2-06-24409/24 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-06-24409

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Kersti Kerstna-Vaks

Määruse tegemise aeg ja koht

17. august 2007, Tartu kohtumaja

Tsiviilasi

OÜ X. avaldus kaasomandi asjas

Menetlusosalised ja nende

esindajad

avaldaja: OÜ X.

avaldaja esindajad:

-

volikirja alusel Leelo Sahk

-

juhatuse liige A.J.

puudutatud isikud:

-

E.S.

-

esindaja:

advokaat

M.T.

(postiaadress

OÜ

Advokaadibüroo M.T. e, Lembitu 7, Tartu)

-

A.S.

-

esindaja: advokaat M.T. e

-

K.V.

-

G.V.

-

esindaja: advokaat M.T. e

-

R.R.

-

esindaja: advokaat M.T. e

-

S.M.

-

S.K.

-

AS T.

-

esindaja V.V.

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada OÜ X. avaldus osaliselt.

2. Määrata A. 23/25 Tartus asuva kinnistu (registriosa nr XXXXXX ) kasutuskord

järgmiselt:

2.1. R.R. ainukasutusse jäävad korterid nr 1 ja 3 A. 23 elamus esimesel korrusel (joonisel

ruumid nr 8 ja 12) ning üks kuur (kuur, mis on hetkel R.R. valduses);

2.2. G.V. ainukasutusse jäävad korterid nr 2 ja 4 A. 23 elamus esimesel korrusel

(joonisel ruumid nr 6 ja 10) ning kaks kuuri (kuurid, mis on hetkel G.V. valduses);

2.3. S.K. ainukasutusse jääb korter nr 5 A. 23 elamus esimesel korrusel (joonisel ruumid

nr 5, 9 ja 13) ning üks kuur (kuur, mis on S.K. poolt renoveeritud ja S.K. valduses);

2.4. K.V. ainukasutusse jääb korter nr 6 A. 23 elamus teisel korrusel (joonisel ruum nr

17) ning üks kuur (kuur, mis on hetkel K.V. valduses);

2.5. S.M. ainukasutusse jääb korter nr 9 A. 23 elamus teisel korrusel (joonisel ruum nr

14) ning üks kuur (kuur, mis on hetkel S.M. valduses);

2.6. E.S. ja A.S. ainukasutusse jäävad korterid nr 7 ja 8 A. 23 elamus teisel korrusel

(joonisel ruumid nr 16 ja 18) ja üks kuur (kuur, mis on hetkel E.S. ja A.S. valduses);

2.7. OÜ X. ainukasutusse jääb korter elamus A. 25 (joonisel ruumid nr 20, 21, 22) ning

A. 25 elamuga ühe katuse all olev ning käesoleval ajal OÜ X. valduses olev kuur;

2.8. A. 23 elamus asuvad trepikojad ja koridorid (joonisel ruumid nr 4, 7, 11, 15, 19)

ning pööning jäävad S.K. , K.V. , G.V. , R.R. , S.M. , E.S. ja A.S. ühiskasutusse.

2.9. A. 23 elamus asuvatest keldritest kaks (joonisel ruumid nr 1 ja 2) jäävad kõigi

kaasomanike ühiskasutusse ning üks (joonisel ruum nr 3) jääb S.K. ainukasutusse.

2.10. Joonised neljal lehel lugeda käesoleva määruse lahutamatuks lisaks.

3. Tuvastada K.V. , G.V. , R.R. , E.S. ja A.S. kohustus nõusoleku andmiseks A. 23/25 Tartus

asuva kinnistu (registriosa nr XXXXXX ) kasutuskorra märkusena kinnistusraamatusse

kandmiseks.

4. Tuvastada E.S. , A.S. , K.V. , G.V. , R.R. , S.M. ja S.K. nõusolek välikäimla

lammutamiseks.

5. Kohustada E.S. , A.S. , K.V. t ja G.V. t taluma ja võimaldama A. 25 elamu veeühenduse

loomiseks ja säilitamiseks vajalikke abinõusid ja torutööde tegemist A. 23 elamu keldris

vastavalt T. OÜ poolt koostatud veevarustuse ja kanalisatsiooni õuevõrgu põhiprojektile

(tähis T-06524).

6. Kohustada E.S. , A.S. , K.V. t ja G.V. t lõpetama takistuste tegemine OÜ-l X.

ühisveevärgist tuleva vee ja kanalisatsiooni kasutamisel.

7. Lubada OÜ-l X. eemaldada kinnistul paiknevast kanalisatsioonikaevust kivid.

8. Jätta rahuldamata taotlus tuvastada kaasomanike nõusoleku andmine või kohustuse

olemasolu

A. 23/25

vee-ja

kanalisatsiooniprojektile

kooskõlastuse

andmiseks

kaasomanike E.S. , A.S. , K.V. t ja G.V. osas.

9. Jätta rahuldamata taotlus tuvastada kaasomanike nõusoleku andmine või kohustuse

olemasolu nõusoleku andmiseks A. 25 hoone otsas oleva kuuri osaliseks ruumilahenduse

muutmiseks.

10. Menetlusosaliste menetluskulud jätta nende endi kanda.

11. Määrus toimetada kätte menetlusosalistele (TsMS § 479 lg 2).

12. Määrus kuulub p 4, 5, 6, 7 osas viivitamata täitmisele (TsMS § 478 lg 3).

13. Määrus jõustub, kui selle peale ei saa enam edasi kaevata või kui määruskaebus jäetakse

jõustunud lahendiga rahuldamata või läbivaatamata (TsMS § 617 lg 1).

Määruskaebuse esitamine

Määruse peale võib esitada määruskaebuse kirjalikult Tartu Ringkonnakohtule Tartu

Maakohtu kaudu. Määruskaebuse esitamise tähtaeg on 15 päeva määruse määruskaebuse

esitajale kättetoimetamisest alates (TsMS § 617 lg 2, § 661 lg 1, 2).

AVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. Kinnistusraamatu väljavõttega on tõendatud, et Tartu linnas A. 23, 25 asuv kinnistu (Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna jaoskonna registriosa nr XXXXXX ,

väikeelamumaa pindalaga 470 m2) on järgmiste isikute kaasomandis: E.S. ja A.S. 120/600

mõttelist osa; R.R. 105/600; G.V. 104/600; OÜ X. 69/600; K.V. 52/600; S.M. 57/1200;

S.K. 93/600; P.T. 57/1200 (tl 8).

2. Pärimisõiguse tunnistusest nähtuvalt suri P.T. 30.03.2005, pärandvaraks 57/600 mõttelist

osa A. 23, 25 Tartus asuvast kinnistust. Väljastatud on pärimisõiguse tunnistus poole vara

suhtes S.M. le, poolele varale on pärimisõiguse tunnistus väljastamata (tl 134).

Pärimisõiguse tunnistuse alusel esindab P.T. S.M.

3. Avaldaja omandas mõttelise osa hoonestatud kinnistust 02.03.2006 müügilepinguga K ja

J.K. (tl 9).

AVALDAJA SEISUKOHAD

4. A.J. soovis teha pärast ostu-müügi tehingut majas nr 25 remondi ja korraldada

veeühenduse. Majja nr 25 on veetud veetrass läbi hoovi ja veekraan asub maja nr 23

keldris. Kelder on lukus ja võti on ainult E.S. l, kes keeldub aga keldrit avamast ja A.J. t

keldrisse laskmast (tl 5). Vee saamiseks on vaja ühendada maa sees olevad torud A. 23

asuva peaveekraaniga. Nimetatud toiming ei takista A. 23 elavate inimeste elamu

sihtotstarbelist kasutamist ega riku nende õigusi ega huve. Vajalik on vee kinnikeeramine

maksimaalselt neljaks tunniks, kusjuures torutööd tehakse päevasel ajal, mil inimesed on

tööl ja ei viibi kodus. Veetoru on maa sees, vajalikus sügavuses, sobivast materjalist ning

vastab veetoru standardmõõdule. Nimetatud asjaolud on tuvastatud vastava spetsialisti,

OÜ R. poolt (tl 122).

5. Avaldajal on olemas T. OÜ koostatud veevarustuse ja kanalisatsiooni õuevõrgu

põhiprojekt, mille ta on esitanud ka T. AS-ile, kes on andnud projektile kooskõlastuse.

Kuna projektile on vajalik ka kaasomanike kooskõlastus ja kaasomanikud A ja E.S., K.V.

ja G.V. ei ole seda andnud, siis palub avaldaja kohtu kaudu tuvastada kaasomanike

nõusoleku andmine, selle mitteandmisel tuvastada sellise kohustuse olemasolu TsÜS § 68

lg 5 alusel (tl 122).

6. Kinnistul asub kanalisatsioonikaev, mida kasutab üksnes A. 25 elamu. Eelmine omanik

J.K. paigaldas elamust vee väljajuhtimiseks kanalisatsioonitoru ning endine majavanem

P.T. paigaldas toru kanalisatsioonikaevust linna trassini. 2006. a suvel paigutasid E ja A.S.

kanalisatsioonikaevu omavoliliselt maakivid. Kanalisatsioonikaevu kasutamiseks tuleb

kivid eemaldada. Selline kaasomanike tegevus ei ole kooskõlas AÕS § 72 lg 5 ning

avaldaja palub lõpetada E ja A.S. poolt takistuste tegemine kaasomandi eseme valdamisel

ja kasutamisel (tl 122-123).

7. Kaasomanikud ei ole saavutanud kokkulepet kasutuskorra osas. Avaldaja palub

kasutuskorra kindlaks määramisel lähtuda maja nr 23 ja 25 inventariseerimisjoonistest

ning kuuride puhul võtta aluseks novembris 2006 koostatud geodeetiline alusplaan, mis on

kõige täpsem ja vastab asendiplaani osas tegelikule olukorrale. Muudatused on seotud

kuuridega, paar kuuri on vana asendiplaaniga võrreldes juurde ehitatud. Novembris 2006

koostatud geodeetilise asendiplaani kohaselt on kuuride ehitusalune pind kokku 71,42 m2,

sh A. 25 maja otsas oleva kuuri ehitusalune pind 15,32 m2 ja kinnistu tagaservas olevate

kuuride ehitusalune pind 56,10 m2. Hooneregistri õiendis on kuuride kohta võetud

andmed vanalt inventariseerimisplaanilt (vastavalt kuur 35,6 m2 ja kuur 22,6 m2,

hooneregistris ümardatud 36m2 ja 23m2) ja seega pole hooneregistri õiendis toodud

andmed kuuride kohta täpsed. Avaldaja palub kasutuskorra määrata järgmiselt:

7.1. R.R. ainukasutusse jäävad korterid nr 3 ja 1 A. 23 elamus esimesel korrusel (pindala

34,7 m², joonisel ruumid nr 8 ja 12) ning üks kuur ehitusaluse pindalaga 8 m2 (kuur,

mis on hetkel R.R. valduses);

7.2. G.V. ainukasutusse jäävad korterid nr 4 ja 2 A. 23 elamus esimesel korrusel (pindala

34,8 m², joonisel ruumid nr 6 ja 10) ning kaks kuuri kokku ehitusaluse pindalaga 16

m2 (kuurid, mis on hetkel G.V. valduses);

7.3. S.K. ainukasutusse jääb korter nr 5 A. 23 elamus esimesel korrusel (pindala 38,3 m²,

joonisel ruumid nr 5, 9, 13) ning üks kuur ehitusaluse pindalaga 8 m2 (kuur, mis on

S.K. poolt renoveeritud ja S.K. valduses);

7.4. K.V. ainukasutusse jääb korter nr 6 A. 23 elamus teisel korrusel (pindala 16,9 m²,

joonisel ruum nr 17) ning üks kuur ehitusaluse pindalaga 8 m2 (kuur, mis on hetkel

K.V. valduses);

7.5. E.S. ja A.S. ainukasutusse jääb korter nr 7 A. 23 elamus teisel korrusel (pindala 35

m², joonisel ruumid nr 16 ja 18) ning üks kuur, ehitusaluse pindalaga 8 m2 (kuur, mis

on hetkel E.S. ja A.S. valduses);

7.6. S.M. ainukasutusse jääb korter nr 9 A. 23 elamus teisel korrusel (pindala 17,6 m²,

joonisel ruum nr 14) ning üks kuur, ehitusaluse pindalaga 8 m2 (kuur, mis on hetkel

S.M. valduses);

7.7. OÜ X. ainukasutusse jääb korter elamus A. 25 (pindala 23,1 m², joonisel ruumid nr

20, 21) ning A. 25 elamuga ühe katuse all olev ning käesoleval ajal tema valduses

olev kuur ehitusaluse pindalaga 15,32 m² (tl 49-50, 123-124).

