2-07-6591/10 · Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval

Ärakiri

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Pärnu Maakohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Ingrid Hallas, sekretäride Merilin Rahusaare , Kaidi

Kanarbik`u , Marina Veskilt`i juuresolekul

Otsuse tegemise aeg ja koht 24.märtsil 2008. a Pärnu Kuninga tänava kohtumaja

Tsiviilasja number

2-07-6591

Tsiviilasi

AS Renet hagi V T j a M T vastu ostuhinna tasumata osa j a

viiviste tasumise nõudes.

V T ja M T vastuhagi AS Renet vastu leppetrahvi ja võla, kokku

140 656 kr 90 s nõudes.

Hageja: esindaja vandeadvokaat Ants Laretei AB Järve,Otti ja Laretei,

Uus tn 1 Pärnu

Kostja: esindaja advokaat Alla Raudsepp AB Concordia Pärnu,

asukoht Rüütli 14 Pärnu

Kohtuistungi toimumise aeg 05 märtsil 2008 a

RESOLUTSIOON

Juhindudes TsMS § 434-436, § 438, § 442, § 630-633 TsÜS § 77

lg 1, 3, § 138 lg 1,2, VÕS § 76 lg 1, § 100, § 101 lg 1 p 1, § 111 l 1,

§ 113 lg 1, § 208 lg 1, § 635 lg 1, § 637 lg 3, § 638 , kohus otsustas:

Rahuldada osaliselt põhihagi.Välja mõista V T ja M T AS Renet

kasuks solidaarselt ostuhinna tasumata osa summas 121 181 kr (

ükssada kakskümmend üks tuhat ükssada kaheksakümmend üks )

krooni ja kõrvalnõudena viivis perioodi 30.oktoober 2006 a. kuni

28.veebruar 2007.a. summas 61 000 kr ( kuuskümmend üks tuhat)

krooni Nõue viivise väljamõistmiseks alates 01.03.2007 kuni

põhivõla täieliku rahuldamiseni jätta rahuldamata.

Jätta vastuhagi rahuldamata.

Kohtukulude jaotus Jätta menetluskulud põhihagis kostja kanda ja vastuhagis hageja kanda.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse

avalikult teatavaks tegemisest.

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

09.juunil 2005 tõestas notar poolte vahel Pärnu linnas asuva hoonestamata kinnistu

võlaõigusliku müügilepingu ehitamiskohustusega.

Lepingu kohaselt ( alapunkt 4.1.1.) kohustus hageja püstitama kinnistule asukohaga Kaasiku

elumaja hoonekarbi üldpinnaga 222,6 m2 lepingus sätestatud tingimustel hiljemalt 4 kuu

jooksul arvates hagejale ehitusloa väljastamisest.

Lepingu ( alapunkt 5.1.) kohaselt hageja müüs kinnistu kostjate ühisomandisse hinnaga 1 976

500 krooni, millest 371 500 krooni pidid kostjad tasuma 3 pangapäeva jooksul ning ülejäänud

summa 1 585 000 krooni pidid kostjad tasuma osade kaupa vastavalt hageja poolt kuu lõpus

akteeritud töödele hiljemalt 10 tööpäeva jooksul alates aktile allakirjutamisest hageja ja kostja

poolt.

Tulenevalt lepingust ( alapunkt 5.2) kohustasid kostjad tasumisega viivitamisel maksma

viivist 500 krooni päevas tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Lepingu (

alapunktis 6.1) leppisid pooled kokku, et lepinguobjekti otsene valdus antakse üle hiljemalt

omandi üleandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimise päeval, kuid mitte hiljem kui 01.12.2005.

O4.oktoobril 2005 sõlmisid hageja ja kostja töövõtulepingu nr 104-10-05, mille ( punkti 2.1)

alusel kohustus hageja tegema omal riisikol, omast materjalist ja oma töövahenditega Pärnus

rajatava eramu projekti muudatustest tingitud lisatööd. Pooled leppisid kokku, et lisatööd

tehakse ajavahemikus 04.10.2005-15.10.2005 ja tööde hind ilma käibemaksuta on 46 532

krooni.Tööde eest tasumine pidi toimuma 7 kalendripäeva jooksul peale arve

esitamist.Töövõtulepingu ( punkti 7.2.) alusel on hageja poolt antud objektile garantii kaks

aastat.Garntii tähtaeg hakkab kulgema töövõtu objekti tellija poolt vastuvõtmise päevast.

09.detsembril 2005 teavitas hageja kostjat elamu ehitusobjektil 01.12.2005 toimunud

tuleõnnetusest.Kostjad aktsepteerisid hageja poolt taotletud hoonekarbi üleandmise uut

tähtaega - 01.01.2006.Samuti teatas hageja, et finantseerib kostjate poolt tellitud sisetöid 40

000 krooni ulatuses.Hagejapoolne finantseerimine oli kompensatsiooniks alltöövõtjate poolt

põhjustatud tulekahju eest.

04.04.2006 Pärnu notar Kaia Krüger tõestas hageja ja kostjate vahel sõlmitud

asjaõiguslepingu Pärnu linnas kinnistu omandi üleandmise kohta ning 01.06.2006 kanti

kostjad omanikena kinnistusraamatusse. 16.08.2006 asusid kostjad faktiliselt kinnistut

valdama.

