2-07-47052/12 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-07-47052

K O H T U O T S U S

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtukoosseis

Tartu Maakohtu kohtunik Margit Jõgeva

Otsuse tegemise aeg ja koht

3. juuni 2008. a, Tartu

Tsiviilasja number

2-07-47052

Tsiviilasi

Janar

Stokerman

ja

Anne-Mai

Stokerman

hagi

OÜ Robyland

vastu

sundtäitmise

lubamatuks

tunnistamiseks

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

- hageja Janar Stokerman

- hageja Anne-Mai Stokerman

- hagejate lepinguline esindaja Mehis Adamson (Actum

Consult OÜ; asukoht Turu 17-21, 51004 Tartu);

- kostja OÜ Robyland (registrikood 10983021; asukoht

Rahinge küla Tähtvere vald, 61401 Tartu maakond); seaduslik

esindaja juhatuse liige Andrus Bork ja Robert Tagel;

- kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Margo Lemetti

(Advokaadibüroo Tark & Ko Tartu osakond; asukoht Raekoja

plats 9, 51004 Tartu).

Kohtuistungi toimumise aeg

14. mai 2008. a

Protokollija

istungisekretär Astrid Sägi

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata Janar Stokerman’i ja Anne-Mai Stokerman’i hagi OÜ Robyland

vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks.

2. Tühistada Tartu Maakohtu 13. novembri 2007. a kohtumäärus, millega peatati hagi

tagamiseks täitemenetlus kohtutäitur Reet Rosenthal’i poolt algatatud täiteasjades

nr 186/2007/2300

ja

nr 186/2007/2299

tsiviilasjas

nr 2-07-47052

kohtulahendi

jõustumisel.

Otsus toimetada kätte pooltele.

Menetluskulude jaotus

Jätta menetluskulud Janar Stokerman’i ja Anne-Mai Stokerman’i kanda.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul,

alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada Tartu Ringkonnakohtule otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu

otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda

apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses.

HAGEJATE NÕUE JA PÕHJENDUSED (tl 4-6, 24-26, 92-94)

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ja kostja 1. augustil 2006. a notariaalse kinnistu (asukohaga

X 5 X küla X vald Tartumaa) müügilepingu. Lepingus kohustus müüja (kostja) tagama

omavahendite

arvel

objektiks

olevale

kinnistule

elektrienergia

ja

tsentraalsete

kommunikatsioonidega varustatuse ning kruusakattega kruntide vaheliste teede ja tänavavalgustuse

rajamise lepingu objektiks oleva maaüksuse piirini hiljemalt 31. detsembriks 2006. a. Pooled leppisid

kokku, et viidatud kommunikatsioonide maksumus on 170 746 krooni, millest hagejad tasusid

koheselt 85 373 krooni ning teise poole pidid tasuma kolme pangapäeva jooksul tööde lõpetamisest

arvates. Seda kohustust tagas hagejate kinnistule seatud hüpoteek kostja kasuks.

31. detsembriks 2006. a ei olnud ükski lubatud kommunikatsioonidest valmis. Hagejad pöördusid

korduvalt pretensioonidega kostja poole, kes jättis algselt pretensioonid tähelepanuta. Kuivõrd

2007. aasta suve lõpuks ei olnud olukord muutunud, tegid hagejad 12. septembril 2007. a kostjale

ostuhinna alandamise avalduse ning 24. septembril 2007. a tasaarvestuse avalduse. Kostja esitas

3. oktoobril 2007. a tasaarvestuse avaldusele lihtkirjalikud vastuväited, jätkates selles 21. septembril

2007. a hagejatele esitatud arve nr 141 tasumise nõudmist. Hagejad on seisukohal, et kostja ei täitnud

kinnistu müügilepingu punkti 3.2, muuhulgas tähtaegselt, millest tulenevalt oli hagejatel õigus

alandada ostuhinda võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lõike 1 ja § 221 lõike 1 punkti 1 alusel. Kostja ei

ole ostuhinna alandamist kohtus vaidlustanud, mistõttu on tegemist kehtiva dokumendiga.

Kostja esitas hagejate suhtes avalduse oma nõude sissenõudmiseks Tartumaa kohtutäiturile Reet

Rosenthal’ile, kes algatas 15. oktoobril 2007. a täiteasjad nr 186/2007/2299 ja nr 186/2007/2300,

mille täitedokumendiks on esitatud 1. augusti 2006. a notariaalne kinnistu müügileping.

