3-05-143/2 · Tartu Halduskohus Tartu kohtumaja

TARTU HALDUSKOHUS

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohtuasja number

3-94/05

Otsuse kuupäev

8. juuni 2005.a

Kohtunik

Roby Koik

Kohtuasi

Aivar Jänese kaebus Valga maavanema toimingu õigusvastaseks

tunnistamiseks ja kohustava ettekirjutuse tegemiseks.

Asja läbivaatamise kuupäev

24.mai 2005.a

Istungil osalenud isikud

Kaebuse esitaja Aivar Jänes, esindaja advokaat Vello Luik;

Vastustaja Valga maavanem, esindajad Helju Hõbe ja Indur

Jaadla;

Kaasatud isik Maa-amet, esindaja Toomas Kutti.

Resolutsioon

Jätta Aivar Jänese kaebus Valga maavanema toimingu

õigusvastaseks tunnistamiseks ja kohustava ettekirjutuse

tegemiseks rahuldamata.

Protsessiosaliste kohtukulud jätta nende enda kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtotsuse peale on protsessiosalistel õigus esitada

apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule Tartu Halduskohtu

kaudu 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates. Apellatsioonkaebuse esitamise

kavatsusest tuleb Tartu Halduskohtule kirjalikult teatada 10

päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest arvates.

Asjaolud ja menetluse käik

1.Tõlliste Vallavalitsuse 23.03.1999.a korraldusega nr 54 korraldati, et Tõlliste vallas Jaanikese

külas ja Valga linnas Tartu mnt 113 asuva 4,13 ha suurusest maaüksusest asub Tõlliste vallas

Jaanikese külas 2,49 ha suurune maa, mille suhtes on ostueesõigus nimetatud maal paiknevate

ehitiste omanikul Aivar Jänesel. Valga Linnavalitsuse 21.04.1999.a korraldusega nr 246 anti

nõusolek Valgas Tartu 113 asuva 16 400 m 2 maa ostueesõigusega erastamiseks Aivar Jänesele.

Valga Linnavalitsuse 06.10.2004.a korraldusega nr 618 muudeti Valga Linnavalitsuse

21.04.1999.a korraldust nr 246 ostueesõigusega erastatava maa sihtotstarve kindlaksmääramise

osas. Nimetatud korralduste alusel on vastavad katastriüksused registreeritud maakatastris

30.08.2004.a ja 12.10.2004.a.

2.Valga Maavalitsuse 31.12.2004.a kirjaga nr 3.2-3/4785 tagastas maavanem Valga

Linnavalitsusele Valga linnas Tartu 113 kohta esitatud maa ostueesõigusega erastamise toimiku,

kuna toimik oli koostatud puudulikult ja ei ole seadusega kooskõlas. Maavanema seisukoha

kohaselt tuli toimik tagastada, kuna linnas või tihehoonestusalas võib maad erastada krundi või

teenindusmaa ulatuses vastavalt MRS § 7 lõigetele 5 ja 5 1 ning MRS § 22 1 lõigetele 2 ja 6.

Valga Maavalitsuse 26.01.2005.a kirjaga nr 3.2-3/4785 tagastas maavanem samadel faktilistel ja

õiguslikel asjaoludel nimetatud toimiku teistkordselt Valga Linnavalitsusele ettekirjutusega viia

erastamise ulatus kooskõlla seadusandlusega.

3.Aivar Jänes esitas 07.03.2005.a Tartu Halduskohtule kaebuse Valga Maavalitsuse toimingu

seadusevastaseks tunnistamiseks.

Kaebuse põhjendused ja taotlus

4.Aivar Jänes pöördus 01.02.2005.a teabenõudega Valga Maavalitsusse, et teada

saada Valga Maavalitsuse seisukohta Tartu 113 maa ostueesõigusega erastamise suhtes.

Valga Maavalitsuse 03.02.2005.a vastusega teatati Aivar Jänesele, et Valga Maavalitsus

on maa ostueesõigusega erastamise toimiku tagastanud Valga Linnavalitsusele 26. 01.

2005 kirjaga nr 3.2-3/4785.

Valga Maavalitsus asus seisukohale, et antud maaüksuse juriidiline toimik ei ole

kooskõlas seadusandlusega, Valga Linnavalitsuse korraldustest ei nähtu, millisel

õiguslikul alusel on määratud krundi suurus ja sihtotstarve. Samuti leidis Valga Maavalitsus, et

elamu juurde maa ostueesõigusega erastamisel tuleb lähtuda MRS § 7 lõigetes 1, 5 ja 51sätestatud

ulatusest, milleks on vaid elamu juurde kuuluv elamuomaniku õiguspärases käsutuses olev krunt

või teenindusmaa.

