2-06-25390/14 · Pärnu Maakohus Kuressaare kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Pärnu Maakohus

Kohtunik

Külli Mõlder

Otsuse avalikult teatavaks

30. aprill 2008

Kuressaare

tegemise aeg ja koht

Tsiviilasja number

2-06-25390

Hagi ese

OÜ Viki Keskus hagi Svelastik OÜ vastu rendivõla ja

viivise nõudes ja nõudes kohustada kostjat vabastama

üüritud ruumid ja need hagejale üle andma ja Svelastik

OÜ vastuhagi OÜ Viki Keskus vastu üüritava asja

kasutamiseks vajalike remonttööde tegemisele

kohustamise nõudes

Menetlusosalised

Hageja OÜ Viki Keskus (registrikood 10340961,

asukoht Viki küla Kihelkonna vald Saare maakond),

seaduslik esindaja Rein Rauk , hageja lepinguline

esindaja volikirja alusel vandeadvokaat Andres Tamm

(Tolli 7 Kuressaare), kostja Svelastik OÜ (registrikood

10357401, asukoht Kihelkonna Saare maakond)

seaduslik esindaja Ando Arne Arnesson Gunnarson (

Carlwahrenväg 15, 76335, Hallstavik, Rootsi

Kuningriik)

Asja läbivaatamise kuupäev

10. aprilli12008

Resolutsioon

1. Rahuldada hagi.

2. Välja mõista Svelastik 0Ü-lt OÜ Viki Keskus kasuks üürivõlg summas 68 044

(kuuskümmend kaheksa tuhat nelikümmend neli)krooni 20 senti ja viivis 53 463

(viiskümmend kolm tuhat nelisada kuuskümmend kolm ) krooni 30 senti.

3. Kohustada Svelastik OÜ-d vabastama üüritud ruumid Viki külas, Kihelkonna vallas

ja andma need üle osaühingule Viki Keskus.

4. Jätta rahuldamata OÜ Svelastik vastuhagi OÜ Viki Keskus vastu üüritava asja

kasutamiseks vajalike remonttööde tegemisele kohustamise nõudes.

5. Menetluskulud jätta kostja kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu

möödumisel, arvates esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

Vastavalt esitatud hagile /t.l. 2/ on hageja OÜ Viki Keskus ja kostja Svelastik OÜ vahel

pikaajalised üürisuhted. Viimane mitteeluruumi üürileping oli sõlmitud 14. detsembril

2005.a. Lepinguga andis hageja kostja kasutusse Viki külas, Kihelkonna vallas, Saare

maakonnas asuva kaarhalli kogupinnaga 540 rm.

Vastavalt lepingu p. 2 kohustus kostja hagejale tasuma üüri igakuiselt, 4860,30, järgmise

kuu 10. kuupäevaks.

Kostja tasus üüri pikema aja jooksul ebaregulaarselt ning suurte viivitustega. Alates

novembrist 2005 ei ole kostja üüri tasunud ja 01, septembri 2006.a. seisuga oli võlgnevus

hagejale 53 463,30 krooni.

Kostja on võlga ja viivisevõlga summas 107 86,40 krooni kinnitanud 01 . septembril 2006

väljastatud saldokinnitusega.

VÕS § 162 lg. 1, 271, 113 lg. 1 alusel taotleb hageja võla ja viivise , kokku 106 926,60

krooni väljamõistmist kostjalt. Viivist vähendas hageja põhivõla summani.

Hagi täienduses 23. 04. 2007.a. suurendas hageja põhivõla summat 14 580,90 krooni

võrra , e. kuni üürilepingu lõpuni O1. jaanuari12007.a.

03. jaanuari12007 on hageja andnud kostjale kätte lepingu lõppemise ja vara tagastamise

teate, hoiatades kostjat, et juhul, kui ta vara ei tagasta, siis kasutab hageja VÕS § 335.

toodud üürileandja õigust nõuda üürnikult asja üleandmisega viivitamise eest

kahjuhüvitist lepingus kokku lepitud üüri näol. Kuna kostja ruume vabastanud ei ole,

taotleb hageja kahjuhüvitise summas 18 631, 15 krooni väljamõistmist kostjalt.

Hageja täiendas oma hagi ka nõudega kohustada kostjat üüritud ruumid viivitamatult

vabastama. Hagi täienduses tugines hageja VÕS § 271, 334 ja 335.

