2-03-193/3 · Tallinna Ringkonnakohus

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

2-2/1110/05

Tsiviilasja number

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Valdo Lips, liikmed Mare Merimaa ja Malle Seppik

Otsuse tegemise aeg ja koht

8. detsember 2005.a, Tallinn

Tsiviilasi

E.K. hagi T.N. vastu kaasomandi kasutuskorra määramiseks

ning T.N. vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Linnakohtu 12. aprilli 2005. a otsus nr 2/21-3312/03

Menetlusosalised ja nende

Hageja E.K.

Hageja lepinguline esindaja O.J.

esindajad

Kostja T.N.

Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat I.L.

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

T.N. apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

31. august 2005. a ja 23. november 2005.a, avalik

kohtuistung

Kohtuistungil osalenud

Hageja ja tema lepinguline esindaja

Kostja ja tema lepinguline esindaja

protsessiosalised

RESOLUTSIOON

Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Linnakohtu 12. aprilli 2005.a otsus muutmata.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib edasi kaevata EV Riigikohtule Tallinna Ringkonnakohtu kaudu 30 päeva

jooksul alates otsuse avalikult teatavaks tegemisest (8. detsember 2005.a).

Hageja nõue ja selle põhjendused

1. 16. aprillil 2003. a esitas E.K. hagi Tallinna Linnakohtusse T.N. vastu kaasomandi

kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Kinnistu Tallinnas L16/V8 kuulub võrdsetes

mõttelistes osades hagejale ja kostjale. Hageja elab elamus alates 1946. aastast ja

kostja alates 1988. aastast. Kui kostja ostis 1988. aastal poole kinnistust, siis leppisid

kaasomanikud kokku, et kumbki pool ehitab oma majaosa juurdeehitused välja

vastavalt elamu rekonstrueerimise projektile. Kostja oma lubadust ei täitnud ja hakkas

endale ebaõiglaselt nõudma poolt teise kaasomaniku juurdeehitust ning kinnistu

jaotamist reaalosadeks. Sellest kinnisideest pole kostja tänaseni loobunud, kuigi

Tallinna Linnakohus rahuldas hageja 14. septembril 1998. a esitatud avalduse ja

määras kindlaks ehitise ning maa kasutuskorra lähtudes kaasomanike esialgsest

kokkuleppest ja maja rekonstrueerimise projektist. Selle kohtuotsusega jäi

määratlemata kaasomandis oleva pööningu ja veevarustussüsteemi kasutuskord.

Kahekordse elamu pööningule ja sealt edasi katusele pääseb ainult kostjale kuuluva

trepikoja kaudu. Kostja ei luba hagejal ega ka tema poolt tellitud korstnapühkijal seda

trepikoda kasutada. Korstnate remondi ja puhastamise takistamine suurendab tuleohtu

ja võib tekitada suure varalise kahju.

2. Veetorustik tänavalt kuni AS T.V. veemõõtjani ja sealt edasi kuni veetoru

hargnemiseni korterisse on hageja ja kostja kaasomand. Kostja ei luba enam hagejat

oma keldrisse kaasomandis oleva veemõõtja näidu registreerimiseks ega ka hageja

korteri veetoru hooldamiseks ning remondiks. Kostja kahjustas hageja vara, lõigates

omavoliliselt katki hageja korterisse suunduva veetoru ning paigaldas sinna veemõõtja

ja kraani. Seda veekraani on kostja korduvalt kasutanud hageja korteri veevarustuse

katkestamiseks mitmeks päevaks. Kostja ei esita veekatkestuse põhjendamiseks ühtegi

kirjalikku dokumenti.

3. Järjekordne veekatkestus algas 12. aprilli 2003. a, kuigi hageja on oma osa esimese

kvartali veearvest AS-ile T.V. tasunud. Kostja käitus sellel kuupäeval vägivaldselt ja

terve mõistuse vastaselt, kui viskas maha hageja poolt teistkordselt sularahas makstud

veeraha ja sulges siis hageja korteri veekraani veeraha mittemaksmise ettekäändel.

Selle sündmuse kohta tegi hageja 14. aprillil 2003. a avalduse politseile.

4. Politsei poole tuli hagejal pöörduda ka 15. juulil 2002. a, kui kostja võttis endale

hageja poolt antud veeraha (300 krooni) ja teatas, et see raha on nüüd tema oma ja

hagejal tuleb temale vee eest uuesti maksta. Hageja avalduse alusel algatati selle

sündmuse kohta avaliku varguse tunnustega kriminaalasi. Pärast politsei sekkumist

luges kostja tema poolt äravõetud raha veerahaks ja avas hageja korteri veekraani.