20.10.2006 allkirjastasid pooled teostatud tööde vastuvõtu akti ning seega olid kõik lepingust

tulenevad tööd kostjatele üle antud ning kogu lepingujärgne tasu sissenõutavaks muutunud

vastavalt lepingu (punkt 5.1.) viimasele lõigule.

30.10.2006 esitas hageja kostjatele lisaks ülalnimetatud aktile ka hageja esindaja poolt alla

kirjutatud lepingu eseme üleandmise- vastuvõtmise akti, mis sisaldas arvestust nii 09.06.2005

sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu kui ka 04.10.2005 sõlmitud töövõtulepingu alusel

tasumisele kuulunud ja tegelikult tasutud summade kohta ning kajastas kostjate võlga hagejale

kokku summas 121 182 krooni ( koos käibemaksuga).Kostja I võttis küll samal päeval akti

hageja juurest kaasa, kuid ei ole seda tänaseni allkirjastatuna tagastanud ega võlga tasunud.

Kuna kostjad võlga ei tasunud, tegi hageja 14.novembril 2006 kirjaga kostjatele ettepaneku

kohtuda kahe nädala jooksul erimeelsuste lahendamiseks ja lepinguobjekti üleandmise

vormistamiseks.

27.novembril 2006 saatsid kostjad hagejale kirja, milles väitsid, et lepingu objektil olevat

rida puudusi, keeldusid hageja poolt esitatud arvet aktsepteerimast ning taotlesid objekti

üleandmist-vastuvõtmist.

Lepingu ( punktis 4.1.3) kohustus hageja garanteerima elamus teostatud ehitustööde,

kasutatud materjalide ning paigaldatud seadmestiku vastavuse Eesti Vabariigis tunnustatud

kvaliteedinormidele (RYL 2000, klass II) ja lepingu punkti 4.2.1. järgi andis kostjatele 24 (

kahekümne nelja) kuulise garantii lepinguobjektiks oleva kinnistu valduse üleandmisest.

Lepingud ei sätestanud, et objekt peaks vastama mingitele erilistele kvaliteedistandarditele

.Ehitusseaduse § 4 järgi vastutab ehitustööde kvaliteedi eest garantiiaja jooksul

ehitusettevõtja.Võlaõigusliku lepingu punkti 6.5 ja töövõtulepingu punkti 5.3 järgi on pooltel

ehitustööde akti koostamise käigus ja / või elamule antud ehitajapoolse garantii kehtivuse ajal

tekkinud vaidlused seoses ehitustööde kvaliteediga või elamu vastavusega lepingu sätetele ,

antakse lahendamiseks poolte poolt nimetatud sõltumatule eksperdile.

Hageja loeb kõik kostjate väited objekti puuduste kohta alusetuks.Hageja hinnangul hoiduvad

kostjad tahtlikult ilma põhjuseta kõrvale ehituse objekti üleandmis-vastuvõtmise aktile

allakirjutamisest eesmärgiga lükata edasi ehitusejargset garantiiaega.

Vaatamata hageja nõudmistele, ei ole kostjad ostuhinda tasunud.

Hageja palub V T ja M T solidaarselt välja mõista ostuhinna tasumata osa summas 121 181

krooni, kõrvalnõudena viivis perioodi 30.oktoober 2006 kuni 28.veebruar 2007 eest summas

61 000 krooni ja viivis summas 500 kr päevas alates 01.03.2007 kuni põhivõla täieliku

tasumiseni.

Kostja kirjalikud vastuväited

Kirjalikus vastuses kohtule (tl 57-59) kostjad ei tunnista hagi.

Vastuväite kohaselt ei ole hageja täitnud lepingu punktis 4.1. toodut ja hageja poolt on

tegemata:

- vertikaal- ja horisontaal hüdroisoleeritud, polüstürooliga ( lOOmm) soojustatud ja

õhekrohviga viimistletud vundamenti.Tegelikkuses on polüstürooli paksus 50

mm.Seega on tegemist olulise ehitusveaga.

-Terassi ja peasissepääsu puitpõrandaalune killustikalus, terassi ja peasissepääsu varjualuse

alla jääv süvaimmutatud puitpõrand või sillutiskivi- on küll kuidagi tehtud, kuid terassi

katusealuse 1 tugipost on praguline ja terassilaudis on värviplekke täis, seega esineb töös

kaks olulist puudust:

-puitraamides aknad, mis iseenesest on küll paigaldatud, kuid II korruse aknaplekid on

värviplekke täis, tänavapoolsel väikesel aknal on aknaraamil teibikahjustus, värv raamil on

tunduvalt heledam, likvideerimata on põlengu jäljed kogu aknaplekilt-milline tulekahju

põhjustati hageja poolt:

betoneeritud ja viimistletud välistrepp ei ole viimistletud, kuna välistrepi küljed on

viimistlemata:

-pealisplaat ei ole õiges mõõdus ja puuduolev osa on täidetud segu ja kivipuruga, mis jätab

lapitud viimistluse:

-rõdu kandekonstruktsioon, rõdu piire ei ole valmis, kuna rõdu tugipostid on pragulised ja

kõverad ning betoneeritud tugipostide alus on värviplekke täis.

Seega ei ole hageja poolt võetud kohustused nõuetekohaselt täidetud.