Kaebuse esitaja vaidlustab Valga Maavalitsuse toimingu - maa ostueesõigusega erastamise

toimiku tagastamise ja taotleb, et Valga Maavalitsus sõlmiks temaga maa müügilepingu.

Kaebuse esitaja leiab, et Valga Maavalitsuse toiming on olnud seadusevastane ja rikub kaebuse

esitaja õigusi.

Valga Maavalitsuse toimingu seadusevastasus põhjendamisel tugineb kaebuse esitaja MRS § 221

lõigetele l ja 6 (21.04.1999.a kehtinud redaktsioonis), MRS § 7 lõigetele 1 ja 5 (21.04.1999.a

kehtinud redaktsioonis), Maakorraldusseaduse §-dele 3 lg 1 ja 5 lg 2. Maa ostueesõigusega

erastamise korra punktile 131 ja 132 (21.04.1999.a kehtinud redaktsioonis), mis ei sätesta

piiranguid maa erastamise ulatusele.

Samuti Riigikohtu 18.09.1998.a otsusele nr 3-3-1-23-98, mis sätestab: Teenindamiseks vajaliku

maa määramine oleks õiguspärane üksnes siis, kui kohus tuvastaks Maareformi seaduse §-s 7

lg 5 nimetatud aluse teenindamiseks vajaliku maa määramiseks - krunt ei ole kindlaks

määratud või krundi suuruse muutmine on planeeringu kohaselt otstarbekas.

Eeltoodud seadusesätetest ja Riigikohtu lahendist tuleneb, et Valga Maavalitsuse

seisukoht ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramiseks Valgas Tartu 113 maa

ostueesõigusega erastamisel ei ole kooskõlas seadusega. Kaebuse esitaja on seisukohal, et

seaduses ei ole sätestatud piiranguid maa erastamiseks tema poolt soovitud ulatuses. Kaebuse

esitaja osundab ka HMS §-dele 67 lg 1 ja 64 lg 3.

31.12.2004.a kirjas leidis Valga Maavalitsus, et linnas on võimalik maad ostueesõigusega

erastada vaid krundi või teenindusmaa ulatuses. Valga Linnavalitsus kaalutles nimetatud asjaolu

kaebuse esitaja vaide arutamisel ja jättis oma korralduse muutmata, tagastades maa

ostueesõigusega erastamise toimiku uuesti Valga Maavalitsusele.

Kaebuse esitaja on seisukohal, et Valga Linnavalitsuse korraldus on kooskõlas seadusega.

Juhul, kui siiski kaalutleda korralduse tühistamise tagajärgi, siis peaks kaalutlusõigus olema Valga

Linnavalitsusel ja Valga Linnavalitsus on seda kaalutlusõigust juba kohaldanud. Valga

Linnavalitsus on peale maa ostueesõigusega erastamise toimiku tagastamist 31. 12. 2004

arvestanud HMS §-s 67 lg l sätestatut.

Tähelepanuväärne on ka asjaolu, et Valga Maavalitsus aktsepteeris Valgas Tartu 113

katastriüksuse moodustamist ja registreerimist 12.10.2004, kuigi nimetatud toimingud

teostati Valga Linnavalitsuse 21.04.1999.a korralduse nr 246 ja 06.10.2004.a korralduse nr 618

alusel.

Aivar Jänese õiguste rikkumise põhjendamisel osundab kaebuse esitaja, et Valga Linnavalitsuse

21.04.1999.a korraldusega nr 246 anti nõusolek maa ostueesõigusega erastamiseks Valga linnas

Tartu 113 pindalaga 16 400 m 2 Aivar Jänesele. Valga Maavalitsus on keeldunud nimetatud

korralduse alusel maa müügilepingu sõlmimisest ja maa ostueesõigusega erastamise toimiku Valga

Linnavalitsusele tagastanud ühes ettekirjutusega võimaldada kaebajal erastada tema õiguspärases

käsutuses olev krunt. Sellega on temalt võetud võimalus maa ostueesõigusega erastamiseks

kaebaja poolt soovitud ja seadusega lubatud ulatuses. Kaebuse esitaja on käesolevaks ajaks teinud

kulutusi seoses maa erastamisega- tasunud maa ostueesõigusega erastamise ettemaksu 27 880

krooni, samuti maa mõõdistamisega seotud kulud summas 3 100 krooni. Taotlenud maa

ostueesõigusega erastamist ka Tõlliste vallas Valgas Tartu 113 krundiga piirneva maa osas.

Nimetatud maa erastamise osas on vastu võetud Tõlliste Vallavalitsuse 23.03. 1999 korraldus nr

54. Samuti on kaebuse esitaja tasunud Tõlliste vallas maa erastamise ostuhinna summas 4 767

krooni. Valga Linnavalitsuse korralduse nr 246 muutmisel kaotab kaebaja ka õiguse maa

erastamiseks Tõlliste valla territooriumil.

