2-03-391/3 · Tallinna Ringkonnakohus

Tsiviilasi nr 2-2/1130/05

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number

Kohus

Kohtukoosseis

Otsuse tegemise aeg

ja koht

Tsiviilasi

Vaidlustatud

kohtulahend

Kaebuse esitaja ja

kaebuse liik

Kohtuistungi

toimumise aeg

Menetlusosalised ja

nende esindajad

2-2/1130/05

Tallinna Ringkonnakohus

Tiit Kollom (ettekandja), Ande Tänav ja Rein Pokk

06.12.2005 Tallinnas

OÜ A. V. H. hagi OÜ T. vastu rendilepingu lõppenuks

tunnistamiseks,

rentniku

kohustamiseks

renditud

ruumide vabastamiseks ja tagastamiseks, 132 896 krooni

76 sendi rendi- ja kõrvalkulude võla saamiseks ning 143

922 krooni 24 sendi kahju hüvitamiseks

Tallinna Linnakohtu 29. aprilli 2005 otsus tsiviilasjas nr 2/32-

1524/03

OÜ T. apellatsioonkaebus

22.11.2005

Apellandi esindaja vandeadvokaat J. T.; vastustaja esindajad

A. P. ja vandeadvokaat I. O.

RESOLUTSIOON

Jätta Tallinna linnakohtu 29.04.2005 otsus muutmata ja

apellatsioonkaebus rahuldamata.

Kohtukulude jaotus

Välja mõista OÜ-lt T. viisteist tuhat (15 000) krooni

apellatsioonimenetluse õigusabikulu OÜ A. V. H. kasuks.

Edasikaebamise

kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtu kaudu

Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Asjaolud

E. S. K. sõlmis kostjaga 27.03.2000 Tallinnas Pärnu mnt 41 asuvate ruumide

üldpinnaga 79,2 m2 suhtes rendilepingu tähtajaga 01.06.2000 kuni 01.06.2005.

Rendilepingu p 2.1 järgi kohustus kostja tasuma renti 70 krooni + käibemaks hiljemalt

iga kuu 15. kuupäevaks. Lepingu p 2.2 järgi kohustus kostja tasuma ka

kommunaalteenuste eest vastavalt kehtestatud tariifidele. Rendilepingu pooled, E. AÜ.

KL. ja hageja sõlmisid 01.10.2001 rendilepingu juurde kuuluva kokkuleppe, mille

kohaselt rendilepingut kostjaga jätkas E. AÜ. KL., kelle omandisse oli läinud Pärnu

mnt 41 asuv büroohoone, ja rendilepingust tulenevate rendileandja õiguste ja

kohustuste kandjaks loeti hageja.

07.11.2002 saadetud ülesütlemisavaldusega ütles hageja kostjale rendilepingu VÕS §

316 lg 1 p 1 alusel üles alates 11.11.2002 ning kohustas rentnikku alates 11.11.2002

renditud ruumid vabastama. Samuti nõudis hageja 133 380,34 kr. rendi- ja

kõrvalkulude võla tasumist.

Kostja ei ole ruume vabastanud ning tema rendi- ja kõrvalkulude võlg hageja ees oli

31.10.2002 seisuga 132 896,76 kr. Võlgnevust ajavahemiku 13.06.2001 kuni

31.12.2001 eest, mis moodustas 63 780,09 kr., on kostja tunnistanud hagejale esitatud

saldokinnituses ja võlgnevus ajavahemiku 01.01.2002 kuni 31.10.2002 eest oli 68

400,98 kr. Kuivõrd kostja ei olnud renditud ruume vabastanud, leidis hageja, et tal on

õigus VÕS § 335 alusel nõuda rendieseme väljaandmisega viivitatud 22 kuu eest

kahjuhüvitisena rendilepingus kokkulepitud renti 6 541,92 kr. kuus (70 krooni/m2 +

käibemaks) ehk kokku 143 922,24 kr.

Ülaltoodust lähtuvalt ja tuginedes rendilepingu p-dele 2.1, 2.2, 2.9 ning VÕS §-dele 76,

271, 316 lg 1 p 1, 334 lg 1 ja 335 palus hageja tunnistada rendileping lõppenuks alates

11.11.2002, kohustada kostjat vabastama ja hagejale tagastama renditud ruumid

Tallinnas Pärnu mnt 41a, kusjuures kohtuotsuse täitmise viisiks määrata väljatõstmine,

ning mõista kostjalt hageja kasuks välja rendi- ja kõrvalkulude võlg 132 896,76 kr. ja

143 922,24 kr. kahju hüvitamiseks.

Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja hinnangul oli

ülesütlemisavaldus tühine VÕS § 325 lg 5 alusel VÕS § 325 lg 2 p-s 4 märgitud

vorminõude mittejärgimise tõttu ja rendilepingu ülesütlemiseks õigusliku aluse

puudumisel. Rendileping kehtib edasi ja kostja valdab Tallinnas Pärnu mnt 41 asuvaid

ruume seaduslikul alusel. Kostja kasutas üüriarvete maksmisest keeldumist

õiguskaitsevahendina VÕS § 111 lg 1 mõttes, millest teatas hagejale 30.05.2002

kirjalikult. Kostjal oli õigus keelduda lepingulise kohustuse täitmisest, kuna hageja ei

täitnud omapoolset kohustust tagada renditud ruumide sihtotstarbelise kasutamise

võimalus. Kostja pidas renditud ruumides kohvikut. Hageja ei esitanud hoone

kasutusluba, mis oli eelduseks rendieseme sihtotstarbeliseks kasutamiseks nõutava

kauplemisloa saamisele. Lisaks märkis kostja, et hageja arvestas renti ebaõigesti

üldpinna 79,2 m2 pealt (renditud ruumide pind oli ülemõõtmisel 72,1 m2) ja nõudis

rentnikult alusetult tasu sooja vee eest, mida kasutas sama veemõõtja peal olev korter.

Rentnik valmistas endale sooja vett ise boileriga.

2(6)

Seega väitis kostja, et kuni 31.12.2001 kuulus renditasu ja kõrvalkulude nõue E. S. K.

(rendilepingu lisaks olev 01.10.2001 kokkulepe jõustus 01.01.2002) ning vastavalt

kokkuleppe p-le 1, mille kohaselt E. S. K.i rendilepingust tulenevad õigused ja

kohustused loeti lõppenuks, lõppes kohustis TsK § 238 lg 1 alusel poolte

kokkuleppega. Hagejal ei ole õigust nõuda renti 01.01.2002 eelnenud perioodi eest

ning alates 01.01.2002 kasutas kostja mittemaksmist õiguskaitsevahendina. Ruumide

mittevabastamist põhjendas kostja asjaoluga, et hageja keeldub kokku leppimast

renditud ruumides tehtud parenduste hüvitamises, mille kogumaksumus on 405 000

krooni ja mille hageja on kohustatud rendilepingu p 5.3 ja lisa nr 1 alusel rentnikule

hüvitama.

Linnakohtu otsus

Tallinna Linnakohus rahuldas hagi 29.04.2005 otsusega, millega tunnistas alates

11.11.2002 lõppenuks 27.03.2000 sõlmitud pooltevahelise rendilepingu, mõistis

kostjalt hageja kasuks välja rendi- ja kõrvalkulude võla 132 896,76 kr. ja 143 922,24

kr. kahju hüvitamiseks ning kohustas kostjat 15 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest

vabastama ja hagejale tagastama ruumid Tallinnas Pärnu mnt 41a. Ruumide

mittevabastamisel määras kohus kostja ruumidest väljatõstmisele.

Otsuse põhjenduste kohaselt ütles hageja 07.11.2002 pooltevahelise rendilepingu

kostjale üles. Kirjalik ülesütlemisavaldus vastas VÕS § 325 lg-tes 1 kuni 4 sätestatud

nõuetele (see tähendab, ei olnud tühine) ja rendilepingu ülesütlemiseks oli hagejal

õiguslik alus. Vastavalt VÕS § 316 lg 1 p-le 1 võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik

on viivituses üüri või kõrvalkulude maksmisega rohkem kui kolmel üksteisele

järgneval kuul. Kostja ei ole üüri ja kõrvalkulude maksmata jätmist vaidlustanud, kuid

õigustab seda hagejapoolsete rikkumistega. Kostja arvates rikkus hageja lepingut, kuna

ei hankinud hoone kasutusluba, mille tõttu puudus kostjal õigus kauplemisloa

saamiseks. Kohus leidis, et kuni 30.06.2002 kehtinud rendiseaduse järgi ei olnud

lubatud

kasutada

rendi

ja

kommunaalkulude

mittemaksmist

rentniku

õiguskaitsevahendina (RenS § 19 lg 1 p 3 nägi ette sarnases olukorras

õiguskaitsevahendina rentniku õiguse nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist).

