2-04-1091/1 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

2-04-1091

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Tiia Mõtsnik

Otsuse tegemise aeg ja koht

26. aprillil 2006.a. Tallinnas, Kentmanni tn kohtumajas

Tsiviilasja number

2-04-1091

Tsiviilasi

OÜ K hagi RN’i, LN ja LN vastu korteriomandi

ebaseaduslikust

valdusest

väljanõudmiseks

ja

alusetu

rikastumise hüvitamiseks

Menetlusosalised ja nende

esindajad

hageja OÜ K (registrikood XXX, asukoht XXX);

hageja lepinguline esindaja Sven Soeson (OÜ Aaloe

Konsultatsioonid, XXX);

kostja RN, sünd. XXX.a., elukoht XXX);

kostja LN, sünd. XXX.a., elukoht XXX);

kostja LN, sünd. XXX.a., elukoht XXX);

kostjate lepinguline esindaja Jüri Asari (õigusbüroo Invictus,

XXX. RESOLUTSIOON

Jätta hagi rahuldamata.

Mõista OÜ-lt K RN’i, LN ja LN kasuks solidaarselt kostjate kantud kohtukulud 15 000

krooni.

Hageja kantud kohtukulud jätta hageja enda kanda.

Edasikaebamise kord

Pool võib esitada 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem, kui viie

kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest, apellatsioonkaebuse

Tallinna Ringkonnakohtule.

Asjaolud ja hageja nõue

Hagiavalduse kohaselt on hageja Tallinnas aadressil XXX paikneva kinnistu omanik. Kinnistul

asuvad hoone, mida kasutatakse elamiseks, garaažid ja kuurid.

Tallinna Kesklinna Valitsuse rahvastikuregistri osakonna andmetel elavad XXXkorteris nr 25

kostjad RN, LNja LN. Korter on kolmetoaline, pindalaga 58,4m2. Kostjad kasutavad ka kinnistul

asuvat kuuri.

Hageja esitas 02.06.2004.a. Tallinna Kesklinna Valitsuse rahvastiku arvestuse osakonnale

avalduse XXX elavate kostjate aadressiandmete muutmiseks. 16.08.2004.a. rahvastikuregistri

osakonna otsusest nähtub, et kostjate elukoha andmeid ei muudetud, kuna isikud ei nõustunud

ruumi omaniku taotlusega. Hagejal ei olnud esitada rahvastikuregistri osakonnale dokumente,

mis tõendaksid kostjatel nimetatud eluruumi kasutamise õiguse lõppemist.

Rahvastikuregistri seaduse § 48 lõike 1 kohaselt ei anna rahvastikuregistrisse kantud elukoha

aadressiandmed isikule õigust aadressijärgset ruumi elukohana kasutada, kui puudub ruumi

kasutamise õigus elamuseaduses sätestatud alustel. Elamuseaduse (edaspidi ES) § 4 kohaselt

võib eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks olla omandiõigus eluruumile, liikmelisus

elamuühistus, eluruumi üürileping või mõni muu seaduses ettenähtud alus. Hageja on seisukohal,

et kostjatel puudub elamuseadusest tulenev alus eluruumide kasutamiseks. Samuti ei ole hageja

sõlminud kostjaga üürilepingut. Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 68 lõike 1 kohaselt on

omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada

ning nõuda teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede

kõrvaldamist ning lõike 2 kohaselt võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seaduse või

teiste isikute õigustega. AÕS § 44 lõike 1 kohaselt on valduse rikkumisel valdajal õigus nõuda

rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist. AÕS § 89 kohaselt on omanikul õigus

nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud

valduse kaotamisega.

Kinnistusraamatus puuduvad kanded kolmandate isikute õiguste kohta Tallinnas, XXX asuva

kinnistu osas. Kostjate võimalik üürisuhe ei ole kantud kinnistusraamatusse.

11.08.1987.a. Tallinna Linna RSN Täitevkomitee Puhkeparkide direktsiooni kirjast nr. 646/I-02

nähtub, et XXX hoone kasutuselevõtt oli planeeritud pärast kapitaalremonti näitus- ja

kujundusmaterjalide tootmisbaasina.

29.06.1993.a. vastuvõtmise-üleandmise akti leheküljel 2 on kirjas: „Tallinna linna Mere TK

22.07.1987.a. määruse nr. 307 alusel on maja tunnistatud avariiliseks ning ei vasta elunormide

sanitaartingimustele.“ Samuti on toodud välja, et elamu ei vasta tehnilistele tingimustele, maja

katus laseb läbi, nõuab viivitamatult remonti, veevarustus on avariiseisundis.

Tallinna Linnavolikogu 21. märtsi 1996.a. otsusest nr. 25 nähtub, et XXX asuv elamu kuulus

lammutamisele.

Tallinnas, XXX, asuv elamu ei vasta Vabariigi Valitsuse 26.01.1999.a. määrusele nr. 38

„Eluruumidele esitatavate nõuete ja üüri arvestamise korra kinnitamine“ (edaspidi eluruumidele

esitatavate nõuete kord). Nimetatud korra punkti 1 kohaselt on nõuete eesmärgiks inimestele

ohutu ja tervisliku keskkonna tagamine. Punkti 11 kohaselt peab eluruum vastama siseministri 3.

juuli 1998.a. määruses nr. 25 „Tuleohutuse üldnõuded“ (edaspidi tuleohutuse nõuded) toodud

nõuetele.

Seega vajas maja juba aastaid kapitaalremonti, oli tunnistatud avariiliseks ja kuulus

lammutamisele. Kuna elamu on avariiohtlikus seisundis, selle elektri- ja tehnovarustussüsteemid

ning küttekehad ei vasta nõuetele, siis ei vasta elamu ka tuleohutuse nõuetele.

Hageja sai XXX kinnistu omanikuks 26.05.2004.a. kinnistamisavalduse alusel 30.06.2004.a.

Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 323 lõike 1 kohaselt võib uus üürileandja üüritud asja

võõrandamise või koormamise tõttu üürilepinguga kolme kuu jooksul üles öelda, teatades sellest

ette kolm kuud. Lisaks võib VÕS § 317 kohaselt kumbki lepingupool eluruumi üürilepingu üles

öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud ohuga inimese tervisele.

VÕS § 313 lõike 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama.

Seega juhul, kui poolte vahel eksisteerib hageja teadmata üürisuhe, on see VÕS § 323 lõikes 1 ja

§-s 317 toodud alustel esitatud ülesütlemisteate kohaselt lõppenud mitte hiljem kui alates 13.

detsembrist 2004.a.

Hagejal on XXX elumaja vaja tungivalt ise, et see lammutada ja ehitada sinna uus elumaja.

03.09.2004.a. väljakolimise-üürilepingu ülesütlemise teatises teavitas hageja kostjaid, et hageja

lõpetab võimaliku õigussuhte alates 13. detsembrist 2004.a. Samaks kuupäevaks paluti ruumid

vabastada.

Hageja on seisukohal, et kostjad vastutavad eluruumi ebaseadusliku valdamise eest vastavalt

VÕS §-idele 1037 kuni 1040. VÕS § 1037 lõike 1 kohaselt peab õigustatud isiku nõusolekuta

tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise,

segamise või ümbertöötlemisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) õigustatud isikule

hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Hageja on seisukohal, et käesoleval juhul

kuulub hüvitamisele ja kohaldamisele keskmine üüritasu võrreldavas kahetoalises korteris.

Väljatrükkidest ajalehtedest „Soov“ ja „Kuldne Börs“ nähtub, et ahjuküttega korterite üürid on

vahemikus 2100 kuni 4200 krooni kuus. Kuna kostjad kasutavad ka kuuri, siis hageja leiab, et

lähedane on kuulutus, kus pakutakse 2-toalist ahjuküttega vannitoata korterit autobussijaama

piirkonnas koos puukuuriga. Nimetatud eluruumi üüriks kuus on 2100 krooni.

Eeltoodust tulenevalt on hageja seisukohal, et kostjad kuuluvad nende poolt kasutatavast

eluruumist väljatõstmisele teist eluruumi vastu andmata ning nende poolt Tallinnas, XXX

asuvate kuuride kasutamine kuulub lõpetamisele.

Dokumentaalsete tõenditena on hagejad esitanud: koopia Tallinna Linnavalitsusele tehtud

avaldusest elukohaandmete muutmiseks (tlk. 12); väljatrüki Ametlikest Teadaannetest

elukohaandmete muutmise teatega (tlk. 13); koopia rahvastikuregistri osakonna vastusest

(tlk. 14); koopia kostjate vastuskirjast rahvastikuregistri osakonnale (tlk. 15); koopiad korteri

üürileandmise kuulutustest (tlk. 16-24); koopia majavalduse plaanist (tlk. 25); koopia

11.08.1987.a. Tallinna Linna RSN Täitevkomitee Puhkeparkide direktsiooni kirjast nr. 646/I-02

(tlk. 26); koopia Tallinna Linnavolikogu 21. märtsi 1996.a. otsusest nr. 25 (tlk. 27); koopia

29.06.1993.a. vastuvõtmise-üleandmise aktist (tlk. 28); koopia teatisest väljakolimiseks-

üürilepingu ülesütlemisest (tlk. 29-30); koopia korterite plaanist (tlk. 31); koopia ruumide

eksplikatsioonist (tlk. 32); fotod XXX elumajast ja kuurist (tlk. 33-44; 150-153); koopia

eksperthinnangust

hoone

seisukorra

kohta

(tlk.

89-95);

väljavõtte

elektroonilisest

kinnistusregistrist (tlk. 97); koopia Tallinna Linnavalitsuse 14.03.2001.a. korraldusest nr. 863-k

XXX ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramiseks ja ostueesõigusega erastamiseks (tlk.

99-100); koopia Tallinna Hooneregistri tõendist (tlk. 101); koopia RE Eesti Kütus bilansitõendist

(tlk. 102); koopia majavalduse plaanist (tlk. 108); koopia seletuskirjast Tallinna Naftabaasi

krundi planeerimiskavandi kohta (tlk. 124-126); koopia arhitektuur-planeerimise ülesandest (tlk.

131-135);

Hageja palub:

1. kohustada kostjaid Tallinnas, XXX asuvat elamumaad vabastama ja tõsta kostjad nende

kasutuses olevast korterist nr. 3 välja teist eluruumi vastu andmata;

2. lugeda kostjate kasutusõigus Tallinnas, XXX paiknevatele hoonetele (ka kuurile)

lõppenuks;

3. mõista kostjatelt solidaarselt välja ruumide kasutamise harilik väärtus iga kalendrikuu

eest alates 30.06.2004.a. kuni kohtuotsuse tegemiseni summas 2100 krooni;

4. välja mõista kostjatelt solidaarselt hageja kohtukulud.

Kostja vastuväited

Kostjad hagi ei tunnista. Kostjate väidete kohaselt sõlmis LN01.08.1993.a. RE-ga Eesti Kütus

eluruumi üürilepingu. Lepingu tähtajaks oli 01.07.1997.a. Vastavalt ES § 32 lõikele 2 pikenes

üürileping kuni 01.07.2002.a. VÕS, TsÜS ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise

seaduse (edaspidi VÕSRS) § 21 lõike 1 kohaselt kohaldatakse enne 01.07.2002.a. sõlmitud

kestvuslepingutele alates 01.07.2002.a. jõustunud TsÜS-s ja VÕS-s sätestatut. Vastavalt VÕS §

310 lõikele 1 juhul, kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist,

loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele

lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Kuna üürilepingu tähtaja möödumisel

kumbki pool ei teavitanud teist poolt kirjalikult üürilepingu lõppemisest, kehtib kostjate ja hageja

vahel tähtajatu üürileping, mis on sõlmitud 01.08.1993.a.

Hagejal puudub õigus VÕS § 323 lõike 1 alusel üürilepingu ülesütlemiseks. Üürilepingu võib

omandaja sel põhjusel öelda üles ise vaid siis, kui vajab ruume tungivalt endale elamiseks.

Hageja äriplaanidest nähtuvalt ei vaja hageja XXX-25 asuvat korterit tungivalt endale.

Hagejal puudub alus kahju väljanõudmiseks VÕS § 1037 alusel. Nimetatud säte reguleerib

lepinguvälise kahju hüvitamist. Juhul, kui hageja soovib esitada kostjate vastu nõude kohustuse

rikkumise eest, peab hageja tuginema VÕS §-le 101.

Kostjate valduses olev korter ei ole elamiskõlbmatu. Hageja äriplaanidest ei tulene, et hageja

soovib maja lammutada. Vastupidi, üüri tasumise nõue näitab, et hageja soovib kasutada ruume

väljaüürimise eesmärgil.

Kostjate õigust eluruumi kasutamiseks kinnitab ka 30.05.1979.a. väljaantud order nr. 3445.

Asjaolu, et kostjate üürilepingu suhtes ei ole kantud kinnistusraamatusse märget, ei näita

üürilepingu puudumist. Üürnike olemasolust oleks pidanud hagejat teavitama maja müüja.

Hageja viidatud Tallinna Linna Mere RSN TK 22.07.1987.a. määrus nr. 307, millega maja on

tunnistatud avariiliseks ja ei vasta sanitaartingimustele, ei ole kostja teada säilinud. Kostja teada

ei ole XXXelamu elamufondist välja arvatud.

Hageja ei ole näidanud, millistele eluruumidele esitatavate nõuete korra punktidele XXXelumaja

ei vasta.

Tallinna Linnavolikogu 21.03.1996.a. otsuses on kirjas, et maja kuulub lammutamisele, kuid

selles ei ole märget maja elamiskõlbmatuse või varisemisohtlikkuse kohta.

Hoone elamiskõlbmatust ei kinnita ka hageja esitatud OÜ Ehitusekspert eksperthinnang. Selles

on märgitud, et hoone on kaasaja mõttes vananenud ruumilahendusega, tervikuna tuldkartev,

halva soojapidavusega ja kulunud tehnovõrkudega. Samas on lisatud, et hoone põhi-

kandekonstruktsioonid on tugevuse seisukohalt veel piisavad kasutamiseks.

Kostjad on võetud 29.08.1997.a. Kesklinna valitsuse elamispinna osakonna teatise kohaselt

arvele kui erastamisele mittekuuluvas eluruumis elav perekond. Kuni käesoleva ajani ei ole neile

Tallinna linna poolt elamispinda võimaldatud.

Hageja peaks andma kostjatele uue eluruumi, mitte nõudma nende väljakolimist ilma teist

eluruumi vastu andmata.

Dokumentaalse tõendina on kostjad esitanud koopia eluruumi üürilepingust (tlk. 74 -76); koopia

elamispinna kasutamise orderist nr. 3445 (tlk. 170); koopia RE Eesti Kütus tõendist (tlk. 171);

koopia Tallinna Linnaarhiivi kirjast (tlk. 172); ja koopia Tallinna Kesklinna Valitsuse

elamispinna osakonna teatisest (tlk. 173).

Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata, jätta hageja kohtukulud tema enda kanda ja mõista

hagejalt välja kostjate kantud kohtukulud.

Kohtu põhjendused

Asjas ei ole vaidlust selle üle, et kostjad kasutavad elamispinnana hageja omandis olevat korterit

aadressil Tallinn, XXX-25, ja et nad ei ole maksnud hagejale korteri kasutamise eest tasu. Asjas

vaieldakse selle üle, kas hageja ja kostjate vahel on üürisuhe, kas hageja vajab korterit tungivalt

endale, kas korteris elamine on seotud olulise ohuga kostjate tervisele, ning kas ja millise summa

kostjad seoses eluruumi kasutamisega hagejale võlgnevad. Ka on kumbki pool taotlenud

kohtukulude hüvitamise kohustuse panemist teisele poolele.

Kohus, uurinud toimiku materjale, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kohus märgib, et

materiaalõigus ei tunne nõuet isiku väljatõstmiseks, mistõttu kohus loeb hageja esitatud nõuet

vindikatsiooni ehk omandi väljanõudehagiks, mille sisuks on asja väljanõudmine ebaseaduslikust

valdusest oma valdusse.

Esmalt analüüsib kohus, kas hageja ja kostjate vahel on otsuse tegemise hetkel üürisuhe. Hageja

on väitnud, et kuivõrd kostjate esitatud RE Eesti Kütus ja LN vahel 01.08.1993.a. sõlmitud

eluruumi üürilepingu originaali ei ole kohtule esitatud, on alust kahtlustada lepingu võltsitust.

Kohus märgib, et vastavalt TsMS § 273 lõikele 1 esitatakse kirjalik dokument kas

algdokumendina või ärakirjana. TsMS § 272 lõike 3 kohaselt eeldatakse esitatud dokumendi

õigsust. Seega kui hageja leiab, et esitatud üürileping on võltsitud, on ta kohustatud seda

vastavalt TsMS § 272 lõikele 3 tõendama. Hageja seda teinud ei ole. Seega lähtub kohus TsMS §

272 lõikes 3 sätestatud eeldusest, et üürileping, mille koopia kohtule esitati, oli tegelikult olemas.

Edasi vajab kindlaks tegemist asjaolu, kas üürileping on asjas otsuse tegemise hetkel kehtiv.

Kostjate esitatud üürilepingu kohaselt oli üürilepingu tähtajaks 01.07.1997.a. Hageja on

seisukohal, et ES § 32 lõike 3 kohaselt saab üürileping ES § 32 lõike 1 alusel pikeneda vaid ühe

korra. Kohus märgib, et ES § 32 lõige 3 ei kuulu antud asjas kohaldamisele. Kuivõrd lepingus oli

märgitud selle kehtivuse viimaseks päevaks 01.07.1997.a., pikenes kostjate üürileping ES § 32

lõike 2 alusel viieks aastaks alates 02.07.1997.a., seega kuni 01.07.2002.a. Alates 01.07.2002.a.

jõustunud ES §-i 32 lõike 4 kohaselt kohaldatakse ES §-i 32 omandireformi aluste seaduse § 121

lõikes 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu

ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Kostjatega ei ole sõlmitud

omandireformi aluste seaduse § 121 lõikes 3 sätestatud eluruumi üürilepingut. Vastavalt VÕSRS

§ 21 lõikele 1 kohaselt kohaldatakse enne 01.07.2002.a. sõlmitud kestvuslepingutele alates

01.07.2002.a. jõustunud TsÜS-s ja VÕS-s sätestatut. Seega reguleerib kostjate üürisuhet

01.07.2002.a. jõustunud VÕS (jõustus üks päev enne üürilepingu tähtaja lõppu). Kostjatel oli

eluruumi eelmise omanikuga sõlmitud tähtajaline üürileping, mis oli ES § 32 lõike 2 alusel

pikenenud viieks aastaks (02.07.1997 kuni 01.07.2002). VÕS § 15 lõige 3 käesoleval juhul ei

kohaldu, kuna nimetatud paragrahvi rakendusalas on tähtajatud üürilepingud. VÕS § 309 lõike 1

kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem

erakorraliselt üles öeldud. Asjas ei ole väidetud, et lepingut oleks enne 01.07.2002.a.

erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 310 kohaselt kui tähtajalise üürilepingu möödumisel jätkab

üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või

üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Tsiviilasjas ei ole

väidetud, et üürileandja (eluruumi endine omanik) või üürnik oleks avaldanud tahet leping

lõpetada. Seega muutus kostjate ja eluruumi endise omaniku vahel sõlmitud tähtajaline

üürileping (mis oli korra pikenenud viieks aastaks) VÕS § 310 alusel tähtajatuks üürilepinguks.

VÕS § 291 lõike 1 kohaselt kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku

valdusse andmist, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja

omandajale. Seega asendus kostjate üürilepingus 30.06.2004.a. (omanikukande tegemisega

kinnistusraamatus) eluruumi endine omanik hagejaga. Kohus nõustub kostjatega selles, et

üürilepingu olemasolust oleks müügilepingu sõlmimisel pidanud hagejat teavitama kinnistu

müüja. Asjaolu, kas hageja kinnistu ostu-müügilepingu sõlmimisel teadis üürilepingu

olemasolust, samuti asjaolu, kas märge üürilepingu kohta oli katud kinnistusraamatusse, ei

avalda mõju üürisuhte kehtivusele ega oma seetõttu tähtsust asja lahendamisel. Vastavalt VÕS §

324 seisneb nimetatud märke kinnistusraamatusse kandmise mõte üürniku kaitses VÕS §-st 323

tuleneva ülesütlemise eest.

VÕS § 323 lõike 1 kohaselt üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele

üürileandjale üüritud asja võõrandamise tõttu võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu

jooksul üles öelda, teatades sellest ette kolm kuud. VÕS § 323 lõige 1 seab üürilepingu

nimetatud viisil ülesütlemise tingimuseks asjaolu, kui elu- või äriruumi omandaja vajab üüritud

ruumi tungivalt ise. Hageja on esitanud kostjatele 03.09.2004.a. väljakolimise-üürilepingu

ülesütlemise teatise, millega avaldas, et lõpetab võimaliku õigussuhte alates 13. detsembrist

2004.a. Samaks kuupäevaks paluti ruumid vabastada. Alljärgnevalt on vaja tuvastada, kas hageja

vajab üüritud ruume tungivalt endale.

Hageja on äriühing, kelle tegevusaladeks on märgitud äriregistrisse nii kinnisvaraarendus kui ka

kinnis- ja vallasvara haldamine, teenindamine, rent ja kaubandus. Hageja on väitnud, et ta vajab

kostjate valduses olevat korterit seoses sellega, et soovib selle lammutada ja ehitada asemele uue

elumaja. Vastavaid äriplaane, sh planeeringuid, hageja kohtule esitanud ei ole. Kohus leiab, et

hageja vastavad väited on jäänud kohtumenetluses tõendamata. Kohus leiab ka, et kuna tegemist

on juriidilise isikuga, siis VÕS § 323 lõike 1 toodud ülesütlemisalus hageja toodud põhjendustel

kohaldamisele ei kuulu, kuna nimetatud säte peab silmas kinnisasja omandaja isiklikke vajadusi.

Kohus leiab, et hageja äriline huvi kasumit teenida elamu lammutamise ja uue elamu ehitamise

kaudu ei ole käsitletav tungiva isikliku vajadusena ruumi järele. Eeltoodust tulenevalt leiab

kohus, et hagejal puudus alus öelda üürileping üles VÕS § 323 lõike 1 alusel.

Väljakolimise-üürilepingu ülesütlemise teatises on märgitud ka, et maja on avariiohtlikus

seisundis ja ei vasta eluruumidele kehtestatud nõuetele. Hageja on viidanud kohtumenetluses

VÕS §-le 317, mille kohaselt võib kumbki lepingupool eluruumi üürilepingu üles öelda, kui

eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele.

Seega analüüsib kohus järgnevalt, kas vaidlusaluse eluruumi kasutamine võiks põhjustada olulist

ohtu kostjate tervisele. Juba 23.04.1965.a. arhitektuur-planeerimise ülesandes märgitakse, et

krunt on hoonestatud Nafta tn. 3, 3a ja 3b asuvate elamute ja kuuridega, mis kuuluvad

lammutamisele (tlk. 131). Nimetatud dokumendis on märgitud ka, et Nafta tn 3, 3a ja 3b asuvate

elamute ja kõrvalhoonete lammutamine on nähtud ette Tallinna Linna TSN TK 19.03.1965.a.