Kaebuse esitaja palub tunnistada Valga Maavalitsuse tegevus Valgas Tartu 113 asuva maa

ostueesõigusega erastamise toimiku tagastamisel Valga Linnavalitsusele seadusevastaseks ja

kohustada Valga Maavalitsust sõlmima kaebuse esitajaga Valgas Tartu mnt 113 maaüksuse

müügileping Valga Linnavalitsuse 21.04.1999.a korraldusega nr 246 ja 06.10.2004.a korraldusega

nr 618 sätestatud tingimustel. Kohtukulud jätta Valga Maavalitsuse kanda.

Vastustaja vastuväited

5.Vastustaja Valga maavanem ei nõustu esitatud kaebusega. Aivar Jänes on vaidlustanud Valga

Maavalitsuse toimingu Valgas Tartu 113 asuva maa ostueesõigusega erastamise toimiku

tagastamise Valga Linnavalitsusele ning palunud kohtul kohustada maavalitsust sõlmima temaga

maaüksuse müügileping.

Vastavalt MRS § 23 lõikele 6 erastatakse maa Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud korra alusel .

Vabariigi Valitsuse 06.11.1996.a määrusega nr 267 kinnitatud “Maa ostueesõigusega erastamise

korra “ punkt 23 sätestab, et erastamise korraldaja kontrollib maa ostueesõigusega erastamiseks

esitatud dokumentide ja andmete õigsust.

Peale Valga Linnavalitsuse poolt esitatud materjalide esitamist oli erastamise korraldaja,

maavanem, kohustatud kontrollima esitatud dokumentide ja andmete õigsust. Kontrollimise

käigus selgus, et Valga linnas asuva Tartu 113 maaüksuse ostueesõigusega erastamise juriidilises

toimikus sisalduvad materjalid olid puudulikud ja seadusandlusega vastuolus ning seetõttu

tagastas maavanem Valga Tartu tn 113 ostueesõigusega erastamise juriidilise toimiku puuduste

kõrvaldamiseks Valga Linnavalitsusele 26.01.2005. a kaaskirjaga nr 3.2-3/4785.

Eelnimetatud maaüksuse erastamiseks anti Aivar Jänesele nõusolek Valga Linnavalitsuse

21.04.1999.a korraldustega nr 246. Nimetatud korralduse punkti 4 muutis Valga Linnavalitsus

06.10.2004.a korraldusega nr 618. Eelnimetatud korraldustest ei nähtu, millisel õiguslikul alusel

on määratud krundi suurus ja sihtotstarve. Tiheasustusega alal asuvale elamule määratakse

teenindamiseks vajaliku maa suurus ja piirid maareformi seaduse MRS §-i 7 lõigetes 5 ja 5 1

sätestatust lähtudes ning arvestades Vabariigi Valitsuse 30.06.1998.a määrusega nr 144

kinnitatud “Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korras” sätestatut. Eelnimetatud korra

punkti 4 alapunkti 2 kohaselt tuleb ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel arvestada, et

ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitise alune ning ehitist ümbritsev vähim

tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont

jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste-, tuletõrje- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise.

Kuna MRS §-i 22 1 (maa erastamise ulatus) lõiked 1 ja 6 viitavad sama seaduse §-i 7 lõigetele 5 ja

5 1, siis tuleb elamu juurde maa ostueesõigusega erastamisel lähtuda maareformi seaduse §-i 7

lõigetes 1, 5 ja 5 1 sätestatud ulatusest, milleks on elamu juurde kuuluv elamuomaniku

õiguspärases kasutuses olev krunt. Kuna Valga Tartu 113 elamu krunt oli määramata, siis kohalik

omavalitsus pidi määrama ehituse teenindamiseks vajaliku maa, mille ulatuses olnuks kaebajal

õigus maad erastada.

Valga Linnavalitsuse 21.04.1999.a korraldusega nr 246 määratud Valgas Tartu 113 maaüksuse

suurus 16 400 m 2 on ebareaalselt suur ning vastuolus Vabariigi Valitsuse 30.06.1998.a

määrusega nr 144 kinnitatud “Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra” punkti 4

alapunktis 2 sätestatuga, mille kohaselt tuleb ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel

arvestada, et ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist

ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise,

hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise .

Lähtudes eeltoodust on maavanema, erastamise korraldaja, toimingud olnud seaduspärased ning

tuginenud seadusandlusele. Samas on Valga Linnavalitsuse 21.04.1999.a korraldusega nr 246

määratud Valga Tartu 113 erastamisele kuuluv maaüksus ebareaalselt suur tiheasustusega alal

ning seega vastuolus kehtiva seadusandlusega. Õigesti on maavanem Valga Linnavalitsusele

tagastanud Valga Tartu 113 maaüksuse erastamise juriidilise toimiku paludes see kooskõlla viia

kehtiva seadusandlusega.