Hageja kirjalik arvamus kostja vastuväidete kohta (tl 65-66).

Hageja loeb alusetuks kostjate poolt esitatud väited objektil esinevate puuduste kohta.

Hageja ei ole nõus kostjate poolt väidetud alljärgnevate tööde tegematajätmises või esinevate

puudustega, kuivõrd:

-vundament on soojustatud polüstürooliga 50 mm vastavalt ehitusprojektile.See tähendab, et

eelprojektis arhitekti poolt ette nähtud variant- 250 mm Fibo plokk ja 100 mm

vahtpolüstürooli asendati konstruktsioonilises lahenduses 300 mm Fibo plokiga, mis

soojustati 50 mm vahtpolüstürooliga.Kuna selline konstruktsioon ( 300 mm plokk+ 50 mm

soojustus) tagab elamu vundamendile sama soojapidavuse kui eelprojektis pakutud variant (

250 mm plokk+ 100 mm soojustus), siis ei ole 50 mm soojustuse näol tegu ehitusveaga, vaid

hageja on ehitanud vastavuses ehitusprojektiga lepingu p 4.2.2 mõttes ning notariaalse lepingu

punkti 4.1.2 on viide 100 mm polüstürooliga soojustamisele kirjutatud eelprojekti alusel. -

projektis olid tugipostideks ettenähtud puitprussid, millise materjali kasutamine on

tavapärane, kuid puidu kuivamisel ei saa materjali deformeerumist ja pragunemist vältida.Kui

projektis oleks olnud ette nähtud tunduvalt kallima liimpuidu kasutamine, üksnes siis oleks

olnud pragunemine välistatud.

Kostja viited värvimäärdumistele

aknaplekkidel, tänavapoolse väikese akna

teibikahjustustele ja raami tunduvalt heledamale värvile on vaadeldavad vaegtöödena ja need

kuuluvad kõrvaldamisele (juhul, kui need on tekkinud hageja tegevuse tulemusena) ning ei saa

olla tehtud tööde eest maksmisest keeldumise aluseks. Projektijärgselt puudus hagejal kohustus

viimistleda välistrepi küljed. Välistrepi viimistlusena on ette nähtud betoon, millel võivad olla

raketise jäljed. Trepi pealisplaat on paigaldatud vastavalt projektile, segu ja kivipuru

kasutamine on ehituspraktikas tavaline.

Rõdu kandekonstruktsioon ja rõdu piire on valmis.Rõdu tugipostide väidetava pagunemise

põhjustele on juba eespool seisukoht antud.Kui mõni rõdu tugipost on tõesti tänaseks

kõveram , kui lubab hea ehitustava, kuulub see väljavahetamisele garantiikorras. Pooltevahelise

lepingu rahaline kogumaht oli ( 1 976 500 krooni + 67 935 krooni = 2 044 435

krooni.Hageja on hagiavalduses väitnud, et sellest summast on kostjad tasunud

1 923 254 krooni ja tasumata on seega 121181 krooni. Hageja nõue tuleneb lepingust.

Menetluse käik

Kohtu eelistungil 18.06.2007 esitas kostjate esindaja kohtule ehitise ülevaatuse akti, kus on

ära toodud objektil esinevad puudused (tl 95-97) koos fotodega (tl 98-100).

29.06.2007 esitas hageja kirjaliku arvamuse kostja esindaja poolt 18.06.2007 eelistungil

esitatud ehitise ülevaatuse akti kohta koos lisadega Arcus Projekti kirjaga 27.06.2007 ja

eelkalkulatsiooniga ( (tl 106-110).

Hageja on arvamusel, et Arcus Projekt 'i Eramu ehituskonstruktsioonide ülevaatuse akt ei

saa olla hagi rahuldamata jätmise aluseks, kuivõrd selles nimetatud puudused ja

kõrvalekalded RYL-st ei takista hoone eesmärgipärast kasutamist, seega ka vastuvõtmist.

Kuigi poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostjad on ehitise faktiliselt vastu võtnud(

kasutavad seda oma elukohana), soovib hageja oma väidet, et võlg on sissenõutav, tõendada

lisatud Arcus Projekti kirjaga 27.06.2007, milles on selgitatud, et aktis loetletud puudused ja

kõrvalekalded ei nõua hoone ekspluateerimise peatamist.

Hageja on koostanud vaeg ja garantiitööde kõrvaldamiseks vajalike kulude eelarve, mis on

2 885 krooni.

Hageja väitel ehitustööde faktilise lõpetamise ajaks 2006.aasta oktoobrikuus ei olnud kostjad

nimetanud ühtki sellist puudust töös, mis takistanuks tööde vastuvõtmist ning erinevad väited

puuduste olemasolu ja mahu kohta on esitatud perioodil 27.11.2006- 18.06.2007.

Seega ei olnud kostjad akti nr 8 allkirjastamise järel õigustatud ka keelduma lepingujärgse

tasu maksmisest, küll aga on hageja kujunenud olukorras õigustatud keelduma omapoolse

kohustuse- kõrvaldama pärast ehitise valmimist ilmnenud ja veel ilmnevad - vaeg- või

garantiitöödena käsitletavad puudused- täitmisest seni, kuni kostjad on täitnud omapoolse

raha maksmise kohustuse.

15.08.2007 (tl 112-114) esitasid kostjad kohtule täiendava kirjaliku vastuse hagile koos

tasaarveldusavalduse tegemisega hagejale.

07.09.2007 esitas hageja oma kirjaliku seisukoha ( tl. 115-116), milles ei nõustu kostjate

15.08.2007 ettepanekutega , kuid on nõus tegema hinnaalanduse ning alandama oma nõuet

2885 krooni võrra s.o. summa, mis kulub puuduste kõrvaldamiseks objektil. Kostjate

vastuhagi ( tl 120-123) 01.10.2007 võla 140 656 kr 90 s nõudes.

Hagi kohaselt sõlmisid pooled 09.06.2005 müügilepingu, mille kohaselt hageja ostis ja kostja

müüs kinnistu Pärnu linnas.

Ostuhinnaks oli 1 976 500 krooni, millise summa ostja ka lepingus sätestatud tähtaegadel ja

korras müüjale maksis väljaarvatud 121 181 kr, milline tuli tasuda kohustise nõuetekohase

täitmise järel.

Lepingu p. 6.1. kohaselt pidi vastukostja otsese valduse ja p.7.1 omandi vastuhagejatele üle

andma hiljemalt 01.12.2005, mida ta ei teinud.Punkt 4.1.4. on samuti täitmata, nagu ka p.4.2.

sätestatud müügigarantii.

lö.augustil 2006 õnnestus kostjatel asuda objekti kasutama vaatamata sellele, et objektil olija

on siiani rida puudusi, mida vastukostjad kõrvaldanud ei ole.

Vastuhagis hageja on loetlenud järgmised puudused :

Välistrepi juures -küljed on viimistlemata, 2 pealisplaati ei ole õiges mõõdus ja puuduolev

osa on täidetud segu ja kivipuruga, mis jätab lapitud viimistluse.

Peasissekäigu varjualuse juures- rõdu tugipostid on pragulised ja kõverad, betoneeritud

tugipostide alus on värviplekke täis.Esimese korruse terassi juures- terassi katusealuse üks

tugipost on praguline, terassilaud on värviplekke täis.Teise korruse akende juures- aknaplekid

on värviplekke täis, tänavapoolsel väiksel aknal on aknaraamil teibikahjustus, värv raamil on

tunduvalt heledam, likvideerimata põlengu jäljed kogu aknaplekilt.Tänavapoolsel suure akna

ja seina puutekoht kobrutab.Vihmaveerenn garaaziakna ja trepikoja akna kohal laseb vett läbi,

mis tekitab külmaga jääpurikaid.Garantiiajal on lisandunud täiendavad puudused: aiavärva

tiibade kõrguste vahe on 20 cm ja vihamveerenni otsa ja trepikoja seina vahelt on sadeveed

läbi nõrgunud ning määrinud renni otsa alt seina viimistluse.

Objekti üleandmisega on viivitatud siiani, rääkimata tähtajast 01.12.2005.a.

04.04.2006 on samade poolte vahel sõlmitud ühishüpoteegi seadmise ja asjaõigusleping(

leping põhihagi juures), kus pooled avaldavad vastavalt p-des 2.1 ja 2.2, et nad on sõlminud

09.06.2005 kinnistu müügi võlaõigusliku lepingu, mida ei ole muudetud ega tühistatud.Seega

ei ole muudetud ka otsese valduse üleandmise tähtaega ega leppetrahvi maksmise kohustust.

Lepingu p 6.7 kohaselt on pooled kokku leppinud, et kinnistu valduse üleandmisega

viivitamisel kohustub müüja ( vastukostja) ostjale ( vastuhagejale) nimetatud kohustuse

tähtaegsel mittetäitmisel tasuma leppetrahvi 500 krooni päevas iga kohustusega viivitatud

päeva eest.Vastukostjad on viivituses tänaseni, kuna ei ole valdust siiani nõuetekohaselt üle

andnud.

Tulenevalt VÕS § 159 lg 2 sätetest teatas vastuhageja vastukostjale leppetrahvi nõudest

27.11.2006 kui ka 12.01.2007.

Kuna VÕS § 208 sätetest tulenevalt müüdud kinnistu müügihind sisaldab müüja (vastukostja)

poolt kinnistu hoonestamist elamuks ehk töövõtulepinguga (VÕS § 635) sätteid ( p 4.1.2) ,

mis muuhulgas peab vastama lepingutingimustele ehk elamule kui ehitistele kehtestatud ja

asja tavalistele omadustele ja kvaliteedile.Elamu vastab tingimustele, kui konstruktsioonid ja

seadmed on töökorras, elamu on soojapidav ja puudusteta ja ehitatud head ehitustava järgides

vastavalt RYL 2000, klass II kvaliteedinõuetele, mida antud lepingu objekt vastuhageja

hinnangul ei ole.

Vastuhageja nõue- asja üleandmisega tekkinud viivitusest tulenev leppetrahv ajast, mil nõue

sissenõutavaks muutus s.o. 01.12.2005 kuni 16.08.2006 s.o. 259 päeva x 500 kr päevas =

129 500 kr.Puuduste hinnaks loeb hageja ilma aiavärava ja fassaadi puuduste hinnata, 11 156 kr

90 s, mille vastuhageja palub vastukostjalt kogusummas 140 656 kr 90 s välja mõista.

