2-06-39241/3 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Harju Maakohus

Tsiviilasja number

2-06-39241

Otsuse tegemise aeg ja koht

19.12.2007.a., Tallinn

Kohtunik

Maie Seppo

Kohtuasi

AS Mhagi AOÜ vastu 102 926,40 krooni nõudes

Kohtuistungi toimumise kuupäev

19.11.2007.a.

Asja arutamise juures viibinud ja

kohtuistungil osalenud isikud

istungisekretär Kadri Lember

hageja esindaja JK

kostja esindaja TV

RESOLUTSIOON

Jätta AS M hagi OÜ A vastu 102 926,40 krooni nõudes rahuldamata.

Jätta kohtukulud AS M kanda.

EDASIKAEBAMINE

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtusse 30

päeva jooksul arvates kohtuotsuse teatavakstegemisest

Hagiavalduse aluseks olevad asjaolud.

AS M ja AOÜ vahel on 10.12.2004 sõlmitud äriruumide üürileping, mille punkt 2.1 kohaselt

oli lepingu objektiks Tallinnas, XXXangaaris esimesel korrusel laoruumid 307,5 ruutmeetrit

ja teisel korrusel asuvad olmeruumid üldpinnaga 52,5 ruutmeetrit, kokku ruumid

põrandapinnaga 360 ruutmeetrit ja toimiv värvikambri ventilatsioonisüsteem. Äriruumid anti

kostjale üle ruumide üleandmise akti alusel 19.10.2004. Vastavalt üürilepingu punktile 3.3

määratleti üürniku poolt igakuiselt makstava üüri suuruseks 55 krooni/ruutmeeter. Kokku

moodustab igakuine üür 19 800 krooni, millele lisandub käibemaks. Üüritasule lisanduvad

kommunaalkulud kütteperioodil 10 krooni/ruutmeeter kuus, millele lisandub käibemaks.

Üürnik maksab eraldi elektri ja vee eest vastavalt arvestitele ning telefoni kohtade eest ning

parkimiskoha eest.

Hageja on kostjale väljastanud üürilepingu alusel alljärgnevad arved, mis on kostja poolt

jäänud kas osaliselt või täielikult tasumata:

1. arve nr. 260331-05.06.2006 summas 33930,24 krooni maksetähtajaga 15.06.2006,

millest on tasumata 2158,44 krooni;

2. arve nr.260450-04.07.2006 summas 33 245,71 krooni maksetähtajaga 14.07.2006,

millest on tasumata 5097,62 krooni;

3. arve nr.260501-03.08.2006 summas 9940,97 krooni maksetähtajaga 08.08.2006;

4. arve nr.260684-03.10.2006 summas 31 862,84 krooni maksetähtajaga 13.10.2006,

millest on tasumata 4961,17 krooni;

5. arve nr.260814-02.11.2006 summas 31 783,97 krooni maksetähtajaga 12.11.2006;

6. arve nr. 260885-01.12.2006 summas 31 804,63 krooni maksetähtajaga 11.12.2006

Kokku on kostja võlgnevus hageja ees eeltoodud tasumata arvete näol summas 86 746,79

krooni, millele lisanduvad viivised 16 179,61 krooni, kokku 102 926,40 krooni.

Hageja palub kostjalt välja mõista hageja kasuks põhivõlgnevus 86 746,79 krooni, viivised

16 179,61 krooni ja kohustada kostjat tagastama hagejale viimase kasuks panditud vallasvara:

kirjutuslaud (2 tk), kontoritool (1 tk), fax-telefon (1 tk), arvutikomplekt (1 tk), printer (1 tk),

puurmasin (1 tk), jätkamismasin Griggio (1 tk), saepurukoguja (2 tk), soojapuhur Talmac (1

tk), puutöömasin Virutex (1tk),jätkamissaag (1tk), puidufrees (1 tk) ja väikelaadur (1 tk)

Kostja vastuväited

Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja on hagejale tasunud ettemaksu 42 952,- krooni, mille

arvelt oleks hageja võinud põhinõude tasaarvestada. Sellest tulenevalt on hageja viivise nõue

täies ulatuses alusetu.

Kostja on 02.novembri 2006.a. avaldusega üürilepingu alates 17.novembrist 2006.a. üles

öelnud. Kuna VÕS § 195 lg.2 tulenevalt vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled

nende lepinguliste kohustuste täitmisest, siis puudub kostjal kohustus üüri, kõrvalkulude ja

viiviste tasumiseks pärast üürilepingu ülesütlemist osaliselt arve nr. 260814 ja täies ulatuses

arve nr.260885 eest. Seega oli kostjal üüri tasumise kohustus novembri 17 päeva eest

18 010,90 krooni ulatuses.

Hageja põhinõue kuulub vähendamisele 9940,97 krooni võrra, kuna tegemist on viivisega.

Põhivõlgnevuse hulka on hageja arvestanud ka arvega nr.260501 esitatud viivisenõude

9940,97 krooni ulatuses.

Hageja on arvel nr. 260331 ja arvel 260450 alusetult nõudnud kommunaalkulude tasumist.

Juuni- ja juulikuul puudusid küttekulud.

22.juuli 2006.a. maksekorraldusest nähtuvalt tasuti kostja poolt arvete nr.260331 ja nr

260450 eest 22 000 krooni. Arve nr. 260331 tasumiseks läks 20 838,44 krooni ning 1161,56

krooni arve nr. 260450 tasumiseks. Tasumata on 27 764,15 krooni.