Lähtudes eeltoodust palutakse jätta kaebaja Aivar Jänese kaebus rahuldamata ja kohtukulud jätta

kaebaja enda kanda.

Kaasatud isiku seisukoht

6.Kaasatud isik Maa-amet on seisukohal, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kaasatud isik on

seisukohal, et Valga Rajooni TSN TK korraldust nr 36-k, kui pädeva organi poolt enne ORASe

jõustumist vastu võetud otsust, tuleb lugeda varasemalt nõukogude täitevorgani poolt välja antud

“majavalduste kruntide kasutamise õiguse” õigsust kinnitavaks haldusaktiks, millega Aivar Jänes

elamuomanikuna saab tõendada, et tema elamu juurde kuuluv 7617 m² suurune krunt on tema

õiguspärases kasutuses olev maa. Teisi dokumente tema kasutuses oleva maa suuruse

õiguspärasuse tõendamiseks esitatud ei ole. Asjas ei oma sisulist tähtsust Valga Linna RSN TK

22. augusti 1990 otsus nr 62 ega ka Valga Maakonna Maksuameti 28. augusti 1990 teatis nr 3-

95, mille kohaselt Aivar Jänes vabastati 1990. aastal Tartu 113 asuva majavalduse eest hoonete- ja

maamaksu tasumisest, sest neist dokumentidest ei nähtu maakasutuse suurus.

MRSi § 7 lõige 5¹ on selgelt erisätteks MRSi § 6 lõike 3³ suhtes. Elamuomaniku õiguspärases

kasutuses olev elamu teenindamiseks vajalik maa on reeglina kordades suurem, kui tegelikult

ehitise teenindamiseks vajalik oleks ning MRSi § 7 lõikes 5¹ on sätestatud elamuomanikule elamu

juurde erastatava maa piirmäär. Järelikult saab elamu teenindamiseks vajalik maa hõlmata üksnes

elamuomaniku õiguspärases kasutuses oleva maa ning krundi või elamu teenindamiseks vajaliku

maa määramine suuremas ulatuses kui elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa, ei ole

millegagi põhjendatav. Elamuomaniku õiguspärases kasutuses oleva maa suurendamine

ostueesõigusega erastamiseks enam kui 2 korda, ei vasta seaduse sättele ega mõttele ja on

täielikult seadusevastane. Teatavatel konkreetsetel asjaoludel ja tingimustel võib kõne alla tulla

üksnes otstarbekusest tulenev ning planeeringu ja maakorralduse nõuetele vastav piiride

mõningane korrigeerimine, mitte aga senise, elamu juurde määratud krundi suurendamine enam

kui 2 korda.

Kaasatud isik on seisukohal, et nii Valga LV 21. aprilli 1999 korraldus nr 246 “Seisukoht maa

ostueesõigusega erastamise võimalikkuse kohta”, millega anti nõusolek Aivar Jänesele maa

ostueesõigusega erastamiseks Valga linnas, Tartu 113, pindalaga 16 400 m², sihtotstarbega 20%

väikeelamumaa ja 80% sihtotstarbeta maa, ning Valga LV 6. oktoobri 2004 korraldus nr 618

“Valga Linnavalitsuse 21.04.1999 korralduse nr 246 muutmine”, millega muudeti Valga LV 21.

aprilli 1999 korraldusega nr 246 määratud sihtotstarvet, on sisuliselt täiesti motiveerimata, ega

vasta OEkorra punktis 15 sätestatule, mille kohaselt pärast katastriüksuse moodustamist

maamõõtja poolt fikseerib kohalik omavalitsus oma otsuses maa erastamise seisukohalt olulised

tingimused. Korralduste motiveerivas osas on tehtud viited üksnes mõnele MRSi paragrahvile ja

OEkorrale tervikuna ning neist ei selgu, millistel asjaoludel ja kaalukatel põhjendustel on peetud

võimalikuks ja otstarbekaks erastada just Aivar Jänesele ostueesõigusega linna piires maad enam

kui 1,6 ha, millest vaid 20% on elamumaa.

Vastavalt KSMaluste punktile 7 määrab katastriüksuse sihtotstarbe kohalik omavalitsusorgan.