Teiseks on kostja väide alusetu ja tõendamata. Tallinna Kesklinna Valitsuse kirjadega

on tõendatud, et kostjale oli kogu rendiperioodi jooksul väljastatud kauplemisluba.

Samuti kasutas kostja ruume sihtotstarbeliselt. Tallinna Linnavalitsuse 29.12.1998

määrusega nr 84 kinnitatud "Kauplemislubade väljaandmise juhend Tallinnas" ei sea

kauplemisloa saamisel tingimuseks hoone kasutusloa olemasolu.

Kostja ei ole tõendanud, et ta kasutas ruume väiksemas suuruses kui rendilepingus

kokkulepitud 79,2 m2. Hageja seaduslik esindaja seletas, et ta soovis ruume ümber

ehitada ja vähendada rendipinda 72,1 m2 peale, kuid rentnik keeldus uuele lepingule

alla kirjutamast ja kasutas edasi ruume üldpinnaga 79,2 m2. Tõendatud ega põhjendatud

ei ole kostja vastuväited sooja vee väiksema tarbimise kohta. Hageja on sooja vee

arvestust mõistlikult põhjendanud. Nimelt arvestas hageja arvete esitamisel kostja sooja

vee tarbimisest igakuiselt maha 4 m3, mille ta luges hoones asuvas korteris tarbitud

sooja vee hulgaks, mille sooja vee tarbimist mõõtis kostjaga sama veemõõtja.

VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.

3(6)

Sõlmitud rendilepingu p-des 2.1 ja 2.2 võttis kostja endale kohustuse maksta renti 70

krooni/m2 + 18 % kuus ja tasuda ka kommunaalteenuste kasutamise eest. Kostja jättis

üüri ja kõrvalkulud tasumata juba eelmisele rendileandjale, E. S. K. Ajal, mil

rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused hagejale üle läksid,

võlgnes kostja E. S. K. 64 495,89 kr. Kostja on omaks võtnud, et jättis üüri ja

kõrvalkulud tasumata ka pärast 01.10.2001, kui sõlmiti kokkulepe tsiviilasja poolte, E.

S. K. ja E. AÜ. KL. vahel selles, et E. S. K. ja kostja vahel 27.03.2000 sõlmitud

rendilepingust nr 32A tulenevate rendileandja õiguste ja kohustuste kandjaks loetakse

hageja, kusjuures E. S. K. nimetatud lepingust tulenevad õigused ja kohustused

loetakse lõppenuks. Kohtu hinnangul tuleb seda kokkuleppe punkti tõlgendada selliselt,

et rendileandja õigused ja kohustused läksid E. S. K. üle hagejale ning rendilevõtja

õigused ja kohustused jäid kostjale. Kostja peab tasuma E. S. K. ees tekkinud rendivõla

hagejale.

Eeltoodule tuginedes tuleb hagi täies ulatuses rahuldada. Pooltevaheline rendileping on

lõppenud õiguspärase ülesütlemisega rendileandja poolt, kostja peab renditud ruumid

hagejale VÕS § 334 lg 1 alusel välja andma ning tasuma täies ulatuses hagis nõutud

rendi- ja kõrvalkulude võla ning kokkulepitud rendi ulatuses kahjuhüvitise renditud

asja kinnipidamise eest 22 kuu jooksul (VÕS § 335). Kostja ei ole tõendanud asja

kinnipidamise õigust tema tehtud kulutuste tasumise tagamiseks.

Apellatsioonkaebus ja vastuväited sellele

Kostja palub tühistada Tallinna Linnakohtu 29.04.2005 otsuse täies ulatuses ja teha uus

otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Samuti palub kostja hagejalt välja mõista tema

kohtukulud esimeses ja teises kohtuastmes.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on esimese astme kohus rikkunud TsMS §

231 lg 4, jättes kaevatavas otsuses käsitlemata kolm kostja väidet selle kohta, et

rendilepingu ülesütlemine

oli alusetu ja

mitteõiguspärane: 1)

rendilepingu

ülesütlemiseks ei olnud saabunud VÕS § 196 lg-s 2 nimetatud kohustuslik eeltingimus:

kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud tähtaja tulemusteta lõppemine; 2)

rendilepingu ülesütlemine ei toimunud mõistliku tähtaja jooksul pärast ülesütlemise

aluseks olnud asjaolust teadasaamist (VÕS § 196 lg 3 rikkumine); 3) hageja ei täitnud

rendilepingust tulenevat kohustust tagada ruumide sihtotstarbelise kasutamise

võimalus.

