2-05-291/6 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Malle Seppik, liikmed Margo Klaar ja Urmas

Reinola

Otsuse tegemise aeg ja koht

22. detsember 2006. a., Tallinn

Tsiviilasja number

2-05-291

Tsiviilasi

T.N hagi A.P ja T.P vastu 500.000 krooni suuruse

põhivõla ja viiviste väljamõistmiseks

A.P ja T.P vastuhagi T.N 124.272 krooni saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 12. juuli 2006. a. otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kohtuistungi toimumise aeg

T.N apellatsioonkaebus

11. detsember 2006. a.

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant T.N (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x), esindaja

adv. Marko Tiiman;

Vastustaja A.P (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x), esindaja

adv. Margus Mugu;

Vastustaja T.P (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x), esindaja

adv. Margus Mugu

RESOLUTSIOON:

1. Jätta muutmata Harju Maakohtu 12. juuli 2006. a. otsus T.N hagis A.P ja T.P

vastu 500.000 krooni suuruse põhivõla ja viiviste väljamõistmiseks ja

nimetatute vastuhagis T.N 124.272 krooni väljamõistmiseks.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid

mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. veebruaril 2005. a. esitas T.N Tallinna Linnakohtule hagi A.P ja T.P vastu võla

500.000 krooni väljamõistmiseks. 26. aprillil 2006.a esitas hageja täiendavalt viivisenõude.

Hageja palus määrata kohtulahendis kindlaks viivisemäär 125 krooni päevas ja sellest

lähtudes mõista kostjatelt hageja kasuks täiendavalt välja 60.124 krooni viivist ajavahemiku

eest 1. jaanuarist 2005. a. kuni 26. aprillini 2006. a. ning edaspidi 125 krooni iga viivitatud

päeva eest kuni võlgnevuse tasumiseni.

Pooled sõlmisid 28. septembril 2004. a. broneerimislepingu asja müügilepingu

sõlmimise ettevalmistamiseks ja 7. oktoobril 2004. a. Tallinnas x asuva kinnistu notariaalse

müügilepingu, hüpoteekide loovutamise ja ülekandmise lepingud, hüpoteekidega koormamise

lepingud ja asjaõiguslepingud.

Kinnistu müügilepingu punktides 1. 8. 1 ja 1. 8. 2 kinnitasid kostjad, et nad on üle

vaadanud kinnistu koosseisu kuuluva maaüksuse, tutvunud neile müüja poolt esitatud

maakatastris registreeritud maaüksuse plaaniga, on eelnimetatud andmete alusel teadlikud

maaüksuse suurusest ja piiridest, nad on üle vaadanud kinnistu koosseisu kuuluvad ehitised

ning neile müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja nad on eelnimetatud andmete

alusel teadlikud ehitise seisukorrast. 12. oktoobril 2004. a. andis hageja üleandmis-vastuvõtu

aktiga kinnistu üle T.P, kes täiendavalt kinnitas, et asja seisukorra suhtes ei ole ostjal müüjale

mingisuguseid pretensioone.

Müüdud kinnistul asuva elamu vastuvõtmine kasutusloa väljastamise eesmärgil pidi

toimuma 27. detsembril 2004. a. kooskõlas ehitusseaduse (EhS) § 33 lõikega 4. Kostja T.P

pöördus 11. novembril 2004. a. Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ametisse (edaspidi

TSAPA) avaldusega, milles palus mitte väljastada kinnistul asuvale ehitisele kasutusluba,

tuues põhjuseks erinevaid puudusi elamus. Ühtlasi keeldus T.P osalemast elamu

vastuvõtmisel.

23. detsembri 2004. a. avaldusega teavitasid kostjad hagejat, et soovivad ostuhinda

alandada summas 624.364 krooni. Hageja nimetatud avaldust ei tunnista. Kinnistu

müügilepingu punktist 3. 4 tulenev nõue on tänaseni täitmata ja ostuhinna alandamise

avaldusest tuleneb, et kostjad ei kavatse vabatahtlikult seda nõuet ka täita. Kinnistu

müügilepingu punktist 3. 4 tulenevalt kohustusid ostjad ostuhinnast 500.000 krooni tasuma

müüjale pärast kohaliku omavalitsuse poolt lepingu esemeks oleva kinnistu oluliseks osaks

olevale elamule kasutusloa väljastamist. Seega on tegemist edasilükkava tingimusega.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 104 lõike 1 kohaselt loetakse tingimus saabunuks

ka juhul, kui selle saabumist takistas hea usu põhimõtte vastaselt pool, kellele tingimuse

saabumine ei ole kasulik.

Kostjad on tegemas põhjendamatuid takistusi ehitisele kasutusloa väljastamiseks.

Selliselt käituvad kostjad halvas usus eesmärgiga takistada edasilükkava tingimuse saabumist,

et sellega lükata edasi ka oma 500.000 krooni suurune maksekohustus. Kõik kostjate poolt

ehitises olevate puuduste kohta esitatud väited on ilmselgelt põhjendamatud, kuna kostjad olid

ja pidid olema teadlikud nende puuduste olemasolust kinnistu müügilepingu sõlmimise ajal,

mis tingiski algselt 8.500.000 krooni suuruse müügihinna vähendamise 6.750.000 kroonini.

Ostja on kohustatud ostetava asja üle vaatama selle vastuvõtmisel ning selle kohustuse

mittekohasest täitmisest tulenevad kahjulikud tagajärjed lasuvad ostjal, sest hiljem kaotab ta

õiguse viidata puudustele ostetud asjas. Mitte ükski kostjate poolt välja toodud puudus ei ole

kasutusloa väljastamisest keeldumise aluseks vastavalt EhS § 34 lõikele 1.

Kinnistu müümisel abistas hagejat ja kostjaid AS O , kelle spetsialistide arvamusele

tuginedes võisid kostjad saada ja pidid saama piisavat teavet lepinguobjekti kohta, et oma

huve kaitsta. Kostjate käitumise tõttu lükkus elamu vastuvõtmine ja seeläbi ka kasutusloa

väljastamine edasi määramata tulevikku. Samas on kostjad kinnitanud kinnistu müügilepingu

punktis 1. 8. 2, et nad on üle vaadanud kinnistu koosseisu kuuluvad ehitised ning neile on

müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsioon ja nad on eelnimetatud andmete alusel

teadlikud ehitise seisukorrast. Seega ei ole kostjate väidetav teadmatus mingil moel

vabandatav.

Kostjad ei ole nõudnud puuduste kõrvaldamist otse müüjalt, vaid pöördusid selle

asemel ülalmainitud avaldusega tagaselja kohaliku omavalitsuse pädeva asutuse poole.

Taoline käitumine ei ole kooskõlas hea usu ega mõistlikkuse põhimõtetega.

Kostjate vastuväited ja vastuhagi

Kostjad hagi ei tunnistanud ning esitasid 2. märtsil 2005. a. vastuhagi 124.364 krooni

väljamõistmiseks hagejalt.

28. septembril 2004. a. sõlmitud broneerimislepinguga leppisid T.N ja T.P kokku

kinnisasja

müügilepingu

sõlmimise

ettevalmistamises.

Kinnistu

müügihinnaks

oli

broneerimislepingu punkti 1. 5 järgi 6.750.000 krooni. Ostuhind tuli tasuda kolmes osas:

150.000 krooni broneerimislepingu sõlmimisel, 6.100.000 krooni notariaalse müügilepingu

sõlmimisel ning 500.000 krooni kinnistul asuvale elamule väljastatud kasutusloa üleandmisel

T.P. Ka 7. oktoobri 2004. a. müügilepingus leppisid pooled kinnistu müügihinnaks kokku

6.750.000 krooni. Ainetud on hagis esitatud väited ostuhinna vähendamise kohta 8.500.000

kroonilt 6.750.000 kroonini.

