2-07-12491/13 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

KOHTUOTSUS

E E S T I V A B A R I I G I N I M E L

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Piret Rõuk

Tsiviilasja number

2-07-12491

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg

ja koht

Kohtuotsus

tehakse

avalikult

teatavaks

Harju

Maakohtu

Kentmanni kohtumaja kantselei kaudu (Kentmanni tn 13, Tallinn)

10. märtsil 2008.a

Tsiviilasi

OÜ V hagi FIE IB vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse

tuvastamiseks

Menetlusosalised

ja

nende esindajad

Hageja: OÜ V (regsitrikood: xxx, asukoht: XXX)

Hageja

lepinguline

esindaja:

advokaat

Toivo

Viilup

(Advokaadibüroo Pohla & Hallmägi, asukoht: XXX)

Kostja: IB(isikukood: XXX, elukoht: XXX)

Kostja lepinguline esindaja: Andrei Verssov (Advokaadibüroo

Laus & Partnerid, asukoht: XXX)

Kohtuistungi

toimumise aeg ja koht

30.01.2008.a

Resolutsioon

Hagi rahuldada ja tuvastada 03. jaanuari 2007.a üürilepingu

ülesütlemise tühisus

Edasikaebamise

kord

ja tähtaeg

Kohtuotsusele

võib

esitada

apellatsioonkaebuse

Tallinna

Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui

kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Menetluskulude jaotus

Hagimenetluse kulud kannab kostja IB.

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 19.06.2006.a üürilepingu, mille kohaselt hageja üüris

kostjalt XXXTallinnas asuva hoone II korruse ruumi suurusega 120 m2, ühe kuu üüriga

120.00 krooni/m2 kohta. Lepingu p 2.1. kohaselt sõlmiti üürileping tähtajaliselt kuni

31.08.2010.a. Kooskõlas lepingu p-ga 3.7. tõstis kostja ühepoolselt üüri suurust alates

01.09.2006.a 140.00 krooni/m2, millele lisandus käibemaks. Hageja üüri suurendamist ei

vaidlustanud, vaid tasus selle järgi üüri. 15.12.2006.a edastas kostja hagejale kirja, milles

avaldas soovi tõsta üüri suurust kuus vastavalt lepingu p-le 3.1. alates 01.01.2007.a 160.00

krooni/m2, millele lisandub käibemaks. Kirjale oli lisatud kostja ettepanek lepingu

muutmiseks. Hageja vastas kostja 15.12.2006.a kirjale 27.12.2006.a, keeldudes lepingut

muutmast. 03.01.2007.a edastas kostja esindaja hagejale lepingu üleütlemisavalduse, mille

kohaselt ütleb kostja lepingu üles alates 05.04.2007.a. Hageja vastas kostja kirjale, et kostjal

puudub alus lepingu üleütlemiseks ja leping on kehtiv. 14.03.2007.a kirjas jäi kostja esindaja

vastupidisele seisukohale.

Hagi põhjenduste kohaselt on kostja lepingut tõlgendanud vääralt, asudes seisukohale, et

käesoleval juhul võis kostja öelda lepingu üles kolmekuulise etteteatamise tähtajaga ka siis,

kui hageja lepingut ei rikkunud. Lepingu punktis 7.2. on pooled sätestanud, et üürileandjal on

õigus leping ennetähtaegselt lõpetada, teatades sellest üürileandjale kirjalikult 3 kuud ette.

Lepingu punktis 7.4. on pooled kokku leppinud, et üürileandjal on õigus leping erakorraliselt

üles ütelda võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 315 ja 316 ettenähtud juhtudel ja korras.

Üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles ütelda VÕS § 314 ettenähtud juhtudel ja korras.

Hageja on seisukohal, et pooled on eksinud lepingu punkti 7.2. sisustamisel selliselt, et on

lülitanud lepingusse punkti 7.2. ekslikult, st lepingu punkti 7.1. on ekslikult korratud kaks

korda, kusjuures sõna „Üürnik“ on asendatud sõnaga „Üürileandja“.

Käesoleval juhul ei olnud pooled kokku leppinud selles, et kostja võib lepingu üles öelda

ilma, et esineksid VÕS § 315 ja 316 ettenähtud eeldused või ilma, et esineks mõjuvat põhjust.

