigi Valitsuse määrusega vastuolus põhiseaduse §-ga 87 p 6 ning §-ga 113.

27. Kaebuse esitajal on tagatisraha nõudmise ja tagatisraha tagastamata jätmise

õigusvastaseks tunnistamiseks põhjendatud huvi, kuna kaebuse esitajat kohustati Rahumäe tee

3 kinnistu enampakkumise menetluses tasuma 19,6 miljoni krooni suurust tagatisraha ning

nimetatud tagatisraha jäeti kaebuse esitajale täies ulatuses tagastamata. Seega mõjutab

tagatisraha nõudmise ja tagatisraha tagastamata jätmise õigusvastaseks tunnistamine kaebuse

esitaja varalisi õigusi.

28.Kaebuse esitaja on kaebuses taotlenud tagatisraha õigusvastase mittetagastamisega

tekitatud kahju (saamata jäänud intressitulu) hüvitamist alates 20.03.2007.a. kuni

02.05.2007.a. (s.t. alates käskkirja vastuvõtmisest, millega tühistati enampakkumise

tulemused kuni kaebuse esitamiseni). Kaebuse esitaja on seisukohal, et kuivõrd lisaks

tagatisraha tagastamata jätmisele on õigusvastane ka tagatisraha nõudmine, on kaebuse

esitajalt tagatisraha nõudmisega tekitatud täiendavat varalist kahju, mille moodustab kaebuse

esitaja poolt seoses tagatisraha õigusvastase nõudmisega saamata jäänud intressitulu alates

tagatisraha maksmisest kuni käskkirja vastuvõtmiseni, s.t. perioodi 14.11.2006.a.-

19.03.2007.a. eest . 19,6 miljoni krooni suuruselt tagatisrahalt oleks kaebuse esitaja

krediidiasutuse deposiithoiuselt saanud intressitulu minimaalselt 2013,70 krooni iga päeva

kohta ning perioodi 14.11.2006-19.03.2007.a. (126 päeva) eest seega kokku 253726,2 krooni.

Kuivõrd vastustaja ei ole kaebuse esitajale käesoleva ajani tagatisraha tagastanud,

onkKaebuse esitajale intressitulu saamata jäämisest tekkiv kahju jooksev ning suureneb kuni

tagatisraha tagastamiseni iga päevaga 2013,70 krooni võrra. Eelnevast tulenevalt on kaebuse

esitamisele järgnevast päevast 03.05.2007 kuni 29.05.2007 tekkinud Kaebuse esitajale

täiendav varaline kahju summas 54369,9 krooni. Kokku on alates tagatisraha õigusvastsest

nõudmisest kuni 29.05.2007 tekkinud varalise kahju (saamata jäänud intressitulu) suurus

396698,9 krooni ning saamata jäänud intressitulu ning kaebuse esitaja poolt seoses Rahumäe

tee 3 kinnistu omandamisega kantud täiendavate kulude kogusumma 640368,9 krooni

(398698,9+88600+80240+74930=640368,9).

29.Seoses pinnasereostusega on kaebuse esitaja seisukohal, et nii AS EcoPro kui ka OÜ Eesti

Keskkonnauuringute Keskus uuringutega on tõendatud Rahumäe tee 3 kinnistul esinev

pinnasereostus naftasaadustega ja raskemetallidega. Keskkonnaministeerium ei reageerinud

AS TTP pöördumistele ja vastuse taotlustele ning tahtis kinnistu müügilepingu sõlmimist

tingimusel, et kinnistul ei ole reostust ning mistahes varjatud puudusi.Seega ei sõlmitud

lepingut Kaitseministeeriumi tõttu. Mõlemast esitatud uuringust järelduvalt ületab kinnistu

pinnasereostus oluliselt nii tööstustsoonile kui elutsoonile kehtestatud piirmäärasid.Samas on

märkimisväärne erinevus uuringutes reostunud pinnase ulatuse osas ning kogutud tõendites

tuleneb, et tööstustsooni piirarvudest lähtuvalt tuleks kõnealuselt kinnistult eemaldada

vähemalt 84 000 kg reostunud pinnast ning elutsooni piirmäärasid arvestades 560 000 kg

pinnast, mis on ca 45 korda rohkem OÜ Kesto pakkumises reostunud pinnase kogusena

12 400 kg väidetust, mille maksumuseks oleks 35 000 krooni. Seega kaebaja väitel ei saa

560 000 kg reostatud pinnast pidada ebaoluliseks reostuseks või tähtsusetuks asjaoluks.

30.Kaebuse esitaja taotleb:

Jätta Riigivara võõrandamise korra punktid 27 ja 54 tagatisraha nõudmise ja selle

mittetagastamise osas käesolevas asjas Põhiseadusega vastuolu tõttu kohaldamata ;

Tunnistada riigivara enampakkumisega võõrandamise menetluses kaebuse esitajalt

tagatisrasha summas 19, 600 000 krooni nõudmine ja tagatisraha mittetagastamine

õigusvastaseks,

Tühistada kaitseministri 20.03.2007 käskkiri nr 120,

Kohustada vastustajat tagastama riigivara võõrandamise menetluses makstud tagatisrasha

summas 19, 600 000 krooni

Mõista vastustajalt kaebuse esitaja kasuks välja tekitatud varaline kahju summas 640 368, 9

krooni või Riigivara võõrandamise korra punktide 27 ja 54 Põhiseadusega vastuolu

mittetuvastamise korral mõista vastustajalt kaebuse esitaja kasuks välja tekitatud varaline

kahju summas 386 642, 64 krooni.

Mõista vastustajalt kaebuse esitaja kasuks välja viimase poolt kantud menetluskulud.

III VASTUSTAJA VASTUVÄITED

31. Vastustaja Eesti Vabariik Kaitseministeeriumi kaudu peab kaebust põhjendamatuks,

vaidleb sellele vastu ja palub jätta kaebuse rahuldamata.

32. Tõele ei vasta kaebuse väide, et vastustaja ei olnud kinnistu kohta kogu infot edastanud.

Kinnistu otsese valduse üleandmise võimatuse kohta oli enampakkumise teates viide

Kaitseministeeriumi koduleheküljele, kus oli märgitud, et kinnistul tegutsevad isikud

kasutavad kinnistut omavoliliselt ja ei ole allunud vastustaja pöördumistele vabastada

kinnistu. Kõigile kinnistuga tutvuda soovivatele isikutele jagas vastustaja selle kohta

informatsiooni enne enampakkumist kontaktisiku kaudu. Keskkonnareostus ei ole asjaolu, mis

võimaldaks keelduda müügilepingu sõlmimisest, seetõttu ei ole kaebuse vastavad väited

asjakohased. Kuigi kaebuse esitaja väitel jäi kinnistu müügileping sõlmimata vastustajast

tingitud asjaoludel, leiab vastuistaja, et kaebaja ise ei soovinud müügilepingut sõlmida ja

vastustaja ei saanud kaebajat tema tahte vastaselt sundida müügilepingut sõlmima. Kuna

kaebaja ei soovinud tegelikult kinnistut omandada, siis käskkiri, millega kaebaja jäi ilma

enampakkumisel tasutud tagatisrahast, ei ole sel põhjusel õigusvastane. Seega vaidlustatud

käskkiri, mis oli antud kooskõlas kaebuse esitaja tahtega, kaebuse esitaja õigusi rikkuda ei

saanud.

33. Parima pakkumise tegemisega ja selle aktsepteerimisel enampakkumise korraldaja poolt

tekkis kaebuse esitajal kinnistu müügilepingu sõlmimise kohustus. Kaebuse esitaja ei ole

vaidlustanud enampakkumise tulemusi ja ta on nõustunud enda valimisega parimaks

pakkujaks. Rahumäe tee 3 kinnistu omandamiseks esitas kaebaja avalduse, miles kinnitas, et

ta nõustub enampakkumise tingimustega.27.11.2006 käskkirjaga nr 52, millega kaebuse

esitaja pakkumine tunnistati parimaks, kohustus enampakkumise läbiviimise komisjon

sõlmima kaebuse esitajaga kõnealuse kinnistu müügilepingu hiljemalt kahe kuu jooksul, s.o.

27.jaanuariks 2007.a. Seega tekkis kaebuse esitajal kohustus Rahumäe tee 3 müügilepingu

sõlmimiseks ja selle kohustuse täitmise tagamiseks oli kaebaja tasunud tagatisraha 19,6

miljonit krooni.Kaebuse esitaja tegi pakkumise vabatahtlikult, olles teadlik enampakkumisel

osalemise protseduurist ja pakkumise tegemise tagajärgedest.

34. Riigivaraseaduse § 30 lg 1 ja riigivara võõrandamise korra p 25 alap 9 tulenevalt on

enampakkumise korraldajal kohustus võimaldada kõigil huvilistel tutvuda müüdava vara ja

müügitingimustega ja selle kohustuse on vastustaja täitnud.Enampakkumise teate kohaselt on

Kaitseministeeriumi kontaktisikuks, kellelt pakkujad saavad informatsiooni enampakkumiste

tingimuste ja müügiobjekti kohta, K.T.. Kaitseministeeriumi koduleheküljel oli avaldatud ka

Rahumäe objekti tutvustus ja enampakkumise kord .Kui kaebuse esitaja oleks helistanud

vastustaja poolt avaldatud telefonil, oleks tal olnud võimalik saada täiendavat informatsiooni

kinnistut kasutavate isikute kohta. Kõigil soovijatel oli võimalik objektiga tutvuda, kaebuse

esitaja selleks enne pakkumise tegemist soovi ei avaldanud, vaid tegi seda alles

24.01.2007.a.Seega kaebuse esitaja nõustus pakkumise tegemisel sellega, et kinnistut

kasutavad ebaseaduslikult kolmandad isikud ja tegi pakkumise lähtuvalt avalikustatud

informatsioonist.

