2-06-25314/31 · Tartu Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi, Egon Konsand

Otsuse tegemise aeg ja koht

9. juuni 2008 Tartu

Tsiviilasja number

2-06-25314

Tsiviilasi

Tartu linna hagi OÜ Anu Kommerts vastu 197 612.62 krooni

ja lisanduva viivise nõudes ning OÜ Anu Kommerts

vastuhagi Tartu linna vastu avaliku vabanduse ja mõistliku

hüvitise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 08.11.2007 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Anu Kommerts apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

20. mai 2008

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant

(kostja)-

OÜ

Anu

Kommerts

(registrikood 10912386), lepinguline esindaja advokaat Eero

Tonka

Vastustaja (hageja) - Tartu linn, lepinguline esindaja

vandeadvokaat Anne Tammer

RESOLUTSIOON

Jätta

apellatsioonkaebus

rahuldamata

ning

Tartu

Maakohtu 8. novembri 2007. a otsus muutmata.

Menetluskulude jaotus

Poolte menetluskulud apellatsiooniastme kohtus jätta

OÜ Anu Kommerts kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates.

Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil,

võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

Tartu linn esitas Tartu Maakohtule hagi OÜ Anu Kommerts vastu 197 612.62 krooni ja viivise

nõudes.

Hagiavalduse kohaselt sõlmiti 31.07.2003 poolte vahel üürileping, mille alusel hageja andis

kostjale kasutada Tartus Raekoja plats 11 asuvad äriruumid pindalaga 77,3 m2 perioodiks

01.08.2003-31.07.2008. Hageja andis kostjale ruumid üle 04.08.2003. Üürilepinguga kohustus

üürnik tasuma üürileandjale üüri 85 krooni kuus ruutmeetrilt; üüri korrigeeritakse igakuuliselt

Eesti Vabariigi Statistikaameti poolt avaldatud tarbijahinnaindeksi muutust arvestades. Algava kuu

üür saadakse valemi Y = Y1 * (1 + THI) alusel, kus Y on üür, Y1 on eelmise kuu üür ja THI on

tarbijahinnaindeksi muutus. Lisaks kohustus üürnik tasuma äriruumi kasutamisega seotud

kõrvalkulusid.

Kostja ei ole alates 2005. a juulikuust hagejale üüri ja kõrvalkulusid tasunud. 01.06.2005 seisuga

võlgnes kostja hagejale 7305.96 krooni (sellest üür 6672.29 krooni ja kõrvalkulud 633.67 krooni).

29.06.2005 tasus kostja hagejale üüri ja kõrvalkulude katteks 8607.17 krooni ning viivist

392.83 krooni. Kostjal on tasumata järgmised arved:

Arve

number

Arve

kuupäev

Maamaks

(kroonides)

Vesi ja

kanalisatsioon

(kroonides)

Küte

(kroonides)

Üür

(kroonides)

Kokku

0501041

(osaliselt

tasumata)

17.06.2005

61,25

48,38

8 287,55

8 397,18 krooni

0501243 15.07.2005

61,25

48,38

8 345,56

8 455,19 krooni

0501459 12.08.2005

61,25

48,38

8 378,94

8 488,57 krooni

0501705 16.09.2005

61,25

48,38

8 404,08

8 513,71 krooni

0501955 17.10.2005

61,25

48,38

8 471,31

8 580,94 krooni

0502284 16.11.2005

61,25

96,76

988,36

8 471,31

9 617,68 krooni

0502555 19.12.2005

61,25

48,38

1 387,81

8 454,37

9 951,81 krooni

0600184 17.01.2006

61,25

24,19

1 303,91

8 437,46

9 826,81 krooni

0600277 16.02.2006

61,25

48,38

2 315,05

8 513,40

10 938,08 krooni

0600580 16.03.2006

61,25

48,38

1 646,70

8 555,97

10 312,30 krooni

0600785 19.04.2006

61,25

48,38

1 622,25

8 564,52

10 296,40 krooni

0600979 16.05.2006

61,25

740,57

8 624,48

9 426,30 krooni

0601053 19.06.2006

61,25

41,00

8 667,60

8 769,85 krooni

0601366 14.07.2006

61,25

8 702,26

8 763,51 krooni

0601554 15.08.2006

61,25

8 745,78

8 807,03 krooni

Kõik kokku: 139 145,36 krooni

01.06.2005 seisuga võlgnes kostja hagejale kokku 7305.96 krooni. 29.06.2005 tasus kostja

hagejale üüri ja kõrvalkulude katteks 8607.17 krooni ning viivist 392.83 krooni. Sellest jäi

17.06.2005 arve katteks 1301.21 krooni. Seega moodustas kostja üüri ja kõrvalkulude

võlgnevus hageja ees pärast 29.06.2005 139 145.36 – 1301.21 = 137 844.15 krooni.

Üürilepingu p 3.6 alusel on üürnik kohustatud maksma viivist 0,15 % tähtaegselt laekumata

maksetelt iga tasumisega viivitatud päeva eest. Hageja on 01.12.2005 arvestanud

üürilepingujärgsete maksete tasumisega viivitamise eest viivist kokku 6009.96 krooni.

Üürilepingu alusel tasus kostja lepingu sõlmimisel hagejale tagatisraha lepingust tulenevate

nõuete tagamiseks summas 19 711.50 krooni. Hageja tasaarvestas tagatisrahaga viivisenõude

täies ulatuses ja põhinõudest veel 19 711.50 – 6 009.96 = 13 701.54 krooni, seega vähenes

hageja nõue 137 844.15 – 13 701.54 = 124 142.61 kroonini.

01.10.2007 esitas hageja nõude suurendamise avalduse. Avalduse kohaselt on hageja

arvestanud perioodi 01.09.2006-30.09.2007 (395 päeva) eest viivist 73 470 krooni, mistõttu

suurenes hageja nõue kostja vastu 197 612.61 kroonini.

Hageja palus kostjalt välja mõista kokku 197 612.61 krooni ning sellele lisanduva viivise

186 krooni päevas alates 01.10.2007 kuni põhinõude 124 142.62 krooni tasumiseni.

Kostja, OÜ Anu Kommerts tunnistas hageja nõuet 13 749.26 krooni ulatuses.

Kostja väitis, et hageja on üürilepingu sõlmimisel viinud kostja eksimusse ja on rikkunud

üürilepingut. Hageja kinnitas lepingu sõlmimisel kostjale, et on teadlik kostja eesmärgist

ruumide kasutamisel (raamatukaupluse pidamine), et ruumid vastavad sihtotstarbele ning, et

hageja ei tee kostja äritegevuseks takistusi. 2005. aasta maikuus alustas hageja Raekoja platsi

ulatuslike renoveerimistöödega, millega sisuliselt suleti ligipääs kostja kasutuses olevatele

äriruumidele, mistõttu kostja äritegevus üüritavates ruumides muutus võimatuks. 07.06.2005

pöördus kostja hageja poole oma õiguste tagamiseks. Hoolimata sellest jätkas hageja kostja

tegevuse tõkestamist. Raekoja platsi renoveerimistööd kestsid 2005. a maist detsembrini.

Hageja ei teavitanud kostjat renoveerimistööde teostamisest lepingu sõlmimisel ning ei

lõpetanud lepingu rikkumist ka pärast kostja pöördumisi. Üürilepingu p 5.2.3 alusel on

üürileandja kohustatud hoiduma tegevusest või tegevusetusest, mis võib takistada üürniku

majanduslikku tegevust äriruumi kasutamisel. Kuna hageja alustas 2005. a mais lepingu

rikkumist, lõpetas kostja 2005. a juunis oma lepinguliste kohustuste täitmise.

2005. a juulis algasid ka Raekoja plats 11 hoone fassaadi renoveerimistööd, milleks nõusoleku

andis Tartu linn. Loa andmise kavatsusest kostjat ei teavitatud. Raekoja plats 11 hoone fassaad

kaeti seoses remonttöödega täies ulatuses tellingutega, üüritavate äriruumide sissekäigu ette

ladustati killustikku jm ehitusmaterjali.

Pärast kostjapoolseid pöördumisi tegi hageja kostjale ettepaneku taotluse esitamiseks kahe kuu

üüri vähendamiseks 50 % ulatuses. Kostja üüri vähendamisega ei nõustunud. 13.10.2005 tegi

hageja kostjale ettepaneku kolme kuu (juuli-september) üüri vähendamiseks 50 % ulatuses –

tegemist on perioodiga, mille kohta oli hageja väljastanud Raekoja plats 11 ligipääsu

sulgemisloa. Ka selle ettepanekuga kostja ei nõustunud.

Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud ajavahemiku juuli kuni september 2005. a üüri ja

kõrvalkulude vähendamine 100 % ulatuses ning lisaks mai, juuni, oktoobri, novembri ja

detsembri 2005. a üüri ja kõrvalkulude vähendamine vähemalt 70 % ulatuses. Viimasel

perioodil toimusid Raekoja platsi renoveerimistööd ning kostja äritegevus oli oluliselt

takistatud. 2006. a alguseks olid kostja võimalused äritegevuseks oluliselt muutunud. Kostja

pidi tegema lisakulutusi maine taastamiseks ning reklaamiks. Seetõttu on põhjendatud

ajavahemiku jaanuar kuni mai 2006. a eest vähendada üüri ja kõrvalkulusid 50 % võrra.

