3-07-2536/7 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Otsuse tegemise aeg ja koht

18. aprill 2008, Tallinn

Haldusasja number

3-07-2536

Haldusasi

OÜ Esimene Mai kaebus keskkonnaministri 13.11.2007

käskkirja nr 1259 tühistamise nõudes

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistungil 02. aprillil 2008

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: OÜ Esimene Mai

Esindaja: v.adv Karina Lõhmus-Ein ja Tarmo Pedjasaar

Vastustaja: Keskkonnaminister

Esindaja: Toomas Kutti

RESOLUTSIOON:

1. Jätta OÜ Esimene Mai kaebus rahuldamata.

2. Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse kohtu

kantselei

kaudu

teatavakstegemisest

esitada

apellatsioonkaebus

Tallinna

Ringkonnakohtule

(HkMS § 28; § 31 lg 4).

ASJAOLUD JA VAIDLUSTATUD HALDUSAKT

1. 13. novembri käskkirjaga nr 1259 otsustas keskkonnaminister jätta riigi maareservina riigi

omandisse Tartu linnas Raatuse 68 ning Raatuse 76 asuvad maaüksused.

2. OÜ-le Esimene Mai kuuluvad Tartu linnas Raatuse 72 ja 74 asuvad kinnistud, kusjuures

Raatuse 72 kinnistu piirneb Raatuse 68 maaüksusega ja Raatuse 74 kinnistu piirneb Raatuse

76 maaüksusega. Tartu Linnavalitsuse 10. märtsi 2005 korraldusega nr 359 kehtestatud

detailplaneeringu kohaselt on ette nähtud Raatuse 68, 72, 74, 76 maaüksuste liitmine üheks

kinnistuks ning sinna ühe, kõiki nelja maaüksust hõlmava hoone ehitamine. Riik kõnealuse

detailplaneeringu menetluse käigus sellele vastuväiteid ei esitanud. Kaebuse esitaja esitas 28.

novembril 2005 Tartu Linnavalitsusele avalduse, soovides MRS § 22 lg 1² alusel erastada

Raatuse 68 (endine aadress Raatuse 66/70) ja Raatuse 76 asuvaid maatükke. 2. mail 2005 oli

Maa-amet esitanud omakorda taotluse jätta need maaüksused riigi omandisse. Tartu

Linnavalitsus andis 24. juuli 2007.a korraldusega nr 939 nõusoleku jätta Raatuse 68 maatükk

riigi omandisse.

KAEBUS JA SELLE PÕHJENDUSED

3. Halduskohtule esitatud kaebusega taotleb OÜ Esimene Mai keskkonnaministri 13.

novembri käskkirja nr 1259 tühistamist, leides, et see rikub tema õigust erastada Raatuse 68 ja

76 asuvaid maatükke MRS § 22 lg 12 alusel. Kaebuse esitaja leiab, et kuna vaidlusaluseid

maatükke hõlmav detailplaneering kehtestati 10. märtsil 2005, siis on tegemist enne

maareformi seaduse muutmise seaduse jõustumist kehtestatud detailplaneeringuga Vabariigi

Valitsuse 22. veebruari 2007 määruse nr 50 „Maareformi seaduse § 22 lõikes 1² sätestatud

maa erastamise kord“ § 1 lg 2 punkti 4 mõistes ning seega puudub Raatuse 68 ja 76

maatükkidel iseseisev kasutusotstarve, sest detailplaneeringu järgi peab neid maatükke koos

kaebuse esitajale kuuluvate Raatuse 72 ja 74 maatükke hõlmama üks ehitis. Kaebuse esitaja

leiab, et Raatuse 68 ja 76 maatükkidel ei ole võimalik moodustada iseseisvaid kinnisasju ja

need on piirnevate kinnisasjadega liitmiseks sobivad, mistõttu on kaebuse esitajal MRS § 22 lg

12 tulenevalt õigus neid maid erastada.

4. Kaebuse esitaja märgib, et kuna planeerimisseaduse § 9 kohaselt määrab detailplaneering

maaüksuste ehitus- ja maakasutustegevuse alused ning omandiõigust ei ole võimalik teostada

vastuolus kehtiva detailplaneeringuga, siis on igati põhjendatud, et maaüksuse iseseisva

kasutusvõimaluse hindamisel tuleb detailplaneeringuga arvestada. Kaebuse esitaja leiab, et

kehtiv detailplaneering ei luba Raatuse 68, 72, 74 ja 76 maaüksusi üksteisest eraldi ja

iseseisvalt kasutada.