Hagejad on seisukohal, et kostjal puudub sissenõutav nõue hagejate vastu. Alles pärast lepingu

punktis 3.2 lubatud tööde valmimist ja üleandmist VÕS § 636 lõike 1 alusel sai kostjal tekkida õigus

nõuda tasu lepingu punkti 3.4 järgi. Hagejad leiavad, et täiteasi on algatatud täitedokumendi alusel,

mis pole sissenõutav ja täitur ei ole kontrollinud sissenõutavuse aluseks olevate tingimuste

saabumist. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 19 lõige 1 sätestab imperatiivselt, et täiteasja võib

algatada pärast tingimusliku nõude sissenõutavaks muutumist (tingimuse saabumise järgselt).

Täitedokumendile ei ole lisatud ühtegi tõendit selle kohta, et sissenõudjal üldse eksisteeriks mingi

rahaliselt hinnatav nõue hagejate vastu. Ainuüksi hagejatele kuuluvale kinnistule seatud hüpoteek ja

alusetult esitatud arve ei ole iseseisev täitedokument ilma TMS §-s 19 sätestatud tingimuste

saabumist tõendavate dokumentaalsete tõenditeta. Kõik see viitab täitemenetluse põhjendamatule

alustamisele (TMS § 48 punkt 7), mis saab olla täitemenetluse lõpetamise eelduseks.

Hagejad leiavad, et täitemenetlus käesolevas asjas tuleks lõpetada TMS § 48 punkti 2 alusel, kuivõrd

kostja nõue on rahuldatud, sest hagejad alandasid 12. septembril 2007. a müügilepingu punktide 3.2

ja 3.3 järgse tarne ostuhinda kostja poolsete kohustuste täitmata jätmise ja osaliselt ebakohase

täitmise tõttu. Kostja ei ole hageja poolset ostuhinna alandamist kohtus vaidlustanud.

Hagejad taotlevad kohtulahendiga sundtäitmise lubamatuks tunnistamist täiteasjades

nr 186/2007/2299 ja nr 186/2007/2300. Hagejate kohtukulud panna kostja kanda.

14. mai 2008. a kohtuistungil täiendasid hagejad hagi, paludes tuvastada täitemenetluses esitatud

vaidlusaluse kohustuse puudumise. Hagejad on omapoolset kohustuse täitmisest keeldumist

põhistanud muuhulgas asjaoluga, et kostja on jätnud müügilepingu punktis 3.2 võetud kohustused

täitmata ja seetõttu ei ole õigustatud lepingu punktis 3.4 kostja poolse nõude esitamine. X

Vallavalitsus teatas 12. mail 2008. a hagejatele, et kruntide vahelise tee ehituseks ei ole kostjale

väljastatud ehitusluba, rääkimata kasutusloast. Seega ei saa tee ehitust lugeda lõpetatuks, kuna

normide kohaselt pole see justkui alanudki. Tegemist on ebaseadusliku ehitusega, mis ei vasta

ehitusnormidele ega saa mingil juhul olla valmis tee müügilepingu punktide 3.2 ja 3.3 mõttes. VÕS

§ 76 lõike 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Hagejad ja kostja on

1. augusti 2006. a müügilepingu punktides 3.2, 3.3 ja 3.4 leppinud kokku, et kostja kohustub tagama

omavahendite

arvel

objektiks

olevale

kinnistule

elektrienergia

ja

tsentraalsete

kommunikatsioonidega varustatuse ja kruusakattega kruntide vaheliste teede ja tänavavalgustuste

rajamise hagejate kinnistu piirini hiljemalt 31. detsembriks 2006. a. Kuna kostja on seda kohustust

täitnud olulise viivitusega trasside osas ning ei ole teede osas seda kokkulepet täitnud, on kostja

rikkunud VÕS § 76 lõike 1 sätteid. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 103 märgib, et kui

tehinguga on kindlaks määratud mitu omavahel seotud tingimust, on tehinguga seotud õiguslike

tagajärgede tekkimiseks või lõppemiseks vajalik kõigi tingimuste saabumine. Seega pole saabunud

hagejaid kohustuse täitmisele kohustav tingimus – siiani ei ole ehitusnorme järgides valminud

kruntide vahelised teed krundi piirini.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE (tl 54-58)

Vastuse kohaselt on kostja oma lepingulised kohustused täitnud, mistõttu hagejatel ei olnud õigust

hinda alandada. Kuivõrd puudusid vastastikused nõuded, ei saanud hagejad ka nõudeid

tasaarvestada. Lisaks sellele ei ole hagejate poolt esitatud hagi täitemenetluse peatamise aluseks,

kuivõrd täitemenetluse eeldused on täidetud. Kostja palub hagi jätta rahuldamata.