Ehitise juures hiljem avastatud varjatud puuduste tõttu otsustasid kostjad 9. novembril

2004. a. tellida ehitise ülevaatuse. Selle eesmärgiks oli kontrollida, kas müügilepingu esemele

teostatud tööd vastavad esitatud ehitusprojektile ja hinnata ehitustööde kvaliteeti, vastavust

ehitusnormidele

ning

ehituslikku

valmidusastet.

Ülevaatusel

kontrolliti

katuse-

konstruktsioone, vundamenti, drenaaži ja kanalisatsiooni ning avastati järgmised puudused:

teise korruse katuse neelu kohtades mitmed niiskuse kahjustused, viimistluseks kasutatud

kipsplaat on pundunud ja värvikiht hallitanud; katusekonstruktsioon ei ole ehitatud vastavalt

T OÜ projektile; katusekonstruktsiooni aluskate on paigaldatud täiendava õhuvaheta otse

tuuletõkke peale (nõutav minimaalne vahe on 50 cm), mistõttu aluskatte alumine pool ei ole

tuulutatud ja sinna kogunev veeaur ladestub aluskatte ja tuuletõkke vahele veena. Tuuletõke

on märgunud, sarikad on märgunud ja neile on tekkinud kohatine hallitus; kivikatuse aluskate

on paigaldatud otse soojustuse peale vaatamata sellele, et tegemist ei ole nõutava nn.

“hingava” aluskatte, vaid tavalisega; hoone nõutav soojapidavus ei ole tagatud, kuna

ettenähtud 200 mm paksuse katust soojustava villakihi asemel on paigutatud 150 mm paksune

kiht; tegemata on vundamendi hüdroisolatsioon; vundamendi rajamissügavus ei vasta

ehitusprojektile; vundamendiäärne tagasitäide ei ole tehtud projektikohase tihendatud

jämeliivpinnasega; drenaažitoru läbimõõt on väiksem, kui ehitusprojektis ette nähtud;

kinnistul ei ole ühtegi projektis ettenähtud kuuest kontrollkaevust; drenaažitoru kaugus

vundamendist ei vasta ehitusprojektile; drenaažitoru ümbruses puudub dreeniv pinnas (liiv,

killustik), selle asemel on mulla-savisegune pinnas; drenaažitorustik on ummistunud ja vesi ei

lähe ära; drenaažitoru ei ümbritse hea ehitustava järgi nõutav peenfraktsioonis killustik, mida

omakorda ümbritseb geotekstiilist kangas; puudub kanalisatsiooni teostusjoonis. Ülevaatuse

toimumise aeg oli teatavaks tehtud ka hagejale T.N, kes vaatamata sellele ehitise ülevaatusele

ei ilmunud.

Lisaks on kostjad hiljem avastanud puudusi kütteseadmete paigalduses ja elektritööde

juures. Samuti ei ole hageja esitanud kostjatele kinnisasjale ehitamise dokumente (ehk

päraldisi tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 58 järgi), nagu nõudis kinnistu müügilepingu

punkt 1. 1, s. h. ehituslepingut, mistõttu ostjal puudub õigus võlaõigusseaduses (VÕS)

sätestatud müügigarantiile.

Kuna ehitamine ilmselgelt ei olnud toimunud vastavalt ehitusprojektile ning

kasutusloa saamiseks tuli ehitus kooskõlla viia ehitusprojekti ja hea ehitustavaga, tuli tellida

vastavad tööd kolmandalt isikult ning alandada ostuhinda summas, mis kulub kasutusloa

saamiseks vajalike kulutuste tegemiseks. Vajalike kulutuste suuruse hindamisel on aluseks

võetud vastava ala spetsialistide erinevad pakkumised (OÜ P, V OÜ, OÜ T).

22. detsembril 2004. a. esitasid kostjad hagejale ostuhinna alandamise avalduse

summas 624.364 krooni, millest 500.000 krooni tasaarvestati kinnistu müügilepingu punktis

3. 4 nimetatud summaga. Sellest tulenevalt tekkis hagejal kui kinnistu müüjal kostjate ees

võlgnevus 124.364 krooni.

EhS § 12 lg. 1 kohaselt peab ehitamine toimuma vastavalt ehitusprojektile. Käesolevas

asjas on nii ehitise ostjate esindaja T.P, ehitusjärelevalve esindaja T. J, ehitise endise ehitaja

esindaja I. L kui ka ehitise praeguse ehitaja esindaja K. A tuvastanud kinnistu müügilepingu

esemel vastuhagis loetletud olulised puudused. EhS § 3 lõikes 1 sisaldub nõue, et ehitis peab

olema ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt

ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele, varale või keskkonnale.

On tõendatud, et ehitise elementide tarbeomadused ei olnud ülevaatuse akti

koostamise hetkeks säilinud või ei ole neid olnud algusest peale. Ehitis ei vasta seetõttu

ehitistele kehtestatud nõuetele, mis omakorda on takistuseks EhS § 34 lg. 1 p. 1 kohaselt

kasutusloa väljastamisele. Seega on ainetu põhihagis esitatud väide, nagu ei oleks ükski

puudus kasutusloa väljastamisest keeldumise aluseks.

Ehitise vastuvõtmisel vaatasid kostjad ehitise üle ning puudusi ei avastanud, mistõttu

tehti ka sellekohane märge üleandmise-vastuvõtmise protokollile. Vastuhagis nimetatud

puudused ja vaegtööd ei ole aga tavasituatsioonis erialaste teadmisteta inimesele ehitise

ülevaatusel tuvastatavad. Ilmseid puudusi müügiobjektiks olnud elamul ei paistnud, varjatud

puudused ilmnesid mõne aja pärast koos spetsialistide ülevaatusega. Põhjendamata on

põhihagis esitatud väide, et nii ostjat kui müüjat esindas tehingus AS O, kelle spetsialistidele

tuginedes võinuks ja pidanuks ostjad saama piisavalt teavet lepinguobjekti kohta. Seisukoht,

et tehingu sõlmimise vahendaja, kes esindas ühtlasi ka müüjat, pidanuks olema võimeline

juhtima ostjate tähelepanu võimalikele puudustele asjas ning näitama üles sellekohast huvi, on

põhjendamata ja paljasõnaline.

VÕS § 216 lõike 1 kohaselt peab asi vastama lepingu tingimustele. VÕS § 217 lõike 2

punkt 1 sätestab, et asi ei vasta lepingu tingimustele muu hulgas juhul, kui asi ei sobi teatud

otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Kinnisasja olulise osana võõrandatud

ehitist soovisid kostjad kasutada elamuna, milleks see oli ette nähtud.

Ehitise kasutamise eelduseks on kasutusluba tulenevalt EhS § 32 lõikest 1, mis

sätestab, et ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või

selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud

kasutamise otstarbele. Käesoleval juhul on aga puudused ehitisel sellised, mis välistavad nii

kasutusloa väljastamise (kuna ehitis ei vasta heale ehitustavale) kui ehitise otstarbekohase

tavapärase kvaliteediga kasutamise.