35. Kaebuse esitaja aktsepteeris pakkumise tegemisega müügilepingu tingimusi ja kaebuse

esitaja pakkumine oli siduv kuni müügilepingu sõlmimiseni. Kinnistu enampakkumise teates

olid märgitud kõik riigivara võõrandamise korra p 25 sätestatud andmed, lisaks oli kaebajal

võimalus tutvuda kinnistuga.Avalduse esitamisega nõustus kaebuse esitaja enampakkumise

tingimustega ja tegi omapoolse pakkumise, mida loetakse pakkumuseks VÕS § 16

kohaselt.Vastustaja on kaebuse esitaja pakkumisele nõustumuse andnud enampakkumise

tulemuste kinnitamisega, seega enapakkumise tulemuste kinnitamine on nõustumus VÕS § 20

kohaselt ja kokkulepe kinnistu müügilepingu olulistes tingimustes oli poolte vahel saavutatud.

Kuna VÕS § 11 kohaselt leotakse notariaalset tõestamist vajav leping sõlmituks selle

notaiaalsest tõestamisest arvates, siis tulenevalt VÕS § 9 on parima pakkumise teinud isik ja

sellele nõustumuse andnud isik selle hetkeni enda pakkumise ja nõustumisega seotud.

36. Kaebuse

esitaja

viivitas

müügilepingu

sõlmimisega

tahtlikult

kuni

viimase

päevani.Riigivaraseaduse § 32 lg 3 ja riigivara võõrandamise korra p 51 tulenevalt kohustusid

kaebuse esitaja ja vastustaja vormistama müügilepingu notari juures. Vastustaja nõustus heas

usus toimides kaebuse esitaja sooviga sõlmida müügileping 26.01.2007.a.

37. Müügilepingu sõlmimisel avastatud puuduste korral on ostjal tulenevalt VÕS § 222 lg 1

õigus nõuda asja parandamist ja sama paragrahvi lg 4 kohaselt kannab müüja asja

parandamisega seotud kulud. Seega on kaebajal nende nõuetega võimalik pöörduda

üldkohtusse.Kaebuse esitaja viide kinnistul olevale reostusele müügilepingu sõlmimata

jätmise aluseks ei ole, sest reostusuuringu tellis kaebaja 22.01.2007 ja uuring teostati

veebruaris 2007. Proovivõtu teostas OÜ Eco labor 18.01.2007 ja analüüsi tulemused tehtit

eatavaks 29.01.2007. Seega müügilepingu sõlmimisest ei olnud võimalik keelduda sellele

asjaolule tuginevalt.

Vastustaja seletuse kohaselt ta kinnistul asuvast reostusest teadlik ei olnud ning vastavast

1999.a. uurimustööst ei nähtu kõnealuse kinnistu reostust.

38.Põhjendamatu on kaebuse väide üllatusena ilmnenud asjaolust, et kinnistul asuvate

hoonete valdust vastustaja temale üle ei anna.Vastustaja oli viidanud vastavale

informatsioonile Kaitseministeeriumi koduleheküljel olevas kinnistu tutvustuses ja soovi

korral oli kaebajal võimalus saada kinnistu kohta informatsiooni ja kinnistuga tutvuda, millist

võimalust ta ei kasutanud. Vastustaja ei ole kaebuse esitajale kinnitanud, et kinnistu antakse

ostja kasutusse ja valdusesse vabana kolmandatest isikutest, vaid on kõigile huvitatutele

selgitanud, et kinnistut kasutavad ebaseaduslikult kolömandad isikud ja on selleks soovi

avaldanutel võimaldanud vastava kirjavahetusega tutvuda. Seega, kuna kinnistu kolmandate

isikute poolt ebaseaduslik kasutamine oli vastustaja poolt avaldatud, ei saanud kaebuse esitaja

mõistlikult eeldada, et müügilepingu sõlmimise hetkeks on nimetatud isikud hoonetest välja

tõstetud.

39. Samuti leiab vastustaja, et vaidlustatud haldusakt on õiguspärane, vastustajal puudub

õiguslik alus ja võimalus teistsuguse sisuga haldusakti andmiseks. Kaebuse esitaja ei olnud

27.jaanuariks 2007 sõlminud kinnistu müügilepingut ega asjaõiguslepingut, esitanud lepingu

täitmise tagatisi. Seega oli kaitseministril riigivara võõrandamise korra p 54 kohaselt õigus

tühistada läbiviidud enampakkumise tulemused ja korraldada uus enampakkumine. Kaebuse

esitaja oli otsustanud kinnistu müüa ja tal oli õigus kinnistule otsida uus ostja, kui kaebuse

esitaja kinnistut osta ei soovinud.Tulenevalt Kaitseministeeriumi kantsleri 27.11.2007

käskkirjast nr 51 oli vastustajal kohustus sõlmida notariaalne müügileping hiljemalt 27

.01.2007.a. , kaebuse esitaja oli teadlik sellest asjaolust, samuti müügilepingu sõlmimata

jätmise tagajärgedest. Kuna enampakkumise tühistamise aluseks olevad asjaolud olid otseselt

tuvastatavad, ei olnud vastustajal vaja teostada kaalutlusõigust. Käskkirjas on märgitud

haldusakti faktiline ja õiguslik alus, väited käskkirja motiveerimatusest on põhjendamatud.

Kui kaebuse esitaja kinnistut osta ei soovinud, oli tal võimalus tulenevalt VÕS-st pakkumisest

taganeda. Kaebuse esitaja ei ole esitanud üldkohtule hagi seleks, et tuvastada tema õigus

müügilepingut mitte sõlmida. Käskkirja nr 120 tühistamisel tekiks kaebuse esitajal kohustus

kinnistu müügilepingu sõlmimiseks, milleks kaebajal tegelikku soovi ei ole.

40. Riigivara võõrandamise korra p 50 tuleneb, et enampakkumise võitja poolt tasutud

tagatisraha arvel loetakse asja ostuhind osaliselt tasutuks. Tagatisraha tagab seda, et parim

pakkuja täidab oma kohustuse sõlmida müügileping ja kui ta oma pakkumisest taganeb, siis

kaotab ta õiguse tagatisrahale. Riigihangete seaduses, millele kaebuse esitaja on viidanud, on

tagatisraha tagatiseks pakkuja poolt hankementluse käigus kohustuste täitmata jätmisega

tekitatud kahjude täieliku või osalise hüvitamise tagamiseks. Käesoleval juhul on tegemist

pakkumise tagasivõtmisega selle jõusoleku tähtaja jooksul ja selles olukorras tagatisraha

tagastamisele ei kuulu. Riigivara võõrandamise korra p 54 sätestab sama põhimõtte, nähes

ette tagatisraha tagastamise vaid siis, kui parima pakkuja väljaselgitamisel on rikutud riigivara

võõrandamise protseduuri. Enampakkumise tulemusi käesoleval juhul vaidlustatud ei ole.

41. Kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks alus puudub. Müügilepingu sõlmimisest hoidis

kõrvale kaebuse esitaja, kes , saades teada, et ta oli teinud oluliselt suurema pakkumise kui

teine enampakkumisel osaleja seetõttu, et ei olnud enne pakkumise tegemist kinnistuga

põhjalikult tutvunud, ei sooovinud tegelikult kinnistut osta ja taganes tehtud pakkumisest.

Kaebuse esitaja tellis reostusuuringu, arhitektuurse eskiisprojekti ja topo-geodeetilised

uurimustööd enda vastutusel, olles teadlik, et omandiõigus ei ole talle veel üle läinud.Selliste

tööde tellimisest tulenevate tagajärgede eest vastustaja ei vastuta.

42. Riigivara võõrandamise korra punktid 27 ja 54 ei ole vastuolus põhiseadusega.

Haldusmenetluse seaduse § 90 lg 1 kohaselt võib määruse anda ainult seaduses sisalduva

volitusnormi olemasolul ning kooskõlas volitusnormi piiride, mõtte ja eesmärgiga.

Riigivaraseaduse § 24 lg 2 volitusnormi mõte ja eesmärk on korraldada riigivara

võõrandamine selliselt, et see vastaks riigivaraseaduses sätestatud põhimõtetele.Riigikohus

asus lahendis 3-4-1-3-96 intra legem määruste suhtes seisukohale, et lähtuda tuleb

eesmärgipärasusest ja reguleerimisala raamidest. Tagatisraha eesmärk, sisu ja vältimatus on

selged – ilma tagatisrahata ei ole tagatud lepingu sõlmitus ja ausa ja efektiivse konkursi

läbiviimine. Tegemist on müügitingimusega (milleks on näiteks ka hind), mis on selgelt riigi

vara valitseja pädevuses vastavalt RvS-le.

