3-08-279/27 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Otsuse tegemise aeg ja koht

29. aprill 2008, Tallinn

Haldusasja number

3-08-279

Haldusasi

E.P.e kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 27.06.2007

ehitusloa nr 26206 osalise tühistamise nõudes

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistungil 11. aprillil 2008

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: E.P.

Esindaja: v.adv Toomas Pikamäe

Vastustaja: Tallinna Linnaplaneerimise Amet

Esindaja: Elvis Tõnnison

Kolmas isik: OÜ Polar Holding

Esindaja: adv. Toivo Viilup

RESOLUTSIOON

1. Jätta E.P.e kaebus rahuldamata.

2. Mõista E.P.elt OÜ Polar Holding kasuks välja menetluskulud summas 5000 (viis

tuhat) krooni.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse kohtu

kantselei kaudu teatavakstegemisest esitada apellatsioon-kaebus

vahetult Tallinna Ringkonnakohtule (HKMS § 28; § 31 lg 4).

I KAEBUSE ESITAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

1. 13. veebruaril 2008 Tallinna Halduskohtule esitatud kaebusega taotleb E.P.e Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti 27. juuni 2007 ehitisloa nr 26206 osalist tühistamist. Kõnealune

ehitusluba on antud Polar Holding OÜ-le Tallinnas Masti tn 3 kinnistule ehitise püstitamiseks.

Kaebuse kohaselt kuulub kaebuse esitajale Masti tn 3 kinnistuga külgnev kinnistu aadressil xxxxx

2. Kaebuse esitaja leiab, et vaidlustatud ehitusluba on vastuolus ala detailplaneeringuga. Esiteks

toob kaebuse esitaja välja, et ehitusloas ette nähtud parkimiskohtade arv on ligi kaks korda

suurem, kui detailplaneeringus ette nähtud ning sellega on ehitusloa väljastamisel rikutud

ehitusseaduse § 19 lõiget 1. Kaebuse esitaja toob seejuures välja, et ehitusprojektis viidatakse küll

Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsuse „Tallinna parkimise korralduse arengukava

aastateks 2006-2014“, milles esitatud tabeli kohaselt võiks Masti 3 kinnistu parkimiskohtade

arvuks olla 23, ent leiab, et esiteks on kaheldav linnavolikogu pädevus sarnase arengukava

koostamiseks, kuna linnavolikogu ei saa piirata omandiõigust ilma asjakohase seadusest tuleneva

volitusnormita ning seega on arengukava vastuolus põhiseaduse § 3 lõike 1 esimese lause ning §

32 lõike 3 teise lausega. Teiseks leiab kaebuse esitaja, et sarnase arengukavaga ei saa muuta

detailplaneeringut, kuivõrd arengukava kui sisuliselt üldplaneeringuga saab planeerimisseadusest

tulenevalt muuta sama liiki või suurema üldistusastmega planeeringut, mitte aga väiksema

üldistusastmega planeeringut.

3. Samuti on kaebuse esitaja seisukohal, et ehitusloas ette nähtud elamu korruste arv ületab

detailplaneeringus ettenähtud korruste arvu, kuna detailplaneeringu kohaselt võis Masti 3

kinnistule püstitada ühe elamu ja ühe abihoone maksimaalse kõrgusega 11 meetrit ning kolme

täiskorrusega, samas kui ehitusloas näidatud hoone korruste arv on 4, sh. 3 maapealset korrust

ning lisaks veel soklikorrus. Seejuures viitab kaebuse esitaja ehitusloa väljastamise ajal kehtinud

majandus- ja kommunikatsiooniministri 24.12.2002 määruse nr 69 „Ehitise tehniliste andmete

loetelu“ § 22 lõikele 1, mille kohaselt võetakse ehitise korruste arvu määramisel arvesse ehitise

kõikide korruste arv.