Ostuhinna alandamise avalduse ja vastuhagi esitamise aluseks ei ole asjaolu, et müüja

on jätnud lepingus sätestatud kasutusloa taotlemata. Ostuhinna alandamise aluseks oli asjaolu,

et müügilepingus kokkulepitud ostuhinna vastu pidi ostja saama muu hulgas täiesti valmis

elamu. Täiendav tähtaeg kasutusloa taotlemiseks ei olnud müügilepingu järgi vajalik selleks,

et seal veel täiendavaid töid teha, vaid müüjale tema kohustuste täitmiseks antav lisaaeg

vajalike dokumentide kogumiseks ja kasutusloa taotlemiseks ehk tegemist oli üksnes

protseduuriliste ülesannete täitmisega müüja poolt, mida ta ei olnud võimeline tegema

müügilepingu sõlmimise hetkeks. Kuna puudused ilmnesid selle aja jooksul, kui osa

ostuhinnast oli veel tasumata, oli ostuhinna alandamine ostja poolt kõige mõistlikum samm

konkreetse juhtumi asjaolusid arvesse võttes.

Hageja vastus vastuhagile

Hageja vastuhagi ei tunnistanud. Kostjad tegid 23. detsembril 2004. a. avalduse

ostuhinna alandamiseks, mille sai hageja kätte jaanuaris 2005. a. Sisulisi eeldusi hinna

alandamise avalduse tegemiseks kostjatel ei olnud. Samuti ei ole hinna alandamise avaldus

koostatud ega esitatud seaduses ette nähtud korras.

Esimese astme kohtu otsus

12. juuli 2006. a. otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja rahuldas

vastuhagi, mõistes T.N välja A.P ja T.P kasuks 124.272 krooni.

Otsuse kohaselt sõlmisid T.N ja T.P 28. septembril 2004. a. broneerimislepingu asja

müügilepingu sõlmimise ettevalmistamiseks ja 7. oktoobril 2004. a. sõlmisid hageja ja

kostjad Tallinnas X asuva kinnistu notariaalse müügilepingu. Lepingu punkti 3. 1 kohaselt oli

kinnistu ostuhinnaks 6.750.000 krooni. Seejuures leppisid pooled lepingu punktis 3. 4 kokku,

et ostuhinnast 500.000 krooni peavad kostjad tasuma hagejale peale kohaliku omavalitsuse

poolt lepingu esemeks olevale elamule kasutusloa väljastamist. Lepingu punktis 3. 5 leppisid

pooled kokku hageja (müüja) kohustuses teha omalt poolt kõik vajalikud toimingud, et tagada

lepingu esemeks oleva kinnistu oluliseks osaks olevale elamule kasutusloa väljastamine

hiljemalt ühe aasta jooksul, arvates kinnistu müügilepingu sõlmimisest. Lepingu punktides 1.

8. 1 ja 1. 8. 2 andsid kostjad kinnistu ostjatena kinnitused, mille kohaselt nad on üle vaadanud

kinnistu koosseisu kuuluva maaüksuse, tutvunud neile müüja poolt esitatud maakatastris

registreeritud maaüksuse plaaniga ja nad on eelnimetatud andmete alusel teadlikud maaüksuse

suurusest ja piiridest ning nad on üle vaadanud kinnistu koosseisu kuuluvad ehitised ning

neile müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja nad on eelnimetatud andmete

alusel teadlikud ehitise seisukorrast.

23. detsembril 2004. a. tegid kostjad hagejale ostuhinna alandamise avalduse summas

624.364 krooni. Arvestades, et kostjate poolt on hagejale tasumata 500.000 krooni, paluvad

kostjad kõnealuses avalduses hagejal kostjale T.Ple 5. jaanuariks 2005. a. üle kanda 124.364

krooni.

Kostjad on vastuhagis tuginenud nende endi poolt tehtud ostuhinna alandamise

avaldusele summas 624.364 krooni. Tulenevalt VÕS § 112 lõikest 2 on hinna alandamise näol

tegemist lepingupoole õigusega ühepoolse avalduse alusel lepingulisest suhtest tulenevaid

õigusi ja kohustusi ümber kujundada. Kui eeldada kostjate nimetatud tahteavalduse kehtivust,

tuleks vaidlusaluse kinnistu ostuhinnaks 6.750.000 krooni asemel lugeda 6.125.636 krooni

ning hagejal puuduks õiguslik alus nõuda kostjatelt 500.000 krooni tasumist. Kui kostjad olid

õigustatud kõnealust õiguskaitsevahendit kasutama, välistaks see igal juhul põhihagi

rahuldamise. Seejuures ei ole õiguslikult korrektne tugineda tasaarvestuse instituudile VÕS

§ 197 sätete kohaselt, nagu kostjad seda ilmselt teinud on. Hageja nõue ei ole mitte lõppenud,

vaid lugeda tuleks, et see ei ole 624.272 krooni ulatuses tekkinud.

Ka esitatud vastuhagi arvestamata põhihagi rahuldamisele ei kuulu. Õige on hageja

käsitlus, mille kohaselt kinnistu müügilepingu punkt 3. 4 sisaldab edasilükkavat tingimust

TsÜS § 102 lg. 2 tähenduses – kostjad kohustusid tasuma ostuhinnast 500.000 krooni pärast

kinnistul asuvale elamule kasutusloa väljastamist. Lepingu punkti 3. 5 kohaselt kohustus

hageja tegema kõik vajalikud toimingud, et kasutusluba antaks ühe aasta jooksul lepingu

sõlmimisest. Seega ostuhinna viimase osamakse tasumise kohustus sõltus kinnistul asuvale

elamule kasutusloa väljastamisest. Samas ei esine TsÜS § 104 lõike 1 rakendamise eeldusi,

mille kohaselt loetakse tingimus saabunuks ka juhul, kui selle saabumist takistas hea usu

põhimõtte vastaselt pool, kellele tingimuse saabumine ei ole kasulik. Hageja hinnangul on hea

usu vastase takistamisena käsitletav kostja T.P poolt 11. novembril 2004. a. TSAPA-sse

saadetud avaldus, milles ta palus mitte väljastada X kinnistul asuvale ehitisele kasutusluba,

tuues põhjuseks erinevaid puudusi elamus. Samuti on kostja T.P hageja väitel keeldunud

kinnistu omanikuna osalemast ehitise vastuvõtmisel.

Ebaõige on väita, et tingimuse saabumine ei olnud kostjatele kasulik. Õiguslikust

seisukohast saab ehitise sihtotstarbeline kasutamine võimalikuks alles pärast kasutusloa

väljastamist. EhS § 32 lõikes 1 sätestatust tulenevalt on kasutusluba kohaliku omavalitsuse

nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib

kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Seega ei ole kasutusloa näol tegemist

õigusliku formaalsusega, mille suhtes kinnistu ostjatel eelduslikult huvi puudub.

TSAPA on haldusorgan, mis pidi kasutusloa väljastamisel järgima haldusmenetluse

seaduse § 6 tulenevat uurimispõhimõtet ning selgitama omal algatusel välja menetletavas

asjas olulise tähendusega asjaolud, kogudes vajaduse korral selleks tõendeid oma algatusel.

Seega ei oleks saanud ainuüksi T.P avaldus põhimõtteliselt olla aluseks kasutusloa

väljastamisest keeldumisele. Küll oli kostjal T.P kinnistu uue omanikuna õiguslik võimalus

kasutusloa väljastamise menetlust mõjutada. Vajalike kooskõlastuste ja nõusolekute

andmisest keeldumist ei ole kostja T.P ka eitanud.