8. Iga kaasomaniku kasutada on 1-2 kuuri, üks kuur on ca 8 m2 suurune. Kui kohus ei

rahulda kasutuskorra määramise nõuet osas, millega jääb avaldaja ainukasutusse A. 25-ga

külgnev ja sellega ühe katuse all asuv kuur, palub avaldaja jätta enda ainukasutusse

nimetatud kuurist 8 m2 (kasulik pind), et oleks tagatud igale kaasomanikule enam-vähem

võrdses ulatuses kuuri pinda (tl 124).

9. Kõigi kaasomanike ühiskasutusse jääksid majas nr 23 asuvad keldrid nr 1 ja 2, sest seal on

peaveekraanid, ning pööning majas nr 23. Majas nr 23 asuvad trepikojad ja koridorid

(joonisel nr 4, 7, 11, 19, 15) jääksid S.K. , K.V. , G.V. , R.R. , S.M. ja E.S. ja A.S.

ühiskasutusse. Majas nr 25, st püsivalt ühe katuse alla ehitatud kõik ruumid (esik, kuur)

jääksid OÜ X. ainukasutusse. Kelder nr 3 jääks S.K. ainukasutusse (tl 50).

10. Avaldaja teeb ettepaneku A. 25 maja otsas asuva käimla lammutamiseks, sest seda

kasutavad inimesed linnatänavalt ning asotsiaalsed isikud, kes on sageli alkoholijoobes,

käimla on räpane ja ebasanitaarses seisukorras (tl 50).

11. Avaldaja palub kaasomanike nõusolekut kuuri suurusega 15,32 m2 ümberehitamiseks

(ruumilahenduse muutmiseks). Avaldaja soovib kuuri ühe osa ümber ehitada

abiruumideks: esikuks suurusega 2,6 m2 ja WC-ks suurusega 2,2 m2 vastavalt OÜ Arkpro

koostatud eskiisprojektile. Ülejäänud osa suurusega 9,0 m2 jääb endiselt kuuriks.

Tegemist on hoone rekonstrueerimisega vastavalt EhS § 2 lg-le 8. Kuuri osaline

ümberehitamine jääks hoone olemasolevasse mahtu ja ehitustegevus toimuks kuuris sees,

seega kaasomanikud ei pea taluma seoses ehitustegevusega mingeid kitsendusi, mistõttu

ei ole takistatud kaasomanike kaasomandi kaaskasutus, juhindudes AÕS § 72 lg 3. Kuna

kaasomanikel on igaühel kasutada oma kuur(id) siis vaidlusaluse kuuri vähem kui 1/3

muutmine ei too kaasa kaasomanikele mingeid kitsendusi ega tänasest kuuride

kasutamisest ja paiknemisest erinevat olukorda, mistõttu ei saa kaasomanike huvid

rikutud. Sisuliselt tähendab see ühe kergseina ehitamist, st kuuri poolitamist. Ei muutu

hoone kõrgus ega laius, pigem muutub hoone vastupidavamaks ja vähem tuleohtlikuks,

sest kuuri seinad kaetakse seestpoolt plaatidega, mis ei ole nii tuleohtlik materjal kui

pehkinud puit (tl 124).

12. Avaldaja palub TsÜS § 68 lg 5, AÕS § 63 lg 1 p 4, § 71, § 72 lg 1 ja 5, § 74 lg 1, EhS § 2

lg 8 juhindudes järgmist:

12.1. tuvastada kohustuse olemasolu ja kohustada lõpetama E.S. , A.S. , K.V. t ja G.V. t

ja/või nende poolt volitatud isikute poolt takistuste tegemine kaasomandi eseme

valdamisel ja kasutamisel, st ühisveevärgist tuleva vee ja kanalisatsiooni kasutamisel

takistuste tegemine;

12.2. kohustada E.S. ja A.S. eemaldama kanalisatsioonikaevust maakivid, et oleks taas

võimalik kanalisatsioonkaevu kasutamine;

12.3. tuvastada kohustuse olemasolu ja kohustada E.S. , A.S. , K.V. t ja G.V. t

võimaldama nende kasutuses olevates keldriruumides (A. 23 keldris) mõistlike ja

vajalike veeühenduse loomiseks ja säilitamiseks vajalike abinõude talumist ja

torutööde teostamise võimaldamist, kusjuures veeühenduse loomise all mõtleb

avaldaja maa sees oleva veetoru, mille ots on lahtiselt (st hetkel ühendamata) A. 23

keldris asuva keldri põrandal, ühendamist peaveekraaniga;

12.4. määrata kindlaks kasutuskord A. 23/25 kinnistul;

12.5. kasutuskord kanda märkusena kinnistusraamatusse ning kohustada kaasomanikke

vajadusel kinnistusosakonda esitama vastavaid dokumente;

12.6. tuvastada kaasomanike nõusoleku andmine või kohustuse olemasolu nõusoleku

andmiseks A. 25 hoone otsas oleva kuuri osaliseks ruumilahenduse muutmiseks;

12.7. tuvastada kaasomanike nõusoleku andmine või kohustuse olemasolu nõusoleku

andmiseks A. 25 hoone otsas oleva välikäimla lammutamiseks;

12.8. tuvastada kaasomanike nõusoleku andmine või kohustuse olemasolu A. 23/25 vee-

ja kanalisatsiooniprojektile kooskõlastuse andmiseks kaasomanike E.S. , A.S. , K.V.

t ja G.V. osas;

12.9. jätta menetluskulud E.S. , A.S. , K.V. ja G.V. kanda (tl 126-127, 138-139).

