3-07-2468/21 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Otsuse tegemise aeg ja koht

11. märts 2008, Tallinn

Haldusasja number

3-07-2468

Haldusasi

OÜ Köögikaubad kaebus Tallinna Kesklinna vanema

06.11.2007 korralduse nr 1107 tühistamise ja toimingu

õigusvastasuse tuvastamise nõuetes

Asja läbivaatamise viis

Kirjalikus menetluses

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: OÜ Köögikaubad

Esindaja: v.adv Priit Lätt ja v.adv Indrek Leppik

Vastustaja: Tallinna Kesklinna Valitsus

Kolmas isik: Meriton Food Boutique OÜ

Esindaja: v.adv Meelis Pirn

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada OÜ Köögikaubad kaebus.

2. Tühistada Tallinna Kesklinna vanema 06.11.2007 korraldus nr 1107.

3. Mõista Tallinna Kesklinna Valitsuselt OÜ Köögikaubad (registrikood 10430227)

kasuks välja menetluskulu 35 000 (kolmkümmend viis tuhat) krooni.

4. Saata kohtuotsuse elektrooniline ärakiri menetlusosalistele (priit.latt@glimstedt.ee,

meelis@kaasik.ee, kesklinn@tallinnlv.ee). Kohtuotsuse kinnitatud paberärakirja võivad

menetlusosalised soovi korral saada Tallinna Halduskohtu kantseleist.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse kohtu

kantselei

kaudu

teatavakstegemisest

esitada

apellatsioonkaebus

Tallinna

Ringkonnakohtule

(HkMS § 28; § 31 lg 4).

ASJAOLUD

1. 20. septembri 2007. a Tallinna Linnavolikogu otsusega nr 231 „Pikk tn 1/Nunne tn 2/Lai tn 2

ja Pikk tn 3 äriruumide läbirääkimistega pakkumise teel üürile andmine” otsustati viia läbi Pikk

1/Nunne 2/Lai 2 keldrikorruse äriruumide nr 9-20 üldpinnaga 144,9 m² ja I korruse äriruumide

nr 42, 47-54, 58-63, 67 üldpinnaga 258,4 m² ning Pikk 3 keldrikorruse äriruumide nr 1-1 – 1-10

üldpinnaga 67,3 m² ja I korruse äriruumide nr 1-11 – 1-15 üldpinnaga 98,8 m² üürile andmine

läbirääkimistega pakkumise teel. Teate pakkumise kohta avaldas Tallinna Linnavalitsus 05.

oktoobril 2007.

2. 30. oktoobril 2007 esitas OÜ Köögikaubad oma pakkumise ning ta kutsuti samal päeval

toimuvatele läbirääkimistele.

3. 6. novembri 2007. a Tallinna Kesklinna vanema korraldusega nr 1107 kinnitati läbirääkimistega

pakkumise tulemus ja tunnistati pakkumise võitjaks Meriton Food Boutique OÜ. 13. novembri

2007. a Tallinna Kesklinna vanema korraldusega nr 1112 täiendati korralduse nr 1107 punkti 1

lausega „Lugeda korralduse lahutamatuks lisaks läbirääkimistega pakkumist korraldava komisjoni 30.

oktoobri 2007 protokoll nr 9-50/13”.

KAEBUSE PÕHJENDUSED

4. Esitatud kaebuses taotleb OÜ Köögikaubad, et kohus tunnistaks õigusvastaseks Tallinna

Linnavalitsuse toimingu, mis seisnes kaebuse esitajale 45 minuti pikkuse tähtaja andmises lõpliku

pakkumise esitamiseks ning et kohus tühistaks Tallinna Kesklinna vanema 6. novembri 2007. a

korralduse.

5. Esiteks leiab kaebuse esitaja, et vastustaja andis lõpliku pakkumise esitamiseks

ebaproportsionaalselt lühikese ja ebamõistliku tähtaja. Kaebuse esitaja on seisukohal, et pärast 30.

oktoobril 2007. a toimunud läbirääkimisi, kus esitati kaebuse esitajale hulgaliselt erinevaid

küsimusi, lõpliku pakkumise tegemiseks antud 45 minutilist tähtaega ei saa pidada mõistlikuks,

sest niivõrd lühikese aja jooksul ei ole adekvaatselt võimalik algset pakkumist tervikuna üle

vaadata, vajadusel korrigeerida, nõuetekohaselt vormistada ja seejärel vastustajale esitada. Viidates

Riigikohtu lahenditele 3-3-1-15-01 ja 3-3-1-59-05 märgib kaebuse esitaja, et linnavara kasutusse

andmine tuleb otsustada avaliku õiguse põhimõtetest lähtudes, arvestades diskretsioonireegleid,

avalikku huvi ja võrdse kohtlemise põhimõtet ning selline avaliku ressursi kasutusse andmine

peab toimuma menetluses, mis võimaldab võrdsetel alustel osaleda kõigil põhjendatud nõuetele

vastavatel isikutel, kusjuures nendest menetlusnõuetest kõrvalehoidumist ei saa põhjendada

asjaoluga, et puudub vastav menetluskord või õigustloovate aktidega kehtestatud konkreetsed

nõuded. Kaebuse esitaja selgitab, et läbirääkimistega pakkumise menetluse eripäraks on asjaolu, et

läbirääkimiste käigus saab formaalselt pakkumistingimustele vastavat pakkumist muuta ja

täiendada viisil, mis kõige paremini vastab väljakuulutatud pakkumise eesmärgile ning algse ja

lõpliku pakkumise erinevus ei saa seisneda vaid detailides. Kaebuse esitaja viitab analoogia korras

ka Tallinnas kehtestatud linnavara kasutusse andmise korra punktile 54, mille kohaselt tuleb

võrdväärsete pakkumiste korral anda võitja selgitamiseks nendele pakkujatele võimalus oma

pakkumisi viie tööpäeva jooksul täiendada. Mõistliku tähtaja määramisel tulnuks kaebuse esitaja

hinnangul arvestada sedagi, et pakkumise maht on miljonites kroonides ja 25 aasta pikkuseks

ajavahemikuks. Põhjendatud huvina eelnimetatud toimingu õigusvastasuse tuvastamisel toob

kaebuse esitaja välja rehabiliteeriva eesmärgi, märkides siiski, et põhimõtteliselt peab ta

võimalikuks ka kahjunõude esitamist vastustaja vastu.

6. Teiseks leiab kaebuse esitaja, et vastustaja on ebaõigesti ja kaalutlusvigu tehes tunnistanud

pakkumise võitjaks Meriton Food Boutique OÜ. Kaebuse esitaja märgib, et Tallinna

Linnavolikogu otsuse nr 231 punktis 2 sätestati, et pakkumise võitja väljaselgitamisel arvestatakse

lisaks üüri suurusele pakkuja eelnevat tegutsemiskogemust pakutaval kasutusotstarbel ja

äriruumide kasutamisega seotud tegevuskava. Vastuseks kaebuse esitaja arupärimisele selgitas

vastustaja 12. oktoobri 2007. a vastuses, et sobivus, originaalsus, kogemus, investeeringute maht

ja üüri hind on asjaolud, mida suuremal või vähemal määral arvestatakse pakkumise võitja

väljaselgitamisel ning samas märgiti ka, et investeeringute maht on enampakkumise

väljakuulutamises ära toodud ning selle suurendamine ei oma enampakkumise võitja selgitamisel

olulist kaalu. Kaebuse esitaja hinnangul jääb aga mulje, et just investeeringute maht oli võitja

selgitamisel määrava tähtsusega, sest sellist arvamust oli väljendanud läbirääkimistel ka üks

komisjoni liikmetest. Kaebuse esitaja märgib, et eeltoodust jäi talle ebaselgeks, milliseid asjaolusid

ja kriteeriume pakkumise võitja väljaselgitamiseks hinnatakse ja oluliseks peetakse.

7. Kolmandaks leiab kaebuse esitaja, et Tallinna Linnavolikogu otsuse nr 231 punktist 2

tulenevalt on kõige olulisemaks asjaoluks võitja selgitamisel peetud võitja eelnevat kogemust ehk

eelnevat tegutsemiskogemust pakutaval kasutusotstarbel. Kaebuse esitaja selgitab, et ta on

kvaliteetsete köögikaupade jae- ja hulgimüügiga ning kokanduskursuste korraldamisega tegelev

äriühing, mis on äriregistrisse kantud 17. aprillil 1998. ning millel oli 2006. a keskmiselt 8

töötajat, seevastu võitjaks tunnistatud Meriton Food Boutique OÜ on äriregistrisse kantud alles

5. septembril 2007. a ning on ilmselge, et sellisel äriühingul puudub ettevõtluskogemus

mistahes ettevõtluse valdkonnas.