Hagejad on 12. septembril 2007. a esitanud ostuhinna alandamise avalduse, millega on vähendanud

tehingulist ostuhinda 85 373 krooni võrra, tuues hinna alandamise õiguslikuks aluseks VÕS § 112

lõike 1 ja § 221 lõike 1 punkti 1. Samas on hagejad jätnud tähelepanuta nii hinna alandamise

eeldused kui korra. Hinna alandamise eelduseks on, et lepingupool on võtnud vastu kohustuse

mittekohase täitmise ning teine lepingupool ei ole sellist mittekohast täitmist heastanud. Üks

lepingupool ei või alandada hinda ulatuses, milles teine lepingupool oma kohustuse rikkumise

heastas. Heastamise eeldused annab VÕS § 107, mille lõike 1 kohaselt võib lepingulist kohustust

rikkunud lepingupool rikkumise omal kulul heastada, muu hulgas mittekohase täitmise parandada

või asendada. Kostja on kanalisatsiooni, veetrassid ja elektrienergiaga liitumise võimaluse krundi

piirini valmis ehitanud juba septembris 2006. a. Veetrass survestati 13. veebruaril 2007. a,

elektrienergiaga varustatus oli olemas alates 31. augustist 2006. a, kruusakattega kruntide vahelised

teed olid olemas septembrist 2006. a, tänavavalgustus septembrist 2007. a. 19. septembril 2007. a

sõlmiti X Vallavalitsusega tee avaliku kasutamise leping. Seega on kõik lepingust tulenevad

kohustused kommunikatsioonide osas täidetud. Kostja möönab, et täitmine leidis aset hilinemisega,

mis oli tingitud kostjast sõltumatutest asjaoludest, kuid kostja on tasunud hagejatele hilinemise eest

lepingus ette nähtud viivised. Seega puudus hinna alandamiseks alus, kuivõrd hinna alandamise

avalduse esitamise ajaks olid kohustused täidetud. Heastamist välistavaid õiguskaitsevahendeid

hagejad kasutanud ei ole. Seega oli kohustuse täitmise heastamine kostja poolt õigustatud, välistades

hinna alandamise võimaluse. Isegi kui eeldada, et hinna alandamise eeldused olid täidetud, on

kostjale arusaamatu, kuidas on hinna alandamise ulatuseks saadud 85 373 krooni, sest hinna

alandamine toimub võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise

väärtusesse. Hagejad ei ole arvestanud ei kohase ega mittekohase täitmise väärtusega ning on

põhjendamatult leidnud, et hinna alandamine peaks toimuma veel tasumata summa ulatuses.

Kostja vaidleb vastu hagejatele selles, et kuivõrd hagejad esitasid 24. septembril 2007. a

tasaarvestuse avalduse, on kostja 85 373 krooni suurune nõue sellega lõppenud. Tasaarvestuseks

puudusid eeldused ning vastavat avaldust ei esitatud õigeaegselt. Tasaarvestuse avalduse esitamise

ajaks olid kõik müügilepingu punktis 3.2 ette nähtud tööd lõpetatud ning üle antud, samuti oli nende

alusel 21. septembril 2007. a väljastatud arve. Tasaarvestuse eelduseks on vastastikuste samaliigiliste

sissenõutavate nõuete olemasolu. Antud juhul selliseid vastastikuseid nõudeid olemas ei olnud.

Eksisteeris vaid müügilepingust ning arvest tulenev kostja nõue hageja vastu summas 85 373 krooni.

Isegi kui eeldada, et hagejatel oli õigus hinda alandada, siis hinna alandamisest ei teki iseseisvat

nõuet, vaid ainult õigus mingis osas enda kohustuse täitmisest keelduda alandatud hinna võrra.

Lisaks ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid.

Kostja on hagejate tähelepanu nimetatud asjaolule juhtinud ka oma 3. oktoobri 2007. a kirjas. Kostja

peab vajalikuks märkida, et ei hinna alandamise ega tasaarvestusavalduse kehtetuse eelduseks ei ole

nende vaidlustamine, vaid kehtetuse toob kaasa vastuolu seadusega, sõltumata sellest, kas neile on

vastu vaieldud või mitte.

Kostja on seisukohal, et puuduvad takistused täitemenetluse läbiviimiseks. Hagejad on

müügilepinguga võtnud endale kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele kostja poolt tehtud tööde

kohta arve esitamisel. Arve esitati 21. septembril 2007. a, seega on nõue muutunud sissenõudele

pööratavaks ning sundtäitmine on lubatav. Täitemenetluse lõpetamine TMS § 48 punkti 2 alusel