Kostja omavolitsemise ja vägivalla lõpetamiseks tuleb kindlaks määrata kaasomandi

kasutuskord kinnistu L16/V8 pööningul ja keldris.

5. Kuivõrd kaasomanikel ei ole võimalik ühist asja vastavuses asjaõigusseaduse (AÕS) §

72 lõikega 1 vallata ja kasutada kokkuleppe kohaselt, samuti ei ole rakendatav

enamuse otsus, on hageja sunnitud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-i 4 alusel

pöörduma kohtusse kaasomandi kasutuskorra kindlaks määramiseks ja takistuste

kõrvaldamiseks kaasomandi kasutamisel.

6. 30. jaanuaril 2004. a. esitas hageja hagiavalduse täienduse, mille kohaselt eiras kostja

kahte seadust (asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lõiget 1 ja asjaõigusseaduse rakendamise

seaduse (AÕS RakS) § 152 lõiget 1), kui keelas hagejal siseneda tema keldrisse

kaasomandis oleva veetorustiku teenindamiseks. Kinnistul kuulub kaasomandisse

veetorustik alates tänaval asuvast liitumispunktist kuni kaasomaniku korterisse

hargnemise liitmikuteni, millest edasi kulgev veetorustik on vastava

kaasomaniku isiklik omand. Hageja loobus nõudest kohustada kostjat eemaldama ühe

nädala jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist tema poolt omavoliliselt hageja korteri

veetorule paigaldatud kraani ning nõudest kohustada kostjat lubama kuni hageja

trepikoja kolmanda korruse valmimiseni hagejal või teda esindaval isikul ning

korstnapühkijal siseneda pööningule kostja trepikoja kaudu.

7. 18. novembril 2004. a esitas hageja kohtule hagiavalduse täienduse, millega muutis

osaliselt põhihagi nõudeid. Hageja palus kohtul kindlaks määrata kinnistu

L16/V8

elamu

teise

korruse

ruumide

10-16

kohal

asuva

pööningu

kasutuskord, millega jääks hageja kasutada pööningut poolitavast joonest hageja

trepikoja 18 kõrval olev pind ning kostja kasutada jääks pööningut poolitavast

joonest kostja trepikoja 19 kõrval olev pind. Samuti palus hageja keelata kostjal

veevarustuse

sulgemine

L16/V8

asuvas

elamus

ning

kohustada

kostjat eemaldama ühe kuu jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist hageja ruumidesse

suunduvalt veetorult sinna omavoliliselt paigaldatud kraanid.

Kostja seisukoht

8. Kostja palub jätta hageja hagi rahuldamata. Hageja ja kostja on Tallinnas L16/V8

asuva kinnisasja kaasomanikud võrdsetes osades, nii et mõlemale kuulub ½ suurune

mõtteline osa kinnistust. Kummalgi kaasomanikul on õigus vallata ja kasutada tema

kaasomandi osale vastavat osa asjast. Hageja ja kostja kaasomandis oleva elamu

elamispind on kokku 225,2 m², teeninduspind 162 m². Käesoleval ajal on hageja

kasutuses elamispinnast 130,8 m² ehk 58% ja teeninduspinnast 69,8 m² ehk 43%.

Hageja kasutuses on 8, kostja kasutuses aga 4 tuba. Seega ei kasuta pooled oma

kaasomandi osale vastavat osa ruumidest, vaid hageja kasutuses on rohkem pinda.

Kuna seadus ei näe ette, et kaasomaniku osale vastavat tulu, mida tal on õigus saada, ei

või vähendada, siis tuleb tunnustada väiksemat osa kasutava isiku õigust saada teiselt

kaasomanikult tasu esimesele kuuluva vara kasutamise eest. Antud juhul ei saa kostja

hagejalt tasu hageja osa suurusele mittevastava osa kasutamise eest. Hageja on

esitanud kohtusse hagi, millega soovib veelgi vähendada kostja ainukasutuses olevat

pinda, andes talle võimaluse osasid kostja kasutuses olevaid ruume kasutada. Kostja ei

saa nõustuda tema ruumide kaasomanike ühiskasutusse andmise ja tema ainukasutuses

oleva pinna vähendamisega.

