Supreme Court rules a unanimous HOA bylaw amendment valid despite local plan concerns without municipal approval.

Sagen vedrører spørgsmålet om betaling af kontingent til en grundejerforening, og herunder om en på generalforsamlingen enstemmigt vedtaget vedtægtsændring er i strid med lokalplaner for grundejerforeningens område, og om vedtægtsændringen kræver kommunens godkendelse.

[DOKUMENT] Afgørelse (6 sider) Appel.indst.

Appel.indst.

UDSKRIFT AF HØJESTERETS DOMBOG

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 28. maj 2015

Sag 64/2014 (2. afdeling)

Grundejerforeningen Part 1

(advokat Lone Møller)

mod Part A

(advokat Niels Lomborg, beskikket)

I tidligere instanser er afsagt dom af Retten i Horsens den 19. juni 201 2 og af Vestre Landsrets 13. afdeling den 23. oktober 2013.

I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Lene Pagter Kristensen, Vibeke Rønne, Michael Rekling, Oliver Talevski og Lars Apostoli.

Påstande mv.

Parterne har gentaget deres påstande.

Der er enighed om, at indstævnte, Part A , under alle omstændigheder er forpligtet til at betale medlemskontingent til appellanten, Grundejerforeningen Part 1 og at størrelsen af det skyldige beløb afhænger af sagens udfald. Der skal imidlertid ikke tages stilling til den beløbsmæssige opgørelse under sagen, der alene angår, om vedtægtsændringen i 2008 er bindende for Part A .

Anbringender Grundejerforeningen Part 1 har navnlig anført, at forslaget om vedtægtsændring blev Appel.indst.

enstemmigt vedtaget på generalforsamlingen den 3 1. marts 2008, og Part A stemte såle- Appel.indst.

des også selv for forslaget. Bortset fra Part A har ingen af grundejerforeningens medlemmer efterfølgende anfægtet gyldigheden af vedtægtsændringen, som derfor er gyldig og bindende for alle medlemmerne - også for Part A . Hans indsigelse om, at han stemte under urigtige forudsætninger, og at han derfor ikke er bundet af sin stemmeafgivning, er uholdbar.

Det er uden betydning, at Kommune 2 har nægtet at godkende vedtægtsændringen, for kommunens godkendelse er ikke en gyldighedsbetingelse. Det følger således hverken af lokalplanerne eller grundejerforeningens vedtægter, at en vedtægtsændring skal godkendes af kommunen. I øvrigt er spørgsmålet om fordelingen af udgifterne til vedligeholdelse af de private veje og fællesveje mv. i området et privatretligt anliggende, som er uden betydning for de offentlige interesser, som varetages i lokalplanerne.

Vedtægtsændringen er ikke i strid med lokalplanerne for området, som må fortolkes i lyset af den matrikulære udstykning og bebyggelse, som har fundet sted med kommunens godkendelse. Der er således etableret en række interne færdselsarealer og fællesarealer i de enkelte delområder/storparceller, som er dækket af lokalplanerne, og som grundejerforeningens område består af. Det afspejles også i punkt 3.1 i grundejerforeningens oprindelige formålsbestemmelse, der bl.a. omtaler grundejerforeningens pligt til renog vedligeholdelse af foreningens "interne færdselsarealer". Der er således tale om, at grundejerforeningen kun har påtaget sig yderligere opgaver, som ligger inden for rammen af formålsbestemmelsen, som den var affattet allerede inden vedtægtsændringen. Udvidelsen af grundejerforeningens opgaver holder sig også inden for rammen af medlemmernes fælles interesser. Det gælder, uanset at de interne færdselsarealer og fællesarealer på Område 3 findes på et enkelt matrikelnummer.

Part A har navnlig anført, at hjemmelsgrundlaget for grundejerforeningen er lokalplan 21 og lokalplan 23, og at grundejerforeningens vedtægter derfor nødvendigvis skal være i overensstemmelse med lokalplanerne. En vedtægtsændring i strid med lokalplanerne er derfor også ugyldig, uanset om den vedtages enstemmigt af grundejerforeningens medlemmer.

