Court rules no free rent agreement exists due to lack of proof regarding pre-1992 commercial use.

Landsretten ophæver boligrettens dom og fastslår, at udlejer skal anerkende, at der ikke er aftalt fri lejefastsættelse. Sagen hjemvises herefter til boligretten til behandling af de resterende spørgsmål

[DOKUMENT] Dom (4 sider) ØSTRE LANDSRET DOM afsagt den 11. marts 2025

Sag BS-1827/2024-OLR (5. afdeling)

Lejer (Appellant) 1, tidligere Lejer (Sagsøger) 1 og

Lejer (Appellant) 2, tidligere Lejer (Sagsøger) 2 (advokat Henrik Skoglund for begge)

mod

Udlejer (Appelindstævnte virksomhed), tidligere Udlejer (Sagsøgte virksomhed) v. Person 1 (advokat Carsten Brix)

Retten i Roskilde har den 9. januar 2024 afsagt dom i 1. instans (sag BS- 2778/2022-ROS).

Landsdommerne Bo Østergaard, Kåre Mønsted og Asbjørn de Roepstorff (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande Lejer (Appellant) 1, tidligere Lejer (Sagsøger) 1 og Lejer (Appellant) 2, tidligere Lejer (Sagsøger) 2, har nedlagt følgende påstande:

1.1. Indstævnte skal til appellanterne betale 95.820,63 kr. med procesrente af 1.570,83 kr. fra 15.maj 2020, af 3.141,66 kr. fra den 1. juni 2020, af 3.141,66 kr. fra den 1. juli 2020, af 3.141,66 kr. fra den 1.

au-gust 2020, af 3.141,66 kr. fra den 1. september 2020, af 3.141,66 kr. fra den 1. oktober 2020, af 3.141,66 kr. den 1. november 2020, af 3.141,66 kr. fra den 1. december 2020, af 3.141,66 kr. fra den 1.

janu-ar 2021, af 3.141,66 kr. fra den 1. februar 2021, af 3.141,66 kr.

fra den 1. marts 2021, af 3.141,66 kr. fra den 1. april 2021, af 3.141,66 kr. fra

den 1. maj 2021, af 3.141,66 kr. fra den 1. juni 2021, af 3.141,66 kr.

fra den 1. juli 2021, af 3.141,66 kr. fra den 1. august 2021, af 3.141,66 kr. fra den 1. september 2021, af 3.141,66 kr. fra den 1.

oktober 2021, af 3.141,66 kr. fra den 1. november 2021, af 3.141,66 kr. fra den 1. de-cember 2021, af 3.141,66 kr. fra den 1. januar 2022, af 3.141,66 kr. fra den 1. februar 2022, af 3.141,66 kr. fra den 1.

marts 2022, af 3.141,66 kr. fra den 1. april 2022, af 3.141,66 kr. fra den 1. maj 2022, af 3.141,66 kr. fra den 1. juni 2022, af 3.141,66 kr.

fra den 1. juli 2022, af 3.141,66 kr. fra den 1. august 2022, af 3.141,66 kr. fra den 1. septem-ber 2022, af 3.141,66 kr. fra den 1.

oktober 2022 og af 3.141,66 kr. fra den 1. november 2022.

1.2. Subsidiært: Indstævnte skal anerkende, at parterne ikke har aftalt fri lejefastsættelse, og sagen hjemvises til boligretten med henblik på vurdering af lejens størrelse ud fra det lejedes værdi.

1.3. Mest subsidiært: Hjemvisning

Udlejer (Appelindstævnte virksomhed), tidligere Udlejer (Sagsøgte virksomhed) v. Person 1 (herefter Udlejer (Appelindstævnte virksomhed), tidligere Udlejer (Sagsøgte virksomhed)), har påstået stadfæstelse, subsidiært hjemvisning.

Forklaringer Lejer (Appellant) 2, tidligere Lejer (Sagsøger) 2 og Vidne 1 har afgivet supplerende forklaring.

Lejer (Appellant) 2, tidligere Lejer (Sagsøger) 2 har forklaret blandt andet, at han og Lejer (Appellant) 1, tidligere Lejer (Sagsøger) 1 rettelig boede i lejemålet i ca. 2 ½ år. Bebyggelsen kaldes i daglig tale ”Mejeriet” . Han ved ikke, i hvilken del af det gamle mejeri deres lejemål ligger. Han mener, at han har fået fortalt, at der boede mejerister på mejeriet, men han ved det ikke.