9. Hageja soovib määrata kindlaks pööningu kasutuskorra selliselt, et hageja kasutada

jääks pööningut poolitavast joonest trepikoja (ruum 18) kõrval olev pind ning kostja

kasutuses oleks pööningu poolitavast joonest kostja trepikoja (ruum 19) poole jääv

pind. Kostja sellise jaotusega nõus ei ole. Sellise jaotusega jääks hageja kasutusse

pööningu pool, millele puudub tal käesoleval ajal juurdepääs.

10. Hageja nõuab juurdepääsu elamu esimese korruse 1 ja 1b all asuvasse keldrisse

veetorustiku hooldamiseks ja remondiks ning veemõõtjate näitude registreerimiseks.

Keldris paiknev veetorustik on hageja ja kostja kaasomandis. Ka hageja kasutuses

olevas keldris asuvad kaasomandis olevad torustikud, millele hageja kostja

juurdepääsu ei luba. Kostja ei keela keldrisse pääsu hageja poolt torustiku remondiks.

Hageja kasutab keldrisse pääsemiseks kostja kasutuses olevat ruumi 1b. Nimetatud

ruum on jäetud kostja ainukasutusse hageja enda taotlusel hagiavalduses viidatud

Tallinna Linnakohtu 20. septembri 1999. a. otsusega. Kuna hageja keldrisse pääsu

raskendatus on tekkinud tema enda tahtel, ei saa ta nõuda juurdepääsu läbi kostja

kasutuses olevate ruumide suvalisel ajal ja mõistliku põhjuseta, vaid ainult avarii

kõrvaldamiseks või muul torustiku remondi vajaduse ilmnemisel. Seejuures peab

samasugune juurdepääsu õigus olema kostjal hageja kasutuses olevasse

keldrisse. Hagejal puudub vajadus siseneda ruumide 1 ja 1b all asuvasse keldrisse

veemõõtja näitude registreerimiseks, kuna hageja tarbitava vee arvestamiseks on

paigaldatud mõõtja ka hageja kasutuses olevasse keldrisse.

11. Hageja nõuab kohtult, et viimane kohustaks kostjat eemaldama hageja korteri

veetorule paigaldatud kraani. Taoline nõue ei ole õigustatud. 13. jaanuaril 2000. a.

sõlmisid hageja ja kostja kokkuleppe, et neile kuuluva kinnistu veevarustuse ja

kanalisatsiooni teenuste lepingu sõlmib kostja. Kostja on selle lepingu AS-iga T.V.

sõlminud. Kinnisasjal kasutatud vee eest vee-ettevõtjale tasumise kohustus on kostjal

kui lepingu poolel ning veearvete jagamine hageja ja kostja vahel on nendevaheline

suhe. Vee koguarve tasunud kostjal on õigus nõuda hagejalt sisse summad viimase

poolt tarvitatud vee eest. Hageja veetorule paigaldatud veearvesti on vajalik kostjale

veearvete jaotamiseks hageja ja kostja vahel, sest vee tarbimine ei ole võrdne, kuna

kostjal puudub vannituba. Hageja ei võimalda kostjale juurdepääsu hageja keldrisse

seal paikneva hageja veearvesti näidu kontrollimiseks, samuti ei olnud sealne

veemõõtja vahepeal töökorras. Veemõõtja paigaldamisega ei ole kindlasti hageja vara

kahjustatud. Kahele poole veearvestit paigaldatakse alati kraanid. Kraanide

paigaldamine on kohustuslik seetõttu, et oleks võimalik veearvesti vajadusel

hooldusesse viia või välja vahetada – tööde teostamise ajaks veearvesti eemaldamiseks

torust suletakse mõlemalt poolt veearvestit veekraanid. Lisaks aitab kraan vältida

olukorda, kus vajaduse korral tuleb sulgeda ühe isiku ruumidesse suunduv vesi avarii

tõttu või muul põhjusel ning sulgeda tuleb ka teiste isikute veekraanid. Seega on nõue

kraani eemaldamiseks põhjendamatu.

12. Hageja ei saa nõuda pööningule juurdepääsu läbi kostja kasutuses olevate ruumide kui

ta on loobunud juurdepääsuteest omal soovil. Hageja ise ei ole ehitanud välja enda

trepikoda kuni pööninguni. Juurdeehitusprojektiga on ette nähtud trepikoja 18

kolmanda korruse väljaehitamine, kostja kasutuses olev trepikoda 19 kuulub

juurdeehitusprojekti täielikul realiseerimisel lammutamisele kui amortiseerinu. Fakt, et

hageja ei ole täielikult kasutanud oma õigust ega täitnud lubadust välja ehitada oma

majaosa juurdeehitused, ei anna hagejale alust kostja ruumide kasutamiseks.

