2-05-436/3 · Tallinna Ringkonnakohus

Tsiviilasja number

Kohus

Otsuse tegemise aeg ja koht

Kohtukoosseis

Tsiviilasi

Vaidlustatud kohtulahend

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kohtuistungi toimumise aeg

Eesistuja U. Loonurm, liikmed M.

Merimaa ja M.Reino

AS E. hagi V. J., T. J., P. M., V. N., V. R. ja Ü. U. vastu

hoonestusõiguse seadmiseks.

Tallinna Linnakohtu 04.07.2005 otsus nr 2/287-1173/05

AS E. apellatsioonkaebus

25.11.2005, avalik kohtuistung

Hageja esindaja vandeadv. O.K. ja kostja ning teiste kostjate

esindaja M.L.

Jätta Tallinna Linnakohtu 04.07.2005 otsus muutmata ja

apellatsioonkaebus rahuldamata.

Kohtuotsuse peale saab edasi kaevata Riigikohtule 30 päeva

jooksul otsuse avalikult teatavaks tegemisest ringkonnakohtu

kaudu.

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

AS E. esitas 11.02.2005 Tallinna Linnakohtule hagi V. J., T. J., P. M., V. N., V. R. ja Ü. U. vastu ning

taotles AÕSRS § 13 lg 5 alusel hagejale kuuluva viilhalli alusele ja selle teenindamiseks vajalikule

maale hageja kasuks hoonestusõiguse seadmist. Menetluse käigus astus protsessi P. M. õigusjärglasena

M. L..

Hagiavalduse kohaselt on Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna kinnistusregistri

registriossa nr 156063 sisse kantud maaüksus Tallinnas Paldiski mnt 124B, suurusega 69505m2, mille

omanikena on 13.02.2004 sisse kantud kostjad, kõik 1/6 mõttelises osas. 19.01.2000 sõlmitud ostu-

müügilepinguga omandas hageja OÜ-lt L. ehitise Tallinnas Paldiski mnt 122, mis on kantud

ehitisregistrisse (kood 101017360) nimetusega viilhall ja kasutusotstarbega kaubandushoone või

kauplus, pindalaga 576m2 (t.lk 6, 7-9). Hagejale kuuluv viilhall asub kostjatele kuuluval kinnistul.

Hagejal ei ole õnnestunud kostjatega hoonestusõiguse seadmises kohtuväliselt kokku leppida. Pooled

on saavutanud põhimõttelise kokkuleppe hoonestusõiguse seadmise võimalikkuses, kuid notariaalse

hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimine on takistatud seetõttu, et kostja P. M. on tunnistatud

kohtu poolt teadmata kadunuks. Viilhalli on aastaid kasutatud ja kasutatakse ka praegu

sihtotstarbeliselt kaubandustegevuseks. Hageja leidis, et kuna Tallinna Linnavalitsus on talle

väljastanud tegevus- ja kauplemislubasid toiduainete, alkoholi ja tubakatoodete müügiks hageja

kaupluses Alkomarket, on linnavalitsus sellega välistanud võimaluse,

KOHT UOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

2-2/1451/05

Tallinna Ringkonnakohus

12.12.2005, Tallinn

Menetlusosalised ja nende

esindajad

RESOLUTSIOON

et tegu on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega ja sisuliselt tunnistanud ehitise nõuetele vastavaks.

Hageja on alates viilhalli omandamisest tasunud tema kasutuses oleva maa eest maamaksu. Hageja

pöördus kohtusse hoonestusõiguse seadmiseks AÕSRS § 15 lg 1 sätestatud ühe aastase tähtaja jooksul.

Hagejale kuuluva viilhalli alune pindala ja suletud netopind on 576m2. Seda arvestades on ehitisealuse

ja ehitise teenindamiseks vajalik maa suurus 1276m2, mis on 1276/69505 mõttelist osa kinnistust.

Hageja arvestas viilhalli eeldatava püsimise tähtajaks 75 aastat ja taotles hoonestusõiguse seadmist 75

aastaks. Hoonestusõiguse aastatasuks arvestas hageja 3% kasutatava maa maksustamishinnast.

Hoonestusõiguse

eest

tasu

maksmise

kohustuse

palus

hageja

kanda

reaalkoormatisena

kinnistusraamatusse.