4. Kaebuse esitaja on seisukohal, et ehitusluba rikub talle Põhiseaduse §-ga 26 tagatud eraelu

puutumatust ja §-ga 32 tagatud omandi puutumatust, kuna detailplaneeringus lubatust suurem

parkimiskohtade arv ja korruste arv riivavad otseselt kaebuse esitaja kui Masti 3 kinnistu

piirinaabri privaatsust ning tema kinnistu väärtust. Seejuures leiab kaebuse esitaja, et hoone

korruste arv on otseselt ning parkimiskohtade arv teatud määral seotud Masti 3 kinnistule

püstitatavas hoones asuvate korterite arvuga, kusjuures mida rohkem on kortereid, seda enam on

ka elutegevuse tõttu naaberkinnistule kanduvat müra.

5. Kohtuistungil viitas kaebuse esitaja Tallinna Ringkonnakohtu määrusele haldusasjas 3-07-102,

milles leiti, et korruselisuse näol on tegemist detailplaneeringu siduva tingimusega, millest tuleb

ehitusloa andmisel lähtuda kuni seda tingimust ei ole muudetud ning ehitusluba

detailplaneeringust suurema korruste arvuga hoone ehitamiseks rikub isiku õigust olla kaasatud

planeerimismenetlusse.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

6. Tallinna Linnaplaneerimise Amet peab kaebust põhjendamatuks ning palub see rahuldamata

jätta. Parkimiskohtade arvu osas leiab vastustaja, et detailplaneeringus ette nähtud

parkimiskohtade arvu tuleb vaadelda minimaalse kohustusliku rajatavate parkimiskohtade arvuna

ning ettenähtust suurem parkimiskohtade arv ei saa naaberkinnistu omaniku õigusi rikkuda.

Samas rõhutab vastustaja, et ehitusprojekti kohaselt korraldatakse parkimine Masti 3 kinnistul

nii, et säilib senine haljastus ning krundil olevad puud säilitatakse. Vastustaja leiab, et kaebuse

esitaja seisukoht on ekslik ka korruste arvu osas, kuivõrd detailplaneeringu kehtestamise ajal

kaebuse esitaja poolt viidatud majandus- ja kommunikatsiooniministri määrus ei kehtinud ning

seega ei kehtinud detailplaneeringu kehtestamise ajal nõue, et ära tuleks märkida ka maa-alused

korrused ning seetõttu on detailplaneeringus peetud silmas vaid maapealseid korruseid, kusjuures

ehitusprojektis nähakse ette just 3 maapealset korrust, sest soklikorruse kõrgus ei ole selline, et

seda eraldi maapealse korrusena nimetada saaks. Puutuvalt kaebuse esitaja väitesse, et lubatust

suurem parkimiskohtade arv rikub kaebuse esitaja privaatsust, leiab vastustaja, et kuna

detailplaneering ei piira kinnistule rajatavasse hoonesse moodustatavate korterite või elanike

kasutatavate mootorsõidukite arvu, siis ei saa detailplaneeringus ette nähtust suurem

parkimiskohtade arv kaebuse esitaja õigusi rikkuda. Vastustaja lisab, et ehitusprojekti kohaselt

varjatakse autod ümberkaudsete elanike pilgu eest ning istutatakse hekk ning seega ei saa kaebuse

esitaja privaatsus väheneda. Samuti leiab kaebuse esitaja ehitusprojektile viidates, et kuna

soklikorrusele tulevad üksnes panipaigad ja garaažid, siis ei saa soklikorrus mõjutada rajatavate

korterite arvu.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT

7. Vaidlustatud ehitusloa adressaadiks olev OÜ Polar Holding peab samuti kaebust

põhjendamatuks ja palub see rahuldamata jätta. Esiteks leiab kolmas isik, et kaebus on esitatud

tähtaja rikkumisega, sest kaebuse esitaja ei ole millegagi tõendanud, et sai ehitusloast teada alles

15. jaanuaril 2008 ning tõenäolisemaks tuleb pidada, et kaebuse esitaja sai ehitusloast teada

vahetult pärast ehitusloa väljastamist. Samuti märgib kolmas isik, et kaebuse esitaja ei ole

esitanud taotlust tähtaja ennistamiseks, kusjuures tähtaja ennistamine oleks õiguskindluse

põhimõttest tulenevalt võimatu. Kaebuse sisu osas leiab kolmas isik, et vaidlustatud ehitusluba ei

riku kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi ning seega puudub kaebuse esitajal halduskohtu poole

pöördumise õigus. Kolmas isik märgib veel, et kuivõrd tegemist on linnakeskkonnaga, siis ei saa

kaebuse esitaja eeldada, et naaberkinnistuid ei hoonestata.