13. Samasugusel põhjusel on Tallinna Linnakohus varasemalt määranud hageja

ainukasutusse ruumid, mille viimane välja ehitas, jättes kostja ilma võimalusest nende

ruumide ühiskasutuseks. Hagejale pööningule pääsu loomine tema trepikoja kaudu ei

nõua ulatuslikke juurdeehitusi ega suuri rahalisi kulutusi, vaid paigaldada tuleks

valmiskujul müüdav pööninguluuk koos trepiga, mis maksab kokku u 3000 krooni.

Seega ei tingi hageja nõuet kasutada pööningule pääsuks kostja trepikoda mitte

vajadus ja võimatus saavutada eesmärki teisiti. Soovides enda kasutusse pööningu osa

hageja trepikojast kuni pööningut poolitava jooneni ning tahtes samas kasutada

pööningule pääsemiseks kostja trepikoda, püüab hageja luua olukorda, kus hageja osa

pööningust on tema ainukasutuses, kostjale jääv osa aga reaalselt poolte ühiskasutusse,

sest hageja ei pääse seda läbimata oma pööningu ossa, samuti käiks korstnapühkija

tegelikult hageja pööningul asuva katuseluugini läbi kostja pööningu.

Vastuhagi ja selle aluseks olevad asjaolud

14. 9. jaanuaril 2004. a. esitas kostja Tallinna Linnakohtusse vastuhagi, paludes lõpetada

poolte kaasomandi Tallinnas L16/V8 asuvale kinnistule, määrates nimetatud kinnistu

müüa kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning kohustada enampakkumise võitnut

välja maksma ostuhinnast teisele kaasomanikule tema osa rahas proportsionaalselt

teisele kaasomanikule kuuluva kaasomandi suurusega.

15. Hageja ja kostja vahel tekkinud vastuolud ja erimeelsused on tõsised ning on

tõenäoline, et probleemid jätkuvad ka tulevikus. Asjaolu, et kaasomanikel ei ole

võimalik normaalselt kaasomandis olevat kinnisasja vallata ja kasutada, tõendab ka

asjaolu, et kostja on kaks korda pöördunud kohtu poole sama nõudega. Ainuvõimalik

lahendus on kaasomandi lõpetamine. Hageja ja kostja vahel ei ole välistatud

kaasomanikevahelise kokkuleppega kaasomandi lõpetamise nõudeõigust ning seega ei

ole hageja nõue kuidagi piiratud. Hageja on kostjale teinud ettepaneku kaasomandi

lõpetamiseks, milles tegi ka ettepaneku kaasomandi jagamiseks reaalosadeks. Kostja ei

ole sellele ettepanekule reageerinud, mis näitab seda, et kostjal puudub huvi jagada

kaasomand kokkuleppel. Kõige otstarbekam on panna kinnisasi kaasomanike vahel

enampakkumisele, kuna selline viis on kõige kiirem ja lihtsamini teostatav. Oma

kaasomandi lõpetamise ettepanekus hagejale pidas kostja võimalikuks küll

kaasomandi jagamist reaalosadeks, kuid praeguseks on hageja jõudnud järeldusele, et

tehniliselt on selle viisi teostamine keeruline.

Kostja seisukoht

16. Hageja palub jätta kostja vastuhagi rahuldamata. Kostja ostis poole Tallinnas V8/L16

asuvast kinnistust 1988. a ja hageja loobus oma ostueesõigusest tingimusel, et

mõlemad

kaasomanikud

ehitavad

vastavalt

elamu

rekonstrueerimisprojektile

juurdeehitused elamu mõlemasse otsa. Hageja täitis lubaduse, kuid kostja loobus oma

majapoole rekonstrueerimisest ning hakkas kümme aastat hiljem nõudma endale poolt

hageja juurdeehitusest, viidates õigusele omada ½ mõttelist osa kinnistust. Hageja on

välja ehitanud garaaži, keldri ja kaks korterit. Kostja tegeles samal ajal oma trepikoja

lammutamisega ja seina sees oleva saepuru põletamisega. Kostja majapoole välisseinu

katavad 70 aastat vana värvikorra jäänused. Kinnistu müügi korral moodustab kostja

majapool vaevalt viiendiku kogu elamu väärtusest, kuid kostja soovib vastuhagis

endale poole müügisummast.