PUUDUTATUD ISIKUTE SEISUKOHAD

13. AS T. on kohaliku omavalitsuse poolt määratud vee-ettevõtja ning vastutab vee andmise

eest ja reovee ärajuhtimise eest liitumispunktis. Liitumispunktist edasi vastutab klient.

Käesolev kaasomanike vaheline vaidlus ei ole vee-ettevõtja vastutusalas. Arhiivist ei

selgu, et kunagi oleks olnud kinnistul torustikud A. 23 ja 25 hoonete vahel. Veetorustiku

ehitamiseks peab litsentsiga projekteerija koostama projekti ning litsentsiga ehitaja

ehitama torustiku vastavalt projektile, täites ära seadusega ettenähtud dokumendid (tl 47-

48).

14. E.S. ja A.S. ei pea avaldust põhjendatuks. Nemad on nõus tagama avaldaja juurdepääsu

keldrisse, kui avaldajal on olemas vee- ja kanalisatsioonitrasside ehitusprojekt.

Vaidlusalune ehitis on arhiiviandmete järgi olnud tall ja kuur, millel ei ole mingeid

kommunikatsioone. Ehitis kuulub A. 23 elanike omandisse (tl 67). E.S. kirjaliku seletuse

kohaselt ei nõustu ta avaldaja poolt väljapakutud kasutuskorraga. Puudub alusdokument

A. 25 omistamise kohta kinnistule. Tartu linna ehitus- ja arhitektuuriosakond on teinud

ettekirjutuse omavolilise vee- ja kanalisatsioonitrassi ehitamise kohta, tuvastati

omavolilise ehitamise fakt ja ehitustegevus peatati. E.S. ja tema perekonna ning G.V. ,

K.V. ja R.R. omandiõigust on rikutud. Neile kuuluvad osad on vastavalt 120/600 (94 m2),

104/600 (81,5 m2), 52/600 (40,7 m2), 105/600 (82,3 m2), kuid nad saavad ainuisikuliselt

kasutada vaid vastavalt 35 m2, 34,8 m2, 16,9 m2, 34,7 m2. R.R. saab kasutada kahe

puukuuri asemel vaid ühte, sest teise on omavoliliselt hõivanud avaldaja. S.K. le kuulub

93/600 (72,9 m2), kuid ta saab ainuisikuliselt kasutada tervelt 38,3 m2 (varasemalt

teadaolev pind 33 m2, võimalik on omavoliline juurdeehitus). Nõustuda ei saa pööningu

määramisega üldkasutusse, vaid selle üksnes A. 23 elanike kasutusse jätmisega (tl 79-84).

26.04.2007 istungil leidis E.S., et kuur suurusega 23 m2 hooneregistri teatisel on

ebaseaduslik ehitis ja elamu A. 25 on kuur. Kuur, mida tahtetakse ümber ehitada, tuleks

lammutada. Käimla lammutamisega oli E.S. nõus. S.K. valduses olevatest ruumidest ta

enda kasutusse mingit pinda ei taha. Ta on nõus andma keldri võtit, kui teised elanikud on

nõus. A.S. oli oma abikaasa seisukohtadega nõus (tl 106).

15. G.V. ei pea avaldust põhjendatuks. Tema on nõus tagama avaldaja juurdepääsu keldrisse,

kui avaldajal on olemas vee- ja kanalisatsioonitrasside ehitusprojekt. Vaidlusalune ehitis

on arhiiviandmete järgi olnud tall ja hiljem kuur, millel ei ole mingeid kommunikatsioone.

Ehitis on A. 23 elanikele kuuluv kõrvalhoone (tl 66). 26.04.2007 istungil oli G.V. nõus

sellega, et kasutab kortereid 2 ja 4 ning kahte kuuri, sobib ka pööningu ühiskasutus ja

käimla lammutamine. Kelder, kus asub peakraan, ei peaks olema ühiskasutuses. Kuuri

ümberehitusega ei ole ta nõus (tl 105).

16. K.V. ei pea avaldust põhjendatuks. Ruumide kasutamist ja jaotust ehitise nr 25 suhtes ei

saa kindlaks määrata enne, kui on kindlaks tehtud, kellele see kuulub. Arhiivimaterjalide

järgi on kinnistul üks elamu – A. 23. Ehitis nr 25 on tall või kuur, milles on elatud ja

peetud loomi, vett saadi elamu nr 23 kraanist. Vastavalt 08.02.1963 otsusele võrdsustati

N. 57/59 elamud ühe elamuna kui kõrvutiolevad majaosad. Ehitis nr 25 ei saa olla maja A.

23 osa, sest nende vahel on mitu ruutmeetrit õuemaad. Ehitis nr 25 ei vasta tuleohutuse

nõuetele (tl 68-69, 70-73, 148, 162). 26.04.2007 istungil teatas K.-S. V, et ei ole nõus

kasutuskorra määramisega, sest maja on tuleohtlik. Samuti on ta vastu keldri

ühiskasutusse andmisele, sinna peaks sisse saama vaid see, kes vastutab veeraha kogumise

eest (tl 104).

17. R.R. oli 26.04.2007 istungil kasutuskorraga nõus, kuid ei olnud nõus sellega, et kõik

kaasomanikud keldrisse pääsevad, seal on ohtlik. Samas oli ta nõus, et töölised pääsevad

keldrisse kraanide juurde, samuti käimla lammutamisega. A. 25 veeühendusega

nõustumise kohta ei osanud R.R. vastata. Kui teised on hoone ümberehitamisega nõus, siis

on ka tema. R.R. elab maal ja käib linnas korra kuus (tl 104-105).