8. Neljandaks märgib kaebuse esitaja, et pakkumise kutsedokumentides on kirjas

eeltingimusena summaliselt hoonesse ja ruumidesse tehtavate investeeringute maht - 6

miljonit krooni kahe aasta jooksul üürilepingu allkirjastamisest. Kaebuse esitaja selgitab, et

tema sai ja saab kõnealusest olulisest tingimusest aru selliselt, et läbirääkimistele

kvalifitseerumise

eelduseks

oli

pakkuja

nõusolek

nimetatud

suuruses

tehtavate

investeeringutega, mitte ei viidud läbi selle asjaolu osas enampakkumist ning seega ei saa

vastustaja võtta aluseks ühe pakkuja pakkumise eelistamisel teisele investeeringute mahtu,

mis ületab 6 miljonit krooni. Vastustaja on seda siiski teinud, mis on kaebuse esitaja arvates

diskretsiooni väär kasutamine ja otseses vastuolus pakkumistingimustega. Seejuures märgib

kaebuse esitaja, et komisjoni protokollist nähtuvalt on Meriton Food Boutique OÜ nõus

investeerima „kuni 9 miljonit krooni”, mis on ebamäärane mõiste, kusjuures kaebuse esitaja

oli nõus investeerima äriruumidesse 8,3 miljonit krooni, mida võib samuti pidada

investeerimisnõusolekuks ja -valmiduseks „kuni 9 miljonit krooni”.

9. Viiendaks selgitab kaebuse esitaja, et ta kaasas oma pakkumisse ka pikaajalise kogemusega

äriühingud OÜ Kolmjalg ja Hiiekivi OÜ. Kaebuse esitaja ei nõustu aga komisjoni 30. oktoobri

2007 protokollis väljendatud seisukohaga, et kolme äriühingu koostöö ei pruugi tagada nõutavat

stabiilsust. Sellega seoses viitab kaebuse esitaja asjaolule, et kaebuse esitaja, Hiiekivi OÜ ja OÜ

Kolmjalg vahel on sõlminud võimalike riskide maandamiseks kirjalik kolmepoolne koostööleping

ning samuti on kaebuse esitaja sõlminud tingimuslikud allüürilepingud Hiiekivi OÜ-ga ja OÜ-ga

Kolmjalg, mille alusel oleks kaebuse esitaja võidu korral andnud allkasutusse teatud osad

äriruumidest koostöö reaalseks elluviimiseks. Kaebuse esitaja on seisukohal, et kolme juriidilise

isiku koostöö, mis on vormistatud kirjalike lepingutega, tagab vastustajale lõpptulemuse paremini

ja on vastustajale tunduvalt riskivabam, kui ühe vastloodud ja tegevuskogemust mitteomava

juriidilise isiku tegevus. Samuti on kaebuse esitaja hinnangul põhjendamatu vastustaja kartus, et

kolme äriühingu esindaja vahel võivad tekkida vastuolud ja arusaamatused. Viimaks märgib

kaebuse esitaja sedagi, et kui Meriton Food Boutique OÜ puhul on ainupakkumise tegemist

loetletud positiivseks, siis kolmanda pakkuja, osaühingu VOST Grupp puhul ei ole seda

positiivsete argumentide ehk pakkumise plusside juures ära toodud. Kaebuse esitaja peab oma

seisukoha põhistamiseks vajalikuks tuua paralleeli riigihankeõigusest, kus on ühise pakkumuse

esitamine alati lubatud. Kaebuse esitaja väitel on ka Euroopa Kohtu praktikas on valitsevaks

seisukoht, mille kohaselt ei või pakkujat riigihankemenetluses kvalifitseerimata jätta põhjusel, et

pakkuja kavatseb hankelepingu täitmiseks kasutada talle mittekuuluvaid vahendeid.

10. Kuuendaks leiab kaebuse esitaja, et pakkumiste sobivuse ja originaalsuse hindamisel ei ole

kaebuse esitajat positiivselt ilmestavaid asjaolusid adekvaatselt hinnatud. Kaebuse esitaja selgitab,

et tema ja tema koostööpartnerid ning nendega seotud füüsilised isikud on tegutsenud ja/või

elanud Tallinna vanalinnas väga pikka aega, mistõttu on neil isikutel väga hea ülevaade vanalinna

sobivatest äritegevustest; kaebuse esitaja pakkumine arvestab kõige rohkem vanalinna elanike ja

külaliste vajadusi, ning seetõttu pakuti ainsa pakkujana 24 tundi avatud kauplust, mis muudaks

vanalinna atraktiivsemaks turistile ning mõnusamaks elukeskkonnaks püsielanikule; kaebuse

esitaja ja tema koostööpartnerid on missioonitundelised ettevõtjad, kes annavad endale aru

vanalinna eripärast; kaebuse esitaja pakkumine sisaldab originaalset ideed kohvi röstimise kohta,

mis on ainulaadne kõigis kolmes Balti riigis; kaebuse esitaja müüb Eesti päritolu kaupa, Hiiekivi

OÜ toodab Eesti kaupa ja OÜ Kolmjalg toetab oma tegevusega Eesti mahepõllumajandust.

11. Seitsmendaks heidab kaebuse esitaja vastustajale ette, et vaidlustatud korraldus on antud enne

kaebuse esitaja protesti läbivaatamist, mis on vastuolus linnavara kasutusse andmise korra

punktiga 44 ja hea halduse tavaga. Kaebuse esitaja esitas protesti pakkumise läbiviimise kohta 6.

novembril 2007. a, s.o viie tööpäeva jooksul enampakkumise avamise päevast ning seega saanuks

vastustaja teha enampakkumiste tulemusi kinnitava otsuse mitte varem kui 7. novembril 2007. a.

Viidates Riigikohtu lahenditele 3-3-1-82-03 ning 3-3-1-56-02, leiab kaebuse esitaja, et eelnevaga on

vastustaja rikkunud haldusmenetluses menetlusosalise ärakuulamise põhimõtet.

12. Kaheksandaks leiab kaebuse esitaja, et vastustaja on rikkunud haldusakti motiveerimise

kohustust, kuna vaidlustatud korralduse kaalutlused ei ole kaebuse esitajale arusaadavad. Kaebuse

esitaja hinnangul ei ole korraldusest võimalik adekvaatselt aru saada, millised kaalutlused on

osutunud määravaks võitja väljaselgitamisel. Korralduses viidatakse küll komisjoni 30. oktoobri

2007. a protokollile, kuid selles protokollis on esitatud positiivsete ja negatiivsete argumentide

tabelid kolme pakkuja kohta, kuid puudub erinevate argumentide kaalumine ja loogiline

sidumine lõppjäreldusele jõudmisel. Samuti leiab kaebuse esitaja, et nimetatud „plusside ja

miinuste tabel” on ka eksitav, sest kaebuse esitaja pakkumise suhtes on kunstlikult suurendatud

miinuste mahtu ja samasisulised väidetavad negatiivsed argumendid on paigutatud erinevate

miinuste alla. Viidates Riigikohtu otsusele 3-3-1-54-03 leiab kaebuse esitaja, et kaalutlusotsuse

põhikaalutlused, miks eelistati üht lahendust teisele, ei saa reeglina sisalduda üheski varasemas

dokumendis, sest iga diskretsiooniotsus on eriline ja ainukordne.

13. Viimaks leiab kaebuse esitaja, et vaidlusaluse menetluse puudulikkusele viitavad veel asjaolud,

et vaidlustatud korralduses on vääralt märgitud kaebuse esitaja nimi (OÜ Köögikaubad asemel

Köögitarvete OÜ) ning puudub adekvaatne vaidlustamisviide.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

14. Vastustaja ei nõustu kaebuses toodud väidetega ja palub jätta kaebuse rahuldamata. Vastustaja

selgitab, et tähtaega, mille jooksul lõplik pakkumine tuleb esitada, linnavara kasutusse andmise

kord ette ei näe. Seejuures selgitab vastustaja, et pakkumise koostamiseks ja äriplaani

vormistamiseks oli kaebuse esitajal aega ligikaudu üks kuu ning täiendava pakkumise esitamise

võimaldamise sisu seisneb selles, et pakkuja saab täpsustada pakkumise detaile ning ettenähtud

tähtaeg ei ole mõeldud selleks, et pakkumisel osaleja võiks muuta pakkumise kontseptsiooni.

Vastustaja hinnangul ei ole mõistlik ja põhjendatud täiendava tähtaja andmine pikaks perioodiks,

kuna sellisel juhul puuduks läbirääkimistega pakkumisel kui sellisel üleüldse mõte. Täiendava

tähtaja andmisel lähtus komisjon põhimõttest, et anda pakkumisel osalejatele võrdne võimalus

täpsustada esitatud tegevuskava ja eelkõige korrigeerida üürihinda. Seejuures rõhutab vastustaja,

et komisjon kohtles kõiki osalejaid võrdselt, andes pakkumise täpsustamiseks aega kuni kella 14-

ni ning selgitab, et läbirääkimistel osalejad ise nõustusid komisjoni poolt nendele pakutud

tähtajaga. Vastustaja hinnangul ei kuulu antud juhul kohaldamisele linnavara kasutusse andmise

korra punkt 54, kuna tegu ei olnud võrdväärsete pakkumistega.

15. Vastustaja ei nõustu ka kaebuse esitaja seisukohaga, et ebaõigesti on tunnistanud pakkumise

võitjaks Meriton Food Boutique OÜ. Vastustaja selgitab, et kuna linnavolikogu oli otsustanud

läbi viia läbirääkimistega pakkumise, siis on selge, et lisaks üüritulule omasid tähtsust ka muud

tegurid. Vastustaja märgib, et 5. oktoobril 2007 ilmunud pakkumise teates on selgelt kirjas, et

pakkumine

peab

sisaldama

äriruumides

kavandatava

tegevuse

ja

pakkuja

eelneva

(majandus)tegevuse kirjeldust, mis tähendab, et esmatähtis oli just tegevuskava originaalsus, lisaks

arvestati ka planeeritavaid investeeringuid, linnavara parendamiseks kuuluvat aega, eelnevaid

tegutsemiskohustusi, üürihinda jmt, kusjuures lõpliku hinnangu andis komisjon kõiki tegureid

koos hinnates. Kaebuse esitaja poolt välja toodud end positiivselt ilmestavate asjaolude kohta

leiab vastustaja, et need argumendid on paljasõnalised. Vastustaja selgitab, et määravaks teguriks

sai komisjoni otsuse langetamisel asjaolu, et kolmanda isiku pakkumine oli kõige originaalsem ja

kompaktsem. Komisjoni jaoks oli oluline, et antud äriruumid saavad pärast renoveerimist ühtseks

tervikuks, sellise tervikliku idee pakkus välja kolmas isik, kes pakkumises kinnitas, et äriruumides

avatakse kohvik, buffet-restoran, food boutique (toidukauplus) ning eraldi kalatoodete müük.

Vastustaja märgib, et sellist ideelist lahendust praegu vanalinnas ei ole, küll on aga Tallinna

Kultuuriväärtuste Ameti poole pöördunud paljud linnakodanikud, kes on avaldanud soovi näha

endise kohvik „Pärl" ruumides heas stiilis prantsuse kohvikut. Seevastu on vastustaja seisukohal,

et kaebuse esitaja pakkumises tegevuskava terviklikkus, originaalsus ja eripära puuduvad;

ainukeseks huvitavaks ideeks oli Hiiekivi OÜ poolt välja toodud kohvi röstimise plaan, samas ei

ole köögitarvete müük vanalinnas originaalne ega vajalik, vaieldav on ka toiduainete kaupluse, kus

muuhulgas müüakse ka alkohoolseid jooke, asumine vanalinnas, kuna enamus asumi elanikke

teostab oma ostud suurematest vanalinnale lähedal asuvatest kaubanduskeskusest. Vastustaja

hinnangul ei kaalu ainus positiivne idee: kohvi röstimine, kindlasti üles kolmanda isiku poolt

pakutud terviklahendust. Veel leiab vastustaja, et kolmanda isiku pakkumine on kahtlemata parim

ka selles mõttes, et tegu oli ühe äriühingu pakkumisega, mis tagab stabiilsuse ja usalduse ning vara

omanikul on lepingu täitmist võimalik kontrollida. Vastustaja selgitab muuhulgas, et komisjonile

jäi selgusetuks ka asjaolu, millistel õiguslikel alustel esitati pakkumine kolme erineva äriühingu

poolt, kuna pakkumise teates oli kirjas, et äriruumide allkasutusse andmine toimub Tallinna

Linnavalitsuse eelneval loal, seega enne, kui üldse saaks kolm äriühingut ühise pakkumise teha, on

vajalik vara omaniku nõusolek selleks, et nimetatud äriruume saab üldse sellistel tingimustel

allakasutusse anda just nendele äriühingutele.

16. Vastustaja selgitab samuti, et komisjoni jaoks oli oluline ka hoones asuvate äriruumide

renoveerimine ning ebaõige on kaebuses esitatud väide, et kaebaja kavatses koheselt alustada

renoveerimistöödega. Vastustaja selgitab, et kaebuse esitaja esindaja vastas komisjoni esimehe

vastavale küsimustele, et eeldatavalt koheselt kõigis äriruumides renoveerimistöödega ei alustata,

töödega lubati alustada vaid selles osas, kuhu tuleb kohvik ning investeerimiskohustus lubati täita

2 aasta jooksul, mis pakkumises ette oli nähtud. Vastustaja märgib, et arvestades ruumide

praegust seisukorda, oli komisjoni jaoks oluline, et linnavara parendatakse võimalikult kiiresti ja

operatiivselt ning seetõttu eelistati kolmanda isiku pakkumist, kus oli välja toodud konkreetne

renoveerimisplaan, mis sisaldas huvitavaid ideelisi lahendusi: nt on kolmas isik avaldanud soovi

restaureerida keldrikorruse võlvlaed ja eksponeerida neid linnakodanikele. Vastustaja märgib, et

kolmanda isiku kasuks oli ka argument, et vajalikud investeeringud olid põhjalikult läbi mõeldud

ja mahukamad ning kuigi see ei olnud kindlasti määravaks teguriks otsuse langetamisel, oli siiski

tegu olulise kriteeriumiga.

17. Ka ei nõustu vastustaja väitega, et kõige olulisem tingimus oli eelnev tegutsemiskogemus.

Lisaks leiab vastustaja, et tegutsemiskogemuse hindamisel ei saa lähtuda ainult juriidilise isiku

tekkimisest ning arvestada tuleb ka seda, kellele nimetatud äriühing kuulub ja millises

tegevusvaldkonnas juriidilise isiku juhtimisorganites olevad isikud silma on paistnud. Vastustaja

selgitab, et kolmanda isiku pakkumises on märgitud, et Meriton Food Boutique OÜ kuulub

äriühing 100%-liselt Alexander Kofkinile, kellel on pikaajaline kogemus toitlustusteenuste

pakkumise ja toidukaupadega kauplemise valdkonnas, samuti kinnitas kolmas isik oma

pakkumises, et kohviku puhul on kavas kasutada juba tuntuks saanud Mademoiselle kaubamärki

ning Buffet Restaurant puhul kasutatakse kaubamärgina Restoran Grand Tallinn kaubamärki, mis

on samuti populaarne, kõrge kvaliteedi ja teeninduskulutuuriga söögikoht. Seega on vastustaja

seisukohal, et vajalik tegutsemiskogemus on kolmandal isikul olemas.

18. Vastustaja leiab, et kaebaja viited sellele, et vaidlustatud korralduse vastuvõtmisel enne

kaebuse esitaja protesti läbivaatamist on rikutud head haldustava, ei ole asjakohane. Selles osas

selgitab vastustaja, et kaebuse esitaja esitas protesti pakkumise läbiviimise kohta alles pärast

tulemuste teadasaamist. Vastustaja märgib ka, et pakkumise tulemus tehti 6. novembril 2007

teatavaks eelkõige just seetõttu, et kaebuse esitajal oli väidetavalt kokkulepe uue äriruumi

üürilepingu sõlmimise osas ja nimetatud kuupäeval pidi kaebuse esitaja uute äriruumide osas

seisukoha võtma. Samuti märgib vastustaja, et Tallinna Kesklinna vanem tegi otsuse 5 päeva

jooksul nagu linnavara kasutusse andmise kord ette näeb, kuna Tallinna Kesklinna Valitsuse

praktika kohaselt loetakse pakkumise läbiviimise päev esimeseks protesti esitamise päevaks.

19. Vastustaja leiab samuti, et vaidlustatud haldusakt on piisavalt motiveeritud. Vastustaja

hinnangul on vaidlustatud korralduses viide pakkumist korraldava komisjoni protokollile, millest

iga mõistlik inimene sai lugeda, millistel kaalutlustel on kolmas isik tunnistatud läbirääkimistega

pakkumise võitjaks.

20. Viimaks möönab vastustaja, et korralduses esineb tõepoolest viga kaebuse esitaja ärinime

märkimisel, ent tegemist on inimliku veaga, mis võis tingitud olla ka selles, et Köögitarvete OÜ

on äriregistri andmetel samuti olemas ja kuulub samale füüsilisele isikule, samuti on äriregistri

andmetel firma asukoht samal aadressil, samas on Tallinna Kesklinna Valitsus edastanud

haldusakti õigele haldusakti adressaadile. Ka leiab vastustaja, et vaidlustatud korraldus sisaldas

vaidlustamisviidet, märkides seejuures, et seaduses ei sätestata, et haldusaktis peab olema viide

kõikidele vaidlustamisvõimalustele.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT

21. Meriton Food Boutique OÜ leiab, et kaebus on põhjendamatu. Kolmas isik ei nõustu

kaebuse esitajaga selles, et 45 minuti pikkune tähtaeg oli ebamõistlikult lühike, leides et iga

mõistlik inimene pidi pakkumise kutsega tutvudes aru saama, et pärast läbirääkimiste lõppu on

võimalik teha oma pakkumises väikseid muudatusi (eeskätt suurendada pakutavat üüri), mitte aga

koostada sisuliselt uut pakkumist. Kolmas isik selgitab, et olles teadlik asjaolust, et pärast

läbirääkimiste lõppu on võimalik pakkumist muuta, tegi iga mõistlik inimene juba enne

läbirääkimistele minekut vastavad arvutused ja oli valmis oma esialgset pakkumist kas

suurendama või mitte.

22. Mis puutub kolmanda isiku väidetavasse kogemuste puudumisse, siis märgib kolmas isik, et

pakkumise kutsest nähtuvalt peeti tegevuskava tegutsemiskogemusest tähtsamaks. Samuti selgitab

kolmas isik, et Meriton Food Boutique OÜ kuulub 100%-liselt Alexander Kofkinile, kes alustas

tegevust juba aastal 1987, mil ta avas Eestis esimesed bistrood, järgmine etapp pakkuja

kogemustepagasis toitlustusteenuste osutamise alal algas 1998. aastal seoses Grand Hotel Tallinna

avamisega, mille koosseisu kuuluvad kohvik Mademoiselle ja restoran Grand Tallinn. Kolmas isik

selgitab, et kavatseb äripindadel pakkuda toitlustamisteenuseid koostöös Meriton Hotels AS-iga.

Seega sai vastustaja kolmanda isiku poolt esitatud pakkumist hinnates võtta arvesse asjaolu, et

oskusteave ja tegutsemiskogemus on pakkujal olemas.

23. Kolmas isik leiab, et kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 2 lõikest 1 lasub kohalikul

omavalitsusel kohustus suhtuda heaperemehelikult temale kuuluvasse varasse, tagada selle

säilimine, samuti kasutada omavalitusele kuuluvat vara valla/linna elanike ja valda/linna

külastavate turistide huvides parimal võimalikul moel. Kolmas isik möönab, et otsus selle kohta,

milline asutus sobib kõige paremini Tallinna vanalinna, on subjektiivne, ent samas peaks igale

mõistlikule inimesele olema üheselt arusaadav, et vanalinna kitsukestel äripindadel, mida

külastavad valdavalt turistid, on mõistlik osutada eeskätt toitlustamisteenuseid, müüa suveniire

ning linnaelanike ja turistide huvidega kooskõlas olevaks ei saa pidada köögitarvete müümist

vanalinnas, ka toidukaupu ostavad linnaelanikud tänapäeval vanalinnast väljapoole rajatud

suurtest kaubanduskeskustes, mitte nn. keldripoodidest ja viimaks viiakse joogipakendid

kaubanduskeskustes

asuvatesse

tagastusautomaatidesse,

vanalinna

eksklusiivse

äripinna

kasutamine tagastusautomaadi varjualusena ei ole kindlasti mõistlik rakendusotstarve.

24. Lisaks märgib kolmas isik, et protokollist nähtuvalt kinnitas kaebuse esitaja, et koheselt

alustatakse vaid kohviku rajamist, toidukauplust ja köögitarvete kauplust ei suleta ning kaebuse

esitaja ei suutnud vastata komisjoni küsimusele, millal renoveeritakse ühiskasutuses olevad pinnad

ja tehnosüsteemid ning kes kannab need kulud. Kolmanda isiku hinnangul on hoone säilimise

seisukohalt kindlasti äärmiselt oluline selle keldri kuivapidavuse tagamine ning kolmas isik on

märkinud oma pakkumises, et ta soovib renoveerimistöid alustada kanalisatsioonitrassi

uuendamisest, kuna praegu tungib reovesi keldritesse, samuti on kolmas isik oma pakkumises

märkinud, et keldrites on unikaalsed võlvlagedega ruumid, mida võiks avalikkusele eksponeerida.

Kolmas isik leiab, et pakkumisi hinnates pidi komisjon arvesse võtma seda, et kolmanda isiku

tegevuskava näeb ette ruumide kiiret ja põhjalikku remonti, mis tagab hoone kui terviku säilimise,

nagu ka seda, et kolmanda isiku tegevuskava sobib oluliselt paremini vanalinna miljöösse, kui

kaebaja poolt pakutav taaraautomaat ja köögitarvete kauplus. Lisaks märgib kolmas isik, et kuna

kaebuse esitaja, Hiiekivi OÜ ja OÜ Kolmjalg on planeerinud jagada investeeringute summa

omavahel selliselt, et iga kasutaja tasub investeeringutest selle osa, mis kulub tema kasutuses oleva

pinna renoveerimiseks, siis oleks kaebaja tegevuskava realiseerumine osutunud võimalikuks vaid

juhul, kui ta oleks andnud vaidlusalustest äriruumidest osa allkasutusse, ent samal ajal on

pakkumise kutses selgelt öeldud, et äriruumide allkasutusse andmine on lubatud Tallinna

Linnavalitsuse korralduse alusel. Kokkuvõtteks leiab kolmas isik, et kolme osaleja poolt esitatud

pakkumisi omavahel võrreldes ei olnud komisjonil muud valikut, kui tunnistada parimaks

kolmanda isiku poolt tehtud pakkumine. Teiste pakkujate eelistamine oleks nende tegevuskava ja

eriti kaebaja tegevuskava tingimuslikku iseloomu arvesse võttes vastuolus kohalikule

omavalitsusele pandud üleannetega, oleks vastuolus linna varasse heaperemeheliku suhtumise

nõuetega.

KAEBUSE ESITAJA TÄIENDAV SEISUKOHT

25. Tutvunud vastustaja ja kolmanda isiku seisukohtadega, märkis kaebuse esitaja, et asjas

kogutud tõenditel ei põhine vastustaja väide, nagu puudunuks kaebuse esitaja pakkumises

komisjoni otsuse langetamise seisukohast määravaks osutunud tegevuskava terviklikkus,

originaalsus ja eripära. Sellega seoses märgib kaebuse esitaja, et vastustaja pidas 30. oktoobri

2007. a protokollis kaebuse esitaja tegevuskava heaks. Samuti märgib kaebuse esitaja, et

arusaamatuks jäävad vastustaja väited, justkui keegi ei ostaks toidukaupu vanalinnas väiksemates

kauplustes. Kaebuse esitaja leiab, et tegemist on osaga vanalinna elamiskvaliteedist ning märgib

ära sellegi, et ka kolmanda isiku pakkumine sisaldab ideed teha äriruumidesse toidu- ja kalapood,

mis eelnevas kontekstis viitab vaidlustatud korralduse vastuolulisusele ja vastustaja seisukohtade

ebajärjekindlusele.

26. Järgnevalt märgib kaebuse esitaja, et kolmanda isiku seisukoht, et vanalinnas on mõistlik

eeskätt toitlustamisteenuseid, müüa suveniire jms, on otseses vastuolus Kesklinna vanema enda

seisukohtadega, mis kajastuvad muu hulgas Kesklinna Sõnumites avaldatud artiklis „Vanalinna

vaimust”, kus tuuakse probleemina välja kohalike elanike ja kaupmeeste lahkumine sellest

piirkonnast. Kaebuse esitaja märgib, et “Kiika Kööki” on orgaaniline osa vanalinna elust ja selliste

ettevõtmiste kriitiliine mass loob omapärast hõngu, mida külalised ja kohalikud tulevad

tunnetama. Seejuures rõhutab kaebuse esitaja, et OÜ Kolmjalg äriplaani juurde kuulus mahe- ja

ökokaupade müük, sest vanalinnas on nende toodete vastu kasvav nõudlus.

27. Mis puudutab pakkumismenetluses osalenud isikute eelnevat kogemust, siis leiab kaebuse

esitaja, et kolmanda isiku osaniku kogemus ei ole asjassepuutuv, kuna vastav nõue oli sõnaselgelt

kehtestatud pakkujale, mitte aga pakkujaga seotud isikule.

28. Kaebuse esitaja märgib, et talle jääb arusaamatuks, kuidas on varasemat äritegevust

mitteomav ettevõtja usaldusväärsem kolme Tallinna vanalinnas pikaajalise tegutsemiskogemusega

äriühingust. Kaebuse esitaja rõhutab sedagi, et kolmas isik ei esitanud koos oma pakkumisega ega

ka kohtumenetluses mitte ühtegi tõendit, mis kinnitaks temal vajaliku ressursi olemasolu

pakkumistingimuste täitmiseks. Samuti leiab kaebuse esitaja, et vastustaja osundamine vajadusele

saada äriruumide allüürileandmiseks luba temalt kui omanikult on kohatu, kuna läbirääkimiste

käigus ei viidanud komisjoni liikmed nõusoleku andmisest keeldumise võimalikkusele kaebuse

esitaja pakkumises näidatud isikute suhtes.

29. Seoses vastuväidetega, mis puudutasid renoveerimistööde alustamise aega, märgib kaebuse

esitaja, et läbirääkimistel pakkus ta renoveerimistööde algusajaks 2008. a veebruari, mis oleks ka

reaalseks ajaks, millal saaks üldse objektiivselt asuda midagi ehitama, arvestades ehitusprojektide

kooskõlastusi, ehitusloa taotlemist ja lähenevaid pühasid ja aastavahetust.

30. Kaebuse esitaja leiab jätkuvalt, et kuna pakkumise kutsedokumentides on kirjas

eeltingimusena summaliselt hoonesse ja ruumidesse tehtavate investeeringute maht 6 miljonit

krooni kahe aasta jooksul, siis ei saanud vastustaja võtta aluseks ühe pakkuja pakkumise

eelistamisel teisele investeeringute mahtu, mis ületab 6 miljonit krooni.

31. Kaebuse esitaja arvab samuti, et üldaktsepteeritavaid parameetreid hinnata ja mõõta sobivust

ja originaalsust Tallinna vanalinna kontekstis on siiski võimalik ning vastustaja saaks vajaduse

korral tugineda muu hulgas Tallinna Linnakantselei tellitud Tulevikuuuringute Instituudi poolt

koostatavale vanalinna arengukavale, mis sisaldab Tallinna vanalinna arenguvisiooni, strateegilisi

arengueesmärke ning nende täitmist kindlustavat tegevuskavalist programmi – kaebuse esitaja

pakkumine on nimetatud arengukavaga kooskõlas.

32. Kaebuse esitaja leiab, et võttes arvesse, et kaebuse esitaja pakkumise hind oli kõrgem

kolmanda isiku pakkumise hinnast, et kaebuse esitajal ja temaga koostööd tegevatel äriühingutel

on pikaajaline kogemus ning et komisjon oli hinnanud kaebuse esitaja tegevuskava heaks, ei oleks

vastustaja saanud teha korraldust kolmanda isiku kasuks.

KOHTU PÕHJENDUSED

33. Kaalunud menetlusosaliste seisukohti ja väiteid ning nende kinnituseks esitatud tõendeid,

leiab kohus, et OÜ Köögikaubad kaebus on põhjendatud ning tuleb rahuldada. Kohtu hinnangul

ei saa kõnealuste äriruumide kasutusse andmiseks korraldatud menetlust pidada ausaks ja hea

halduse tavale vastavaks: esiteks anti läbirääkimistega pakkumismenetluses kaebuse esitajale

ebamõistlikult lühike aeg lõpliku pakkumise esitamiseks, teiseks on läbirääkimistega pakkumise

tulemuse kinnitamisel enne pakkumismenetluses osalenud isiku poolt tähtaegselt esitatud protesti

lahendamist eksitud kaalutlusõiguse teostamisel ning vaidlustatud korralduse andmise aluseks

olnud kaalutlusi kajastavad põhjendused ei ole, iseäranis pakkumise tingimuste üldsõnalisust

arvestades, piisavad.

34. Esmalt käsitlebki kohus kaebuse esitaja taotlust tunnistada õigusvastaseks toiming, mis seisnes

lõpliku pakkumise esitamiseks 45 minutilise tähtaja andmiseks. Kohus märgib, et haldusakti või

haldusakti andmisele eelnenud menetlustoimingu õigusvastasuse tuvastamise nõue on hõlmatud

menetluse tulemusena antud haldusakti tühistamise nõudega ning kohtuotsuse resolutiivosas on

sarnase toimingu õigusvastasuse tuvastamine vajalik vaid juhul kui kaebuse esitajal on selliseks

tuvastuseks mingisugune selline põhjendatud huvi, mis haldusakti tühistamisega hõlmatud ei ole.

Kohus leiab, et kaebuse esitajal sarnast põhjendatud huvi toimingu õigusvastasuse tuvastamiseks

ei ole. Kaebuses välja toodud preventiivne huvi ei saa siinkohal kõne alla tulla, kuivõrd kohtu

seisukoht lõpliku pakkumise esitamise aja mõistlikkuse kohta laieneb vaid käesoleval juhul

vaadeldavale juhtumile ega välista, et teistsugustel asjaoludel võib ka näiteks 15 minuti pikkune

tähtaeg olla mõistlik. Ka võimalik soov esitada haldusorgani vastu kahju hüvitamise nõuet, ei

kujuta endast põhjendatud huvi eraldi menetlustoimingu õigusvastasuse tuvastamiseks. Kaebusest

ei nähtu, milles võiks seisneda kahju, mis tekkis konkreetse menetlustoimingu tõttu, ent ei ole

samas seotud menetluse lõpptulemusega. Seetõttu hindab kohus kõnealuse menetlustoimingu

õiguspärasust Tallinna Kesklinna vanema korralduse tühistamise nõude raames.

35. Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 34 kinnitatud linnavara kasutusse andmise

korra punkti 53 kohaselt võivad läbirääkimistega pakkumise korral osalejad pärast läbirääkimiste

lõppu korraldaja määratud tähtajaks esitada kirjalikult oma lõplikud pakkumised. On tõsi, et

lõplike pakkumiste esitamise tähtaja määramine on korraldaja otsustada, ent määratud tähtaeg

peab olema mõistliku pikkusega, et pakkumismenetluses osalejatel oleks võimalik kirjalikult lõplik

pakkumine vormistada ning esitada. Läbirääkimistega pakkumismenetluse eripäraks ongi

linnavara kasutusse andmise korra VIII osa kohaselt see, et tähtaegselt nõuetekohase pakkumise

esitanud isikutega peetakse läbirääkimisi ning arusaadavalt on peetavate läbirääkimiste eesmärgiks

esitatud pakkumise täpsustamine ning pakkumismenetluse korraldajat huvitavate küsimuste

tõstatamine. Lõpliku pakkumise esitamise eesmärgiks omakorda on anda pakkumismenetluses

osalejale võimalus läbirääkimiste käigus tõstatatud küsimuste osas oma pakkumist täiendada ja

täpsustada ning isegi muuta. Käesoleval juhul tuleb tähele panna, et Tallinna Linnavolikogu 20.

septembri 2007. aasta otsuses nr 231 ning selle alusel 05. oktoobril 2007 avaldatud

läbirääkimistega pakkumise kuulutuses on pakkumise võitja väljaselgitamise kriteeriumid

määratud väga üldsõnaliselt. Seetõttu ei saa kuidagi nõustuda vastustaja ja kolmanda isiku

seisukohaga, et iga mõistlik pakkumismenetluses osaleja pidi mõistma, et pärast läbirääkimiste

lõppu on võimalik teha oma pakkumises väikseid muudatusi ning eelkõige muuta pakutava üüri

suurust. Vastupidi, sedavõrd üldsõnaliselt sätestatud tingimuste puhul võis iga mõistlik

pakkumisemenetluses osaleja eeldada, et esitatud pakkumises võib määratleda pakkumises

esitatavad tingimused (sh. tegevuskava) üldisemalt ning läbirääkimiste järel on neid võimalik

konkretiseerida ja täpsustada. Käesoleval juhul kasutatud läbirääkimistega pakkumismenetluse

puhul olnuks normaalne, et komisjon arutab pakkujaga pakkumise sisu ning viitab

konkretiseerimist vajavatele üksikasjadele, mida pakkujal seejärel võimalik lõpliku pakkumise

esitamisega täpsustada on. Lisaks üürihinnale tulevad selliste asjaoludena kõne alla antud juhul

näiteks investeeringute ning eelkõige renoveerimistööde korraldamisega seotud üksikasjad, mida

pakkumiste hilisemal võrdlemisel on ilmselgelt oluliseks peetud. Läbirääkimiste tulemusena peaks

erinevad esitajad saama esitada võimalikult võrreldavad pakkumised ehk teisisõnu on lõplike

pakkumiste esitamise eesmärgiks ka välistada see, et mõni pakkuja on pakkumises keskendunud

ühtedele asjaoludele, teine aga teistele, mis raskendab pakkumiste võrdlemist. Kaebuse esitaja

väitel anti talle lõpliku pakkumise vormistamiseks aega 45 minutit, antud tähtaja pikkuse osas

menetlusosaliste vahel vaidlust ei ole. Küll on menetlusosalised aga eri meelt selles, kas nimetatud

tähtaeg oli lõpliku pakkumise esitamiseks mõistliku pikkusega või liialt lühike. Kohus leiab, et

käesoleval juhul on 45 minuti pikkune tähtaeg lõplike pakkumiste esitamiseks igal juhul

ebamõistlikult lühike. Põhimõtteliselt tuleb sedavõrd lühikest tähtaega pidada ebamõistlikuks

ükskõik millise kirjalikus vormis esitamist vajava dokumendi esitamiseks ning iseäranis sellisel

juhul, kus lõpliku pakkumisega muudetavaid parameetreid on rohkem kui üks. Nagu kohus

eelpool märkis, ei ole vaidlusaluse pakkumismenetluse kuulutuses avaldatud üldsõnalisi

hindamiskriteeriume silmas pidades põhjendatud väita, et lõpliku pakkumise eesmärk oli

korrigeerida vaid üürihinda. Põhjendatult on kaebuse esitaja toonud välja analoogia linnavara

kasutusse andmise korra punktiga 54, kus sätestatakse võrdsete pakkumiste tegemise korral

pakkumiste täiendamiseks 5 tööpäeva pikkune tähtaeg. Selle sätte kohaldamiseks ei ole käesoleval

juhul küll alust, kuivõrd ükski menetlusosaline ei ole väitnud et kaebuse esitaja ja kolmanda isiku

pakkumised olnuksid võrdsed, ent igal juhul annab seal sätestatud tähtaeg teatava orientiiri ka

sama korra punktis 53 sätestatud tähtaja andmiseks. Punktis 53 sätestatud lõpliku pakkumise

esitamise tähtaja pikkust tuleb pädeval haldusorganil igal üksikjuhtumil asjaoludest lähtudes

kaaluda,

kusjuures

mida

üldsõnalisemalt

on

korraldaja

sõnastatud

tingimused

ja

hindamiskriteeriumid, seda põhjalikum peaks olema küsimuste käsitlemine läbirääkimistel ning

seda pikema aja jooksul peaks osalejal olema võimalik oma pakkumist täpsustada. Arvestades, et

täpsustatud pakkumine esitamine järgneb läbirääkimistele, peab selleks antav aeg olema piisav, et

osaleja saab rahulikult läbirääkimistel arutatud küsimuste üle järele mõelda ning teha läbimõeldud

pakkumise. Seega ühelgi juhul ei näi selleks vajalik aeg võivat olla lühem ühest tööpäevast. 45

minuti pikkune tähtaeg kirjaliku dokumendi esitamiseks tähendab sisuliselt seda, et osalejal peab

läbirääkimistele tulles kirjalikult vormistatud lõplik pakkumine juba kaasas olema ning see

omakorda muudaks tarbetuks läbirääkimiste pidamise. Vastustaja väide, et kuna osalejatel oli aega

pakkumise ettevalmistamiseks umbes kuu aega, siis piisas lõpliku pakkumise esitamiseks ka 45

minutist, on väär. Pigem vastupidi, mida pikemat aega peab haldusorgan vajalikuks esialgse

pakkumise koostamiseks ja esitamiseks, seda pikema tähtaja andmist õigustab ka lõplik

pakkumine, kuivõrd võib eeldada, et pakkumise (seega ka lõpliku pakkumise) esitamine vajab

läbimõtlemist, pakkuja võimaluste ja ressursside hindamist jne. Asjaolu, et kõigile pakkumise

esitajale anti võrdselt lühike tähtaeg või et teised pakkumismenetluses osalejad, eelkõige kolmas

isik, ei ole tähtaja pikkuse üle nurisenud, ei muuda iseenesest tõdemust, et see tähtaeg oli

ebamõistlikult lühike. Kaebuse esitajale ei saa ette heita ka seda, et ta vaidlustas tähtaja seetõttu, et

ta ei osutunud võitjaks. Üldteadaolevalt on igasuguse vaidlustamise eesmärk oma õiguste ja

huvide kaitse, reeglina aga mitte objektiivse õigluse jaluleseadmine, mistõttu on ilmne, et kaebuse

esitajal ei olekski olnud mingisugust põhjust 45-minuti pikkust tähtaega vaidlustada, kui ta oleks

pakkumismenetluse võitnud ja sellega oma eesmärgi saavutanud. Kohus märgib, et ühtegi

adekvaatset põhjendust, miks oli lõplike pakkumiste esitamiseks vajalik anda sedavõrd lühike

tähtaeg, ei ole vastustaja esitanud. Raske on ka ette kujutada, et linnvara kasutusse andmine 25

aastaks üüriga ligi 100 000 krooni kuus olnuks vaja otsustada sedavõrd kiiresti, et lõplike

pakkumiste esitamiseks ei peetud vajalikuks anda isegi ühe tööpäeva pikkust tähtaega. Eeltoodu

tõttu tuleb asuda seisukohale, et lõpliku pakkumise esitamiseks 45 minuti pikkuse tähtaja andmine

oli õigusvastane ning kuivõrd mõistliku tähtaja jooksul korrigeeritud lõplik pakkumine oleks

võinud saada pakkumiste võrdlemisel mõnevõrra teistsuguse hinnangu osaliseks, siis tuleb asuda

seisukohale, et tegemist on sedavõrd olulise menetlusliku rikkumisega, mis võis viia asja väära

lahendamiseni ning ainuüksi seetõttu tuleks vaidlustatud korraldus tühistada.

36. Teiseks oluliseks ning asja otsustamist mõjutada võivaks menetlusveaks on see, et lõplik otsus

tehti menetluses enne menetlusosalise poolt õigusaktides sätestatud tähtaja jooksul esitatud

protesti läbi vaatamist. Linnavara kasutusse andmise korra punktis 43 on sätestatud

enampakkumisel osaleja õigus esitada viie tööpäeva jooksul kirjaliku enampakkumise pakkumiste

avamisest komisjonile proteste pakkumise läbiviimise kohta. Korra punktist 44 tulenevalt tehakse

otsus enampakkumise nurjunuks kuulutamise või enampakkumise tulemuste kinnitamise kohta

viie tööpäeva jooksul protestide esitamise tähtaja möödumisest. Sama korra punktist 48 tulenevalt

laienevad need sätted ka läbirääkimistega enampakkumisele. Käesoleval juhul avati pakkumised

30. oktoobril 2007. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 33 lg 1 kohaselt kohaldatakse tähtaegade

arvutamisel haldusmenetluses tsiviilkohtumenetluse seadustiku sätteid. Sama paragrahvi lg 2

sätestatakse, et tähtaeg algab järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist,

millega määrati kindlaks tähtaja algus. Õige on kaebuse esitaja seisukoht, et ka juhul kui tähtaja

pikkust arvestatakse tööpäevades, tuleb tähtaja esimeseks päevaks lugeda esimene tööpäev, mis

järgneb sündmusele, millega tähtaja algust seostatakse. Kuivõrd pakkumiste avamise päev 30.

oktoober 2007 oli teisipäev, siis oli pakkumise esitanud isikutel õigus proteste esitada vastavalt

kolmapäeval, neljapäeval, reedel, esmaspäeval ja teisipäeval ehk 31. oktoobril, 1. , 2. 5. ja 6.

novembril. Kuna kaebuse esitaja esitas oma protesti 6. novembril, siis tuleb see lugeda tähtaegselt

esitatuks. Vastustaja selgitus, et tema praktikas loetakse linnavara kasutusse andmise korra punktis

44 sätestatud tähtaja esimeseks päevaks pakkumiste avamise päeva, on seadusega sõnaselges

vastuolus ning seega asjakohatu. Kaebuse esitaja on õigesti märkinud, et haldusorgan ei saa

seaduses sätestatud nõuete eiramist õigustada varasemalt välja kujunenud väärhalduspraktikaga.

Kuivõrd Tallinna Kesklinna vanem on otsuse pakkumise tulemuste kinnitamise kohta teinud

ilma, et oleks võetud seisukoht kaebuse esitaja poolt esitatud protesti suhtes ning ka vaidlustatud

korraldusest ei nähtu, et linnaosa vanem oleks korralduse andmisel selles protestis esitatud väiteid

ja seisukohti kaalunud ja nende suhtes oma seisukoha kujundanud, siis leiab kohus, et tegemist on

väga olulise kaalutlusveaga – otsustaja ei ole saanud hinnata kõiki asjaolusid ja kaaluda igakülgselt

põhjendatud huve. Siinkohal tuleb rõhutada, et pakkumise korraldajaks oli käesoleval juhul

linnaosavalitsus, mitte linnaosavanema poolt moodustatud komisjon. Iseenesest ei ole välistatud,

et otsustaja viitab pakkumise läbiviimiseks moodustatud komisjoni seisukohtadele, nõustudes

nendega täielikult, ent komisjoni töö või otsustuse kohta esitatud protestide või vastuväidete

korral ei saa lõplik otsustaja neid arvestamata jätta. Kohus nõustub kaebuse esitaja seisukohaga, et

lõpliku otsuse tegemine enne protesti kohta seisukoha võtmist on käsitletav kaebuse esitaja

ärakuulamisõiguse tõsise eiramisena, mis võis kaasa tuua asja väära otsustamise. Siinkohal tuleb

tähele panna, et linnavara kasutusse andmise korra p 44 kohaselt kontrollib korraldaja enne otsuse

langetamist kõigi enampakkumist puudutavate dokumentide alusel enampakkumise protseduuri

järgimist. Elementaarne on seegi, et toetades oma otsustuse moodustatud komisjoni kui sisuliselt

nõuandva organi eelnevale seisukohale ja põhjendustele, peab lõplik otsustaja, juhul kui

menetlusosaline on selle nõuandva organi menetlusliku otsuse (nagu näiteks 45 minuti pikkuse

tähtaja andmine) või sisulise hinnangu põhjendused kahtluse alla seadnud, saama nende kohta

kujundada oma seisukoha. Olukorras, kus linnaosa vanem kinnitas pakkumise tulemuse enne

protesti läbivaatamist, tal sellist võimalust ilmselgelt olla ei saanud. Ka eelnev on eraldivõetuna

sedavõrd tõsine menetlusviga, mis tingiks vaidlustatud korralduse tühistamise.

36. Kohus leiab samuti, et linnavara kasutusse andmise otsustamisel on hea halduse põhimõttega

vastuollu mindud käesoleval juhul ka seetõttu, et pakkumiste hindamise kriteeriumid on sisuliselt

määratud alles hindamise ajal ning need ei olnud pakkumisi esitanud isikutele enne teada. Sarnaste

avalik-õiguslike konkursside korraldamisel nõuab hea halduse põhimõte ennekõike seda, et igale

potentsiaalselt konkursist osa võtta võivale mõistlikule isikule oleksid arusaadavad nii konkursil

osalemise eelduseks olevad tingimused kui ka need kriteeriumid, millest lähtudes selgitatakse välja

võitja. Kavandatava tegevuse originaalsus, sõlmitava üürilepingu objektiks olevate ruumide

renoveerimise kiirus ja maht on pakkumiste hindamise kriteeriumitena täiesti mõeldavad,

arvestades, et linnal oma vara omanikuna on siiski avar otsustusõigus, millisel otstarbel oma vara

isikutele kasutusse anda. Küll aga tuleb avalik-õigusliku vara kasutusse andmiseks läbi viia aus ja

arusaadav menetlus. Arusaadavalt võis Kesklinna valitsusel olla huvi sätestada pakkumise

tingimused võimalikult avaratena, et mitte välistada teatud väärtuslike pakkumiste esitamist. Ent

just siinkohal tulnuks kasutada läbirääkimistega pakkumismenetluse eripärast lähtuvaid võimalusi

– vähemalt läbirääkimiste lõpuks oleks pidanud olema selgelt ja üheselt arusaadav, mille järgi

pakkumisi hinnatakse ning kui suur osakaal hindamisel teatud elementidele (nt. väärtus,

investeeringute maht, renoveerimistööde kiirus, idee uudsus või originaalsus jne) omistatakse.

Seejärel oleks olnud mõistlik anda pakkumise esitajale mõistlik aeg oma lõpliku pakkumise

esitamiseks ning seepeale oleks otsustajal olnud võimalus hinnata ja võrrelda eelduslikult

suhteliselt võrreldavatena koostatud lõplikke pakkumisi. Käesoleval juhul selgusid täpsemad

hindamiskriteeriumid aga pakkumise esitajale alles komisjoni protokollist tagantjärele ning lõplike

pakkumiste esitamiseks anti sedavõrd lühike aeg, et isegi juhul kui neid kriteeriume läbirääkimiste

käigus pakkumise esitajatele selgitati, siis ei olnud neil võimalust neist lähtuvalt oma pakkumist

korrigeerida.

37. Kohus nõustub kaebuse esitajaga selles, et vaidlustaud korraldus on ebapiisavalt põhjendatud.

Vaidlust ei ole iseenesest selles, et nii kaebuse esitaja kui kolmanda isiku pakkumised vastasid

pakkumismenetluse korraldaja poolt esitatud nõudmistele ning seetõttu pidi korraldaja langetama

otsuse selle üle, milline esitatud ja nõuetele vastavatest pakkumistest on parim. Tegemist on

haldusorgani kaalutlusotsusega, mille tegemisel tuleb haldusmenetluse seaduse § 4 lg 2 kohaselt

arvestada olulisi asjaolusid ning kaaluda põhjendatud huve. Seejuures peab haldusorgan

kaalutlusotsuse põhjendamise kohustusse seda tõsisemalt suhtuma ning oma kaalutlused seda

üksikasjalikumalt esitama, mida avaram talle antud kaalutlusruum on. Käesoleval juhul on

kaalutlusruum iseäranis avar, arvestades, et kriteeriumid, millest lähtudes vastustaja pakkumisi

hinnanud on, on sõnastatud määratlemata õigusmõistetena (Vastustaja ametniku Anne

Tammejuure e-kirjast nähtuvalt on avaldatud pakkumise teates kajastatud kriteeriumi „pakkuja

poolt esitatud äriruumide kasutamisega seotud tegevuskava“ all mõeldud „suuremal või vähemal

määral“ kavandatava tegevuse sobivust ja originaalsust). Õigesti on kaebuse esitaja märkinud, et

vaidlustatud korralduses viidatud komisjoni protokollis on küll välja toodud komisjoni poolt

erinevates pakkumistes välja toodud positiivsed ja negatiivsed asjaolud, ent selgusetuks jääb,

kuidas on seal väljatoodud plusside ja miinuste pinnalt tehtud lõppjäreldus ning milline kaal on

erinevatele asjaoludele antud.

38. Mis puudutab üürilepingu esemeks olevate äriruumide renoveerimise ajalist raami ja

investeeringute mahtusid, siis see on üks konkreetne küsimus, mida oleks tulnud läbirääkimiste

käigus põhjalikult arutada ning anda pakkumise esitajale võimalus seda küsimust lõplikus

pakkumises võrreldaval moel kajastada. Siinkohal tuleb tähele panna, et just investeeringute mahu

küsimuse tähtsustamisel on vastustaja käitumine pakkumismenetluse kestel olnud vastuoluline.

