2-05-17164/1 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

ÄRAKIRI

Tsiviilasi nr 2-05-17164/21

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Harju Maakohus

kohtunik

Aase Sammelselg

otsuse aeg ja koht

30.august 2006

Kentmanni kohtumaja

tsiviilasi

I.Lhagi OÜja ASLiising vastu kahju

hüvitamises ja kohtukulude väljamõistmises.

kohtuistung

10.august 2006, Tallinnas

hageja

I.L,kohtuistungil osales koos volitatud esindaja, R.M

kostja

OÜ, kohtuistungil osales volitatud esindaja, O.S.

AS osales volitatud esindaja, vandeadvokaat H.O

asjaolud

Hageja ja R.K sõlmisid 12.aprillil 2002 korterite vahetuslepingu, millega hageja omandas Tallinnas

Pae tn. 23A asuvas elamus korteri nr. 49.

14.juulil 2004 sõlmisid hageja ja AS lihtkirjalikus vormis vara ostu-müügi eellepingu nr. 45257.

Lepingus avaldas AS soovi müüa ja hageja soovi osta Tallinnas, asuv korter baashinnaga 100 000

krooni. Lepingu kohaselt pidi vara jääma ostja valdusse; ostja kohustus vara eest tasuma kooskõlas

lepingu lisas 1 oleva maksegraafikuga.

2.augustil 2004 sõlmisid hageja, V.Lja AS notariaalselt

tõestatud vormis korteri müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega hageja andis Tallinnas, Pae

23A-49 asuva korteri üle aktsiaseltsile. Lepingu p. 3 järgi müüdi vara 100 000 krooni eest; p.-s 4

lepiti kokku, et korteri otseseks valdajaks jääb hageja.

Ajavahemikus 9.augustist 2004 kuni 14.mai 2005 on hageja ja V.Ltasunud AS-le lepingus nr.

45257 ettenähtud makseid.

12.mail 2005 on hageja esitanud AS-le avalduse, milles palub rahaliste raskuste tõttu leping

lõpetada ja vormistada korter osaühingule Ermiga.

Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonnas on korteriomandite registris

11.augustil 2004 avatud registriosa nr. 17138101. Kinnistu omanikuna kanti sisse ALG Liisingu

AS.

5.juulil 2005 sõlmisid ja OÜ notariaalselt tõestatud vormis korteriomandi müügi- ja

asjaõiguslepingu eelnimetatud korteri müümiseks osaühingule osales lepingu sõlmimisel

kohustatud isikuna võttes endale kohustuse korteri vabastamise ja ostjale valduse üleandmise osas.

OÜ omand on 5.juuli 2005 kinnistamisavalduse alusel tekkinud 21.juulil 2005.

29.augustil 2005 on hageja lihtkirjalikus vormis teinud kostjatele avalduse tehingu kehtetuks

tunnistamise kohta. Avalduses palub hageja lugeda kehtetuks 14.juuli 2004 vara ostu-müügi

eelleping nr. 45257, 2.augusti 2004 korteri müügi- ja asjaõigusleping ning 5.juuli 2005

korteriomandi müügi- ja asjaõigusleping.

hageja nõue ja selle põhjendus

Hageja esitas 20.septembril 2005 kohtule hagi kostjatelt võrdsetes osades 100 000 krooni

väljamõistmiseks. 1 .veebruaril 2006 täiendas hageja hagi ning palus tuvastada 14.juuli 2004 vara

ostu-müügi eellepingu nr. 45257 tühisus.

Hageja väidab, et

1) kostjad on teda kallutanud tehinguid sõlmima pettuse ja ähvarduste teel. Kostjate tegevuse

tulemusena on hageja ilma tasuta jäänud ilma oma korterist. Kostjad ei ole hagejale lepingus

märgitud ostuhinda tegelikult tasunud. Hageja väidab, et sai pettusest teada 20.augustil

2005. Ta on teinud kostjatele avalduse tehingu kehtetuks tunnistamise kohta ning nõudnud

raha tagasi. Kostjad ei ole hageja nõudmistele reageerinud.

2) 14.juuli 2004 eelleping on tühine vorminõuete rikkumise tõttu. Korteri müügiks eellepingu

sõlmimisel tulnuks järgida notariaalselt tõestatud vormi. Eellepingust tuleneb hageja

kavatsus osta endale talle kuuluv korter.