Kohtuotsuse põhjendus

VÕS § 271 lg.1 sätete kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele

isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest

tasu.

VÕS § 76 lg.1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule. Kohustus loetakse kohaselt

täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges

kohas ja õigel viisil.

Hageja on esitanud kohtule 10.detsembril 2004.a. poolte vahel sõlmitud äriruumide

üürilepingu. Lepingu objektiks on Tallinnas, XXX tänav hoones XXX angaaris esimesel

korrusel laoruumid 307,5 ruutmeetrit ja teisel korrusel asuvad olmeruumid üldpinnaga 52,5

ruutmeetrit, kokku ruumid põrandapinnaga 360 ruutmeetrit ja toimiv värvikambri

ventilatsioonisüsteem.

Kostja on esitanud kohtule 31.10.2006.a. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti teatise, mille

kohaselt Tallinnas XXX kinnistul asuva angaari näol on tegemist ehitusseaduse 40 lõike 2

tähenduses õigusliku aluseta (ehitusloata) püstitatud ehitusega ja sellel ehitusel puudub ka

kasutusluba. Seega ei ole kõnealuse angaari kasutamine õiguspärane.

Poolte vahel sõlmitud lepingu p.8.2 näeb ette üürniku õiguse üles öelda leping ja tagastada

Lepingu objekt viivitamatult üürileandjale, kui lepingu objekt osutub kasutamiskõlbmatuks

asjaolude tõttu, mille eest Üürnik ei vastuta.

Üürnik on 2.novembri 2006.a. avaldusega üürilepingu alates 17.novembrisat 2006.a. üles

öelnud.

Kohus asub seisukohale, kuna üüritud angaari kasutamine ei olnud õiguspärane, siis lepingu

objekt osutus kasutuskõlbmatuks asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta ja üürnikul oli

õigus leping üles ütelda. Pooltevaheline leping lõppes seega 17.novembril 2006.a.

Hagiavalduse kohaselt on kostjal tasumata arvest 260331 3158,44 krooni, arvest 260450

5097,62 krooni, arvest 260501 9940,97 krooni, arvest 260684 4961 krooni, arvest 260814

31 783,97 krooni, arvest 260885 31 804,63 krooni.

Kostja vaidleb täies ulatuses vastu arvele 260885 vastu arve tasumise kohustusele. Kostja

vaidleb arve nr. 260814 tasumisele vastu osaliselt, kuna leping on üles öeldud 17.novrmbrist.

Kohus nõustub kostja nende vastuväidetega. Arve nr. 260885 tasumise kohustust kostjal ei

ole, arve nr. 260814 tasumise kohustus on summas 18 010,90 krooni (31 783,97 . 30 x 17).

Kohus nõustub ka kostja vastuväidetega, et arvel nr. 260331 ja arvel nr. 260450 on alusetult

nõutud kommunaalkulude tasumist. Juuni- ja juulikuus ei ole kütteperioodi.

Kostja on 25.juuli 2006.a. maksekorraldusest nähtuvalt tasunud arve 260367 ja osaliselt arve

260331. Kuna arve nr. 260367 suuruseks oli 3548,20 krooni, tasus kostja nimetatud

maksekorraldusega arvest 260331 8 771,80 krooni. Arvest 260331 jäi tasumata 20 838,44.

26.juuli 2006.a. maksekorraldusest nähtuvalt tasuti kostja poolt arvete 260331 ja 260450 eest

22000 krooni. Arve nr. 260331 tasumiseks läks 29 838,44 krooni ning 1161,56 krooni arve

nr. 260 450 tasumiseks. Kuna arvest nr. 260450 oli hagejal õigus nõuda üksnes 28 925,71

krooni, jäi tasumata 1161,56 krooni.

02.augusti 2006.a. maksekorraldusest nähtuvalt tasus kostja arve nr. 260450 tasumiseks

28 148,09 krooni, arve nr 260684 tasumiseks jäi 383,94 krooni.

11.detsembri 2006.a. maksekorraldusest nähtuvalt on kostja tasunud 26 901,67 krooni.

Eeltoodust tulenevalt saab hageja nõue kostja vastu olla ainult 22 588,13 krooni.

Kooskõlas poolte vahel sõlmitud üürilepingu punktiga 3.1 on kostja 4.oktoobril 2004.a.

tasunud hagejale ettemaksu kogusummas 42 952 krooni, mida hageja ei ole kostjale

tagastanud.

Kostja tasaarvestas kohtuistungil hageja tasumata üüri nõude 22 588,13 krooni kostja

garantiisumma tagastamise nõudega.

VÕS § 186 punkt 2 tulenevalt on tasaarvestus võlasuhte lõppemise aluseks. VÕS § 197 lg.2

kohaselt tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses

ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti.

Kohus asub seisukohale, et eeltoodust tulenevalt on hageja nõuded kostja vastu lõppenud.

VÕS § 305 lg.1 kohaselt kinnisasja üürileandjal on üürilepingust tulenevate nõuete

tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvale ja ruumi üürimisel selle sisustusse või

kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses.

Kuna hagejal puuduvad kostja vastu igasugused nõuded, siis on hageja poolt väidetavalt

panditud vara tagastamise nõue alusetu.

TsMS § 173 lg.1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Kooskõlas TsMS § 174 lg.1 tuleb hüvitatava summa

kindlakstegemiseks esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega

kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

TsMS § 162 lg.1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Maie Seppo

kohtunik