3-06-791/7 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Halduskohus

Kohtunik Marion Vakker Otsuse tegemise aeg ja koht 09.märts 2007, Tallinn Haldusasja number 3-06-791 Haldusasi S.R.`i kaebus Kullamaa Vallavalitsuse 23.02.2006 korralduse nr 42 tühistamiseks Asja läbivaatamise kuupäev 20.veebruar 2007 Kohtuistungil osalenud isikud S.R.`i esindaja Tiiu Korpus ja vandeadvokaat Raini Nõu Kullamaa Vallavalitsuse esindajad Kersti Lipu ja Heikki Salm Kolmas isik L.K. RESOLUTSIOON Jätta S.R.`i kaebus rahuldamata.

Edasikaebamise kord Otsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest.

ASJAOLUD ÕVVTK Lääne maakonnakomisjoni 24.05.1995 otsusega nr 112, mida parandati 09.12.2004, loeti omandireformi objektiks Lääne maakonnas, Kullamaa vallas asuv Pärna talu nr A-25, kinnistu number 12281 maaüksus, pindala 22,07 ha. Sama otsuse p 3 tunnistati maa suhtes õigustatud subjektideks S.R. ja R. S., kumbki ½ osas. R.S. nõudeõiguse päris tema tütar D. S. Kullamaa Vallavalitsuse 23.02.2006 korraldusega nr 42 otsustati lõpetada Kullamaa valla maakasutusõigus Koluvere külas 0,9 ha suurusel maa-alal ja nõustuti maa ostueesõigusega erastamisega L.K.le. Erastatav maa paikneb endise kinnistu nr 12281, s.o. Pärna talu nr A-25 piirides ja sellel asuvad L.K.le kuuluvad hooned.

KAEBUSE ESITAJA SEISUKOHT

Kuigi kaebaja pole veel vastava kinnisasja omanik, saab ta siiski juba praegu tugineda AÕS §68 lg 1, mis näeb ette, et omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle ja et omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Vallavalitsuse tahe jätta kaebaja ilma vaidlustatud korralduses näidatud maa-alast rikub tulevikku suunatuna kaebaja omandiõigust tema omandisse tänase päeva seisuga mineva pidava asja (ulatuse) osas. L.K. omandas erastataval maal asuvad hooned 25.01.2006 sõlmitud kinkelepingu alusel. Lähtuvalt 17.02.2006 maa ostueesõigusega erastamise avaldusest soovis L.K. osta maad 1 ha ulatuses, näitamata samas ära senise maa kasutamise õiguslikku alust. Katastriüksuse moodustamist sooviti plaanija kaardimaterjali alusel. Piiriprotokolli nii nagu seda nõuab MaaKS §20 lg 51 koostatud ei ole, samuti ei ole kaebajale plaanil või kaardil maaüksuse piire kätte näidatud. Plaanivõi kaardimaterjali alusel katastriüksuse moodustamise korra p 15 näeb ette, et kui moodustatav katastriüksus piirneb maaga, kus katastriüksus on moodustamata, on piirinaabriks vastava maatüki tagastamise või erastamise õigustatud subjekt. HMS §56 lg 3 määratleb, et kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses tuleb märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud. 0,9 ha ulatuses L.K.le maa ostueesõigusega erastamisega nõustumisel jääb vaidlustatud korralduse põhjal selgusetuks, kuidas on haldusorgan jõudnud veendumuseni, et maad tuleks erastada just sellises suuruses. Vaidlustatud haldusaktis puudub faktiline alus ja selles puuduvad viited mingitele objektiivsetele kriteeriumidele kui tõenditele, millistele tuginevalt on peetud 0,9 ha õiguspäraseks. Kaebaja seisukohta pole kõnesolevas küsimuses küsitud. Kaebaja leiab, et kolmas isik ei ole ise võimeline seda maad kasutama ega hooldama. Et kolmas isik on olnud erastatava maa suuruse osas heitlik, kinnitab ka asjaolu, et ta esitas 22.05.2006 vallavalitsusele avalduse vaidlustatud korralduse tühistamiseks ja nõustus elamu juurde kuuseheki sisese maa erastamisega, ehk ca 0,4 ha maa suurusega.

