Court dismisses appeal because lease contract lacks explicit reference to Housing Act § 53(4) conditions.

Landsretten stadfæstede byrettens dom i sag om, hvilke bestemmelser huslejen af Huslejenævnet bør fastsættes ud fra

[DOKUMENT] Dom (4 sider) UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG ____________ DOM

Afsagt den 15. januar 2009 af Østre Landsrets 24. afdeling (landsdommerne Talevski, Linde Jensen og Anette Fogh (kst.)).

24. afd. a.s. nr. B-1582-08: Appellant, tidligere Sagsøger (advokat Jens Klokhøj) mod Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte (advokat Flemming Wahrén, besk.)

Retten i Roskildes dom af 11. juni 2008 (BS 5A-490/2007) er anket af Appellant, tidligere Sagsøger med påstand om, at sagen hjemvises til fornyet behandling ved Roskilde Kommunes Huslejenævn med hensyntagen til bestemmelsen i lejekontraktens pkt. 11 om fri leje fastsættelse.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, der har fri proces, har påstået stadfæstelse.

Supplerende sagsfremstilling

I Roskilde Kommunes Huslejenævns afgørelse af 1. februar 2007 vedrørende det omtviste-de lejemål, Adresse 2, 4000 Roskilde, fremgår blandt andet følgende om grundla-get for nævnets afgørelse:

/

”Lejemålet er indgået pr. 1. juli 2006 på kontraktsformular A 2001. Arealet er angivet til 59 m2, hvilket svarer til BBR-ejermeddelelse for ejendommen. Lejer har adgang og brugsret til loft/kælderrum. Den aftalte leje er 69.600 kr. pr. år.

Det svarer til 1.179,66 kr. pr. m2. Hertil kommer 300 kr. pr. måned i á conto varmebidrag og 200 kr. pr. måned i á conto vandbidrag. I lejen indgår skatter og afgifter pr. 1. juli 2006. I depositum er betalt 17.400 kr., hvilket svarer til tre måneder af den aftalte leje. … Under særlige vilkår oplyses, at lejligheden er indrettet i lokaler, som hidtil har været anvendt til erhvervsformål, hvorfor der er aftalt fri lejefastsættelse, jfr. standardvilkårene side 9. Lejen reguleres efter nettoprisindekset pr. årsdagen for lejemålets start, første gang den 1. juli 2007.

Lejer har telefonisk oplyst, at hun har modtaget vejledning til kontrakten.

Boligstøttekontoret har i brev af 31. juli 2006 nedsat den leje, som der beregnes boligstøtte af til 24.109 kr. pr. år, svarende til 408,63 kr. pr. m2.

…

Udlejers advokat har bemærket, at der for lejemålet er fri lejefastsættelse, hvorfor lejen kan være højere end den, som nævnet ellers ville godkende.

Af oplysninger fra BBR fremgår, at lejemålet var erhvervslejemål pr. 31.

december 1991. På det tidspunkt var der kun et boliglejemål i stueetagen – det nuværende 16 B. Dette lejemål blev i 1992 inddraget til frokoststue. Pr. 1. januar 1995 var der i ejendommen 4 boliger og et erhvervslejemål. Boligerne var beliggende 1.th, 1.tv., 2.th. og 2.tv. Erhvervslejemålet var beliggende i stuen. I 2006 blev erhvervslokalet i stueetagen ombygget til de nuværende boliglejemål i stueetagen, herunder st. th., st. tv. og E.

…”

Forklaringer

Der er ikke afgivet forklaringer for landsretten.

Anbringender

Parterne har i det væsentlige gentaget deres procedure for byretten.

Landsrettens begrundelse og resultat

Det er ubestridt for landsretten, at lejemålet er omfattet af den kategori af beboelseslejlig-heder, for hvilke der kan aftales særlig eller fri lejefastsættelse efter lejelovens § 53, stk. 4. Efter § 53, stk. 4, 1. pkt., kan der aftales særl ig eller fri lejefastsættelse, ”når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til

/

erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i lov om midlertidig regulering af boligforholde-ne” . Efter § 53, stk. 4, 2. pkt., gælder det samme, hvis ”loka lerne senest forinden denne da-to lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervs-for mål” . Efter § 53, stk. 4, 3. pkt., skal det fremgå af lejeaftalen, at ”lejemålet er o mfattet af den ne bestemmelse” .

Spørgsmålet er herefter, om parternes lejeaftale opfylder betingelserne i lejelovens § 53, stk. 4, 3. pkt.

I lejeaftalens § 11, der angår ”Særlige vilkår” , er det anført blandt andet, at lejemålet er indrettet i lokale r ”som hidtil har været anvendt til erhvervsformål, hvorfor der er aftalt fri lejefastsættelse, jfr. standard vilkårene side 9.” Som anført af boligretten er der ikke henvist udtrykkeligt til lejelovens § 53, stk. 4, og indholdet af betingelserne for fri lejefastsættelse i lejelovens § 53, stk. 4, 1. eller 2. pkt. er heller ikke udtrykkeligt angivet, herunder at leje-målet pr. 31. december 1991 lovligt benyttedes udelukkende til erhvervsformål. Side 9 i vejledningen for beboelse, som lejeaftalens § 11 henviser til, indeholder et afsnit om ”Fri lejefastsættelse” og herudover 6 afsnit om andre forhold. I afsnittet om ”Fri lejefast sættel-se” er der heller ik ke en udtrykkelig henvisning til lejelovens § 53, stk. 4, og i dette afsnit er ikke blot indholdet af betingelserne for fri lejefastsættelse efter lejelovens § 53, stk. 4, 1. og 2. pkt., gengivet, men også indholdet af betingelserne for fri lejefastsættelse efter lejelo-vens § 53, stk. 3.

Under disse omstændigheder finder landsretten, at parternes lejeaftale ikke opfylder betin-gelserne i lejelovens § 53, stk. 4, 3. pkt., og at manglerne er så væsentlige, at lejen ikke kan fastsættes efter lejelovens § 53, stk. 4, 1. eller 2. pkt.

Med denne begrundelse stadfæstes boligrettens dom.

Idet landsretten herved har henset til sagens forløb og udfald, skal Appellant, tidligere Sagsøger i sagsomkostninger for landsretten betale 10.000 kr. til statskassen vedrørende udgifter til den beskikkede advokat for Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte.

/

T h i k e n d e s f o r r e t:

Roskilde Rets dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant, tidligere Sagsøger til statskassen betale 10.000 kr.

Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

(Sign.)

/ /