(sissenõudja nõue on rahuldatud) ei ole võimalik, kuna hagejad ei ole võlgnetavat summat kostjale

tasunud. Teise täitemenetluse lõpetamise alusena on hagejad viidanud TMS § 48 punktile 7, leides,

et kohtutäitur ei ole kontrollinud ega hagejatele esitanud TMS §-s 19 nõutud tõendeid. Kostja on

täitedokumendis sisalduva nõude, mis sõltub tähtaja möödumisest või tähtpäeva või tingimuse

saabumisest, sissenõutavaks muutumist kohtutäiturile tõendanud, esitades kinnistu müügilepingu ja

selle alusel väljastatud arve. Kostja ei pidanudki esitama kohtutäiturile mingeid täiendavaid tõendeid

tööde lõpetamise kohta. Täitemenetluse formaliseerituse printsiibist lähtudes ei saanudki kohtutäitur

kontrollida nõude olemasolu, vaid ainult täitedokumentide olemasolu ning vastavust neile

esitatavatele nõuetele. Kuivõrd antud juhul ei ole TMS § 221 lõike 1 eeldused täidetud, on kostja

seisukohal, et ühtki täitemenetlust välistavat asjaolu ei esine.

Kostja palub esitatud hagiavaldus sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks jätta rahuldamata

ja menetluskulud mõista välja hagejatelt.

HAGEJATE VASTUS KOSTJA VASTUVÄIDETELE (tl 67-68)

Hagejad leiavad, et kostja väited trasside ja teede valmimise tähtaegade kohta ei vasta tõele. Kostja

ei ole ühegi tõendiga viidatud valmimise kuupäevi tõendanud.

Hoolimata kostja väidetud heastamisest, esinevad ostetud kinnistul siiski puudused (trasse pole siiani

üle antud). Ainuüksi mittetähtaegne kommunikatsioonide ja teede osaline valmimine on oluline

puudus ja piisav alus ostuhinna alandamiseks. Kohustuste mittekohase täitmise heastamiseks ei saa

nimetada olematut kruntidevahelist teed, olematu kvaliteediga vett ning puuduvat kindlust trasse

haldava ettevõtte suhtes.

Kuivõrd trasse ei eksisteerinud kinnistu müügilepingu sõlmimise ajal ja neid pidi kostja alles ehitama

hakkama, on kommunikatsioonide ja teede osas igal juhul tegemist edasilükkava tingimusega, mille

saabumist pidi kohtutäitur TMS § 19 kohaselt kontrollima. Ainuüksi arve, millel puudus poolte

vahelisest lepingust ja VÕS-st tulenev alus, saatmine hagejatele ei tõenda edasilükkava tingimuse

saabumist.

Hagejad paluvad hagi täielikult rahuldada.

KOHTUISTUNG (tl 89-116)

Hagejate lepingulise esindaja, Mehis Adamson’i, selgituse kohaselt paluvad hagejad tuvastada, et

kostja ei ole lepinguga võetud lubadusi täitnud. Kostja peab tõendama, et kõik on valmis, kuid kostja

ei ole seda tõendanud. Vee- ja kanalisatsioonisüsteem ei ole korras. Vesi haiseb, ei ole toiduks

kõlbulik. Tsentraalsed kommunikatsioonid tulid märtsis 2007. a. Alguses oli ajutine elekter. Lubatud

lepingujärgset elektrit said hagejad tarbida 2007. a mai kuus toimunud liitumisest alates.

Tänavavalgustus tuli hilinemisega, kasutusluba on 18. oktoobrist 2007. a. Tee on läbitav vaid kuival

ajal. Hinnaalandus mittevastavuse tõttu oli põhjendatud ja tasaarvestus tekkis sellest, et hinda on

alandatud. 12. mail 2008. a selgus, et kruntidevahelise tee ehitamiseks ei ole vallavalitsusele taotlust

esitatud. Hageja vaidleb vastu tänavate üleandmise aktile. Põllule laiali aetud kruusahunnik ei ole

tee. Kui ei ole ehitusluba, on tegemist ebaseadusliku ehitusega. Tee peab olema ehitatud ehitusloa ja

projekti järgi. Müügilepingu punkt 3.2 ei ole täidetud. Lepingu punktis 3.4 toodud summa 85 373

krooni ei ole muutunud sissenõutavaks, sest kruntide vaheline tee ei ole valmis tehtud. Seega

vähemalt ühes osas ei ole tingimus saabunud. Kuna puudub alus täita kostja nõuet, tuleb

sundtäitmine tunnistada lubamatuks.

Kostja

lepingulise

esindaja,

vandeadvokaat

Margo

Lemetti,

selgituse

kohaselt

vee

kasutamiskõlbmatus sõltu kostjast. Asjas on olemas tõend, et vesi vastab nõuetele, trass on ehitatud

nõuetekohaselt ja on vastu võetud. Kostja pidi ehitama välja liitumispunkti ja tegema võimalikuks

veega varustatuse. See nõue täideti sisuliselt märtsis-aprillis ja kasutusluba väljastati oktoobris.

