Court awards damages to company for lost business due to breach of contract by multiple defendants.

Landsretten ændrer byrettens afgørelse således at de indstævnte in solidum til appellanten skal betale 149.239,18 kr [DOKUMENT] Afgørelse (8 sider)

DOM

afsagt den 30. september 2008 af Vestre Landsrets 3. afde

ung (dommerne C. Haubek, Würtzen og Erik P. Bentzen)

i ankesag V.L. B-1731-07

Part 1 ApS

(advokat Henrik Christian Strand, Århus)

mod

1. 1/5 Anelystparken 38

2. Part A

3. Part B

4. Part C

5. Part D

6. Part E

7. Part F

8. Part G

9. Part H

(advokat Tine Røhling, Søborg).

Retten i Aalborg har den 5. november 2007 afsagt dom i 1. instans (BS 9-485/2007)

Part 1 ApS

For landsretten har appellanten,

, gentaget sin påstand for byretten.

De indstævnte, i. i/S Anelystparken 38, 2. Part A ,

3. Part B , 4. Part C , 5. Part D ,

6. Part E , 7. Part F , 8. Part G og

9. Part H , har principalt påstået dommen stadfæstet.

De indstævnte har subsidiært nedlagt påstand om, at de in

solidum dømmes til at betale et beløb mindre end 149.239,18

kr. med procesrente fra den 21. september 2006.

Vidne 1 har supplerende forklaret, at de 5 selskaber,

hvis administration blev overdraget til Difko, havde behov

for bistand til ejendomsadministration, som appellanten af

skattemæssige grunde ikke kunne foretage sammen med opgaver

ne vedrørende selskabsadministration. Difko kunne mere prak

tisk få begge opgaver udført. Hun har tidligere foretaget

lignende overførsler til Difko, således i 2005. Vidnet er

enig i den opgørelse af det antal ejendomsselskaber til ad

ministration, som fremgår af statsautoriseret revisor

Vidne 3's erklæring af 10. april 2008. Med udgangen af 2007

administrerede appellanten i alt 31 ejendomsselskaber. Hun

kan klare at administrere 40-50 sådanne selskaber i alt. I

2006 og 2007 modtog hun 2-4 nye selskaber til administrati

on. Der var også nogle, som ophørte. De 5 selskaber, som er

omtalt i revisorerklæringen af 17. april 2008, punkt 1 a,

kan hun ikke huske navnene på. Nogle skulle have nye lejere

eller sælge ejendomme. De stod selv for ejendomsadministra

tionen, men selskabsadministrationen var hidtil blevet vare

taget af appellanten. Hun havde ikke på forhånd overvejet

konsekvensen, hvis lejemålet i 1/5 Anelystparken 38’s ejen

dom skulle ophøre, inden 10 år var forløbet. Selskabsadmini

strationen bestod i opkrævning, bogføring, PBS og rådgiv

ning, og hun var til rådighed for selskaberne dagligt i ti

den 8-16 med henblik herpå. Hun er aldrig blevet kontaktet

om en forligsmæssig betaling for resten at perioden.

Statsautoriseret revisor Vidne 3 har supplerende for

klaret, at han har rådgivet appellanten i de sidste 10-12

år. Han har ikke været revisor for de indstævnte. Skattemæs

sigt ville det ramme også alle de øvrige ejendomsselskabers

ejere, hvis appellanten også påtog sig ejendomsadministrati

onen for 1/5 Industrikrogen. Netop på tidspunktet for appel

lantens overdragelse at sine opgaver for i/s Industrikrogen

til Difko var han blevet revisor for i/s Industrikrogen. Han

advarede mod, at appellanten påtog sig ejendomsadministrati

on for I/S Industrikrogen. Det var i anledning at forskelli

ge forespørgsler herom. Han deltog ikke i forhandlinger med

Dif ko i denne forbindelse. I hans erklæring at 10. april

2008 omfatter ejendomsselskaber både dem, der er organiseret

som kommanditselskaber, og dem, der er interessentskaber.

Erklæringen er udfærdiget på grundlag at en efterprøvelse i

forhold til regnskabsoplysninger om indbetalt honorar fra

ejendomsselskaberne. De betalte forskellige beløb efter ind

satsen, så der er ikke proportionalitet mellem antal admini

strerede selskaber og appellantens omsætning. Appellanten

kunne godt have påtaget sig at administrere flere ejendoms

selskaber i stedet for indstævnte, også uden at antage yder

ligere medhjælp.