5. Kaebuse esitaja on seisukohal, et vaatamata asjaolule, et Maa-amet oli enne kaebuse esitajat

esitanud taotluse Raatuse 68 ja 76 maatükkide riigi omandisse jätmiseks, ei ole riigil kaebuse

esitaja ees eesõigust maa omanikuks saamisel. Eelviidatud Vabariigi Valitsuse määruse nr 50 §

5 lõikele 1 tuginedes leiab kaebuse esitaja, et olukorras, kus detailplaneeringust, millele riik

vastuväiteid ei ole esitanud, tulenevalt ei ole maatükid iseseisvalt kasutavad, ei oma maa riigi

omandisse jätmise taotlus tähtsust, selle olemasolu ei pea erastamise korraldaja kontrollima,

mistõttu see ei saa ka olla takistuseks MRS § 22 lg 12 alusel maa erastamise taotluse

rahuldamata jätmisel. Kaebuse esitaja toob välja, et kuna ükski vaidlusalustest maatükkidest ei

ole iseseisvalt kasutatav, siis on nende maatükkide omanikelt sisuliselt ära võetud õigus enda

omandit vabalt kasutada, ent just sarnase olukorra vältimiseks annabki Vabariigi Valitsuse

määruse nr 50 § 5 lg 1 kaebuse esitajale riigi ees eelisõiguse Raatuse 68 ja 76 omanikuks saada.

6. Lisaks eeltoodud sisulistele põhjustele on kaebuse esitaja seisukohal, et käskkiri on

õigusvastane, kuna selle vastuvõtmisel ei ole järgitud HMS tulenevat haldusakti põhjendamise

kohustust: käskkirjas puuduvad maa riigi omandisse jätmise ja kaebuse esitaja erastamise

õigusest ilma jätmise põhjendused.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

7. Vastustaja kaebusega ei nõustu ja palub see rahuldamata jätta, leides et maa, mille kohta ei

ole esitatud tagastamise, ostueesõigusega erastamise, munitsipaliseerimise taotlusi või mida

pole jäetud MRSi alusel riigi omandisse, on vastavalt Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 20.

detsembri 1990 otsusele “Maareformist” ja MRS § 31 lõikele 2 jätkuvalt riigi omandis ja selle

maa osas on riigil MRS § 36 lõikest 1 tulenevalt eelisõigus ka otsustada selle

ümbervormistamine kas MRS § 31 lõike 1 punkti 8 alusel riigi maareservina riigi omandisse

jätmise teel või siis muul seaduses sätestatud alusel. Asjaolu, et maa-ala kohta, mis hõlmab ka

vaidlusalust maad, on koostatud ja kehtestatud detailplaneering, ei oma vastustaja hinnangul

maa omandiküsimuse lahendamisel mingit tähtsust, sest planeerimisseadus ega ka selle alusel

kehtestatud planeering ei ole aluseks ega anna õigust maad erastada. Vastustaja osundab, et

see, milline maa kuulub erastamisele ja milline mitte, on reguleeritud MRS §-s 20, mille 1.

lõike kohaselt kuulub erastamisele vaid see maa, mida MRSi alusel ei tagastata, ei jäeta riigi

omandisse ega anta munitsipaalomandisse ning üksnes juhul, kui maad taotletakse riigi

omandisse MRS § 31 lõike 1 punkti 8 alusel või munitsipaalomandisse MRSi § 28 lõike 2

alusel, on selle maa omandamisel eesõigus füüsilisel isikul, kes taotleb maa ostueesõigusega

erastamist MRS §s 22¹ sätestatud ulatuses.

8. Samuti märgib vastustaja, et MRSi § 6 lõikes 2, § 20 lõikes 1, §-s 22, §-des 25 ja 28 ning §-

des 29 ja 31 sätestatu seavad tähtsuse järjekorda MRS § 3 lõikes 1 loetletud maareformi sisuks

olevad maa omandamise vormid, kusjuures alles kõige viimasena ja sedagi teatud tingimuste

täitmisel on nimetatud maa erastamine MRSi § 22 lõike 1² alusel. Vastustaja leiab, et maa riigi

omandisse jätmine on kõigi teiste maa omandamise vormide ees prioriteetne, arvestades

loomulikult ehitise omaniku õigust omandada ehitisealune maa ning ka eelmärgitud MRS §

20 lõike 1 teises lauses sätestatud füüsilise isiku eesõigus maa omandamiseks ostueesõigusega

erastamise korras, kuid sedagi vaid juhul, kui riik soovib maad jätta riigi omandisse riigi

maareservina.