31.03.2006 teatas kostja hagejale, et lõpetab Raekoja plats 11 äriruumides raamatukaupluse

tegutsemise alates 13.04.2006. Mais 2006. a oli pooltele selge, et sisuliselt on pooltevaheline

leping lõppenud. Sellest tulenevalt võib üürilepingu lugeda lõppenuks juba alates juunist

2006. a, kuigi tehnilistel põhjustel viibis äriruumide üleandmine ja üleandmise akt vormistati

alles 31.08.2006. Seega on hageja poolt üüri nõudmine kuni 2006. a augustini põhjendamatu.

Üürisumma nõuet tuleks vähendada 2006. a juuni ja juuli üüri ja kõrvalkulude mahaarvamise

osas kokku 17 448.04 krooni ulatuses.

Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud hageja üürilepingust tulenev nõue summas

33 460.76 krooni. Sellest 19 711.50 krooni kuulub tasaarvestamisele tagatisrahaga. Kostja

tunnistas nõuet 13 749.26 krooni ulatuses. Kuna kostjapoolne üüri ja kõrvalkulude

mittetasumine oli otseses seoses hagejapoolse eelneva lepingurikkumisega, on viivise nõue

põhjendamatu.

OÜ Anu Kommerts esitas vastuhagi Tartu linna vastu avaliku vabanduse nõudes.

Vastuhagiavalduse kohaselt on Tartu linn avaldanud kostjat halvustavat ja tõele mittevastavat

informatsiooni. 22.07.2005 avaldas Tartu Postimees artikli „Raeplatsi raamatupood Nora

süüdistab raadi hoolimatuses“, kus märgitakse järgmist: „Seetõttu teatas kaupluse juhataja

linnavalitsusele, et OÜ Anu Kommerts kavatseb raele esitada poole miljoni suuruse

kompensatsiooninõude.“ 26.08.2005 avaldas Tartu Postimees artikli „Poodnik protestib meeri

kandideerimise“, milles ajakirjanik muuhulgas tsiteerib toonase Tartu linnavarade osakonna

juhataja Kunnar Jürgensoni sõnu: „Me peame oma tänavaid korras hoidma ja sellega võib

tõesti kaasneda mõningane ebamugavus. Kuid loota, et linn hakkab selle eest miljardeid

maksma – seda pole toimunud kuskil mujal ja kindlasti ei hakka toimuma ka siin. Sellisele

jõhkrusele ei saa me alluda.“ 28.04.2006 avaldas Tartu Postimees artikli „Millal te ostsite

viimase raamatu?“, kus märgitakse muuhulgas: „Mullu suvel asus poe omanik raadi ründama,

et linnavõimud ei andnud varakult teada raeplatsi ja poe hoone fassaadi remondist, mistõttu

olnuvat äritegevus häiritud. Raad pidas poole miljoni kroonist kahjutasu soovi põhjendamatuks

muu hulgas seepärast, et teised remondi alale jäänud poed ja ärid hädakisa ei tõstnud.“ Lisaks

kirjutatakse artiklis: „Kuid kas ei olnud Nora äriidee – müüa ingliskeelset kirjandust – juba

algusest peale kahtlane.“

Viidatud artiklite puhul on ilmne, et hageja on teadlikult moonutanud tegelikke asjaolusid ning

kasutanud OÜ Anu Kommerts ja tema juhatuse liikme Sean Thomas Donohoe

iseloomustamiseks halvustavaid ja solvavaid väljendeid. Kostja ei ole kunagi pöördunud poole

miljoni krooni suuruse kahjunõudega Tartu linna poole, veel vähem nõudnud miljardite

kroonide maksmist. Hageja poolt ajakirjandusele edastatud info on kostjat halvustav ja solvav

ning tema reputatsiooni kahjustav. Ajakirjanduse vahendusel on kahjustatud kostja maine

äripartnerite silmis. Kostja on pidanud selgitama Tartu linna poolt avaldatud teabe tagamaid

oma äripartneritele ning lükkama ümber nende kahtlusi kostja usaldusväärsuse kohta.

Eeltoodust tulenevalt palus kostja kohustada hagejat oma kulul avaldama vabandus Tartu

Postimehes ning Tartu Postimehe veebiväljaandes.

Hageja vaidles vastuhagile vastu.

Vastuväidete kohaselt ei ole avaldatud ebaõigeid andmeid. Kostja on oma 09.07.2005 kirjas

teatanud, et nõuab hagejalt kompensatsiooni rohkem kui 500 000 krooni. 17.08.2005 kirjas on

kostja esitanud kahjunõude summas 280 000-660 000 krooni. Seega ei ole ebaõige väide, mis

ilmus 22.07.2005 artiklis. 26.08.2005 artiklis esitatud tsitaat „Me peame oma tänavaid korras

hoidma ja sellega võib tõesti kaasneda mõningane ebamugavus. Kuid loota, et linn hakkab

selle eest miljardeid maksma – seda pole toimunud kuskil mujal ja kindlasti ei hakka toimuma

ka siin. Sellisele jõhkrusele ei saa me alluda“, ei ole adresseeritud kostjale. 28.04.2006 artiklis

esitatud faktiväited vastavad samuti tegelikkusele. Artiklis ei ole kasutatud kostjat

halvustavaid, solvavaid või tema mainet kahjustavaid väljendeid.

MAAKOHTU LAHEND

Tartu Maakohus rahuldas 8. novembri 2007 otsusega Tartu linna hagi OÜ Anu Kommerts

vastu osaliselt ning mõistis OÜ-lt Anu Kommerts välja 152 038.75 krooni ja viivise 0,15 %

päevas tasumata põhivõlgnevuselt (otsuse tegemise aja seisuga oli põhivõlgnevus

93 976.05 krooni) Tartu linna kasuks. Ülejäänud osas jättis maakohus hagi rahuldamata ja OÜ

Anu Kommerts vastuhagi Tartu linna vastu rahuldamata.

Otsuse põhjenduste kohaselt hoiatas hageja 22.03.2006 kirjaga kostjat, et juhul kui kostja ei

tasu 31.03.2006 võlgnetavat üürisummat, ütleb hageja üürilepingu erakorraliselt üles.

31.03.2006 kirjas teatas kostja hagejale, et Nora raamatupood katkestab äritegevuse

üüritavates äriruumides kuni vaidluse lahendamiseni. Vastuseks hageja kirjale teatas kostja

25.04.2006 kirjas, et Anu Kommerts OÜ ei ole väljendanud kavatsust lõpetada äritegevust

Raekoja plats 11 ruumides ega lõpetada üürilepingut. 03.07.2006 teatas hageja kostjale

kavatsusest pöörduda vaidluse lahendamiseks kohtusse. 17.08.2006 kirjas palus kostja

korraldada hagejal ruumide üleandmine 31.08.2006 või varem. Samas kirjas märkis kostja, et

soovib lõpetada äritegevuse Raekoja plats 11 ruumides.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 196 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool kestvuslepingu

mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt

lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda

lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni

(erakorraline ülesütlemine). Üürilepingu p 5.2.3 alusel on üürileandja kohustatud hoiduma

tegevusest või tegevusetusest, mis võib takistada üürniku majanduslikku tegevust äriruumi

kasutamisel. Lepingu p 7.3 sätestab, et üks pool võib lepingu erakorraliselt üles öelda

lepingus ja seaduses toodud alustel, teatades sellest teisele poolele ette vähemalt kaks nädalat.

Arvestades pooltevahelisi pikaajalisi lahkarvamusi, ei võinud kostjalt kõiki asjaolusid ja

mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kokkulepitud tähtpäevani.

Hageja nõustus lepingu lõpetamisega – see nähtub tema 28.08.2006 kirjast. Järelikult ütles

kostja üürilepingu üles alles augustis 2006. a. Kostja väide, et sisuliselt teatas ta äriruumide

kasutamise lõpetamisest juba varem, ei vasta tõele, sest oma 25.04.2006 kirjas täpsustas

kostja, et ei kavatse lõpetada äritegevust Raekoja plats 11 ruumides.

Eeltoodust tulenevalt tuleb lugeda pooltevaheline üürileping lõppenuks 31.08.2006.

VÕS § 271 alusel kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule

(üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

VÕS § 292 lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga

seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on

tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.

VÕS § 293 järgi kannab üürileandja asjaga seotud maksud ja koormised, kui ei ole kokku

lepitud teisiti.

Äriruumi üürilepingu p-s 3.1 on pooled kokku leppinud, et äriruumi kasutamise eest kohustub

üürnik tasuma üüri, mis lepingu p-s 2.1 nimetatud äriruumi iga ruutmeetri kohta on 85 krooni

kuus. Üürile lisandub käibemaks. Lepingu p 2.1 kohaselt on äriruumi üldpindala 77,3 m2.

Lepingu p 3.2 alusel korrigeeritakse üüri igakuuliselt Eesti Vabariigi Statistikaameti poolt

avaldatud tarbijahinnaindeksi muutust arvestades. Algava kuu üür saadakse valemi

Y = Y1 * (1 + THI) alusel, kus Y on üür, Y1 eelmise kuu üür ja THI tarbijahinnaindeksi

muutus. Lepingu p 3.3 järgi tasub üürnik lisaks üürile järgmiseid äriruumi kasutamisega

seonduvaid makseid: tarbitud kommunaalteenuste (soe ja külm vesi, elekter, küte,

kanalisatsioon jmt) ja prügiveo eest; äriruumi eest tasumisele kuuluvad riiklikud ja kohalikud

maksud. Lepingu p 3.5 alusel on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale makseid üks kord

kuus üürileandja poolt esitatava arve alusel. Hagiavalduses toodud arvestusest ning

hagiavaldusele lisatud arvetest nähtuvalt võlgneks kostja hagejale üüri vähendamata jätmise

korral enne tasaarvestust 137 844.15 krooni.