17. Vastuhagi põhjendab kaasomandi lõpetamise vajadust asjaoluga, et hageja pöördub

kasutuskorra määramise nõudega kohtu poole juba teist korda, jättes täpsustamata,

milles seisnevad ületamatud pooltevahelised erimeelsused. Kohtu poole pöördumine

oli hageja ainus võimalus kostja vägivalla lõpetamiseks. Hagi tagamise määrus ja

kohtutäituri teistkordse saabumise võimalus peatasid kostja omavoli.

18. 8. aprillil 2004. a esitas hageja täiendava vastuse kostja vastuhagile koos lisaselgituste

ja põhjendustega, mille kohaselt ei ole hageja kunagi eesmärgiks seadnud

kohtuvaidluste pidamise. Kohtusse pöördumine on otseselt tulenenud hädavajadusest

kõrvaldada kostja omavolilise ja üleoleva käitumise tagajärjed, et elada normaalsetes

tingimustes. Kostja on oma käitumisega oluliselt piiranud ja rikkunud teise

kaasomaniku õigusi ja leiab nüüd, et kaasomandi jätkumine ei ole võimalik. Selline

käitumine on pahatahtlik ja viitab kostja eesmärgile teisest kaasomanikust vabaneda.

Vastuhagis toodud asjaolud, mis peaksid väidetavalt olema aluseks kaasomandi

lõpetamise vajadusele, on täies ulatuses moonutatud ja otsitud. Kaasomaniku poolt

temale seadusega antud õiguste kasutamine ei tähenda, et automaatselt on võimatuks

muutunud kaasomandi jätkamine ning ainuvõimalik lahendus sellele on kaasomandi

lõpetamine. Elamu, mille kaasomandi lõpetamist vastuhagis taotletakse, on hageja

koduks olnud juba alates lapsepõlvest. Samas kostja omandas kaasomandi osa 1998.

aastal, kusjuures ta ei ole kaasomandis oleva elamu hoolduse ja remontimise vastu

mingisugust huvi üles näidanud ning tema kasutuses olev majaosa laguneb juba

aastaid. Vastuhagi on võrreldes haginõudega ebaproportsionaalne ning vastuhagi

rahuldamise tagajärg oleks hageja jaoks ebaõiglane ning mõjuks sisuliselt karistusena

selle eest, et hageja on julgenud enda kui kaasomaniku õiguste kaitseks kohtu poole

pöörduda.

19. Kui kohus peab siiski vajalikuks kaasomand lõpetada, nõustub hageja kaasomandi

lõpetamisega ainult selliselt, et kaasomandis olev kinnisasi Tallinnas, Läänekaare tee

16/Vahtra tn 8 jäetakse hagejale, pannes talle kohustuse maksta kostjale tema osa

välja rahas. Põhjendatud ei ole väide, et enampakkumise korraldamine on lihtsam ja

kiirem, kui kaasomandis oleva kinnisasja jätmine ühele kaasomanikule kohustusega

maksta teisele kaasomanikule tema osa välja rahas. Kostja ei ole nimetanud neid

tehnilisi põhjuseid, miks kinnisasja reaalosadeks jagamine on keeruline. Juhul, kui

see tõenäoliselt on keeruline, ei tähenda see seda, et reaalosadeks jagamine ei ole

üldse teostatav.

Esimese astme kohtu otsus

20. 12. aprilli 2005. a otsusega rahuldas Tallinna Linnakohus E.K. hagi osaliselt ning jättis

hageja ainukasutusse osa pööningust, mis jääb ruumide 12, 13 ja 14 ning osaliselt

ruumide 11 ja 15 kohale ning osa pööningust, mis jääb ruumide 10 ja 16 ning osaliselt

ruumide 11 ja 15 kohale. Kohus keelas kostjal hageja ainukasutuses olevatesse

ruumidesse suunduva veevarustuse takistamise ning jättis rahuldamata hageja nõude

kostja kohustamises veetorustikult veekraanide eemaldamiseks. Kohus võttis vastu

hageja loobumise hagist ja lõpetas menetluse kostja kohustamises lubada hagejal või

teda esindaval isikul siseneda tema ainukasutuses olevasse keldrisse kaasomandis

oleva

veetorustiku

hooldamiseks

ja

remondiks

ning

veemõõtjate

näitude

registreerimiseks ning kostja kohustamises lubada hagejal või teda esindaval isikul

ning korstnapühkijal kuni hageja kasutuses oleva trepikoja kolmanda korruse

valmimiseni siseneda pööningule kostja ainukasutuses oleva trepikoja kaudu. Kohus

jättis rahuldamata kostja vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks ja asja müümiseks

kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kostjalt mõisteti välja hageja kasuks 10 060

krooni ja 1 500 krooni Eesti Vabariigi kasuks kohtukulude katteks.