43. Riigivara avaliku enampakkumise korraldamise eesmärgiks Riigivaraseaduse §-st 31

tulenevalt on saada riigivara müügist maksimaalne tulu ning tagada parima pakkumise teinud

isiku poolne müügilepingu sõlmimine ja ostuhinna tasumine ja riigivara võõrandamise kord

peab tagama ka eeltoodud eesmärgi täitmise. Tagatisraha arvatakse müügihinnast maha, kui

pakkuja käitub tingimustele vastavalt. Riigivaraseaduse § 29 kohaselt otsustab riigivara

müügi riigivara valitseja ning 31 lg 3 kohaselt määrab riigivara müümisel alghinna müügi

otsustaja. Riigivaraseaduse § 30 lg 1 kohaselt tuleb enampakkumise teates märkida müüdava

vara põhinäitajad ja müügi tingimused. Riigivara võõrandamise korra p 25 kohaselt avaldab

eelmärgitud teate enampakkumise korraldaja ning selles teates sisaldub korra p 25 alapunkt 4

kohaselt müügi alghind, kui see on määratud ning alapunkti 6 kohaselt tagatisraha või

tagasivõtmatu pangagarantii suurus. Lähtudes eeltoodust ja riigivara võõrandamise eesmärgist

(RVS § 31 lg 1) on seadus andnud riigivara müügi otsustamise ja müügitingimuste määramise

õiguse riigivara valitsejale või muule riigivara müügi otsustajale. Kuivõrd ostuhinna tasumine

on müügitingimus, on riigivara müügi otsustajal seaduse eesmärki silmas pidades õigus

kehtestada müügitingimusena ka ostuhinna osaline ettemaks (mis arvatakse maha

müügihinnast lepingu sõlmimise korral) tagatisraha näol. Ostuhinna tasumist ettemaksuna

võimaldab ka võlaõigusseadus (VÕS § 213 lg 4).

44.Kaebuse esitaja viidatud Riigikohtu üldkogu 22.12.2000 otsus asjas nr 3-4-1-20-2000

puudutab avalik-õiguslikke rahalisi kohustisi ning viidatud otsus võlaõiguslikele kohustustele

rakendatav ei ole. Riigivara võõrandamise menetluses sätestatud tagatisraha puhul ei ole

tegemist avalik-õigusliku kohustusega, mistõttu ka kaebuse viited põhiseaduse §-le 113 ei ole

asjakohased.

Riigivara võõrandamise menetluses tasutav tagatisraha ei ole avalik-õiguslik teenustasu ega

trahv. Samuti on ekslik enampakkumise osavõtutasu samastamine tagatisrahaga, sest nende

eesmärk on täiesti erinev. Osavõtutasu on seotud pakkumuste menetlemisega.

Tagatisraha maksmiseta ei oleks müügilepingu sõlmimine riigi jaoks mitte millegagi tagatud,

sest parima pakkumise teinud isikul oleks võimalik mistahes ettekäändel pakkumisest

taganeda ning enampakkumine sellega nurjata, mis ei vastaks riigivaraseaduse § 31 lg 1

eesmärgile. Täiendav avalik huvi on kaitsta riigivara müügi legitiimsust nii käesolevas kui

teistes toimuvates või järgnevates müügimenetlustes. Analoogselt riigivara võõrandamise

korrale on riigivaraseaduse alusel kehtestatud ka teisi kordasid, mis reguleerivad riigivara

käsutamist. Kõigis neis on sätestatud ka tagatisraha tasumise kohustus enne vastava

pakkumise tegemist.

45.Kaebuse esitaja poolt müügilepingu sõlmimata jätmise tagajärjel tekib riigile kahju – riigil

jääb saamata loodetud tulu – 252 000 000 krooni. Kui kaebaja oleks käitunud õiguspäraselt,

oleks ta omandanud kinnistu ja tagatisraha oleks müügihinnast tasaarvestatud (see välistab ka

viited omandiõiguse riivele). Samuti on riik teinud kulutusi enampakkumise läbiviimiseks ja

arvestanud asjaoluga, et tal ei ole edaspidi enam vaja teha Rahumäe tee 3 kinnistuga seotud

kulusid. Olukorras, kus kinnisvara hinnad langevad, võib Rahumäe tee 3 kinnistu müügiks

uue avaliku enampakkumise korraldamisel riigi tulu jääda loodetust väiksemaks. Eelmärgitud

kahju hüvitamine toimub tagatisraha arvel ning seega on riigivara võõrandamise korra p 54

igati kooskõlas nii riigivaraseaduse § 7 sätestatud põhimõttega, mille lõike 3 kohaselt

sooritades riigivaraga mis tahes tehinguid, peavad riigivara valitsejad ja volitatud asutused

juhinduma põhimõttest vältida kahju ja suurendada kasu, mis riik võib neist tehingutest saada,

kui ka põhiseadusega, mille § 25 sätestab igaühe õiguse õigusvastaselt tekitatud materiaalse

kahju hüvitamisele.

46. Riigivara võõrandamise menetluses tasutud tagatisraha ei ole avalik-õiguslik, vaid

tsiviilõiguslik kohustus. Riigivara võõrandamise menetlus on suunatud tsiviilõigusliku

lepingu sõlmimisele, menetluse kaudu otsitakse riigivarale sobiv ostja.Oma seisukohtade

kinnituseks on vastustaja viidanud Riigikohtu 20. detsembril 2001. a tehtud määrusele

haldusasjas nr 3-3-1-8-01 . Kaebuse esitajal oli võimalus enampakkumise tulemusi

vaidlustada, kui tema arvates rikkus vastustaja enampakkumise protseduuri, kuid kaebuse

esitaja seda (õigeaegselt) ei teinud. 20. märtsi 2007. a käskkiri nr 120 ,millega vastustaja

tühistas Rahumäe tee 3 kinnistu enampakkumise tulemused, ei ole antud vastustaja poolt

haldusülesannete täitmisel avalik-õiguslikus suhtes, vaid eelmärgitud käskkirjaga loobus

vastustaja 27. novembri 2006. a käskkirjas nr 51 sisalduvast tsiviilõiguslikust tahteavaldusest

võõrandada kinnistu kaebuse esitajale, sest kaebuse esitaja ei olnud Korras sätestatud tähtaja

jooksul vastustajaga Kinnistu müügilepingut sõlminud.

47. Müügilepingu sõlmimisel tuleb lähtuda VÕS sätetest, sealhulgas VÕS § 9 lg-st 1.

Vastustaja andis nõustumuse kaebuse esitaja tehtud pakkumisele kinnistu ostuks

kaitseministri 27.11.2006 käskkirjaga nr 51 ,seega olid pooled saavutanud kokkuleppe

enampakkumise tulemuste kinnitamisel ja see kehtib kuni sellest taganemiseni. Lisaks märgib

vastustaja, et ka kohtupraktika ( Riigikohtu 20.04.2006 otsus asjas nr 3-3-1-31-06) kinnitab

seisukohta, et 27.11.2006 käskkirjas sisaldus vastustaja tsiviilõiguslik tahteavaldus.

Vastustaja viitab Riigikohtu lahendile kohtuasjas nr 3-3-1-61-03, milles on Riigikohus

analüüsinud riigivara võõrandamise menetluses esitatud pakkumuse õiguslikku tähendust .

Kaebuse esitaja tahe sõlmida müügileping sisaldus kaebuse esitaja poolt tehtud pakkumises ja

kuna ta ei ole vaidlustanud tema parimaks pakkujaks tunnistamise käskkirja ja seega ka

müügitingimusi, tekkis tal kohustus sõlmida kinnistu müügileping vastustajaga.

48. Vastustaja väitel nähtub vastustaja poolt välja kuulutatud riigihankemenetluses OÜ Kesto

pakkumisest, et kõnealusel kinnistul asuvate ohtlike jäätmete likvideerimise maksumus on

vaid 35 000 krooni, mistõttu kinnistu müügihinda arvestades on põhjendamatu väide

keskkonnareostuse olulisuse kohta.Seonduvalt kaebuse esitaja poolt esitatud Eco Pro

reostusuuringuga leiab vastustaja, et viimatinimetatu vastustaja tõendit ei kummuta.Samuti

leiab vastustaja, et ta ei olnud kinnistu puhul kohustatud eeldama, et sinna kavatsetakse rajada

elamurajooni ning reostuse likvideerimiseks korraldatud hankemenetluses lähtus vastustaja

tööstustsooni piirmääradest. Keskkonnareostuse likvideerimise nõue ja selle väidetav täitmata

jätmine ei saanud olla müügilepingu sõlmimisest keeldumise aluseks, keskkonnareostuse

olulisust tõendatud ei ole.

IV KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

49. Kaebuse väitel oli Kaitseministeerium pärast enampakkumise võitja väljaselgitamist

seadnud uue müügitingimuse, mille kohaselt müüja ei taga ostjale kinnistu otsest valdust ning

ostjale tagatakse üksnes kinnistu kaudne valdus, samuti ilmnes kinnistu keskkonnareostus.

Eeltoodust tulenevalt väidab kaebaja, et ta tegi oma pakkumise selle info põhjal, mis talle

enne pakkumise tegemist oli müügi korraldaja poolt avaldatud ja kui vastustaja oleks kõigist

asjaoludest teavitanud, ei olekski ta pakkumist teinud. Esmalt teeb kohus kindlaks, kas

esinesid alused enampakkumise tulemuste kehtetuks tunnistamiseks ehk teisisõnu kas

müügilepingu mittesõlmimine toimus Kaitseministeeriumi tõttu ( uute müügitingimuste

seadmine) või oli kaebuse esitajal õigus lepingust taganeda ja seejärel on põhjendatud

otsustada, kas kaebuse esitaja ilmajätmine tagatisrahast oli õigustatud või mitte, andes

sealjuures ka hinnangu kaebuse väidetele riigivara võõrandamise korra vastuolust

Põhiseadusega.