VÕS § 278 p 4 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest

üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne

kasutamine on takistatud, võib üürnik alandada üüri vastavalt VÕS §-s 296 sätestatule. VÕS

§ 296 lg 1 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest,

mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või

takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Sama paragrahvi lg 2

sätestab, et kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on VÕS §-s 278 nimetatud

puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval

määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest.

Üürilepingu p 5.2.3 alusel kohustub üürileandja hoiduma tegevusest või tegevusetusest, mis

võib takistada üürniku majanduslikku tegevust äriruumi kasutamisel.

Raekoja platsi renoveerimistööd vähendasid platsi ületajate arvu ning ostjad eelistavad

külastada kauplust, millele on kergem ligi pääseda. Seetõttu on kostja nõue üüri

vähendamiseks teatud ulatuses põhjendatud, kuid hoolimata takistavatest asjaoludest ei olnud

kostja äritegevus täiesti võimatu. Kostja kauplus oli samas paigas juba mõnda aega

tegutsenud, mistõttu olid kliendid selle olemasolust teadlikud. Seetõttu tuleb üüri ja

kõrvalkulusid VÕS § 296 lg 2 alusel vähendada ajavahemiku juuli-september 2005. a (st

kolme kuu) eest 50 % ning perioodi mai-juuni ja oktoober-detsember (st viie kuu) eest 30 %.

Alates jaanuarist 2006. a ei olnud kostja äritegevus enam hageja poolt takistatud. Seega

puudub alus üüri ja kõrvalkulude alandamiseks. Asjaolu, et hageja varasema tegevuse tõttu

võis kostjal ka edaspidi teatav osa tulust saamata jääda, võib anda põhjust kahju hüvitamise

nõudeks hageja vastu, kuid ei anna ei seaduse ega lepingu järgi alust üüri alandamiseks.

Hageja üüri ja kõrvalkulude nõue kostja vastu muutub järgnevalt: mais- juunis ja oktoobris-

detsembris 2005. a esitas hageja kostjale üüri ja kõrvalkulude arveid kokku 9056.51 +

8397.18 + 8580.94 + 9617.68 + 9951.81 = 45 604.12 krooni ulatuses. Vähendatud üür ja

kõrvalkulud on seega 70 % 45 604.12-st = ~ 31 922.88 krooni. Sellest moodustavad maikuu

üür ja kõrvalkulud 6339.56 krooni ning juunikuu üür ja kõrvalkulud 5878.03 krooni.

29. juunil tasus kostja hagejale 9000 krooni ning selle võrra pidi hageja nõuet vähendama.

Maikuu arve pidi kostja vastavalt lepingu p-le 3.5 tasuma 28. maiks. Seega arvestas hageja

alates 29. maist 29. juunini maikuu üüri ja kõrvalkulude nõudelt viivist 0,15 % päevas; viivise

summa 29. juuniks oli 6339.56 * 0,15 % * 32 = ~ 304.30 krooni. Eeltoodust tulenevalt pidi

hageja arvestama tasutud 9000 kroonist 304.30 krooni viivise katteks 6339.56 krooni mai üüri

ja kõrvalkulude katteks ning 9000 – (304.30 + 6339.56) = 2356.14 krooni jäi juunikuu üüri ja

kõrvalkulude katteks. Kokku on kostjal mai-juuni ja oktoobri-detsembri üürist ja

kõrvalkuludest

tasumata

(5878.03 – 2356.14) + 70 % * (8580.94 + 9617.68 + 9 951.81) =

23 227.19 krooni.

Juulis-septembris 2005. a esitas hageja kostjale üüri ja kõrvalkulude arveid kokku summas

8455.19 + 8488.57 + 8513.71 = 25 457.47 krooni, 50 % võrra vähendatud üür ja kõrvalkulud

on seega 50 % 25 457.47-st = ~ 12 728.74 krooni.

Jaanuaris-augustis 2006. a esitas hageja kostjale üüri ja kõrvalkulude arveid kokku summas

9826.81 + 10 938.08 + 10 312.30 + 10 296.40 + 9426.30 + 8769.85 + 8763.51 + 8807.03 =

77 140.28 krooni. Järelikult moodustab kostja üüri ja kõrvalkulude võlgnevus enne

tasaarvestust kokku 77 140.28 + 23 227.19 + 12 728.74 = 113 096.21 krooni.

Üürilepingu sõlmimisel tasus kostja lepingu p 5.1.8 alusel hagejale tagatisraha summas

19 711.50 krooni. Lepingu p 7.7 sätestab, et lepingu lõppemise või ülesütlemise päevast

arvates ühe kuu möödumisel on üürileandja kohustatud tagastama üürnikule tagatisraha juhul,

kui üürileandjal ei ole üürniku vastu varalisi nõudeid ja puudub alus selliste nõuete

tekkimiseks. Üürileandjal on õigus tagatisrahast maha arvestada üürniku võlgnevused ja

üürileandjale tekitatud kahju.

Üürilepingus kokkulepitust tuleneb, et üürileandja võib tagatisrahast üürniku võlgnevused

maha arvestada alles pärast lepingu lõppemist või ülesütlemist. Pooled on lepingu p-s 3.6

kokku leppinud, et võlgnevuse tasumine toimub järgmiselt: üürniku poolt tasutud summa

jagatakse proportsionaalselt kogu esitatud nõudele, st vähemmaksmise korral jagatakse

tasutud summa proportsionaalselt üüri, äriruumi kasutamisega seonduvate maksete,

käibemaksu ja viivise vahel. Ka tagatisraha arvestamisel võlgnevuse katteks tuleb lähtuda

eeltoodud sättest.

Äriruumi üürilepingu p 3.5 alusel on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale makseid üks

kord kuus üürileandja poolt esitatava arve alusel. Raha peab olema üürileandja pangakontole

laekunud jooksva kuu 28. kuupäevaks. Lepingu p 3.6 kohaselt on üürnik kohustatud maksma

viivist 0,15 % üürileandja pangakontole tähtajaks laekumata maksetelt iga tasumisega

viivitatud päeva eest.

Eeltoodust tulenevalt on viivisearvutus järgmine:

Periood

Päevi

Viivise

määr

Viivise

arvutamise

aluseks olev

võlgnevus

Arvutuskäik

Viivise summa

29.06.2005—

28.07.2005

0,15 %

päevas

3 521,86 krooni

3 521,86 * 0,15 % * 30

158,48 krooni

29.07.2005—

28.08.2005

0,15 %

päevas

7 749,46 krooni

7 749,46 * 0,15 % * 31

360,35 krooni

29.08.2005—

28.09.2005

0,15 %

päevas

11 993,75 krooni

11 993,75 * 0,15 % * 31

557,71 krooni

29.09.2005—

28.10.2005

0,15 %

päevas

16 250,61 krooni

16 250,61 * 0,15 % * 30

731,28 krooni

29.10.2005—

28.11.2005

0,15 %

päevas

22 257,25 krooni

22 257,25 * 0,15 % * 31

1 034,96 krooni

29.11.2005—

01.12.2005

0,15 %

päevas

28 989,63 krooni

28 989,63 * 0,15 % * 3

130,45 krooni

Kokku:

2973.23 krooni

02.12.2005-31.08.2006 hageja viivist ei nõua. 31.08.2006 võlgnes kostja hagejale põhivõlgnevusena

113 096.21 krooni ja lisaks viivist 2973.23 krooni, kokku 116 069.44 krooni. Lepingu lõpetamise järel

pidi hageja tagatisrahast (19 711.50 krooni) senise võlgnevuse tasaarvestama. Lepingu p 3.6 alusel

toimub tasaarvestus järgnevalt. Põhivõlgnevus moodustab kogu võlgnevusest ~ 97 % ja

viivisevõlgnevus ~ 3 %. Järelikult tuleb 97 % tagatisrahast arvestada põhivõlgnevuse ning 3 % viivise

katteks. Eeltoodust tulenevalt väheneb põhivõlgnevus 113 096.21 – (97 % * 19 711.50) = 93 976.05

kroonini ja viivisevõlgnevus 2 973.23 – (3 % * 19 711.50) = 2 381.89 kroonini.

Periood

Päevi

Viivise

määr

Viivise

arvutamise

aluseks olev

võlgnevus

Arvutuskäik

Viivise summa

võlajääk:

93 976,05 krooni

viivisejääk:

2 381,89 krooni

01.09.2006—

30.09.2007

0,15 %

päevas

93 976,05 krooni

93 976,05 * 0,15 % * 395

55 680,81 krooni

Kokku: 58 062.70 krooni

Viivisenõue tuleneb eeldusest, et kui võlgnik ei maksa võlga õigeaegselt, tekib võlausaldajal

kahju seetõttu, et ta ei saa kasutada raha, mille võlgnik pidanuks talle maksma. Viivist võib

küll

vähendada

seetõttu,

et

võlausaldajal

pole

reaalselt

kahju

tekkinud,

kuid

tõendamiskoormis on pööratud võlausaldaja kasuks ning võlgnik peaks tõendama, et

võlausaldajal ei ole kahju tekkinud. Kostja ei ole käesolevas asjas tõendanud, et hagejal ei

tekkinud kahju seoses asjaoluga, et ta ei saanud kasutada raha, mille kostja pidanuks talle

igakuiste üürimaksetena tasuma. Viivisenõue ei ole ka ebamõistlikult suur, arvestades, et see

moodustab natuke üle poole põhivõlgnevusest.

Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus

93 976.05 krooni ja viivis 58 062.70 krooni, kokku 152 038.75 krooni.

Hageja palus lisaks kostjalt hageja kasuks välja mõista viivise 186 krooni päevas (0,15 %

124 142.62 kroonist) alates 01.10.2007 kuni põhinõude 124 142.62 krooni tasumiseni.

Lepingu p-s 3.6 on pooled sätestanud viiviseks 0,15 % üürileandja pangakontole tähtajaks

laekumata maksetelt iga tasumisega viivitatud päeva eest. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib

võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi

(viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise

määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse

protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne

viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.

Seega tuleb kostjalt välja mõista viivis 0,15 % päevas tagastamata põhivõlgnevuselt alates

01.10.2007 kuni võlgnevuse tasumiseni.

Kostja nõue avaliku vabanduse esitamiseks või ebaõigete andmete ümberlükkamiseks tuleb

jätta rahuldamata.

VÕS § 1047 lg 4 sätestab, et ebaõigete andmete avaldamise korral võib kannatanu andmete

avaldamise eest vastutavalt isikult nõuda andmete ümberlükkamist või paranduse avaldamist

avaldaja kulul, sõltumata sellest, kas andmete avaldamine oli õigusvastane. Toodud sättest ei

tulene õigust nõuda avalikku vabandust, vaid õigus nõuda ebaõigete andmete

ümberlükkamist.

Kostja on kirjavahetuses hagejaga korduvalt väljendanud oma kavatsust esitada hagejale

kahjuhüvitise nõue suurusega vastavalt 500 000 krooni või 280 000-660 000 krooni. Väljend

„pool miljonit“ annab täpselt edasi kostja väidetava nõude suuruse.

26.08.2005 ajalehes Tartu Postimees avaldatud lause „Kuid loota, et linn hakkab selle eest

miljardeid maksma – seda pole toimunud kuskil mujal ja kindlasti ei hakka toimuma ka siin“,

viitab kontekstist tulenevalt küll kostjale, kuid samas ei ole öeldud, et kostja nõuab hagejalt

miljardeid. Samas artiklis on ka märgitud, et „raamatukauplus Nora ähvardab raadi poole

miljoni kroonise kahjutasunõudega“. Toodud lauses ei ole avaldatud ebaõiget informatsiooni

– artiklit lugedes on selgelt aru saada, et ei ole mõeldud nagu nõuaks kostja hagejalt

miljardeid. Lause „Sellisele jõhkrusele ei saa me alluda“ sisaldab väärtushinnangut, mitte

faktiväidet. Seetõttu ei ole kostjal võimalik nõuda ebaõigete andmete ümberlükkamist.

Kostja arvates on ebaõige 28.04.2006 ajalehes „Tartu Postimees“ avaldatud väide, et „Mulle

suvel asus poe omanik raadi ründama, et linnavõimud ei andnud varakult teada raeplatsi ja

poe hoone fassaadi remondist, mistõttu olnuvat äritegevus häiritud.“

Sõna „ründama“ on mõeldud hinnangulisena, kuid tegemist ei ole mitte hageja, vaid

ajakirjaniku poolse väärtushinnanguga. Ähvardamisest lauses juttu ei ole. Ka artiklist pärinev

lause „Kuid kas ei olnud Nora äriidee – müüa ingliskeelset kirjandust – juba algusest peale

kahtlane“ , väljendab väärtushinnangut ning tegemist ei ole Tartu linna, vaid artikli autori

arvamusega.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud

pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 3 järgi kannavad pooled hagi osalise

rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid

võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt

poolte endi kanda.

Kuna kohus rahuldas hagi osaliselt ning jättis vastuhagi rahuldamata, on õiglane jätta

menetluskuludest 85 % OÜ Anu Kommerts ning 15 % Tartu linna kanda.

TsMS § 169 lg 1 sätestab, et menetlustoimingu tegemise tähtaja mööda lasknud või vastuväite

või tõendi hilisema esitamisega või muul viisil menetlustoimingu aja muutmise, asja

arutamise edasilükkamise või tähtaja pikendamise põhjustanud pool kannab sellest tulenevad

täiendavad menetluskulud. Hageja esitas 04.06.2007 taotluse 05.06.2007 planeeritud

eelistungi edasilükkamiseks. 05.06.2007 rahuldas kohus hageja taotluse ning lükkas eelistungi

edasi, andes menetluspooltele aega kompromissi saavutamiseks 25.06.2007. 05.06.2007 kell

14.00 toimunud eelistungil osalesid üksnes kostja esindajad, kes selgitasid, et nad ei ole kätte

saanud taotlust eelistungi edasilükkamiseks ega ka kohtu teadet taotluse rahuldamisest.

Asjaolust, et hageja oleks pidanuks esitama taotluse istungi edasilükkamiseks varem, tuleb

kostja poolt kantud 05.06.2007 eelistungil osalemisega seotud kulud jätta hageja kanda.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS

OÜ Anu Kommerts esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu

8. novembri 2007 otsuse ning saata asi esimese astme kohtule uueks arutamiseks. Juhul, kui

ringkonnakohus saab asja ise lahendada, siis palub OÜ Anu Kommerts teha uue otsuse,

millega vähendada ajavahemikul mai kuni detsember 2005. a eest Tartu linnale tasumisele

kuuluvat üüri ja kõrvalkulusid summani 29 133.97 krooni; vähendada mõistlikult

ajavahemiku 01.01.2006-31.01.2006 eest Tartu linnale tasumisele kuuluvat üüri ja

kõrvalkulusid; kuulata ära tunnistajana Tartu linnasekretär Jüri Mölder; jätta Tartu linna

viivisenõue täies ulatuses rahuldamata; rahuldada OÜ Anu Kommerts vastuhagi osas, milles

nõutakse Tartu linna poolt avaldatud ebaõigete andmete ümberlükkamist ja ajalehes Tartu

Postimees avaliku vabandamise avaldamist; jätta menetluskulud Tartu linna kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt:

1. On maakohus põhjendamatult lubanud hagejal menetlust venitada ning on hageja

04.06.2007 taotlust eelistungi edasilükkamiseks rahuldades toiminud vastutustundetult ja

hagejat soosides.

Esimene eelistung leidis aset 19.04.2007. Järgmise eelistungi aeg planeeriti 05.06.2007.

04.06.2007 õhtul, s.o vahetult enne eelistungi päevale eelnenud tööpäeva lõppu, esitas hageja

kohtule taotluse järgmisele päevale planeeritud eelistungi edasilükkamiseks põhjendusel, et

hagejal on kostjale kompromissettepanek ning samuti ei ole veel möödunud vastuhagile

vastamise tähtaeg. Maakohus rahuldas hageja taotluse eelistungi edasilükkamiseks, saates

kostjale e-mailile kohtumääruse planeeritud eelistungi edasilükkamise kohta 05.06.2007

kl 14.00, s.o täpselt samal ajal, mil eelistung pidanuks tegelikult algama.

TsMS § 329 lg 1 kohaselt peavad menetlusosalised esitama oma avaldused, taotlused, tõendid

ja vastuväited nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on menetluse

kiireks ja õigeks lahendamiseks vajalik. TsMS §-st 330 nähtuvalt tuleb kohtule esitada

taotlused selliselt, et vastaspoolel oleks võimalik esitatu suhtes võtta oma seisukoht ja

vajadusel esitada omapoolsed vastuväited. TsMS § 331 kohaselt võib kohtule esitada taotlusi

selliselt, et vastaspoolel ei ole võimalik nende kohta seisukohta võtta, üksnes sellisel juhul,

kui taotluse hiliseks esitamiseks oli mõjuv põhjus. Hageja, esitades 04.06.2007 maakohtule

taotluse järgmisel päeval toimuva istungi edasilükkamise kohta, ei kontrollinud, kas

nimetatud taotluse on kätte saanud ka vastaspool. Kostja sai hageja 04.06.2007 taotlusest,

samuti maakohtu määrusest taotluse rahuldamise ja istungi edasilükkamise kohta, teada alles

05.06.2007 kohtuistungil. Kostjal puudus võimalus esitada hageja 04.06.2007 taotlusele

omapoolseid vastuväiteid. Hagejal puudusid mõjuvad põhjused kohtuistungi edasilükkamise

taotlemiseks ning kohus mõjuvate põhjuste olemasolu ei kontrollinud. Hageja väide kostja

kompromissettepaneku esitamise kohta oli paljasõnaline. Hageja kompromissettepanekut ei

esitanud. Rahuldades hageja taotluse 05.06.2007 kohtuistungi edasilükkamiseks ilma sellest

kostjat informeerimata ning andmata võimalust hageja taotlusele vastuväiteid esitada on

maakohus oluliselt rikkunud protsessiõiguse norme ning takistanud kostjal menetlusõiguste

teostamist.