3) talle ei selgitatud tehingute sõlmimise tagajärgi. Ta ei tahtnud tegelikult vaidlusalustele

lepingutele alla kirjutada; tehingute sisu oli ja on talle ebaselge, kuna ta ei valda eesti keelt.

Kostjad selgitasid hagejale, et teda võidakse võlgnevuste tõttu korterist välja tõsta;

kujunenud võlgnevus oli korteri maksumusega võrreldes tühine.

kostja seisukoht

Kostja, OÜ hagi ei tunnista. Väidab, et ei ole hagejale kahju tekitanud. Hageja ei ole esile toonud,

milles seisneb pettus või kuidas teda ähvardati. Kostjad on täitnud oma lepingujärgsed kohustused

nõuetekohaselt nii hageja kui teineteise ees. Hageja raha nõue on arusaamatu ja põhjendamatu.

Hageja on müügilepingus sõlmimisel kinnitanud, et on ostuhinna kätte saanud.

Kostja väidab ka, et pettus ja ähvardus on tehingu tühistamise aluseks; notariaalselt tõestatud

vormis sõlmitud tehingu saab tühistada üksnes samas vormis, mida hageja teinud ei ole.

Kostja, AS hagi ei tunnista. Väidab, et ei ole hagejale kahju tekitanud. H.juuli 2004 leping on sisult

liisingleping ning selle võis sõlmida lihtkirjalikus vormis. Liisinglepingu on pooled lõpetanud

hageja 12.mai 2005 avaldusel, milles hageja osundas finantsraskustele; lepingu lõpetamist on

hageja 5.juuli 2005 müügilepingu sõlmimisel kinnitanud. Samas on hageja notari juuresolekul

kinnitanud, et tal puuduvad mistahes nõuded või pretensioonid kostja vastu. 5.juuli 2005 leping on

sõlmitud hageja käendajaga, millega viimane vabanes käenduslepingust tuleneva kohustuse

täitmisest.

Kostja väidab, et hageja on tehingute sõlmimisel oma tahet vabalt ja selgelt väljendanud. Hagejale

on notarid tehingute sisu ja tagajärgi põhjalikult selgitanud. Väited pettusest ja ähvardustest on

konkretiseerimata ja tõendamata. Kostja on tasunud hagejale lepingutes märgitud summad; hageja

on raha saamist selgelt kinnitanud; kostja on tasunud ka hageja võlgnevused kommunaalteenuste

eest.

Kostja väidab ka, et hageja ei tühistanud tehinguid seaduses ettenähtud tähtaja, s.o. kuue kuu

jooksul. Hageja viited vorminõuete rikkumisele ei ole põhjendatud. Pooled on H.juuli 2004 lepingu

sisu ja selle lõpetamise tahet notariaalselt tõestatud vormis kinnitanud; samas kinnitati ka

vastastikuste pretensioonide puudumist.

kohtu seisukoht

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 5 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 3 alusel tekivad

tsiviilõigused ja kohustused tehingutest, seaduses sätestatud sündmustest ja muudest toimingutest,

millega seadus seob tsiviilõiguste ja kohustuste tekkimise, samuti õigusvastastest tegudest.

Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et nende vahelised õigussuhted põhinevad tehingutel. TsÜS § 67

järgi on tehing toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku

tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus.

Hageja on teinud kostjate huve ja õigusi mõjutavaid õigusliku sisuga tahteavaldusi H.juulil 2004,

2.augustil 2004, 12.mail 2005 ja 5.juulil 2005, mille tagajärjel on kujunenud hagejat mitterahuldav

õiguslik olukord. Hageja väidab, et 14.juuli 2004 tehing on tühine ning palub kohtul tunnustada

tehingu tühisust. Tühisuse alusena tugineb hageja vorminõuete rikkumisele; samuti asjaolule, et

tehing pole sisult kooskõlas kehtinud õigusliku olukorraga. Kostjad hageja seisukohtadega ei

nõustunud.

Hageja väidab, et korteri müügilepingu eelleping tulnuks VÕS § 33 lg. 2 järgi sõlmida notariaalselt

tõestatud vormis.

Kohus leiab, et alust tehingu tühisus tunnustamiseks ei ole. TsÜS § 83 järgi on seaduses sätestatud

vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene

teisti. H.juuli 2004 vara ostu-müügi eellepingu sisuks on muu hulgas poolte kavatsus vaidlusaluse

korteri müümises hagejale kokkulepitud baashinnaga maksegraafikus ettenähtud tasumise viisiga.