9. Maa riigi omandisse jätmise korra sätetele tuginedes leiab vastustaja, et maa riigi omandisse

jätmise

taotluse

esitamine

kohalikule

omavalitsusele

sisuliselt

käsitletav

viimase

informeerimisena, et riik kavatseb jätkuvalt tema omandis oleva konkreetse maatüki jätta riigi

omandisse ning seejuures annab kohalik omavalitsus vaid oma arvamuse maa riigi omandisse

jätmise kohta ning näitab ära riigi omandisse jätmist takistavad asjaolud, milleks võivad olla,

kuid sedagi üksnes teatavatel asjaoludel, vaid teiste isikute taotlused riigi omandisse jäetava

maa omandamiseks tagastamise või ostueesõigusega erastamise korras.

10. Viidates maa riigi omandisse jätmise korra punkti 7 alapunktile 4, märgib vastustaja, et

maa riigi omandisse jätmist takistavad asjaoludeks on üksnes teiste isikute taotlused riigi

omandisse jäetava maa omandamiseks tagastamise või ostueesõigusega erastamise korras ning

mistahes muud maakasutuse vormid ja taotlused ega ka menetluses olevad või juba

kehtestatud planeeringud ei saa olla ega ka ole maa riigi omandisse jätmisel takistuseks.

11. Vastustaja toob välja, et Raatuse 74 ja Raatuse 72 ehitiste teenindamiseks vajalike kruntide

suurused ja piirid on kindlaks määratud, katastriüksused on moodustatud ning kinnistatud

juba vastavalt 2000. ja 2003. aastal, mis tähendab, et Raatuse 74 ja Raatuse 72 maaüksustel

asuvate ehitiste endised omanikud on realiseerinud oma seadusest tuleneva õiguse maa

omandamiseks neile kuuluvate ehitiste tarbeks, mis omakorda tähendab, et omandi- ja

maareform lõppes Raatuse 74 ja Raatuse 72 kinnistute osas kinnistamisega vastavalt 7.

novembril 2000 ja 10. juulil 2003.

12. Vastustaja on seisukohal, et MRS § 22 lõike 1² puhul on tegemist sisuliselt maareformi

vigade parandusega, st maareformi käigus moodustatud kinnistute vahele mitmesugustel

põhjustel looduses tekkinud või jäänud maaribade teatavatel tingimustel erastamise

võimaldamisega piirnevate kinnisasjade omanikele ehk nn juurdeerastamisega, kohaldades

vaid erastamishinna määramisel ostueesõigusega erastamisega samaseid aluseid. Seejuures

viitab vastustaja ka maareformi seaduse muutmise seaduse seletuskirjale, mille kohaselt on

tegemist nn. erastamispraagi likvideerimise ehk nn. ribade probleemi lahendamisega ning

märgib, et seletuskirjas on eraldi rõhutatud maavanema kui erastamise korraldaja rolli, milleks

tagada järelevalve selle üle, et nn. ribade nime all ei toimuks iseseisvalt kasutatavate

maaüksuste kontrollimatut (täiendavat) erastamist.

13. Veel toob vastustaja välja, et 22. veebruari 2007 määruse nr 50 „Maareformi seaduse § 22

lõikes 1² sätestatud maa erastamise kord“ § 1 lõige 1 sätestab sõnaselgelt, et määrus reguleerib

maa erastamist liitmiseks piirneva(te) kinnis-asja(de)ga, tingimusel, et maa ei kuulu

tagastamisele või ostueesõigusega erastamisele muul MRS-is sätestatud alusel ning et see maa

ei kuulu riigi omandisse jätmisele või munitsipaalomandisse andmisele.