18. S.K. oli 26.04.2007 istungil avaldusega nõus (tl 104).

19. S.M. on avalduse kätte saanud (tl 62) ja ei ole vastuväiteid esitanud.

20. 16.07.2007 esitas advokaat M.T. E.S. , A.S. , G.V. ja R.R. esindajana kirjaliku taotluse,

milles palus võtta vastuhagina menetlusse hagi omandiõiguse kaitseks ehitisele – kuurile –

ning keelata OÜ-l X. AÕS § 72 lg 1 alusel ilma kaasomanike enamuse nõusolekute selle

kuuri ainuisikuline valdamine ja kasutamine. Kuuri, mida OÜ X. nimetab elamuks,

kasutamine ainult OÜ X. poolt ei ole enamuse huvides. Kuur on vajalik ka kõigile teistele

kaasomanikele, et välja ehitada registreeritud ümberehitusprojektiga kõrvalhoone, mida

saaksid eesmärgipäraselt kasutada kõik kinnistu omanikud. OÜ X. poolt loodud takistus

hoonesse siseneda peab olema kõrvaldatud, et saaks ühiselt planeerida kõrvalhoone

ümberehitusprojekti detaile. Eelmise sajandi keskel oli A. 25 A. 23 tänavapoolne

kõrvalmaja, majad külgnesid teineteisega ning olid tulemüüriga eraldatud. Nimetatud

asjaolud nähtuvad 1976. a krundi plaanilt. Elamut A. 25 ei ole olemas, vaid ehitis kuulub

kõrvalhoonena elamu A. 23/25 (mis 1963. a võrdsustati ühe elamuna) juurde (tl 152-153).

Advokaat M.T. esitatud avaldus ei ilmne üheselt, et tegemist on vastuhagiga. Kuna kohus

menetleb käesolevat asja hagita menetluses, ei ole vastuhagi esitamine ka võimalik. Lisaks

on M.T. advokaadivolikirja nr 33 kohaselt volitatud esindama puudutatud isikuid kirjaliku

taotluse esitamisel tsiviilasjas nr 2-06-24409 (tl 161), mitte aga vastuhagi esitamisel.

Eeltoodust tulenevalt peab võimalikuks käsitada 16.07.2007 avaldust puudutatud isikute

seisukohana, mitte vastuhagina. Sisuliselt on vastuhagi nõude näol tegemist kasutuskorda

puudutava seisukohaga.

KOHTU SEISUKOHT

Kasutuskord

21. AÕS § 71 lg 3 kohaselt on kaasomanikul teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas

omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi. AÕS § 72 lg 1 sätestab, et

kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse

otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 72 lg 5

kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja

valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud

peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste

kaasomanike õiguste kahjustamisest.

22. Kinnistul asukohaga A. 23, 25, Tartu (endine aadress N. 57, 59) asub kaks elamut, kaks

kuuri ja välikäimla; pesuköök on lammutatud. Põhjendamatu on K.V. , E.S. , A.S. , G.V.

ja R.R. seisukoht, et A. 25 ehitis on kuur, mitte elamu (tl 152-153). Hooneregistri

13.10.2003 õiendi nr 3201 ja 05.11.2003 tõendi nr 3463 ning ehitisregistri väljavõtete

kohaselt on aadressil A. 23, 25 registreeritud elamu nr 23 (ehitisregistri kood 104013434,

suletud netopind 276,7 m2, ehitusalune pind 165 m2), elamu nr 25 (ehitisregistri kood

104013433, suletud netopind 25,2 m2, ehitusalune pind 33 m2) ja kaks kuuri (tl 29-31,

156-159). Hoone- ja ehitisregistris A. 25 elamu kohta toodud andmed kattuvad ruumide

eksplikatsioonis elamu, mida puudutatud isikud peavad kuuriks, kohta toodud andmetega

(tl 52-56). Ka Tartu Linnavalitsus on kinnitanud oma vastuses teabenõudele, et A. 23, 25

asuvad ehitised on elamud, ehitisi on kasutatud elamutena pikemat aega ning kui

teostatakse A. 25 ehitise remont, on taas võimalik selle elamuna kasutamine (tl 165-166).

Väljavõttel Tartu linna geoarhiivist on tõepoolest tähistatud vaidlusalune ehitis tähega

“K”, mis tähistab kuuri (tl 167), kuid väljavõttest ei selgu alusplaani koostamise aeg ning

kõikidest teistest kohtule esitatud dokumentidest (lisaks eespool nimetatutele asendiplaan

aastast 2003 (tl 55), puudutatud isikute esindaja esitatud krundi plaan aastast 1976 (tl

154)) nähtuvalt on tegemist siiski elamuga. Taotlust kuulata üle tunnistaja Heino Märtson,

kes elas 1956-1976 vaidlusalusel aadressil ja teab, kuidas kasutati hoovimaja aastate

lõikes, ei pea kohus võimalikuks menetleda, sest taotlus esitati pärast taotluse esitamise

tähtaja möödumist (tl 146, 153), see põhjustaks menetluse lahendamise viibimist ning

samuti ei ole põhistatud mõjuvat põhjust hilinemiseks (TsMS § 331 lg 1).