Vidne 2

har i tilknytning til revisorerklærin

gen at 10. april 2008 supplerende forklaret, at appellanten

i årene 2004, 2005 og 2006 havde henholdsvis 19, 18 og 27

ejendomsselskaber at administrere, som havde været udbudt at

Virk. 1 ApS . Som vidnet husker det, kunne de indstævntes

ejendom have været genudlejet, men at skattemæssige grunde

afstod han fra at tage noget initiativ i dette spørgsmål.

Begrundelsen i skrivelsen at 2. marts 2007 fra appellanten

til Part C er ikke den rette. Den rigtige begrun

delse var risikoen for sammenblanding af selskabsadministra

tionen med ejendomsadministrationen. Der var i 2007 5 sel

skaber, hvis administration af denne grund blev overført fra

appellanten til Difko, nemlig 1/5 Niels 2. Thorsensvej, 1/5

Industrikrogen, KIS Kolding 5, K/S vestergårdsvej og 1/5

Blytækkervej eller et andet. I 2005 blev 10 lignende selska

ber overført til Difko, og i alle disse anledninger blev an

vendt formuleringer som i skrivelsen af 2. marts 2007. Det

er svært for interessenterne at forstå rækkevidden af de

skatteretlige regler.

Indstævnte 2, Part A , har supplerende forklaret, at

interessenterne ikke havde forstand på virksomhedsregnska

ber. De rådførte sig med to advokater. Advokat Person 1 til

kendegav ikke, at administrationsaftalen ikke kunne bringes

Vidne 2

til ophør, hvis ejendommen blev solgt.

sagde ikke ved aftalernes oprettelse noget om, at admini

strationsaftalen skulle løbe videre også i tilfælde af, at

Vidne 2

ejendommen måtte blive solgt. præcise-

rede alene, at de var bundet til appellanten, så længe de

var interessenter i selskabet. De indstævnte mente, at admi

nistrationshonoraret var for stort i forhold til appellan

tens stærkt begrænsede indsats. Det var Person 2 , der

selv henvendte sig til dem om eventuelt køb af ejendommen.

Person 2 fremkom mundtligt med en pris på 21 mio. kr., og

efter nogle forhandlinger accepterede de indstævnte en pris

på 22 mio. kr., men handelen faldt til jorden, da kommunen

ikke ville godkende den anvendelse af ejendommen, som

Person 2 påtænkte. Efter lej erens fraflytning forsøgte de ind stævnte i 3 år under bistand fra en ejendomsmægler både at udleje og at sælge ejendommen, men uden tilfredsstillende resultat, navnlig på grund af de offentlige begrænsninger med hensyn til dens anvendelse. Det var først ved salget, at de indstævnte blev klar over, at der måtte betales overkurs til FIH ved lånets indfrielse. De indstævnte var nødt til at sælge i foråret 2005 for ikke selv at gå konkurs. Indstævnte

1 er ikke længere aktiv bortset fra den aktivitet, som er

forbundet med denne retssag. Når sagen er afsluttet, vil

indstævnte 1 blive likvideret. Vidnet læste administrations

af talen igennem, inden han underskrev den. Advokat Person 1

gav før en generalforsamling udtryk for den opfattelse, at

aftalen måtte ophøre, hvis der ikke længere var nogen ejen

dom at administrere.

Indstævnte 3, Part B , har forklaret, at han også

deltager i I/s Industrikrogen. Han var med i forsøgene på at

få ejendommen genudlejet eller solgt og henvendte sig til

tre ejendomsmæglere, hvoraf den ene gjorde en betydelig ind

sats. Vidnet har ikke fra advokat Person 1 modtaget nogen re

degørelse om forholdene i forbindelse med ejendommens salg.

Vidne 4 har forklaret, at han deltager i i/s In

dustrikrogen og er formand for bestyrelsen. Interessentska

bets lejer havde opsagt aftalen, og bygningen stod herefter

tom i l1-2 år. Bestyrelsen forsøgte genudlejning og henvend

te sig til appellanten om hjælp med at finde en ny lejer,

men fik ingen bistand. Han fik ikke forklaret, at appellan

ten af skattemæssige grunde ikke kunne hjælpe, men deltager

ne fik alene og uden varsel skrivelsen af 2. marts 2007.

Bagefter bad han appellanten om at blive gjort bekendt med

dennes aftale med Difko, men det blev afslået. Difko trådte

først til, efter at bestyrelsen selv havde fundet en lejer.

Der er mellem parterne enighed om den størrelsesmæssige op

gørelse af appellantens krav, hvori der er fradraget beta-

ung modtaget fra en interessent, som ikke er part i sagen,

samt for bortfaldne variable omkostninger. Der er desuden

enighed om, at der i givet fald skal tillægges renter som

påstået.