14. Samuti leiab vastustaja, et kui isik leiab, et tema kinnistuga piirneva maa puhul tegemist on

MRS § 22 lõikes 1² nimetatud maaga, siis on tal õigus üksnes taotleda selle maa erastamist

ning maa nn. juurdeerastamise eeldus saab tekkida üksnes juhul, kui maavanem annab vastava

loa, ent antud juhul ei ole maavanem sellist luba andnud. Vastustaja toob ka välja, et Tartu

maavanem on kaebaja avaldusi menetlenud kahel korral ning mõlemal juhul pole maavanem

maa erastamist liitmiseks oma kinnisasjaga aktsepteerinud ja vastavat luba andnud, kusjuures

OÜ Esimene Mai ei ole Tartu maavanema otsust loa andmisest keeldumise kohta

vaidlustanud.

15. Vastustaja leiab ka, et käesoleval juhul tuleb märkida, et Raatuse 68 ja Raatuse 76

maatükid ei ole looduses tekkinud maareformi läbiviimise käigus või maareformi järgselt, vaid

nende maatükkide puhul on tegemist juba nõukogude ajal olemas olnud kruntidega ning neid

on kruntidena käsitletud ka eelkäsitletud detailplaneeringus ning samas on tegemist sirgete

piiridega ning iseseisva kasutamise seisukohast piisava suurusega maaüksustega.

16. Vaidlusaluseid maatükke hõlmava detailplaneeringu kohta leiab vastustaja, et see on küll

kehtestatud, kuid seda pole siiani asutud ellu viima ning kui kaebajad soovivad nimetatud

detailplaneeringuga kehtestatut realiseerida, siis tuleb neil asuda läbirääkimistesse kõigi

planeeringualasse jäävate kinnisasjade omanikega ja leida muuhulgas kompromiss ka

maaomandit puudutavas osas. Samas märgib vastustaja, et MRS-is ega üheski teises seaduses

pole sätestatud, et riik oleks kohustatud ilmtingimata kogu tema omandis oleva maa andma

eraomandisse MRS-i alusel; kaebajal on võimalik omandada temale huvipakkuvad kinnistud

riigivara võõrandamise reeglite kohaselt.

KOHTU PÕHJENDUSED

17. Hinnanud poolte seisukohti ja nende kinnituseks esitatud tõendeid, leiab kohus, et OÜ

Esimene Mai kaebus ei ole põhjendatud ning tuleb rahuldamata jätta. Kohtu hinnangul ei ole

kaebuse esitajal tekkinud õigust Tartus Raatuse 68 ja Raatuse 76 asuvate maatükkide

erastamiseks ning seetõttu ei saa vaidlustatud käskkiri kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi

rikkuda. Kuivõrd vaidlustatud keskkonnaministri käskkirja sisuks ei ole mitte kaebuse esitajale

maa erastamise otsustamine, vaid maa riigi omandisse jätmine, siis taandub vaidlus sisuliselt

küsimusele, kas ja mil määral oleks keskkonnaminister kõnealuste maatükkide riigi omandisse

jätmise otsustamisel pidanud arvestama kaebuse esitaja huvi ning sooviga neidsamu maatükke

MRS § 22 lg 12 alusel erastamise teel enda omandisse saada.

18. Maareformi seadusest (MRS) tulenevalt on maareformi sisuks maa omandisuhete

ümberkorraldamine,

mis

seisneb

maa

tagastamises,

maa

erastamises,

maa

munitsipaalomandisse andmises ja maa riigi omandisse jätmises. Seejuures on maareformi

vaieldamatuks lähtekohaks kogu maa kuulumine riigi omandisse, mis muuhulgas tähendab ka

seda, et maa, mille suhtes ei ole ühtegi reformitoimingut läbi viidud, on endiselt riigi omandis

nii-öelda reformimata riigimaana. Iseenesest õige on kaebuse esitaja tõdemus, et MRS §-i 2

kohaselt on maareformi eesmärgiks kujundada riiklikul maaomandil rajanevad suhted ümber

peamiselt maa eraomandil põhinevateks suheteks, ent kaebuse esitaja järeldab sellest ekslikult,

et maareformi käigus tuleks kogu ükskõik millisel alusel erastamist võimaldav maa erastada

ning et erastamist tuleks igal juhul eelistada maa riigi omandisse jätmisele. Samuti ei tulene

eeltoodud eesmärgist, et riik peaks kogu maa, mida otseselt avaliku võimu teostamiseks vaja ei

ole, andma eraomandisse maareformi seaduses sätestatud alusel.