23. Kinnistul asuva elamu nr 23 ja eraldi asuvate kuuride suhtes on välja kujunenud kord,

mille kohaselt on iga kaasomaniku, v.a avaldaja, ainukasutuses teatud eluruum(id) ja

kuur(id). Avaldaja soovib enda ainukasutusse elamut nr 25 ja elamuga sama katuse all

asuvat kuuri ning on püüdnud jõuda teiste kaasomanikega kasutuskorra osas

kokkuleppele, mis aga ei ole õnnestunud (tl 49). Otseselt ei ole küll kaasomanike enamuse

otsust kasutuskorra kohta, kuid advokaat M.T. poolt E.S. , A.S. , G.V. ja R.R. esindajana

esitanud avaldusest nähtuvalt soovivad nimetatud isikud, kes moodustavad kaasomanike

enamuse (660/1200), A. 25 ehitist kaasomanike ühiskasutusse (tl 152-153). Samuti ei ole

K.V. nõus A. 25 elamu avaldaja kasutusse andmisega (tl 104). Lisaks ei ole R.R. ja G.V.

kasutuskorraga nõus osas, mis puudutas keldri ühiskasutusse andmist (tl 104, 105), ja E.S.

osas, mis puudutab pööningu kõigi kaasomanike ühiskasutusse andmist (tl 82). Avaldaja

poolt taotletud kasutuskorrale ei ole vastuväiteid esitanud üksnes S.M. ja S.K. , S.K. on

kasutuskorraga täielikult nõus (tl 104). Eeltoodust tulenevalt peab kohus mõistlikuks

määrata kindlaks kinnistul asuvate ehitiste kasutuskorra.

24. Kasutuskorra

määramisel

lähtub

kohus

elamute

nr

ja

puhul

inventariseerimisjoonistest (tl 52-54, 56). Kuuride puhul peab kohus põhjendatuks võtta

aluseks Tartumaa Maamõõdubüroo OÜ poolt 2006. a novembris koostatud A. 23, 25

geodeetiline alusplaan (tl 130), sest see on koostatud kõige viimasena ning vastab

tegelikule olukorrale. Tartumaa Maamõõdubüroo OÜ kinnitab, et kokku on kuuride

ehitusalune pind 71,42 m2, A. 25 maja otsas oleva kuuri ehitusalune pind 15,32 m2 ning

ülejäänud seitsme kuuri ehitusalune pind 56,10 m2 (tl 131).

25. Kohus leiab, et kasutuskord on põhjendatud kinnitada järgmisel kujul, lähtudes kõigi

kaasomanike huvidest ning arvestades väljakujunenud kasutuskorda, kaasomanike

mõtteliste osade suurusest ja reaalseid võimalusi:

25.1. R.R. ainukasutusse jäävad korterid nr 1 ja 3 A. 23 elamus esimesel korrusel

(joonisel ruumid nr 8 ja 12) ning üks kuur (kuur, mis on hetkel R.R. valduses).

E.S. on küll leidnud, et R.R. l on tema mõttelise osa suurust arvestades õigus

kahele kuurile (tl 81), kuid R.R. ei ole avaldanud soovi saada teist kuuri (tl 104).

25.2. G.V. ainukasutusse jäävad korterid nr 2 ja 4 A. 23 elamus esimesel korrusel

(joonisel ruumid nr 6 ja 10) ning kaks kuuri (kuurid, mis on hetkel G.V. valduses).

E.S. arvates ei ole õige, et G.V. saab kasutada vaid 34,8 m2 suurust korterit (tl 80),

kuid G.V. ei ole oma ainukasutusse jääva osa suhtes pretensioone esitanud (tl

105).

25.3. S.K. ainukasutusse jääb korter nr 5 A. 23 elamus esimesel korrusel (maja nr 23

plaanil ruumid nr 5, 9 ja 13) ning üks kuur (kuur, mis on S.K. poolt renoveeritud ja

S.K. valduses). E.S. on kirjalikus seletuses leidnud, et S.K. kasutuses on liiga suur

pind (tl 81), kuid kohtuistungil teatas ta, et ei soovi siiski sellest osa enda

kasutusse (tl 106) .

25.4. K.V. ainukasutusse jääb korter nr 6 A. 23 elamus teisel korrusel (joonisel ruumid

nr 17) ning üks kuur (kuur, mis on hetkel K.V. valduses). E.S. on väitnud et K.V.

ei ole oma osaga rahul (tl 80), kuid K.V. ise ei ole oma ainukasutusse jääva osa

suhtes pretensioone esitanud ega suuremat osa nõudnud.

25.5. S.M. ainukasutusse jääb korter nr 9 A. 23 elamus teisel korrusel (joonisel ruumid

nr 14) ning üks kuur (kuur, mis on hetkel S.M. valduses). S.M. ainukasutusse

jääva osa suuruse suhtes ei ole vastuväiteid esitatud.

25.6. E.S. ja A.S. ainukasutusse jäävad korterid nr 7 ja 8 A. 23 elamus teisel korrusel

(joonisel ruumid nr 16 ja 18) ja üks kuur (kuur, mis on hetkel E.S. ja A.S.

valduses). Avaldaja poolt esitatud kasutuskorra kohaselt jääks E ja A.S. kasutusse

vaid korter nr 7, kuid ehitisregistri andmeid ja maja plaani järgset ruumide jaotust

arvestades tuleb jätta nende kasutusse ka korter nr 8. E.S. ei ole nõus, et tema pere

kasutada on vaid 35 m2 (tl 80), kuid ta ei ole kohtu ettepanekule (tl 106) vaatamata

esitanud omapoolset kasutuskorda. Kohus ei näe ühtegi võimalust, kuidas

suurendada E ja A.S. ainukasutuses olevat elamispinda, rikkumata teiste

kaasomanike huve.

25.7. OÜ X. ainukasutusse jääb korter elamus A. 25 (joonisel ruumid nr 20, 21, 22).

Põhjendamatu on anda elamu nr 25 kaasomanike ühiskasutusse. Ka avaldajal on

õigus

ainukasutuses

olevale

eluruumile

võrdselt

teiste

kaasomanikega.

Asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes (P. Pärna. Asjaõigusseadus.

Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura, 2004, lk 142-143, 148) on kaasomandi

kohta

toodud

järgmised

kommentaarid:

„Kaasomanikele

kuulub

teatud

kindlaksmääratud osa ühisest omandist, mitte aga konkreetne osa ühisest asjast –

seega ei ole kaasomanikul omandit asja konkreetsele osale, vaid osa

omandiõigusest kogu asjale ehk nn mõtteline osa (pars indivisa). Kui kaasomandis

oleva maja ülemine korrus hävib tules, siis väheneb kõigi kaasomanike omand,

mitte üksnes ülemise korruse elaniku omand ning ülemise korruse elanikul on

õigus nõuda enda majutamist esimesele korrusele vastavalt tema mõttelisele osale

kaasomandist. /---/ Eeldatakse, et kaasomanikule kuulub tema mõttelise osa

suurusele vastav võimalus kasutada ühise asja proportsionaalset reaalosa.“

Käesoleval juhul, kui anda avaldaja poolt enda kasutusse taotletav elamu kõigi

kaasomanike ühiskasutusse, tuleks puudutatud isikute kasutuses olevad korterid

ümber jagada nii, et ka avaldaja saaks endale eluruumi. Selline lahendus ei oleks

aga otstarbekas ega ilmselgelt teiste kaasomanike huvides. Elamu nr 25 võimalik

tuleohutusnõuetele mittevastavus ei anna alust mitte anda elamut avaldaja

kasutusse. Ehitise nõuetele vastavuse kontrollimine kuulub ehitusseaduse § 59

lg-st 2

tulenevalt

kohaliku

omavalitsuse

pädevusse,

konkreetsemalt

tuleohustusnõuete üle järelevalve teostamine aga Päästeameti ja Päästeameti

kohalike päästeasutuste pädevusse. Tartu Linnavalitsus on leidnud, et kui

teostatakse A. 25 ehitise remont, on taas võimalik selle elamuna kasutamine (tl

165-166).

25.8. A. 25 elamuga ühe katuse all olev ning käesoleval ajal avaldaja valduses olev kuur

(ehitusalune pindala 15,32 m²) tuleb jätta avaldaja ainukasutusse. Paikvaatlusel

teatas E.S., et soovib saada enda kasutusse ka A. 25 kuuri. Kohus ei pea seda aga

võimalikuks. Vastasel juhul ei jääks ühtegi kuuri avaldaja ainukasutusse, kellel on

selleks aga samasugune õigus kui teistel kaasomanikel. Avaldaja kasutusse jääva

kuuri pindala on küll suurem, kui tal oleks õigus mõttelise osa suurust arvestades.

Kohus ei pea aga võimalikuks anda E ja A.S. kasutusse ka üksnes osa A. 25

kuurist. Kuur koosneb ühest ruumist ja reaalselt ei ole võimalik piiritleda avaldaja

ning perekond S kasutusse jäävat osa, samuti on kuuril vaid üks sissepääs.

25.9. A. 23 elamus asuvad trepikojad ja koridorid (joonisel ruumid nr 4, 7, 11, 15, 19)

ning pööning jäävad S.K. , K.V. , G.V. , R.R. , S.M. ja E.S. ja A.S. ühiskasutusse.

Pööningu jätmist ka avaldaja kasutusse ei pea kohus, arvestades puudutatud isikute

seisukohti ja asjaolu, et avaldajal ei ole nimetatud majas ainukasutuses olevat

eluruumi, otstarbekaks.

25.10. A. 23 elamus asuvatest keldritest kaks (joonisel ruumid nr 1 ja 2) jäävad kõigi

kaasomanike ühiskasutusse, sest seal asuvad peaveekraanid, ning üks (joonisel

ruum nr 3) jääb S.K. ainukasutusse.

26. Omandiõiguse rikkumiseks ei saa pidada seda, et isikute ainukasutuses on vähem

ruutmeetreid kui maamaksu teatises toodu (tl 98) ja see, mis vastab mõttelise osa

suurusele kogu kinnistu pindalast (tl 80-81). AÕS § 70 lg 3 kohaselt on kaasomand kahele

või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Kuna

kinnistu on kaasomandis, on kaasomandis ka kõik sellel asuvad ehitised. Kaasomanikele

kuulub teatud kindlaksmääratud osa asjast, mitte aga konkreetne osa sellest. Seega on

mõistlik, et osa ehitistest on ainukasutuses ja osa ühiskasutuses ning ainukasutusse jääva

pinna suurus vastab üldjoontes proportsionaalselt ka isikutele kuuluva mõttelise osa

suurusele.

27. Kasutuskorra

märkusena

kinnistusraamatusse

kandmise

ning

kaasomanike

kinnistusosakonda dokumentide esitamise kohustamise taotluse peab kohus vajalikuks

ümber sõnastada. Kinnistusraamatuseaduse § 33 lg 1, § 34 lg 21, § 46 lg 1, 2, 3, AÕS §

621 lg 1 tulenevalt ei saa kohus käesolevas asjas otsustada kinnistusraamatusse märkuse

kandmist,

vaid

kinnistusraamatusse

kande

tegemise

otsustab

kohtunikuabi

kinnistusosakonnale esitatud notariaalselt kinnitatud kinnistamisavalduse alusel. Samas on

KRS § 341 kohaselt kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku

nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti. KRS § 342 lg 2 p 5 sätestab, et kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti, on puudutatud isikuks eelkõige märke kinnistusraamatusse kandmisel

kinnisasja, mille suhtes märge tehakse, omanik või asjaõiguse, mille suhtes märge

tehakse, omaja. Seega on käesoleval juhul vajalik kasutuskorra kinnistusraamatusse

kandmiseks kaasomanike nõusolek ning avaldaja taotlus tuleb TsÜS § 68 lg 5 ja AÕS §

79 lg 2 alusel ümber kvalifitseerida nõudeks tuvastada kohustus nõusoleku andmiseks

kasutuskorra märkusena kinnistusraamatusse kandmiseks. Toimiku materjalidest

nähtuvalt ei ole kasutuskorraga nõus K.V. , E.S., A.S., G.V. ja R.R. Seega tuvastab kohus

K.V. , E.S. , A.S. , G.V. ja R.R. kohustuse nõusoleku andmiseks käesoleva määrusega

kinnitatud kasutuskorra kinnistusraamatusse märkusena kandmiseks.

28. Paikvaatlusel on tuvastatud, et kinnistul asub ka välikäimla, mis on ebasanitaarses

seisukorras. Paikvaatlusel ja kohtistungil on puudutatud isikud kinnitanud, et on

välikäimla lammutamisega nõus. Seega tuleb AÕS § 72 lg 5 ja TsÜS § 668 lg 5 alusel

tuvastada kaasomanike nõusolek välikäimla lammutamiseks.