21. Poolte vahel on vaidlus kaasomandi kasutamises ja lõpetamises. Hageja nõuab

kaasomandis oleva elamu pööningu kasutamise korra määramist. Pooled kinnitasid

kohtus, et pööningu kasutamise kord hageja poolt pakutud viisil vastab mõlema

kaasomaniku huvidele. Hageja nõue on kooskõlas Tallinna Linnakohtu 30. septembri

1999. a otsusega määratud vara kasutamise korraga. Hageja pääs pööningule vastab

tema tahtele ning selle parandamine sõltub tema enda edasisest tegevusest. Seega on

hageja nõue selles osas põhjendatud ja tuleb rahuldada.

22. Hageja nõuab kostjal hageja veevarustuse sulgemise keelamist. Kaasomaniku

veevarustuse piiramine või katkestamine on vastuolus kaasomaniku õiguste ja

huvidega. Õige on hageja väide selles, et kostja tegevus veekraanide sulgemisel oli

vastuolus AÕS §-iga 72. Ühise asja kasutamine ei tohi toimuda kaaskasutust ja

kaasomaniku õigus rikkudes. Poolte kaasomandis on elamu, milles veevarustuse

olemasolu on igapäevaselt vajalik, veevarustuse katkestamine rikub selgelt

kaasomanike huve. Seega on hageja nõue kostjal veevarustuse sulgemise keelamiseks

põhjendatud ja tuleb rahuldada. Tähelepanuta tuleb jätta poolte väited vee tarbimisest

tekkinud võlgnevuse kohta, kuivõrd võlaõiguslikke nõudeid käesolevas asjas esitatud

ei ole.

23. Hageja nõuab kostjalt viimase ainukasutuses olevatesse ruumidesse jääva veemõõtja

juurde paigaldatud kraanide eemaldamist. Hageja põhjendab nõuet asjaoluga, et

kraanide olemasolu teeb kostjal võimalikuks hageja õigusi vee sulgemisega täiendavalt

rikkuda. Kostja väidab, et on vee sulgenud vaid ühel korral. Kostja möönis menetluse

kestel, et tal puudub õiguslik alus hageja veetarbimise piiramiseks. Alus selle nõude

rahuldamiseks puudub. Veemõõtja paigaldamisel torustikule kraanide paigaldamine on

kooskõlas veemõõdusõlmedele ettenähtud

nõuetega. Kraanide olemasolu võimaldab torustiku rikke korral vajadusel vee sulgeda.

Kostjal puudub õigus omavoliliselt sulgeda vesi. Selle keelamises on hageja nõue

põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Torustikul kraanide olemasolu aga iseenesest ei

riku hageja õigusi.

24. Kostja

nõuab

kaasomandi

lõpetamist

ja

asja

jagamist

selle

müümisega

kaasomanikevahelisel

enampakkumisel.

Hageja

kaasomandi

lõpetamisega

ei

nõustunud ega esitanud seetõttu ka kaasomandi jagamise viisi määramises kohtule

hagi. Õige ei ole kostja väide selles, et puudub alus kaasomandi lõpetamise nõude

rahuldamata jätmiseks. On õige, et AÕS § 76 järgi on kaasomanikul õigus igal ajal

nõuda kaasomandi lõpetamist. Kaasomandi lõpetamine toob aga kaasa AÕS § 77

alusel ühise asja jagamise. Pooled kaasomandi lõpetamises ja asja jagamises kokku ei

ole leppinud. AÕS § 77 lõike 2 järgi saab kohus asja jagada üksnes viisil, milleks on

esitatud hagi. Asja jagamine peab toimuma mõlema kaasomaniku huve võimalikult

suures ulatuses arvestades. Kostja poolt pakutud viis ei ole asjas esile toodud

asjaoludel põhjendatud ja kaasomandi lõpetamise nõue tuleb jätta rahuldamata.