Vastavalt TsÜS § 139 tuleb heausksuse olemasolu eeldada (kui seadus seob õiguslikud

tagajärjed heausksusega). Seega, isegi kui nõustuda hageja väitega, et tingimuse saabumine ei

olnud kostjatele kasulik, vajaks hageja poolt tõendamist ka kostjate käitumise pahausksus

kasutusloa väljastamise takistamisel. TsÜS § 138 lõikest 2 tulenevalt ei ole lubatud õiguste

teostamine viisil, mille eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Kostjate kui kinnistu

omanike õiguste teostamine kasutusloa väljastamisel võis hagejale kahju tekitada (ostuhinna

tasumise nõude sissenõutavaks muutumise hetk lükkus edasi), aga sellest ei saa veel teha

järeldust, et kostjad seadsid hagejale kahju tekitamise oma õiguste teostamisel eesmärgiks.

Hageja väited kostjate hea usu põhimõtte vastase käitumise kohta ei ole millegagi tõendatud.

Tulenevalt eeltoodust ei saa kostjate käitumist edasilükkava tingimuse saabumise takistamisel

lugeda vastuolus olevaks hea usu põhimõttega.

Ostuhinna alandamine on üks VÕS-is sätestatud võlausaldaja õiguskaitsevahenditest.

VÕS § 112 lg. 1 esimene lause sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase

täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt

kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Tulenevalt sama

paragrahvi teisest lõikest toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele

lepingupoolele. Kui lepingus osaleb ühel või teisel lepingupoolel mitu isikut, võib hinda

alandada üksnes kõigi ühel lepingupoolel olevate isikute poolt ja kõigi suhtes ühiselt.

Õiguskaitsevahendi kasutamise õiguse tekkimise eelduseks on kohustuse rikkumine

võlgniku poolt (VÕS § 100, § 101 ja § 218 lg. 1). Lisaks näeb VÕS-i müügilepingu

regulatsioon ette täiendavaid piiranguid kõnealuse õiguskaitsevahendi rakendamiseks. VÕS

§ 224 kohaselt ei või ostja ostuhinda alandada, kui müüja parandas või asendas asja

lepingutingimustele vastava asjaga; kui ostja keeldus õigustamatult vastu võtmast müüja

ettepanekut asja parandamise või asendamise kohta; samuti ei saa ostja hinda alandada

enampakkumisel müüdud kasutatud asja ostmisel.

Kooskõlas VÕS § 77 lõikega 1 peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele

vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või

seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise

kvaliteediga. Müügilepinguga seonduvalt reguleerib asja vastavust lepingutingimustele VÕS

§ 217 lg. 1, mille järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas

kvaliteedi osas. VÕS § 217 lg. 2 punkti 1 kohaselt ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel

ei ole kokkulepitud omadusi. Müüdud asi ei vasta VÕS § 217 lg. 2 punkti 2 järgi

lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks

seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

Lepingutingimustele vastavuse hindamisel on põhjendatud lähtuda VÕS § 217 lg. 2

punktis 2 sätestatud kriteeriumidest. Hageja müüs ja kostjad soovisid omandada aastaringseks

elamiseks kõlblikku ehitist, olles teadlikud, et ehitise juures oli lõpetamata teatud hulk

ehitustöid, mille loetelu kirjalikult ei fikseeritud. Kostja väidetu kohaselt olid lõpetamata tööd

järgmised: basseiniruum oli lõpetamata, paigaldamata olid vihmaveerennid, trepi käsipuud ja

hallipiire, samuti ventilatsiooniagregaat. Need tööd nõustus kostja T.P ise lõpetama. Seetõttu

leppisid pooled kokku ka algse müügihinna, 8.500.000 krooni, alandamises. Samas ei ole

kostjate poolt tehtud ostuhinna alandamise avalduse aluseks loetletud lõpetamata tööd, vaid

juba lõpetatud tööde ümbertegemise vajadus, s. h. ehitise kooskõlla viimiseks projektiga.

Lähtuvalt VÕS § 77 lõikest 1 tuleb lepingus kokku leppimata kvaliteedi osas arvestada

ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Vastavalt 1. jaanuarist 2003. a. kehtiva

EhS § 3 lõikele 1 peab ehitis olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja

ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele,

varale või keskkonnale. Osundatud paragrahvi teisest lõikest tulenevalt ei või ehitisele

mõjuvad koormused ja muud mõjud põhjustada ehitise või selle osa varisemist ning ehitise

või selle aluspinnase vastuvõetamatult suuri deformatsioone. Ehitis ei või ohustada selle

kasutajate ega teiste inimeste elu, tervist või vara ega keskkonda (EhS § 3 lõige 4). Seejuures

kehtivad EhS § 3 lõigetes 2 – 7 sätestatud nõuded kogu ehitise kasutusaja jooksul (EhS § 3

lg. 8). Tulenevalt EhS § 12 lõikest 1 peab ehitamine toimuma vastavalt ehitusprojektile, välja

arvatud väikeehitise ehitamise korral ehitusseaduses ettenähtud juhtudel. Kooskõlas EhS § 18

lõikega 1 tuleb ehitusprojekti all mõista ehitise või selle osa ehitamiseks ja kasutamiseks

vajalike dokumentide kogumit, mis koosneb tehnilistest joonistest, seletuskirjast,

hooldusjuhendist ja muudest asjakohastest dokumentidest. Ehitusprojekt peab seejuures olema

koostatud selliselt, et selle järgi ehitatav ehitis vastaks EhS § 3 sätestatud nõuetele (EhS § 18

lg. 2). Tulenevalt EhS §-st 30 on ehitusprojekti kohase ehitamise tagamine omaniku

määratava omanikujärelevalve teostaja ülesanne.

Hea ehitustavana käsitletavad ehitamise üldpõhimõtted on Eestis kirjalikult fikseeritud

Ehitusreeglite Nõukogu seisukohas Hea Ehitustava (üldtunnustatud tehnikareeglid),

Ehitusreeglite Nõukogu protokoll nr. 8, avaldatud Eesti Ehitusteave kartoteegis, ET-1 0207-

0068. Ehitised tuleb kavandada, püstitada, muuta ja korras hoida nii, et nende tarbeomadused

säiliksid kogu kavandatud eluea jooksul.

Müüdud kinnistu oluliseks osaks olev elamu (kui ehitis) ei vastanud EhS § 3 lõikes 1

sätestatud nõuetele. Ehitis ei vasta olulises osas projektdokumentatsioonile ning ei ole

ehitatud vastavalt heale ehitustavale. Seega ei saa ehitist ega müüdud kinnisasja tervikuna

lugeda lepingutingimustele vastavaks VÕS § 217 lg. 2 punkti 2 mõttes. Sellised järeldused

saab teha eelkõige ehituse ülevaatuse akti ja ülevaatuse 9. novembri 2004. a. protokolli nr. 1

ning tunnistajate T. J, A. K ja I. L ütluste põhjal. Samuti omab siinjuures kaudset

tõenduslikku jõudu T OÜ poolt teostatud vaidlusaluse üksikelamu ehitusprojekt.

Eelnimetatud protokollist ja aktist nähtub, et katusekonstruktsioon ei ole ehitatud

vastavalt ehitusprojektile. Katusekonstruktsioonis sisalduv aluskate on paigaldatud ilma

täiendava õhuvaheta otse tuuletõkke peale, mistõttu aluskatte alumine pool ei ole tuulutatud ja

sinna kogunev veeaur ladestub aluskatte ja tuuletõkke vahele juba veena. Tuuletõke ja

aluskate on märgunud, samuti on märgunud sarikad ning neile on tekkinud kohatine hallitus.

Hoonest mitte väljapääsev veeaur on juba tekitanud nähtavad kahjustused ka siseviimistlusele.