VASTUHAGI hageja ei tunnistanud ja ei nõustunud talle kuuluva angaari katuse remondi

kohustusega. Hageja on seisukohal, et kõigepealt peaks kostja täitma enda kohustuse ja

alles siis täidab hageja enda oma. Üürist keeldumist ei pea hageja põhjendatuks, sest

leiab, et tegemata remont ei ole kostja tegevusele takistuseks olnud.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja oma kirjalikus vastuses /ta. 37/ hagi ei tunnistanud. Kostja küll möönis, et

võlgneb hageja poolt nõutud üürisumma, kuid leidis, et tal on õigus seda mitte

maksta, kuna hageja ei ole oma kohustust üürile antud hoone puuduste

kõrvaldamiseks täitnud.

Poolte vahel 1999.aastal sõlmitud lepingu nr. 991122 kohaselt kohustus hageja teostama

vajalikud remonttööd üüriobjektil- remontima katuse ja tualettruumid. Lepinguliste

kohustuste mittetäitmise kohta on kostja hagejale korduvalt saatnud kirju, kuid

tulemusteta.

Kostja leidub, et seetõttu on tal õigus keelduda oma võlgnetava kohustuse täitmisest.

15. 12. 2005 teatas kostja hagejale, et peatab üüri maksmise, kuni hageja oma kohustused

täidab.

Kostja leiab, et on käitunud seadusepäraselt ja oli õigustatud keelduma üüri maksmisest.

Tulenevalt VÕS § 61g. l, 276 lg. 1, 278 p. 1 ja 297 lg. 1 palub kostja( vastuhagis hageja)

kohustada OÜ-d Viki Keskus tegema remonttöid üürile antud angaaris järgmises mahus:

l. kontori remont, 2. WC- de remont, 3. angaari (niiditootmistsehh) katuse remont.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUS

Kohus, tutvunud esitatud materjalidega ja kuulanud ära poolte seisukohad, leidis, et

esitatud hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele järgmistel põhjustel:

VÕS § 271 järgi üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule

(üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu

(üüri).

Hageja OÜ Viki Keskus on alates 1993. aastast üürinud osaühingule Svelastik, viimase

tootmistegevuseks, angaari asukohaga Viki külas, Kihelkonna vallas, Saare maakonnas.

Pooled on igal aastal sõlminud uue, aastase tähtajaga üüri (rendi)lepingu. Viimane leping

sõlmiti 14. detsembril 2005.a./t.l. 4/.

Lepingu p. 2 võttis kostja endale kohustuse maksta üüritud vara eest renti, kaarhalli eest

6,30 krooni kuus ühe ruutmeetri eest, esiku ja koridori eest 4.20 krooni kuus ühe

ruutmeetri eest, kontoriruumi eest 40.00 krooni kuus ühe ruutmeetri eest.

Vaidlust ei ole kostja kohustuse üle tasuda üüri, mille kostja pidi maksma iga kuu 10.

kuupäevaks. Kostja tunnistab, et on jätnud üüri maksmata, kuna hageja rendileandjana on

jätnud täitmata oma kohustuse teha üürile antud ruumidele remonti.

06. detsembril 2007 sõlmitud kompromissilepingus on kostja hageja nõude põhivõla 121

507,50 krooni nõudes õigeks võtnud ja lubanud selle tasuda kohtu tagatiste arvele.

Hiljem kostja sellest loobus .

Eeltoodust tulenevalt on kohus asunud seisukohale, et hageja nõue kostja vastu üürivõla

nõudes summas 68 044,20 krooni on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.

Küsimus on selles, kas hagejapoolne lepingujärgsete kohustuste täitmata jätmine sai olla

aluseks üüritasu maksmata jätmisele kostja poolt .

VÕS § 276 järgi on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks

koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise

selles seisundis lepingu kehtivuse ajal.

VÕS § 278 järgi, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik

ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine

on takistatud, võib üürnik:

1) nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva

seaduse §-s 279 sätestatule;

2) nõuda üürileandjalt kolmanda isikuga õigusliku vaidluse ülevõtmist;

3) nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist;

4) alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule; 5) hoiustada üüri

vastavalt käesoleva seaduse §-s 298 sätestatule. Seadus annab üürnikule võimaluse üür

hoiustada. Esialgselt kohtumenetluses sõlmitud kokkuleppes on pooled nii ka kokku

leppinud, et kostja maksab üüri kohtu tagatiste arvele, kuid kostja seda ei teinud.

lk 5

VÕS § 296 annab üürnikule küll võimaluse mitte maksta üüri ega kanda kõrvalkulusid

ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse

§-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja

tema kasutusse.