Lepingu punkti 7.2. kohaselt ei saanud kostja öelda lepingut üles, sest nimetatud säte ei

näinud ette ülesütlemisavalduse tegemist hagejale, so teisele lepingupoolele VÕS § 195 järgi.

Lisaks olid pooled reguleerinud lepingu ülesütlemist lepingu punktis 7.4, mitte lepingu

punktis 7.2. Arvestada tuleb ka asjaoluga, et VÕS-ist tulenevalt ei ole tähtajalise

kestvuslepingu korraline ennetähtaegne ülesütlemine reeglina lubatav, st tähtajalise lepingu

puhul eeldatakse, et lepingupooltel puudub õigus selle ülesütlemiseks juhul, kui teine pool

lepingut rikkunud ei ole.

Hageja märgib, et lepingu sõlmimisel oli poole ühiseks tegelikuks tahteks leppida kokku

selles, et kostjal on õigus leping lõpetada vaid VÕS § 315 ja 316 ettenähtud juhtudel ja korras.

Ei saa mõistlikult eeldada, et hageja oleks teinud lepingu objektile kulutusi, uskudes, et leping

kehtib kuni 2010. aastani, kui kostjal oleks olnud poolte kokkuleppe järgi õigus leping ilma

põhjuseta kolmekuulise etteteatamise tähtaja jooksul üles öelda.

29.03.2007.a Harju Maakohtule esitatud hagiavalduses palub hageja tuvastada kostja esindaja

poolt 03.01.2007.a edastatud ülesütlemisavalduse tühisus ning jätta kõik menetluskulud kostja

kanda.

Kostja vastuväited

Kostja ei tunnista hagi. Vastuväidete kohaselt sätestab poolte vahelise 19.06.2006.a.

üürilepingu p 7.1 üürniku õigust ja lepingu p 7.2 üürileandja õigust lõpetada leping

ennetähtaegselt. Lepingu p-s 7.2 on tekkinud ilmselged kirjavead, kuna see sisaldab 2 korda

järjest sõna „õigus” ning asjaolu, et üürileandja teavitab üürileandjat lepingu ennetähtaegset

lõpetamist. VÕS § 29 lg 8 järgi tuleb lepingutingimuse tõlgendamisel eelistada tõlgendust,

mille kohaselt lepingutingimus on seaduslik või kehtiv, kui seadusest ei tulene teisiti. Lepingu

p-d 7.1 ja 7.2 on mõtte järgi identsed ning seepärast tuleb lepingu p-i 7.2 lugeda järgmiselt

„Üürileandjal on õigus leping ennetähtaegselt lõpetada, teatades sellest Üürnikule kirjalikult 3

(kolm) kuud ette”. Kostja on seisukohal, et kuna tegemist on äriruumiga, mille poolteks on

füüsilisest isikust ettevõtja ning juriidiline isik, siis kohaldub võlaõigusseaduses sätestatule

dispositiivsuse põhimõte ning puuduvad alused VÕS-s üürilepingu ülesütlemise regulatsiooni

tõlgendamiseks imperatiivsete normidena. Tulenevalt VÕS §-st 5 võivad lepingupooled

sätestatud reeglist teistmoodi kokku leppida. Antud juhul mõlemad lepingupooled olid

lepingu p-des 7.1 ja 7.2 kokku leppinud, et nendel on õigus leping ennetähtaegselt üles öelda

teavitades sellest teist poolt 3 kuud ette. Poolte vaheline leping nägi ette sellist võimalust

mõlema poole jaoks. Lepingust nähtub, et pooled olid reguleerinud lepingu ülesütlemist p-des

7.1, 7.2 ja 7.4. Lepingu p-ides 7.1 ja 7.2 olid pooled kokkuleppinud lepingu ülesütlemisest

teatades sellest ette 3 kuud. Lepingu p 7.4 aga sätestab tingimused, millal pooled võivad

lepingu erakorraliselt üles öelda, ilma eelneva etteteatamiseta. Tegemist on 2 erineva juhuga

s.o. korraline vs erakorraline lõpetamine, kus on sätestatud erinevad ülesütlemise alused ning

tähtajad. Kui lepingu sõlmimisel oleks poolte ühine tegelik tahe olnud kokku leppida, et

üürileandjal on õigus leping lõpetada vaid juhul kui üürnik kasutab asja lepinguvastaselt või

kui viivitab üüri tasumisega, siis ei oleks lepingusse jäetud p 7.1, 7.2 ning 7.5. Kostja tahe oli

lepingut sõlmida selliselt, et mõlemal poolel on võimalus leping ennetähtaegselt üles öelda ja

mitte ainult seaduses sätestatud juhtudel.