Der er endvidere enighed om, at det kan lægges til grund, at

det i forbindelse med ejendomsprojekter med 10 eller færre

deltagere som det omhandlede efter den dagældende bestemmel

se i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 1. pkt., bl.a.

er en forudsætning for deltagernes opnåelse af de tilsigtede

skattemæssige fradrag for afskrivninger mv., at formidling

eller administration af udlejning af interessentskabets

ejendomme ikke foretages af det selskab, som af deltagerne

har fået i opdrag at udføre selskabsadministrationen.

Parterne har gentaget deres procedure for byretten.

Landsrettens begrundelse og resultat:

Af de grunde, som byretten har anført, tiltrædes det, at be

stemmelsen om uopsigelighed i administrationsaftalens § 4

ikke kan tilsidesættes i medfør af aftalelovens § 33 eller §

36, og at der foreligger misligholdelse med betalingen af

administrationshonoraret til appellanten. Det tiltrædes end

videre, at appellanten derfor har været berettiget til at

ophæve aftalen og kræve sin positive opfyldelsesinteresse

erstattet.

Efter § 4 i interessentskabskontrakt for lis Anelystparken

38, som er i overensstemmelse med almindelige regler herfor,

er deltagernes hæftelse over for långivere og andre eksterne

forpligtelser ubegrænset, solidarisk og direkte, og appel

lanten er ikke — som anført af de indstævnte — afskåret fra under denne sag at indtale sit erstatningskrav både hos in teressentskabet og hos de indstævnte 2-9.

Med hensyn til spørgsmålet om erstatningens størrelse bemær

kes først, at det efter bevisførelsen lægges til grund, at

appellantens virksomhed var tilrettelagt med henblik på sel

skabsadministration i forbindelse med de såkaldte 10 mands

afskrivningsprojekter, fortrinsvis sådanne som var arrange

ret og udbudt at Virk. 1 ApS . Det må endvidere, navnlig efter

den fremlagte forhåndsbesked fra Ligningsrådet og de forkla

Vidne 1 Vidne 2

ringer, som er afgivet af ,

og statsautoriseret revisor Vidne 3 , lægges til

grund, at det har været at afgørende vigtighed for, at del

tagerne i de ejendomsselskaber, som appellanten administre

rede, kunne opnå deres afskrivninger og skattefradrag, at

appellanten til enhver tid over for skattemyndighederne kun

ne dokumentere, at appellanten ikke udførte nogen form for

ejendomsadministration i tilknytning til udførelsen at sel

skabsadministrationen, og at dette forhold - og ikke ar

bejdspres som oplyst over for kunderne — har været den reel

le begrundelse for, at appellanten har afgivet administrati

onen at i/s Industrikrogen og visse andre lignende foreta

gender til Difko.

På den anførte baggrund finder landsretten det tilstrække

ligt godtgjort, at appellanten ikke i nævneværdig grad har

kunnet påvirke efterspørgslen efter de tjenesteydelser, som

var karakteristiske for appellantens virksomhed, eller vil

kårligt kunnet undlade at foretage en eller flere at de

stedfundne afgivelser af administrationsopgaver til Difko.

Det må herunder lægges til grund, at de administrationsafta

ler, som appellanten senere indgik, ville være opnået, uan

set om aftalen med de indstævnte var blevet ophævet eller

ej. Appellanten er således ved de indstævntes misligholdelse

gået glip af en forretning, og der er derfor ikke grundlag

for yderligere reduktion i appellantens tabsopgørelse. Landsretten tager derfor appellantens påstand til følge.

Det indstævnte skal in solidum til appellanten betale sagens

omkostninger for begge retter med i alt 62.000 kr. Heraf er

7.760 kr. til dækning af appellantens udgifter til retsaf

gift og 3.920 kr. for udarbejdelse af ekstrakt, medens re

sten er til dækning af udgifter til advokatbistand.

Thi kendes for ret:

De indstævnte, 1. 1/5 Anelystparken 38, 2. Part A ,

3. Part B , 4. Part C , 5. Part D ,

6. Part E , 7. Part F , 8. Part G og

9. Part H , skal in solidum til appellanten,

Part 1 ApS

, betale 149.239,18 kr. med procesren

te fra den 21. september 2006.

Sagens omkostninger for begge retter skal de indstævnte in

solidum betale til appellanten med 62.000 kr.

Det idømte skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

C. Haubek Würtzen Erik P. Bentzen