Kaebaja palub kohut tühistada Kullamaa Vallavalitsuse 23.02.2006 korraldus nr 42. Samuti palub kaebaja Kullamaa Vallavalitsuselt tema kasuks välja mõista kantud menetluskulud summas 17 002, sh õigusabikulu 16 992 krooni.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

Kullamaa Vallavalitsus vaidleb kaebusele vastu ja palub see jätta rahuldamata. Vastustaja on L.K.le maa erastamise piiride paikapanemisel lähtunud Plaanivõi kaardimaterjali alusel katastriüksuse moodustamise korra p-st 8, mille kohaselt kohaliku omavalitsuse volitatud esindaja näitab kätte maaüksuse piirid. Vastustaja poolt koostatud kaardimaterjal on koostatud komplektselt nii endise Pärna A-25 maa tagastamiste kui L.K.le maa erastamise kohta. Kaebajat on korduvalt kutsutud menetluses oleva Pärna A-25 maaüksuse tagastamisega seoses toimikus olevate dokumentidega tutvuma ja alla kirjutama. Kaebaja ei ole kohale ilmunud, vaid on teatanud, et pöördub oma õiguste kaitseks kohtusse. Plaanivõi kaardimaterjali alusel katastriüksuse moodustamise korra p 13 kohaselt loetakse piirid kättenäidatuks ning katastriüksus moodustatuks kohaliku omavalitsuse määratud piirides, kui piiride kättenäitamisele ja piiriprotokolli koostamisele kutsutud isik ei ilmu või keeldub piiride kättenäitamise dokumendile ja/või piiriprotokollile alla kirjutamast. Kaebaja ei ole kunagi nõustunud ühegi piire tähistava dokumendiga. Piiriprotokolli koostamist ei pidanud vastustaja vajalikuks, kuna seda ei nõudnud L.K. Vastustaja ei ole nõus kaebaja väitega nagu oleks tulnud vaidlustatavas korralduses põhjendada 0,9 ha ostueesõigusega erastamist L.K.le. Kuna MRS §9 lg 1 annab L.K.le õiguse erastada elamu juures kuni 2 ha maad ja L.K soovis erastada alla 2 ha maad, siis ei pidanud vastustaja kasutama korralduse andmisel kaalutlusõigust. Vastustaja ei ole nõus ka kaebaja väitega nagu ei oleks vaidlustatavas korralduses piisavalt pööratud tähelepanu õiguslikule alusele. Omandireformi käigus antavatel korraldustel on kujunenud välja teatavad vormid, mida on aktsepteeritud kõigis asutustes. Samuti ei pidanud vastustaja kaebajat vaidlustatud korralduse puhul otseseks subjektiks ega eelista kaebajat kolmandale isikule ja vastupidi.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT

Kolmas isik vaidleb kaebusele vastu ja palub see jätta rahuldamata. L.K. vestles T.K.ga 2005.a. sügisel ja siis ütles T.K. talle, et kasutada ta maja lähedal olevat maad ikka saab. Seetõttu ta lootiski osta umbes 1 ha maad – õueala on sellest 0,4 ha (kahest küljest piirneb see ala kuusehekiga ja kahest küljest on avalik tee). Õuealal kasvavad mõned viljapuud ja marjapõõsad, veidi peenramaad on ka. 0,5 ha on kartulimaa, sellest 0,25 ha on ühel aastal kartulid ja teisel 0,25 ha ristikhein või midagi muud. Tema ei taha rohkem kui seda kartulimaad, sest kartulimaa peaks ikka olema maja juures. Ta käis T.K.ga vallas ja lubas talle, et loobub siis sellest 0,5 ha kartulimaast, kui seda neile väga vaja on, aga õuemaad ta küll ära anda ei saa. 22.05.2006 kirjutas ta vallas avalduse 0,9 ha suuruse maatüki ostueesõigusega tühistamise kohta ja teise avalduse, et ta soovib ainult kuusehekiga piirnevat õueala. Maanõunik H.Salm andis selle kohta kaardimaterjali ja palus sinna kirjutada kokkuleppe, et S.R. on nõus selle 0,4 ha kuusehekiga piirneva osa erastamisega L.K.le. Vallast ära tulles ütles T.K., et ta tahab enne kokkuleppe tegemist oma advokaadiga nõu pidada. Seda kokkulepet ei ole aga siiani. Siis tuli talle teade maavanema korralduse kohta ja et ta võib ära maksta selle 0,9 ha, mis oli kirjas. Kuna S.R. kokkulepet 0,4 ha maa erastamiseks ei andnud, siis küsis ta veel kord nõu vallast ja maa-ametist. Maa-ameti jurist lubas selle 0,9 ha maa eest raha EVP-des ära maksta, mida ta ka tegi. Peale 14.11.2006 toimunud kohtuistungit tuli T.K. kõnealust maad veel üle mõõtma, kuid selle mõõtmisega L.K. ei nõustunud. L.K. nõustuks kuuseheki sisese 0,4 ha maa erastamisega ainult juhul, kui ka teine õigustatud subjekt D.O. sooviks 0,5 ha kartulimaa tagastamist.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

Kohus, ära kuulanud menetlusosalised ja uurinud kohtule esitatud tõendeid nende kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kohus põhjendab oma seisukohta järgmiselt:

1.MRS §6 lg 2 p 3 sätestab, et maad ei tagastata kas osaliselt või tervikuna, kui maal asuvad teisele isikule kuuluvad hooned või rajatised, sh aiandus-, suvila-, elamuvõi garaaziühistu ringpiiri sees, ning ei lepita kokku hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmises, rendileandmises või muul viisil vastavalt sama seaduse §-dele 7,9 ja 10. MRS §22 lg 1 kohaselt saavad teiste hulgas ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. MRS §221 lg 1 järgi võib ostueesõigusega maad erastada selle seaduse §-des 7,8,9,10 ja 21 sätestatud ulatuses, kui käesolevast paragrahvist ei tulene teisiti.

Käesolevas asjas puudub vaidlus selles, et S.R.i ja D.O. poolt tagasi taotletaval maal asub L.K.le kuuluv elamu. Kohtule esitatud L.K. maa ostueesõigusega erastamise avaldusest nähtub, et L.K. soovis elamu juurde ostueesõigusega erastada 1 ha maad (tl 47). MRS §9 lg 1 kohaselt on väljaspool linna piire asuva elamu juurde maa ostueesõigusega erastamise ulatuseks kuni 2 ha, kui õigustatud subjekt ei lepi elamu omanikuga kokku teisiti. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et kui õigusvastaselt võõrandatud maal asuva elamu omanik soovib maad osta rohkem kui 2 ha ja õigustatud subjekt soovib maa tagastamist ning nad ei jõua omavahel kokkuleppele kohaliku omavalitsuse määratud tähtajaks, erastatakse elamu omanikule vabade piirnevate maade arvel kuni 50 ha.

Seega tuleb maareformi õigustatud subjekt kaasata maa erastamise protsessi MRS §9 lõikes 2 sätestatud viisil. Vaidlustatud korralduse vastuvõtmise ajal kehtinud Vabariigi Valitsuse 05.02.1993 määrusega nr 36 kinnitatud Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra p 52 järgi võis vallavõi linnavalitsus nimetatud kokkulepete sõlmimiseks määrata tähtaja, mis ei võinud olla lühem kui kaks kuud. Tähtaja määramisest teatab vallavõi linnavalitsus asjaosalistele kirjalikult. Kohtule esitatud materjalidest ei nähtu, et Kullamaa Vallavalitsus oleks teinud õigustatud subjektidele S.R.`ile ja D.O.`ele ning maa ostueesõigusega erastajale L.K.le ettepaneku kokkuleppe sõlmimiseks ja määranud kokkuleppe sõlmimiseks tähtaja.