Vesi ja kanalisatsioon

29. E.S., A.S., K.V. ja G.V. on teinud avaldajale takistusi veeühenduse loomiseks vajalike

toimingute tegemisel, nõusoleku veetarbimiseks andsid enne kohtusse pöördumist üksnes

S.K. , S.M. ja R.R. (tl 12, 14-16, 66, 67, 68-69). AÕS § 72 lg 3 kohaselt on kaasomanikul

õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust.

Käesoleval aja ei ole tuvastatud ühtegi asjaolu, mis annaks alust arvata, et veeühenduse

loomiseks ja säilitamiseks vajalikud abinõud ja torutööde teostamine A. 23 elamu keldris

kahjustaks kuidagi teiste kaasomanike huve. Kohus kinnitab kasutuskorra selliselt, et A.

25 elamu jääb avaldaja ainukasutusse ja A. 23 keldrid 1 ja 2 kaasomanike ühiskasutusse.

Avaldajal on olemas projekt A. 25 elamu veevarustuse ja kanalisatsiooni kohta, mille on

16.05.2007 üle vaadanud AS T. (tl 129). Projektist nähtuvalt on A. 25 elamu veega

varustamine võimalik A. 23 elamu keldris asuvast magistraaltorustikust peale

veemõõdusõlme ning A. 25 reoveed kanaliseeritakse kinnistul paiknevasse kaevu ja sealt

olemasoleva

torustiku

kaudu

tänavavõrku.

OÜ

R. Torutööd

(põhitegevusala

sanitaartehnilised tööd) teatise (tl 128, 150), tunnistaja J.K. ütluste (tl 144-146) ning

paikvaatlusega on tuvastatud, et paigaldatud on veevarustuseks vajalikud torud ning

olemas on ka vajalik kanalisatsioonitorustik.

30. Eeltoodust tulenevalt peab kohus põhjendatuks kohustada AÕS § 72 lg 5 alusel E.S. , A.S.

, K.V. t ja G.V. t taluma ja võimaldama A. 25 elamu veeühenduse loomiseks ja

säilitamiseks vajalikke abinõusid ja torutööde tegemist A. 23 elamu keldris vastavalt T.

OÜ poolt koostatud veevarustuse ja kanalisatsiooni õuevõrgu põhiprojektile. Samuti,

arvestades E.S. , A.S. , K.V. ja G.V. senist tegevust ja avaldusi, tuleb kohustada neid

lõpetama takistuste tegemine OÜ-l X. kaasomandi eseme valdamisel ja kasutamisel, st

ühisveevärgist tuleva vee ja kanalisatsiooni kasutamisel.

31. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust, et kanalisatsioonikaevu on paigutatud maakivid,

mis takistavad kaevu kasutamist. Tuvastatud ei ole, et kivid paigutasid sinna E ja A S.

Seega ei saa neid kohustada ka kive eemaldama. Samas on kivide eemaldamine

kanalisatsioonikaevu kasutamiseks siiski vajalik, mistõttu tuleb lubada seda teha avaldajal

endal.

32. Kohus jätab rahuldamata avaldaja taotluse tuvastada kaasomanike nõusoleku andmine või

kohustuse olemasolu A. 23/25 vee-ja kanalisatsiooniprojektile kooskõlastuse andmiseks.

Projektide kooskõlastamine ei kuulu tsiviilkohtu pädevusse, tegemist on avaliku õiguse

valdkonda kuuluva küsimusega.

Kuuri ümberehitamine

33. Kohus on seisukohal, et rahuldamata tuleb jätta avaldaja taotlus tuvastada kaasomanike

nõusoleku andmine või kohustuse olemasolu nõusoleku andmiseks A. 25 hoone otsas

oleva kuuri, ehitusaluse pinnaga 15,3 m2 osaliseks ruumi lahenduse muutmiseks, 4,8 m2

osas, st eluruumi abiruumide väljaehitamiseks (esik ja WC) (tl 127). AÕS § 74 lg 1

kohaselt võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle

majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kohus

leiab, et kuuriosa väljaehitamine esikuks ja WC-ks muudab kuuri, samuti selle

majanduslikku otstarvet oluliselt ning tegemist ei ole asja säilitamiseks vajalike

toimingutega, mida võib AÕS § 72 lg 4 tulenevalt teha teiste kaasomanike nõusolekuta.

A. 25 elamu eskiisprojektilt nähtuvalt kaasneks abiruumide väljaehitamisega mitme

vaheseina ehitamine (tl 132-133), kuuri rajataks kanalisatsioon, ehitise kasutamine

kuurina ei oleks endises mahus võimalik. Käesoleval juhul ei ole kaasomanikud jõudnud

kokkuleppele kuuri muutmises eluruumi abihooneks ning seda ei saa kohtus vaidlustada.

Riigikohus on 25.04.2000 otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-55-00 leidnud järgmist: „AÕS § 74

lg 1 kehtestab muuhulgas, et kaasomandis olevat asja võib oluliselt muuta ainult kõigi

kaasomanike kokkuleppel. Sellest järeldub, et kui vaheseina ehitus ruumi 15 on elamu

oluline muutmine, siis ei või seda teha ilma kõigi kaasomanike kokkuleppeta ja

kaasomaniku keeldumist kokkuleppest ei saa vaidlustada kohtus.”

Menetluskulud

34. TsMS § 172 lg 1 näeb ette, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse,

väite või tõendi. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb jätta, arvestades vaidluse asjaolusid

ja avalduse osaliste rahuldamist, menetlusosaliste endi kanda.

35. Kuna kohus käsitab advokaat M.T. esitatud avaldust kirjaliku seisukoha, mitte

vastuhagina, on avalduselt riigilõivu tasunud isikul (tl 160) õigus taotleda riigilõivu

tagastamist.

Kohtunik