Maa erastaja ei saa maa sihtostarvet ise määrata ega ka nõuda kohalikult omavalitsuselt, millise

sihtotstarbe see peaks erastatavale maale määrama. Kuivõrd KSMalused võimaldavad linna

territooriumil asuvale ühekorruselisele elamule määrata vaid väikeelamumaa sihtotstarbe alaliiki

kuuluva maa sihtotstarbe, siis ei vasta nii Valga LV 21. aprilli 1999 korraldus nr 246 “Seisukoht

maa ostueesõigusega erastamise võimalikkuse kohta”, millega määrati erastatava maa

sihtotstarbeks 20% väikeelamumaa ja 80% sihtotstarbeta maa kui ka Valga LV 6. oktoobri 2004

korraldus nr 618 “Valga Linnavalitsuse 21.04.1999 korralduse nr 246 muutmine”, millega määrati

erastatava maa uueks sihtotstarbeks 20% väikeelamumaa ja 80% maatulundusmaa, õigusaktides

sätestatule. Kaasatud isik rõhutab, et elamuomanik võib ja saab elamut sihtotstarbeliselt kasutada

üksnes elamuna ning sellest lähtuvalt saab elamuomanik ka maad kasutada üksnes elamumaana.

Kuivõrd Aivar Jänese elamu asub Valga linna territooriumil, Tartu mnt 113, kuivõrd tal on MRSi

§ 7 lõigetest 1 ja 5¹ tulenevalt õigus erastada üksnes elamu juurde kuuluv krunt ehk elamu

teenindamiseks vajalik maa, mis saab hõlmata üksnes elamuomaniku õiguspärases kasutuses oleva

maa, kuivõrd Tõlliste vallas ei asu majavaldust aadressiga Tartu mnt 113 ja kuivõrd Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumi ehitisregistri elektroonilisest andmebaasist ei nähtu, et Tõlliste

vallas Jaanikese külas asuks Aivar Jänesele kuuluvaid ehitisi, siis asub kaasatud isik seisukohale, et

Tõlliste VV 23. märtsi 1999 korralduse nr 54 “Jaanikese külas asuva Tartu mnt 113 maaüksuse

erastamise tingimuste fikseerimine” punktis 1 sätestatu, mille kohaselt “Tõlliste vallas Jaanikese

külas ja Valga linnas Tartu mnt 113 asuva 4,13 ha suurusest maaüksusest asub Tõlliste vallas

Jaanikese külas 2,49 ha suurune maa. Vastavalt maareformi seaduse §-le 22 lg 1 on ostueesõigus

nimetatud maal paiknevate ehitiste omanikul Aivar Jänesel ([ ], elukoht Valga linn Tartu mnt

113)”, ei vasta tegelikele asjaoludele ja on seega valed, millest tulenevalt ei vasta Tõlliste VV 23.

märtsi 1999 korraldus nr 54 “Jaanikese külas asuva Tartu mnt 113 maaüksuse erastamise

tingimuste fikseerimine” ei seaduse mõttele ega sättele.

MRSi § 22² lõike 1 kohaselt korraldab maa erastamist maavanem. Kohalik omavalitsus teeb maa

erastamisel seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud erastamise eeltoimingud.

OEkorra punkti 15 kohaselt, pärast katastriüksuse moodustamist maamõõtja poolt fikseerib

kohalik omavalitsus oma otsuses maa erastamise seisukohalt olulised tingimused üksnes kohaliku

omavalitsuse seisukohalt. Tulenevalt OEkorra punktist 23 otsustab maa erastamise aga erastamise

korraldaja, kes enne otsustamist on kohustatud kontrollima maa ostueesõigusega erastamiseks

esitatud dokumentide ja andmete õigsust. Seega on maavanema kui erastamise korraldaja

pädevuses otsustada, kas esitatud dokumendid ja kogutud andmed veenavad teda ning kas nende

alusel on võimalik maa erastamise otsust vastu võtta või mitte. Antud juhul maavanem leidis, et

esitatud dokumentide ja kogutud andmete alusel ei olnud maa erastamise otsuse vastuvõtmine

võimalik, sest toimik on koostatud puudulikult ja ei ole seadusega kooskõlas ning maavanem

tagastas maa ostueesõigusega erastamise juriidilise toimiku Valga LVle.

Valga LV eelosundatud korraldus(t)e andmine on vaid maa ostueesõiguse erastamise üheks

eeltoiminguks ega ole maa erastamise aluseks olevaks otsuseks. Selleks, et maavanem erastamise

korraldajana saaks kaebajaga sõlmida maa ostu-müügilepingu, on esmalt vaja teostada Valga LV

poolsed maa erastamise eeltoimingud vastavuses õigusaktidega, seejärel on maavanemal võimalus

vastu võtta maa erastamise korraldus ja alles seejärel on võimalik sõlmida kaebajaga maa ostu-

müügileping.