Samuti ei ole järgitud projektis toodut katuse soojustamisel, ette nähtud 200 mm villakihi

asemel on paigaldatud 150 mm. Ehitise projektikohane hüdroisolatsioon on tegemata,

vundamendi tegelik rajamissügavus ei vasta projektile lisatud joonistel toodule ning

vundamendi tagasitäide ei ole tehtud projektikohase hoolikalt tihendatud jämeliiv pinnasega.

Pinnavee drenaažiga seonduvalt on kõnealuses akt-protokollis fikseeritud, et drenaažitoru on

paigaldatud väiksema läbimõõduga, kui on projektis ette nähtud, ning ka toru kaugus

vundamendist ei vasta projektile. Drenaažitoru all, peal ega kõrval ei ole dreenivat pinnast,

s. t. liiva ega killustikku, selle asemel on segamini pööratud mulla- ja savisegune pinnas,

torustik on ummistunud. Drenaaži ei ole paigaldatud ehituse hea tava kohaselt, kuna ei ole

tagatud drenaaži pikaealisus. Puudub kanalisatsiooni kontrollkaev ja teostusjoonis.

Kokkuvõttes on aktis leitud, et ehitis ei vasta projektdokumentatsioonile, kirjeldatud

konstruktsioonid ja lahendused ei ole teostatud kvaliteetselt ja ei vasta ehitusnormidele ega

heale ehitustavale.

Ehitise ülevaatust protokollinud ja akti koostanud tunnistaja T. J on aktis kirjeldatud

asjaolusid ja järeldusotsustusi ka sisuliselt vande all kinnitanud. Samuti ilmneb nimetatud

tunnistaja ütlustest, et hüdroisolatsiooni puudumine vundamendil ning vundamendi ebapiisav

sügavus võib lõpptulemusena viia kandeseinte nihkumiseni või kahjustumiseni. Sama tagajärg

võib saabuda mittetoimiva drenaaži puhul. Tunnistaja T. J ütluste hindamisel on oluline

asjaolu, et tegemist on litsentseeritud ehituseksperdiga.

Ka tunnistaja A. K antud ütlustest nähtuvalt puudus ehitise vundamendil toimiv

drenaaž. Samuti on tunnistaja kinnitanud, et vundamendi hüdroisolatsioon ning soojustus

puudus kogu vundamendi ulatuses. Tunnistaja I. L ütluste kohaselt ei olnud drenaaž lõpuni

ehitatud, mistõttu see ei töötanud. Puudu olid veesüsteemid ning kogumis- ja

vihmaveekaevud. Samas on tunnistaja I. L väitnud, et elamu katus oli ehitatud

projektikohaselt, kuid ütlustest ilmneb ka see, et ehitusplatsil olnud joonisel märgitu ei

kattunud ilmselt kohtutoimikus oleva ehitusprojekti sisuga.

Tunnistaja A. U poolt antud ütluste kohaselt ei oleks takistanud võimalikud

ehitusprojektist kõrvalkaldumised elamu ehitamisel sellele kasutusloa väljastamist. Samas ei

osanud tunnistaja täpsustada, millel tema selline järeldus põhineb.

Eeltoodu põhjal on tuvastatud, et kinnisasja olulise osana müüdud elamut ei saa lugeda

lepingutingimustele vastavaks sellel esinevate oluliste puuduste tõttu. VÕS § 218 lg. 1

kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on

olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui

mittevastavus ilmneb hiljem. Hageja ei ole väitnud, et vaidlusaluseid lepingutingimustele

mittevastavusi hageja poolt kinnisasja kostjatele üleandmisel 12. oktoobril 2004. a. ei

eksisteerinud ning et need on tekkinud pärast nimetatud kuupäeva.

Hageja on oma vastuväidetes tuginenud kinnistu müügilepingu punktile 1. 8. 2, mille

kohaselt on ostjad üle vaadanud eseme koosseisu kuuluva ehitise ning neile müüja poolt selle

kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitise

seisukorrast. Samuti on kostja T.P asja üleandmis-vastuvõtu aktis kinnitanud, et ta ei oma asja

seisukorra suhtes müüjale mingisuguseid pretensioone. VÕS § 218 lõikest 4 tulenevalt ei

vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja

lepingutingimusele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Kinnistu müügilepingu punktis 1.

8. 1 antud kinnitus ei puuduta käesoleva vaidluse eset. Kostjate (ostjate) poolt kinnistu

müügilepingu punktis 1. 8. 2 antud kinnitust tuleb vaadelda koos hageja (müüja) poolt lepingu

punktis 1. 7. 5 antud kinnitusega, mille kohaselt ei ole lepingu esemel mingeid müüjale

teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad ei

saanud märgata ülevaatuse teostamisel.

Vaidlusaluste puuduste näol oli tegemist varjatud puudustega, mille märkamist

kostjate

poolt

teostatud

ülevaatuste

käigus

oleks

olnud

ebamõistlik

eeldada.

Katusekonstruktsiooni soojustuse mittevastavus ehitusprojektile ja ka heale ehitustavale,

vundamendi sügavuse mittevastavus ehitusprojektile ja vundamendi hüdroisolatsiooni ning

toimiva pinnaveedrenaaži puudumine, samuti drenaaži ja kanalisatsiooni mittevastavus

projektdokumentatsioonile

on

sellised

puudused,

mis

suure

tõenäosusega

jäävad

lepingueseme visuaalsel vaatlusel märkamata. Arvestades, et tegu oli kinnisasjaga, aga ka

selle ostuhinda, tuleks ühelt poolt kostjatelt eeldada suhteliselt põhjalikku tutvumist

lepinguobjekti seisukorra ja omadustega, teiselt poolt aga ei pea ostja eeldama, et müüja

annab talle üle lepingutingimusele mittevastava asja ning ostjale ei saa üldjuhul panna

õiguslikku

kohustust

rakendada

erakorralisi

meetmeid

asja

lepingutingimustele

mittevastavuse tuvastamiseks. Ka kostja poolt üleandmis-vastuvõtu aktis antud kinnitusest

saab järeldada ainult seda, et akti allkirjastamise ajaks mittevastavused veel ilmnenud ei

olnud. Tuleb eeldada, et müüja kui lepingueseme omanik on selle olukorrast ja võimalikest

puudustest paremini informeeritud kui potentsiaalsed ostjad.

Asjas puuduvad tõendid selle kohta, et hageja oleks kostjatele ühestki kõnesolevast

varjatud puudusest vastavalt kinnistu müügilepingu punktile 1. 7. 5 teatanud. Kostja T.P

vande all antud seletuste kohaselt oli neil M.N ehitise ülevaatamisel juttu tuuletõkkeplaadil

nähtavatest niiskuskahjustustest, kuid M.N väitel oli kahjustuse põhjuseks katuse vahele

tuisanud lumi. Teisalt pole otseseid tõendeid ka selle kohta, et hageja ise nendest puudustest

reaalselt teadlik oli, kuid võimalike varjatud puuduste olemasolu riski ei pea ülalesitatud

kaalutlustel kandma ostjad, vaid müüja.

VÕS § 220 lõigete 1 ja 3 järgi on müüja vastutuse täiendavaks eelduseks ka ostja poolt

müüjale puudustest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudustest teada sai või

pidi teada saama. Kostjad ei ole tõendanud, et nad hagejat avastatud konkreetsetest puudustest

selgesõnaliselt informeerisid, kuigi nii T.P seletuste kui M.N ja I. L ütlustest nähtuvalt

puuduste kõrvaldamisest kostjal hageja esindajatega juttu oli. Samas on täidetud ka VÕS

§ 221 lg. 1 p. 2 rakendamise eeldused. Selle normi kohaselt võib ostja lepingutingimustele

mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle

lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma

asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda

ostjale.