50.Kaitseministri 20.03.2007.a. käskkirjaga nr 120 ( I kd, tl 83) tühistati Rahumäe tee 3

kinnistu enampakkumise tulemused, arvestades kaitseministri 16.10.2006 käskkirja nr 374

“Riigivara võõrandamine”, Kaitseministeeriumi kantsleri 27.11.2006.a. käskkirja nr 51

“Enampakkumiste tulemuste kinnitamine”, AS TTP 24.01.2007, 02.02.2007, 19.02.2007 ja

Kaitseministeeriumi 14.02.2007 kirja nr 12.5-1/8531/652 ning Tallinna notar Anneli Alekandi

poolt 26.01.2007 notari ametitoimingute raamatu registreerimise nr 571 all registreeritud

kohaloleku kinnitust ja tuginedes Vabariigi Valitsuse 27.04.2004.a. määrusega nr 151

kinnitatud Kaitseministeeriumi põhimääruse § 15 punktidele 16 ja 21 ning Vabariigi

Valitsuse 01.08.1995.a. määrusega nr 286 kinnitatud riigivara võõrandamise korra punktile

54, mille kohaselt Kui enampakkumise võitja ei ole 2 kuu jooksul, arvates enampakkumise

tulemuste kinnitamisest, esitanud lepingu täitmise tagatisi või sõlminud ostu-müügilepingut

või asjaõiguslepingut, siis on müügi otsustajal õigus tühistada läbiviidud enampakkumise

tulemused ja korraldada uus enampakkumine ning enampakkumise võitja sissemakstud

tagatisraha ei tagastata või pangagarantii realiseeritakse.

Kaitseministeeriumi kantsleri 27.11.2006.a. käskkirjaga nr 51 “Enampakkumiste tulemuste

kinnitamine” ( kd I, tl 27) kinnnitati Tallinnas Rahumäe tee 3 asuva kinnistu avaliku

enampakkumise tulemused ja tunnistati enampakkumise võtjaks AS TTP pakkumissummaga

252 miljonit krooni. Sama käskkirja punktiga 2 tehti komisjonile ülesandeks ette valmistada

notariaalne ostu-müügilepingu sõlmimine hiljemalt kahe kuu jooksul.

51. Vabariigi Valitsuse 01.08.1995.a. määrusega nr 286 kinnitatud Riigivara võõrandamise

korra ( RVVK) punkt 25 kordab põhimõtteliselt Riigivaraseaduse( RVS) §-s 30 riigivara

müügi väljakuulutamise kohta sätestatut, nähes ette, et müügi korraldaja lähtudes müügi

otsusest avaldab teate enampakkumise kohta vähemalt kaks nädalat enne suulise

enampakkumise toimumist, elektroonilise või kirjaliku enampakkumise puhul aga kaks

nädalat enne pakkumiste esitamise tähtpäeva ametlikus väljaandes Ametlikud Teadaanded.

Vajadusel võib sellekohaseid teateid ja kuulutusi levitada täiendavalt ka muul viisil.Kui RVS

§ 30 kohaselt tuleb enam- või eelläbirääkimistega pakkumise teates märkida müüdava vara

põhinäitajad ja müügi tingimused, siis RVVK viidatud punktis on detailsemalt sätestatud

andmed,

mis

peavad

enampakkumise

teates

sisalduma:

1) müüdava vara nimetus ja asukoht, kinnisasja puhul ka maatüki suurus ja

sihtotstarve; 2) müügi korraldaja; 3) enampakkumise läbiviimise viis;

4) müügi alghind, kui alghind on määratud; 5) suulise enampakkumise puhul

enampakkumise toimumise aeg ja koht, elektroonilise enampakkumise puhul enampakkumise

avamise aeg, pakkumiste esitamise tähtpäev ja enampakkumise läbiviimise aadress

üldkasutatavas andmesidevõrgus, kirjaliku enampakkumise puhul pakkumiste esitamise

tähtpäev ja kord; 6) tagatisraha või tagasivõtmatu pangagarantii ning suulise või

elektroonilise

enampakkumise

puhul

osavõtutasu

suurus;

7) käesoleva punkti alapunktis 6 nimetatud tasude tasumise kord, tähtpäevad ja

tasumiseks vajalikud rekvisiidid; 8) enampakkumisest osavõtvate isikute ring ja

osalejatele

esitatavad

lisanõuded;

9) millal ja kus saab vara ja müügitingimustega tutvuda .

Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust selles, et Rahumäe tee 3 kinnistu enampakkumise kohta

avaldati teade ajalehes Postimees, Ametlikes Teadaannetes( kd I, tl 17-18) ning

Kaitseministeeriumi koduleheküljel, samuti olid RVVK-s nõutud andmed eespoolmärgitud

enampakkumise teates avaldatud , sealjuures puudub vaidlus selles, et enampakkumise teate

kohaselt saab enampakkumise tingimuste ja enampakkumisel olevate kinnistute kohta

informatsiooni

Kaitseministeeriumist

kontaktisikult

K.T.ult

või

Kaitseministeeriumi

kodulehelt, kus oli avaldatud Rahumäe tee 3 objekti tutvustus ja enampakkumise kord ( kd I,

tl 19-26).

52.Nagu nähtub kaebaja enda poolt esitatud koopiatest Kaitseministeeriumi kodulehel

Rahumäe tee 3 kinnistu kohta avaldatud informatsioonist, oli seal muu hulgas avaldatud

asjaolu, et kinnistut kasutavad omavoliliselt kolmandad isikud, kes ei ole allunud

Kaitseministeeriumi korduvatele pöördumistele palvega kinnistu vabastada. Üheski

pakkumisdokumendis ei olnud fikseeritud Kaitseministeeriumi poolt otsese valduse

üleandmist. Asja arutamisel ei ole leidnud kinnitust kaebuse väide, mille kohaselt

Kaitseministeeriumi esindaja ja kontaktisik Küll T. kinnitas nii enne pakkumiste tegemist kui

ka pärast enampakkumise võitja väljaselgitamist, et kinnistu antakse koheselt pärast lepingu

sõlmimist ostja otsesesse valdusesse ja kasutusse vabana kolmandatest isikutest. Tunnistaja

K.T. on kinnitanud, et ta vastas kõigile küsijatele ühtemoodi, et kinnistut müüdi nii nagu ta oli

(s.t. kinnistu antakse üle nii nagu ta on ehk siis koos kolmandate isikutega) ning kolmandate

isikute osas andis ta selgitusi, mille kohaselt Kaitseministeeriumile ei ole teada kes need

isikud on ning et rendilepinguid ende isikutega sõlmitud ei ole ja et tõestuseks saab tutvuda

sellekohase olemasoleva kirjavahetusega, mida keegi teha ei soovinud. 08.03.2008

kohtuistungil kinnitas AS TTP kinnisvaraarenduse projektijuht M.L. , et tal oli piisavalt infot

kõnealuse objekti kohta, kõikidele soovitud küsimustele sai ta Kaitseministeeriumi

kontaktisiku käest vastused ja et enne pakkumise tegemist oli AS TTP ka teadlik

ebaseaduslikest valdajatest ning kinnistu külastamisel võis ta nende olemasolus ka veenduda.

Tunnistaja M.L. ütlused K.T.u ütlustega vastuolus ei ole ning M.L. kinnitusel ei ole K.T.

otsesõnu väitnud, et ebaseaduslikud valdajad on kõnealuselt kinnistult lepingu sõlmimise

ajaks lahkunud. Samuti nähtub tunnistaja M.L. ütlustest, et Kaitseministeeriumi kontaktisik

ei ole kaebaja esindajale otsesõnu öelnud, kas valdus on otsene või kaudne, vaid kaebuse

esitaja esindaja mõistis valduse üleandmist otsese valdusena.Tunnistaja seletuse kohaselt

“Valdus antakse ikkagi kasutusse. Sellest järeldasime, et lepingu sõlmimiseks on sealt

inimesed eemaldatud./../ meie saime T.ust ikkagi aru, et ostame üürnikest vaba kinnistu./../

Selle pärast ei hakanud seda ka lähemalt uurima” ( kd II, tl 248-249).

Seega oli vastustaja poolt avaldatud asjaolu, et kinnistut kasutavad ebaseaduslikult kolmandad

isikud ning kaebuse esitaja oli oma pakkumist tehes nendest ebaseaduslikest valdajatest

teadlik. Samuti tuleneb eespooltoodust Kaitseministeeriumi poolt Riigivaraseaduse § 30 lg-st

2 tuleneva kohustuse täitmine, mille kohaselt on huvitatud isikutel õigus tutvuda müümisele

kuuluva riigivaraga müügi korraldaja poolt kindlaksmääratud korras ning selline õigus oli

võrdselt tagatud kõigile huvitatud isikutele, samuti oli neile kõigile võimaldatud

müügitingimustega tutvumine ja soovi korral täiendava informatsiooni saamine.