Maa-amet on seisukohal, et Valga MV tegevus Valgas, Tartu mnt 113 asuva maaüksuse

ostueesõigusega erastamise juriidilise toimiku tagastamisel Valga LVle on õiguspärane ning

vastab nii seaduse sättele kui ka mõttele. Valga maavanem on kohaselt teostanud erastamise

korraldaja järelevalvet maa ostueesõigusega erastamise üle.

Eeltoodust tulenevalt on Maa-amet seisukohal, et kaebus on alusetu ja põhjendamatu ning see

tuleks jätta täies ulatuses rahuldamata.

Kohtu põhjendused ja otsus

7.Tegemist on tähtaegse (HKMS § 9 lg 2 ja 5) ja lubatava (HKMS § 6 lg 3 p 1; HKMS § 6 lg 2 p

2) kaebusega, kuid puudub alus kaebuse rahuldamiseks. Kaebus on esitatud Valga Maavalitsuse

vastu, lähtudes kaebuse eesmärgist käsitleb kohus kaebust Valga maavanema vastu esitatud

kaebusena, kuna vaidlustatud toimingu on teostanud maavanem.

HKMS § 7 lg 1 tulenevalt saab toimingu õigusvastasuse kindlakstegemiseks esitatud kaebus

kuuluda rahuldamisele, kui toiminguga rikutakse isiku õigusi või piiratakse tema vabadusi ja kui

kaebuse esitajal on põhjendatud huvi taotletava konstateeringu suhtes. Asjas kogutud tõenditega

ei ole tõendamist leidnud, et vastustaja toiminguga rikutakse kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi

või piiratakse tema vabadusi. Seetõttu ei saa tal ka esineda põhjendatud huvi vaidlustatud

toimingu õigusvastasuse kindlakstegemiseks kaebuses ja kohtuistungil asja arutamise käigus

toodud faktilistel ja õiguslikel asjaoludel.

Vastuseks kaebuse esitajale osundab kohus, et tema poolt osundatud õigusaktid ja Riigikohtu

lahend ei sätesta alust kaebuse rahuldamiseks. Riigikohus ei ole kaebuse esitaja poolt osundatud

kohtulahendis käsitlenud ostueesõigusega erastatava maa ulatusega seonduvat. Vastustaja ja

kaasatud isik on õigesti osundanud asjakohaste õigusaktide sätetele. AÕSRS § 13 lg 3 sätestab, et

ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks MRS sätestatud alustel ja korras. MRS § 22 lg 1

kohaselt saavad ostueesõigusega maad erastada ka isikud, kellel on õigus osta maad ehitise

omanikuna vastavalt MRS. MRS § 22¹ lg 1 sätestab, et ostueesõigusega võib maad erastada MRS

§ 7 sätestatud ulatuses, kui MRS § 22¹ ei tulene teisiti. Vastavalt MRSi § 22¹ lg 6 (27.03.1999

jõustunud redaktsioon) määrab erastatava maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja

maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras.

Ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui

krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt

otstarbekas. Tiheasustusega alal asuvale elamule määratakse teenindamiseks vajaliku maa suurus

ja piirid MRS § 7 lg 5 sätestatud alustel. Alates 29.03.2001.a kehtib MRS § 22¹ lg 6 viimane lause

sõnastuses, mille kohaselt tiheasustusega alal asuvale elamule määratakse teenindamiseks vajaliku

maa suurus ja piirid MRS § 7 lg 5 ja 5¹ sätestatud alustel.

Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr 144 kinnitatud “Ehitise teenindamiseks vajaliku maa

määramise korra” punkt 4.2 sätestab, et ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse

ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise

sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise.

MRS § 7 lg 1 sätestab, et linna piirides asuvat õigusvastaselt võõrandatud maad ei tagastata, kui

maa kuulub teise isiku hoonete või rajatiste juurde krundina või teenindamiseks vajaliku maana ja

kui õigustatud subjekt ning praegune ehitise omanik ei lepi kokku maale hoonestusõiguse

seadmises ehitise omaniku kasuks või ehitiste võõrandamises õigustatud subjektile. Alates 27.03.

1999.a kehtis MRS § 7 lg 5 sõnastuses, mille kohaselt ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse

ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus

Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka arvatakse kogu

elamuomaniku õiguslikus kasutuses olev maa. Maakasutus loetakse õiguslikuks, kui maa

kasutamiseks andmise otsus on pädeva organi või ametiisiku poolt vastu võetud enne ORAS

jõustumist või kui maa kasutamist tõendatakse maarendise (maamaksu) tasumise kviitungiga või

muu dokumendiga, mis on välja antud enne ORASe jõustumist. Muude ehitiste teenindamiseks

vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride

muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas. Alates 29.03. 2001.a

sätestab MRS § 7 lg 5, et ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab vastavuses

planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse

kehtestatud korras, kusjuures kohaliku omavalitsuse otsusega võib ehitise teenindamiseks vajaliku

maa suuruse ja piirid määrata detailplaneeringut koostamata ning MRS § 7 lg 5¹, et elamu

teenindamiseks vajaliku maa hulka arvatakse kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev

maa. Maakasutus loetakse õiguspäraseks, kui maa kasutamiseks andmise otsus on pädeva organi

või ametiisiku poolt vastu võetud enne ORASe jõustumist või kui maa kasutamist tõendatakse

maarendise (maamaksu) tasumise kviitungiga või muu dokumendiga, mis on välja antud enne

ORASe jõustumist.