8. Kolmas isik ei nõustu kaebuse esitaja seisukohaga, nagu oleks ehitusluba vastuolus

detailplaneeringuga, kuna ehitusloa alusel püstitatav ehitis jääb detailplaneeringuga lubatud

ehitusõigus piiresse. Kolmas isik nõustub vastustajaga, et detailplaneeringus nähakse ette

minimaalne vajalik parkimiskohtade arv ning detailplaneering ei piira parkimiskohtade arvu

suurendamist kinnistul, täiendavate parkimiskohtade puudumine tingiks aga vajaduse kasutada

parkimiseks ümbruskonna tänavaid, mis mõjutaks kaebuse esitaja huve negatiivsemalt kui

parkimise korraldamine kolmandale isikule kuuluval kinnistul. Ka hoone korruselisuse küsimuses

nõustub kolmas isik vastustajaga, leides, et soklikorruse näol ei ole tegemist maapealse korrusega

ning selgitab seejuures, et soklikorruse rajamise läbi ei suurene korterite ega võimalike elanike arv

kinnistul. Viimaks leiab kolmas isik, et ehitusloa tühistamine oleks vastuolus õiguspärase ootuse

põhimõttega, sest kolmas isik on arvestanud ehitusloa kehtima jäämisega ning teinud sellega

seoses kulutusi ligi 2 miljoni krooni ulatuses.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

9. Hinnanud menetlusosaliste seisukohti ja nende kinnituseks esitatud tõendeid, leiab kohus, et

E.P.e kaebus ei ole põhjendatud ning tuleb rahuldamata jätta. Halduskohtu hinnangul ei riku

ehitusluba kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi ning vaidlustatud ehitusloa alusel ehitise

püstitamine ei saa lubatust intensiivsemalt kaebuse esitaja elukeskkonda kahjustada ega tema vara

väärtust vähendada.

10. Esmalt ei nõustu kohus kolmanda isiku seisukohaga, et kaebus on esitatud seaduses

sätestatud kaebetähtaega rikkudes. Kolmas isik on küll oletanud, et kaebuse esitaja võis

vaidlustatud ehitusloast varem teada saada, ent ühtegi tõendit selle kohta, et ta sellest varem

teada saanud oleks või et talle oleks ehitusluba kätte toimetatud, ei ole kolmas isik esitanud.

Samuti ei ole kolmas isik toonud välja muid asjaolusid, millest võiks järeldada, et kaebuse esitaja

pidi ehitusloa olemasolust varem teada saama.

11. Kaebusest nähtuvalt peab kaebuse esitaja enda õigusi rikkuvaks seda, et Masti 3 kinnistule on

ehitusloaga ette nähtud rohkem parkimiskohti, kui on ette nähtud detailplaneeringus ning samuti

seda, et ehitusloa alusel püstitatavas ehitise korruste arv ületab detailplaneeringus ette nähtud

korruste arvu. Arvestades, et kaebuse esitaja on taotlenud ehitusloa osalist tühistamist, tuleb neid

asjaolusid koos vaadeldes asuda seisukohale, et kaebuse esitajat häirivaks on lisaks suuremale

parkimiskohtade arvule just kavandatava ehitise soklikorrus. Seega taandub vaidlus sisuliselt

küsimusele, kas konkreetne ehitusloa alusel püstitatav ehitis saab Masti 3 kinnistu piirinaabrite

privaatsust rohkem rikkuda ning nende kinnistu väärtust rohkem vähendada kui seda teeks

samasugune ehitis, millel ei oleks soklikorrust ning mille juurde oleks kinnistule rajatud täpselt 12

parkimiskohta.