2. On maakohus lubanud hagejal õigusi kuritarvitada.

Kostja palus kaasata menetlusse tunnistajana Tartu linnasekretär Jüri Mölderi. 19.04.2007

eelistungil teatas hageja, et J. Mölderi üle kuulamine tunnistajana on vastuolus

menetlusnormidega ning palus kohtul jätta kostja taotlus J. Mölderi kohtusse kutsumiseks

tunnistajana rahuldamata. Maakohus rahuldas hageja taotluse. Seepeale esitas kostja

Maakohtule 19.04.2007 eelistungil taotluse kutsuda J. Mölder kohtusse ja küsitleda teda

hageja seadusliku esindajana. Kohus rahuldas taotluse ning kutsus Tartu linnasekretär

J. Mölderi kohtusse Tartu linna seadusliku esindajana. Eelistungil 30.08.2007 teatas hageja, et

Tartu linnasekretär J. Mölder viibib puhkusel, mistõttu ei ole eelistungil võimalik tema

osalemine. Samuti esitas hageja kirjalikud seisukohad selle kohta, et linnasekretär ei ole linna

seaduslik esindaja ning kohus on ebaõigesti kohustanud Tartu linnasekretär J. Mölderit

kohtuistungile ilmuma.

Maakohus tegi uue määruse, millega kohustas Tartu linnasekretäri ilmuma kohtusse

tunnistajana järgmisele istungile 25.09.2007. 25.09.2007 ilmus Tartu linnasekretär J. Mölder

kohtuistungile ning esitas volikirja, millest nähtuvalt oli Tartu linn volitanud linnasekretär

J. Mölderit osalema kohtuistungil hageja volitatud esindajana.

Ülalkirjeldatud toimingutega on hageja menetlusõiguste kuritarvitamisega põhjustanud

kohtuistungi venimise ja kostja õiguste ebapiisava kaitse ning takistanud asjas tõendiks oleva

teabe väljaselgitamist. Esitamata Tartu Maakohtu 30.08.2007 määrusele J. Mölderi

kohustamiseks kohtuistungile ilmumiseks enne järgmist kohtuistungit 25.09.2007 mitte ühtegi

vastuväidet, oli hageja Tartu Maakohtu määrust aktsepteerinud. J. Mölderi ilmumine

25.09.2007 kohtuistungile mitte tunnistajana, nagu nägi ette 30.08.2007 kohtumäärus, vaid

Tartu linna volitatud esindajana, annab tunnistust hageja kavatsusest ajada segadusse kohus ja

vastaspool ning takistada vastaspoolel menetlusõiguste teostamist.

TsMS § 229 lg 2 kohaselt võib tõendiks olla tunnistaja ütlus, menetlusosalise vande all antud

seletus, dokumentaalne tõend, asitõend, vaatlus ning eksperdiarvamus. Tsiviilkohtumenetluse

seadustik ei käsitle tõendina füüsilise ega juriidilise isiku volitatud esindaja ütlusi ega seletusi.

Asjaolu, et maakohus ei ole J. Mölderi kui hageja volitatud isikuna antud seletusi tõendina

arvestanud, nähtub ka Tartu Maakohtu 08.11.2007 otsusest. Kostjal puudus seega võimalus

25.09.2007 kohtuistungil J. Mölderi küsitlemiseks tunnistajana. Kuivõrd hageja poolt

menetlusõiguste kuritarvitamise tulemusena on asjas jäänud kogumata olulised tõendid ja

maakohtu 30.08.2007 määrust J. Mölderi ilmumiseks kohtusse tunnistajana ei täidetud, siis ei

saanud kostja kasutada menetlusõigusi tema poolt soovitud ulatuses. Sellega on maakohus

rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme ning asi tuleb tagasi saata sisuliseks lahendamiseks

maakohtule, tagades sealjuures maakohtu 30.08.2007 määruse - kohustada Tartu linnasekretär

J. Mölderit ilmuma kohtusse tunnistajana - täitmine. Tartu linnasekretär J. Mölderi ütlused on

vajalikud hindamaks hageja ja kostja vahel 31.07.2003 sõlmitud üürilepingu hagejapoolse

rikkumisega ja kostja õiguste kahjustamise ulatust. J. Mölderi ütlused on vajalikud ka kostja

vastuhagi seisukohalt, kuivõrd Tartu linnasekretär oli 2005. a kostja seadusliku esindajaga

korduvalt arutanud ajakirjanduses kostja kohta avaldatud informatsiooni ümberlükkamist.

Kuivõrd Tartu linnasekretär J. Mölder suhtles enne kohtumenetlust kostja seadusliku

esindajaga aktiivselt mitmetes Tartu linna ja kostja vahelistes vaidlusküsimustes lahenduse

leidmiseks. Kuna suhtlus toimus inglise keeles, siis on Tartu linnasekretär J. Mölderi ütlused

vajalikud ka hindamaks kohtumenetluses kostja poolt inglisekeelsetest dokumentidest

eestikeelsete tõlgete esitamiseks ning kohtukulude jaotuse otsustamiseks.

3. On maakohus kohelnud menetluse pooli ebavõrdselt.

Kostja esitas 08.10.2007 istungil kohtule tõendina ärakirja 03.10.2007 Tartu Postimehes

ilmunud Jüri Saare artiklist „Raeplatsi kohvik kaebas linnavalitsuse kohtusse“. Nimetatud

artiklis avaldatud informatsioon tõendab, et Tartu linna tegevus Tartu Raekojaplatsil on läbi

mõtlemata ja planeerimata ning, et Tartu linn kohtleb Tartu Raekoja platsil tegutsevaid

äriühinguid erinevalt ja ebavõrdselt. Kohus keeldus kostja esitatud artiklit vastu võtmast

põhjendusel, et selles käsitletakse Tartu linna ja OÜ Struve vaidlust ning sellel ei ole

puutumust OÜ Anu Kommerts ja Tartu linna vahelise vaidlusega.

25.09.2007 istungil esitas hageja tõenditena Tartu Linnavalitsuse 20.04.2004 kirja üürivõla

tasumise kohta, OÜ Anu Kommerts 16.06.2004 taotluse üürilepingu tingimuste

ülevaatamiseks, OÜ Anu Kommerts 05.07.2004 avalduse Tartu Linnavalitsusele ja Tartu

Linnavalitsuse 08.07.2004 korralduse nr 1352 üüri vähendamise taotluse läbivaatamise kohta.

Hoolimata kostja vastuväidetest, et hageja ja kostja vaheline vaidlus käsitleb perioodi

01.05.2005 kuni 31.08.2006, mistõttu hageja poolt esitatud dokumendid ei puutu asjasse,

otsustas kohus hageja esitatud dokumente tõenditena aktsepteerida. Eeltoodust tulenevalt ei

ole maakohus tõendite hindamisel olnud objektiivne ning on põhjendamatult arvestanud

tõenditena asjassepuutumatuid dokumente ja informatsiooni.

4. On maakohus eksinud üüri vähendamise perioodide arvestuses.

Raekoja plats 11 fassaadi renoveerimistööd kestsid mitte kolm, vaid neli kuud. Raekoja plats

11 hoone fassaadi renoveerimistööd kestsid ajavahemikul 04.07.2007 kuni 04.11.2007.

Vastuses kostja 23.05.2007 teabenõudele on Raekoja plats 11 hoone fassaaditööde teostaja

OÜ EL-Ehitus teatanud, et Raekoja plats 11 hoone renoveerimistööd lõpetati 04.11.2005.

Seega kestsid Raekoja plats 11 hoone renoveerimistööd juuli, august, september, oktoober

2005. a, s.t neli kuud. Sellest tulenevalt on põhjendatud üürilepingu alusel makstava üüri

vähendamine 50% ajavahemiku juuli-oktoober 2005. a eest, s.t kokku nelja kuu eest.

5. Ei ole maakohus üüri vähendamisel õigesti arvestanud Tartu Raekoja platsi

rekonstrueerimistööde ajalist kestust.

Maakohus on jätnud Tartu Raekoja platsi rekonstrueerimistööde perioodi arvestusest

põhjendamatult välja Raekoja plats 11 hoone fassaadi renoveerimistööde perioodi. Kostja

äritegevus oli täiendavalt takistatud ka Raekoja platsi rekonstrueerimistööde tõttu.

Hageja on 18.07.2005 kirjas nr 4.2-1.2/10690 märkinud, et Raekoja plats 11 hoone fassaadi

renoveerimistöödega analoogsete tööde teostamise korral on Tartu linn puudatud üürnike üüri

tööde teostamise ajaks igakuiselt vähendanud 30-50% sõltuvalt asjaoludest. Kuivõrd

maakohtu otsusega on tuvastatud, et Raekoja plats 11 hoone fassaadi renoveerimistööde aja

eest üüri vähendamine on põhjendatud 50% ulatuses ja Tartu Raekoja platsi renoveerimistööd

kestsid ajavahemikul mai - detsember 2005. a (st kokku kaheksa kuud), siis tulnuks

ajavahemiku mai - detsember 2005. a eest tasumisele kuuluva üüri vähendamisel eelnevalt

vähendada juuli - oktoober 2005. a eest tasumisele kuuluvat üüri 50% ning ajavahemiku mai-

detsember 2005. a eest 30% (arvestades viimatinimetatud perioodi sisse ka 50% võrra üüri

vähendamise ajavahemikul juuli-oktoober 2005).

Maakohus pidanuks juhinduma üüri vähendamisel alljärgnevast arvestusest:

Juulis-oktoobris 2005. a oli kostja tegevus Raekoja plats 11 üüritud ruumides takistatud

Raekoja plats 11 hoone fassaadi renoveerimistööde tõttu. Eeldusel, et nimetatud ajavahemiku

eest on põhjendatud üüri ja kõrvalkulude vähendamine 50%, siis juulis-oktoobris 2005. a

esitas hageja kostjale arveid kokku summas 8455.19 + 8488.57 + 8513.71 + 8580.94 =

34 038.41 krooni ja 50% võrra vähendatud üür ja kõrvalkulud nimetatud ajavahemiku eest on

50% x 34 038,41 = -17 019.20 krooni.