Vastukostja kirjalik vastus (tl 158-161).

Vastukostja ei võta vastuhagi õigeks ja esitab sellele alljärgnevad kirjalikud vastuväited:

vastuhagejate ja vastukostja vahel sõlmiti 09.06.2005 kinnistu asukohaga Pärnu võlaõiguslik

müügileping

ehitamiskohustusega.

Nimetatud

dokument

sisaldab

kaht

käesoleva

kohtuvaidluse seisukohast olulist lepingut: võlaõiguslikku müügilepingut ning ehituse

töövõtulepingut.

Lepingu p 6.1. kohaselt vastukostja ja vastuhagejad leppisid kokku, et lepinguobjekti otsene

valdus antakse vastukostjatele üle hiljemalt omandi üleandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimise

päeval, kuid mitte hiljem, kui 01.12.2005, eeldusel, et vastukostja poolt on teostatud lepingu

p-s 4.1.2 nimetatud tööd.Lepingu p-ti 7.1. täitmine vastukostja poolt oli samuti otseselt

seotud lepingu p-s 4.1.2. nimetatud tööde teostamisega.

Vastuhagejatele teadaolevalt toimus lepinguobjektil 01.12.2005 tuleõnnetus.Eeltoodud

põhjusel 09.12.2005 palus vastukostja kirjalikult vastuhagejatel aktsepteerida hoonekarbi

üleandmise uue tähtajana 01.02.2006.Ühtlasi oli vastukostja nõus finantseerima vastuhagejate

tellitud sisetöid ( või inventari maksumust) 40 000 krooni ulatuses, millise summa

vastukostja kandis 26.01.2006 M T arveldusarvele.V T oma allkirjaga kinnitas poolte vahelise

uue kokkuleppe.Samuti oli ta nõus, et vaegtöödena jäävad teostamata tänavapoolne piirdeaed

ja varikatus, millised tööd teostatakse 2006.aasta aprillis.

Eeltoodu alusel vastuhagejad seega aktsepteerisid pärast 01.12.2005 asjaolu, et esialgselt

kokkulepitud tähtajaks 01.12.2005 ei olnud vastukostjatel temast mittesõltuvatel põhjustel

võimalik objekti üle anda.

Samuti sõlmisid vastuhagejad ja vastukostjad 03.01.2006 kirjaliku kokkuleppe, mille järgi

osade tööde teostamise, kokku summas 107 535 kr pidi vastukostja täitma 15.05.2006.Ühtlasi

lisati kokkuleppele märkus, et tööde lõpptähtajast mitte kinnipidamisel 15.05.2006) kohustub

vastukostja tasuma leppetrahvi 500 krooni päevas iga tähtaega ületanud päeva eest.

Seega on vastuhagejate väited vastukostja poolt kohustuste täitmisega viivitamise kohta

ebaõiged.

Vastuhagejad kinnitavad, et objekti õnnestus neil asuda kasutama 16.06.2006, kuid nende

hinnangul on objektil siiani rida puudusi.

Vastukostja on oma varasemates avaldustes korduvalt selgitanud, et lepingu p 4.2.1 järgi on

vastukostja andnud lepinguobjektile 24-kuulise garantii.Nimetatud vastukostja

garantiivastutus annab vastuhagejatele kindluse ja õiguse nõuda garantiiaja jooksul avastatud/

tekkinud puuduste kõrvaldamist.Vastukostja aktsepteerib garantiiaja alguseks 15.05.2006,

seega on vastuhagejatel õigus esitada lepinguobjektil avastatud puuduste kohta pretensioone

kuni 15.05.2008.a.Ehituspraktikas väljakujunenud tava järgi teostatakse enne garantiitähtaja

lõppu töövõtja ja tellija vahel garantiiajal ilmnenud või tekkinud probleemide osas objekti

ülevaatus ning fikseeritakse tööd, mida töövõtja peaks garantiikorras veel tegema.Ebaoluliste

puuduste puhul ei ole tavaks neid ka jooksvalt kõrvaldada juhul, kui need ei takista objekti

kasutamist (käesoleval juhul näiteks lõhenenud rõdu tugipostid).

Vastuhagejad, viidates TsÜS § 83( tehingu vormi järgimata jätmine), märgivad:"Mingeid

muid , notariaalseid kokkuleppeid poolte vahel ei oleja lihtkirjalikud kokkulepped ei saa ega

too endaga kaasa õiguslikke tagajärgi, kui tegemist on kohustusliku notariaalse vormiga".

Pooltevahel sõlmitud võlaõiguslikus müügilepingus ( 09.06.2005) ja asjaõiguslepingus (

04.04.2006) ei lepitud kokku, et lepingu lisad peavad olema põhilepinguga samas vormis s.t.

sõlmitud notariaalselt. Seadusest tuleneb, et tehing, millega kohustatakse omandama või

võõrandama

kinnisasja,

peab

olema

notariaalselt

tõestatud

(

AÕS

§

lg

l).Töövõtulepingule ei näe seadus ette kohustusliku vormina notariaalset tõestamist.Seega

põhilepingu lisad ei pea olema põhilepinguga samas vormis, kui see ei tulene poolte

kokkuleppest või seadusest.