Kostja on täitnud lepingu p-s 7.2. ülesütlemise tingimusi, milleks on kirjalik etteteatamine 3

kuud enne. Seega ülesütlemine on õiguspärane ning poolte vaheline üürileping on lõppenud

alates 5. aprill 2007.a.

Kohtuotsuse põhjendused

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 5 järgi tekivad tsiviilõigused ja -kohustused muu

hulgas tehingutest. TsÜS § 67 lg 1 järgi on tehing toiming või omavahel seotud toimingute

kogum, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus.

VÕS § 8 kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku vahel, millega lepingupool kohustub

või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma ning leping on pooletele

täitmiseks kohustuslik.

Pooltel ei ole vaidlust selles, et nad sõlmisid 19.06.2006.a tähtajalise üürilepingu alates

01.07.2006 kuni 31.08.2010; et 01.09.2006.a tõstis kostja üüri suurust kuus 140.00 krooni/m2

ja hageja ei vaidlustanud seda; et 15.12.2006.a edastas kostja hagejale kirja, milles avaldas

soovi tõsta uuesti üüri suurust kuus vastavalt lepingu p-le 3.1. alates 01.01.2007.a 160.00

krooni/m2; et 27.12.2006.a kirjaga hageja keeldus lepingut muutmast; et 03.01.2007.a edastas

kostja esindaja hagejale lepingu üleütlemise avalduse, mille kohaselt ütleb hageja lepingu üles

alates 05.04.2007.a.

Hageja ja kostja vaidlevad järgmises: kas kostjal oli õigus lepingu p 7.2 alusel leping üles

öelda mõjuva põhjuseta 3-kuulise etteteatamise tähtajaga või mitte ning milline oli poolte tahe

lepingu p 7.2. sisustamisel.

Kostja seisukoht, et VÕS-st § 5 tulenevalt võivad lepingu pooled vabalt lepingu tingimustes

kokku leppida on õige, kuid käesolevas vaidluses ei saa kohus vande all üle kuulatud hageja

juhatuse liikme JNja kostja nimel lepingu sõlminud tunnistaja KUütlustega lugeda tõendatuks,

et pooled leppisid kokku selles, et üürileandja saab lisaks erakorralisele lepingu lõpetamisele

p 7.4. järgi lõpetada lepingu veel ennetähtaegselt p 7.2 järgi mõjuva põhjuseta üksnes 3-

kuulise etteteatamise tähtajaga.

Asjas esitatud tõenditest, vande all üle kuulatud JN ja tunnistaja KU ütlustest nähtuvalt said

pooled lepingu punktidest 7.1, 7.2 ja 7.4, mis reguleerivad tähtaegselt kuni 31.08.2010

sõlmitud lepingu lõpetamist erinevalt aru, ka mäletavad nad lepingu sõlmimise asjaolusid

erinevalt.

Hageja juhatuse liikme JN ütlustega on tõendatud, et ta sai lepingu sõlmimisel aru punktist

7.2 selliselt, et seda punkti kohaldatakse juhul, kui ta rikub lepingut, kusjuures samamoodi oli

selgitanud talle lepingu sätteid ka tema jurist; et ta ei oleks sõlminud lepingut, mida saab igal

hetkel lõpetada ning et ta arvestas lepingu sõlmimisel ruumide kasutamisega kuni 31.08.2010,

millest lähtuvalt ostis eelmiselt rentnikult välja umbes 400 000,00 krooni maksma läinud

salongisisustuse; et lepingus ettenähtud sanktsioonide vältimiseks hoidus ta üürilepingu

rikkumisest ja nõustus hinna tõstmisega üks kord aastas; et üürilepingu osas pidas ta

läbirääkimisi tunnistaja KU, seejuures arutati tema ettepanekul üüri suurust ja õigeaegselt

tasumata arvete eest sätestatud 0,5%-st viivise määra käsitlevaid punkte, kuid üürilepingu

lõpetamist sätestavate punktide üle arutelu ei olnud, mistõttu ta ei teadnud, kuidas üürileandja

neid tõlgendas.

