Court dismissed appeal; seller failed to prove repairs were maintenance, not improvements, under Danish Condominium Act.

Byrettens dom i sag om overskridelse af maksimalprisen for en andelslejlighed stadfæstet

[DOKUMENT] Dom (6 sider) ØSTRE LANDSRET DOM afsagt den 7. december 2021

Sag BS-20893/2021-OLR (19. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøger (advokat Asger Toft)

mod

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte (advokat Henrik Bartels Petersen)

Retten på Frederiksberg har den 4. maj 2021 afsagt dom i 1. instans (sag BS- 36937/2020-FRB).

Landsdommerne Lone Dahl Frandsen, Lone Kerrn-Jespersen og Mette Skov Larsen (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Sagen har været behandlet efter retsplejelovens kapitel 39 om behandling af sager om mindre krav (småsager). Ankesagen har været behandlet skriftligt.

Påstande Appellant, tidligere Sagsøger, har nedlagt påstand om, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte til appellanten skal betale 32.491 kr. med procesrente fra den

23. september 2020.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, har påstået dommen stadfæstet.

Appellants, tidligere Sagsøger betalingspåstand angår de krav, der er gengivet i byrettens dom, idet dog kravet vedrørende gulvarbejde rettelig er på 4.532 kr.

/

Sagsfremstilling Appellant, tidligere Sagsøger købte med overtagelsesdag den 15. november 2019 af Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte andelsbevis med brugsret til andelslejligheden be-liggende Adresse, 2200 København N. I den forbindelse udarbejde-de Vidne den 14. oktober 2019 en vurderingsrapport, hvoraf fremgår bl.a., at forbedringer, som skulle overtages af køber, var nedskrevet til 145.997 kr., at forbedringer, som skulle overtages af køber, der var udført af andelsboligforeningen var opgjort til 0 kr., og at mangler, som skulle udbedres på sælgers regning, var anslået til 3.400 kr.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte udleverede efterfølgende til Appellant, tidligere Sagsøger en række fakturaer for arbejder udført i andelslejligheden. Ved faktura af 22. juli 2013 har HHR El-teknik opkrævet 13.495 kr. for eltjek og generel udbedring af el-arbejde. I faktura af 23. juli 2013 har Virksomhed A/S opkrævet 12.687,50 kr. for ”udbedring af mangler på døren til stuen, dobbeltdøren, gulve, dørtrin, dør til det lille værelse, termostat, vindueshasper, gulvfliser” . Ved faktura af 23. januar 2014 har HHR El-teknik opkrævet 587,50 kr. for ”Fejlfinding på installa-tion. Fejl fundet i lampe hvor skruer ikke var ordentligt spændt.” . I faktura af 17. december 2015 har Virksomhed opkrævet 7.750 kr. for ”VVS-arbejde på toilet:Vandlås udskiftet” . Ved faktura af 11. april 2016 har Virksomhed ApS opkrævet 9.062,50 kr. for gulvarbejde udført i november 2015.

I mail af 28. oktober 2020 har Person 2 fra Virksomhed A/S supplerende om det udførte arbejde anført:

”Totalrenovering af dobbeltdør til stuen samt isolering og etablering af skillevæg.

Etablering af et dørhul med indsat dørrem og indsat bagplade og nye dørtrin”

I mail af 31. maj 2021 har Person 3 fra Virksomhed supplerende om det udførte VVS-arbejde anført:

”Arbejdet er udført af en enten Nydahlvvs Eller Tordenfod som er autoriseret vvs’er Men jeg stod forprojektet derfor faktura fra mit gamle firma.

Dette er du også oplyst om da det blev lavet.”

Af vedtægterne for Andelsboligforening fremgår bl.a.:

”VEDLIGEHOLDELSE M.V.

§ 10. Al vedligeholdelse inde i lejligheden påhviler andelshaveren, dog bortset fra vedligeholdelse af fælles forsyningsledninger. Vedligeholdelsespligten omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til lejligheden så som f.eks. stikkontakter,

/

køkkenborde, gulve, døre og skabe, dog med undtagelse af vinduer samt hovedog køkkendøre. Andelshaverens vedligeholdelsespligt om-fatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.

Stk. 2. Vedtages det på en generalforsamling at iværksætte forbedringer i ejendommen, kan et medlem ikke modsætte sig forbedringens gennemførelse.

For andelshavere kan dette præciseres således:

Elinstallationer: Den fælles forsyningsledninger går indtil elmåler/sikringsmåler. Udskiftning og reparation af alle installationer så som kabler/ledninger og kontakter i lejligheden påhviler andelshaveren. Arbejder må kun udføres af autoriserede håndværkere.

Vandtilførsel: Den fælles forsyningsledning er den lodrette gennemgående vandledning. Udskiftning og reparation af kummer, cisterne, haner samt alle rørledninger fra fællesledning påhviler andelshaveren. Arbejder må kun udføres af autoriserede håndværkere.

Spildevandsafløb: Den fælles faldstamme er det lodrette gennemgående rør ved køkkenvask og toilet. Udskiftning og reparation af alle installationer inklusive stikledninger til fælles faldstamme påhviler andelshaveren. Arbejder må kun udføres af autoriserede håndværkere.”