53.Eeltoodust järeldub, et Kaitseministeeriumi poolt oli kinnistu kolmandate isikute poolt

ebaseaduslik kasutamine ja nende allumatus Kaitseministeeriumi palvele kinnistu

vabastamiseks avaldatud. Kaebuse esitaja oli kinnistuga tutvunud ja temale oli teada , et

kolmandad isikud kasutavad kinnistut ebaseaduslikult, seega tegi kaebuse esitaja oma

pakkumise lähtuvalt avalikustatud ja temale teadaolevast informatsioonist ehk teisisõnu

avaldas kaebuse esitaja oma pakkumist tehes soovi omandada Rahumäe tee 3 kinnistu, mida

kasutasid ebaseaduslikult kolmandad isikud. Järelikult sai kaebuse esitajal müümisel oleva

riigivara kohta pakkumise tegemisel tekkida ootus samuti vaid vara omandamiseks

enampakkumise tingimustel ehk siis käesoleval juhul kinnistu omandamiseks, mida valdasid

ebaseaduslikult kolmandad isikud. Asjaolust, et kaebuse esitaja ,ilma et Kaitseministeerium

oleks andnud mingeid lubadusi lepingu sõlmimise ajaks kinnistut ebaseaduslikult kasutavatest

isikutest vabanemiseks või näinud mõnes pakkumisdokumendis ette otsese valduse

üleandmist, tõlgendas temale teadaolevaid ja avalikustatud faktilisi asjaolusid selliselt, et

tema hinnangul sai kinnistu valduse üleandmise puhul olla tegemist ilmselgelt otsese valduse

üleandmisega ning see asjaolu Kaitseministeeriumi kontaktisiku kaudu kaebaja hinnangul

täpsustamist ei vajanud, ei saa järeldada Kaitseministeeriumi poolt müügiobjekti kohta olulise

informatsiooni avalikustamata jätmist või müügitingimuste muutmist pärast enampakkumise

võitja väljaselgitamist. Kohus nõustub siinkohal vastustajaga selles, et kaebuse esitaja ei

saanud mõistlikult eeldada, et vastustaja algatab ebaseaduslikult kinnistut valdavate isikute

vastu

kohtumenetluse

ning

müügilepingu

sõlmimise

hetkeks

27.01.2007.a.

on

kohtumenetlused lõppenud ning kinnistut ebaseaduslikult vallanud isikud hoonetest välja

tõstetud. Kaebuse esitaja pidi avaldatud informatsiooni alusel ning kinnistut külastades ja seal

ebaseaduslike valdajate viibimist nähes mõistma, et kinnistut omavoliliselt kasutavatel

kolmandatel isikutel on kinnistu otsene valdus. Ostja peab hindama, mis ohud võivad

kaasneda ostetud asja kasutamisel temale huvipakkuval eesmärgil. Seega kaebuse esitaja oli

teadlik müügiesemest ja -tingimustest ning oma pakkumist tehes avaldas soovi seda

omandada enampakkumise tingimustel. RVVK punkti 28 kohaselt peab müügi korraldaja

pärast enampakkumise teate avaldamist tagama informatsiooni müüdava vara ning ostu-

müügilepingu põhitingimuste kohta. Kaebuse väide osundatud sätte rikkumisest, kuna

Kaitseministeerium

ei

avaldanud

kaebajale

enne

pakkumiste

tegemist

ja

võitja

väljaselgitamist tingimust, mille kohaselt Kaitseministeerium ei anna ostjale üle Kinnistu

otsest valdust ning ostja peab otsese valduse kolmandate isikute käest ise välja nõudma, on

põhjendamatu. Eeltooduga seonduvalt vajab seoses keskkonnareostusega etteruttavalt ka

märkimist, et NSVL endise sõjaväeosa puhul esineb keskkonnareostuse olemasolu risk, seega

pidi kaebuse esitaja muu hulgas arvestama ka nimetatud asjaoluga, teiseks ei ole haldusasjas

tõendatud, et vastustaja oleks jätnud avaldamata temale teadaoleva informatsiooni

keskkonnareostuse kohta.

Kohus ei ole asja arutamisel tuvastanud, et Kaitseministeerium oleks rikkunud tõeste andmete

edastamise kohustust või teatamiskohustust, mille sisuks on kohustus teatada kõigist

asjaoludest, mille vastu on teisel poolel lepingu eesmärki arvestades äratuntav huvi. Puudub

üldine kohustus teavitada kõigest, mida teine pool otsuse tegemiseks ja asjaoludest või

lepingutingimustest arusaamiseks võiks vajada, sealjuures ei ole kohus ka tuvastanud, et

kaebuse esitaja oleks valduse suhtes täiendavaid küsimusi esitanud ning saanud sellele

tegelikkusele mittevastavat või eksitavat teavet.

54.Oluline on siinkohal rõhutada, et riigivara võõrandamise korra p 45 kohaselt on

enampakkumisel osalejatel ja teistel asjaosalistel õigus kolme päeva jooksul pärast

enampakkumise

tulemuste

teatavakstegemist

õigus

esitada

komisjonile

proteste

enampakkumise läbiviimise kohta. Käsitletaval juhul kaebuse esitaja ega ka ükski teine isik

selliseid proteste ei esitanud, samuti on enampakkumise tulemuste kinnitamisega kaebuse

esitaja pakkumisele nõustumuse andmist käsitlev haldusakt jõus ja kehtiv, vaatamata

käesoleva haldusasja menetluse käigus kaebuse esitaja poolt avaldatud mittenõustumisest

nimetatud haldusaktiga. Eeltoodust järelduvalt on kaebuse esitaja aktsepteerinud

enampakkumise läbiviimist kooskõlas seadusega ning ka tema valimist parimaks pakkujaks.

Ülaltoodust tulenevalt on kaebuse esitaja muu hulgas nõustunud tagatisraha tasumist sätestava

tingimusega ega ole lugenud seda tema õigusi rikkuvaks.

55.Kaebuse väitel rikub vaidlustatud käskkiri nr 120 kaebuse esitaja õigusi seeläbi, et

nimetatud käskkirjaga jäeti kaebuse esitaja õigusvastaselt ilma võimalusest omandada

Rahumäe tee 3 kinnistu , sealjuures ei saanud pooled 26.01.2007 notar Anneli Allekandi

büroos sõlmida kinnistu müügilepingut Kaitseministeeriumist tulenevatel asjaoludel, kuna

viimane soovis kaebuse esitaja väitel sätestada uue müügitingimuse, mille kohaselt ei anta

ostjale üle kinnistu otsest valdust, samuti oli kaebuse esitaja väitel kinnistul oluline

keskkonnareostus. Kaebuses toodud põhjendustel müügilepingu sõlmimata jäämine kinnitust

leidnud ei ole, seega oli kaebuse esitajal kohustus sõlmida 2 kuu jooksul pärast

enampakkumise tulemuste kinnitamist vastustajaga Tallinnas, Rahumäe tee 3 asuva kinnistu

müügileping ning sellest keeldumisel seaduses sätestatud tagajärgede saabumine ei ole

hinnatav kinnistu omandamise õigusest õigusvastaselt ilmajätmisena. Haldusasjas esitatud

dokumentaalsetest tõenditest nähtuvalt oli müügilepingu mittesõlmimise aluseks asjaolu, et

pooled ei jõudnud kokkuleppele kinnistu valduse üleandmise osas ning põhjusena ei ole

märgitud võimalikku või olemasolevat keskkonnareostust. Kohtu eespooltoodud järeldust

kinnitavad AS TTP 24.01.2007.a. kiri Kaitseministeeriumile ( kd I, tl 29-31) , milles kaebuse

esitaja põhjendab, miks ta müügilepingu sõlmimisega nõus ei ole ja milliste tingimuste

täitmisel on ta nõus lepingut sõlmima ning keskkonnareostust seal põhjendusena ei märgita;

samuti 24.01.2007.a. koostatud Rahumäe tee 3 kinnistu ülevaatuse protokoll, milles märgiti,

et kinnistul olid hooneregistris, kuid riigivara registris registreeritud ehitised ning et

olemasolevaid ehitisi kasutavad kolmandad isikud( kd I, tl 217) , samuti Tallinna notar Anneli

Alekandi 26.01.2007 koostatud kohaloleku kinnitus ( kd I, tl 28), millest nähtuvalt ei

õnnestunud Rahumäe tee 3 müümiseks AS-le TTP lepingut sõlmida põhjusel, et müüja ja

ostja ei jõudnud kokkuleppele nimetatud kinnistu valduse üleandmise küsimuses. Seega

ühestki nimetatud dokumendist ei nähtu, et müügilepingu sõlmimisest keeldumise aluseks

olnuks kinnistul olev keskkonnareostus. Lisaks on kohus asja arutamisel tuvastanud, et

lepingu sõlmimise kohustuse tekkimise ajal ei olnud kaebaja keskkonnareostusest teadlik.

22.01.2007 sõlmis kaebuse esitaja AS-ga Eco Pro lepingu Rahumäe tee 3 maa-ala

reostusuuringu teostamiseks. Nähtuvalt esitatud reostusuuringu analüüsitulemusi kajastavast

osast on AS Eco Pro poolt proovivõtu kuupäevaks 18.01.2007.a., vastused on AS Eco Pro

saanud OÜ-lt Eco Labor 29.01.2007.a.( kd II, tl 63-64) ning reostusuuring on koostatud

2007.a. veebruaris. Kohtu hinnangul on põhjendatud eeltoodust tulenevalt vastustaja

seisukoht, et kaebuse esitaja on esmakordselt maininud keskkonnareostuse võimalikku

olemasolu kinnistul alles 19. veebruaril 2007. a vastustajale saadetud kirjas ehk siis 19 päeva

pärast seda, kui pooled pidid sõlmima müügilepingu.Siinkohal tuleb arvestada, et kaebuse

esitaja tunnistati enampakkumise võitjaks Kaitseministeeriumi kantsleri 27.11.2006.a.

käskkirjaga nr 51, seega pidi müügileping olema sõlmitud hilisemalt 29.01.2007.a.( kuna

27.01.2007 oli laupäev) ning asjas esitatud tõenditest nähtuvalt oli müügilepingu sõlmimise

päevaks määratud 26.01.2007.a. Ülaltoodust tulenevalt ei olnud ja ei saanud olla

keskkonnareostus kahe kuu jooksul arvates enampakkumise tulemuste kinnitamisest lepingu

sõlmimisest keeldumise aluseks ning nagu tuleneb eespooltoodud põhjendustest, ei ole

kinnitust leidnud kaebuse väited uute müügitingimuste sätestamisest pärast enampakkumise

võitja väljaselgitamist. Järelikult ei saanud kaebuses väidetud põhjused olla aluseks

müügilepingu sõlmimisest keeldumisel ning kaebuse vastupidised väited on ebaõiged.