Kostjate vastuväited

Kostjad leidsid, et hagi on aluseta ja pahatahtlik ning palusid selle rahuldamata jätta. Hagejal oli juba

ostu-müügilepingu sõlmimisel selge, et tegu on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega. Viilhall on

hooneregistrisse ja edasi ehitisregistrisse kantud õigusliku aluseta, s.t kasutusloata, vaid

enampakkumise korraldamise akti alusel, mis kande tegemise ajal kehtinud TsÜS § 66 alusel on tühine

tehing. Hageja väide, et ta on esitanud taotluse maa ostueesõigusega erastamiseks, kuid tal ei ole olnud

võimalik seda realiseerida, on pahauskne ja kohut eksitav. Viilhalli ostu-müügileping sõlmiti

19.01.2000, kuid maa tagastati kostjatele juba Tallinna Linnavalitsuse 15.12.1999 korraldusega nr

7822-k. Kuna viilhall ehitati samaaegselt koos kõrval asuva AS-ile L. kuuluva viilhalliga ehitusloata ja

ajal, mil seaduslik maakasutus selle alusele maale oli lõppenud, on korralduse p-s 2 sätestatud, et

tagastataval maal asuvad õigusliku aluseta ehitised AÕSRS § 14 lg 1 mõttes. Sellised ehitised on AÕS

§ 16 kohaselt maatüki olulised osad.

Hageja tõlgendus AÕSRS § 15 on meelevaldne ja kohut eksitav, kuna hageja oli varemalt teadlik, et

temale kuulunud viilhall on püstitatud õigusliku aluseta. Pärnu Halduskohus 07.12.2001 otsuses

haldusasjas nr 3-16/2001 muuhulgas leidis, et väidetavalt AS-ile L. (kelle nõukogu liikmeks on

käesolevale hagiavaldusele allakirjutanud isik) kuuluv viilhall Tallinnas Paldiski mnt 124 ei ole

püstitatud õiguslikul alusel (t.lk 35-41). Tallinna Ringkonnakohus 29.10.2002 otsusega nr 2-3/244/02

kinnitas ülalnimetatut (t.lk 42-48). Ometigi esitas AS E. 14.04.2003 samal alusel Pärnu Halduskohtule

kaebuse, mille menetlus lõpetati 05.06.2003 kohtumäärusega (t.lk 49-51). Tallinna Ringkonnakohus

jättis 09.07.2003 määrusega halduskohtu määruse muutmata (t.lk 52-55). Nende kohtulahendite põhjal

oli hagejale teada poolte vastastikused õigused ja kohustused kostjatele kuuluva maatüki oluliseks

osaks oleva ehitise suhtes.

Hagejale oli teada, et kostja P. M. tunnistati Harju Maakohtu 19.02.2001 otsusega nr 2/1-1155/01

teadmata kadunuks ja sama kohtu 18.10.2004 otsusega surnuks, ning, et P. M. pärimisasja menetleb

alates 09.12.2004 notar Ü. A. Pärandi vastuvõtmise aeg on määratud 23.03.2004.

Linnakohtu lahend

Tallinna Linnakohus 04.07.2005 otsusega jättis hagi rahuldamata. Kohtuotsuse kohaselt ei oma

käesolevas asjas tähtsust asjaolud, mis puudutavad pooltevahelisi läbirääkimisi ja seonduvad Paldiski

mnt 122 asuva ehitise ehitisregistrisse kandmisega.

Ehitise omanik, kes ei soovi või kellel ei ole õigust saada maa omanikuks, võib AÕSRS § 13 lg 5

kohaselt nõuda ehitisealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmist.

AÕSRS § 15 lg 1 järgi on ehitise omanikul, kellele kuuluv ehitis on püstitatud õiguslikul alusel ja kes

ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada, õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist ehitisealusele

ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale ühe aasta jooksul, arvates nimetatud maa kandmisest

kinnistusraamatusse. AÕSRS § 14 kohaselt on maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis,

mis on maaga püsivas ühenduses, maatüki oluline osa.