19. Maa erastamise üldpõhimõte ning erastamise suhe teiste MRS alusel läbi viidavate

reformitoimingutega on sätestatud MRS § 20 lõikes 1, mille kohaselt kuulub erastamisele maa,

mida ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. Viidatud lõike teisest

lausest nähtub muuhulgas, et juhul kui maa riigi omandisse jätmist taotletakse MRS § 31 lg 1

p 8 alusel ehk riigi maareservina, nagu see on ka käesoleval juhul, on vaatamata maa riigi

omandisse jätmise soovile selle maa omandamisel eesõigus füüsilisel isikul, kes taotleb maa

ostueesõigusega erastamist. Samas tuleb tähele panna, et maa riigi omandisse jätmist käsitlevas

osas, st. §-des 29 jj. ei sisaldus sätteid, mis täpsustaksid maa riigi omandisse jätmise

võimalikkuse ning näiteks maa erastamise võimaluste vahekorda. Eelnevast on ilmne, et

seadus eelistab maa riigi omandisse jätmist maa erastamisele ning ainsaks selgeks ja üheselt

mõistetavaks erandiks on maa ostueesõigusega erastamine. Siinkohal tasub tähele panna, et

MRS-is eristatakse väga selgelt maa ostueesõigusega erastamist muudest maa erastamise

viisidest. Sisuliselt on maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjektid ehk ENSV

taluseaduse alusel maad saanud isikud ning ehitise ja istanduse omanikud, ainsad, kellele

tuleneb MRS-ist vahetult subjektiivne õigus maa erastamist nõuda. Maa erastamine muudel

MRS § 22 sätestatud viisidel tuleb kõne alla üksnes juhul, kui tegemist on erastamisele

kuuluva maaga ehk teisisõnu maaga, mida ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta

munitsipaalomandisse. Maa erastamist MRS § 22 lg 12 alusel ei saa ühelgi juhul käsitleda maa

ostueesõigusega erastamisena, vaatamata sellele, et nimetatud alusel erastamise võimaluse

avanemisel toimub hinna määramine samamoodi nagu see toimuks ostueesõigusega

erastamise korral.

20. Kuna MRS § 31 lg 1 p 8 kohaselt kuulub riigi omandisse jätmisele ka riigi maareserv ning

kuivõrd MRS-ist ei tulene, et riigi maareservina maa riigi omandisse jätmine sõltuks

mingisugustest konkreetsetest asjaoludest, siis tuleb asuda seisukohale, et riigi maareservina

võib riik enda omandisse jätta konkreetsest ajendist sõltumata iga maatüki, mis ei kuulu

tagastamisele (kuivõrd MRS § 6 lõikest 1 ja lõike 2 punktist 4 tulenevalt eelistatakse

tagastamist riigi omandisse jätmisele MRS § 31 lg 1 p 8 alusel), mida ei ole isikul õigus

erastada ostueesõigusega (MRS § 20 lg 1 teine lause) ning mida ei tule anda

munitsipaalomandisse MRS § 28 alusel. MRS-ist ei tulene, et muudel isikutel, peale maa

ostueesõigusega erastamiseks õigustatute, oleks subjektiivne õigus nõuda maa erastamist, kui

riik soovib sama maad riigi maareservina riigi omandisse jätta ning samuti ei tulene seadusest,

et maa riigi omandisse jätmisel peaks riik kaaluma teiste isikute huve või soove nimetatud

maad erastada. Sisuliselt saab väita, et maatüki erastamine (välja arvatud maa ostueesõigusega

erastamine) saab üleüldse kõne alla tulla juhul kui riik seda maad riigi omandisse jätta ei soovi.

21. Kohus leiab samuti, et seaduses sätestatuga võrreldes täiendavat subjektiivset õigust maa

erastamiseks ei anna kaebuse esitajale ka MRS § 22 lõikes 12 sisalduva delegatsiooninormi

alusel antud Vabariigi Valitsuse 22. veebruari 2007. a määrusega nr 50 vastu võetud

«Maareformi seaduse» § 22 lõikes 12 sätestatud maa erastamise kord (edaspidi VV määrus nr

50). Kõnealune kord ei saa seaduses sätestatuga võrreldes maa erastamise õigust laiendada või

väärata seadusest tulenevaid ilmseid maa erastamise piiranguid. Siinkohal tuleb tähele panna

sedagi, et ka viidatud korra §-s 1 sätestatakse sõnaselgelt, et selle korra kohaselt erastatakse

maa, mis ei kuulu muuhulgas riigi omandisse jätmisele. Samamoodi nagu ei saa viidatud kord

laiendada seaduses sätestatud maa erastamise õigust, ei saa see kitsendada ka riigi õigust maa

riigi omandisse jätmiseks.