Apellandi arvates on linnakohus tõendeid ebaõigesti hinnanud ja võtnud TsMS § 90 lg

1 ja 2 ja § 93 rikkudes vastu tõendi, mis ei ole seaduses sätestatud protsessivormis.

Dokumentaalse tõendina asja juurde võetud OÜ AB H. arhitekti A. V. 14.09.2004 kiri

kujutas endast vastust hageja järelepärimisele asjaolude kohta, mis leidsid aset 2002. ja

2003. aastal ning mille kohta A. V. oleks tohtinud üksnes tunnistajana ütlusi anda. See

oleks välistanud hageja ainuisikulise kontrolli tõendi allika üle. Välistades lubamatu

tõendina arhitekt A. V. kirja, tuleb lugeda paljasõnaliseks hageja väide, et ta tegi kõik

endast oleneva Pärnu mnt 41 hoone kasutusloa vormistamiseks.

Ebaõige on kohtu seisukoht, et kostja ei ole tõendanud renditud ruumide kasutamist

4(6)

väiksemas suuruses kui rendilepingus kokkulepitud 79,2 m2 ja arvetele märgitust

väiksemat sooja vee tarbimist. Antud asjaolude uurimisel hindas kohus tõendeid

valikuliselt, võttes arvesse hageja seadusliku esindaja seletused, kuid jättes

põhjendamatult hindamata kostja seadusliku esindaja seletuse ja dokumentaalse tõendi

selle kohta, et hoones asuv korter, mille veetarbimist mõõdeti rentnikuga sama

veemõõtjaga, tarbis ebanormaalselt suures koguses sooja vett.

Apellandi arvates on linnakohus meelevaldselt tõlgendanud (hinnanud) rendilepingu

lisaks olevat 01.10.2001 kokkulepet, leides, et selle kokkuleppe järgi läksid

rendileandja õigused ja kohustused E. S. K. üle hagejale. Nimetatud kokkulepe sätestab

sõnaselgelt, et E. S. K. rendilepingust tulenevad õigused ja kohustused loetakse

lõppenuks. Linnakohus oleks tõendite igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise

tulemusel samale järeldusele jõudnud. Tõendi meelevaldse hindamise tagajärjel jättis

kohus alusetult kohaldamata TsK § 238 lg 1, millest tulenevalt hagejal ei olnud õigust

nõuda enne 01.01.2002 tekkinud rendivõlga 63 780,09 kr.

Tõendite ebaõige hindamine viis materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamiseni

kaevatavas kohtuotsuses. Apellant on seisukohal, et materiaalõiguse õige kohaldamise

korral pidanuks kohus järeldama, et kostjal oli õiguskaitsevahendina õigus omapoolsete

rendilepingust tulenevate kohustuste täitmisest keelduda ning hagejal ei olnud õigust

kasutada lepingu erakorralist ülesütlemist, mistõttu rendileping kehtib ning hagi tuleb

rahuldamata jätta. Esimese astme kohus jättis alusetult kohaldamata eelpoolviidatud

VÕS § 196 lg-d 2 ja 3 ning § 101 lg 3 ja § 111 lg 1. Viimatinimetatud normid

käsitlevad antud asjas kostja õigust kasutada oma kohustuste täitmisest keeldumist kui

õiguskaitsevahendit

hagejapoolse

lepingurikkumise

vastu.

Kuna

rendilepingu

ülesütlemine toimus võlaõigusseaduse kehtivuse ajal, oli lubatud tugineda samast

seadusest tulenevale õiguskaitsevahendile. Kostja lepingurikkumise põhjustas hageja

enda tegu: hoone kasutusloa vormistamata jätmine ja põhjendamatute rendi- ja

veearvete esitamine. Eeltoodust tulenevalt puudus hagejal õigus lepingut üles öelda

ning ebaõigesti on kohaldatud rendilepingu ülesütlemisega seonduvaid VÕS § 334 ja

335. Kaevatava otsuse tegemisel on kohus jätnud tähelepanuta, et Tallinna

Linnavalitsuse 29.12.1998 määrusega nr 84 kinnitatud "Kauplemislubade väljaandmise

juhendi Tallinnas" p 2.2.5 kohaselt oli kauplemisloa taotlemisel vajalik tõendada nii

äriruumi valdus- kui kasutamisõiguse olemasolu, see on esitada hoone kasutusluba.