Mais-detsembris 2005. a oli kostja tegevus Raekoja plats 11 üüritud ruumides takistatud

Raekoja platsi rekonstrueerimistööde tõttu. Eeldusel, et nimetatud ajavahemiku eest on

põhjendatud üüri ja kõrvalkulude vähendamine 30%, siis ajavahemiku juuli - oktoober

2005. a eest üür ja kõrvalkulud on 17 019.20 krooni. Mais - juunis 2005. a ja novembris-

detsembris 2005. a esitas hageja kostja üüri ja kõrvalkulude arveid kokku summas 9056.51 +

8397.18 + 9617.68 + 9951.81 = 37 023.18 krooni, 30% võrra vähendatud üür ja kõrvalkulud

on seega 70% x (17 019.20 + 37 023.18) = -37 829.67 krooni. Sellest moodustavad 2005. a

maikuu üür ja kõrvalkulud 6339.56 krooni ning juunikuu üür ja kõrvalkulud 5878.03 krooni.

29. juunil tasus kostja hagejale 9000 krooni ning selle võrra pidi hageja nõuet vähendama.

Maikuu arve pidi kostja vastavalt üürilepingu p-le 3.5 tasuma 28. maiks. Seega arvestas

hageja alates 29. maist 29. juunini maikuu üüri ja kõrvalkuludelt viivist 0,15% päevas. Viivise

summa oli 29. juuniks 6339.56 x 0,15%) = -304.30 krooni. Eeltoodust tulenevalt pidi hageja

arvestama tasutud 9000 kroonist 304.30 krooni viivise katteks, 6339.56 krooni mai üüri ja

kõrvalkulude katteks ning 9000 - (304.30 + 6 339.56) = 2 356.14 krooni jäi 2005. a juunikuu

üüri kõrvalkulude katteks. Maakohtu otsuses üüri alandamise määrasid (vastavalt 50% ja

30%) arvesse võttes pidanuks kostja tasumata üüri ja kõrvalkulude võlgnevus olema

ajavahemiku mai - detsember 2005. a eest (5878.03 – 2356.14) + 70% x (17 019.20 + 9617.68

+ 9951.81) = -29 133.97 krooni.

Maakohus ei ole arvestanud, et ajavahemikul juulist-oktoobrini 2005. a oli kostja äritegevus

Tartus Raekoja plats 11 ruumides takistatud nii fassaaditööde kui ka rekonstrueerimistööde

tõttu. Maakohus on ekslikult leidnud, et enne tasaarvestust moodustas kostja üüri ja

kõrvalkulude võlgnevus ajaperioodi mai kuni detsember 2005. a eest kokku 23 227.19 +

12 728.74 = 35 955.93 krooni.

6. On ebaõige maakohtu arvestus ajavahemikul 01.01.2006 kuni 31.08.2006 tasumisele

kuuluva üüri ja kõrvalkulude suuruse ja ajalise arvestuse kohta.

2005. a lõpuks oli kostja üüritud ruumides äritegevuse lõpetanud. Hagejale ruumide

üleandmine viibis kuni 31.08.2006 hageja poolse viivituse tõttu. Hagejale oli teada, et kostja

hageja ettepanekuga üüri vähendamisega kolme kuu eest 50% võrra ei nõustu. Seega võinuks

hageja kostjaga üürilepingu lõpetamises kokku leppida juba enne 31.08.2006. 31.05.2006

pöördus kostja hageja poole viimase palvega üürivaidluses lahenduse leidmiseks. Kuivõrd

hageja kostja 31.05.2007 ettepanekutega ei nõustunud, teatas hageja 03.07.2006 kirjas

nr 4.1-5.2/10728 soovist lahendada vaidlus kohtu teel. Arvestades, et hageja sai kostja

31.05.2006 pöördumise kätte samal päeval, st 31.05.2007, on hageja poolt kostja

pöördumisele reageerimine enam kui 30 päeva möödudes ebamõistlik. Juhul kui hageja

teatanuks oma kavatsusest pöörduda kohtusse ning kostjaga läbirääkimistest loobumisest

mõistliku aja jooksul, olnuks võimalik üürileping lõpetada hiljemalt 30.06.2006. Hagejale oli

teada, et 2006. a Tartus Raekoja plats 11 hoones üüritud ruumides kostja poolt äritegevust ei

toimu. Üürilepingu lõpetamise vormistamine hilines hageja poolse viivituse tõttu, seega on

põhjendamatu hageja nõue 2006. a kostja poolt tasumisele kuuluva üüri osas vähemalt 2006. a

juuli ja augustikuu eest.

7. On maakohus väljunud hagiavalduse piiridest.

13.09.2006 hagiavalduses esitas hageja kostja vastu põhinõude summas 137 844.16 krooni ja

viivisenõude summas 6009.96 krooni. Seejuures tasaarvestas hageja hagiavalduses kostja

vastu esitatava viivisenõude summas 6009.96 krooni täies ulatuses kostja poolt tasutud

tagatisrahaga. Täiendavat viivisenõuet hageja hagiavalduses kostja vastu ei esitanud. Hageja

on käsitlenud hagiavalduses esitatud nõuet summas 124 142.62 krooni põhinõudena.

01.10.2007 esitas hageja maakohtule hagiavalduse täienduse viitega TsMS §-le 367, mille

kohaselt viivisenõude võib põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei

ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla

summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.

Eeltoodule tuginedes palus hageja hagiavalduse täienduses mõista kostjalt välja viivis alates

01.10.2007 kuni põhinõude 124 142.62 krooni tasumiseni. TsMS § 367 sätestab, et juhul, kui

lisaks põhinõudele nõutakse hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks mittemuutunud viiviste

väljamõistmist, siis ka selline viivisenõue tuleb esitada hagiavalduses. TsMS § 376 lg 5 p 2

kohaselt ei loeta hagi muutmiseks hageja põhinõude või kõrvalnõuete suurendamist,

vähendamist, laiendamist või kitsendamist. Hageja viivisenõuet 13.09.2006 hagiavalduses ei

esitanud. Seega on hageja poolt 01.10.2007 esitatud viivisenõue esitatud selleks ettenähtud

tähtaegu ületades ja tulnuks jätta maakohtu poolt läbi vaatamata. Hageja poolt 01.10.2007

esitatud viivisenõude näol ei ole tegemist ka hagiavalduses esitatud kõrvalnõude

suurendamise ega laiendamisega TsMS § 376 lg 5 p 2 tähenduses. Sellest hoolimata on

maakohus hageja poolt 01.10.2007 esitatud viivisenõude sisuliselt läbi vaadanud ja ka

rahuldanud, väljudes hagiavalduse piiridest.

8. On maakohus vääralt hinnanud vastuhagi aluseks olevaid asjaolusid.

Hoolimata asjaolust, et kostja on kasutanud väljendit „nõue“, ei saa nimetatud pöördumisi

käsitleda hageja vastu esitatud nõuetena, vaid pigem kostja arvestusega hageja poolt kostja

üürilepingu rikkumisega tekkida võiva kahju osas. Kostja poolt 17.08.2005 pöördumise

esitamisel ei olnud kostjale teada, kui kaua hageja ehitusalane tegevus Tartus Raekojal platsil

jätkub, seega ei olnud kostja 17.08.2005 pöördumise esitamisel teada võimaliku nõude

suurus. Vastuhagis kirjeldatud artiklite avaldamise ajaks ei olnud kostja ühtegi nõuet Tartu

linna vastu esitanud.

9. On maakohus menetluskulude kindlaksmääramisel eksinud.

Maakohus

on

menetluskulude

jaotuse

kindlaksmääramisel

jätnud

käsitlemata

dokumentaalsete tõendite tõlkimisega kostjale põhjustatud kulud. Hageja nõue inglisekeelsete

dokumentide esitamiseks oli põhjendamatult kostjat koormav. Kuivõrd võõrkeelsete

dokumentaalsete tõendite tõlgete esitamiseks puudus sisuline vajadus, siis on põhjendamatu

tõlkekulude kostja kanda jätmine.

Menetluskulude jaotuse kindlaksmääramisel pidanuks maakohus arvestama ka hageja poolt

kohtumenetluse venitamisega kostjale põhjendamatute kulutuste tekitamist. Võttes arvesse, et

hageja on käesolevas menetluses kostja vastu esitanud nõudeid enam kui 197 000 krooni

ulatuses, mis kuulub rahuldamisele vähem kui pooles ulatuses, peaks nõuete rahuldamise

ulatus kajastuma ka menetluskulude jaotuses.

Tartu linna vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.

Vastuväidete kohaselt:

1. On kostja ise oma tegudega põhjustanud asja läbivaatamise edasilükkamist.

05.06.2007 oli määratud ainult eelistung ning pärast seda peeti veel kolm istungit. Järgmine

istung toimus 30.08.2007, kus kohus määras jääda eelmenetluse staadiumisse ja anda pooltele

aega kompromissi sõlmimiseks. 25.09.2007 istungil lükati asja läbivaatamine edasi, kuna

kostja ei olnud tõlkinud tema poolt kohtule esitatud inglisekeelseid dokumente. 04.06.2007

hommikul esitas hageja kohtule eelistungi edasilükkamise taotluse ning saatis kostja

esindajale elektronkirja, milles informeeris kostjat kohtule saadetavast eelistungi

edasilükkamise taotlusest. Hageja ja kohus olid teinud kõik, et informeerida kostjat eelistungi

edasilükkamise taotlusest. Hageja ega kohus ei vastuta selle eest, kui advokaat ei loe oma

elektronkirju või advokaadibüroo sekretär ei anna teateid edasi.