22. Väär on kaebuse esitaja seisukoht, et käesoleval juhul välistab maa riigi omandisse jätmise

prioriteetsuse VV määruse nr 50 § 5 lõikes 1 teises lauses sätestatu. Viidatud sättes

märgitakse, et enne loa andmise otsustamist on erastamise korraldaja kohustuseks kontrollida,

kas […] maa kohta on esitatud maa riigi omandisse jätmise taotlus või kas valitsusasutused on

huvitatud väljaselgitatud maatüki riigi omandisse jätmisest, välja arvatud juhul, kui

kinnisasjaga liitmiseks sobiv maa on tekkinud käesoleva määruse § 1 lõike 2 punktis 4

nimetatud alusel ning riik ei ole planeerimismenetluses vastuväiteid või ettepanekuid esitanud

ja planeeringu algatamisest on riigi esindajat teavitatud. VV määruse nr 50 § 1 lg 2 p 4

kohaselt käsitatakse kinnisasjaga liitmiseks sobiva maana riba-, siilu- või kiilukujulist või muu

kujuga iseseisva kasutusvõimaluseta maatükki, mis on looduses tekkinud maareformi

läbiviimise käigus või järgselt sel põhjusel, et enne maareformi seaduse muutmise seaduse

jõustumist kehtestatud detailplaneeringu alusel rajatav või olemasolev ehitis või selle osa

paikneb nii eraomandis oleval kinnisasjal kui ka sellega piirneval reformimata riigimaal. Kohtu

hinnangul ei tulene eelviidatud sätetest, et juhul kui väidetavalt kinnisasjaga liitmiseks (st.

MRS § 22 lg 12 alusel erastamiseks) sobiv maatükk on tekkinud VV määruse nr 50 § 1 lg 2 p 4

nimetatud asjaoludel, oleks erastamine võimalik sama maa riigi omandisse jätmise soovist

sõltumata. VV määruse nr 50 § 5 lg 1 teise lause viimane osa „välja arvatud juhul …“

puudutab pigem maavanema kohustust kontrollida, kas valitsusasutused on huvitatud

väljaselgitatud maatüki riigi omandisse jätmisest juhul kui maa riigi omandisse jätmise taotlust

esitatud ei ole. Selline käsitlus lähtub loogikast, et sarnases olukorras võib maavanem eeldada,

et kui riik oli asjaoludest planeerimismenetluses kaudu teadlik, ent maa riigi omandisse jätmise

taotlust esitatud ei ole, siis võib eeldada, et selle maa riigi omandisse jätmist ei soovita. Kohus

leiab, et eelviidatud sätet ei saa mõista selliselt, et sarnases olukorras ei peaks maavanem

kontrollima maa riigi omandisse jätmise taotluse olemasolu. Seejuures tuleb tähele panna, et

viimati viidatud paragrahvi 2. lõike kohaselt on erastamise korraldaja loa sisuks muuhulgas

hinnang ja otsustus selle kohta, kas puuduvad VV määruse nr 50 § 3 lõigetes 2 kuni 4

nimetatud maa erastamist välistavad asjaolud. Kuivõrd eelviidatud § 3 lg 3 kohaselt on maa

riigi omandisse jätmise taotluse olemasolu üheselt mõistetavalt maa erastamist välistavaks

asjaoluks, siis ei saa kuidagi asuda seisukohale, et maavanem seda erastamiseks vajaliku loa

andmisel kontrollima ei peaks või erastamiseks selle olemasolust sõltumata loa anda võiks.

23. Vastustaja on põhjendatult välja toonud ka selle, et MRS § 22 lg 12 kohaselt on maa

erastamise võimaluse tekkimise vääramatuks aluseks maavanema luba. Selle loa andmisel on

maavanemal ka teatud hindamis- ja kaalutlusruum. Käesoleval juhul tuleb aga tähele panna, et

maavanem on sõnaselgelt loa andmisest keeldunud 13. jaanuari 2006 kirjas nr 3.2-1/61.