Kuivõrd tõendatud pole maakasutusõiguse või ehitusloa olemasolu, on viilhall kui õigusliku aluseta

püstitatud ehitis, maatüki oluline osa alates selle kinnistamisest 13.02.2004. Õigusliku aluseta

püstitatud ehitisele ei kehti AÕSRS § 15 lg 1 sätestatud ühe aastane hoonestusõiguse seadmise tähtaeg.

AÕSRS §-d 13 ja 15 sätestavad õiguslikul alusel püstitatud ehitise omaniku õiguse hoonestusõiguse

seadmiseks. AÕSRS § 14 lg 1 teise lause kohaselt maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ning

omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel üleantava ehitise või selle osa või

teeseaduse § 2 lg-s 2 nimetatud rajatise suhtes kohaldatakse AÕSRS § 13 sätteid ning ehitist võib

käsutada pärast ehitisele kasutusloa andmist. Asja materjalist ei nähtu, et hageja oleks saanud ehitise

erastamistehingu tulemusena. Tõendatud on, et hageja ostis ehitise.

Kohus leidis, et Haabersti Linnaosa Valitsuse poolt hagejale väljastatud tegevus-ja kauplemisload

tõendavad asjaolu, et hageja kaubandustegevus oli mingil perioodil seaduslik. Maamaksu tasumise

alusel ei saa otsustada ehitise seaduslikkuse üle. Hageja viidatud Riigikohtu lahend nr 3-3-1-43-04 ja

Tartu Ringkonnakohtu lahend nr 2-3-25/05 on tehtud haldusasjades ega käsitle hoonestusõiguse

seadmist, mistõttu ei ole need asjakohased.

Apellatsioonkaebuse põhjendused

Hageja palub linnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Kaebuse kohaselt

järeldas kohus ebaõigesti, et hagejale kuuluv viilhall on püstitatud õigusliku aluseta. Samuti leiab

apellant, et viidatud Riigikohtu lahendis sisalduvad seisukohad on olulised seaduse ühetaolise

kohaldamise aspektist, kuna selles on selgitatud AÕSRS § 14 kohaldamise eeldusi ja sisulisi aluseid.

Riigikohus asus seisukohale, et kui ehitise püstitamise õiguslikku alust ei ole võimalik üheselt

tõendada, siis arvestatakse konkreetseid asjaolusid ja selliste tõendite puudumise võib asendada

avaliku võimu tegevusega, millega sisuliselt on tunnistatud ehitis nõuetele vastavaks ning lubatud

kasutada vastavalt otstarbele. Viilhalli on aastaid kasutatud ja kasutatakse ka käesoleval ajal

sihtotstarbeliselt kaubandustegevuseks. Avalik võim on aastaid hoone seaduslikkust aktsepteerinud.

Sarnaselt on sama temaatikat käsitlenud Tartu Ringkonnakohus oma lahendis. Kohus oleks pidanud

analüüsima kõiki faktilisi asjaolusid (hoone kasutamine kohaliku omavalitsuse lubade kohaselt, ehitise

seaduslik omand ja valdus), mitte lahendama asja formaalselt.

Kohus tõlgendas ebaõigesti AÕSRS §-des 13 ja 4 sätestatut ning otsus ei vasta TsMS § 227 lg 1.

Ehitise käsutamine tähendab AÕS §-de 8, 68 lg 1, 73 ja 74 järgi võõrandamist, ärandamist, pantimist

või muul viisil koormamist. Ehitise juurde maa erastamine ei ole ehitise käsutamine. Samuti ei ole

seda hoonestusõiguse seadmine ehitise omaniku kasuks. Põhjendamatu on ostu-müügilepinguga ehitise

omandanud isikult nõuda dokumente, mida selle ehitise püstitamise omapärast tulenevalt ei pruugi

olla. Kuna apellant omandas viilhalli kehtiva ostu-müügilepingu alusel ega ole seda võõrandanud, on

tal tulenevalt AÕSRS § 13 lg 5 ja § 15 lg 1 hoone omanikuna õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist.

Viilhall on apellandi omandis ja valduses ning kuna valdus on saadud õiguslikul alusel vallasasja

ostmisel, on AÕS § 34 järgi apellandi valdus seaduslik. Apellant on alates viilhalli omandamisest

tasunud maamaksu tema kasutuses oleva maa eest. Tallinna Linnavalitsus on apellandile järjepidevalt

väljastanud tegevus- ja kauplemislube. Apellant ei nõustu kohtuga, et need tõendavad üksnes

kauplemise seaduslikkust. Tõendite ebaõige hindamise tõttu ei vasta otsus TsMS § 231 lg 4.