Kostja nimel lepingu sõlminud tunnistaja KU ütlustega on tõendatud, et lepingu sõlmimisel

toimus arutelu kõigi lepingu punktide üle, pärast ütluste täpsustamist aga et lepingu punktide

üle, mis olid hageja esindaja jaoks ebaselged; et hageja võttis üle eelmise üürnikuga sõlmitud

lepingu enamjaolt samadel tingimustel, mistõttu selgitas JN üürilepingu lõpetamist käsitlevaid

punkte sh. punkti 7.2, eelmise üürniku esindaja AO; et kostja tahe oli sõlmida leping, mille

saab lõpetada ennetähtaegselt 3-kuulise etteteatamistähtajaga ja erakorraliselt mõjuval

põhjusel ette teatamata.

Kirjaliku lepingu p-s 7.2 ei ole selgesõnaliselt sätestatud üürileandja õigust lõpetada

üürnikuga üürileping 3-kuulise etteteatamise tähtaja möödumisel.

VÕS § 29 lg 1 järgi on lepingu tõlgendamisel määravaks poolte ühine tegelik tahe ning VÕS

§ 29 lg 3 määratleb, et kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja teine

lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse

lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Asjas on tuvastatud, et hageja

mõistis lepingut selliselt, et see on sõlmitud tähtajaliselt pikema ajaperioodi peale, kuna

lepingu punkti 2.1. kohaselt kehtis leping kuni 31. augustini 2010. aastal ning käitus sellega

kooskõlas. Kostja kui lepingu ettevalmistaja pidi olema eriti tähelepanelik, et leping vastaks

poolte tegelikule tahtele. Seetõttu võttis ta endale riisiko võimalike vastuolude osas lepingus.

Arvestades seda, et kostja valmistas ette lepingu projekti, ei ole usutav, et poolte ühiseks

tegelikuks taheteks või hageja tahteks oleks olnud lepinguga kostjale ette näha võimalus

leping ennetähtaegselt lõpetada ilma, et hageja oleks lepingut rikkunud.

Kuna eeltoodud tõendite vastuolulisuse ja puudulikkuse tõttu ei saa kohus lepingupoolte ühist

tegelikku tahet lepingu lõpetamist käsitlevate sätete üle kindlaks teha, tuleb arvesse võtta

VÕS § 29 lg 4 järgi ka seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega sarnane mõistlik

isik. VÕS § 29 lg-s 4 sätestatu tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist mõistliku isiku

positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest.

Kohus on seisukohal, et üürilepingu lõpetamist käsitlevate sätete tõlgendamisel tuleb

tõlgendada neid kooskõlas teiste lepingu punktidega.

19.06.2006.a poolte vahel sõlmitud üürilepingu p-st 2.1. ja 2.2 nähtuvalt sõlmiti leping

tähtajalisena alates 01.07.2006 kuni 31.08.2010 ning juhul kui üürileandja ei teata teisele

poolele kolm kuud enne p.2.1 määratud tähtaega oma soovist leping lõpetada, pikendatakse

lepingut 2 aastat, kusjuures seda kohaldatakse ka uuendatud tähtaja igakordsel möödumisel.

Punktis 3.1 sätestati üüritasu suurus ja punktis 3.7 selle igaaastane korrigeerimine. Lepingu

punktis 3.2 lepiti täiendavalt kokku renditasu suurus Eesti krooni kursi muutumisel, punktis

4.3 lubas üürileandja üürnikul anda ruume allüürile, punktis 5.3 kohustus üürnik muuhulgas

remontima vajadusel üüritud vara. Eeltoodud lepingu punktid iseloomustavad lepingut kui

pikaks ajaks sõlmitavat lepingut.

Lepingu punktis 7.1. on sätestatud, et üürnikul on õigus leping ennetähtaegselt lõpetada,

teatades sellest üürileandjale kirjalikult 3 (kolm) kuud ette. Lepingu p-s 7.2. on sätestatud, et

üürileandjal on õigus leping ennetähtaegselt lõpetada, teatades sellest üürileandjale kirjalikult

3 (kolm) kuud ette. Lepingu p-s 7.4. on sätestatud, et üürileandjal on õigus leping

erakorraliselt üles ütelda võlaõigusseaduse § 315 ja § 316 ettenähtud juhtudel ja korras.

Üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles ütelda võlaõigusseaduse § 314 ettenähtud juhtudel

ja korras.

VÕS §-st 341 tuleneb, et rendilepingule kohaldatakse üürilepingu kohta sätestatut, §-st 309, et

tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles

öeldud, 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui

tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist

soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes

eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 310 lg-st 1 tuleneb veel, et kui pärast üürilepingu

tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud

tähtajatuks.

Eelnimetatud võlaõigusseaduse sätetest tuleneb, et tähtajaline üürileping lõpeb kas tähtaja

möödumisel või lõpetatakse erakorraliselt, eelkõige VÕS §-s 314-319 nimetatud asjaoludel.

VÕS-ist tulenevalt ei ole tähtajalise kestvuslepingu korraline ennetähtaegne ülesütlemine

reeglina lubatav, st tähtajalise lepingu puhul eeldatakse, et lepingupooltel puudub õigus selle

ülesütlemiseks juhul, kui teine pool lepingut rikkunud ei ole.

VÕS § 315 lg 1 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik või asja

allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt käesoleva seaduse § 276

lõikes 2 või 3 sätestatud kohustusi; 2) üürnik või asja allkasutaja rikub käesoleva seaduse §

276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult; 3) üürnik annab asja

õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd

häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist.

VÕS § 316 lg 1 kohaselt võib üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on

viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude

või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest

maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest

maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa.

Võlaõigusseadus ei näe tähtajatu ega tähtajalise üürilepingu täiendava lõpetamise alusena ette

ennetähtaegset lepingu lõpetamist, mistõttu selliselt sõnastatuna on lepingu punkti 7.2 kerge

samastada seaduses sätestatud erakorralise ülesütlemisega. Et lepingu punktidest 7.1 ja 7.2

tuleneb üksnes lepingu lõpetamisest etteteatamise tähtaeg esimeses üürnikule ja teises

üürileandjale ning punktist 7.4 lõpetamise alused nii üürileandjale kui ka üürnikule, siis

lepingupooltega sarnane mõistlik isik pidigi lepingut tõlgendades lepingu lõpetamisest aru

saama selliselt, et punkte 7.1 ja 7.2 kasutatakse koosmõjus punktiga 7.4, kusjuures lõpetamise

tähtaeg tuleb punktidest 7.1 ja 7.2 ning alused punktist 7.4, kui ei ole eraldi lepitud kokku

selles, et lepinguga luuakse seaduses sätestatule lisaks iseseisev lepingu lõpetamise alus.

Käesoleval juhul ei ole tõendatud, et pooled oleksid kokku leppinud selles, et kostja võib

lepingu üles öelda ilma, et esineksid VÕS § 315 ja 316 ettenähtud eeldused või ilma, et

esineks mõjuvat põhjust, üksnes 3-kuulise etteteatamise tähtaja möödumisel. Ka hageja

käitumine – umbes 400 000,00 krooni investeerimine ruumidesse sobivasse salongisisustusse

näitab, et hageja arvestas ruumide pikaajalise kasutamisega, mitte lepingu ülesütlemise

võimalusega igal ajal.

VÕS § 195 lg 1 sätestab, et lepingupool ütleb lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega

teisele lepingupoolele ning VÕS § 195 lg 2 kohaselt kui lepingupool võib vastavalt seadusele

või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende

lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja

kohustused jäävad kehtima. VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki

lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui

ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades

mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja

lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine).

VÕS § 325 lg 1 ja 2 kohaselt üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles

öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Üürileandja

ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: üüritud asi; lepingu

lõppemise päev; ülesütlemise alus; eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise

vaidlustamise kord ja tähtaeg. VÕS § 325 lg 5 kohaselt on käesoleva paragrahvi lõigetes 1–4

sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine.