Vastustaja ametniku ja pakkumist korraldava komisjoni liikme Anne Tammejuure poolt kaebuse

esitaja koostööpartneri esindajale saadetud e-kirjas toodi välja, et võimaluse korral võiks lahti

kirjutada ka investeeringute tegemise ajad ja summad, märkides samas, et investeeringute maht [on]

enampakkumise väljakuulutamises ära toodud ning selle suurendamine ei oma enampakkumise võitja selgitamisel

olulist kaalu. Nagu selgub 30. oktoobri 2007 aasta komisjoni protokollist nr 9-50/13, on aga

renoveerimistööde kiire alustamine kolmanda isiku puhul välja toodud pakkumise väärtust tõstva

positiivse asjaoluna. Seejuures märgib kohus, et haldusväline isik peab saama usaldada ka

haldusorgani ametnikult saadud e-kirjas esitatud teavet ning ametkondliku suhtlemise raames

ametniku poolt esitatud seisukohta tuleb vaadata organi seisukohavõtuna ning ametnikud peavad

hoolitsema selle eest, selliseid seisukohti ei antaks läbimõtlematult. Põhimõtteliselt ei välista

pakkumise kuulutuses märgitud hindamiskriteerium „esitatud tegevuskava“ seda, et pakkumiste

paremuse hindamisel arvestataks ka pakutavate investeeringute mahtu ja renoveerimistööde

kiirust, ent samuti võib kuulutusest aru saada selliselt, et pakkumismenetluses osalemise

tingimuseks on nõustumine toodud investeerimiskohustusega 6 miljonit krooni 2 aasta jooksul

ning investeeringu suuruse üle pakkumismenetluses osalejate vahel võistlust ei toimu. Seetõttu

pidanuks see asjaolu selguma hiljemalt läbirääkimistel ning igal pakkumise esitajal pidanuks olema

võimalus oma lõplikus pakkumises neid asjaolusid konkreetselt ja komisjoni jaoks võrreldaval

moel kajastada. Kohus märgib viimaks, et kui vastustaja eesmärk oli ruumide oli kiire ja täielik

renoveerimine, siis oleks tulnud vastav tingimus arusaadavalt pakkumisel osalemise tingimusena

välja tuua ning sõnastada selliselt, et pakkumisel osalejatele oleks üheselt arusaadav, mida neilt

oodatakse.

39. Ka kavandatava tegevuse üksikasjad on iseenesest täiesti mõeldav hindamiskriteerium, ent

olukorras, kus pakkumise kuulutuses ei ole välja toodud, et hinnatakse tegevuskava originaalsust

(ainulaadsust), peab otsustamisel väga hoolega põhjendama, miks peetakse üht tegevust teisest

ainulaadsemaks. Seejuures tuleb tähele panna, et kaebuse esitaja puhul on komisjon välja toonud

ainulaadsed tegevusvaldkonnad, milleks on kohvi röstimine ning käsitöö- ja huvringide tegevuse

korraldamine, samas ei selgu, miks peetakse neid vähem kaalukaks kui kolmanda isiku

originaalseid tegevusi. Samuti leiab kohus, et nii vaidlustaud haldusaktist, komisjoni protokollidest

kui ka kohtumenetluses esitatud seisukohtadest jääb arusaamatuks, miks peetakse vanalinna

keskkonda sobivamaks 24 tundi avatud toidukaupade kaupluse asemel kolmanda isiku

pakkumises nimetatud food boutique’i. Siinkohal on kaebuse esitaja iseenesest esitanud vägagi

mõistliku põhjenduse, et 24 tundi avatud toidukaupade kauplus võiks soodsalt mõjutada

vanalinnas elavate inimeste igapäevase elukeskkonda. Seda argumenti ei ole otsuse tegemisel aga

sootuks kaalutud. Seejuures komisjoni protokollis esitatud väited, et praeguseni OÜ Kolmjalg

kasutuses olnud toidukaupluse üldmulje, heakord ja teenindus jätsid soovida, on absoluutselt

paljasõnalised. Mis puutub köögitarvete kaupluse vajalikkusesse vanalinnas, siis põhimõtteliselt

võib vastustajal olla õigus, et sarnane äri võiks paikneda ka kusagil mujal, ent samas ei näi olevat

otsustamisel arvestatud seda, et senini on köögitarvete kauplus saavutanud väidetavalt positiivsed

majandustulemused, mis annab pigem alust asuda seisukohale, et tarbijad ja kliendid seda siiski

seal vajalikuks peavad. Seevastu kolmanda isiku kahtlemata tervikliku ja hästi läbi mõeldud

tegevuskava vajalikkuse kohta ei ole ei komisjoni mingeid põhjendusi esitanud. Komisjoni 09.

novembri 2007 protokollis 9-50/14 on üksnes komisjoni liige Boris Dubovik teatanud, et tema

poole on pöördunud paljud inimesed, kes soovivad kõnealustes ruumides näha prantsuse stiilis

kohvikut. Kohus ei võta eelnevaga seisukohta, et kaebuse esitaja kavandatud majandustegevus

oleks vanalinna keskkonda paremini sobiv või originaalsem kui kolmanda isiku oma, küll aga

märgib, et vastustaja vastupidine seisukoht ei ole haldusakti põhjendustes veenvalt esitatud.

40. Vastustaja väide, et talle jääb arusaamtuks, millisel õiguslikul alusel esitas kaebuse esitaja ühise

pakkumise koos teiste äriühingutega, on asjakohatu juba sel põhjusel, et kui vastustaja leidnuks, et

tegemist on ühise pakkumisega, mille esitamiseks alust ei ole, siis tulnuks see asjaolu välja tuua

pakkumiste vastavaks tunnistamise etapis, mitte aga pakkumiste hindamisel. Lisaks sellele ei ole

vastustaja toonud välja mitte ühtegi asjaolu, mis võiks tema hinnangul tingida kaebuse esitaja

koostööpartneritele teatud ruumide allüürile andmise keelamise, arvestades, et kaebuse esitaja

ongi oma pakkumise rajanud kolme isiku koostööle.

41. Mis puudutab pakkumise esitajate varasemat tegevuskogemust, siis ei saa kohtu hinnangul

välistada seda, et pakkujate tegevuskogemuse hindamisel ei lähtuta niivõrd konkreetse juriidilise

isiku majandustegevuse pikaealisusest kuivõrd selle juriidilise isiku juhtimise ja majandustegevuse

korraldamisega seotud inimeste oskustest. Samas jääb vaidlustatud korraldusest siiski

arusaamatuks, miks on peetud kolme varem tegutsenud isiku koostööd ebastabiilsemaks ja

raskemini kontrollitavaks kui vastasutatud ja igasuguse varasema majandustegevuseta äriühingu

tegevust. Seejuures ei ole põhjust kahtluse alla seada seda, et kolmanda isiku ainuosanik ning

juhatuse liige on vastaval tegevusalal tuntud ja pikaajalise kogemusega ärimees ning samuti on

tuntud kavandatavas tegevuses kasutatavad kaubamärgid. Millegipärast ei ole aga sootuks

hinnatud kaebuse esitaja ja temaga kavandatud koostööd tegevate ettevõtjate varasemat

kogemust. Seega sisuliselt ei nähtu, et pakkujate varasemat kogemust oleks sisuliselt võrreldud

ning piirdutud on üksnes tõdemusega, et kolmandal isikul on vajalik tegevuskogemus olemas.

Eeltoodu tõttu asub kohus seisukohale, et vaidlustatud korralduse põhjendused on ilmselgelt

ebapiisavad ning neist ei selgu, milliseid asjaolusid on erinevate pakkumiste puhul võrreldud ning

kuidas on selle võrdluse tulemusena jõutud vaidlustatud korralduses toodud järelduseni. Sisuliselt

on vastustaja küll põhjendanud, miks ta leiab, et kolmanda isiku kavandatav tegevus kõnealustesse

ruumidesse sobiks, ning seda sobivust ei ole ka kaebuse esitaja iseenesest vaidlustanud, ent

kuivõrd tegemist oli pakkumiskonkursiga, siis tulnuks vastustajal keskenduda põhjendustes sellele,

miks on kolmanda isiku pakkumine konkreetsete kriteeriumite osas kaebuse esitaja omast parem,

ent seda ei ole piisava põhjalikkusega tehtud.

MENETLUSKULUD

42. HkMS § 92 lõike 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse

rahuldamisega on otsus tehtud vastustaja kahjuks. Kaebuse esitaja on esitanud kohtule

menetluskulude nimekirja ja kuludokumendid, mis tõendavad menetluskulude kandmist summas

64 163 krooni 83 senti. Menetluskulud koosnevad 80 krooni suurusest riigilõivust ning

õigusabikulust, mis vastab õigusabile mahus 31 tundi ja 5 minutit hinnaga 1700 või 1900 krooni

tund. HkMS § 93 lg 5 kohaselt mõistab kohus välja üksnes põhjendatud ja vajalikud

menetluskulud. Kohus leiab, et vaidlustatud haldusakti mahukust ning haldusakti õiguslikuks

aluseks olevate õigusnormide ja faktiliseks aluseks olevate asjaolude keerukust arvestades ning

pidades silmas, et käesolev kohtumenetlus hõlmas esialgse õiguskaitse määruse kohta tehtud

määruskaebuse menetlemist, peab kohus põhjendatuks mõista kaebuse esitaja kasuks välja

menetluskulud summas 35 000 krooni, mis vastab esindajate tunnihindeid arvestades

orienteeruvalt 20 tunnile advokaadi tööle.

Kristjan Siigur

kohtunik