12. Kohtu hinnangul ei saa kaebuse esitaja ehitusloa vaidlustamisel tugineda pelgalt asjaolule, et

ehitusluba on detailplaneeringuga vastuolus, vaid ehitusloa vaidlustamine on võimalik siiski vaid

kaebuse esitaja subjektiivsete õiguste rikkumise tõttu. Kaebuse kohaselt rikutakse ehitusloaga

kaebuse esitaja õigust privaatsusele ning omandi puutumatusele. Kohus selle seisukohaga ei

nõustu. Kaebuses nimetatud õiguste rikkumisega saaks kohtu hinnangul olla tegemist juhul kui

ilmneks, et ehitusloa alusel püstitatava ehitise olemasolu Masti 3 kinnistul mõjutaks kaebuse

esitaja kui piirinaabri privaatsust ning naaberkinnisasja väärtust märkimisväärselt enam kui seda

teeks kehtestatud detailplaneeringus nimetatud maksimaalsetele arvväärtustele vastav ehitise

olemasolu selsamal kinnistul, kusjuures viimatinimetatud tunnustega elamu puhul oleks sarnane

mõju välistatud.

13. Kohus ei nõustu kaebuse esitaja seisukohaga, et kolme korruse asemel kolme täiskorruse

ning

ühe

soklikorruse

rajamine

ning

detailplaneeringus

nimetatust

suurema

arvu

parkimiskohtade rajamine Masti 3 kinnistule tingiks kaebuse esitaja privaatsuse märkimisväärse

vähenemise või tema kinnisasja väärtuse märkimisväärse alanemise võrreldes sellega, mis

kaasneks samasuguse, ilma soklikorruseta ja vastavalt väiksema parkimiskohtade arvuga

ehitisega. Kaebuses viidatakse eelkõige Masti 3 kinnistult naaberkinnistule levivale elutegevusega

kaasnevale mürale. Kohus leiab, et kuna Masti tn 3 kinnistut hõlmava detailplaneeringuga ei ole

krundi ehitusõigust määratud selliselt, et oleks kuidagi piiratud krundile püstitatavas ehitises

elavate inimeste või hoonesse rajatavate korterite arv, siis saaks ehitusluba kaebuse esitaja õigusi

rikkuvaks pidada juhul, kui ehitusluba annaks detailplaneeringus ettenähtuga võrreldes võimaluse

püstitada kinnistule ehitis, mille sihtotstarbelisel kasutamise puhul võib eeldada seda

külastatavate inimeste arvu märkimisväärset suurenemist. Nii näiteks tuleks tõdeda, et

planeeritava elamu asemele kaubanduspinna või teenindusasutuse kasutusse antava pinna

rajamine suurendab seda külastavate inimeste hulka märkimisväärselt ning see võib tõenäoliselt

suurendada ka naaberkinnistule levivat müra. Küll aga leiab kohus, et isegi kui möönda, et

käesoleval juhul võimaldab abiruumide hoone soklikorrusele paigutamine suurendada

eluruumide pinda hoone ülemistel korrustel, ei saa väita, et Masti 3 kinnistut kasutavate inimeste

hulk sellest oluliselt suureneks. On ilmne, et erinevate arhitektuuriliste lahenduste puhul on

hoones elavate inimeste hulk erinev, ent see ei sõltu mitte üksnes rajatavate korterite arvust, vaid

näiteks ka korterite suurusest ning lõpuks ka puhtast juhusest ehk sellest, kui palju inimesi

nendesse korteritesse elama asub. Seega ei saa väita, et konkreetne arhitektuuriline lahendus

põhjustaks suurema elanike arvu, kuivõrd samavõrd suur või suuremgi elanike arv oleks ilmselt

võimalik ka juhul kui ehitisel soklikorrust ei oleks, ent hoones oleks suurem hulk väiksema

pindalaga kortereid, arvestades, et projektist (tl. 16-17) nähtuvalt on enamus rajatavasse

hoonesse ehitatavad korterid keskmise suurusega (70-80 m2). Seega ei saa väita, et antud juhul

tingiks soklikorruse olemasolu suurema elanike arvu, kui see võiks olla soklikorruse puudumisel,

ent mõnevõrra teistsuguse ruumiplaneeringu korral. Seejuures on põhjust eeldada, et kuivõrd