Hageja pidi vaidlusalustest puudustest teadlik olema. Hagejale saab vastavalt TsÜS

§ 133 lõikele 2 omistada M.N teadmised, kuna kinnistule ostjate leidmisel ning kinnistu

müügilepingu ettevalmistamisel kasutas hageja olulisel määral M.N abi. Sisuliselt võib väita,

et kinnistu müügiga tegeleski määravas osas M.N, kes tema enda ütluste kohaselt leidis

kinnistu müügi vahendaja ning sõlmis vastava vahenduslepingu (AS-iga O), tutvustas vahetult

ehitist kostjatele ning viibis ka kinnistu müügilepingu sõlmimisel notari juures. Seejuures

omab tähtsust asjaolu, et M.N ise elas X asuvas elamus 2004. a. kevadest kuni oktoobrini,

samuti see, et M.N osales aktiivselt elamu ehitamise protsessis. M.N ütluste kohaselt oli ta

põhimõtteliselt projektijuht, kuna peatöövõtjat ei olnud. Ka hageja seletused kinnitavad

osaliselt tunnistajana üle kuulatud M.N väiteid. Lisaks teostas hageja enda väidete kohaselt

ka ise X elamu ehitamisel aeg-ajalt järelevalvet. Seega tuleb eeldada eelkõige M.N

teadlikkust hinna alandamise avalduse ja vastuhagi aluseks olevatest lepinguesemel ilmnenud

puudustest ning mõistlik ja põhjendatud on nende teadmiste omistamine ka hagejale.

VÕS §-st 224 tulenevaid ostuhinna alandamise piiranguid ei ole. Hageja ei ole

väitnud, et tema kui müüja oleks lepingutingimustele mittevastavuse kõrvaldanud (asja

parandanud) või et kostjad oleksid keeldunud vastu võtmast hageja ettepanekut asja

parandamise kohta. Hageja on kohtumenetluses jätkuvalt leidnud, et tema müüdud kinnisasjal

ilmnenud võimalike puuduste eest ei vastuta.

Seega oli kostjatel alus ostuhinna alandamise avalduse tegemiseks. Kostjate esitatud

avaldus vastab sisu ja vormi nõuetele. VÕS § 112 lg. 2 kohaselt toimub hinna alandamine

avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Vastavalt sama paragrahvi kolmandale lõikele

võib hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda

ületava rahasumma, hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt

võlaõigusseaduse § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1 sätestatule. Hageja ei ole eitanud avalduse

kättesaamist, mis on tahteavalduse kehtivuse üheks eelduseks vastavalt TsÜS § 69 lõikele 1.

Ostuhinna alandamise avaldus ei oleks pidanud olema notariaalselt tõestatud, kuna

teises vormis teostatud lepingumuudatus ei ole kooskõlas VÕS § 13 lõikega 2 seadusest

tuleneva vorminõude puhul lubatud. Hageja poolt viidatud säte ei ole käesoleval juhul

kohaldatav, kuna hinna alandamise avaldus ei ole vaadeldav lepingu muutmisena poolte

kokkuleppel VÕS § 13 lg. 1 tähenduses. Hinna alandamine on üks võlausaldaja

õiguskaitsevahenditest, mille kehtivus ei sõltu teise lepingupoole tahtest, vaid formaalselt

üksnes vastava tahteavalduse kättesaamisest (TsÜS § 69 lg. 1).

Põhimõtteliselt võib nõustuda hageja vastuväitega, et kuna VÕS § 112 lg. 1 kohaselt

saab tasumisele kuuluvat hinda alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse

suhtele kohase täitmise väärtusesse, puudub kostjatel võimalus hinnaalandamise teel

aritmeetiliselt arvestada kinnistu ostuhinnast maha nende poolt väidetavalt tehtud kulutused,

vaid võrrelda tuleb puudusteta kinnistu väärtust puudustega kinnistu väärtusesse.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lõigetes 1 ja 2 sätestatu kohaselt menetletakse

hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel on võrdne õigus ja

võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda.

Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid

asjaolusid tõendab. Kostjad on nii ostuhinna alandamise avalduses kui vastuhagis võtnud

kohase täitmise väärtuse aluseks kinnisasja müügihinna ning väitnud, et puuduste

kõrvaldamisele kulunud summa võrra vähenes ka asja väärtus. Iseenesest tuleb nõustuda

väitega, et asja müügihind võib erineda asja harilikust väärtusest. Kuid kui hageja leidis, et

kinnistu müügihind selle hariliku väärtusega käesoleval juhul ei kattu, oleks hagejal tulnud

seda asjaolu tõendada, mida aga hageja teha ei ole soovinud.

VÕS § 112 lõikes 1 sätestatu võimaldab ka kohtul otsustada kohase ja mittekohase

täitmise väärtuste suuruse üle. Arvestades kinnistul asuval elamul ilmnenud puuduste ulatust,

nende kõrvaldamiseks vajalike eeldatavate kulutuste suurust ja kostjate poolt tehtud kulutuste

proportsionaalset suhet kinnistu müügihinda (ligikaudu 10%), samuti seda, et kohtule ei ole

esitatud muid tõendeid kohase ja mittekohase täitmise väärtuste hindamiseks, tuleb pidada

kostjate käsitlust väärtuste vahest mõistlikuks ja põhjendatuks. Hageja ei ole omalt poolt välja

toonud konkreetseid asjaolusid, mida peaks väärtuste suhte hindamisel täiendavalt arvestama.

Seega olid kostjad õigustatud kinnistu ostuhinda alandama ning nende avaldus on tehtud

seaduses sätestatud korras.

Kostjaid ei saa lugeda viivitanuks rahalise kohustuse täitmisega vastavalt kinnistu

müügilepingu punktile 3. 6 ja VÕS § 113 lõikele 1 ning hageja poolt esitatud viivisenõue

rahuldamisele ei kuulu. Kooskõlas VÕS § 189 lõikega 1 on ostjatel õigus nõuda müüjalt

enammaksud ostuhinna tagastamist 124.272 krooni ulatuses.

Apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuses palub hageja maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse,

millega hagi rahuldada ning jätta vastuhagi rahuldamata.

Poolte vahel sõlmitud ostu-müügilepingu punkti 3. 4 kohaselt kohustus ostja tasuma

ostuhinnast 500.000 krooni peale kohaliku omavalitsuse poolt lepingu esemeks oleva kinnistu

oluliseks osaks olevale elamule kasutusloa väljastamist. Punkti 3. 5 kohaselt kohustus müüja

tegema kõik omalt poolt vajalikud toimingud, et tagada elamule kasutusloa väljastamine.

Seega sisaldab 7. oktoobril 2004. a. sõlmitud leping edasilükkavat tingimust TsÜS § 102 lõike

1 mõttes. Vastavalt TsÜS §-le 138 tuleb tsiviilõiguse teostamisel ja tsiviilkohustuste täitmisel

toimida heas usus ning õiguste teostamine ei ole lubatud, kui selle eesmärgiks on kahju

tekitamine. Kostja tegevuse eesmärgiks on kõrvale hoiduda omapoolse maksekohustuse

täitmisest. TsÜS § 104 lõike 1 kohaselt loetakse tingimus saabunuks ka juhul, kui selle

saabumist takistas hea usu põhimõtte vastaselt pool, kellele tingimuse saabumine ei ole

kasulik. Vastustajad on teinud põhjendamatuid takistusi ehitisele kasutusloa väljastamiseks

ning püüdnud sellega edasi lükata maksekohustuse tekkimist apellandi ees.

Maakohus on ebaõigelt väitnud, et tingimuse saabumine ei olnud kostjatele kasulik.