Vastus apellatsioonkaebusele

Kostjad ei pea kaebust õigeks ning paluvad jätta kaebuse rahuldamata ja otsuse muutmata. Hagi

hoonestusõiguse seadmiseks on esitatud AÕSRS §-de 13 ja 15 alusel, mis sätestavad õigusliku alusega

püstitatud ehitiste omanike õigused. Vaidlusalune ehitis püstitati omavoliliselt 1992. a, s.o ajal, mil oli

esitatud avaldus maa tagastamiseks. Hagejale oli tehingu sõlmimisel teada, et tegu on õigusliku aluseta

püstitatud ehitisega. Tallinna Linnavalitsuse maa tagastamise korralduse nr 7822-k

p-s 2 on tunnistatud, et tegu on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused

Ringkonnakohus, ära kuulanud protsessiosalised ja tutvunud esitatud materjaliga, leiab, et linnakohtu

otsuse tühistamiseks puudub alus. Kohtuotsus on seaduslik ja piisavalt põhjendatud. Vastavalt TsMS §

330 lg-le 5 ei korda apellatsioonikohus esimese astme kohtuotsuse muutmata jätmisel selle motiive.

Linnakohus on õigesti jätnud hagi rahuldamata põhjendusel, et hagejal ei ole õigust nõuda

hoonestusõiguse seadmist, sest AÕS § 15 lg 1 kohaselt on õigus nõuda hoonestusõigust ehitise

omanikul, kellele kuuluv ehitis on püstitatud õiguslikul alusel ja kes ei soovi või kellel ei ole õigust

maad omandada.

Kostjatele tagastati Tallinna Linnavalitsuse 15.12.1999 korraldusega Paldiski mnt 124B maa ning

korralduse p-s 2 märgiti, et tagastataval maal asuvad õigusliku aluseta püstitatud ehitised AÕSRS § 14

lg 1 mõttes (t.lk.33). AS L. kaebuse eelnimetatud korralduse seadusevastaseks tunnistamiseks jäeti

Pärnu Halduskohtu 07.12.2001 otsusega rahuldamata (t.lk.35-41). Hageja esitas samadel alustel

kaebuse halduskohtule 14.04.2003, milles kohus 05.06.2003 määrusega menetluse lõpetas. Seega

nendest lahendistest tulenevalt on hageja ehitise puhul tegemist AÕSRS § 14 kohaselt maatüki olulise

osaga.

Apellant väidab kaebuses, et ta tugineb kohtupraktikale ja leiab, et kui avalik võim on aastaid hoone

seaduslikkust aktsepteerinud, on tal alus nõuda kostjatelt hoonestusõiguse seadmist. Asjaolu, et

Tallinna Linnavalitsus on apellandile väljastanud tegevus- ja kauplemislubasid, ei ole käesoleva

tsiviilasja asjaolusid arvestades käsitletav avaliku võimu poolt viilhalli olemasolu seaduslikkuse

tunnustamisena. Apellandi poolt viidatud Tartu Ringkonnakohtu lahendis 2-3-25/05 ja Riigikohtu

lahendis 3-3-1-43-04 esitatud seisukohad avaliku võimu tunnustamisest ei ole asjakohased, viidatud

lahendite puhul on tegemist linnavalitsuste korralduste vaidlustamisega seoses maa ostueesõigusega

erastamisel. Samuti ei oma hoone seaduslikkuse seisukohalt tähendust maamaksu tasumine apellandi

poolt.

Arvestades eeltoodut, leiab ringkonnakohus, et ükski apellatsioonkaebuse väide ei anna alust

kohtuotsuse tühistamiseks ja kohtuotsus tuleb jätta muutmata. Vastavalt TsMS § 60 lg-tele 1 ja 8 tuleb

apellandi kohtukulud jätta tema enda kanda. Vastustajad kohtukulude väljamõistmise nõuet ei

esitanud.

U.Loonurm

M.Merimaa

M.Reino