05.06.2007 eelistungi edasilükkamine oli põhjendatud. Hageja sai kostja vastuhagi koos Tartu

Maakohtu vastuhagi menetlusse võtmise määrusega kätte 25.05.2007. Kohtu poolt määratud

vastuhagile vastuse esitamise tähtpäev ei olnud eelistungi toimumise ajaks veel saabunud.

Kuna hageja ei jõudnud vastuhagile vastust 05.06.2007 koostada ning kostja vajas samuti

aega vastusega tutvumiseks, siis oli otstarbekas taotleda uue eelistungi aja määramist.

Tuginedes TsMS §-dele 32 ja 33 avaldas hageja kõikidel asjas toimunud istungitel, et kostja

poolt esitatud inglisekeelsed dokumendid peavad olema tõlgitud eesti keelde. 30.08.2007

eelistungil rahuldas kohus hageja taotluse ja kohustas kostjat täielikult tõlkima kohtule

esitatud dokumendid. Kuna kostja tõlget ei esitanud kohustas kohus 25.09.2007 toimunud

kohtuistungil kostjat tõlkima esitatud dokumendid riigikeelde täies ulatuses ning lükkas

seetõttu asja läbivaatamise edasi. Kostja ei ole dokumentide tõlkimise kohustust siiani täitnud.

2. On ebaõige kostja väide, et tema palus kaasata menetlusse tunnistajana Tartu linnasekretär

J. Mölderi. Kostja 08.11.2006 vastuses hagile on OÜ Anu Kommerts taotlenud J. Mölderi

kaasamist menetlusse hageja seadusliku esindajana. Tartu linnasekretär osales hageja

esindajana kohtuistungil 25.09.2007. Kostjal ei olnud kohtule vastuväiteid J. Mölderi

osalemisele menetluses hageja esindajana.

Vastavalt TsMS §-le 652 lg 6 ei või pool apellatsiooniastmes tugineda asjaolule, et esimese

astme kohus rikkus menetlusõiguse normi, kui ta ei esitanud esimese astme kohtus sellele

õigeaegselt vastuväidet. Kostja ei esitanud 25.09.2007 ja 08.10.2007 kohtuistungil vastuväidet

kohtu tegevusele. Seetõttu ei või kostja ülaltoodud asjaolule tugineda. 30.08.2007 eelistungi

protokollist ei nähtu, et kohus oleks kohustanud J. Mölderit tunnistajana kohtusse tulema.

Samuti ei ole põhjendatud kostja taotlus J. Mölderi ülekuulamiseks tunnistajana.

Linnasekretäri pädevus on sätestatud kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) §-s

55 lg 4. Üürilepingute sõlmimise ja täitmise korraldamine, samuti Raekoja platsi

renoveerimistööde korraldamine linnasekretäri kohustuste hulka ei kuulu. Seetõttu ei saa

linnasekretär J. Mölder anda selgitusi asja lahendamiseks tähendust omavate asjaolude kohta.

Tartu Raekoja platsi renoveerimistöödega tegelesid Tartu Linnavalitsuse linnamajanduse

osakonna ametnikud. Kostja kirjavahetusega ning temaga sõlmitud üürilepinguga seotud

vaidlusega tegelesid Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakonna ametnikud. 25.09.2007

kohtuistungil avaldas J. Mölder, et Raekoja platsi üürilepingu täitmisega ei ole tema

tegelenud, tema ametiülesannete hulka sellised küsimused ei kuulu.

3. On ebaõige kostja väide, et maakohus on kohelnud menetluse pooli ebavõrdselt.

Kohus keeldus põhjendatult 03.10.2007 ajalehes Tartu Postimees ilmunud artiklit „Raeplatsi

kohvik kaebas linnavalitsuse kohtusse“ asja juurde võtmast, kuna see ei ole käesoleva asjaga

seotud.

4. On ebaõige kostja väide, et Raekoja plats 11 hoone renoveerimistööd lõpetati 04.11.2007.

Ehitustööde lõpetamise aeg ei oma asjas tähtsust. Oluline on tuvastada, kas ja millised

ehitustööd piirasid üüritud asja kasutamist. Kostja ei ole viidanud ühelegi konkreetsele

asjaolule, mis oleks seotud Raekoja plats 11 hoone fassaaditöödega ja takistanuks tal ruumide

kasutamist 2007. a oktoobris. 25.11.2006 KÜ Tartu Raekoja plats 11 kiri tõendab, et tellingud

püstitati 07.07.2005 ja võeti maha 25.09.2005. Fassaaditööde tõttu üüri alandamisel on kostja

tuginenud just tellingute püstitamisele, mis piirasid juurdepääsu ning katsid kaupluse

vaateaknad. Kuna tellingud olid paigaldatud 2005. a juulist kuni septembrini, s.o kolm kuud,

siis on põhjendatud üüri alandamine nende kuude eest 50% ulatuses. 2005. a oktoobrikuu eest

ei ole üüri vähendamine 50% ulatuses põhjendatud.

5. On ebaõiged kostja väited, et maakohus on jätnud Tartu Raekoja platsi

rekonstrueerimistööde perioodi arvestusest põhjendamatult välja Raekoja plats 11 hoone

fassaadi renoveerimistööde perioodi.

Maakohus ei ole üüri alandamisel teinud vahet Raekoja platsi rekonstrueerimistöödel ja hoone

fassaaditöödel. Maakohus, võttes arvesse mõlemaid ehitustöid leidis õigesti, et põhjendatud

on üüri vähendamine ajavahemikus mai-juuni ja oktoober-detsember 2005. a 30% ja

ajavahemikus juuli - september 2005. a 50%.

6. On ebaõige kostja väide, et üürilepingu lõpetamise vormistamine hilines hageja viivituse

tõttu. 31.03.2006 kirjas märgib kostja, et juhul, kui Tartu Linnavalitsus püüab katkestada

rendilepingut nr 4120, siis ta kaebab selle edasi. 25.04.2006 kirjas rõhutab kostja, et tema ei

ole väljendanud kavatsust oma äritegevuse lõpetamiseks aadressil Raekoja plats 11. Samas on

kirjas märgitud, et kostja ei ole väljendanud kavatsust oma rendilepingu lõpetamiseks ja

ruumide üleandmiseks enne kokkulepitud rendiperioodi lõppu.

Alles 17.08.2006 kirjas teatab kostja hagejale, et on jõudnud otsusele vabastada

raamatukaupluse ruumid ning soovib anda Raekoja plats 11 ruumid üle hiljemalt 31.08.2006.

Eeltoodu kinnitab, et hageja tõttu ei ole ruumide üleandmine viibinud ega üürilepingu

lõpetamine veninud. Kostja ei lõpetanud äritegevust 2005. a lõpuks üüritud ruumides. Kostja

2005. a majandusaasta aruande tegevusaruanne tõendab, et 31.12.2005 ja 26.06.2006

vahelisel ajal suleti raamatupood NORA, põhjuseks vähene käive. 31.08.2006 äriruumide

üleandmise-vastuvõtmise akt tõendab, et pooled lõpetasid 31.07.2003 sõlmitud äriruumide

üürilepingu nr 4120 poolte kokkuleppel 31.08.2006. VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga

kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik

kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kostja oli kohustatud tasuma hagejale

üüri kuni üürilepingu lõppemiseni 31.08.2006, seda sõltumata selles, kas ta kasutas üüritud

ruume või mitte. Üüritud asja mittekasutamine ei vabasta üürnikku üüri tasumise kohustusest.

7. On ebaõige väide, et maakohus väljus hagiavalduse piiridest.

Tartu Maakohtule esitatud hagis palus hageja kostjalt välja mõista tasumata üür ja

kõrvalkulud, kokku summas 124 142.62 krooni. Vastavalt TsMS §-le 206 lg 1 on hagejal

õigus muuta hagi alust või eset, suurendada või vähendada oma nõuet. TsMS § 376 lg 1

kohaselt hagejal on õigus kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus muuta hagi alust või

eset või suurendada nõuet, esitades selle kohta avalduse. Hageja muutis hagi ja esitas

01.10.2007 viivisenõude. Kostja tõlgendab TsMS § 367 ebaõigesti väites, et viivisenõuet

kõrvalnõudena saab esitada üksnes hagiavalduses. TsMS §-s 367 on märgitud hagis, mitte

hagiavalduses. Kostja ei ole teinud vahet hagil ja hagiavaldusel.

8. On ebaõige väide, et maakohus on vääralt hinnanud vastuhagi aluseks olevaid asjaolusid.

OÜ Anu Kommerts teatab oma 09.07.2005 kirjas Tartu Linnavalitsusele, et ta nõuab

kompensatsiooni, mis on rohkem kui 500 000 krooni. OÜ Anu Kommerts 17.08.2005 kirjas

on märgitud, et tema investeeringutest tulenevalt on linnavalitsuse ebakompetentne tegevus

toonud Tartu linna jaoks kaasa nõude, mis hõlmab 20 000-45 000 euro suurust summat.