1999. aastal elamu juurde ostueesõigusega erastatava maa ulatuse määramisel tuli lähtuda MRS §

7 lg 1 ja 5 ning tuleb käesoleval ajal elamu juurde ostueesõigusega erastatava maa ulatuse

määramisel lähtuda MRS § 7 lg 1 ja 5¹ sätestatust, milleks on elamu juurde kuuluv elamuomaniku

õiguspärases kasutuses olev krunt. Seega on vastustaja ja kaasatud isik õigesti leidnud, et linnas

elamu juurde ostueesõigusega erastatava maa ulatuseks on elamu juurde kuuluv krunt või

teenindamiseks vajalik maa, kusjuures teenindamiseks vajalik maa määratakse vaid juhul, kui krunt

ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja

maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas. Kohus nõustub kaasatud isiku seisukohaga, et

Valga Rajooni TSN TK 27.02.1970.a korraldus nr 36-k (tl 66) on käsitletav kui pädeva organi

poolt enne ORASe jõustumist vastu võetud otsus, mis tõendab, et Aivar Jänese elamu juurde

kuuluv 7 617 m² suurune krunt on tema õiguspärases kasutuses olev maa.

Vastustaja on vaidlusaluse toimingu teostamisel järginud kehtivat õigust. MRS § 22² lg 1 kohaselt

korraldab maa erastamist maavanem. Kohalik omavalitsus teeb maa erastamisel seaduses ja sellest

tulenevates õigusaktides sätestatud erastamise eeltoimingud. Vastavalt Vabariigi Valitsuse

06.11.1996.a määrusega nr 267 kinnitatud “Maa ostueesõigusega erastamise korra” punktile 23

kontrollib erastamise korraldaja maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud dokumentide ja

andmete õigsust ning korraldab ostueesõigusega erastatava maa müügihinna määramise, võttes

arvesse, et maa ostueesõigusega erastamisel on maa müügihinna määramise aluseks korralise

hindamise käigus määratud maksustamishind ilma soodustusi arvestamata, määrab kindlaks maa

ostueesõigusega erastamise tingimused, pöördudes vajadusel teiste asutuste poole ja võtab MRSis

sätestatu, esitatud dokumentide, täiendavalt kogutud andmete ja riigi maakatastri andmete alusel

vastu maa ostueesõigusega erastamise otsuse.

Kohus nõustub vastustajaga, et Valga Linnavalitsuse 21.04.1999 korraldus nr 246 (tl 7) Valga

Linnavalitsuse 06.10.2004 korralduse nr 618 (tl 13) redaktsioonis, on sisuliselt motiveerimata ega

vasta Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud “Maa ostueesõigusega

erastamise korra” punktis 15 sätestatule, mille kohaselt pärast katastriüksuse moodustamist

maamõõtja poolt fikseerib kohalik omavalitsus oma otsuses maa erastamise seisukohalt olulised

tingimused. Asjas kogutud tõendid, ei tõenda faktilisi asjaolusid ja neid põhjendusi, mille alusel on

peetud võimalikuks ja otstarbekaks erastada kaebuse esitajale ostueesõigusega linna piires maad

enam kui 1,6 ha, kuna tõendatud on, et sellest ainult 20% on elamumaa ja et kaebuse esitaja

õiguspärane maakasutus piirdub 7 617 m².

MKaS § 2 p 9 on sätestatud katastriüksuse sihtotstarbe mõiste, milleks on õigusaktidega lubatud

ja nendes sätestatud korras määratud katastriüksuse kasutamise otstarve või otstarbed. Vabariigi

Valitsuse 24.01.1995.a määrusega nr 36 kinnitatud “Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende

määramise aluste” p 2 kohaselt, katastriüksuse sihtotstarve (maakasutuse sihtotstarve) on