25. Mõlemad kaasomanikud seletasid kohtus, et nendel puuduvad rahalised vahendid, mis

võimaldaksid asja soetamist selle hariliku väärtusega. Seega on õige hageja väide

selles, et kaasomanike vahelisel enampakkumisel oleks tõenäoliselt varjatult

kolmandad isikud. Kostja seda väidet kohtistungil ei kummutanud. See aga ei ole

hagetud viisi korral kooskõlas seaduse mõttega. Mõlemad kaasomanikud kasutavad

ühist asja elamiseks. Vaidlust ei ole selles, et hagejale ja tema perekonnale on elamu

olnud koduks 1945. aastast, kostjale ja tema perekonnale 1988. aastast.

Enampakkumisel kolmanda isiku osalemine (kaasomanike kaudu) looks talle

põhjendamatu eelise ning viiks olukorrani, kus mõlemad pooled on sunnitud soetama

uue eluaseme, saamata seejuures asja müügist maksimaalset kasu, mida võimaldaks

asja müük avalikul enampakkumisel.

26. Lisaks põhjendab hageja oma vastuväiteid asjaoluga, et on juurdeehituse ehitanud oma

vahenditega, millega lisas oluliselt kaasomandile väärtust. See asjaolu on tuvastatud ka

Tallinna Linnakohtu 30. septembri 1999. a otsusega nr 2/3/21-5060/98. Õige on hageja

väide selles, et kaasomandi osade suurus ei ole kooskõlas kaasomanike panustega.

Asja müümine enampakkumisel ei võimalda seda vastuolu arvestada. Õige on hageja

väide ka selles, et kohtusse pöördumine ei ole iseenesest kaasomandi lõpetamist

tingivaks asjaoluks. Kaasomanikevahelised vastuolud ei ole ületamatud; ka ei ole

nõude rahuldamata jätmine takistuseks kaasomandi nõude esitamisele toetudes muule,

seaduses ettenähtud asja jagamise viisile. Seega tuleb kostja vastuhagi jätta

rahuldamata selle põhjendamatuse tõttu.

Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus

27. Apellant ei nõustu linnakohtu otsusega ja palub selle täies ulatuses tühistada ning teha

uus otsus, millega jätta E. Kareda hagi T. Noorväli vastu rahuldamata ning rahuldada

T. Noorväli hagi E. Kareda vastu ning lõpetada E. Kareda ja T. Noorväli kaasomand

Tallinnas L16/V8 asuvale kinnistule, määrates nimetatud kinnistu müüa kaasomanike

vahelisel enampakkumisel ning kohustada enampakkumise võitnut välja maksma

ostuhinnast teisele kaasomanikule tema osa rahas proportsionaalselt teisele

kaasomanikule kuuluva kaasomandi suurusega. Apellant palus ka välja mõista

vastustajalt tema kasuks kohtukulud.

28. Vastuhagi rahuldamise korral tulnuks jätta rahuldamata põhihagi, sest kaasomandi

lõpetamise korral kaasomand lõpeb ning mingit kasutuskorda enam kindlaks määrata

ei saa. Kohus jättis ebaõigesti kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamata.

Kohus on nõustunud sellega, et vastavalt AÕS § 76 lõikele 1 on kaasomanikul igal ajal

õigus nõuda kaasomandi lõpetamist, kuid kohus on kostja poolt soovitud kaasomandi

lõpetamise viisi pidanud põhjendamatuks.

29. Kohtuotsuse kohaselt on mõlemad kaasomanikud seletanud kohtule, et neil puuduvad

rahalised vahendid kinnistu ostmiseks turuhinnaga ning see viib selleni, et

enampakkumisel osaleks tõenäoliselt varjatult kolmandad isikud, mis ei ole aga

kooskõlas seaduse mõttega. Kohtuistungil uuris kohus poolte sissetulekute suurust,

kuid apellant ei ole kunagi väitnud, et tal puuduksid rahalised vahendid kinnistu

ostuks. Apellant on kogu aeg kinnitanud, et tal oleks võimalik võtta kinnistu ostuks

laenu. Kohtu seisukoht, et seaduse mõte eeldab kaasomandi lõpetamisel kaasomanike

vahelisel enampakkumisel asja eest tasumist oma rahaliste vahenditega, ei tulene

seadusest. Väga erandlik oleks see juhus, kus kaasomandit soovivatel isikutel on endal

olemas rahalised vahendid kinnistu ostuks, mille hind on üle kahe miljoni krooni. On

lausa reegel, et sellise väärtusega asi ostetakse laenuga.