56.Kaebuse

esitajal

oli

kohustus

sõlmida

notariaalne

müügileping

tulenevalt

kaitseministeeriumi kantsleri 27. novembri 2007. a käskkirjast nr 51 hiljemalt 29. jaanuaril

2007. a ning kaebuse esitaja oli teadlik sellest asjaolust ning müügilepingu sõlmimata jätmise

tagajärgedest. Kui kaebuse esitaja oleks leidnud, et pärast müügilepingu sõlmimist mõne

ilmnenud varjatud puuduse puhul oleks olnud tegemist müügilepingule mittevastavusega , siis

oleksid rakendunud võlaõigusseaduse (VÕS) sätted, mis reguleerivad müügilepingu objektiks

oleva asja lepingutingimustele mittevastavust. Tulenevalt VÕS §-st 222 on asja

lepingutingimustele mittevastavuse puhul ostjal õigus esitada nõue puuduste likvideerimiseks

VÕS § 222 kohaselt, sealjuures peab müüja kandma ka kõik puuduste likvideerimisega seotud

kulud ( VÕS § 222 lg 4). Ostjal on ka endal õigus puudused likvideerida ja nõuda müüjalt

likvideerimisega seotud kulude hüvitamist (VÕS § 222 lg 5). Eeltoodust järelduvalt oli

kaebuse esitajal edasiseks käitumiseks valikuvõimalus ning parimaks pakkujaks tunnistamise

vastuvõtmisega kaasnenud kohustuse müügilepingu sõlmimiseks 2 kuu jooksul pärast

enampakkumise tulemuste kinnitamist täitmisel oleks kaebuse esitajal olnud seadusest

tulenevad tagatised müügilepingu täitmise osas, ent kaebuse esitaja, kes oli teadlik temal

lasuva kohtuse rikkumise tagajärgedest, jättis lepingu sõlmimata. Lepingu sõlmimisel oleks

kaebuse esitaja saanud kinnistu omanikuks ning tema poolt tasutud tagatisraha oleks võetud

müügihinna tasumisel arvesse. Siinkohal vajab märkimist, et nagu nähtub kaebuse esitaja

poolt kohtule esitatud ajakirjanduses avaldatud informatsioonist Rahumäe tee 3 kinnistut

omavoliliselt kasutavate isikute lahkumisest sealt ja mida kinnitas tunnistaja K.T., ilmnes

hiljem, et omavoliliste kasutajate lahkumiseks piisas siltide väljapanekust. Kohus on eespool

esitanud põhjendused, millele tuginevalt järeldas kohus, et keskkonnareostus ei saanud olla

lepingu sõlmimisest keeldumise alus. Seega kui AS TTP oleks sätestatud tähtajal täitnud

temal lasuva kohustuse lepingu sõlmimiseks, siis oleks keskkonnareostus ilmenud lepingu

sõlmimise järgselt, mis omakorda oleks saanud olla tsiviilõigusliku täitmisnõude aluseks

likvideerida reostus või siis hinna alandamise aluseks. Seega on põhjendamatud ka kaebuse

väited keskkonnareostuse likvideerimisega ja kolmandatest isikutest vabanemisega kaebuse

esitajale kaasnevatest kulutustest. Seega oli kaebuse esitajal, kui temal oli tegelik tahe

müügilepingu sõlmimiseks, võimalik ka vastavalt sellele tahtele valida oma edasine

käitumisjoon. Isegi juhul, kui lähtuda kaebuse väitest , et takistused müügilepingu

sõlmimiseks Riigivara võõrandamise korra p 54 sätestatud tähtaja jooksul olid tingitud

kokkuleppe mittesaavutamisest müügitingimustes, siis ei ole kaebuse esitaja oma käitumisega

kinnitanud väidetavat tahet müügilepingu sõlmimiseks, seades tulenevalt RVVK p 54 oma

tahte realiseerimiseks vastustaja kasuks tagatisi.

57.AS TTP esitas kinnistu ostmiseks pakkumise summas 252 000 000 krooni ning koos

sellega avalduse, milles kinnitas, et ta soovib osta Rahumäe tee 3 kinnistut selle müügiks

enampakkumisel kehtestatud tingimustel ( kd I, tl 213-216). Riigivara võõrandamise korra p

43 kohaselt on enampakkumise võitjaks enampakkumisel osaleja, kes tegi suuruselt kõige

kõrgema pakkumise ning vaidlust ei ole selles, et kaebuse esitaja tegi suuruselt kõige

kõrgema pakkumise ning tunnistati enampakkumise võitjaks. Riigivaraseaduse § 31 lg 1

kohaselt on riigivara avalik enampakkumine müügiviis, kus ostu-müügileping sõlmitakse

isikuga, kes nõustub kehtestatud müügitingimustega ja pakub kõige kõrgemat hinda. Seega

aktsepteeris äriühing enampakkumise tingimused juba pakkumise tegemisega ning lisaks on

ta eraldi kinnitanud enampakkumise tingimustega nõustumist. Riigivara müük on reguleeritud

riigivaraseaduse ja riigivara võõrandamise korraga, kaebuse esitaja oli enne pakkumise

tegemist teadlik müügiobjektist ja nõustunud kehtestatud müügitingimustega, seega oli

kaebuse esitaja teadlik enampakkumisel osalemise protseduurist ja pakkumise tegemise

tagajärgedest ehk siis õigustest ja kohustustest, mis menetluses osalemisega tekkisid.

Siinkohal vajab märkimist ka, et kaebuse esitaja otsustas vabatahtlikult pakkumismenetluses

osaleda, tal puudus kohustus riigivara omandamiseks seatud tingimustel. Käesoleval juhul on

kaebuse esitaja nõustunud omandama vara enampakkumisel kehtestatud tingimustel, mida

VÕS § 16 mõttes loetakse pakkumuseks ning pakkumise tulemuste kinnitamisega andis

vastustaja kaebuse esitaja pakkumusele nõustumuse Kaitseministeeriumi kantsleri 27.

novembri 2006. a käskkirjaga nr 51, mis on käsitletav aktseptina VÕS § 20 tähenduses. Kohus

nõustub vastustajaga selles, et kinnistu müügi osas enampakkumise tulemuste kinnitamisel

saavutasid pooled tahteavalduste vahetamise teel kokkuleppe kinnistu müügilepingu olulistes

tingimustes. Kuigi pakkumusega nõustumine oli vormistatud haldusaktina ja ei tähendanud

käesoleval juhul automaatselt lepingu sõlmimist, kuna AÕS § 119 ja § 120 kohaselt peab

kinnisasja müügileping olema sõlmitud notariaalses vormis, ei tähenda eespoolmärgitu, et

kaebuse esitaja ei olnud oma pakkumisega seotud kuni vormikohase müügilepingu

sõlmimiseni. Kuna VÕS § 11 kohaselt loetakse notariaalset tõestamist vajav leping sõlmituks

selle notariaalsest tõestamisest arvates, siis tulenevalt VÕS § 9 on parima pakkumise teinud

isik ja sellele nõustumuse andnud isik selle hetkeni enda pakkumise ja nõustumisega seotud.

Viimatinimetatud seisukohta toetab ka riigivara võõrandamise korra p 50, sätestades

enampakkumise tulemuste kinnitamisel võtja poolt enne enampakkumise algust sissemakstud

tagatisraha arevssevõtmise tasaarvestusel müügihinna tasumisel. VÕS § 9 lg 1 kohaselt

sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil

vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on

saavutanud kokkuleppe. Ofert ja aktsept on tahteavaldused, mis tehakse lepingu sõlmimise

eesmärgil ja tahteavalduste kaudu saavutatakse lepingupoolte kokkulepe. Käesoleval juhul

olid pooled saavutanud kokkuleppe ning kaebuse esitaja oli sellega seotud kuni taganemiseni.

Siinkohal peab kohus ka vajalikuks märkida, et õiguse üldpõhimõte, millest seadus võib teha

erandeid, on, et tahteavaldusest ei saa taganeda pärast tahteavalduse jõudmist saajani.

Nimetatu kehtib ka riigivara võõrandamise menetluses, mis viib tsiviilõiguslike tehinguteni.

Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud vastustaja seisukoht, et 27. novembri 2006. a käskkirjas

sisaldus vastustaja tsiviilõiguslik tahteavaldus kinnistu müügiks vastustajale ja selle

kinnituseks tehtud viited Riigikohtu 20. aprilli 2006. a otsusele 3-3-1-31-06 , milles on

analüüsitud linnavara kasutusse andmise menetluses antavate haldusaktide tähendust ning

millised seisukohad on asjakohased ka riigivara võõrandamise menetluses: Valikut vormistav

akt sisaldab nii avalik-õigusliku iseloomuga korraldust linna vara kasutusse andmise osas kui

ka haldusorgani eraõiguslikku tahteavaldust konkreetse lepingu sõlmimiseks./../Tartu

Linnavalitsuse korraldus nr 1923 sisaldab Tartu linna tsiviilõiguslikku tahteavaldust M. S.-

iga üheaastase üürilepingu sõlmimiseks. Lisaks sellele sisaldab korraldus otsust anda

eraisiku kasutusse linnale kuuluv eluruum. Linna vara kasutusse andmisega reguleerib

korraldus avalik-õiguslikku küsimust. Vaadeldav akt koosneb seega kahest osast:

haldusorgani tsiviilõiguslikust tahteavaldusest ning avalik-õigusliku iseloomuga korraldusest.