Ifølge lokalplanerne er det alene grundejerforeningens opgave at varetage renog vedligeholdelsesopgaven, for så vidt angår de fælles områder inden for grundejerforeningen. Derfor kan foreningen ikke pålægges at overtage renog vedligeholdelsesopgaver på et areal, som alene Appel.indst.

tilhører en enkelt grundejer. De interne veje og grønne arealer på Område 3 tilhører alene Område 3 og er derfor ikke private fællesveje eller fælles arealer i øvrigt, men derimod rent private veje og områder. Af den grund er vedtægtsændringen i 2008 i strid med lokalplanerne og dermed ugyldig. Den er også i strid med formålsbestemmelsen i grundejerforeningens oprindelige vedtægter.

Begrænsningen af mulighederne for via en vedtægtsændring at vælte enkelte grundejeres opgaver og byrder over på grundejerforeningen og dermed fællesskabet skal også ses i sammenhæng med det pligtmæssige medlemskab af grundejerforeningen.

Det påhviler Kommune 2 at påse, at grundejerforeningens vedtægter er i overensstemmelse med lokalplanerne. Kommunens godkendelse af vedtægtsændringen er derfor en gyldighedsbetingelse. Kommunen har med rette nægtet at godkende vedtægtsændringen i 2008. Vedtægtsændringen og den deraf følgende udvidelse af grundejerforeningens opgaver er således også ugyldig af den grund.

At han stemte for vedtægtsændringen på generalforsamlingen, skyldtes en vildfarelse, idet grundejerforeningens formand havde sagt, at grundejerforeningen ifølge oplysninger fra kommunen kunne vedtage hvad som helst. Denne oplysning var ikke korrekt, og urigtige forudsætninger var derfor bestemmende for hans stemmeafgivning. Af den grund er han ikke bundet af sin stemmeafgivning på generalforsamlingen.

Supplerende sagsfremstilling Grundejerforeningen har 31 medlemmer, som er fordelt således på de tre boligområder, som er omfattet af foreningen:

Område 2 7 boliger Område 1 : 12 boliger Område 3 : 12 boliger.

De tre boligområder er beskrevet som "delområder" og "storparceller" i de lokalplaner, der omfatter dem. Lokalplan 21 omfatter bl.a. området med Område 3 , og i denne lokalplan er Område 3's beskrevet som "delområde 3." Lokalplan 23 omfatter området med Område 1 og de Område 2 og i denne lokalplan er disse områder beskrevet som henholdsvis "delområde 1" og "delområde 2". I lokalplanerne er der ikke foreta- •

get markering af fællesarealer for de tre delområder bortset fra den del af Vej 1 , der forbinder dem (stamvejen), og som i lokalplanerne blot er markeret som "vejudlæg". Der er heller ikke afsat fællesarealer inden for de enkelte delområder/storparceller - hverken i form af veje eller grønne arealer.

Selv om det ikke er forudsat i lokalplanerne, blev et større grønt areal samt to stikveje, der findes i villaområdet (delområde 2), udlagt som fællesareal med Grundejerforeningen Part 1 som ejer. Derimod er grundejerforeningen ikke ejer af nogen af fællesarealerne i området med Område 1 (delområde 1 i lokalplan 23) eller i området med Område 3

(delområde 3 i lokalplan 21 ).

Før vedtægtsændringen i 2008 varetog Grundejerforeningen Part 1 renog vedligeholdelsen af den del af Vej 1 , som udgør den oprindelige stamvej ifølge lokalplanerne, samt det grønne areal i villaområdet, som foreningen selv var ejer af. Derimod var renog vedligeholdelsen af øvrige veje og grønne arealer overladt til beboerne i de enkelte delområder. Efter vedtægtsændringen er der sket en udvidelse af grundejerforeningens renog vedligeholdelsesopgaver, idet den nu har overtaget disse opgaver for så vidt angår såvel de to stikveje i villaområdet (delområde 2 i lokalplan 23) som de dele af Vej 1 , der går igennem Område 1 (delområde 1 i lokalplan 23) og Område 3

(delområde 3 i lokalplan 21). Udvidelsen omfatter alene grønne arealer og vejarealer, som benyttes af flere af foreningens medlemmer.

Lokalplan 21 indeholder bl.a. følgende yderligere bestemmelse:

"5.7 Alle interne færdselsarealer på storparcellerne administreres, anlægges og vedligeholdes af parcellens andels-/grundejerforening."