Kullamaa Vallavalitsuse poolt kaebajale 13.01. ja 25.01.2006 saadetud teade tulla 23.01. ja 06.02.2006 maanõuniku vastuvõtule allkirjastama MRS §12 lg 12 alusel tagastatava Pärna maaüksuse tagastamise toimikus olevaid dokumente, ei ole käsitletav kaebajale ja kolmandale isikule tehtud ettepanekuna kokkuleppe sõlmimiseks.

2.Juhul, kui õigustatud subjekt ja ehitise omanik ei jõua omavahel kokkuleppele vallavõi linnavalitsuse määratud tähtajaks, on vallavõi linnavalitsusel MRS §9 lg 9 kohaselt kohustus kindlaks määrata sama paragrahvi alusel mittetagastatava ja ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid vastavuses maakorralduse nõuetega Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud Maa ostueesõigusega erastamise korra p 4 kehtestab, et kohalik omavalitsus teeb maa ostueesõigusega erastamisel seaduses ja käesolevas korras sätestatud eeltoiminguid. MaaKatS §20 lg 5 kohaselt maa tagastamisel ja erastamisel võib katastriüksusi moodustada plaanija kaardimaterjali alusel ilma katastrimõõdistamiseta. Vabariigi Valitsuse 29.04.1997 määrusega nr 88 kinnitatud Plaanivõi kaardimaterjali alusel katastriüksuse moodustamise korra p 3 kohaselt katastriüksus moodustatakse plaanivõi kaardimaterjali alusel, kui katastriüksuse moodustamist taotlev isik ei ole avaldanud soovi katastriüksuse moodustamiseks katastrimõõdistamise teel. L.K. avaldusest maa ostueesõigusega erastamiseks nähtub, et L.K. soovis katastriüksuse moodustamist plaanimaterjali alusel (tl 47). Ülalnimetatud korra p 8 kohaselt kohaliku omavalitsuse volitatud esindaja näitab katastriüksuse moodustamist taotlevale isikule ja piirinaabritele plaanil kätte maaüksuse piirid. MaaKatS §20 lg 51 sätestab, et kui isiku kasutuses oleva maaüksuse piiri muudetakse või maaüksuse piir määratakse vastavalt MRS §7 5.lõikele ja §9 9.lõikele, koostab kohaliku omavalitsuse volitatud esindaja või vannutatud maamõõtja või vastavat litsentsi omav isik looduses piiriprotokolli, millele kirjutavad alla maa taotleja ja piirinaabrid. Kohalik omavalitsus teatab maa taotlejale ja piirinaabritele piiriprotokolli koostamise aja ja koha. Kui piiriprotokolli koostamisele kutsutud isik ei ilmu või keeldub piiriprotokollile alla kirjutamast, loetakse katastriüksus moodustatuks kohaliku omavalitsuse määratud piirides. Kohtule esitatud materjalidest ei nähtu, et vastustaja oleks kaebajale plaanil erastatava maaüksuse piire näidanud või piiriprotokolli koostanud.

3.HMS §58 kohaselt haldusakti kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. Kuigi ülalnimetatuga on tõendatud menetlusnõuete rikkumine vastustaja poolt, ei too see antud juhul iseenesest kaasa vaidlustatud haldusakti tühistamist. Kohus leiab, et nimetatud menetlusnõuete rikkumised ei mõjutanud asja otsustamist sisuliselt. Kohus ei nõustu kaebajaga selles, et MRS §9 lg 1 p 1 näol on tegemist kaalutlusõigust sisalduva sättega.