Af ABF’s forbedringskatalog fremgår bl.a.:

”Generelt for alle nedenstående poster:

Arbejder forudsættes lovligt udført, både hvad angår andelsboligforeningens forudgående godkendelse og bygningsmyndighedernes accept.

Arbejder skal være håndværksmæssigt korrekt udført.

Emne Forbed- … … … Års- … Bemærkninger ring kurve VÆGGE Vægge nedtaget Ja Ingen afskrivning … Vægge opsat Ja Ingen afskrivning … … GULVE … Almindeligt fyrretræsgulv, nye brædder Ja 30 år …

/

INDVENDIGE DØRE – se note D Dør blændet Ja 20 år Plan med omkringliggende væg og materiale ikke brændbart … EL-INSTA LLATIONER … Udskiftnin g af enkelte stik eller af brydere Ja 20 år … … VVS-INST ALLATION … Toilet, hån dvask, stålvask, blan dingsbatterier Ja 20 år …

… N OTE D:

D et er et krav, at der i selve andelen forefindes et dørblad til samt lige ru m.”

Anbringe nder Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender or byretten.

Appellant, tidligere Sagsøger har yderligere anført, at spørgsmålet om, hvorvidt ar-bejderne er udført og til hvilken pris, kan vurderes/takseres af en vurderingsmand, men at afvejningen af, hvorvidt et udført stykke arbejde er en forbedring eller vedligeholdelse, er en juridisk vurdering. Dermed kan bevisbyrden ikke af Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte løftes af erklæringer fra vurderingsmanden. Afvejning en af, om et udført stykke arbejde tilfører boligen en forbedri ng, skal indgå i den juridiske vurdering, idet der ellers er tale om vedligehold. Det må være en juridisk vurdering, om lejligheden forbedres ved det udførte arbejde. Såfremt der ikke var sket vedligeholdelse i Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte ejertid, skulle værdien tværtimod have været nedskrevet. Det fremgår af vedtægten for andelsboligforeningen, at den enkelte andelshaver har forpligtigelsen til at vedligeholde lejligheden. Sker dette ikke, skal værdien nedskrives. Arbejderne har ikke tilført boligen en forbedring, men har været med til at fastholde den eksisterende standard.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har heroverfor anført, at vedtægtens § 10 ikke vedrører forbedringer, som kan tillægges maksimalprisen i henhold til andelsboligloven, idet disse forbedringer alene skal vurderes ud fra andelsboliglovens bestemmelser herom samt via supplerende vejledningsmateriale herom, herun-der ABF’s forbedringskatalog. Appellants, tidligere Sagsøger fortolkning af andelsboligloven /

er forkert, og hendes fortolkning ville føre til, at enhver form for forbedring af andelsboligen altid ville skulle betragtes som vedligehold, hvorved der aldrig ville skulle sondres mellem vedligehold og forbedring, hvilket ikke har været lovgivers hensigt. Arbejdet med udskiftning af vandlås er udført af en autorise-ret VVS’er, hvorfor arbejdet både er lovligt og kan medtages som en forbedring, jf. ABF’s forbedringskatalog. Der er ikke grundlag for at tilsidesætte vurde-ringsmandens vurderingsrapport eller vidneforklaring fra byretten, og Appellant, tidligere Sagsøger har ikke fremlagt dokumentation for, at vurderingsmandens vurderingsrapport skulle være behæftet med fejl eller mangler. Forbedringer afskri-ves over tid, og det er derfor ikke korrekt, at vedligeholdelsesforpligtelsen altid skubbes videre til næste andelshaver. Det må lægges til grund, at lovgiver har haft et ønske om, at man som sælger kompenseres for forbedringer på andelen, således at man som køber ikke vederlagsfrit kan overtage en forbedret lejlighed. Derved sikres det, at andelen løbende undergår fornøden udvikling og forbed-ring, hvilket må være lovgivers ønske for andelsmarkedet. Appellant, tidligere Sagsøger har bevisbyrden for, at det udførte arbejde alene har medført en fastholdelse af den eksisterende standard og ikke en forbedring, og denne bevisbyrde er ikke løftet. Der gælder ikke en omvendt bevisbyrde.

Landsrettens begrundelse og resultat Efter bevisførelsen og i øvrigt af de grunde, der er anført af byretten, tiltræder landsretten, at Appellant, tidligere Sagsøger ikke har godtgjort, at de udførte arbejder må anses for almindelig vedligeholdelse. Det tiltrædes således, at de pågælden-de arbejder udgør forbedringer, og at Appellant, tidligere Sagsøger derfor ikke har be-talt overpris for andelslejligheden.

Landsretten stadfæster herefter byrettens dom.

Efter sagens udfald skal Appellant, tidligere Sagsøger i sagsomkostninger for landsret-ten betale 3.750 kr. kr. til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Der er ved fastsættelsen heraf taget hensyn til sa-gens omfang og forløb, herunder at der er tale om en skriftligt behandlet småsag.

THI KENDES FOR RET:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant, tidligere Sagsøger inden 14 dage betale 3.750 kr. til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte. Beløbet forrentes efter rente-lovens § 8 a.

/ /