Kooskõlas asjaõigusseaduse (AÕS) §-ga 119 peab tehing, millega kohustutakse omandama või

võõrandama kinnisasja, olema notariaalset tõestatud. Osundatud säte laienes ka vallasasjana käibes

olnud ehitisele. AÕS § 119 lg. 2 järgi muutub vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing

kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne

kinnistusraamatusse.

Eelnevast tuleneb, et notariaalselt tõestatud vormi nõudmise mittetäitmine ei ole kinnisasja müügi

korral rikkumiseks, mida hiljem ettenähtud vormis tehtud tahteavaldustega kõrvaldada ei saaks.

Puudub alus eeldada, et sellekohast rikkumist ei saaks kõrvaldada eellepingu puhul. Eelnevast saab

järeldada, et vorminõude rikkumine iseenesest ei ole tehingu tühisuse alusena piisav.

Kohus leiab, et 14.juuli 2004 lepingu sõlmimisel ei ole hageja õigusi rikutud. TsÜS § 12 järgi ei

mõjuta lepingu kehtivust asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu või

lepingupoolel ei olnud lepingu sõlmimise ajal õigust käsutada lepingu esemeks olevat asja (kostja

on avaldanud tahet müüa talle mittekuuluvat vara). Eellepingu sõlmimisel väljendavad pooled

tulevikku suunatud kavatsusi, mis eo pea olema kooskõlas eellepingu sõlmimise ajal kehtiva

õigusliku olukorraga.

Kohus leiab ka, et õige on kostjate väide selles, et hageja on eellepingu sõlmimist hilisemalt

kinnitanud, seda teatud perioodi kestel täitnud, avaldanud soovi selle lõpetamiseks ning kinnitanud

selles kokkulepitut notari juuresolekul. Seega on hageja saanud aru tehingu olemusest ja eesmärgist.

Hageja väidab, et kostjad on talle tekitanud kahju kallutades teda tehingute tegemisele pettuse ja

ähvardustega. Kostjad hageja väiteid ei kinnita.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 94 järgi on pettus isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses

hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema.

Ebaõigete asjaolude avaldamisega on võrdsustatud nendest asjaoludest teatamata jätmine, millest

vastavalt hea usu põhimõttele oleks tulnud teatada, samuti selliste asjaolude tõesena avaldamine,

mille tõelevastavust avaldaja ei ole kontrollinud ja mis hiljem osutuvad ebaõigeks.

TsÜS § 96 järgi on ähvardus õigusvastane juhul kui õigusvastane on tegu või tegevusetus, millega

tehingu teinud isikut ähvardati, ähvarduse mõjul tehtud tehingu eesmärk või teo või tegevusetuse,

millega ähvardati, kasutamine tehingu tegemisele kallutamiseks. Õiguslikult on ähvardus või

vägivald arvestatav juhul, kui see oli vastavalt tehingu tegemise asjaoludele nii vahetu ja tõsine, et

ei jätnu tehingu teinud isikule mingit mõistlikku valikut.

Kohus leiab, et õige on kostjate väide selles, et 2.augusti 2004 ja 5.juuli 2005 tehingud on sõlmitud

notariaalselt tõestatud vormis ning on eelduslikult sõlmitud vaba tahte alusel, õiguspärased ja

pooltele (osalistele) siduvad. Vastupidise tõendamise kohustus lasus hagejal. Hageja väited

pettusest ja ähvardustest ei ole asjas kogutud tõenditega kinnitamist leidnud.

Tehinguid tõestanud notarid, A.A ja J.H andsid kohtus ütlusi selles, et tehingu sõlmimisel selgitati

hagejale vene keeles tehingute olemust ning sisu piisava põhjalikkusega. Hageja avaldas tahet

vabalt ning notaritel ei tekkinud tema tahtes mingeid kahtlusi. Hagejal oli võimalus tehingu sisuga

mittenõustumisel tehingute sõlmimisest loobuda.

Kohus leiab, et alust tunnistajate ütlustes kahelda ei ole. Hoolimata hagiavalduses esitatud väidetest

ja eelmenetluses antud seletusest kinnitas hageja isiklikult kohtuistungil, et tal ei ole notarite

tegevusele mingeid etteheiteid. Notarite poolt antud tunnistusi hageja kahtluse alla ei seadnud.