Han tillagde ikke lejekontraktens bestemmelse om fri lejefastsættelse større betydning, og han undersøgte det ikke nærmere.

Vidne 1 har forklaret blandt andet, at ejendommen i 1999 var ejet af en kræmmer, der drev kræmmervirksomhed fra ejendommen. Der var også et par andre erhvervslejemål, men ingen beboelse. Han ved ikke, hvad ejendom-mens anvendelse var i 1991. De har ikke opkrævet særskilt for vand efter Huslejenævnets afgørelser, og de har også tilbagebetalt, hvad de skulle.

Der var i forvejen skillevægge i ejerlejlighed nr. 1, der opdelte ejerlejligheden i flere lejligheder. Det må være fra dengang, der var kontorer.

Anbringender Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten. Lejer (Appellant) 1, tidligere Lejer (Sagsøger) 1 og Lejer (Appellant) 2, tidligere Lejer (Sagsøger) 2 har yderligere anført, at det påhviler Udlejer (Appelindstævnte virksomhed), tidligere Udlejer (Sagsøgte virksomhed) at bevise, at lejemålet er omfattet af lejelovens § 54, stk. 1, nr. 2, (dagældende lejelovs § 53, stk. 4), og at denne bevisbyrde ikke er løftet.

Udlejer (Appelindstævnte virksomhed), tidligere Udlejer (Sagsøgte virksomhed) har heroverfor anført, at Lejer (Appellant) 1, tidligere Lejer (Sagsøger) 1 og Lejer (Appellant) 2, tidligere Lejer (Sagsøger) 2 ikke for boligretten gjorde gældende, at lejelovens § 54, stk. 1, nr. 2, (dagældende lejelovs § 53, stk. 4) ikke fandt anvendelse, at der ikke stilles store krav til at anse en aftale om fri lejefastsættelse for indgået, og at dette princip også gælder i forhold til lejelovens § 54, stk. 1, nr. 2, (dagældende lejelovs § 53, stk. 4).

Landsrettens begrundelse og resultat Landsretten finder, at det påhviler Udlejer (Appelindstævnte virksomhed), tidligere Udlejer (Sagsøgte virksomhed) at bevise, at betingelserne for at kunne aftale fri lejefastsættelse i lejelovens § 54, stk. 1, nr. 2, (dagældende lejelovs § 53, stk. 4) var opfyldt.

Der foreligger kun meget begrænsede oplysninger om ejendommens benyttelse inden den 31. december 1991, og Vidne 1 har forklaret, at han ikke ved, hvad ejendommens anvendelse var i 1991.

Landsretten finder på denne baggrund, at det ikke er bevist, at betingelserne for at kunne aftale fri lejefastsættelse i lejelovens § 54, stk. 1, nr. 2, (dagældende lejelovs § 53, stk. 4) var opfyldt.

Landsretten finder ikke grundlag for at fastsætte lejens størrelse ud fra det lejedes værdi, men hjemviser sagen til boligretten med henblik herpå.

Landsretten finder endvidere efter en konkret vurdering, som sagen er forelagt for landsretten, at det rejste betalingskrav bør behandles under ét, og hjemviser derfor dette i sin helhed til behandling i boligretten.

Landsretten giver herefter Lejer (Appellant) 1, tidligere Lejer (Sagsøger) 1 og Lejer (Appellant) 2, tidligere Lejer (Sagsøger) 2 medhold i deres subsidiære påstand, dog således at sagen hjemvises til boligretten til behandling af den del af sagen, som ikke er afgjort ved landsrettens dom.

THI KENDES FOR RET:

Udlejer (Appelindstævnte virksomhed), tidligere Udlejer (Sagsøgte virksomhed) v. Person 1 skal anerkende, at parterne ikke har aftalt fri lejefastsættelse.

Boligrettens dom ophæves, og sagen hjemvises til boligretten til behandling af den resterende del af sagen.

Sagsomkostninger for landsretten fastsættes ved byrettens dom. Publiceret til portalen d. 11-03-2025 kl. 10:00 Modtagere: Advokat (H) Carsten Brix, Advokat (L) Henrik Skoglund, Lejer (Appellant) 1, tidligere Lejer (Sagsøger) 1, Lejer (Appellant) 2, tidligere Lejer (Sagsøger) 2, Udlejer (Appelindstævnte virksomhed), tidligere Udlejer (Sagsøgte virksomhed) v. Person 1