Viidatud kohtulahendis on Riigikohus seega leidnud, et kui dokument on vormistatud

haldusaktina, ei tähenda see asjaolu ,et tegemist on avalik-õigusliku suhte reguleerimisega,

vaid eraõigusliku lepingu sõlmimisele suunatud haldusakt sisaldab endas ühtlasi ka

haldusorgani tahteavaldust sõlmida väljavalitud isikuga leping. Muu hulgas on Riigikohus

asunud seisukohale, et kui kaebaja vaidlustab haldusaktis väljendatud tsiviilõiguslikku

tahteavaldust, on sellise tahteavalduse kehtivuse hindamine üldkohtu pädevuses.

58.Kohus ei nõustu kaebuse seisukohaga, mille kohaselt riigivara võõrandamismenetluse kui

avalik-õigusliku menetluse raames nõutavate tasude puhul on tegemist avalik-õiguslike

rahaliste kohustustega, mis kuuluvad Põhiseaduse § 113 reguleerimisalasse. Riigivara

võõrandamise menetlus on suunatud eraõigusliku tehingu sõlmimisele . RVS § 28 lg 1

kohaselt võib riigivara tasu eest võõrandada(müüa) avalikul enampakkumisel või

eelläbirääkimistega pakkumisel ( valikpakkumisel), kui seadus ei sätesta teisiti. RVS § 31 lg

1 kohaselt on riigivara avalik enampakkumine riigivara müügi viis, kus ostu-müügileping

sõlmitakse isikuga, kes nõustub kehtestatud müügitingimustega ja pakub kõige kõrgemat

ostuhinda. Selles menetluses osaleb riik avaliku võimu kandjana eraõigusliku tehingu

sõlmimiseks ning eraõiguslikus suhtes ehk siis lepingu sõlmimisel kohalduvad riigile

võlaõiguslikele suhetele omased sätted ning nendest suhetest tulenevad vaidlused alluvad

üldkohtutele. Kohus nõustub kaebuse esitaja seisukohaga, mille kohaselt riigivara

võõrandamiskorra näol on tegemist avalik-õigusliku menetluskorraga kuni müügilepingu

sõlmimiseni.Põhiseaduse § 114 kohaselt riigi vara valdamise, kasutamise ja käsutamise korra

sätestab seadus.Selliseks seaduseks on RVS ning eesmärgiks on riigi vara heaperemehelik

kasutamine.RVS sätestatud piirangute eesmärk on tagada riigi vara otstarbekas ja efektiivne

kasutamine ja tehingute läbipaistvus.Mis puutub riigi kui omaniku õigusi ja kohustusi suhetes

teiste isikutega, siis on need suhted reguleeritud tsiviilõiguse normidega. Riigivara

võõrandamine on kuni ostu-müügilepingu sõlmimiseni reguleeritud avaliku õiguse normidega

ja on hinnatav avaliku võimu teostamisena, millest iseenesest on aga ekslik järeldada, et

kõikide riigivara võõrandamise menetluses kui menetluses, kus on põimunud avaliku õiguse

ja eraõiguse normid, nõutavate tasude , käesoleval juhul – tagatisraha puhul -on tegemist

avalik-õigusliku rahalise kohustusega. Kohtu hinnangul on oluline lähtuda tagatisraha

eesmärgist, millest järelduvalt on tagatisraha näol tegemist tsiviilõiguslikus suhtes seatud

tingimusega-ostuhinna ettemaksuga ehk siis müügitingimusega. Riigikohtu üldkogu leidis

lahendis 3-4-1-10-00 : Õige on, et riik võib TsÜS § 6 3 esimese lause järgi avalik-õigusliku

juriidilise isikuna osaleda ka tsiviilõigussuhetes. Sellisel juhul allub riigi tegevus reeglina

samadele eraõiguslikele normidele ja põhimõtetele, mis laienevad kõigile tsiviilõiguse

subjektidele. Nii ei vaja eraõiguslikes suhetes tehingutingimuste määratlemine seadusest

tulenevat erivolitust. Lepingutingimuste kindlaksmääramine eraõiguslikes suhetes on

pakkumine või kutse pakkumisele, millega või mille ajendil hakatakse lepingut sõlmima. Isegi

kui selline tahteavaldus või üleskutse on vormistatud täitevvõimu määrusena, pole sisuliselt

siiski tegemist määrusega, mis alluks avaliku õiguse põhimõtetele. Samas kohtuasjas, milles

käsitleti riigivara erastamise menetluses osavõtutasu kehtestamist, märkis kohus ka :Riigivara

erastamine ei toimu aga eraõiguslikel alustel, vaid omandireformi käigus. Seetõttu on muu

hulgas ka põhjendamatu kaebuse esitaja poolt tuginemine viidatud kohtulahendile, sest selles

asjas oli tegemist avalik-õigusliku omandireformiga, samuti käsitleti nimetatud asjas , nagu

eespool märgitud, osavõtutasu küsimust.

59.Põhiseaduse § 113 sätestab: "Riiklikud maksud, koormised, lõivud, trahvid ja

sundkindlustuse maksed sätestab seadus." Riigikohtu üldkogu 22.12.2000 otsuses kohtuasjas

nr 3-4-1-10-00 on asutud seisukohale:Sõnastuselt hõlmab § 113 kaitseala riiklikke makse,

koormisi, lõive, trahve ja sundkindlustuse makseid. Tegelikult on selle sätte kaitseala laiem.

Selles sättes on püütud võimalikult täielikult loetleda kõiki avalik-õiguslikke rahalisi

kohustusi. Üldkogu on seisukohal, et § 113 kaitsealas on kõik avalik-õiguslikud rahalised

kohustused, sõltumata sellest, kuidas neid ühes või teises õigusaktis nimetatakse. Paragrahvi

113 eesmärgiks on saavutada olukord, kus kõik avalik-õiguslikud rahalised kohustused

kehtestatakse

üksnes

Riigikogu

poolt

vastu

võetud

ja

seadusena

vormistatud

õigusaktiga.Ekslik on kaebuse seisukoht, et tagatisraha maksmise kohustus on riigivara

võõrandamismenetluses osalemise tingimusena kehtestatud rahaline kohustus, mille

kehtestamise õigus peab tulenema otse seadusest. Ekslik on ka väide, et oma olemuselt

vastab tagatisraha avalik-õigusliku lõivu ja trahvi tunnustele. Kaebuse väitel vastab

tagatisraha lõivu tunnustele seetõttu, et annab õiguse osaleda enampakkumisel, teiseks saab

tagatisraha tasuja vastutasu enampakkumise võitmise korral – võimaluse sõlmida

müügileping. Kohus nende väidetega ei nõustu. Riigilõivuseaduse § 2 kohaselt on riigilõiv

seaduses sätestatud juhul ja käesolevas seaduses sätestatud määras tasutav summa lõivustatud

toimingu teostamise eest. Sama seaduse § 3 avab lõivustatud toimingu mõiste ning näeb ette,

et riigilõiv kehtestatakse avalduse, kaebuse või taotluse läbivaatamise, haldusakti andmise,

dokumendi väljastamise või muu toimingu eest, mille riigilõivu võtja teeb riigilõivu tasuja

taotlusel seaduses sätestatud tingimustel ja korras ning millega riigilõivu tasuja saab teatava

õiguse, asja või hüve ning mille eest tuleb tasuda riigilõivu seaduses ettenähtud juhul ning

käesolevas seaduses sätestatud määras.Sealjuures viidatud seaduse § 4 lg 1 kohaselt

kehtestatakse riigilõivumäär lähtuvalt toimingu tegemisega kaasnevatest kuludest (

kulupõhimõte).Esmalt ei ole tagatisraha puhul tegemist avalik-õigusliku toimingu teostamise

eest makstava tasuga, sest riigivara võõrandamise menetlus on n.ö.kahetasandiline menetlus,

kus on põimunud avalik- ja eraõiguslik regulatsioon ning riigivara võõrandamisel ei täida riik

avalikke ülesandeid, vaid riigivara võõrandamise avalik-õiguslik regulatsioon on suunatud

sellele, et selgitada välja riigivarale sobiv ostja. Tagatisraha tasumine ei anna vastutasuna

õigust müügilepingu sõlmimisele, vaid sellise õiguse annab pakkumise tegemine, mis

tunnistatakse parimaks, sealjuures enampakkumise võitjal, kellega sõlmitakse müügileping,

võetakse tagatisraha arvesse müügihinna tasumisel. Riigikohtu üldkogu on eespoolviidatud

kohtuasjas nr 3-4-1-10-00 leidnud, et Lõivu eesmärk on riigi poolt tehtava konkreetse

toimingu kulutuste hüvitamine toimingust huvitatud isiku poolt. Kohtu hinnangul on siinkohal

asjakohane vastustaja viide Riigikohtu otsusele haldusasjas nr 3-3-1-58-06, milles Riigikohus

on selgitanud riigihankemenetluses antud pakkumise tagatise eesmärki. Vaatamata sellele, et

riigihankemenetlus ja riigivara võõrandamise menetlus on erinevad menetlused, sealjuures

riigihangete seadus sätestab tagatisraha maksmise pakkumise tagatisena ja riigihangete seadus

erinevalt riigivaraseadusest näeb ette pakkuja poolt pakkumuse selle jõusoleku tähtaja jooksul

tagasivõtmise, mis on üheks pakkumuse tagatise hankijale jäämise aluseks RHS § 34 lg 5

kohaselt, nõustub kohus vastustajaga selles, et eeltoodud erisustest olenemata aitavad viidatud

kohtuasjas toodud järeldused mõista tagatisraha eesmärki, kuna nii riigivara võõrandamise

kui ka riigile vara omandamise (riigihanke) regulatsioon on suunatud võlaõigusliku tehingu

osapoole väljaselgitamisele. Riigihanke pakkumismenetluses on tagatise kõige olulisemaks

eesmärgiks kindlustada ausa ja läbipaistva riigihanke läbiviimine. Viimane omakorda

võimaldab konkurentsi tekkimise ja pakkujate võrdse kohtlemise. Riigikohtu halduskolleegium

leiab, et pakkumismenetluse ausaks ja läbipaistvaks korraldamiseks on vajalik tagada

reaalsete pakkumiste esitamine ja nende jõusolek, et riigihanke korraldajal säiliks võimalus

valida

kõige

soodsam

pakkumine.