Hageja ei toonud esile mingeid asjaolusid, millele toetudes saaks väita, et tal puudus võimalus

tehingute tegemisest hoiduda või tehingute tingimuste kujundamises kaasa rääkida.

Eelneva põhjal leiab kohus, et hageja on 14.juuli 2004, 2.augusti 2004 ja 5.juuli 2005 tehingute

sõlmimisel osalenud vaba tahte alusel ning väited pettusest ja ähvardustest ei ole kooskõlas asjas

kogutud tõenditega.

Kohus leiab ka, et õige on kostjate väide selles, et hageja ei ole kasutanud seaduses ettenähtud ajal

tehingute tühistamise õigust. Õige ei ole hageja väide selles, et ta sai pettusest ja ähvardustest teada

20.augustil 2005 juristi konsultatsioonil viibides. Hagejale olid tehingute tegemisele eelnenud ajal

vaidluses esile toodud asjaolud teada. Mingeid hiljem selgunud asjaolusid, mis said hagejale

teatavaks alles 20.augustil 2005 hageja esile toonud ei ole. Hageja teadis vara omandisuhteid,

kommunaalteenuste võlgnevuse olemasolu ja ka selle suurust. Hageja asus vara tagasiostu

kokkulepet, mis tulenes 14.juuli 2004 tehingust täitma, tehes maksegraafikus ettenähtud makseid

kaheksa kuu kestel. Seega on hageja tegudega kinnitanud, et mõistis tehingute, s.h. 14.juuli 2004

eellepingu sisu.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 1043 kohaselt peab teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju

tekitanud isik (kahju tekitaja) kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju

tekitamise eest vastavalt seadusele. VÕS 1045 lg. 1 p. 5 järgi on kahju tekitamine eelkõige

õigusvastane, kui see tekitati kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega.

Kooskõlas võlaõigusseaduse §-ga 127 lg. 3 ja 4 järgi peab kahju hüvitama lepingulist kohustust

süüliselt rikkunud lepingupool; kahju kuulub hüvitamisele üksnes juhul, kui asjaolu, millele tema

vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg

(põhjuslik seos).

Kohus leiab, et hageja ei ole esile toonud, milles seisneb kostjatepoolne süüline kohustuste

rikkumine, mille tagajärjeks on hageja varaliste õiguste kahjustamine. Hageja soovimatus kasutada

enne tehingute sõlmimist õigusabi, ei ole hinnatav kostjate õigusvastase käitumisena. Hageja

nõuded on sisuliselt suunatud hageja enda poolt tehtud ja hageja hilisemal hinnangul kahju

põhjustanud tehingutest saabunud tagajärgede leevendamisele. Kohus leiab, et kostjad ei vastuta

hageja otsustuste tagajärgede eest. Hageja ei ole esile toonud mingeid tõendeid, mille alusel saaks

väita, et kostjad on süüdi hageja poolt väidetavalt ebaotstarbekate tehingute tagajärgede eest.

kohtukulud

Hageja on tasunud 3.oktoobri 2005 maksekorraldusega hagi esitamise eest riigilõivu 1 500 krooni.

Tallinna Linnakohtu 21.septembri 2005 määrusega on hageja 4 500 krooni ulatuses hagi esitamisel

riigilõivu tasumisest vabastatud.

Kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS I) § 60 lg. 1 ja 64 lg. 1 alusel jätta hageja kanda.

Kostjad kohtukulude nimekirja ei esitanud.

Arvestades eeltoodut ja juhindudes TsMS I §-st 60 lg. 1 ja 4 lg. 1; TsMS §-st 436, 438, 439,

441-442 ning TsÜS §-st 5; 12; 67; 83; 94 ja 96 ning VÕS §-st 3; 33 lg. 2; 127 lg. 3 ja 4; 1043;

1045 lg. 1 p. 5 ja AÕS §-st 119 kohus

o t s u s t a s :

jätta hagi rahuldamata.

Nõuda I.LTt 4 500.00 (neli tuhat viissada) krooni riigilõivu riigituludesse.

Kohtuotsusele on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul arvates kohtuotsuse kättetoimetamisest.

Selgitada, et juhul, kui pooled ei taotle kaebuse lahendamist istungil võib ringkonnakohus

apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses.

/allkiri//pitser/

Aase Sammelselg

kohtunik

ÕIGE