üldteadaolevalt on elamispinna väärtus abiruumide väärtusest märksa suurem, siis vähendataks

soklikorruse puudumise korral oluliselt abiruumide pindala, mitte aga eluruumideks kasutatavat

pinda. Lisaks sellele leiab kohus, et Masti 3 kinnistul toimuvast elutegevusest naaberkinnistule

tingitud mõjutused on suurusjärgu mõttes ühesugused, sõltumata sellest, kas Masti 3 kinnistul

asuvas hoones oleks 14 või näiteks 10 korterit ning pigem sõltuvad need mõjutused Masti 3

kinnistul viibivate inimeste kommetest ja käitumisest, mitte aga niivõrd nende hulgast.

14. Kuivõrd kohus on seisukohal, et käesoleval juhul ei saa ehitusloa alusel püstitatava ehitise

korruste arv mõjutada naaberkinnistu omaniku õigust privaatsusele märkimisväärselt enam kui

seda mõjutaks ühe korruse võrra väiksem ehitis ning selles osas ei saa ehitusluba kaebuse esitaja

õigusi rikkuda, siis puudub vajadus analüüsida seda, kas detailplaneeringus nimetatud kolm

„täiskorrust“ hõlmavad ka soklikorrust või mitte. Kohus märgib siiski, et detailplaneeringus

sätestatud ehitusõiguse sisustamisel ei saa lähtuda õigusaktidest, mis on jõustunud pärast

detailplaneeringu kehtestamist ning seda isegi juhul kui need on jõustunud enne ehitusloa

väljastamist. Seega ei ole põhjendatud tuginemine majandus- ja kommunikatsiooniministri 24.

detsembri 2002 määrusele nr 69 „Ehitise tehniliste andmete loetelu“.

15. Kohus ei nõustu kaebuse esitaja seisukohaga, et suurema arvu kavandatud

parkimiskohtadega kaasneb iseenesest suurem autode arv või et väiksema arvu parkimiskohtade

korral ei oleks tõenäoliselt võimalik sama suurt arvu kortereid ehitada. Ainus, mis hoone

ehitamisel väljaehitatavate parkimiskohtade arvust tõenäoliselt sõltub, on müüdava elamispinna

hind. Ei ole aga põhjust eeldada, et kui kavandatav ehitis ehitada ilma soklikorrusel asuvate

täiendavate parkimiskohtadeta, siis ei oleks sellesse võimalik ehitada 14 korterit või et neisse

korteritesse asuksid elama inimesed, kes autosid ei kasuta või kasutavad neid vähem. Pigem oleks

põhjendatud vastupidine seisukoht – elamu korterite arv ning potentsiaalselt mootorsõidukit

kasutavate elanike arv jääks samaks, erinevus oleks üksnes selles, et kavandatud parkimiskohtade

puudumisel hakataks praktikas mootorsõidukeid parkima suvaliselt kas Masti tn 3 kinnistu piires

(pidades silmas, et krundi lubatud täisehitusprotsent on 25, siis praktiliselt on sõidukite krundil

hoidmiseks ruumi ilmselt küllaga) või tänavatel, mis ilmselgelt häiriks nii kohalikke elanikke kui

üldiselt liiklust märksa enam. Kohus leiab jätkuvalt, et olenemata detailplaneeringus või

ehitusloas nimetatud parkimiskohtade arvust ei oleks naaberkinnistu omanikul mingisugust