Eeltoodud põhjustel ei ole vastukostja kohustatud vastuhagejatele tasuma lepingu p-s 6.7 ette

nähtud leppetrahvi, kuna ta ei ole viivitanud kinnistu valduse üleandmisega.Pooled sõlmisid

03.01.2006 täiendava kirjaliku kokkuleppe, mille järgi vastukostja pidi lepinguobjektil

lõpetama tööde teostamise 15.05.2006.Nimetatud kuupäevaks lõpetas vastukostja kõik

lepingujärgsed tööd.Vastuhagejad ise oma käitumisega on põhjustanud lepinguobjekti

üleandmise viivitamise vormistamise sellekohase lihtkirjaliku aktiga, kuna üleandmise-

vastuvõtmise akti allakirjutamine viibib siiani vastuhagejate keeldumise tõttu. Vastukostja on

seisukohal, et VÕS § 159 lg 2 sätete järgi on vastuhagejad kaotanud õiguse nõuda

leppetrahvi- esiteks oli vastukostja lepingujärgsed tööd lõpetanud vastavalt poolte

kokkuleppele 15.05.2006 ja teiseks ei ole vastuhagejad teatanud oma kavatusest nõuda

leppetrahvi mõistliku ajajooksul.

Vastuhagejate arvamusele nagu oleks vastukostja rikkunud lepingu p-ti 4.1.3, kuna objekt ei

vastavat RYL 2000 klass II kvaliteedinõuetele, leiab vastukostja, et lepingu p-ti 4.2.3 kohaselt

kohustus vastukostja teostama töö kvaliteetselt.Samuti garanteeris vastukostja lepingu p-s

4.1.3, et elamus teostatakse ehitustööd, kasutatakse materjale ning paigaldatakse seadmestik,

mis vastab Eesti Vabariigis tunnustatud kvaliteedinormidele.Lepingud ei sätestanud, et

lepingu objekt peaks vastama mingitele erilistele kvaliteedistandartitele.Kokkuleppimata

kvaliteedi osas tuleb arvestada seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava.Ehitusseaduse § 4

järgi vastutab ehitustööde kvaliteedi eest garantiiaja jooksul ehitusettevõtja.Vastukostja on

korduvalt selgitanud vastuhagejatele garantiivastutuse põhimõtteid.

Vastukostja on seisukohal, et oma lepingulised kohustused on vastuhagejate ees täitnud ning

vastuhagejate keeldumine oma kohustuste täitmisest on põhjendamatu.

Vastuhagejate vastus vastukostja vastusele 19.10.2007 (tl 165-168).

Vastuhagejad on jätkuvalt seisukohal, et kohaldamise kuulub TsÜS § 83 lg 1, mille kohaselt

poolte kokkulepe uue tähtaja sõlmimise kohta on notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu

tühine.

Ainetu on vastuhagejate hinnagul väide, et nad on kaotanud õiguse nõuda leppetrahvi.

Kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tendid, millele on rajatud

kohtu järeldused ja seadused, mida kohus kohaldas

Põhihagi osas _______________________________________________________________

Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja poolt on hagejale tasumata 121 181 krooni. Kostja

väited selle kohta, et nõue ei ole muutunud sissenõutavaks on paljasõnalised. Kohus nõustub

hagejaga, et tulenevalt poolte vahel sõlmitud töövõtulepingust ja VÕS § 637 lg 3 muutub

töövõtja tasunõue sissenõutavaks töö valmimisest.03.01.2006 leppisid pooled kokku, et osade

tööde lõpetamise tähtaeg on 15.05.2006.Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et 2006.aasta

augustis asusid kostjad majja elama, kuid keeldusid tööde vastuvõtuaktile alla kirjutamast ja

121 181 krooni tööde maksumuse tasumisest.Kostjad keelduvad 121 181 krooni maksmisest

põhjusel, et objektil on rida puudusi, mida hageja ei ole vaatamata korduvatele

meeldetuletustele, kõrvaldanud. Hageja hinnangul on tegu vaegtöödega, mida on võimalik

garantiiajal kõrvaldada.

Kostja on väitnud, et kuivõrd 09.06.2005 sõlmitud kinnistu müügi võlaõiguslik leping on

sõlmitud notariaalses vormis, siis hiljem sõlmitud lihtkirjalikud kokkulepped poolte vahel on

tühised notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu.Hageja on leidnud viitega TsÜS § 77 lg 3, et

kostja selline seisukoht on ekslik. Kohus leiab, et TsÜS § 77 lg 3 kohaselt poolte

kokkuleppega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta muus vormis üksnes siis, kui

pooled on selles kokku leppinud. Antud vaidluses on pooled sõlminud (tl 6-20) 09.06.2005

notariaalselt tõestatud kokkuleppe hüpoteekide kustutamiseks, kinnistu võlaõigusliku

müügilepingu ehitamiskohustusega, ühishüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingu .

04.04.2006 on sõlmitud (tl 28-33) notariaalne ühishüpoteegi seadmise ja asjaõigusleping ,

mille p 4.1. on järgmine sõnastus:võttes aluseks AS-i Renet ja M T ning V T vahel 09.06.2005

sõlmitud kinnistu võlaõiguslikku müügilepingut, mille kohaselt AS Renet müüs ja M T ja V T

ostsid ühisvarasse kinnistu ning AS Renet esindaja kinnitust, et eelnimetatud lepingu järgsest

ostuhinnast 1 895 500 krooni on tasutud ning ülejäänud 81 000 krooni kohustuvad M T ja V T

tasuma AS Renet arveldusarvele 3 pangapäeva jooksul peale lepingu sõlmimist. Seega

kohustusid kostjad tasuma puuduoleva ostuhinna hiljemalt 7-ndal aprillil 2006.Sama lepingu

p-s 2.2. on kostjad kinnitanud, et 09.06.2005 sõlmitud kinnistu võlaõiguslikku müügilepingut

ei ole muudetud ega tühistatud. Lepingu p.4.2. kohaselt on pooled omandi üleandmises kokku

leppinud. Kohus leiab, et 09.06.2005 on poolte vahel sõlmitud asuva hoonestamata kinnistu

võlaõiguslik müügileping, millele seadus näeb ette notariaalse vormi ja ehitamise

töövõtuleping, millele seadus ei näe ette notariaalset vormi.Sellele tõlgendusele on tuginenud

ka kostja oma vastuhagis (tl 120-123), leides, et kuna VÕS § 208 sätetest tulenevalt müüdud

kinnistu müügihind sisaldab müüja poolt kinnistu hoonestamist elamuks ehk töövõtulepingu

(VÕS § 635) sätteid ( p.4.1.12) .Töövõtulepingule tuginedes on vastuhageja esitanud oma

leppetrahvi nõude.Et kinnistule elamu ehitamine tugines Töövõtulepingule, on tõendatud ka

poolte vahel O4.oktoobril 2005 sõlmitud töövõtulepinguga nr.l04-10-05,mille kohaselt hageja

kohustus tegema objektil projekti muudatustest tingitud lisatööd.Töövõtuleping oli sõlmitud

lihtkirjalikus vormis.Kohus leiab, et põhihagis kostjate väited selle kohta et kuivõrd

põhileping oli tõestatud notariaalselt, on kõik hilisemad poolte kokkulepped õigustühised, ei

haaku ei seaduse ega võlaõiguses toodud hea usu põhimõttega.Hea usu põhimõte laieneb

üldiselt tsiviilõigusele läbi TsÜS-i § 138 lõike 1, mis kohustab oma õiguste teostamisel ja

kohustuste täitmisel toimima heas usus.TsÜS § 138 lõike 2 kohaselt ei ole õiguse teostamine

seadusevastasel viisil lubatud, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärk on kahju

tekitamine teisele isikule.

Õiguskirjanduses ( Võlaõigus I Üldosa , autorid Irene Kull, Martin Käerdi ja Villu Kõve, Tln

2004, lk. 69, 74 ) on autorid kommenteerinud hea usu põhimõtet Eesti õiguses järgnevalt:

"Hea usu põhimõte võimaldab õigust edasi arendada, seega täita lüngad seaduses ning anda

uue tõlgenduse olemasolevatele seadustele, kui need ei ole enam ühiskonna huvide ja

vajadustega kooskõlas.

Hea usu põhimõte, mis on sätestatud VÕS-i §-s 6, ei sisalda konkreetseid reegleid selle kohta,

mida hea usu põhimõttest lähtuv käitumine täpselt tähendab.Kui hakatakse lahti mõtestama ja

määratlema heas usus käitumist, siis kasutatakse tavaliselt selliseid vormeleid nagu asusus

lepingulises käitumises, lojaalsus või koostöö teise poolega, siirus, ausus ja hoolikus.Heas

usus käitumine tähendab teisele sihilikult kahju tekitamisest hoidumist, petturliku või

ülemäärase kasu saamisele sunnatud käitumise vältimist." Kohus leiab, et pärast hagi esitamist

kostjate poolt avastatud garantiikorras kõrvaldamisele kuuluvad puudused summas 11 159 kr

90 s ( tl 123,153) ,mis moodustavad 5 % tehingu koguväärtusest 2 044 435 krooni ja vähem kui

10 % kostjate poolt hagejale tasumata summast 121 181 krooni on ebaproportsionaalsed

võrreldes põhihagi nõudega ja kogu tehingu väärtusega.

Samas on oluline, et Ehitusseadus § 4 järgi vastutab ehitustööde kvaliteedi eest garantiiaja

jooksul ehitusettevõtja. 09.06.2005 lepingu p-s 4.1.3. kohustus hageja garanteerima elamus

teostatud ehitustööde, kasutatud materjalide ning paigaldatud seadmestiku vastavuse Eesti

Vabariigis tunnustatud kvaliteedinormidele (RYL 2000, klass II) ja lepingu p-ti 4.2.1. järgi

andis kostjatele 24- kuulise garantii lepinguobjektiks oleva kinnistu valduse üleandmisest.

Kahe aastase garantiiaja andmine tuleneb sellest, et ehituse käigus ei saa ette näha, millised

puudused, mis on ja mis ei ole seotud inimtegevusega , võivad hiljem välja tulla nagu antud

ehituse puhul: rõdu tugiposti pragunemine, mille põhjused võivad olla erinevad( märg

materjal, mis kuivades praguneb jm.). Kostjate poolt toodud aiavärava tiibade vahe võib olla

tingitud maapinna külmumisest, mis n.ö. tõstab talvel väravaposte jne.Probleemid

vihmaveerennidega ilmnevad siis, kui sajab.