Nimetatud kirjale oli lisatud kahjunõue summas 280 000-660 000 krooni. OÜ Anu Kommerts

09.07.2005 kiri ja 17.08.2005 kiri koos selle lisaga tõendavad, et 22.07.2007 ajalehes Tartu

Postimees esitatud faktiväide vastab tegelikkusele.

RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Kuna maakohtu

vaidlustatud otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes täielikult esimese astme kohtu

põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg 6 sätetega vajalikuks neid

oma otsuses korrata.

Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et ükski selles esitatud põhjendus ei

anna alust vaidlustatud otsuse tühistamiseks või muutmiseks. Apellatsioonkaebuses on

apellant esitanud hagi põhjendamatuse ja vastuhagi põhjendatuse osas samu väiteid, milliseid

esitas esimese astme kohtuski. Maakohus on kõiki esitatud asjaolusid põhjalikult käsitlenud,

hinnanud õigesti asjas olevaid tõendeid ning on põhjendatult leidnud, et hagi tuleb rahuldada

osaliselt, mõistes apellandilt vastustaja kasuks välja põhivõlgnevuse ja viivistena

152 038.75 krooni ning alates 01.10.2007 lisanduva viivise 0,15 % päevas tasumata

põhivõlgnevuselt, ja et rahuldamata tuleb jätta kostja vastuhagi.

Puutuvalt apellandi väidetesse maakohtu poolt menetlusnormide rikkumise kohta märgib

ringkonnakohus järgmist.

Põhjendatud ei ole apellandi väited, et maakohus on lubanud vastustajal oma menetlusõigusi

kuritarvitada, menetlust venitada ning kohut eksitada.

Asja materjalidest nähtuvalt lükkas maakohus 05.06.2007 toimuma pidanud eelistungi edasi

hageja taotlusel seetõttu, et maakohus oli alles 15.05.2007 otsustanud menetlusse võtta kostja

vastuhagi ning hagejale antud aeg vastuhagile kirjaliku vastuse esitamiseks (TsMS § 394 lg 5

kohaselt vähemalt 14 päeva) ei olnud eelistungi toimumise ajaks veel möödunud ning

maakohus pidas ka vajalikuks anda pooltele võimalus kaaluda kompromissi. Ringkonnakohus

leiab, et nimetatud asjaoludel oli maakohtu poolt asja arutamise edasilükkamine põhjendatud.

Ebaõige on samuti apellandi väide, et maakohus nõudis põhjendamatult apellandilt

ingliskeelsete dokumentide tõlgete esitamist. TsMS § 32 lg 1 sätestab, et kohtumenetlus ja

kohtu asjaajamine toimub eesti keeles ning sama seadustiku § 33 lg 1 kohaselt, kui

menetlusosalise kohtule esitatud avaldus, kaebus või dokumentaalne tõend ei ole eestikeelne,

võib kohus määratud tähtpäevaks nõuda esitajalt avalduse, kaebuse või dokumentaalse tõendi

tõlget. Eelnimetatud sätetest tuleneb kohtu õigus nõuda võõrkeelsete (sh ingliskeelsete)

dokumentide tõlgete esitamist, mistõttu oli ka maakohus õigustatud käesoleval juhul kostjalt

dokumentide tõlkeid nõudma.

Ringkonnakohus nõustub apellandiga selles, et maakohus on olnud ebajärjekindel Tartu

linnasekretäri J. Möldri ülekuulamise võimalikkuse küsimuses, pidades algul võimalikuks

tema tunnistajana ülekuulamist, seejärel kutsudes teda kohtusse Tartu linna seadusliku

esindajana ning lõpuks käsitades teda linna esindajana volikirja alusel. Kuid ringkonnakohus

leiab, et see ei ole viinud maakohut asja ebaõigele lahendamisele. Maakohtul ei olnud

võimalik J. Möldrit üle kuulata Tartu linna seadusliku esindajana vande all, kuivõrd tulenevalt

Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse §-st 55 lg 4 p 6 ei ole linnasekretär linna

seadusjärgne esindaja, vaid tal on üksnes volitus esindada linna kohtus ilma selleks eraldi

volitust saamata. Maakohus on õigesti jätnud lõppastmes J. Möldri tunnistajana üle

kuulamata, kuivõrd J. Möldri esindajana kohtus antud seletustest nähtub, et talle olid üksnes

väga piiratud ulatuses (pooltevaheliste läbirääkimise kaudu) teada pooltevahelise üürilepingu

täitmisega seotud asjaolud. Kuna poolte üürilepingu täitmisega seonduv ei kuulunud tema

tööülesannetesse, siis ei ole tema ütlused läbirääkimiste pidamises osalemise kohta vahetuks

tõendi allikaks küsimustes, kas, millal ja millises ulatuses oli kostja majandustegevus

raamatukaupluses Nora Raekoja platsi ja Raekoja 11 hoone remonditööde tõttu takistatud

ning millises ulatuses on kostjale tekitatud ajalehes Postimees avaldatud artiklitega

mittevaralist kahju. Kostja vastavaid väiteid saaksid eelkõige tõendada dokumentaalsed

tõendid (näiteks remonditöid teostanud ehitusfirmade ehituspäeviku kanded jms) ja

tunnistajate, kes viibisid vaidlusalusel perioodil Raekoja 11 hoones või selle läheduses ja

oskaksid kirjeldada Raekoja 11 ligipääsetavusega seonduvat, ütlused, kuid apellant ei ole

selliseid tõendeid kohtule esitanud. Kuna kohtule olid esitatud muuhulgas J. Möldri allkirja

kandvad meilid, milles on käsitletud võimalusi ajakirjanduses apellandi kohta avaldatud info

ümberlükkamiseks, siis ei annaks J. Möldri ülekuulamine tunnistajana olulist teavet juurde ka

selles küsimuses. J. Möldri ülekuulamine tunnistajana ei ole käesolevas asjas võimalik TsMS

§ 251 lg 1 tulenevalt ka seetõttu, et ta on osalenud 25.09.2007 käesolevas menetluses Tartu

linna esindajana.

Põhjendatud ei ole apellandi väide, et maakohus on kohelnud pooli ebavõrdselt, kuivõrd

keeldus tõendina vastu võtmast apellandi esitatud ärakirja „Tartu Postimehes" ilmunud

J. Saar'e artiklist „Raeplatsi kohvik kaebas linnavalitsuse kohtusse", samas võttes vastu

vastustaja poolt esitatud dokumendid s.o Tartu Linnavalitsuse 20.04.2004 kirja üürivõla

tasumise kohta, kostja 16.06.2004 taotluse üürilepingu tingimuste ülevaatamise kohta jms.

TsMS § 238 lg 1 1. lauses sätestatakse, et kohus võtab vastu ainult sellise tõendi ja korraldab

selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas

tähtsust. Kuna kostja esitatud ärakiri „Tartu Postimehes" ilmunud J. Saar'e artiklist „Raeplatsi

kohvik kaebas linnavalitsuse kohtusse" ei käsitlenud hagi ja vastuhagi alusesse puutuvaid

asjaolusid, siis oli maakohus õigustatud TsMS § 238 lg 1 alusel eelviidatud artikli kui asjasse

puutumatu kostjale tagastama. See, et maakohus on vastu võtnud hagejalt dokumente, mis ei

käsitle otseselt pooltevahelisi rendisuhteid vaidlusalusel perioodil (mai 2005 – september

2006), ei anna alust väita, et kohus ei ole tõendite vastuvõtmisel kohelnud pooli võrdselt.

Põhjendatud ei ole apellandi väide, et maakohus on ületanud viiviste väljamõistmisel hagi

piire. Asja materjalidest nähtuvalt taotles hageja esitatud hagis algselt kostjalt tasumata üüri ja

kõrvalkulude väljamõistmist kokku 124 142.62 krooni ulatuses. 01.10.2007 esitatud hagi

täienduses taotles hageja lisaks eeltoodud nõudesummale kostjalt viivise väljamõistmist

ajavahemiku 1. september 2006 kuni 30. september 2007 eest 73 470 krooni ulatuses ning

alates 1. oktoobrist 2007 kuni põhinõude 124 142.62 krooni tasumiseni viivise väljamõistmist

0,15% põhinõudest päevas. TsMS § 206 lg 1 sätestab hageja õiguse muuta hagi alust või eset,

suurendada või vähendada oma nõuet ning TsMS § 376 lg 1 kohaselt võib hageja muuta hagi

alust või eset või suurendada nõuet kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus, esitades selle

kohta avalduse. Kuivõrd hageja suurendas 01.10.2007 oma nõuet viiviste võrra, mis oli TsMS

§ 206 lg 1 ja 376 lg 1 järgi lubatav, siis oli maakohus õigustatud ka hageja selle nõude läbi

vaatama ning kohus ei ole hagi piire ületanud.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ka õigesti määranud kindlaks poolte vahel

kohtukulude jaotuse, jättes hageja kanda 15 % ja kostja kanda 85 % menetluskuludest ning

jättes sõltumata eeltoodust kostja kulutused 05.06.2007. a istungil osalemiseks hageja kanda.

Apellandi väited ei anna alust esimese astme kohtus kantud menetluskulude teisiti

jaotamiseks. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb menetluskulud

apellatsiooniastmes jätta TsMS § 162 lg 1 alusel tervikuna apellandi kanda.

Üllar Roostoja

Andra Pärsimägi Egon Konsand