Tänavavalgustus valmis mais, kuid Eesti Energiale anti üle oktoobris 2007. a. Ostuhinna alandamise

avaldusse ei ole märgitud puudusi, mis tekitasid hagejatele tõsist probleemi. Hagejad alandasid

ostuhinda motiivil, et trassid ei olnud õigeaegselt valmis. Nõuded täideti viivitusega, aga viivised on

makstud ja kostja on oma rikkumised kõrvaldanud. Tänasel hetkel on hagejate jaoks probleemiks

teadmine sellest, et tee ehitamiseks ja kasutamiseks ei ole kohaliku omavalitsuse poolt luba välja

antud. Hagejad on sellega toonud sisse uue momendi, et täitmise tähtaeg ei ole veel saabunud. Tee

küsimus ei ole kindlasti ostuhinna alandamise aluseks sellisel moel nagu hagejad on püüdnud sel

välja paista lasta. Tee rajati 2006. a septembris vastavalt planeeringule. Teeseadus reguleerib tee

valmisolekut. Vald on kinnitanud, et tee on kasutatav, olles sõlminud kostjaga lepingu tee avalikku

kasutusse võtmiseks. Tee seisundi vastavust nõuetele on kontrollitud. Seega tee on valmis ja hagejad

kasutavad seda. Hagejad ise on kinnitanud, et pääsevad oma kinnistule. Ehitusloa olemasolu või

puudumine ei mõjuta tee kasutamist. Tee on valmis siis, kui teed saab kasutada. Ka teostusmõõdistus

näitab, et mõõdetud on valmisolevat teed. Pooled leppisid kokku nende tingimuste tarbimise

võimalikkuses, mitte selles, kuna kohalik omavalitsus annab mõnele tehnosüsteemile kasutusloa.

Hageja peab suutma tõendada, et teed ei ole rajatud. Kostja leiab, et hagejad on kohustatud kostjale

tasuma 85 373 krooni. Hagejad ei vaidlusta vee ja kanalisatsiooni, elektri ja tänavavalgustuse

olemasolu, vaidlus on tee olemasolus. Kui muus osas on leping täidetud, ei ole võimalik alandada

ostuhinda. Hagejad ei saa esitada ostuhinna alandamise nõuet, küll aga täitmise nõude või

kahjunõude. Kohase ja mittekohase täitmise vahe kohta kohtule dokumenti esitatud ei ole. Hagi

rahuldamiseks puuduvad tõendid. Hagejatel lasub kohustus oma lepingujärgsed kohustused täita.

Hagi tuleb jätta rahuldamata.

Kostja seadusliku esindaja, Andrus Bork’i, selgituse kohaselt tuleb hagejatel põhisumma tasuda.

Kostja on alati hagejatele vastanud, kui on helistatud, kuid et vesi ei ole kasutuskõlbulik, sellest

kuuleb kostja alles nüüd. Kostja on trassi omanik.

KOHTU PÕHJENDUSED

Hagejad ostsid kostjalt 1. augustil 2006. a sõlmitud notariaalse kinnistu müügilepingu, ühishüpoteegi

seadmise lepingu, ühishüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu ning asjaõiguslepingute

(tl 27-32) alusel ühisomandisse Tartu maakonnas X vallas X külas X tn 5 asuva kinnistu. Poolte

vahel on vaidlus nimetatud lepingu punktide 3.2, 3.3 ja 3.4, mis puudutavad täiendavaid

kokkuleppeid, üle.

Lepingu punkti 3.2 kohaselt kohustus kostja tagama kinnistu elektrienergiaga (3 x 16 A) varustatuse,

tsentraalsete kommunikatsioonidega (vesi ja kanalisatsioon) varustatuse, kruusakattega kruntide

vaheliste teede ja tänavavalgustuse rajamise hagejate kinnistu maaüksuse piirini hiljemalt

31. detsembriks 2006. a. Käesolevas punktis nimetatud tähtpäevaks kohustus kostja ehitama välja

vajalikud kommunikatsioonid, teed ja tänavavalgustuse, kuid nende tööde maksumus ei sisaldunud

kinnistu müügihinnas. Nimetatud kohustuste täitmisega viivitamisel oli hagejatel õigus nõuda

kostjalt viivist 0,025 % käesoleva lepingu punktis 3.3 nimetatud summa tasumata osalt (st 85 373

kroonilt) iga viivitatud päeva eest.

Lepingu punkti 3.3 kohaselt on lepingu punktis 3.2 nimetatud kommunikatsioonide maksumus

100 krooni ühe kinnistu ruutmeetri kohta, millele lisandub käibemaks 18 %, kokku 170 746 krooni.

Eelnimetatud summast 85 373 krooni kohustusid hagejad tasuma kostja kontole kolme pangapäeva

jooksul arvates käesoleva lepingu sõlmimisest. Hagejad ja hüpoteegipidaja esindaja kinnitasid, et

hüpoteegipidajaga on sõlmitud laenuleping, mille arvel saavad hagejad täita käesolevas lepingu

punktis võetud kohustusest 85 373 krooni.