Õiguslikus mõttes saab ehitise kasutamine alata alles peale kasutusloa väljastamist, kuid õige

ei ole maakohtu seisukoht, et vastav vajadus kaalub vastustaja kasumlikkuse hindamisel üles

tema lepingujärgse maksekohustuse. Elamu tegelik kasutamine toimus ka enne kasutusloa

väljastamist. Seega oleks võimalikuks negatiivseks tagajärjeks kasutusloa puudumisel

vastustajate jaoks kohaliku omavalitsuse poolt rakendatav rahaline sanktsioon, mis on ligi 100

korda väiksem kui vastustajate rahaline kohustus apellandi ees. Kasutusluba on vastustajatele

väljastatud kohtumenetluse käigus. Õige ei ole kohtu seisukoht, mille kohaselt ainuüksi

kasutusloa avalduse esitamine ei vii kasutusloa väljastamiseni. Haldusorgan peab rakendama

uurimispõhimõtet, kuid selle kohustuse tekkimise eelduseks on omaniku eelnev tahteavaldus.

Vastustajate pahausksus on tõendatud nende endi käitumisega, millega apellanti isegi ei

teavitatud vastavatest puudustest, rääkimata võimaluse andmisest puuduste kõrvaldamiseks.

Kõik teostatud tööd on nende tegelikust turuhinnast oluliselt kallimad. Kohus ei ole arvesse

võtnud apellandi poolt esitatud konkureerivaid hinnapakkumisi.

Tunnistaja A. U ütlustega on tõendatud, et tema poolt oli komplekteeritud täismahus

kogu vajaminev dokumentatsioon elamu vastuvõtmiseks komisjoni poolt ning eelnevalt

saadud vajalikud kooskõlastused kasutusloa väljastamiseks. Puudusi, mis oleksid tinginud

kasutusloa väljastamata jätmise, ei olnud, kõnealune maja vastas nõuetele.

Apellant ei nõustu kohtu järeldusega, et tõendamist leidis asjaolu, nagu ei oleks ehitis

vastavuses projektdokumentatsiooniga ega oleks ehitatud vastavalt heale ehitustavale. Poolte

vahel puudus kokkulepe, et ehitis peab vastama tema algsele projektdokumentatsioonile.

Ehitise valmimise käigus teostatakse hulgaliselt muudatusi, mis viiakse sisse vajadusel ka

ehitusprojekti. Pooltel oli kokkulepe, et ehitis müüakse sellisena, nagu ta müügihetkel on.

Vastustajatel oli kohustus ehitis üle vaadata ja puudustest müüjat koheselt teavitada, vastav

kinnitus sisaldub ka lepingus ning ostjal puudusid etteheited asja kvaliteedile. Puuduseks ei

saa pidada vajadust viia ehitis kooskõlla esialgse projektiga. Juhul, kui ka ehitis ei vasta

koostatud esialgsele projektile, kuid on kasutatav aastaringseks elamiseks ja ei tekita ohtu

inimese elule, tervisele või keskkonnale (ehitusseaduse § 3 lõige 1), siis ei ole tegemist

puudustega, mis annaksid aluse taotleda hinna alandamist. Ehituse mittevastavus projektile ei

ole piisav asja mittevastavuse tuvastamiseks müügitingimustele. Maakohtu seisukohalt on

mittevastavus

lepingutingimustele

tulenev

vaid

ehitise

mittevastavusest

projekt-

dokumentatsioonile.

Vastustajad pidid olema kõigist väidetavatest puudustest teadlikud lepingu sõlmimise

ajal 7. oktoobril 2004. a. Ostja saab puudustele tugineda vaid siis, kui ta on järginud seaduses

sätestatud ülevaatamiskohustust ja asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamise

kohustust.. VÕS § 218 lg. 4 kohaselt saab tugineda vaid puudustele, mis ei oleks harilikul

visuaalsel vaatlusel olnud nähtavad tavaostjale. Kohus on jätnud hindamata apellandi

vastuväited puuduste osas. Kostja T. P käis korduvalt hoonega tutvumas, nägi

niiskuskahjustusi ning käis ehitise pööningul koos spetsialistiga põhjuseid selgitamas. Ka

vastustaja enda seletuste kohaselt kasutas ta elamu ülevaatamisel spetsialistide ja spetsiaalse

mõõtetehnika abi elamu soojuspidavuse kindlaksmääramiseks. Kohus on tuginenud tunnistaja

N ütlustele, kuid tegemist ei ole ehituslikke eriteadmisi omava isikuga. Tunnistaja J ütluste

kohaselt oli tegemist ilmselgelt nähtavate puudustega, mis on avastatavad ülevaatuse käigus.

Kohus ei ole tuvastanud katuse ehitamist hea ehitustava vastaselt, vaid üksnes selle

mittevastavust ehitusprojektile. Ka vundamendi hüdroisolatsioon võis olla teostatud

normikohaselt muul viisil kui projektis ette nähtud. Drenaažisüsteem oli välja ehitatud vaid

osaliselt ja sellest oli vastustajaid teavitatud. Tunnistaja J kinnitas, et drenaaž võib ehitisel ka

puududa, sellest ei muutu ehitis kasutamiskõlbmatuks. Samuti on drenaaži- ja

kanalisatsioonikaevude puudumine avastatav tavalise visuaalse ülevaatuse käigus.

Hinna alandamist reguleerib VÕS § 112. Vastustajatel puudub võimalus hinna

alandamise teel aritmeetiliselt arvestada kinnistu ostuhinnast maha nende poolt väidetavalt

tehtud kulutused, vaid võrrelda tuleb kinnitu erinevaid väärtusi, s. o. puudusteta kinnistu

väärtust puudustega kinnistu väärtusega. Vastustajad hinnaalandamise avaldust esitanud ei

ole. Kui seadusevastase hinnaalanduse tegija siiski leiab, et nõudeid eirav hinnaalandus

peegeldab ka tegelikkuses vastavat hinda, lasub nimetatud asjaolu tõendamiskoormis hinna

alandamise avalduse teinud isikul.

Vastustajate seisukoht

Vastustajad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Maakohus on õigesti leidnud, et

puuduvad TsÜS § 104 lõike 1 rakendamise eeldused. Vastustajad soovisid kasutusloa

taotlemisega ehitise kasutamist seadustada ning pärast ehitise nõuetele vastavusseviimist

kasutusluba 23. mail 2005. a. ka väljastati. Apellant pole esitanud ühtegi tõendit, mis

kinnitaks tema paljasõnalist väidet, nagu oleks vastustajate eesmärgiks olnud kõrvale hoida

omapoolsete maksekohustuste täitmisest. Ehitis ei vastanud EhS § 3 lõikes 1 sätestatud

nõuetele ning ehitist ja kinnisasja tervikuna ei saanud lugeda lepingutingimustele vastavaks

VÕS § 217 lõike 2 punkti 2 mõttes. Apellant ei ole esitanud ehitusprojekti, millisele oleks

ehitis vastanud. Ehitise puuduste näol oli tegemist varjatud puudustega, mille märkamist

teostatud ülevaatuse käigus oleks ebamõistlik eeldada. Apellant pidi puudustest teadlik olema,

kuid ei asunud neid kõrvaldama. Apellant ei ole esitanud ka ühtegi tõendit selle kohta, nagu ei

vastaks vastustajate poolt tehtud hinna alandamine seaduse nõuetele.

Tsiviilkolleegiumi seisukoht

Kolleegium leiab, et maakohtu otsus on õige ja piisavalt põhjendatud, põhjenduse

ülekordamiseks ei ole vajadust.

