Court allows landlord to correct minor accounting errors in rent increase notice without restarting procedure.

Boligrettens dom om, hvorvidt varsling af lejeforhøjelse er gyldig, stadfæstes

[DOKUMENT] Dom (4 sider) UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG ____________ DOM

Afsagt den 8. november 2010 af Østre Landsrets 20. afdeling (landsdommerne B. Tegldal, Lene Jensen og Bodil Dalgaard Hammer (kst.)).

20. afd. a.s. nr. B-782-10: 1) Lejer 3 2) Lejer 5 3) Lejer 8 4) Lejer 10 5) Lejer 11 6) Lejer 13 7) Lejer 14 8) Lejer 15 9) Lejer 16 10) Lejer 17 (alle v/advokat Gorm Beck) mod Udlejer (advokat Anders Scheel Frederiksen i henhold til proceduretilladelse) og

20. afd. a.s. nr. B-783-10: Lejer 6 (advokat Gorm Beck) mod

/

Udlejer (advokat Anders Scheel Frederiksen i henhold til proceduretilladelse)

Roskilde boligrets dom af 16. februar 2010 (BS 4A-543/2009) er anket af Lejer 3, Lejer 5, Lejer 8, Lejer 10, Lejer 11, Lejer 13, Lejer 14, Lejer 15, Lejer 16, Lejer 17 og Lejer 6 med påstand om frifindelse.

Indstævnte, Udlejer, har påstået stadfæstelse.

Procedure

Parterne har i det væsentlige gjort de samme anbringender gældende som for boligretten og procederet i overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

Det følger af boligreguleringslovens § 12, stk. 1, at i ejendomme uden beboerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse efter § 7 blandt andet indeholde oplysning om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Det skal endvidere være ledsaget af et specificeret regnskab for ejendommens vedligeholdelseskonto, jf. § 20, for tiden fra det senest udsendte regnskab og til et tidspunkt, der ligger højst 3 måneder før varslingstidspunktet, samt af den senest udsendte meddelelse fra Grundejernes Investeringsfond om saldoen på kontoen efter § 18 b. Indeholder kravet ikke de i § 12, stk. 1, angivne oplysninger, er det ugyldigt.

I medfør af boligreguleringslovens § 14, stk. 2, kan huslejenævnet, såfremt det konstateres, at kravet om lejeforhøjelse på grund af formelle mangler af mindre betydning er ugyldigt, jf. § 12, stk. 1, og § 13, stk. 1 og 3, i stedet for at tilsidesætte kravet på dette grundlag fastsætte en frist for udlejer til at berigtige de konstaterede formelle mangler.

Bestemmelsen i § 14, stk. 2, blev indsat ved lov nr. 419 af 1. juni 1994. I bemærkningerne til lovforslaget (Folketingstidende 1993/1994, tillæg A, spalte 7916-7917 ) hedder det bl.a.:

/

”Efter §§ 12 og 13 skal varsling af lejeforhøjelse opfylde en række formelle krav for at være gyldig. Der har i den forbindelse været rejst kritik af, at en udlejer, der ikke har overholdt alle formkrav ved varsling af lejeforhøjelse, må starte ny varslingsprocedure, uanset hvor ubetydelig fejlen har været, hvilket kan forekomme unødigt komplicerende. Af forenklingshensyn forslås derfor, at huslejenævnet kan give udlejer mulighed for efterfølgende at rette op på min-dre betydende formelle mangler ved varslingen, således at ny varslingsproce-dure undgås.

Huslejenævnet kan efter de gældende regler i tilfælde af manglende overhol-delse af formkravene tilsidesætte et krav om lejeforhøjelse allerede som følge af kravets ugyldighed. Med forslaget gives huslejenævnet ved formelle mang-ler af mindre betydning mulighed for at give udlejer en frist til at berigtige for-holdet med den virkning, at kravet betragtes som gyldigt. Huslejenævnets ad-gang hertil er begrænset til formelle mangler af mindre betydning – dvs. mang-ler som ikke har betydning for lejerens mulighed for at vurdere den varslede lejeforhøjelse. Det er endvidere en forudsætning, at der er tale om formelle mangler, som det umiddelbart inden for en kort tidsfrist er muligt for udlejer at rette op på.”

Landsretten finder, at det forhold, at kravet om lejeforhøjelse ikke var ledsaget af et specificeret regnskab for ejendommens vedligeholdelseskonto for tiden fra det senest udsendte regnskab og til et tidspunkt, der ligger højst 3 måneder før varslingstidspunktet, er en formel mangel af mindre betydning som anført i boligreguleringslovens § 14, stk. 2. Det bemærkes herved, at der er tale om en mangel, som ikke kan anses for at have betydning for lejernes mulighed for at vurdere lejeforhøjelsen, og som det må anses for muligt for udlejer at rette op på inden for en kort tidsfrist.

Landsretten tiltræder derfor, at sagen skal hjemvises til huslejenævnet med henblik på nævnets fastsættelse af en frist for udlejer til at berigtige manglen, jf. boligreguleringslovens § 14, stk. 2, jf. § 12, stk. 1.

Landsretten stadfæster herefter boligrettens dom.

Under hensyn til sagens udfald, karakter og omfang skal Lejer 3, Lejer 5, Lejer 8, Lejer 10, Lejer 11, Lejer 13, Lejer 14, Lejer 15, Lejer 16, Lejer 17 og Lejer 6 i sagsomkostninger for landsretten in solidum betale 22.000 kr. til Udlejer til dækning af salær til advokat.

/

T h i k e n d e s f o r r e t:

Boligrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal appellanterne Lejer 3, Lejer 5, Lejer 8, Lejer 10, Lejer 11, Lejer 13, Lejer 14, Lejer 15, Lejer 16, Lejer 17 og Lejer 6 in solidum betale 22.000 kr. til ind-stævnte, Udlejer.

Det idømte betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8a.

/ /