Nimetatud sättest nähtub üheselt, et juhul, kui õigustatud subjekt ning ehitise omanik ei lepi kokku hoonestusõiguse seadmises ehitise omaniku kasuks või ehitise võõrandamises õigustatud subjektile, ei tagastata õigusvastaselt võõrandatud maad teise füüsilise isiku omandis oleva elamu juures kuni 2 ha ulatuses. Kohtule esitatud materjalidest ei nähtu, et L.K. tahteks oleks olnud hoonestusõiguse seadmine või ehitise võõrandamine õigustatud subjektidele. Kuna MRS §9 lg 1 p 1 annab elamu omanikule õiguse väljaspool linna piire asuval õigusvastaselt võõrandatud maal ostueesõigusega erastada elamu juurde kuni 2 ha maad ja antud juhul on kolmas isik avaldanud soovi 1 ha erastamiseks ning vastustaja on nõustunud 0,9 ha suuruse maa erastamisega, siis ei ole sellises suuruses maa erastamisega kolmandale isikule rikutud ühtki kaebaja õigust.

Kaebaja viide AÕS §68 lg 1 tulenevale omandiõiguse rikkumisele on antud juhul asjakohatu. ÕVVTK Lääne maakonnakomisjoni 24.05.1995 otsusega nr 112 on kaebaja ja R.S. tunnistatud omandireformi õigustatud subjektideks. Omandireformi õigustatud subjektiks tunnistamise otsusega tuvastatakse õiguslikult siduvalt vara tagastamisel tähtsust omavad asjaolud, mis puudutavad taotleja isikut ja vara õigusvastast võõrandamist. Vahetult õigustatud subjektiks tunnistamise otsuse alusel aga ei toimu veel vara tagastamist. Seega ei saa kaebaja ülalviidatud maakonnakomisjoni otsuse alusel pidada end L.K.le erastatud maa omanikuks.

Samuti sätestab MRS §23 lg 2, et õigusvastaselt võõrandatud maatüki erastamist, välja arvatud ostueesõigusega erastamine, alustatakse pärast õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise otsustamist. Sellest sättest tulenevalt toimub maa ostueesõigusega erastamine enne maa tagastamist. Kuna MRS §9 lg 1 p 1 ei sisalda kaalutlusõigust ja annab kohalikule omavalitsusele õiguse mitte tagastada kuni 2 ha õigusvastaselt võõrandatud maad, mis asub teise füüsilise isiku omandis oleva ehitise juures, siis on asjakohatu kaebaja hinnang selle kohta, et puudub vajadus või põhjus erastada kolmandale isikule maad just 0,9 ha.

Samuti ei anna nimetatud säte kaebajale õigust hinnata kolmanda isiku võimeid, ehk seda, kas erastamise subjekt on võimeline ise maad kasutama ja hooldama sihtotstarbepäraselt või mitte. Arvestades kaebaja sellist lähenemist ja asjaolu, et kaebaja on kolmandast isikust märkimisväärselt eakam, on ju võimalik järeldada, et ka kaebaja ei oleks võimeline ise kõnealust maad hooldama.

4.Kohus ei nõustu kaebajaga selles, et vaidlustatud korraldus on motiveerimata. Kuna tegemist ei ole kaalutlusõiguse alusel antud haldusaktiga, siis ei pea see sisaldama HMS §56 lg 3 tulenevaid kaalutlusi. Tingimused, mis peavad olema fikseeritud kohaliku omavalitsuse otsuses, on sätestatud Maa ostueesõigusega erastamise korra p-s 15. Vaidlustatud korraldus sisaldab korra p-s 15 nimetatud tingimusi.

5.Kohus jätab tähelepanuta kaebuse p-des 1.1-1.4 ja 1.6-1.12 esitatud väited, kuna neil ei ole sisulist puutumust vaidlustatud korraldusega.

6.Kuna eelnimetatud menetlusnõuete rikkumised ei mõjutanud asja otsustamist ja vaidlustatud korraldus ei ole vastuolus MRS §9 lg 1 p 1, siis tuleb kaebus jätta rahuldamata. Tulenevalt HKMS §92 lg 1 tuleb menetluskulud summas 17 002 krooni jätta kaebaja enda kanda.

Marion Vakker Kohtunik