Viidatud kirja adressaadiks on Tartu Linnavalitsus, ent ärakirja sellest on saanud ka kaebuse

esitaja, kes on 24. jaanuaril 2006 esitanud seepeale maavanemale ka vastuväite, millele on

saanud teistkordse eitava vastuse 06. veebruaril 2006. Maavanema keeldumist erastamiseks loa

andmisest ei ole kaebuse esitaja teadaolevalt aga vaidlustanud. Seega olenemata sellest, kas või

kuivõrd vastavad vaidlusalused maatükid VV määruse nr 50 §-s 1 sätestatud tingimustele, ei

ole kaebuse esitaja saanud nende maatükkide erastamise õigust tekkida ning kuivõrd ei

seaduse sättest ega ka mõttest ei tulene, et maa riigi omandisse jätmist takistaks kuidagi isiku

poolt MRS § 22 lg 12 alusel sama maa erastamiseks esitatud taotluse olemasolu, siis ei saanuks

sarnases olukorras kuidagi nõuda, et keskkonnaminister maa riigi omandisse jätmise

otsustamisel erastamise taotlusega arvestama oleks pidanud või sellest lähtudes maa riigi

omandisse jätmist täiendavalt põhjendama peaks.

24. Viimaks nõustub kohus vastustajaga ka selles, et Raatuse 68 ja 76 maatükid ei vasta

ilmselgelt MRS § 22 lõikes 12 ning VV määruse nr 50 § 1 lõikes 2 sätestatud tingimustele. VV

määruse nr 50 kohaselt käsitatakse kinnisasjaga liitmiseks sobiva maana riba-, siilu- või

kiilukujulist või muu kujuga iseseisva kasutusvõimaluseta maatükki, mis on looduses tekkinud

maareformi läbiviimise käigus või järgselt samas lõikes toodud loetelus esitatud põhjustel või

asjaoludel. Kohtu hinnangul tuleneb eeltoodud määratlusest esiteks, et kõnealuse maatüki

iseseisva kasutusvõimaluse puudumine peab olema tingitud selle maatüki eripärasest kujust.

Põhjendamatu oleks asuda seisukohale, et sõnastus „riba-, siilu- või kiilukujuline või muu

kujuga“ tähendaks ükskõik millise kujuga maatükki. Sarnase tõlgenduse korral puuduks

sootuks vajadus selles sättes eraldi märkida riba-, siilu- ja kiilu kuju. Käesoleval juhul ei ole

vaidlust selles, et kummagi vaidlusaluse käskkirjaga riigi omandisse jäetud maatüki iseseisvat

kasutamist nende maatükkide kuju ega ka suurus ei takista. Isegi kui asuda seisukohale, et

maatüki kuju ei ole määrav, tuleb teiseks tähele panna, et sarnane iseseisva kasutusvõimaluseta

maatükk peab olema looduses tekkinud maareformi läbiviimise käigus või järgselt. Eelnev

kinnitab vastustaja väidet, et MRS § 22 lg 12 sätestatud erastamisvõimalus on ette nähtud just

maareformi käigus toimunud kaardistamis- ja mõõdistamisvigade tõttu looduses tekkinud

piiritletud maatükkidega seotud probleemide lahendamiseks. Käesolevas asjas vaidluse all

olevate maatükkide kohta ei ole teada, et sellistes piirides maatükid oleksid looduses tekkinud

maareformi tulemusena ja oleksid seejuures iseseisva kasutusvõimaluseta.

25. Kohus möönab, et VV määruse nr 50 § 1 lg 2 punktis 4 kasutatud sõnastus „detailplaneeringu

alusel rajatav või olemasolev ehitis või selle osa“ on raskestimõistetav ning segadusse ajav. Tuleb

aga tähele panna, et planeerimis- ja ehitusõiguse normide kohaselt ei saa üksnes detailplaneering

olla ehitise püstitamise aluseks. Ehitise püstitamiseks on vajalik ehitusluba. Seega tuleb asuda

seisukohale, et detailplaneeringu alusel rajatavast ehitisest saaks rääkida äärmisel juhul siis, kui

ehitist ennast füüsiliselt veel ei ole, ent on välja antud ehitise püstitamiseks õiguse andev

ehitusluba. Käesolevas asjas ei ole tuvastatud, et kaebuse esitajatele kuuluvatel kinnistutel oleks