Lõike 2 kohaselt, kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva

seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik

alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse

kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest.

06. detsembriks 2007 , so. poolte poolt kokkuleppe koostamise aja seisuga oli hageja

poolt võetud kohustustest täitmata vaid angaari katuse remont. Kostja on kinnitanud, et

kogu üüritud ruumide kasutamise aja jooksul ei takistanud hageja poolt tegemata jäetud

remont tootmistegevust nendes ruumides. Seetõttu ei saa üüri maksmata jätmist kostja

poolt pidada põhjendatuks.

Kostja ei pidanud vajalikuks kasutada õiguskaitsevahendina ka VÕS § 279 ettenähtud

õigust leping üles öelda. Vastupidi- kostja sooviks ruume edasi kasutada, mis omakorda

tõendab, et puudused hageja tegevuses ei ole olnud takistuseks kostjal ruume kasutada ja

seetõttu on hageja nõue üüri väljamõistmiseks kostjalt põhjendatud.

VÕS § 2791õike 3 kohaselt võib üürnik puuduse või takistuse ise kõrvaldada ja nõuda

selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui üürileandja on puuduse või takistuse

kõrvaldamisega viivituses või kui asja puudus või takistus piirab asja sihtotstarbelise

kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral.

Kostja ei ole peale O1. O1. 2006, e. üüri maksmise peatamist ise tema poolt esile toodud

puudusi (WC-de halb seisukord, katkine katus) kõrvaldanud, mistõttu puudub võimalus

ka tehtud kulutuste tasaarvestamiseks VÕS § 297 alusel.

Nagu juba öeldud, sõlmiti viimane üürileping poolte vahel 14. detsembri12005, tähtajaga

31. 12. 2006. See tähendab, et leping lõppes 31. 12. 2006.

03. jaanuari12007 teatas hageja kostjale lepingu lõppemisest, selgitades, et VÕS § 334

alusel peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama

seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule

üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud

seisundis.

Hageja hoiatas üürnikku, et VÕS § 335 alusel on tal õigus nõuda asja üleandmisega

viivitatud aja eest kahjuhüvitist lepingus kokkulepitud üüri näol.

Vastuseks sellele kirjale on kostja teatanud, et loodab rendipinna üle anda 12 kuu jooksul.

2007. aasta jooksul on kostja üüritud ruume jätkuvalt kasutanud.

VÕS § 335 järgi, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja

viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis

on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui

üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei

välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega taile tekitatud ja

üürisummat ületava kahju hüvitamist.

lk 6

Hageja on esitanud kostja vastu kahjuhüvitise nõude nelja kuu üüri summas kokku

18 631,15 krooni, mis kohtu hinnangul on põhjendatud. Hageja on küll viimasel istungil

väitnud, et soovib hüvitisena 12 kuu üüri väljamõistmist kostjalt, kuid ei ole esitanud nõude

suurendamise avaldust, mistõttu kohus ei pea võimalikuks välja mõista kahjuhüvitist

suuremas summas , kui see on märgitud hagi täiendamise avalduses.

Seoses lepingu lõppemisega on kostja kohustatud üüritud ruumid hagejale üle andma.

VÕS § 113 järgi rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda

võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase

täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele

lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui

seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.

Pooled on lepingu p. 2 ette näinud maksmisega viivituse korra viivise määra 0,5 % päevas

tasumisele kuuluvast summast.

Seoses maksmisega viivitamisega taotleb hageja viivise väljamõistmist kostjalt summas 53

463,30 krooni, s.o. põhivõlast väiksemas summas, mis kohtu hinnangul on põhjendatud.

Kohus jätab rahuldamata kostja vastuhagi, milles kostja taotles kohustada hagejat tegema

remonti üüritud ruumides. Kuna kostjal puudub seaduslik alus vaidlusaluste ruumide

kasutamiseks, ei saa ta angaari omanikult nõuda ka viimasele kuuluva asja parandamist.

TsMS § 162 järgi hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seoses hagi

rahuldamisega jätab kohus kohtukulud kostja kanda.

Hageja on pakkunud kostjale kohtu hinnangul mõistlikku kompromissi, kuid kostja sellega ei

nõustunud.

Kohus selgitab, et pooltel on võimalik kompromissilepingu sõlmimiseks ja asja menetluse

lõpetamiseks kuni kohtuotsuse jõustumiseni.

Kohtunik: Külli Mõlder