Lepingu punkti 3.4 kohaselt leppisid kostja ja hagejad kokku, et hagejad tasuvad eelnimetatud tööde

tasumata summa (85 373 krooni) kostjale täiendavalt hagejatele esitatud arvete alusel hiljemalt

kolme pangapäeva jooksul arvates tööde lõpetamisest kostja kontole. Lepingu punktis 3.4 nimetatud

kohustuse täitmise tagamiseks seadsid hagejad kostja kasuks kinnistule hüpoteegi summas 85 373

krooni kinnistu igakordsete omanike kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga

tagatud nõuete rahuldamiseks (lepingu punktid 4.5 ja 4.6).

Hagejad leiavad, et kostja on lepingu punktis 3.2 võetud kohustust täitnud elektrienergia ja

tsentraalsete kommunikatsioonidega varustatuse ning tänavavalgustuse rajamise osas olulise

viivitusega, kuid kruusakattega kruntide vaheliste teede rajamise osas ei ole kokkulepet üldse

täitnud, mistõttu ei ole saabunud hagejaid kohustuse täitmisele kohustav tingimus ja kostja ei ole

õigustatud nõudma 85 373 krooni tasumist. Kostja leiab, et kõik lepingu punktis 3.2 võetud

kohustused on täidetud, küll viivitusega, aga viivised on makstud ning hagejatel lasub kohustus oma

lepingujärgsed kohustused täita.

Seega tuleb kohtul anda hinnang selle kohta, kas kostja on taganud kruusakattega kruntide vaheliste

teede rajamise hagejate kinnistu piirini.

Kohus leiab, et lepingu punktis 3.2 sätestatu on iseloomulik töövõtule. VÕS § 635 lõike 1 kohaselt

töövõtulepinguga kohustub üks isik (töövõtja) valmistama või muutma asja või saavutama teenuse

osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö), teine isik (tellija) aga maksma selle eest tasu.

Töövõtuleping on täidetud juhul, kui on saavutatud lepinguga silmas peetud tulemus (kui töö on

valminud), antud vaidluses kruusakattega tee hagejate kinnistuni. Töö valmimist peab tõendama

kostja. Kostja on esitanud kohtule akti teostatud tööde üleandmise-vastuvõtmise kohta (tl 97), millest

nähtub, et X tänaval on teostatud teetööd vastavalt projekteerija Tiit Korn’i poolt koostatud

joonistele täies mahus, mistõttu võib objekti võtta kasutusse. Kostja ja X Vallavalitsuse vahel on

19. septembril 2007. a sõlmitud tee avalikuks kasutamiseks andmise leping nr 40. Teeseaduse (TeeS)

§ 4 lõike 1 kohaselt avalikult kasutatavad teed on riigimaantee, riigi talitee, kohalik tee ja kohalik

talitee. Avalikult kasutatavat teed võib kasutada igaüks teeseaduses ja teistes õigusaktides sätestatud

piirangutega. Hagejad ei vaidle vastu, et nad kasutavad teed oma kinnistule pääsemiseks, kuid

hagejad ei nõustu sellega, et töö loetakse tehtuks, kuivõrd kokkulepitu peab vastama ka teatud

omadustele. Kuivõrd eraldi kokkulepped poolte vahel puuduvad, tuleb lähtuda valmistatu tavalisest

kasutusvõimalusest, mida tellija tavaliselt sellisest asjast oodata võib. TeeS § 10 lõike 1 ja 2 kohaselt

teel

peab

olema

võimalik

ohutult

liigelda

ning

tee

peab

vastama

majandus-

ja

kommunikatsiooniministri poolt tee seisundi kohta esitatavatele nõuetele. Majandus- ja

kommunikatsiooniministri

17. detsembri

2002. a

määrusega

nr 45

vastu

võetud

„Tee

seisundinõuded“ ja selle lisade kohaselt on kruusakattega kõrvaltänava nõutav seisunditase 2, mille

järgi peab põikprofiili kalle olema üle 2 %; kruusa või pinnase valli kõrgus tee servast, mis ei takista

vee äravoolu, alla 10 cm ning roopad ja ebatasasused sügavusega alla 8 cm. Kostja esitatud tänavate

ülevaatuse akti (tl 96) kohaselt esines tänavatel üksikuid ebatasasusi ja roopaid, mis ei ületanud

seisundinõuete piire. Kruusa ja pinnase valle tänavate servas ei esinenud. Samuti oli normis

põikprofiili kalle. Seega vastab kostja ehitatud tee teeseaduses ettenähtud nõuetele ja on sobilik

võimaldama hagejatele juurdepääsu kinnistule. Antud asjaolu kinnitab ka Ain Uibopuu