Arcus Projekti kirjaga (tl 108) on tõendatud, et objektil esinevad puudused ja kõrvalekalded

RYL-st ning heast ehitustavast ei takista hoone ekspluateerimist ja nende kõrvaldamine ei

nõua hoone ekspluateerimise peatamist.

Eeltoodule tuginedes leiab kohus, et kostjate vastuväited ei ole põhjendatud ja hagi kuulub

osaliselt rahuldamisele s.o. põhinõude osas 121 181 kr, millele lisandub viivis 61 000 krooni

ajavahemikus 30.oktoober 2008 kuni 28.veebruar 2007.a.Ülejäänud viivisenõue tuleb jätta

rahuldamata sest see ületaks põhihagi ja oleks kostjatele liiga koormav.Viivise eesmärk on

hüvitada eelduslik kahju, mis tekib võlausaldajal rahaliste kohustuste täitmisega viivitamise

korral.Põhimõte on, et kahjustatud pool ei tohi kohustuse rikkumise tõttu sattuda paremasse

olukorda, kui ta oleks olnud ilma rikkumiseta. Seepärast tuleb vältida kahjuhüvitiselt viiviste

arvutamisel kahju mitmekordset kompenseerimist.Viivise maksmises on pooled kokku

leppinud poolte vahel 09.06.2005 lepingus p. 5.2. Vastuhagi kohta

Vastuhagis väidavad kostjad, et hageja on viivitanud objekti üleandmisega ja on esitanud

leppetrahvi nõude.Kohus leiab, et vastuhagi ei kuulu rahuldamisele.Ehituse käigus juhtus

objektil tuleõnnetus väidetavalt alltöövõtja poolt põhjustatuna. Asja menetluse käigus on

tõendatud, et hageja hüvitas kostjatele tekitatud kahju, kandes kostja M T kontole 40 000

krooni.Pooled on kokku leppinud uue tööde lõpetamise tähtaja.Kohus on asunud seisukohale,

et poolte vahel sõlmitud lihtkirjalikud kokkulepped on kehtivad.

Võlaõigusseaduse § 159 lg 2 kohaselt on vastuhagejad kaotanud õiguse nõuda leppetrahvi, sest

nad ei ole kostjat sellest teavitanud vaid teatasid sellest alles 27.11.2006 (tl 41-43). 03.01.2006

leppisid pooled osade tööde lõpetamise tähtajaks 15.05.2006 ( tl.161), 16.08.2006

asusid vastuhagejad kinnistut faktiliselt valdama.

Eeltoodu alusel leiab kohus, et vastuhagi ei ole leidnud tõendamist ja tuleb jätta rahuldamata.

Menetluskulud

TsMS § 162 lg 1 kohaselt menetluskulud põhihagis tuleb jätta kostja kanda, vastuhagis hageja

kanda.

Ingrid Hallas

Kohtunik

Ärakiri õige:I.Hallas /Kohtunik/

Kohtuotsus osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 21.04.2009.a otsusega nr 2-07-6591.

Tallinna Ringkonnakohtu 21.04.2009.a otsus nr 2-07-6591:

RESOLUTSIOON

1. Tühistada osaliselt Pärnu Maakohtu 24.03.2008 otsus osas, millega jäeti rahuldamata V.T ja M.T vastuhagi AS

Renet vastu 11 156,90 krooni saamiseks ja jagati menetluskulud.

2. Vastuhagi rahuldada osaliselt ja välja mõista AS-lt Renet V.T ja M.T kasuks solidaarselt 11 156,90 krooni.

3. Teha vastastikuste nõuete osas tasaarvestus, mille tulemusena kuulub V.T-lt ja M.T-lt solidaarselt AS Renet

kasuks väljamõistmisele 171 024,10 krooni.

4. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

5. Sõnastada kohtuotsuse resolutsioon alljärgnevalt:

Hagi ja vastuhagi rahuldada osaliselt.

1. Välja mõista AS Renet kasuks V.T-lt ja M.T-lt solidaarselt 182 181 krooni, millest 121 181 krooni on

põhivõlg ja 61 000 krooni viivis.

2. AS Renet nõue V.T ja M.T vastu viivise väljamõistmiseks alates 01.03.2007 kuni põhivõla tasumiseni

jätta rahuldamata.

3. Välja mõista AS-lt Renet V. ja M.T kasuks solidaarselt 11 156,90 krooni.

4. Arvestada AS Renet nõue 182 181 krooni ning M.T ja V.T nõue 11 156,90 krooni tasa, mille tulemusena

kuulub V.T-lt ja M.T-lt AS Renet kasuks väljamõistmisele 171 024,10 krooni.

Kohtukulude jaotus

Maakohtu menetluskuludest 4,26 % jätta AS Renet kanda ja 95,74 % M.T ja V.T kanda solidaarselt.

Ringkonnakohtu menetluskuludest jätta 12,60% AS Renet kanda ja 87,40% V.T ja M.T kanda solidaarselt.

Kohtuotsus jõustus 26.06.2009.a. Riigikohtu kassatsioonkaebuse menetlusse võtmata jätmise määrusega.