õigusaktidega määratud ja maaomaniku või maavaldaja poolt rakendatud katastriüksuse otstarve

või otstarbed. Vastavalt aluste punktile 7 määrab katastriüksuse sihtotstarbe kohalik

omavalitsusorgan, kusjuures aluste kohaselt saab linna territooriumil asuvale ühekorruselisele

elamule määrata vaid väikeelamumaa sihtotstarbe alaliiki kuuluva maa sihtotstarbe, mistõttu ei

vasta Valga Linnavalitsuse 21.04.1999 korraldus nr 246 (tl 7) Valga Linnavalitsuse 06.10.2004

korralduse nr 618 (tl 13) redaktsioonis, millega määrati erastatava maa sihtotstarbeks 20%

väikeelamumaa ja 80% maatulundusmaa, õigusaktides sätestatule. On õige, et elamuomanik võib

ja saab elamut sihtotstarbeliselt kasutada üksnes elamuna ning sellest lähtuvalt saab elamuomanik

ka maad kasutada üksnes elamumaana, nagu õigesti osundab kaasatud isik.

Vaidlust ei ole selles, et kaebuse esitaja Aivar Jänese elamu asub Valga linna territooriumil. Sellest

faktilisest asjaolust tuleneb, et tal on MRS § 7 lg 1 ja 5¹ tulenevalt õigus erastada üksnes elamu

juurde kuuluv krunt ehk elamu teenindamiseks vajalik maa, mis saab hõlmata üksnes

elamuomaniku õiguspärases kasutuses oleva maa. Seetõttu ei muuda vaidlustatud toimingut

õigusvastaseks ka kaebuse esitaja viide Tõlliste Vallavalitsuse 23.03.1999 korraldusele nr 54 (tl

8). Kuna vastustaja ei ole vaidlustatud toimingut tehes tuginenud Tõlliste vallaga seonduvale,

puudub kohtul alus nimetatud korralduse õiguspärasuse kaalumiseks. Kohus piirdub ainult

märkusega, et ka see õigusakt ei ole aluseks vaidlustatud toimingu õigusvastasusele.

Kuna puuduvad alused vaidlustatud toimingu õigusvastasuse kindlakstegemiseks, puudub alus ka

vastustajale kohustava ettekirjutuse tegemiseks. Kohus aktsepteerib kaasatud isiku seisukohta ja

selgitab kaebuse esitajale, et selleks, et vastustaja erastamise korraldajana saaks kaebuse esitajaga

sõlmida maa ostu-müügilepingu, on esmalt vaja teostada Valga Linnavalitsuse poolsed maa

erastamise eeltoimingud vastavuses õigusaktidega.

Muuhulgas tuleb arvestada asjaoluga, et praeguseks on tõendatud kaebuse esitaja õiguspärane

maaksustus 7 617 m² suhtes, mida peab lisaks maavanemale arvestama ka linnavalitsus. Alles

seejärel on maavanemal võimalus vastu võtta maa erastamise korraldus, mille vastuvõtmise

järgselt on võimalik sõlmida kaebuse esitajaga maa ostu-müügileping.

Kokkuvõtvalt ei saanud kaebuse esitajal õigusvastastele linnavalitsuse haldusaktidele tuginedes

tekkida õigustatud ootust, et temal on õigus maa ostueesõigusega erastamisele linnavalitsuse

poolt määratud ulatuses. Seoses vastustaja poolt tuvastatud linnavalitsuse haldusaktide

õigusvastasusega, puudus vastustajal kohustus arvestada kaebuse esitaja usaldusega. HMS § 66 lg

1 kohaselt ei pea õigusvastase haldusakti kehtetuks tunnistamisel arvestama soodustatud isiku

usaldusega, mistõttu ei olnud selleks kohustatud ka vastustaja, kui ta teostas vastustajale endale

mitte aga linnavalitsusele kuuluvat kaalutlusõigust.

Vaidlustatud toiming ei ole õigusvastane ka motiivil, et kaebuse esitaja on tasunud erastamise

ettemaksu, kuna õigusaktid ei seo vastustaja poolt ettemaksu vastuvõtmist hilisema erastamise

kohustusega.

Samuti ei ole vaidlusaluseid katastriüksusi registreeritud maakatastris vastustaja poolt, kuna

maavanema pädevuses ei ole katastriüksuste registreerimist, millega tegeleb Maa-ameti

maakataster. Maavanema pädevus maa ostueesõigusega erastamise korraldajana kohaliku

omavalitsuse toimingute õiguspärasuse hindamisel ei ühti maaktastri pädevusega. Samas ei võta

katastris registreerimine vastustajalt õigust erastamise korraldajana vajaliku järelevalve

teostamiseks oma pädevuses piires ega vabasta vastustajat järelevalve teostamise ja õigusaktide

järgimise kohustusest maa erastamisel.

Seoses kaebuse rahuldamata jätmisega, tuleb HKMS §-de 92 lg 1 ja 93 lg 1 alusel poolte

kohtukulud jätta nende enda kanda.

Roby Koik

Kohtunik