Maamõõdubüroo koostatud teostusmõõdistamine (tl 107-114). Hagejad on esitanud kohtule X

Vallavalitsuse vastuskirja (tl 95), millest nähtub, et X tänava ehituseks ei ole 12. mai 2008. a seisuga

väljastatud tee ehitusluba ega kasutusluba. Kohus leiab, et nimetatud lubade puudumine ei vähenda

tee kasutusväärtust ega tähenda mittekohast täitmist lepingu punkti 3.2 mõttes, sest kohustuse sisust

tulenev ja tegelik olukord ei erine teineteisest. Samas ei tähenda öeldu, et kostjal ei oleks kohustust

vastava dokumentatsiooni kordaajamiseks lähtudes seaduses sätestatust. Eeltoodust tulenevalt on

kohus seisukohal, et kostja on kõik lepingu punktis 3.2 võetud kohustused täitnud – on taganud

kinnistu

elektrienergiaga

(3 x 16 A)

ning

tsentraalsete

kommunikatsioonidega

(vesi

ja

kanalisatsioon) varustatuse ja kruusakattega kruntide vaheliste teede ning tänavavalgustuse rajamise

hagejate kinnistu piirini – mistõttu on hagejad kohustatud tasuma kostjale lepingu punktis 3.4

kokkulepitud summa 85 373 krooni. Kostja on 21. septembril 2007. a esitanud hagejatele arve nr 141

kommunikatsioonide eest II osamakse (lõplik makse) tasumiseks 7 päeva jooksul (tl 59). Kostja

tasunõue muutus VÕS § 637 lõike 3 kohaselt sissenõutavaks töö valmimisest. Kuivõrd kohus

tuvastas, et kostja on lepingu punktis 3.2 võetud kohustused täitnud, oli kostja õigustatud nõudma, et

hagejad täidaksid omapoolse kohustuse lepingu puntki 3.4 järgi.

Hagejad on 12. septembril 2007. a alandanud lepingulist ostuhinda kommunikatsioonide osas 85 373

krooni võrra vastava avalduse tegemisega kostjale (tl 36). Avalduse kohaselt kasutavad hagejad

seadusest tulenevat õigust kohustuse rikkumise, milleks on kommunikatsiooni hanke hilinemine ja

kommunikatsioonide mittevastav ehitamine, korral kasutada õiguskaitsevahendeid.

VÕS § 100 kohaselt kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või

mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Kostja on ise tunnistanud, et kohustus on

täidetud alles pärast selleks ettenähtud tähtpäeva möödumist (tl 55, 105). Samas täitmisega

hilinemine ei saa VÕS § 112 lõikest 1 tulenevalt olla hinna alandamise põhjuseks. VÕS § 112

lõike 1 kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema

poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele

kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise

aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab

väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Seega jääb üle vaid juhtum, kui kohustust ei ole

täidetud ettenähtud viisil, st täitmine on ebakvaliteetne. Et kohustus ei ole kohaselt täidetud, seda

peab vaidluse korral tõendama hinda alandada sooviv pool. Hagejad ei ole kostjale ette heitnud

mittekohast

täitmist

lepingujärgse

lubatud

elektrienergiaga

(3 x 16 A)

varustamise

ja

tänavavalgustuse rajamise osas. Hagejate etteheited puudutavad tsentraalsete kommunikatsioonidega

(vesi ja kanalisatsioon) varustatust ja kruusakattega kruntide vaheliste teede rajamist. VÕS § 648

lõike 1 punkti 1 kohaselt tellija ei või vähendada töövõtjale maksmisele kuuluvat tasu, kui töövõtja

viis töö vastavusse lepingutingimustega või tegi uue töö. Kostja esitatud OÜ Tartu

Keskkonnauuringud poolt 14. aprillil 2008. a tehtud X tänava veevärgivee analüüsi (tl 98-100)

kohaselt ei ole vees baktereid ja uuritud näitajad jäävad lubatud piirnormi piiresse (va mangaan). X

Vallavalitsus on 18. oktoobril 2007. a andnud kasutusloa nr 1143 (tl 78) X tänava veevarustuse,

puurkaevu, pumbamaja ja kanalisatsiooni kasutamiseks. 22. aprillil 2008. a on kontrollitud X tänava

vastavust tee seisundinõuetele ja leitud, et üksikud ebatasasused ja roopad ei ületa seisundinõuete

piire, kruusa- ja pinnasevalle tänavate servas ei esine ja põikprofiili kalle on normis (tl 96). 12. mail