Tuginedes eelnenule asub kohus seisukohale, et lepingu punkti 7.2. kohaselt ei saanud kostja

öelda lepingut üles, sest nimetatud säte ei näinud ette ülesütlemisavalduse tegemist hagejale,

so teisele lepingupoolele VÕS § 195 järgi, vaid kostjale endale; et kostjal oli õigus punktis

7.2. sätestatud kolmekuulise etteteatamistähtajaga leping ennetähtaegselt lõpetada punktis 7.4.

sätestatud korras VÕS §-s 315 /üürilepingu erakorraline ülesütlemine asja lepinguvastase

kasutamise puhul/ ja §-s 316 /üürilepingu erakorraline ülesütlemine tasumisega viivitamise

tõttu/ sätestatud korras; et pooled ei leppinud kokku täiendavas ülesütlemise aluses ehk

lepingu ennetähtaegses lõpetamises üksnes 3 kuulise etteteatamise tähtaja möödumisel ilma

teise lepingupoole rikkumiseta; et ei saa mõistlikult eeldada, et hageja oleks teinud lepingu

objektile kulutusi uskudes, et leping kehtib kuni 2010. aastani, kui kostjal oleks olnud poolte

kokkuleppe järgi õigus leping ilma põhjuseta kolmekuulise etteteatamise tähtaja jooksul üles

öelda. Asja menetlemise käigus ei ole tuvastatud, et üürnik oleks asja lepinguvastaselt

kasutanud või üüri tasumisega viivitanud. Samuti puudus kostjal mõjuv põhjus VÕS § 313 lg

1 mõttes, mis andnuks kostjale õiguse lepingu lõpetamiseks, kuna üürilepingu erakorraline

ülesütlemine on VÕS § 313 lg 2 kohaselt lubatud eelõige sama seaduse §-des 314-319

nimetatud asjaoludel. Seega ei põhinenud lepingu lõpetamisest etteteatamine seadusel ega

pooltevahelisel lepingul. Ainuüksi asjaolust, et tegemist on äriruumi üürilepinguga, ei tulene,

et pooled oleksid lepinguga kõrvale kaldunud VÕS-i regulatsioonist lepingu ülesütlemisel.

Pooled on lepingu punktis 7.5. näinud ette, et lepinguga reguleerimata küsimustes seega ka

üürileandja õiguses leping üles öelda juhinduvad pooled Eesti Vabariigi õigusaktidest ehk

võlaõigusseaduse regulatsioonist.

Tuginedes eelnenule, asub kohus seisukohale, et asjas esitatud tõenditega on tõendatud, et

kostjal puudus lepingu ülesütlemiseks VÕS § 325 lg 2 p 3 sätestatud ülesütlemise alus,

mistõttu on ülesütlemine VÕS § 325 lg 5 tühine.

Kohus peab veel vajalikuks märkida, et õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg 1 kohaselt toimida heas usus. Sama

paragrahvi 2. lõike kohaselt ei ole lubatud õiguste teostamine seadusvastasel viisil, samuti

selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Ka VÕS § 6 lg-

st 1 tulenevalt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest

lähtuvalt. Seega peab ka üürileandja toimima üürnikule üürilepingut üles öeldes heas usus.

Pooltel ei ole vaidlust, et üürilepingu lõpetamise teatele eelnes üürileandja teade järjekordsest

üürihinna tõstmisest alates 01.01.2007, millele üürnik kirjalikus teates vastu vaidles ning

teatas oma õiguste rikkumise kaitseks võimalikust kohtusse pöördumisest, seejuures oli

01.07.2006 kehtima hakanud üürilepingu üürihinda tõstetud juba 01.09.2006. Kostja väitel

ajendas teda üürilepingut lõpetama asjaolu, et üürnikuga ei saanud enam suhelda teisiti kui

kirja teel, millest saab kohus järeldada, et üürileandja soovis tähtaegse üürilepingu lõpetada

viivitamatult pärast seda kui üürnik ei nõustunud üürihinna korduva muutmisega tema

kahjuks, mis ei ole kohtu arvates kooskõlas hea usu põhimõttega.

Lähtudes eeltoodust kohus leiab, et hagi on tõendatud ja põhjendatud ning kuulub

rahuldamisele.

Kohtukulude jaotus

TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Menetluskulud kannab kostja.

TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 järgi

menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva

jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt

hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme

kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.

Kohtunik: