2-04-1670/3 · Tallinna Ringkonnakohus

Tsiviilasi nr 2-2/1477/05

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number

Kohus

Kohtukoosseis

Otsuse tegemise aeg ja

koht

Tsiviilasi

Vaidlustatud kohtulahend

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Kohtuistungi toimumise

aeg

Menetlusosalised ja nende

esindajad

RESOLUTSIOON

2-2/1477/05

Tallinna Ringkonnakohus

Tiit Kollom (eesistuja), Ande Tänav ja Gaida Kivinurm

29.12.2005 Tallinnas

AS F. hagi J. B. vastu 12 402 kr. väljamõistmiseks ja

eluruumist väljatõstmiseks

Tallinna Linnakohtu 01.07.2005 otsus tsiviilasjas nr

2/277-9976/04

AS F. apellatsioonkaebus

29.12.2005

Kirjalik menetlus

Jätta Tallinna Linnaohtu 01.07.2005 otsus muutmata

ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtu kaudu

Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Asjaolud

Hagejale kuulub korteriomand Tallinnas, XXX, mida kostja kasutab üürilepingu alusel.

22.11.2004 esitatud hagis palus AS F. välja mõista J. B.-lt üüri ja kommunaalteenuste

võlgnevus 12 402 kr. ja tõsta ta XXX eluruumist välja. Viimase nõude aluseks märkis

hageja, et ta on kostjale seoses suure üürivõlgnevusega üürilepingu 30.juunist 2004 üles

öelnud, millise ülesütlemiseavalduse sai kostja kätte 05.07.2004, ja millist ta ei ole

vaidlustanud, kuid ei ole ka korteri

valdust üle andnud. Kostja peab seoses lepingu ülesütlemisega eluruumi vabastama VÕS

§ 334 lg.1 alusel.

Kostja vaidles hagile eluruumist väljatõstmiseks vastu. Ta väitis, et ülesütlemisavaldus on

tühine, kuna selles ei ole selgelt väljendatud ülesütlemise põhjus. Ta selgitas, et siis, kui

elamu omanikuks sai hageja (22.03.2002), tõstis hageja üüri 8 kroonilt 15 kroonini

ruutmeetri eest, mis oli elanike poolt vaidlustatud üürikomisjonis. Viimase 10.05.2004

otsusega, mis jõustus 30.05.2004, tunnistati üüri tõstmine seaduslikuks. Võlgnevus tekkis,

sest kostja tasus sinnamaani endise üüri suuruse järgi. Kogunenud võlgnevuse kohene

tasumine on tal takistatud, kuna ta on pensionär ja peale abikaasa surma 2003.a.

veebruaris jäi ta üksikuks.

10.05.2005 tasus kostja hagejale hagis näidatud võlgnevuse. Kostja täiendas oma

vastuväited, kinnitades, et hageja ei andnud talle mõistlikku tähtaega võlgnevuse

tasumiseks.

Linnakohtu otsus

Tallinna Linnakohtu 01.07.2005 otsusega lõpetati menetlus hageja nõudes kostjalt 12 402

kr. võlgnevuse väljamõistmiseks ja jäeti hagi kostja väljatõstmiseks rahuldamata. Kostjalt

mõisteti hageja kasuks välja 1050 kr. kohtukulu. Õigusabikulu jäeti poolte endi kanda.

Otsuse põhjenduste kohaselt tuleb võlgnevuse nõude osas asja menetlus lõpetada seoses

hageja loobumisega nõudest, kuna kostja täitis selle nõude peale hagi esitamist. TsMS §

62 lg.2 kohaselt tuleb kostjalt välja mõista sellelt summalt tasumisele kuuluv ja hageja

poolt tasutud riigilõiv 1050 kr. Hagi väljatõstmiseks tuleb jätta rahuldamata, sest

üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel on VÕS § 196 lg.2 kohaselt üürileandjal kohustus

anda üürnikule mõistlik tähtaeg võlgnevuse tasumiseks. Hageja on kostja abikaasale

suunatud 28.11.2003 kirjaga palunud võlgnevus 5810.31 kr. tasuda 31.detsembriks 2003.

Meeldetuletuse saatmise ajal oli poolte vahel vaidlus üürikomisjonis seoses üüri

suurendamisega, mistõttu kohus leiab, et nimetatud meeldetuletuse saatmisega ei ole

täidetud üürilepingu ülesütlemise eeldus VÕS § 196 lg.2 mõttes. Puudub vaidlus selles, et

kostja tasus üürikomisjoni menetluse ajal üüri määras, mis kehtis enne selle suurendamist

hageja poolt. VÕS §-de 6, 196 lg.2 ja 327 lg.2 mõtte ja vaidluse asjaolude kohaselt

tulnuks hagejal anda kostjale mõistlik tähtaeg võlgnevuse tasumiseks peale üürikomisjoni

otsuse jõustumist, kuivõrd asjas ei ole leidnud tõendamist kostja pahauskne käitumine

seoses üürikomisjoni menetlusega. Kuivõrd VÕS § 196 lg.2 eeldus on täitmata, leiab

kohus, et ülesütlemine on tühine ja seetõttu tuleb eluruumist väljatõstmise nõue jätta

rahuldamata.

Hageja apellatsioonkaebus ja kostja vastus

Apellatsioonkaebuses palub hageja linnakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega

kohustada kostjat hagejale eluruumi tagastama ja kostja eluruumist välja tõsta. Kaebuse

põhjendustel on linnakohus ebaõigesti tõlgendanud VÕS §-i 196. See ei sätesta mõistliku

tähtaja andmise vormi ega tähtaja pikkust. Samuti ei tulene sellest, et tähtaja andmisel

võlgnevuse kustutamiseks tuleks üürnikku hoiatada, et vastasel korral leping lõpetatakse.

Käesoleval juhul teavitas apellant kostjat võla olemasolust ja andis mõistliku tähtaja võla

tasumiseks – 33 päeva. Kohtu poolt VÕS §-le 196 antud

2(4)

tõlgendus rikub oluliselt poolte võrdsuse põhimõtet. On tuvastatud, et vastustajal oli

pikaajaline võlgnevus, mille ta tasus alles kohtumenetluse käigus. Samuti on tuvastatud, et

ülesütlemisavaldus vastas VÕS § 325 nõuetele ja kostja ei ole ülesütlemisavaldust

vaidlustanud. Seega on täidetud kõik eeldused üürilepingu erakorraliseks lõpetamiseks.

Kohtumenetluses ei ole esitatud ühtegi tõendit üürikomisjonis olnud vaidluse aluse ja sisu

kohta ja kohus on lähtunud üksnes vastustaja lepingulise esindaja väidetest. Kohus on

rikkunud TsMS §-is 227 lg.2 sätestatud põhimõtet, et kohus rajab otsuse ainult neile

tõenditele, mida kohtuistungil uuriti. Üürikomisjonis olnud vaidlusega seonduvaid

küsimusi ei ole käesolevas kohtumenetluses uuritud ja isegi üürikomisjoni otsust ei ole

käesolevas kohtumenetluses esitatud.

Kostja oma vastuses palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused

Ringkonnakohus leidis, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. Kolleegium

nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 330 lg.5 kohaselt ei pea

vajalikuks neid korrata.

Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium, et linnakohus on õigesti kohaldanud

VÕS §-i 196 lg.2, mille kohaselt kestvuslepingu võib kumbki pool mõjuval põhjusel üles

öelda, kuid kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine pool rikub lepingulist kohustust, võib

lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku

tähtaja tulemusteta lõppemist. VÕS § 326 järgi võib eluruumi üürnik üürilepingu

ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu

põhimõttega. VÕS § 327 lg.2 kohaselt üürileandja poolne eluruumi ülesütlemine on

vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas

üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle. Riigikohtu kohtupraktika kohaselt

võib üürnik vaidlustada üürilepingu ülesütlemise ka siis, kui tema vastu on esitatud hagi

üürilepingu ülesütlemise tõttu korterist väljatõstmiseks, olgugi et ta ei vaidlustanud

üürilepingu ülesütlemist eraldi hagi esitamisega.

Ülaltoodud sätete koosmõjust on kohus õigesti leidnud, et hageja oleks pidanud VÕS §

196 lg.2 kohaselt andma kostjale pärast üürikomisjoni menetluse lõppemist mõistliku

tähtaja võlgnevuse tasumiseks, ja kuivõrd ta seda ei teinud, on hageja ülesütlemisavaldus

tühine.

Kostja on oma vastuväidetes hagile osundanud, et üürivõlgnevus tekkis seoses sellega, et

hageja tõstis üüri 8 kroonilt ühe ruutmeetri eest 15 kroonile, ja et tema tasus kuni

üürikomisjoni otsuseni üüri endise tariifi (8 kr.) järgi. Nimetatud asjaolu nähtub hageja

esitatud üüri arvestuse kaartidest ja kostjale esitatud arvetelt, ning seda asjaolu ei

vaidlustanud ka hageja. Seega on kohus õigesti leidnud, et selle asjaolu üle puudub

vaidlus. Kostja pool kinnitas ka, et üürikomisjon tegi otsuse üüri tõstmise seaduslikkuse

kohta 10.05.2004 ning see jõustus 30.05.2004, ja ka sellele ei vaielnud hageja vastu.

Hageja on kohtuistungil üksnes kinnitanud, et üürikomisjon leidis oma otsuses, et hageja

on üüri tõstes seaduslikult käitunud (toimiku lk. 107). Seetõttu on alusetu

apellatsioonkaebuse väide, et ei ole esitatud ühtegi tõendit üürikomisjonis olnud vaidluse

aluse ja sisu kohta ning et kogu nimetatud menetluse sisu ja selle toimumine ei ole

kohtumenetluses tõendamist leidnud. Kohtuistungil on linnakohus toimiku

3(4)

materjalid avaldanud, seetõttu on ebaõige apellandi väide, et kohus rikkus otsust tehes

TsMS § 227 lg.2 sätteid. TsMS §-ist 319 lg.2 tulenevalt ei ole poolel õigus

apellatsioonkaebuses tugineda uutele asjaoludele, mida ta ei ole esimese astme kohtus

esile toonud, antud juhul esitada väidet, et kostja ei ole oma vastuväidete aluseks olevaid

asjaolusid piisavalt tõendanud.

Tiit Kollom

Ande Tänav

Gaida Kivinurm

4(4)