2008. a on Ain Uibopuu Maamõõdubüroo teinud X tänava teostusmõõdistamise (tl 107-114), tuues

välja X tänava ristprofiili (tl 114), millest nähtub, et tänava põikprofiili kalle on 3 % (seisunditase 2

järgi peab põikprofiili kalle olema üle 2 %). Seega on kostja lepingus võetud kohustused täitnud

kohaselt ja hagejate poolt hinna alandamine tulenevalt mittekohasest täitmisest alusetu. Kui hagejatel

on pretensioone tee sõidetavusega, siis tee avalikuks kasutamiseks andmise lepingu nr 40

punkti 3.2.1 järgi peab vald tagama tee sõidetavuse ja liiklusohutuse alates 19. septembrist 2007. a

(tl 79-81). Õige on kostja märkus selle kohta, et isegi kui eeldada, et hagejatel oli õigus hinda

alandada, võisid hagejad hinda alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele

kohase täitmise väärtusesse, mitte kogu tasumata summa ulatuses.

24. septembril 2007. a tasaarvestasid hagejad oma ostuhinna alandamise nõudest tuleneva 85 373

kroonise nõude kostja vastu kostja arvest nr 141 tuleneva 85 373 kroonise nõudega hagejate vastu,

esitades tasaarvestuse avalduse (tl 37) ja lugedes nõuded lõppenuks. VÕS § 197 lõike 1 kohaselt kui

kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu

samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega

tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema

kohustuse täitmist. Seega tasaarvestuse õiguse tekkimise üheks eelduseks on, et kahe isiku vahel on

vastastikused rahalised või muud samaliigilised nõuded. Kohus leiab, et antud juhul ei ole tegemist

tasaarvestuse olukorraga, sest hagejatel puudub vastastikune rahaline nõue kostja vastu. Õige on

kostja sellekohane väide, et hinna alandamisest (eeldusel, et hagejatel oli õigus hinda alandada) ei

teki iseseisvat nõuet, vaid ainult õigus keelduda enda kohustuse täitmisest alandatud hinna võrra.

Eeltoodust tulenevalt ei ole hagejate tasaarvestuse avaldusel õiguslikke tagajärgi (kostja 85 373

krooni suurune nõue ei ole lõppenud). Lisaks tuleneb VÕS § 200 lõikest 4, et tasaarvestav pool ei saa

tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Kostja on 3. oktoobril 2007. a

kasutanud seadusest tulenevat õigust ja esitanud hagejatele lepingust tuleneva kohustuse summas

85 373 krooni täitmise nõude koos vastuväidetega ostuhinna alandamise ja tasaarvestuse avaldusele

(tl 38-39).

TMS § 221 lõike 1 kohaselt võlgnik võib esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või

tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu. Kuivõrd kohus

on tuvastanud, et kostja on lepingu punktis 3.2 võetud kohustused täitnud, olles seetõttu õigustatud

nõudma, et hagejad täidaksid omapoolse kohustuse lepingu puntki 3.4 järgi ja hagejate tasaarvestuse

avaldusel ei ole õiguslikke tagajärgi ning kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et nõue oleks

ajatatud või rahuldatud, tuleb hagejate hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks jätta

rahuldamata. Kohus leiab, et täitemenetlust ei ole alustatud põhjendamatult täitemenetluse

tingimuste täitmata jätmise tõttu. TMS § 2 lõike 1 punkti 19 kohaselt täidetakse täitemenetluses

nõuded, mis tulenevad notariaalselt tõestatud kokkuleppest, mis näeb ette kinnisasja omaniku

kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Lepingu

punktist 4.6 nähtub, et hüpoteegiga on tagatud kostja nõuded hagejate vastu lepingu punktis 3.4

nimetatud kohustuse täitmise tagamiseks. Lepingu punktis 3.2 ettenähtud tähtaeg täiendavate

kokkulepete täitmiseks oli möödunud, samuti oli möödunud lepingu punkti 3.4 alusel 21. septembril

2007. a väljastatud arve nr 141 tasumise tähtaeg. Seega oli kohtutäitur õigustatud alustama

täitetoimingutega sissenõudja avalduse ja täitedokumendi alusel.

Tulenevalt TsMS § 386 lõikest 4 kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb

rahuldamata. Kuivõrd kohus jätab hagi rahuldamata, tühistab kohus Tartu Maakohtu 13. novembri

2007. a kohtumääruse hagi tagamiseks, millega peatati täitemenetlus kohtutäitur Reet Rosenthal’i

poolt algatatud täiteasjades nr 186/2007/2300 ja nr 186/2007/2299 tsiviilasjas nr 2-07-47052

kohtulahendi jõustumisel.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

TsMS § 173 lõike 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste

vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lõige 3 sätestab, et

menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab

kandma.

Tulenevalt TsMS § 162 lõikest 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS

§ 162 lõike 1 alusel kannavad antud asjas menetluskulud hagejad.

Kohtunik