30. Arusaamatuks jääb, kuidas saab kolmas isik kohtuotsuse kohaselt osta kinnistu, kui see

müüakse enampakkumisel, kus saavad osaleda üksnes kaasomanikud. Loomlikult kui

panga laenu ei tasuta, siis on oht, et pank püüab laenatud raha saada tagasi tagatise

arvelt ning seeläbi võib kinnistu sattuda kolmanda isiku omandisse, kuid seadusest ei

tulene, et sellised ohud takistaks kaasomandi lõpetamist. Arusaamatu on, kuidas on

kohtu meelest selliste ohtude kontrollimine hagi piirides, kuivõrd ei hageja ega kostja

ei ole nendele viidanud.

31. Kui hageja leiab, et tema panuste tulemusena on kaasomandi väärtus tõusnud, siis on

tal võimalik esitada vastavasisuline võlaõiguslik nõue kostja vastu. Kindlasti ei välista

see aga kostja õigust nõuda kaasomandi lõpetamist. Kaasomandile tehtud parenduste

küsimus ei kuulunud hagi piiridesse, sest hageja ei ole vastavasisulist nõuet esitanud.

32. Kohus on teinud ebaõige ning ka ebaõiglase otsuse. Kostja poolt kaasomandi

lõpetamise viisi valikul arvestati seda, et nii hageja kui ka kostja on selles majas pikka

aega elanud ning et hageja põhiliseks vastuargumendiks on see, et kaasomandis olev

elamu on talle koduks. Sellest tulenevalt valiski kostja kaasomandi lõpetamise viisi,

mis annab nii hagejale kui ka kostjale võimaluse oma kodu nimetatud kaasomandi

säilimiseks. Kuna tänapäeval ei ole laenu saamises midagi võimatut, siis oli nii hagejal

kui ka kostjal ühesugune võimalus elamu endale ostmiseks.

33. Kuna hagi kaasomandi lõpetamiseks tulnuks rahuldada, siis oleks see kaasatoonud

põhihagi täies ulatuses rahuldamata jätmise. Seega on otsus ebaseaduslik ka osas,

millega põhihagi rahuldati osaliselt. Tulenevalt eeltoodust on ebaõige ka kohtukulude

jaotus, mis tuleks jätta vastustaja kanda.

Vastustaja seisukoht

34. Vastustaja leiab, et apellatsioonkaebuses ei ole esile toodud, milles seisneb

kaevatava otsuse ebaõigsus tõenduslikus osas ja seaduse kohaldamisel ning seetõttu

tuleb jätta linnakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

Kolleegiumi seisukoht

35. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning Tallinna

Linnakohtu otsus muutmata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 334

lg 1 p-i 1 alusel. Juhindudes TsMS § 319 lg-st 1 kontrollib ringkonnakohus esimese

astme kohtu lahendi seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale edasi

kaevati. Kolleegium nõustub Tallinna Linnakohtu otsusega, et kaasomandi

lõpetamine kaasomanikevahelise enampakkumise teel ei ole õiglane. Tulenevalt TsMS §

330 lg-st 5 ei pea kolleegium vajalikuks korrata esimese astme kohtu põhjendusi. 36.

Ükski apellatsioonkaebuse väide ei ole aluseks Tallinna Linnakohtu otsuse tühistamisele.

See, et pooltel on võimalik võtta enampakkumisel osalemiseks laenu ei lükka ümber kohtu

järeldust, et enampakkumise läbiviimine kaasomandi jagamiseks on ebaõiglane. Tallinna

Linnakohtu istungil selgitas vastustaja kohtule, et ta on pensionär. Vastustaja on 66

aastane. Kolleegiumi arvates vähendavad need asjaolud oluliselt vastustaja võimalusi

enampakkumisel osalemiseks. Vaidlust ei ole selle üle, et vastustaja on elanud nimetatud

elamus 1945. aastast. Nende nimetatud asjaolude tõttu ongi poolte kaasomandi lõpetamine

enampakkumise teel ebaõiglane. Ei ole tuvastatud, et pooltevahelist kaasomandit ei oleks

võimalik lõpetada asja reaalosadeks jagamise teel. Kolleegium leiab, et vastavalt AÕS §

77 lg-le 2 võib kohus jätta kaasomandi jagamise nõude rahuldamata, kui ta leiab, et nõutud

viisil kaasomandi jagamine ei ole õiglane. Seega on Tallinna Linnakohus jätnud õigesti

kostja vastuhagi rahuldamata.

M. Merimaa

M. Seppik

V. Lips