Pakkumise

tagatis

on

vajalik

selleks,

et

riigihankemenetluses osaleksid võitmisest tõsiselt huvitatud pakkujad, mis tagaks tulemusliku

pakkumismenetluse. Pakkuja peab pakkumise tegemisel arvestama, et ebareaalse pakkumise

tegemisel ning pakkumisest loobumisel pakkumise jõusoleku ajal ei ole võimalik nõuda

tagatist tagasi üksnes põhjusel, et kahju pole hanke korraldaja kandnud.

Samuti ei nõustu kohus kaebuse väitega tagatisrahast kui trahvi tunnustele vastavast avalik-

õiguslikust kohustusest. Seega on kaebaja hinnangul sellekohase volituseta kehtestanud

Vabariigi Valitsus haldusorganile õiguse isikule rahalise karistuse määramiseks. Trahvi tuleb

mõista rahalise karistusena, mille eesmärk on sundida isikut lõpetama seadusevastane

käitumine ning hoidma õigusrikkujat ja teisi isikuid uute õigusrikkumiste toimepanemisest

tulevikus. Trahvi eesmärgist tulenevalt on nõutav, et selle suurus vastaks õigusrikkuja

tegevuse raskusele, süü vormile jne. Samuti võib trahvi suurus sõltuda süüdlase sissetulekust.

Tagatisraha tasumise eesmärgiks ei ole sundida isikut lõpetama seadusevastane käitumine ja

hoida uute õiguserikkumiste eest tulevikus . Kui trahviga karistatakse seadusega sätestatud

avalik-õiguslike kohustuste rikkumise eest, siis riigivara võõrandamise menetlus avalik-

õigusliku teenuse osutamiseks ei ole.

60. Määruse andmisel ei tohi Vabariigi Valitsus ületada delegatsiooninormis sätestatud

volitusi. Riigivaraseaduse § 24 lg 2 volitab Vabariigi Valitsust kehtestama riigivara

võõrandamise korra. Kuna tagatisraha näol ei ole tegemist avalik-õigusliku rahalise

kohustusega, vaid tagatisraha näol on tegemist riigivara võõrandamise avalik-õiguslikule

menetlusele järgnevas tsiviilõiguslikus suhtes seatud tingimusega-ostuhinna ettemaksuga ehk

siis müügitingimusega , on tagatisraha tasumise sätestamine Vabariigi Valitsuse poolt

kooskõlas temale antud volitusega.

61. Kohus on eespool märkinud, et kaebuse esitajal oli vabadus otsustada enampakkumisel

osalemine, tal puudus kohustus riigivara omandamiseks, enampakkumise tingimustega on ta

nõustunud ja ei ole neid vaidlustanud. Kaebuse väited omandiõiguse riivest, arvestades

sealjuures lepinguvabaduse põhimõttega, on põhjendamatud. Kuivõrd tagatisraha tagastamata

jätmine sõltub otseselt enampakkumise võitja enda tegevusest või tegevusetusest, siis ei saa

tagatisraha tasumise kohustus olla iseenesest ebamõistlikult koormav ning samuti ei ole

ebamõistlikult koormav ka sellest ilmajäämine juhul, kui enampakkumise võitnud isik

müügilepingut ei sõlmi. Kui kaebuse esitaja oleks sõlminud 24. jaanuaril 2007. a kinnistu

müügilepingu, ei oleks ta tagatisrahast ilma jäänud, vaid see oleks tasaarvestatud kinnistu

ostuhinnaga . Kinnistul ilmnenud puuduste likvideerimist oleks kaebuse esitaja saanud nõuda

vastavalt võlaõigusseadusele. Riigivara võõrandamise kord näeb tagatisraha tagastamise ette

vaid juhul, kui parima pakkuja väljaselgitamisel on rikutud riigivara võõrandamise

protseduuri , käesoleval juhul ei ole enampakkumise tulemusi vaidlustatud , enampakkumise

tulemused on kinnitatud .Kohus nõustub eespooltoodud põhjendustel vastustajaga selles, et

käesoleval juhul on ilmselgelt tegemist pakkuja poolt pakkumise tagasivõtmisega selle

jõusoleku tähtaja jooksul ning sellises olukorras ei kuulu tagatisraha tagastamisele. Seega on

kaebuse esitaja väited tagatisraha ebaseaduslikust nõudmisest ja tagastamata jätmisest

põhjendamatud, samuti on põhjendamatud tagatisraha nõudmisega kaebuse esitajale kahju

tekitamise kohta esitatud väited.

62. Kohtu hinnangul on vaidlustatud käskkiri kooskõlas RVS § 54, mille kohaselt kui

enampakkumise võitja ei ole 2 kuu jooksul, arvates enampakkumise tulemuste kinnitamisest,

esitanud lepingu täitmise tagatisi või sõlminud ostu-müügilepingut või asjaõiguslepingut, siis

on müügi otsustajal õigus tühistada läbiviidud enampakkumise tulemused ja korraldada uus

enampakkumine ning enampakkumise võitja sissemakstud tagatisraha ei tagastata või

pangagarantii realiseeritakse. Kaebuse esitaja ei olnud 27. jaanuariks 2007. a sõlminud

kinnistu müügilepingut ega asjaõiguslepingut, esitanud lepingu täitmise tagatisi (hüpoteeki

või vallaspanti või pangagarantiid). Seega oli kaitseministril riigivara võõrandamise korra p

54 kohaselt õigus tühistada läbiviidud enampakkumise tulemused ning korraldada uus

enampakkumine. Käskkirjas on märginud haldusakti faktiline ja õiguslik alus, sealjuures ka

juhul, kui asuda seisukohale, et motiveering on ebapiisav, on haldusaktis viidatud

dokumentidele, kus sisalduvad käskkirja põhjendused. Kohus on eespool esitanud

põhjendused,

millele

tuginevalt

on

õigustatud

teha

järeldus

käskkirja

sisulisest

õiguspärasusest. Kaitseministeerium ei ole käskkirja andmisel teinud kaalutlusvigu, sest

vastupidiselt kaebuses väidetule ei ole vastustaja valinud olemuslikult õigusvastast lahendust

ning teinud olemuslikult õigusvastast otsust. Õiguspärase ootuse osas on kohus esitanud oma

seisukohad eespool, samuti on kohus eespool leidnud, et järgitud on hea halduse ja hea

haldustava põhimõtteid. Kuna tagatisraha nõude sätestamine on õiguspärane ja käesoleval

juhul ei olnud ületatud tagatisraha suurusele kehtestatud määra, on põhjendamatu väide

proportsionaalsuse põhimõtte rikkumisest. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et vaidlustatud

käskkiri on õiguspärane ja kaebaja õigusi ei riku.

63. Kuna Kaitseministeeriumi käskkiri nr 120 on kooskõlas seadusega ja RVVK-ga, ei saanud

vastustaja sellega tekitada kaebuse esitajale kahju, mis seisneb kaebuse esitaja poolt kantud

kuludes ootuses, et enampakkumise võitjana saab ta sõlmida müügilepingu ja omandada

Rahumäe tee 3 kinnistu. Tuleb nõustuda vastustajaga selles, et kinnistu arhitektuurse

eskiisprojekti, reostusuuringu ja topo-geodeetilised uurimustööd tellis kaebuse esitaja enda

vastutusel olles teadlik, et kinnistu omandiõigus ei ole talle veel üle läinud, mistõttu

vastustaja selliste tööde tellimisest tulenevate tagajärged eest ei vastuta.

Eeltoodud põhjendustel jääb kaebus rahuldamata.

V MENETLUSKULUD

64.HkMS § 92 sätestab, et menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. HkMS § 93

lg 1 kohaselt esitatakse menetluskulude väljamõistmiseks kohtule enne kohtuvaidlusi

kohtukulude nimekiri ja kuludokumendid. Nende esitamata jätmise korral menetluskulusid

välja ei mõisteta. Vastustaja on kohtule esitanud kohtukulude nimekirja koos

kuludokumentidega ( kd III, tl 156-166), millega vastustaja taotleb kantud menetluskulu

summas 111 048,05 kaebuse esitajalt väljamõistmist. Kohus, hinnates asja mahtu ja keerukust

ja kaebuses tõstatatud küsimusi, peab käesoleval juhul Kaitseministeeriumi poolt lepingulise

esindaja kasutamist põhjendatuks. Eeltooduga, samuti kaebuse esitaja kohtukulude võrdlusega

arvestades leiab kohus, et kulud on põhjendatud ja mõistlikud.

Lea Kuuse

kohtunik