Kostja suhtes eksisteeris hoone kasutusloa puudumisest tulenev oht, et kauplemisluba

tühistatakse, tunnistatakse kehtetuks, peatatakse või lõpetatakse.

Hageja oma vastuses palub jätta kaebuse rahuldamata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused

Ringkonnakohus leidis, et kaebuse rahuldamiseks puudub alus. Kolleegium nõustub

linnakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 330 lg.5 kohaselt ei pea vajalikuks neid

korrata.

Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium, et VÕS § 196 lg.2 kohase tähtaja

määramine rikkumise lõpetamiseks ei ole vajalik sama seaduse §-is 116 lg. 2 punktides

2-4 sätestatud juhtudel. Antud juhul rentniku poolt rendilepingujärgsete

5(6)

maksete tasumisest keeldumine andis rendileandjale mõistliku põhjuse eeldada, et teine

lepingupool ei täida kohustust ka edaspidi.

Alusetu on ka apellandi viide VÕS § 196 lg.3 rikkumisele. Rendi mittetasumine oli

kostja poolt vältav ja kostja ei olnud seda rikkumist enne lepingu ülesütlemist

lõpetanud. Seetõttu ei saa kostja end vabandada väitega, et hageja ei ütelnud lepingut

üles mõistliku tähtaja jooksul. Vastasel juhul tekiks olukord, kus rendileandja ei

saakski lepingut lõpetada vaatamata rentniku keeldumisele renti tasuda, kui ta ei tee

seda koheselt.

Ebaõige on kaebuse väide, et kohus ei vastanud tema vastuväitele selle kohta, et hageja

ei võimaldanud kostjal rendilepingu eset sihipäraselt kasutada. Vastus sisaldub

linnakohtu põhjendustes selle kohta, et hoone kasutusloa puudumine ei takistanud

kostjal renditud ruume kasutada ja seal kohvikut pidada.

Ebaõige on kostja väide selles, et arhitektuuribüroo kiri ei ole dokumentaalne tõend.

Tegemist ei ole eraisiku kui tunnistaja kohtuväliselt antud ütlustega asjas tähtsust

omavate asjaolude kohta.

Lisaks märgib kolleegium, et kasutusloa saamisega hilinemise asjaolud ei omagi antud

asjas olulist tähtsust. Nagu kohus õigesti tuvastas, ei takistanud hoone kasutusloa

puudumine kostjal kauplemisluba saad ja kohvikut pidada.

Rendilepingu kohaselt oli renditud ruumide suuruseks 79,2 ruutmeetrit ja kostja

kohustus nende eest tasuma 70 kr. ruutmeetri eest pluss käibemaks, ning hüvitama

kommunaalkulud. Kostja ei ole väitnud, et talle ei antud üle kogu rendilepingus

märgitud pinda; ta üksnes väidab, et rendipinna suurus oli tegelikkuses väiksem kui

lepingus märgitud. Viimase asjaolu kinnitamiseks, nagu linnakohus põhjendatult

märgib, ei ole kostja tõendeid esitanud, samuti kui nende väidete kinnitamiseks, et ta ei

tarvitanud sellises koguses sooja ja külma vett, kui oli talle esitatud rendiarvetel

märgitud. Seega jäid kostja esindajate need väited paljasõnaliseks. Kolleegium märgib,

et rendiarvete esitamine lepingus kokkulepitud suuruses ja kommunaalkulude

nõudmine ei tähenda hageja kui rendileandja poolt oma lepinguliste kohustuste

rikkumist, mistõttu neid argumente ei saa kostja kasutada VÕS §-le 111 lg.1 tuginedes

rendi maksmisest keeldumisel õiguskaitsevahendina teise lepingupoole rikkumise

vastu; samal põhjusel saa nad olla ka argumendiks rendilepingu ülesütlemise

vaidlustamisel.

Ülejäänud kaebuse väidetele on purgivad vastused antud linnakohtu otsuses, millise

põhjendusi kolleegium peab õigeteks ja kordamist mittevajavateks.

Vajaliku ja põhjendatud kohtukuluna mõista kolleegium kostjalt välja 15 000 kr.

apellatsioonimenetluse õigusabikulu.

Tiit Kollom

AndeTänav

Rein Pokk

6(6)