kas olemasolevaid ehitisi või ehitisi, mille püstitamiseks on antud ehitusluba ning mis ulatuksid

kõrvalasuvale reformimata riigimaale. Seega ei saa väita, et vaidlusaluste maatükkide näol oleks

tegemist oleks VV määruse nr 50 § 1 lg 2 punktis 4 kirjeldatud olukorraga ehk olukorraga, kus

enne maareformi seaduse muutmise seaduse jõustumist kehtestatud detailplaneeringu alusel

rajatav või olemasolev ehitis või selle osa paikneb nii eraomandis oleval kinnisasjal kui ka sellega

piirneval «Maareformi seaduse» § 31 lõikes 2 nimetatud maal.

26. Viimaks tasub tähele panna ka seda, et planeerimisseaduse § 9 lg 2 p 2 kohaselt

määratakse detailplaneeringuga küll kindlaks krundi ehitusõigus, ent sama paragrahvi lõike 4

kohaselt määratletakse selle krundi ehitusõigusega ära erinevad maksimaalmäärad (suurim

lubatud hoonete arv, suurim lubatud kõrgus, suurim lubatud ehitusalune pindala) jne. Seega ei

saa nõustuda kaebuse esitaja väitega, et kehtiva detailplaneeringu kohaselt ei ole tal võimalik

oma kinnisasju kasutada ning sinna hoonet ehitada. Arusaadavalt ei tohiks olla takistust saada

ehitusluba mõne sellise hoone ehitamiseks kaebuse esitaja omandis olevatele kinnisasjadele,

mis jääb planeeringuga maksimaalselt lubatust väiksemaks ja mahuks samas kaebuse esitajale

kuuluvatele Raatuse 72 ja 74 kinnistutele. Seda, millistel asjaoludel on Tartus Raatuse tänava

piirkonda sarnane detailplaneering kehtestatud, ei ole teada. Küll aga pidi detailplaneeringu

olemasolu olema kaebuse esitajale teada Raatuse 72 ja 74 kinnistute omandamise ajal, ent

samas ei saanud tal sel ajal olla mingit mõistlikku põhjust eeldada, et tal tekib võimalus

Raatuse 68 ja Raatuse 76 asuvaid maatükke omandada muul moel kui riigivara võõrandamise

menetluses. Juba ainuüksi seetõttu on väited, nagu takistaks maa riigi omandisse jätmine

kaebuse esitajal omandiõiguse teostamist, põhjendamatud.

27. Nõustuda ei saa ka kaebuse esitaja väitega, et keskkonnaministri käskkiri on

põhjendamata. Eelpool märkis kohus, et riigi maareservina maa riigi omandisse jätmise korral

ei ole selle ajend oluline ning seega ei ole ka mingisugust vajadust ega praktiliselt ka võimalust

vastavat otsust rohkem põhjendada. Kaebuse esitaja leiab aga ekslikult, et keskkonnaminister

oleks pidanud maa riigi omandisse jätmisel kaaluma kaebuse esitaja huvi maa erastamiseks.

Kuina kaebuse esitajal subjektiivset õigust selle maa erastamiseks ei olnud, siis ei saanud

keskkonnaministril ka olla kohustust kaebuse esitaja huve kaaluda. Kaebuse esitaja poolt

kohtuistungil tehtud viide Riigikohtu seisukohale haldusasjas 3-3-1-37-07 ei ole aga

asjakohane seetõttu, et Riigikohtu lahend puudutas maa tagastamise ning maa riigi omandisse

jätmise vahekorda, ning seal leidis Riigikohus tõepoolest, et pädevad organid peavad kaaluma,

kas võtta isikult õigus maa tagastamisele ja jätta maa riigi omandisse või mitte. Käesoleval

juhul aga sarnast küsimust tõusetuda ei saanud, sest erinevalt MRS § 6 lõikest 1, mis annab

üldise õiguse maa tagastamisele, ei sisaldu MRS-is sätet, mis annaks isikutele üldise õiguse

saada võimalus maad erastamise teel omandada.

28. Vastavalt HkMS § 92 lõikele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuna kaebus jääb rahuldamata ja vastustaja ei ole kohtult menetluskulude väljamõistmist

taotlenud ega esitanud menetluskulude nimekirja ja kuludokumente, jäävad menetlusosaliste

kulud nende endi kanda.

Kristjan Siigur

kohtunik