otsusega nr. 75 (tlk. 134). Kohus nõustub kostjatega selles, et asjaolu, et hoone on otsustatud

lammutada, ei pea olema seotud hoone ohtlikkusega seal elavate inimeste tervisele. Nii on

Tallinna Naftabaasi krundi planeerimiskavandi seletuskirja kohaselt (tlk. 124) juhtunud elumaja

rajamisel Nafta ja Palli (praegune Filmi tn.) nurgale eksitus, mistõttu elumaja paikneb osaliselt

Palli tänava alla kuuluma mõeldud alal. Lammutamisotsuse aluseks võis olla asjaolu, et maja

asend tänavapildis on ebasoodne. Hageja esitatud eksperthinnangust hoone seisukorra kohta (tlk.

89-95) nähtub, et hoone trepp on läbi kulunud ja tuleks välja vahetada; sarikad, toolvärk on

suhteliselt kulunud, katusekate vajab väljavahetamist, enamus ruume on aastakümneid kasutatud

antisanitaarsetena, hoone siseviimistlus on tervikuna kulunud ja vajab uuendamist,

elektripaigaldis vajab väljavahetamist, välisviimistlust tuleks uuendada, põrandad on kulunud ja

tuleks välja vahetada, küttekolded ja korstnad on amortiseerunud, aknad-uksed kulunud ja tuleks

välja vahetada, osa laetaladest tuleks välja vahetada, elamu on vananenud ruumiprogrammiga,

laiaulatusliku remondi läbiviimine ei ole majanduslikult põhjendatud, hoone on tervikuna

tuldkartev, hoone on ebapiisava soojapidavusega, hoone tehnovõrgud on vananenud, hoone

asend tänavapildis on ebasoodne, hoone asukoht takistab tänavate rekonstrueerimist.

Eksperthinnangu

arvates

on

põhjendatud

tellida

lammutusprojekt.

Esitatud

fotodelt

XXXelumajast ja kuurist (tlk. 33-44; 150-153) on näha, et hoone on tervikuna vana, remontimata

ja mõjub ebaesteetiliselt. Kohus nõustub hageja esitatud väitega, et hoone on moraalselt

amortiseerunud. Kohus nõustub hagejaga ka selles, et ei saa lugeda mõistlikuks seda, kui hageja

peaks renoveerima amortiseerunud elumaja, kui majanduslikult on otstarbekam see lammutada ja

ehitada uus elumaja. Siiski on juhul, kui hageja soovib üürilepingu üles öelda VÕS § 317 alusel,

vaja tõendada, et eluruumis elamine kujutab kostjate tervisele olulist ohtu. Eksperthinnangus

seda küsimust käsitletud ei ole. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole hageja tõendanud, et

vaidlusaluses eluruumis elamine kujutab kostjate tervisele olulist ohtu. Hageja on arvukate

tõenditega tõendanud, et elamine vaidlusaluses korteris on ebamugav, seoses hoone

tuleohtlikkusega ka mõnevõrra ohtlik, kuid nimetatud asjaolusid ei saa lugeda oluliseks ohuks

isikute tervisele VÕS § 317 mõttes. Eeltoodu alusel asub kohus seisukohale, et hageja ei ole

kohtule tõendanud vaidlusaluse eluruumi seisukorrast tingitud kestvat objektiivset ohtu inimese

tervisele ( Riigikohtu 02.03.2005.a. otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-4-05). Seega ei olnud hagejal alust

öelda üürilepingut üles VÕS §-s 317 sätestatud alusel.

Hageja leiab, et kostjatel puudub õigus käesolevas vaidluses üürilepingu ülesütlemise tühisusele

tugineda, kuna nad ei ole üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud. Kohus hagejaga selles ei nõustu.

On tõsi, et kostjad ei ole üürilepingu ülesütlemist VÕS § 329 lõikes 1 sätestatud korras

vaidlustanud. Samuti ei ole kostjad esitanud üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks vastuhagi.

