Court allows mortgagee to claim increased penalty interest on default debt in foreclosure auction sale.

Sag om, hvilken forretning panthaver i en tvangsauktion var berettiget til at beregne af sin dækkede fordring, herunder om der kunne kræves en forhøjet rente, da pantebrevet var misligholdt og i restance.

[DOKUMENT] Afgørelse (3 sider) Retten i Helsingør - tvangsauktioner

Den 22. juni 2018, kl. 13:00, blev fogedretten sat på fogedkontoret i Helsingør af Dommer .

Der blev foretaget: AS 5-43/2017

Tvangsauktion over ejendommen Matr.nr. 1 beliggende: Adresse 1 By 1 tilhørende: Ejer 1 Ejer 2 efter anmodning fra Grundejerforeningen Rekvirent , administrator Person 1 .

Ingen indkaldt eller mødt.

Fogedretten afsagde

KENDELSE

Ved tvangsauktion over ejendommen Matr.nr. 1 den

30. maj 2017 blev Liebhaver 1 ApS højestbydende med et bud på 1.490.000 kr.

Buddet gav dækning til 1. prioritet og delvis dækning med 1.482.014,41 kr. til 2. prioritets panthaver Jyske Bank A/S, der på auktionen gav møde ved advokat Steen Presfeldt, der opgjorde fordringen til 1.712.070,36 kr. , der krævedes indfriet.

I salgsopstillingen var om hæftelse nr. 2 anført: "Jyske Bank, ... Pantebrev tinglyst den 09.02.2006 for kr. 1.680.000,00, var. rente. Pantebrevet kræves indfriet i forbindelse med tvangsauktion." Fordringen var anført i kolonne 1 og 4.

Jyske Bank A/S's anmeldelse af 30. marts 2017 til rekvirentens advokat, advokat Lone Mørch, var bilagt salgsopstillingen som bilag 17. Det fremgår heraf, at "Bankens krav udgør kr. 1.712.070,36 .... Beløbet kræves indfriet i forbindelse med tvangsauktionen." Der er i anmeldelsen intet anført om renter.

Jyske Bank A/S's pantebrev er tinglyst den 9. februar 2016 for 1.680.000 kr.og med variabel rente. I pantebrevet, der ikke var bilagt salgsopstillingen, er anført følgende om "Renteog betalingsvilkår": "Pantebrevet forrentes med en variabel rente svarende til Nationalbankens til enhver tid værende rentesats for indskudsbeviser + 1,54 % p.a. af den til enhver tid værende restgæld. Renten beregnes og forfalder til betaling den sidste bankdag i hvert kvartal - første gang ved førstkommende kvartalsskifte Side 2/3

efter udstedelsen. Pantebrevet afvikles med faste kvartalsvise afdrag på 42.000,00 kr. der forfalder til betaling samtidig med renten den sidste bankdag i hvert kvartal, første gang den sidste bankdag inden den 01.01.2016. Pantebrevet er dermed indfriet den 01 .10.2025. Betales ydelser ikke rettidigt forhøjes den rentesats der er på pantebrevet på restancetidspunktet med 8,25 % og er gældende indtil forfaldne ydelser er betalt."

Efter tvangsauktionen opstod der mellem auktionskøber, Liebhaver 1 ApS , og Jyske Bank A/S tvist om, hvilken forrentning Jyske Bank A/S er berettiget til at beregne af den dækkede del af fordringen fra auktionsdatoen den

30. maj 2017 til auktionskøbers betaling.

Parternes påstande og anbringender:

Jyske Bank A/S har gjort gældende at være berettiget til en rente på 8,25 % + 1,54 % + 0,21 %, ialt 10 %.

Liebhaver 1 ApS har gjort gældende, at Jyske Bank A/S alene er berettiget til en rente på 1,54 % med tillæg af renten for indskudsbeviser, og således ikke er berettiget til at forhøje renten med 8,25 %.

Til støtte for sin påstand har Jyske Bank A/S blandt andet gjort gældende, at det fremgår af tvangsauktionsvilkårenes pkt. 6, at "Pantegælden forrentes fra datoen for første auktion med den rente, der tilkommer hver enkelt panthaver". Det omhandlede pantebrev var misligholdt og i restance og opgjort i kolonne 1 og 4 i salgsopstillingen. Det fremgår af pantebrevet, at det forrentes med 1,54% + rentesats af indskudsbeviser, og at såfremt ydelser ikke betales rettidigt og der er restance, forhøjes renten med 8,25% og er gældende indtil, der er betalt.

Til støtte for sin påstand har Liebhaver 1 ApS blandt andet gjort gældende, at rentekravet på 10% ikke er i overensstemmelse med salgsopstillingen. Ifølge tvangsauktionsvilkårene pkt. 2 skal salgsopstillingen oplyse alt, hvad der må være af væsentlig betydning for auktionskøber, og ifølge vilkårenes pkt. 6 b skal auktionskøber betale hæftelser, der kræves indfriet, alene med den rente, der tilkommer panthver, i dette tilfælde maksimalt 1,54% p.a .. Særlige indfirelsesvilkår, herunder en forhøjet rentesats, skulle have været oplyst senest under auktionen. Da dette ikke er sket, er Jyske Bank A/S ikke berettiget til at kræve renten forhøjet med 8,25%.

Fogedrettens begrundelse og resultat:

Af tvangsauktionsvilkårenes pkt. 6A om købers forpligtelser fremgår, at "Pantegælden forrentes fra datoen for den første auktion med den rente, der tilkommer hver enkelt panthaver".

Side 3/3

Af salgsopstillingen fremgår, at renten på Jyske Bank A/S's 2. prioritets pantebrev, der kræves indfriet, er variabel.

Af pantebrevet fremgår, at det som udgangspunkt forrentes med en variabel rente svarende til Nationalbankens til enhver tid værende rentesats for indskudsbeviser + 1,54%, og at renten forhøjes med 8,25%, hvis ydelser ikke betales rettidigt, indtil forfaldne ydelser er betalt.

Jyske Bank A/S har oplyst, at pantebrevet, der krævedes indfriet på auktionen, var misligholdt og i restance.

Herefter findes Jyske Bank A/S at have været berrettiget til at forhøje renten med 8,25%.

Den omstændighed, at det af salgsopstillingen alene fremgår, at renten er variabel, og at de eksakte rentesatser, hverken "den almindelige" eller forhøjelsen, ikke fremgik af salgsopstillingen, findes ikke at medføre, at panthaver mister sin ret til renter i henhold til pantebrevet.

Efter det anførte er Jyske Bank A/S berettiget til at kræve sin dækkede fordring forrentet med en rente svarende til summen af Nationalbankens til enhver tid værende rentesats for indskudsbeviser + 1,54% + 8,25%.

Derfor bestemmes:

Jyske Bank A/S er berettiget til at kræve sin dækkede fordring på 1.482.014,41 kr. forrentet med en rente svarende til summen af Nationalbankens til enhver tid værende rentesats for indskudsbeviser + 1,54% + 8,25%.

Auktionssagen sluttet.

Fogedretten hævet.

Dommer