Apellatsioonkaebuse väited ei ole põhjendatud. Kostjad ei ole tuginenud väitele, nagu

ei oleks hageja nõue sissenõutav seetõttu, et ehitisel puudub kasutusluba. Kostjate väitel ei

pea nad lepingus kokkulepitud ostuhinda täies ulatuses tasuma seetõttu, et ehitise puuduste

tõttu on nad ostuhinda alandanud. Sellest tulenevalt ei ole vaidluse lahendamisel olulist

tähtsust sellel, kas kasutusloa saamine oli kostjatele kasulik või mitte, kas kostjad selle

saamist takistasid ja kui takistasid, siis kas nad tegid seda pahauskselt. Apellatsioonikohtu

istungil leidis ka apellandi esindaja, et need väited ei ole tähtsad, paludes jätta need

tähelepanuta.

Nõustuda ei saa apellatsioonkaebuse väitega, nagu oleks maakohus tuvastanud üksnes

ehitise mittevastavuse projektile. Maakohus on otsuses samuti tuvastanud, et kinnistul olev

elamu ei vastanud ka ehitusseadusele ja heale ehitustavale. Oma järeldust on kohus

põhjalikult põhjendanud. Nõustuda tuleb maakohtuga, et kui katuse aluskate on paigaldatud

täiendava õhuvaheta otse tuuletõkke peale, mille tõttu aluskatte alumine pool ei ole tuulutatud

ja sinna kogunev veeaur ladestub aluskatte ja tuuletõkke vahele veena, mistõttu aluskate ja

sarikad on märgunud ja neile on tekkinud hallitus, siis ei olnud vastavaid töid tehtud hea

ehitustava kohaselt ja ehitis ei vasta selles osas heale ehitustavale olenemata sellest, kas

loetletud töid sai teha teisiti, kui ehitusprojektis ette nähtud. Sama kehtib ka muude maakohtu

otsuses loetletud puuduste kohta, mille tõttu oli kahjustatud ehitise siseviimistlus ja

ummistunud torustik ning mis võisid viia kandeseinte nihkumise või kahjustumiseni.

Nõustuda võib apellandiga, et muudatus ehitusprojektiga võrreldes ei ole iseenesest ehitise

puudus, kuid maakohus tuvastas rea kõrvalekaldeid projektist, mis samaaegselt kujutasid

endast ehitusseaduses sätestatud nõuete ja hea ehitustava rikkumist.

Apellant on üksnes väitnud, et mõeldavad olid ka teistsugused lahendused kui

projektis ette nähtud, kuid ei ole põhjendanud ega tõendanud, et vaidlusaluse elamu puhul

oleks neid teistsuguseid, ehitus- ja projekteerimisnormidele ning heale ehitustavale vastavaid

lahendusi kasutatud. Otsuses katusetööde ja vundamendi kohta märgitut ei ole apellant

kaebuses konkreetsete vastuväidetega vaidlustanud. Apellatsioonkaebuses osundatud

tunnistaja I. L ütlustest ei saa järeldada, nagu vastaksid hüdroisolatsiooni tööd, nagu need

tunnistaja väitel tehti, ehitusnormidele ja heale ehitustavale, seevastu tunnistaja T. J kinnitas

kohtuistungil antud ütlustes, et hüdroisolatsioon puudus. Ehituse ülevaatuse aktile, milles on

fikseeritud hüdroisolatsiooni puudumine, on märkusteta alla kirjutanud nii T. J kui I. L (tl.

45). Mis drenaaži ja kanalisatsiooni puudutab, siis on ehituse ülevaatuse 4. novembri

2004. a. aktis fikseeritud, et drenaaži ei ole paigaldatud hea ehitustava kohaselt, aga samuti, et

selgesti nähtav on, et torustik on ummistunud ja vesi ei lähe ära. Niisugustel asjaoludel ei ole

alust apellandi väitel, nagu oleks hinnatud üksnes torustiku vastavust projektile. Samas ei ole

apellant väitnud ka, nagu oleksid pooled kokku leppinud selles, et elamu projektile vastama ei

pea. Et eespoolkirjeldatud puudused oleksid olnud lepingu sõlmimisel kokku lepitud, ei ole

apellant tõendanud.

Nõustuda ei saa ka apellatsioonkaebuse väitega, nagu oleksid vastustajad

müügilepingu sõlmimise ajal olnud ja pidanud olema teadlikud ehitise puudustest. Asjaolust,

et ostjal on kohustus asi selle vastuvõtmisel üle vaadata, niisugust järeldust tuletada ei saa.

Apellant ei ole väitnud, nagu oleks ta ostjaid vaidlusalustest puudustest teavitanud. Maakohus

tuvastas, et tegemist on varjatud puudustega ning apellatsioonkaebusest ei nähtu, miks

apellant selle järeldusega ei nõustu. Ainuüksi asjaolust, et drenaažikaevud lõpevad reeglina

väljundiga maapinnal, ei saa järeldada, et ehitusalaste eriteadmisteta ostja pidi nende

puudumist märkama ja sellest asja lepingutingimustele mittevastavust järeldama. Mis

niiskuskahjustusi puudutab, siis oli vastustaja T.P seletuse kohaselt vastavalt M.N väitele

põhjuseks katuse vahele tuisanud lumi. Seda asjaolu ei ole kaebuses vaidlustatud.

Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, mille kohaselt ostjalt, kes ei tegutse oma

majandus- ja kutsetegevuses, ei saa oodata, et ta asja lepingutingimustele vastavuse

väljaselgitamiseks kasutaks erakorralisi meetmeid. Ostjad ei pidanud vundamenti lahti

kaevama ega katust lõhkuma, selleks et näha, kas ehitis vastab ehitusnormidele ja heale

ehitustavale. Selle kohta, nagu oleksid vastustajad ehitise koos spetsialistiga ülevaatamisel

vaidlusalused puudused avastanud, ei ole apellant tõendeid esitanud. Asjaolust, et M.N ei ole

ehitusala asjatundja, ei tulene, nagu ei võiks tema poolt tunnistajana antud ütlusi tõenditena

hinnata. Mis osas on kohus apellandi arvates selle tunnistaja ütlusi ebaõigesti hinnanud,

kaebusest ei nähtu.

Kolleegium nõustub maakohtu otsusega ka ostuhinna alandamist puudutavas osas.

VÕS § 112 lõikes 1 sätestatut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme

väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind :

lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Maakohus lähtus alandatud

hinna leidmisel sellest, et mittekohase täitmise väärtus on võrdne kohase täitmise väärtusega,

millest on lahutatud puuduste kõrvaldamisele kulutatu, lepingus kokkulepitud hind on aga

võrdne kohase täitmise väärtusega. Apellant ei ole põhjendanud, miks ta maakohtu

järeldusega ei nõustu. Ka ei ole apellant esile toonud, milliseks saab tema arvates pidada

mittekohase täitmise väärtust ja kohase täitmise väärtust, aga samuti, milliste tõendite alusel

tuleks seda teha. Niisugustel asjaoludel ei anna apellatsioonkaebus alust maakohtu otsuse

muutmiseks. Kui mittekohase täitmise väärtuseks on 6.125.636 krooni, lepingus kokkulepitud

hinnaks 6.750.000 krooni ja kohase täitmise väärtuseks samuti 6.750.000 krooni, siis on

alandatud hinnaks 6.125.636 krooni, nagu maakohus leidiski.

Apellandi apellatsioonimenetluse kohtukulu jääb tema enda kanda. Vastustajad ei ole

apellatsioonimenetluse kohtukulu hüvitamist taotlenud.

Margo Klaar

Urmas Reinola

Malle Seppik