õiguslikku alust takistada naaberkinnistul sõidukite parkimist väljaspool selleks ette nähtud ja

ehitisega koos rajatud parkimiskohti. Samuti ei oleks naaberkinnistu omanikul võimalik takistada

pärast ehitise valmimist kinnistule täiendavate parkimiskohtade rajamist, kuivõrd parkimiskoha

rajamine, st. sisuliselt ükskõik millise mõõtmetelt ja muudelt omadustelt sõiduki parkimiseks

sobiva koha parkimiskohana määramiseks ei ole vaja ei ehitusluba ega naaberkinnistu omaniku

nõusolekut. Eeltoodud argumentatsioonile tuginedes leiab kohus, et detailplaneeringus ette

nähtud parkimiskohtade arvu tuleb vaadelda minimaalse kohustusliku rajatavate parkimiskohtade

arvuna ning ehitist, mille juurde kavandatakse detailplaneeringus ette nähtust enamate

parkimiskohtade rajamist, ei saa selle tõttu pidada ka detailplaneeringuga vastuolus olevaks ega

ka naaberkinnistu omaniku privaatsust täiendavalt rikkuvaks. Seega tuleb ka parkimiskohtade

osas, sarnaselt hoone korruste arvule, asuda seisukohale, et detailplaneeringus nimetatud

parkimiskohtade arvu asemel ehitusloas nimetatud hulga parkimiskohtade rajamine täiendavalt

kaebuse esitaja õigusi ei piira. Siinkohal tuleb tähele panna, et Masti 3 hoovi rajatud

parkimiskohtade arv erineb ehituloas ja detailplaneeringus vaid ühe koha võrra, ülejäänud

parkimiskohad rajatakse ehitatava hoone soklikorrusele.

16. Lisaks privaatsusele on kaebuse esitaja välja toonud ka oma kinnistu väärtuse vähenemise.

Kuna aga kaebuse esitaja ei ole kinnistu väärtuse vähenemist üksikasjalikumalt põhjendanud ega

tõendanud, siis tuleb asuda seisukohale, et väidetav väärtuse vähenemine saaks samuti olla

tingitud privaatsuse vähenemist. Kuivõrd kohus leidis aga eespool, et vaidlustatud ehitusluba

kaebuse esitaja privaatsusõigust lubamatult ei piira, siis ei saa see sellest tulenevalt vähendada

kaebuse esitaja kinnisasja väärtust.

MENETLUSKULUD

17. HkMS § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse

rahuldamata jätmisega on kohtuotsus tehtud kaebuse esitaja kahjuks. Sama paragrahvi 7. lõike

kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui

poolele. Kuna HkMS ei näe ette kolmanda isiku kaasamist kindlal poolel, tuleb kolmanda isiku

pool määrata kindlaks tema poolt kohtumenetluses võetud positsioonist lähtuvalt. Käesoleval

juhul on kolmas isik menetluses osalenud selgelt vastustaja poolel, vaieldes kaebusele vastu.

HkMS § 93 lg 1 kohaselt esitatakse menetluskulude väljamõistmiseks kohtule enne kohtuvaidlusi

kohtukulude nimekiri ja kuludokumendid. Vastustaja menetluskulude väljamõistmist taotlenud ei

ole, kolmas isik on kohtule esitanud menetluskulude nimekirja ja kuludokumendid ning

taotlenud 20661,80 krooni suuruse õigusabikulu välja mõistmist. Kohtu hinnangul saab esitatud

raamatupidamisarvestuse väljavõttega ning kassa sissetuleku orderiga lugeda tõendatuks, et

menetluskulud on kantud. HkMS § 93 lg 5 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja

põhjendatud menetluskulud. HkMS § 92 lõikes 10 sätestatakse, et kohus võib jätta kulud

täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle

kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Arvestades asjaolu, et

Tallinna Ringkonnakohus on rahuldanud kaebuse esitaja määruskaebuse esialgse õiguskaitse

küsimuses ning pidades samuti silmas, et halduskohus ei nõustunud kolmanda isiku seisukohaga

kaebetähtaja küsimuses, peab kohus eeltoodud sätete alusel põhjendatuks ja õiglaseks mõista

kaebuse esitajalt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulu 5000 krooni.

Kristjan Siigur

kohtunik