Riigikohtu tsiviilkolleegium on leidnud 01.04.2004.a. lahendis tsiviilasjas nr. 3-2-1-47-04, et

VÕS § 329 lg-s 1 kehtestatud ülesütlemise vaidlustamise kord on kohaldatav juhtumeil, kui

üürnik leiab, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 326 lg 1). Alates

27.12.2003.a. on VÕS § 329 lg 1 redaktsiooni täiendatud ja seal märgitakse ka otsesõnu, et

eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks vastavalt VÕS §-le 326 peab üürnik 30 päeva

jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule. Käesolevas

asjas pole kostja väitnud, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli vastuolus hea usu

põhimõttega. Seetõttu ei tule VÕS § 326 ja § 329 asjas kohaldada ning kostja ei pidanud hagejate

üürilepingu erakorralist ülesütlemist vaidlustama VÕS § 329 lg 1 ettenähtud korras. Eeltoodust

tulenevalt saab kostja oma vastuväidetes tugineda üürilepingu ülesütlemise tühisusele ka ilma

seda VÕS §-s 329 korras vaidlustamata. Eeltoodut arvesse võttes leiab kohus, et 03.09.2004.a.

väljakolimise-üürilepingu ülesütlemise teatis on tühine ega lõpetanud üürilepingu kehtivust, kuna

üürilepingu ülesütlemiseks puudus hagejal seadusest tulenev alus. Kohus nõustub hagejaga

selles, et tal on põhiseaduse §-st 32 ja asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) §-st 68 tulenevalt õigus

oma asja vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Siiski sätestab AÕS § 68 lõige 2, et omaniku

õigused võivad olla kitsendatud teiste isikute õigustega. Juhul, kui hageja soovib hagejatega

üürilepingu lõpetamist, tuleb seda teha kooskõlas seadusega.

Hageja on esitanud VÕS § 1037 alusel kostjate vastu rahalise nõude, mille eesmärgiks on

kompenseerida hagejale hageja omandis oleva korteri tasuta kasutamisega saamata jäänud tulu.

VÕS § 1037 lõike 1 kohaselt peab õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit kasutamisega

rikkunud isik õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Esitatud nõude

suuruseks on 2100 krooni kuus alates 30.06.2004.a. kuni kohtuotsuse tegemiseni. Kohtuotsuse

tegemise päevaks on kostjad elanud vaidlusaluses korteris alates 30.06.2004.a. hagejale tasu

maksmata ca 22 kuud. Kohus leiab, et hageja rahaline nõue kostjate vastu tuleb jätta VÕS § 1037

alusel rahuldamata, kuna kostjatel oli üürilepingu näol õiguslik alus korteri kasutamiseks.

Asjaolu, et kostjad ei ole tasunud hagejale üürilepingu järgi tasumisele kuuluvat üüri, väljub

käesoleva tsiviilasja raamest, kuna hageja ei ole kostjate vastu vastavasisulist nõuet esitanud.

Samas ei ole hageja kostjate vastuväidete kohaselt ka kostjatele üüriarveid esitanud. Kohus

märgib siinjuures, et rahalise nõude rahuldamiseks peab nõue olema selge, mis tähendab

muuhulgas seda, et hageja on esitanud rahalise nõude konkreetses summas.

Hageja taotleb õigusabikulude summas 15 576 kostjatelt väljamõistmist. Kostjad taotlevad

hagejalt kohtukulude summas 15 000 väljamõistmist. Pooled teineteise kohtukulude koosseisule

ja suurusele vastu ei vaielnud. TsMS rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldatakse enne

käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende

kindlaksmääramisele seni kehtinud TsMS-s sätestatut. Varemkehtinud TsMS § 60 lg 1 mõistab

kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja

vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kohus leiab, et arvestades tsiviilasja mahtu on kostjate

kantud õigusabikulud põhjendatud, seega tuleb need hagejalt välja mõista. Kostjad on tasunud

õigusabikulud ühiselt. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kohtukulude väljamõistmise nõue

OÜ-lt K kuulub kostjatele solidaarselt.

Hageja kantud kohtukulud jäävad tema enda kanda.

Tiia Mõtsnik

Kohtunik