En tilsvarende bestemmelse findes i lokalplan 23. Bestemmelsen har følgende ordlyd:

"5.5 Alle interne færdselsarealer i henholdsvis delområde 1 og 2 administreres, anlægges og vedligeholdes af pgl. andels-/grundejerforening."

Grundejerforeningens vedtægter indeholder bl.a. følgende yderligere bestemmelser: . •• - 5 -

"10.2. Hvert medlem har en stemme for hver grund han ejer. Hver husstand i tilknyttede andelsboligforeninger har ligeledes en stemme.

11.1. Til vedtagelse på en generalforsamling af beslutninger, der går ud på ændret anvendelse af fællesarealer end angivet i lokalplanen/vedtægterne, forandring af foreningens vedtægter eller ordensreglement ... kræves at beslutningen vedtages med mindst 2/3 af de afgivne stemmer."

Højesterets begrundelse og resultat Den omtvistede vedtægtsændring blev enstemmigt vedtaget på generalforsamlingen i Grundejerforeningen Part 1 den 31. marts 2008, hvor Part A selv stemte for vedtægtsændringen. Spørgsmålet er, om vedtægtsændringen på trods heraf ikke er bindende for Part A , fordi den indebærer, at der retligt eller faktisk etableres forhold i strid med de for området gældende lokalplaner, jf. planlovens § 18, eller fordi vedtagelsen er i strid med foreningsretlige regler.

Da det hverken fremgår af lokalplanerne eller vedtægterne, at en vedtægtsændring skal godkendes af kommunen, og da der heller ikke er påvist noget andet grundlag for et krav herom, finder Højesteret, at kommunens godkendelse ikke er en betingelse for vedtægtsændringens gyldighed.

Vedtægtsændringen i 2008 medførte en udvidelse af de renog vedligeholdelsesopgaver, som grundejerforeningen hidtil havde varetaget. Ændringen indebar, at grundejerforeningen påtog sig renog vedligeholdelsespligten for visse yderligere grønne arealer og veje, der var fælles i den forstand, at de ikke var forbeholdt noget enkelt medlem af grundejerforeningen. Ifølge lokalplanerne skal grundejerforeningen varetage foreningens og medlemmernes fælles interesser som grundejere og således sørge for renog vedligeholdelse af eventuelle fælles arealer, herunder eventuelle stianlæg, veje og pladser. Under hensyn hertil og henset til de planhensyn, som lokalplanerne tilsigter at varetage, finder Højesteret, at udvidelsen af grundejerforeningens opgaver ikke er i strid med lokalplanerne.

Højesteret finder, at den vedtagne udvidelse af grundejerforeningens opgaver falder inden for grundejerforeningens formål og naturlige virksomhed. Den blev vedtaget med et flertal på mindst 2/3 af de afgivne stemmer på generalforsamlingen i overensstemmelse med vedtæg-

- 6 - •

ternes punkt 11.1 , og den indebar en saglig varetagelse af medlemmernes behov for renog vedligeholdelse af interne færdselsarealer mv.

Da vedtægtsændringen herefter hverken er i strid med lokalplanerne, jf. planlovens § 18, eller foreningsretlige regler, er den bindende for Part A . Højesteret tager derfor grundejerforeningens påstand til følge.

Efter sagens udfald skal Part A , subsidiært statskassen, betale sagsomkostninger for Højesteret til grundejerforeningen med 31.500 kr., heraf 30.000 kr. til dækning af advokatudgifter og 1.500 kr. til dækning af retsafgift. Part A skal endvidere betale sagsomkostninger for byret og landsret til grundejerforeningen med 41.250 kr., heraf 40.000 kr. til dækning af advokatudgifter og 1.250 kr. til dækning af retsafgifter.

Thi kendes for ret:

Part A skal til Grundejerforeningen Part 1 betale 2.800 kr. med procesrente fra den 28. marts 2011.

I sagsomkostninger for Højesteret skal Part A , subsidiært statskassen, betale 31.500 kr. til Grundejerforeningen Part 1 . I sagsomkostninger for byret og landsret skal Part A betale 41.250 kr. til Grundejerforeningen Part 1 .

De idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse.

Sagsomkostningsbeløbene forrentes efter rentelovens § 8 a.

--00000--